第一篇：國內郊野露營地的現狀及典型案例

國內郊野露營地的現狀及典型案例

作者：山合水易研發中心 來源：原創 時間：2011-08-25 14:11:00 點擊：148

在國內郊野露營地作為一個新興產業才剛剛開始，主要集中在環渤海經濟圈、長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和兩條精品線上，雖然現在國內建設的營地數量在不斷增加，但大型、標準的營地卻很少。我國的營地主要針對的是休閑娛樂市場，依托所處景區或附近景區經營，只為游客提供簡單的服務，遠不能滿足蓬勃發展的自駕車旅游市場需求，也達不到國際標準。很多國外旅客開著露營車到中國境內，仍覺得我國沒有一處符合國際露營標準的宿營地，沒有為車輛配套的上下水及電源設備，只好人員住賓館，汽車停在賓館院內。因此，我國的郊野露營地規劃仍需要很長一段路要走，但其潛力不可忽視。山合水易規劃設計院特從國內發展較好的露營地中選取了幾個典型案例來供讀者參考。

（1）北京懷北國際汽車營地——北京地區規劃設計最大的汽車營地

是集露營、房車、戶外、休閑、食宿為一體的自駕車主題度假營地。露營地規劃總面積120,000平方米。其中帳篷露營地規劃20,000平方米，可容納2,000頂帳篷露營。房車、汽車露營地規劃40,000平方米，可容納400輛汽車進入景區露營。其中房車露營車位及相關附屬設施80套。山景徒步游覽線路6條全長28公里，水景休閑區12,000平方米。是目前北京地區汽車露營地規劃最大的案例。

根據國際露營協會對露營地的評定標準，懷北國際汽車營地將打造北京第一個真正意義上的五星級汽車營地，以營地內的綜合服務大廳為軸心，向西、北、南三方面成放射狀分列四大主題營地——谷口營地（A區）、運動營地（B區）、水岸營地（C區）、長城營地（D區）。在每個分營地都有配套的服務站，為前來露營的游客提供服務，并保障游客夜間露營的安全。營地也為游客提供“私屬”露營區域，露營者不僅車輛可以停靠在露營車位內，并同時享受“戶外私家小花園”的休閑方式，與家人、朋友在露營車位內燒烤、野炊（每個露營車位內設有供電及上下水設施）。在營地門區和綜合服務大廳內設有陽光餐吧、呼叫中心、接待中心、醫療站、淋浴、衛生間、汽車救援等設施，這些設施將為露營者提供安全、快捷的服務。

不斷增加中的娛樂休閑設施： 四大主題營區動靜相合、錯落有致，為不同年齡、不同愛好的露營者提供了豐富的娛樂項目。邊關營地（A區）谷口營地是孩子們最喜愛的露營場所，小朋友們還可以在這里放風箏、學野炊、做游戲。未來還將增設休閑吊椅、兒童城堡、戲水樂園等娛樂休閑設施，在運動營地（B區）設有足球、山地自行車、ATV越野摩托 未來還將增設沙排、網球及戲水娛樂項目，這個區域最適合愛運動的年輕人露營休閑，在景區內高負氧離子的環境下適量運動將有助于松弛神經、增加血液含氧量。在長城營地（D區）設有長城徒步穿越、軍事模擬對戰（真人CS）等設施，從這個區域出發徒步穿越景區的路線多達4條，這里非常適合戶外徒步登山愛好者，線路緩急適中、落差平均，登山的同時還可欣賞長城美景。在水岸營地（C區）設有垂釣、燒烤、吊床等休閑設施，未來還將在水岸東側開發木屋度假社區。水岸營地以靜為主非常適合喜歡安靜度假的朋友。河邊漫步、吊床散讀、垂線釣魚、林間私語??至此的露營者無一例外都融于美景之中，憩于山澗之間。

（2）平谷桃花深處汽車營地 ——北京地區汽車營地規劃設計最完善的代表

“桃花深處”汽車營地是平谷區首個汽車營地項目，是北京市首家星級汽車營地，也是北京市最為完善、最為成熟的汽車營地。該營地的開營，預示著平谷區“桃花深處”汽車營地群項目的正式啟動。平谷“桃花深處”汽車營地群項目是北京市82個旅游重點項目之一，該項目包括“桃花深處、山水放歌、契丹尋夢、我愛我車”等10塊不同主題的營地，規劃范圍涵蓋8個鄉鎮，總占地面積為94萬平方米。

“桃花深處”汽車營地引入國際汽車露營協會（CARSCAMPING）5星標準，在自然和諧的基礎上，以綠色環保的原則，建設具有適合國人口味并且與國際接軌的露營地，是北京最具人文精神的汽車營地。該營地著重汽車文化的傳播與引導，倡導低碳自然精神，以主題活動為手段，以露營群體為基礎，力求讓崇尚自然、追求時尚生活的人群，體驗房車營地的休閑度假樂趣，深化露營文化。該營地占地90000多平方米，共分為房車區、帳篷區、山地木屋區、燒烤區和休閑健身區等五個功能分區，房車區分為拖掛式房車營地和自行式房車營地，水電設施齊備，可停靠房車30輛；帳篷區設立營位50個，分區建設；山地木屋區現已建設歐美田園風情木屋6套，面積70平米—150平米，二期工程將再建30套左右；燒烤區設置多個自助式燒烤臺和用餐桌椅；休閑健身區設有咖啡廳、超市、文化沙龍、汽車影院、網球場、籃球場、采摘區、垂釣區、有氧健身步道等休閑健身設施。眾多親近自然的功能和設施為房車愛好者、露營愛好者、自駕車愛好者提供了完善的休息娛樂空間。

（3）中國西安國際主題生活度假區——以文化為依托露營地規劃設計的代表

項目基調：（1）基于西安，跳出西安。應對西安打造“國際化大都市”的熱潮，打造一種超脫現有的、領先的生活方式，一種對接國際的，與國際旅游文化接軌的度假方式。（2）立足農業，提升農業。農業本質不轉變的前提下，結合農業景觀、農業創意、農業體驗等方面的內容，提升項目的高度和內涵。（3）依托文化，創新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整個西安就是一個文化的聚集地和大觀園。這種文化的風格我們不應該摒棄，但通過一種現代的表現方式，與國際文化更多的融合。

三個景觀亮點：（1）打造白鹿園的標志性景觀（未來生活方式的創意雕塑）（2）流動家園，房車新干線，打造一條有軌房車觀光通道，形成一道亮麗的風景線（3）打造西安最in夜景燈光藝術小鎮。

項目亮點支撐——國際房車文化聚集區。作為本項目國際化戰略的重要組成部分，我們建議借鑒國際酒店分時度假理念，以房車為載體，整合國際度假與高端項目體驗權益，打造具有創新商業模式及創新收益點的房車露營項目。

國際房車文化聚集區應考慮通過房車文化提升與房車營地主題化升級的方式，成為國內獨樹一幟的主題露營旗艦品牌。

核心商業模式解讀

針對本項目私家莊園——產權式；房車別墅或拖掛式房車木屋——股權式；移動房車、會議住宿配套設施等——時權式，明晰業態分布與銷售模式，確保可持續經營。

（4）石林旅游服務區建設規劃方案——以景區為依托露營地規劃設計的代表

一、規劃背景

石林景區聞名于世，就像一件天然的大地藝術品一樣，無論從觀光、科考還是文化方面都有著極高的價值。人們在形容石林的時候，常常用 “三分形象，七分想象”來形容石林的難以描述的千奇百怪。

如今，注視石林的不僅僅是中國人，更多的目光從世界而來。石林奇秀的風光，伴隨著阿詩瑪美麗的傳說，正在以更大的熱情歡迎著遠方而來的客人們。

二、規劃理念

“遠方的客人請你留下來”——純樸的歌聲告訴人們，如果說石林是阿詩瑪的家，那么山合水易認為石林旅游服務區就像阿詩瑪的客廳和客房，是每個游客向往和愿意停留的樂園。在創作石林旅游服務區規劃方案的過程中，“石林是世界的石林”這個理念始終貫穿在我們的思路中，堅持自然、生態與人文的結合，相信一定會為石林創建世界級旅游服務區典范提供有效的幫助！

四、項目重要節點——大型房車營地

大型房車營地是石林旅游服務區承擔石林大旅游區接待功能的一個重要節點，也是打造面向云南乃至省外自駕車市場的一個一流平臺。我們建議，按照國際露營協會和國家體育總局露營標準來進行相關服務設施的配套，并根據石林實際需要進行完善和個性化設置。營地主要包括三大部分：汽車養護救援中心、房車自駕營和自駕車露營地。其中，房車自駕營將承擔石林大旅游區內的游客自駕服務，并可以實現區內異地租賃（石林、長湖、月湖等），自駕車游客則可以享受到停車露營免費洗車或入會優惠等待遇。

（5）大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地——海濱型露營地規劃設計的代表

營地風光：大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家4A級旅游景區的大連金石灘黃金海岸，擁有一流的環境和山海奇石風光，430萬平方米綠地，80多處奇石景觀，10公里長的濱海情侶步道和登山觀海步道，是繼高爾夫俱樂部、狩獵俱樂部、馬術俱樂部、發現王國主題公園、武術模特表演之后，誕生的又一時尚旅游項目。

營地設施：汽車露營營地包括海濱、沙灘、草地、森林等區域，分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務保障五大功能區。可同時接納房車60輛，自駕車500輛，露營者2000多人。已建好的房車營位有20個，帶有水電接口。以后還將接入有線電視接口，上網接口等。營地還配備有房車、木屋、帳篷三大類住宿設施。

沙灘汽車露營地擁有沙灘水域總面積30萬平方米，位于十里黃金海岸西側，南臨黃海，西倚龍山，背靠匯溪湖，有房車營位20個、自駕車露營位100個。可提供沙灘休閑、登山觀海、垂釣和各種水上娛樂。森林營地距黃金海岸800米，草坪全覆蓋，可提供餐飲、帳篷、淋浴、垂釣、網球、高爾夫練習場、咖啡書屋、休閑秋千等服務設施，可停靠房車20輛，自駕車150輛。草坪汽車露營地坐擁20萬平方米草地，毗鄰黃金海岸，可享受沙灘休閑、水上娛樂、海鮮特色餐飲等，可停靠房車20輛，自駕車300輛。

娛樂活動：開展篝火晚會、沙灘趣味運動會、露天燒烤美食、游泳、登山、垂釣、沙灘越野車、山地自行車、沙灘排球、網球、高爾夫、游艇、帆板。

（6）天津薊縣山野房車營地 ——體育與旅游相結合露營地規劃設計的代表

營地風光：營地坐落于天津薊縣的下營鎮山林中，分別與北京和河北接壤，交通便利。位于薊縣風光旅游景區的黃金段，北面1.5公里是萬里長城的京東第一雄關——黃崖關；東面與八仙臺、九龍山等國家級旅游景區相臨；南面相依卵石鋪底、常年水流湍急的句河；下游則是水域寬闊的下營水庫。基地占地面積170多畝，場地四面環山，懸崖絕壁林立，形成了理想的天然戶外運動領地。

露營地規劃設計適應了目前國際和國內汽車露營發展的理念，借鑒了先進經驗,以面向大眾休閑健身為基礎，滿足不同人群對露營地需求，體育與旅游相結合，力求打造成“體育旅游景觀”的品牌。接納不同人群的鍛煉者和專業人士的訓練,開展各種戶外運動培訓,舉辦不同規模的戶外運動競賽將成為基地的三大功能。

營區的建設追求與大自然的和諧，突出了山野的風格，形成了獨特的藝術建筑格調。營地服務設施設計最大限度地體現“以人為本”的“人性化”，設立了高品位的“山林酒吧”、“森林氧場”、“山洞健身館”、“康樂廣場”以及高標準的客房、盥洗間、便利商店等服務。培養一批體育和服務的專業管理人員進行營地管理和服務，使露營者踏進營區即可體驗到回歸自然，陶冶情操和強身健體情趣，享受到便利、規范、溫暖和一流的服務。

營地設施：營地建立可容納近千人露營的帳篷營地，設立了10個車位的專業房車營地和近百個汽車露營車位。結合山體建立的拓展運動區、開鑿出國內規模最大的標準攀巖和青少年攀巖的天然巖壁。利用自然起伏的地勢，建立起山地車的自然賽道。還設有無線電測向區、射擊場、綜合運動場。

娛樂活動：以營地為平臺，借助周邊的自然資源開發出了山谷定向穿越、山地自行車、漂流、溯溪、垂釣、扎筏競渡及潛水、山地馬拉松、登城等十幾個運動項目。

山合水易規劃設計院認為雖然目前我國郊野露營地規劃設計尚處于起步階段，但隨著國務院在關于加快發展旅游業意見中，明確提出把旅游房車等旅游裝備制造業納入國家鼓勵類產業目錄，全國多個省份提出了要發展郊野露營地旅游，中國的露營度假會迎來一個快速的發展期。

第二篇：國內郊野露營地的現狀及典型案例

國內郊野露營地的現狀及典型案例

----山合水易規劃設計院郊野營地研究中心：周波

在國內郊野露營地作為一個新興產業才剛剛開始，主要集中在環渤海經濟圈、長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和兩條精品線上，雖然現在國內建設的營地數量在不斷增加，但大型、標準的營地卻很少。我國的營地主要針對的是休閑娛樂市場，依托所處景區或附近景區經營，只為游客提供簡單的服務，遠不能滿足蓬勃發展的自駕車旅游市場需求，也達不到國際標準。很多國外旅客開著露營車到中國境內，仍覺得我國沒有一處符合國際露營標準的宿營地，沒有為車輛配套的上下水及電源設備，只好人員住賓館，汽車停在賓館院內。因此，我國的郊野露營地規劃仍需要很長一段路要走，但其潛力不可忽視。山合水易規劃設計院特從國內發展較好的露營地中選取了幾個典型案例來供讀者參考。（1）北京懷北國際汽車營地——北京地區規劃設計最大的汽車營地

是集露營、房車、戶外、休閑、食宿為一體的自駕車主題度假營地。露營地規劃總面積120,000平方米。其中帳篷露營地規劃20,000平方米，可容納2,000頂帳篷露營。房車、汽車露營地規劃40,000平方米，可容納400輛汽車進入景區露營。其中房車露營車位及相關附屬設施80套。山景徒步游覽線路6條全長28公里，水景休閑區12,000平方米。是目前北京地區汽車露營地規劃最大的案例。

根據國際露營協會對露營地的評定標準，懷北國際汽車營地將打造北京第一個真正意義上的五星級汽車營地，以營地內的綜合服務大廳為軸心，向西、北、南三方面成放射狀分列四大主題營地——谷口營地（A區）、運動營地（B區）、水岸營地（C區）、長城營地（D區）。在每個分營地都有配套的服務站，為前來露營的游客提供服務，并保障游客夜間露營的安全。營地也為游客提供“私屬”露營區域，露營者不僅車輛可以停靠在露營車位內，并同時享受“戶外私家小花園”的休閑方式，與家人、朋友在露營車位內燒烤、野炊（每個露營車位內設有供電及上下水設施）。在營地門區和綜合服務大廳內設有陽光餐吧、呼叫中心、接待中心、醫療站、淋浴、衛生間、汽車救援等設施，這些設施將為露營者提供安全、快捷的服務。

不斷增加中的娛樂休閑設施： 四大主題營區動靜相合、錯落有致，為不同年齡、不同愛好的露營者提供了豐富的娛樂項目。邊關營地（A區）谷口營地是孩

子們最喜愛的露營場所，小朋友們還可以在這里放風箏、學野炊、做游戲。未來還將增設休閑吊椅、兒童城堡、戲水樂園等娛樂休閑設施，在運動營地（B區）設有足球、山地自行車、ATV越野摩托 未來還將增設沙排、網球及戲水娛樂項目，這個區域最適合愛運動的年輕人露營休閑，在景區內高負氧離子的環境下適量運動將有助于松弛神經、增加血液含氧量。在長城營地（D區）設有長城徒步穿越、軍事模擬對戰（真人CS）等設施，從這個區域出發徒步穿越景區的路線多達4條，這里非常適合戶外徒步登山愛好者，線路緩急適中、落差平均，登山的同時還可欣賞長城美景。在水岸營地（C區）設有垂釣、燒烤、吊床等休閑設施，未來還將在水岸東側開發木屋度假社區。水岸營地以靜為主非常適合喜歡安靜度假的朋友。河邊漫步、吊床散讀、垂線釣魚、林間私語??至此的露營者無一例外都融于美景之中，憩于山澗之間。

（2）平谷桃花深處汽車營地 ——北京地區汽車營地規劃設計最完善的代表

“桃花深處”汽車營地是平谷區首個汽車營地項目，是北京市首家星級汽車營地，也是北京市最為完善、最為成熟的汽車營地。該營地的開營，預示著平谷區“桃花深處”汽車營地群項目的正式啟動。平谷“桃花深處”汽車營地群項目是北京市82個旅游重點項目之一，該項目包括“桃花深處、山水放歌、契丹尋夢、我愛我車”等10塊不同主題的營地，規劃范圍涵蓋8個鄉鎮，總占地面積為94萬平方米。

“桃花深處”汽車營地引入國際汽車露營協會（CARSCAMPING）5星標準，在自然和諧的基礎上，以綠色環保的原則，建設具有適合國人口味并且與國際接軌的露營地，是北京最具人文精神的汽車營地。該營地著重汽車文化的傳播與引導，倡導低碳自然精神，以主題活動為手段，以露營群體為基礎，力求讓崇尚自然、追求時尚生活的人群，體驗房車營地的休閑度假樂趣，深化露營文化。該營地占地90000多平方米，共分為房車區、帳篷區、山地木屋區、燒烤區和休閑健身區等五個功能分區，房車區分為拖掛式房車營地和自行式房車營地，水電設施齊備，可停靠房車30輛；帳篷區設立營位50個，分區建設；山地木屋區現已建設歐美田園風情木屋6套，面積70平米—150平米，二期工程將再建30套左右；燒烤區設置多個自助式燒烤臺和用餐桌椅；休閑健身區設有咖啡廳、超市、文化沙龍、汽車影院、網球場、籃球場、采摘區、垂釣區、有氧健身步道等休閑健身設施。眾多親近自然的功能和設施為房車愛好者、露營愛好者、自駕車愛好者提供了完善的休息娛樂空間。

（3）中國西安國際主題生活度假區——以文化為依托露營地規劃設計的代表

項目基調：（1）基于西安，跳出西安。應對西安打造“國際化大都市”的熱潮，打造一種超脫現有的、領先的生活方式，一種對接國際的，與國際旅游文化接軌的度假方式。（2）立足農業，提升農業。農業本質不轉變的前提下，結合農業景觀、農業創意、農業體驗等方面的內容，提升項目的高度和內涵。（3）依托文化，創新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整個西安就是一個文化的聚集地和大觀園。這種文化的風格我們不應該摒棄，但通過一種現代的表現方式，與國際文化更多的融合。

三個景觀亮點：（1）打造白鹿園的標志性景觀（未來生活方式的創意雕塑）（2）流動家園，房車新干線，打造一條有軌房車觀光通道，形成一道亮麗的風景線（3）打造西安最in夜景燈光藝術小鎮。

項目亮點支撐——國際房車文化聚集區。作為本項目國際化戰略的重要組成部分，我們建議借鑒國際酒店分時度假理念，以房車為載體，整合國際度假與高端項目體驗權益，打造具有創新商業模式及創新收益點的房車露營項目。

國際房車文化聚集區應考慮通過房車文化提升與房車營地主題化升級的方

式，成為國內獨樹一幟的主題露營旗艦品牌。

核心商業模式解讀

針對本項目私家莊園——產權式；房車別墅或拖掛式房車木屋——股權式；移動房車、會議住宿配套設施等——時權式，明晰業態分布與銷售模式，確保可持續經營。

（4）石林旅游服務區建設規劃方案——以景區為依托露營地規劃設計的代表

一、規劃背景

石林景區聞名于世，就像一件天然的大地藝術品一樣，無論從觀光、科考還是文化方面都有著極高的價值。人們在形容石林的時候，常常用 “三分形象，七分想象”來形容石林的難以描述的千奇百怪。

如今，注視石林的不僅僅是中國人，更多的目光從世界而來。石林奇秀的風光，伴隨著阿詩瑪美麗的傳說，正在以更大的熱情歡迎著遠方而來的客人們。

二、規劃理念

“遠方的客人請你留下來”——純樸的歌聲告訴人們，如果說石林是阿詩瑪的家，那么山合水易認為石林旅游服務區就像阿詩瑪的客廳和客房，是每個游客向往和愿意停留的樂園。在創作石林旅游服務區規劃方案的過程中，“石林是世界的石林”這個理念始終貫穿在我們的思路中，堅持自然、生態與人文的結合，相信一定會為石林創建世界級旅游服務區典范提供有效的幫助！

四、項目重要節點——大型房車營地

大型房車營地是石林旅游服務區承擔石林大旅游區接待功能的一個重要節點，也是打造面向云南乃至省外自駕車市場的一個一流平臺。我們建議，按照國際露營協會和國家體育總局露營標準來進行相關服務設施的配套，并根據石林實際需要進行完善和個性化設置。

營地主要包括三大部分：汽車養護救援中心、房車自駕營和自駕車露營地。其中，房車自駕營將承擔石林大旅游區內的游客自駕服務，并可以實現區內異地租賃（石林、長湖、月湖等），自駕車游客則可以享受到停車露營免費洗車或入會優惠等待遇。

（5）大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地——海濱型露營地規劃設計的代表

營地風光：大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家4A級旅游景區的大連金石灘黃金海岸，擁有一流的環境和山海奇石風光，430萬平方米綠地，80多處奇石景觀，10公里長的濱海情侶步道和登山觀海步道，是繼高爾夫俱樂部、狩獵俱樂部、馬術俱樂部、發現王國主題公園、武術模特表演之后，誕生的又一時尚旅游項目。

營地設施：汽車露營營地包括海濱、沙灘、草地、森林等區域，分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務保障五大功能區。可同時接納房車60輛，自駕車500輛，露營者2000多人。已建好的房車營位有20個，帶有水電接口。以后還將接入有線電視接口，上網接口等。營地還配備有房車、木屋、帳篷三大類住宿設施。

沙灘汽車露營地擁有沙灘水域總面積30萬平方米，位于十里黃金海岸西側，南臨黃海，西倚龍山，背靠匯溪湖，有房車營位20個、自駕車露營位100個。可提供沙灘休閑、登山觀海、垂釣和各種水上娛樂。森林營地距黃金海岸800米，草坪全覆蓋，可提供餐飲、帳篷、淋浴、垂釣、網球、高爾夫練習場、咖啡書屋、休閑秋千等服務設施，可停靠房車20輛，自駕車150輛。草坪汽車露營地坐擁20萬平方米草地，毗鄰黃金海岸，可享受沙灘休閑、水上娛樂、海鮮特色餐飲等，可停靠房車20輛，自駕車300輛。

娛樂活動：開展篝火晚會、沙灘趣味運動會、露天燒烤美食、游泳、登山、垂釣、沙灘越野車、山地自行車、沙灘排球、網球、高爾夫、游艇、帆板。（6）天津薊縣山野房車營地 ——體育與旅游相結合露營地規劃設計的代表 營地風光：營地坐落于天津薊縣的下營鎮山林中，分別與北京和河北接壤，交通便利。位于薊縣風光旅游景區的黃金段，北面1.5公里是萬里長城的京東第一雄關——黃崖關；東面與八仙臺、九龍山等國家級旅游景區相臨；南面相依卵石鋪底、常年水流湍急的句河；下游則是水域寬闊的下營水庫。基地占地面積170多畝，場地四面環山，懸崖絕壁林立，形成了理想的天然戶外運動領地。

露營地規劃設計適應了目前國際和國內汽車露營發展的理念，借鑒了先進經驗,以面向大眾休閑健身為基礎，滿足不同人群對露營地需求，體育與旅游相結合，力求打造成“體育旅游景觀”的品牌。接納不同人群的鍛煉者和專業人士的訓練,開展各種戶外運動培訓,舉辦不同規模的戶外運動競賽將成為基地的三大功能。

營區的建設追求與大自然的和諧，突出了山野的風格，形成了獨特的藝術建筑格調。營地服務設施設計最大限度地體現“以人為本”的“人性化”，設立了高品位的“山林酒吧”、“森林氧場”、“山洞健身館”、“康樂廣場”以及高標準的客房、盥洗間、便利商店等服務。培養一批體育和服務的專業管理人員進行營地管理和服務，使露營者踏進營區即可體驗到回歸自然，陶冶情操和強身健體情趣，享受到便利、規范、溫暖和一流的服務。

營地設施：營地建立可容納近千人露營的帳篷營地，設立了10個車位的專業房車營地和近百個汽車露營車位。結合山體建立的拓展運動區、開鑿出國內規模最大的標準攀巖和青少年攀巖的天然巖壁。利用自然起伏的地勢，建立起山地車的自然賽道。還設有無線電測向區、射擊場、綜合運動場。

娛樂活動：以營地為平臺，借助周邊的自然資源開發出了山谷定向穿越、山地自行車、漂流、溯溪、垂釣、扎筏競渡及潛水、山地馬拉松、登城等十幾個運動項目。

山合水易規劃設計院認為雖然目前我國郊野露營地規劃設計尚處于起步階段，但隨著國務院在關于加快發展旅游業意見中，明確提出把旅游房車等旅游裝備制造業納入國家鼓勵類產業目錄，全國多個省份提出了要發展郊野露營地旅游，中國的露營度假會迎來一個快速的發展期。

第三篇：REITs國內典型案例比較研究

國內典型案例比較研究

2014年9月30日，央行表態要積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。住建部也表示要求積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點，支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道，發展租賃市場。隨著我國房地產行業步入存量時代和房價長期以來的持續上漲，單個物業的交易所需的資金體量也越來越大。資金供給和房地產行業經營造成的資金需求之間的期限錯配問題將日益突出，因此REITs的推出有其內在需求；另外在宏觀經濟去杠桿的大背景下，REITs作為在國外快速發展并且運行模式成熟的資產證券品種，快速推進也在情理之中。下面就近年來我國發行的類REITs產品做一個比較分析。

通過對已公開信息的整理，目前國內已經實施的、比較典型的案例主要如下：

（1）海印專項資產管理計劃

海印股份以自成立之次日起五年內公司公司旗下管理的15家商業物業的未來五年的經營收益權，設優先級資產支持證券和次級資產支持兩種證券，合計募集資金16億元。其中，優先級資產支持證券不超過15億元。

（2）中信蘇寧資產支持專項計劃

蘇寧云商子公司以11家自有門店物業的房屋所有權及對應的土地使用權分別出資設立。規模接近44億元，其中A 類證券規模約為20.85億元，期限為18年，每3年開放申購/回售。類證券規模約為23.1億元，期限為3+1年。A類的預期收益率約為7.0%-8.5%，B類的是固定+浮動收益，固定部分約為8.0%-9.5%。

（3）中信啟航專項資產管理計劃

中信啟航產品總規模52.1億元，優先級和次級按7:3比例發行?優先級票面利率5.5%-7%，最終利率由詢價結果確定；次級預期年化收益率在12%-42%?

通過對三支類REITs產品的梳理，我們發現，三者存在如下主要區別：

從類型上來看，中信啟航專項資產管理計劃（以下簡稱“中信啟航計劃”）、中信蘇寧資產支持專項計劃（以下簡稱“中信蘇寧計劃”）屬于權益類REITs，海印專項資產管理計劃（以下簡稱“海印計劃”）屬于抵押型REITs。這也就意味著，中信啟航和中信蘇寧的投資者除了可以獲得租金收入分紅之外，還可以物業升值的帶來的收益；海印專項資產管理計劃的投資者則只可以得到租金收入分紅。

從風險隔離方式上來看，中信啟航計劃和中信蘇寧計劃采用了特殊項目實體的方式，但兩者又有不同。中信啟航計劃是以特殊項目公司的形式，中信蘇寧計劃則采取了特殊目的合伙的形式。海印計劃由于采用的抵押型的模式，采取了特殊目的信托的方式。

從增信方式來看，海印計劃采用了發起人參與人次級受益憑證和提供擔保等多種方式。而中信啟航計劃和中信蘇寧計劃的增信方式則是由發起人直接租賃基礎資產的使用權，從而確保穩定租金收益。

四、開元產業信托——首單中國酒店REITs香港上市

全球第一個中國的酒店REITs——開元產業信托（01275.HK）2013年7月10日在港交所主板上市，掛牌價為3.5港元，總集資額約6.75億港元。因投資者反映不佳，開元產業信托原計劃發行規模總集資額16.45億-19.74億港元最終被削減了一大半，降至約6.75億港元；發行價也被定在3.5-4.2港元的下限。

開元集團是內地最大的民營星級酒店管理集團，截至上市之前的2012年底，開元集團擁有107家運營中或發展中的星級酒店，包括31542間客房。開元產業信托的上市之時的物業資產為開元集團旗下的5家自持酒店物業，包括杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、長春開元名都大酒店四家五星級酒店，以及浙江開元蕭山賓館一家四星級酒店。

1、開元產業信托上市之時概況 公司/證券名稱 信讬基金經理人 上市日期 上市時擬發行基金單位數目 認購價格 募集資金數額 開元產業投資信讬基金 開元資產管理有限公司 2013年7月10日

469,914,000（招股書）后調低至193,000,000 基金單位發售價3.50-4.20港元，最終確定為3.50港元

原預計募集資金總額：16.45億-19.74億港元，最終募集資金總額為6.75億港元

（1）收購SPV(BVI)（物業資產）；（2）運行資金；（3）償還債項；（4）交易成本

杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、上市物業資產包 長春開元名都大酒店四家五星級酒店，以及浙江開元蕭山賓館一家四星級酒店

截至2014年底，向基金單位持有人100%分派，其后分派不少于90% 募集資金用途

派息政策

2.開元產業信托目前的概況

根據開元產業投資信托基金的中期報告，截至2014年6月底物業資產包無變動，但經基金單位持有人批準，開元產業信托于2014年7月31日完成對上海市松江區一家五星級酒店——上海松江開元名都大酒店的收購，酒店物業總估值人民幣41.9億元。截至 2014年10月9日，發行的基金單位數目為931,139,567，價格為3.31港元，每基金單位中期分派HKD 0.1454，相當于4.23%（2014年上半年期）。

3.開元產業信托基本框架

4.開元產業信托上市的內容概要（1）酒店租賃及租賃協議

簽訂主體：浙江開元酒店、開元酒店管理、開元旅業、產業信托管理人

協議期限：采用10+10模式。即上市日期起計為10年，信托管理人全權決定可再續10年。租金安排：1）基本租金：為開元信托提供穩定的租金收入，以基本租金方式減少承受酒店業的風險。2）浮動個別租金：以浮動個別租金方式為信托根據物業表現分享上升潛力的收益。基本內容：

(i)T1-T5，開元酒店管理將每年支付不低于2.16億元人民幣的基本租金；

(ii)T6-T10個，基本租金為市場基本租金，根據浙江開元酒店與開元酒店管理共同委任的獨立專業物業評估師確定，但是評估價值低于物業酒店前四年平均租金85%的，按照前四年平均租金的85%（1.836億元人民幣）確定T6-T10租金；

(iii)10年以后的租金為評估的市場價值，但不低于物業酒店T6-T9平均租金85%的；(iv)個別租金（浮動）按初步酒店物業每月經營總收入的20%加相關初步物業酒店物業于該月經營毛利的34%計算。個別租金總額低于基本租金的，開元酒店管理須負責補齊。增信措施

(i)開元旅業就承租人及酒店管理人提供擔保；且開元旅業在租賃及管理協議有效期內維持最低資產凈值20億人民幣；

(ii)協議T1-T5，中國銀行浙江分行就承租人的付款責任提供每年人民幣2.16億元的不可撤銷擔保；

(iii)承租人提供人民幣2千萬元抵押按金；

(iv)5年以后的后續期，需中國持牌銀行發出的不可撤銷擔保，及承租人提供人民幣2千萬元抵押按金。若未取得銀行的不可撤銷擔保，則抵押按金調整了基本租金另加抵押按金。（2）大股東放棄分派

開元的大股東浩豐國際、凱雷藍天上市日至2014年底放棄持有基金單位（相對于上市日期的已發行基金單位的約14.6%）收取分派的權利，旨在上市日至2014年底每基金單位分派提高約17.1%。因此，不考慮放棄分派下，每個基金單位0.1348港元，年化分派收益率為7.81%；考慮放棄分派下，每個基金單位0.1579港元，年化分派收益率為9.15%。（3）物業資產重組過程

通過2012年底至2013年1月的一連串交易，擁有酒店物業的基礎資產（5家酒店）由浙江開元酒店保留，而從事租賃酒店及其他酒店相關業務營運的其他附屬公司及合營企業則轉讓予浙江開元酒店管理有限公司（原為浙江開元酒店的附屬公司），最終轉出本集團。（4）開元產業信托的稅項開支 中國稅項

開元產業信托在中國境內的稅項包括企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅等。值得注意的是698號文所規定的非居民企業（境外投資方）間接轉讓股權的中國稅務處理及申報。該文主要目的為利用境外實體規避中國納稅義務的反濫用及反避稅規則，將向境外投資者就間接轉讓股權所得資本收益收10%的預扣稅。對此，其法律顧問認為：（1）698號文并無對間接轉讓資本收益如何征收10%的預扣稅有清晰的指引；（2）買賣協議下，賣方具有申報698號文的申報責任，物業公司無申報責任；（3）賣方已同意就該買賣協議項下的稅項負債向開元產業信托提供補償保證，期限7年。香港稅項

(i)香港利得稅稅率為16.5%，若在香港的SPV被視為在香港營商、從事專業或業務，需就其于香港產生或源自香港的溢利（資產增值除外）繳納香港利得稅。

(ii)開元產業信托作為單位信托集體投資計劃，豁免繳納香港利得稅。信托向基金單位持有人做出的分派也無需繳納任何利得稅。

(iii)開元產業信托基金無需就發行新基金單位繳納香港印花稅，其后買賣基金單位需繳納香港印花稅。

5.開元上市的實踐意義 開元集團最初于擬于2005年整體打包集團資產在香港上市，但遭遇香港財務制度改變，折舊加速（將原有的40年折舊年限改為20年），導致利潤縮水，開元酒店推遲上市計劃。香港資本市場在2008年以后持續低迷，開元擔心IPO后公司市值及股價都存在被低估的風險，因此挑選一部分優質酒店房地產業務打包REITs，使開元既能實現證券市場交易和融資，又有助于改善交易價格和市盈率，直到2013年最終通過旗下部分資產的REITs方式成功上市。選擇REITs方式，一方面股東的估值將高于公司IPO，另外一方面開元有很多酒店，現在物業資產包中裝入的有5個，未來還有其他酒店可以持續裝入，相對比較靈活。然而，除非有外部現金流支持，否則內生現金流是很難支撐整個房產信托基金發行的。但是外部現金流一般要通過信用擔保、資產抵押等方式獲得，例如開元REITs此次便設置了基本租金條款，并擁有關聯主體及銀行的承諾租金擔保。真正的REITs產品本質是體現股權分紅回報，然而當前依靠外部擔保事實上已經將開元香港REITs變成了類債權融資的模式，這也是一種REITs的異化。

新加坡的凱德置地——中國REITS聯盟秘書長 王剛

它能夠把上市公司、基金、REITs，把開發和金融結合得很好，所以成為我們研究商業地產很重要的案例。

在整個房地產形勢下，我們需要有開發基金，在中國過去的十幾年也是重要的開發階段，所以我們會有開發基金。在開發之后，典型的凱德模式會有一個孵化基金，因為一個樓能建到生成，現金流還是需要有一個孵化階段的。孵化了之后，才能有第三個階段，就是REITs。

凱德置地的來福士廣場，今天的主題是寫字樓綜合體論壇，來福士廣場融合了商場、寫字樓、酒店式公寓的真正代表。我們舉一個例子，看幾個指標當中的一個，第五項，就是基金年息，基金年息做到了8年+1年+1年，就是8到10年，意味著這是一個很長周期的基金投資。我一會兒會講到中國基金的特點，典型的是兩年左右，甚至一年的產品都有，基本都是以債為主，這個是以股為主的，我投給它的基金，我們基本上連本金都不能保證，但是為什么大家都樂意投呢？就看最后一項，就是年化收益率能做到15%到20%。

我們剛才講了國外的情況，國內的情況我們做的比較多的是夾層基金，再就是開發型的股權基金，因為中國現在還是以開發為主。中間段的是增值型基金和并購基金，是這兩年或者未來的階段中比較重要的模式。

做商業地產基金也是給REITs在攢一個資產包。有什么意義呢？首先可以滿足企業做大做強的需要。再就是它抗行業周期，就像題目我們經常講的白銀時代一樣，上周陪聶會長參加新浪的金麒麟論壇，有記者問任志強到底什么是白銀時代，好像大家都提的比較多，但實際上黃金和白銀也是因為中國過去十年房地產的高速發展，在進入所謂的白銀時代，實際上就是一個行業的高速增長進入一個平緩期，在這個時期的時候，我們每個開發商都在融資策略上、資本結構上要做很多的調整。

再就是加速物業的周轉，剛才有一位記者跟我聊，為什么要推REITs，分兩類。一類是商業領域，比如像富力這樣的酒店，商業領域幾個億或者幾十億投進去，在賬面上租金收益率很低，按照中國資產估值，收益率也就是幾個點，兩三個點或者三到五個點。這么大的幾十個億在開發商的資產負債表上，實際上整個企業的ROA會下降。通過REITs這樣的工具，你就可以把這個錢倒出來，投入新的項目開發。對政府也一樣，報紙上現在說的四個城市的試點，住建部要操作的，實際上政府背負了很大的壓力，當然也是過去幾年才開始的，3600萬套保障房、公租房、廉租房，很大程度上是由政府投入，它也需要把這么大的資產化掉，或者把資金轉出來，才有錢去投入新的住房的建設，有助于加速資金的周轉。

還有一個是彌補資本市場融資的需要，尤其是上市類的，資產負債表需要優化。

還有一個是提升資本收益率。以凱德為例，凱德有五家REITs，17只私募基金，也就是說逐漸的我們的開發企業會從重資產往輕資產去轉變，今天大家看的比較多的就是萬科的案例，萬科不斷的在往輕資產的方向轉。

第六是滿足豐富的盈利手段，不僅僅有開發利率，還有持有利率。

五、中國主題的REITs產品一覽 春泉產業信開元產業投鵬瑞利中國商凱德商用中

匯賢產業信托 越秀房地產投資信托基金

托 資信托基金 用信托 國信托 2013年122013年7月2011年6月72011年4月月2日 5日 日 11日

香港

新加坡 零售 86.0%

寫字樓 13.2% 住宅 0.8% 7

香港

2006年1

22005年12月12日

月5日 新加坡

香港 上市日期

上市地點 香港

資產類型 寫字樓100% 酒店 100%

零售 17.9%

零售 27.4%

寫字樓42.8%

寫字樓 51.7%

服務式公寓 零售 100%

服務式公寓 7.5%

11.2%

酒店 13.4%

酒店 28.1% 2 資產數量 1 5

北京杭州 沈陽 48.7%；78.3%；鄭65.2%；寧波 成都38.1%；北京89.1%；州5.9%；武地理位置 北京 100% 廣州100% 20.6%；長春佛山8.3%；北沈陽10.9% 漢5.0%；上

京4.9% 海4.7%；內14.2%

蒙古3.6%；

蕪湖2.5% 資產規模（估值）

77.6（億人民幣）市值（億4.0 美元）41.6 92.2 372.0 100.5 227.5 3.4 5.0 28.4 9.8 13.1 13/14年股息回報6.6%/9.0% 8.1%/8.2% 7.1%/7.3% 率 結構 REIT REIT

BT

7.2%/7.3% 6.0%/6.5% 7.5%/8.0%

RMB REIT REIT REIT 稀缺北京核心CBD甲級寫字樓物業；

主要優勢

境外直接持有資產； 優質租戶與出租率。唯一中國酒店業房托； 稀缺北京核心分散及多元強大的中國綜合體項目； 化的零售物

較為分散與多較為分散與多元化的物業組合酒店管理能優質租戶與出業；

元化的物業組擁有稀缺的廣州核心地域性綜力； 租率； 新加坡知名

合 地方政府背景，后續擁有可注后續可注入香港知名企業資產管理公酒店資產優名下物業。司管理。良。

資產規模較小；

物業較為單行業周期性一；

主要劣勢 較大；

無后續可注資產主要分入資產。

布在2,3線城市。

較大的開發風

大部分資產

險； 作為人民幣房使用較多的金融工具對新收購

分布在2,3資產主要分布托，交易量低。國金中心進行財務補貼。

線城市。

在2,3線城市。

高和資本的點評

最近地產金融圈內有這樣一個說法：高大上的REITs看鵬華萬科、中信啟航，跑江湖的REITs要看萬達穩賺、高和中投保。互聯網與類REITs產品的結合近期無疑是大家關注的焦點。我們如何判別哪種地產金融創新更具有成長型呢？不妨用“七巧板”理論來把玩一番，主要看七個方面：基礎資產質量、發起方品牌、期限與流動性、認購門檻、信用條件、風控/增值能力、收益率。下面一一解析品鑒。

就基礎資產的質量而言，萬達“穩賺1號”的基礎資產是三線城市在建的城市綜合體項目，建安成本、工期、運營等未有定數，客觀來說對比其他產品弱了不少。鵬華萬科REITs的基礎資產實際上是前海企業公館的租金收益權，土地沒有確權，想象力略有不足。高和中投保類REITs的基礎資產是北京三環、地鐵上蓋、帶租約精品寫字樓高和藍峰大廈，既有租金安全性又有溢價想象力，即居家又性感。當然，還是中信最高大上啊，基礎資產是中信證券北京和深圳的甲級辦公樓，自己做租戶背書，也是讓人醉了。整體來看，中信啟航最佳，高和中投保次之。

就品牌而言，2014年萬達的資產規模高達5,341億元，首富的背書已無需多言，品牌爆棚；萬科鵬華REITs，無論是萬科自己的品牌，或是前海管理局“特區中的特區”，典型的雙保險；高和中投保類REITs的爹相對差一些，管理人高和資本也就幾十號人6年時間收購10個項目資產管理規模不到100億，正是首富和萬科想要轉型的“輕資產公司”。中信咱就不說了吧。

就投資人認購門檻而言，萬達號稱1000元即可認購；鵬華由于公募的性質1萬元以上即可認籌；高和中投保門檻也是1萬元；而中信啟航門檻較高，優先級最低認購額度為300萬，劣后級最低認購額度為100萬。

期限和流動性關聯性大，要放在一起來分析：萬達“穩賺1號”是7年期的產品，為了化解流動性和期限難題，產品成立3個月后即可在快錢平臺上進行撮合轉讓，雖受制于快錢交易平臺的整體流動性，好呆也算部分化解了令人生畏的超長期限。萬科鵬華REITs的流動性顯然是最好的，公募基金打的牌就是流動性，只不過由于較多份額可能被險資等機構收入囊中，實際流動性究竟如何有待觀察。高和中投保類REITs為1年期產品，成立之后即可通過網金社（阿里巴巴旗下的平臺之一）平臺進行變現轉讓，期限和流動性比較有優勢。而中信啟航為5年期產品，在深圳交易所掛牌，由于只能是合格投資人參與認購和交易，因此流動性較弱。整體來看，期限和流動性最佳的是鵬華萬科與高和中投保。

就信用條件而言，萬達“穩賺1號”最后仍由萬達自己兜底回購；萬科鵬華REITs從公開資料上沒有明確看到第三方擔保，但據消息人士透露，萬科承諾一定額度的運營保證金，簡單而言就是運營不好萬科貼補，是一種間接的兜底方法；高和類REITs由中投保（財政部1993年發起設立的國字頭擔保公司，評級為AA+）提供本金及預期收益增信保障。中信啟航主要靠基礎資產分級來完成優先級的信用增級，劣后級則無兜底收益。整體從安全性來講，高和中投保的信用增級更加清晰明朗，其他產品都隱含主體信用。

就風控和增值能力而言，關鍵要看操盤的團隊。萬達和萬科都屬于傳統開發商，對產品本身的理解應該更深；高和專門做資產管理，一直專注城市更新和存量商業物業的改造和盤活，其資產增值能力令人尊敬。難得的是作為地產金融機構，多家金融機構認購其基金，因此對風險控制更加注重。中信證券作為傳統金融機構，其風險控制意識毋庸置疑。整體來看，發行方各有千秋，高和規模不大，不過似乎能力更為均衡。

最后看看收益率，萬達“穩賺1號”的固定收益部分為6%，溢價部分待7年后看市場；萬科鵬華REITs的預期收益率是6.5-7%，由于投資標的是租金收益權和債券，因此想象力小些；高和中投保類REITs的租金收益部分為6.8%，由于物業區位好，成為北京去年租金增長最快的寫字樓，升值空間較大，浮動收益更具想象空間。中信啟航披露來看，優先級收益率為7-9%，劣后級沒有保底，預計收益率預計為12-42%。整體來看，結合投資期限，跑江湖的高和中投保與萬達的收益率更高。

高通智庫的點評

國內房地產企業經歷了從住宅銷售，轉型商業地產的租售并舉，到之后的轉型基金模式，以及當前的REITs探索，顯示在持有型物業領域，REITs是最為良性的退出渠道。同時從全球金融模式分析，適合持有型物業企業的金融模式，以私募基金和REITs為趨勢。

在國內的REITs探索中，公募REITs成為焦點，但在一個階段中國公募REITs注定是國資和大型央企的舞臺。比照美國REITs模式（公募、非上市和私募REITs）中，非上市REITs和私募REITs未來預計在國內將日愈活躍。高和、萬達的探索具有思考和借鑒性。

越秀REITs“非典型”上市

紅籌背景、資產來源及估值彈性使“越秀投資”的REITs發行路徑尚難復制

“越秀投資”是廣州市政府在香港的窗口企業，上市后長期處于財務窘境，但是憑借紅籌背景，2001―2002年間得到了政府以低價注入優質資產的扶持;由于“越秀投資”所獲得的資產中包括其最優質的四處商業地產，具備了發行REITs的可能，也節省了盈利能力培育和資產剝離的過程;而正是基于這四處商業地產擁有的優質條件，“越秀投資”通過資產重估，巧妙運用規則，實現了價值最大化。

“越秀投資”的REITs發行有很強的特殊性，是處于類似負債率和現金流狀況下的公司難以復制的，其路徑尚不具典型意義。此外，西田房地產信托和西蒙REITs的成功經驗也說明，REITs對市場環境和管理水平有很高的要求，國內房地產商和投資者需要有充分的準備。

2005年12月21日，越秀房地產投資信托基金(405.HK，簡稱“越秀REITs”)在香港聯交所正式掛牌上市。“越秀REITs”是“越秀投資”(123.HK)分拆其旗下內地商業物業，在香港獨立上市的首只以內地物業為注入資產的房地產投資信托基金(REITs)。

“越秀投資”注入“越秀REITs”的資產包括其在廣州的四處物業:白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。以出讓這四處物業為代價，“越秀投資”取得了“越秀REITs”支付給其的約33億港元現金，并仍然持有“越秀REITs”30%的股權。在完成REITs發行后，“越秀投資”總共獲得了約20億港元的賬面確認收益，更重要的是，它開拓了一條未來物業變現的便捷通道。而2002年以前，“越秀投資”還僅僅是一家凈資產收益率較低（表1），經營相當窘迫的公司。

憑借“紅籌窗口”優勢獲得政府資產注入

財務窘迫，自有資金難以滿足商業地產需求

“越秀投資”于1992年12月在香港上市，是廣州市政府在香港的窗口企業，根據其財報中關于企業發展戰略的描述，“越秀投資”上市就是為向商業地產轉型打基礎，使企業變成一個以房地產開發為基礎，以商貿業為龍頭，以物業經營為核心的集團。自1999年起，“越秀投資”商業地產出租收入占總收入的比例一直呈明顯上升趨勢(圖1)。

眾所周知，從長期來看，商業地產項目能優化資產質量，使地產企業形成產業資本沉淀和積累，提供一種持續、穩定的經營模式和長期穩定的現金流。但短期來看，商業投資物業的增加勢必加大投資的現金需求，容易造成資金周轉靈活度不足，增加企業的財務壓力。而從“越秀投資”的財務數據變動情況來看(表1)，其1999年至2002年間凈資產增加了1.2%，而總負債增加了約56%，顯示“越秀投資”越來越依靠高負債運營。從流動比率來看，公司的短期償債能力也有所降低，流動比率從2001年的3.89迅速下降到2002年的2左右，顯示其財務彈性系數開始降低。與同期香港的大型地產公司相比，“越秀投資”的負債水平非常高(圖2)。

“越秀投資”財務上的窘境也體現在其持有的現金流上，年末貨幣資金的余額占總資產比例基本呈下降趨勢，由1999年的6.48%下降到了2002年的3.92%，顯示其持有的現金比例越來越低(圖1)。

母公司重組國企，獲注優質資產

2001年9月25日，在原國家計委批準下，廣州市政府將其持有的廣州城建集團95%的股權注入“越秀投資”的控股公司“越秀集團”。隨后，“越秀集團”對廣州城建集團進行了重組，重組后的架構是，“越秀集團”的子公司GCCD BVI通過子公司Acon BVI持有廣州市城建開發總公司(簡稱GCCD)95%的權益，GCCD擁有優質資產財富廣場、城建大廈、維多利廣場的股權，另一優質資產白馬大廈則由GCCD BVI旗下的白馬合營公司持有(圖3)。

2002年12月20日，為了讓原廣州城建集團的大部分資產隨同過江，獲得海外資本的支持，“越秀集團”將GCCD BVI公司100%權益轉讓給“越秀投資”，這樣，“越秀投資”就間接持有了GCCD的95%股權及白馬大廈100%的股權，GCCD其余5%股權則仍由廣州城建集團持有。

值得注意的是，通過這次轉讓，“越秀投資”僅以六折的價錢即50億港元的代價就從其母公司“越秀集團”獲得了凈資產值約83.5億港元的地產項目，其應占土地儲備面積，由20萬平方米大幅上升20倍至420萬平方米，在建、待售、收租物業總樓面面積，由37萬平方米增長3.5倍至167萬平方米(包括后來注入“越秀REITs”的四處物業)。“越秀投資”一舉成為廣州市最大的房地產發展商，成為廣東省在香港重要的窗口企業。

負債率和現金流壓力依然沉重

公開資料顯示，“越秀投資”此次收購所支付價款的40%左右依賴于負債，這造成了其負債率急劇上升。收購完成后，“越秀投資”的總資產由2000年的196.04億港元增加到2002年的266.85億港元，上升了36.12%;總負債(含少數股東權益)由2000年的131.19億港元增加到2002年的199.75億港元，上升了52.26%;而股東權益由2000年的64.86億港元增加到2002年的67.10億港元，僅上升了3.5%。總負債的上升幅度明顯超過了總資產的上升幅度，更是遠遠超過了股東權益的上升幅度，總負債(含少數股東權益)幾乎是凈資產的3倍，財務壓力進一步加大。

較高的資產負債率降低了企業的長期償債能力，加重了企業的利息負擔，對債權人而言，高負債會提高“越秀投資”延遲償還借貸或利息的機會，以及無力償還的可能性，而一旦企業資金鏈出現問題，很可能導致企業出現生存危機。同時，房地產行業有著高低起伏的市場周期性特點，而且“越秀投資”業績并不理想。多重因素導致了投資者的擔心，使得“越秀投資”的股價長期以來低于其凈資產。低迷的股價及過高的負債率顯然不利于“越秀投資”繼續融資，而商業地產對長期資金的需求是相當大的，這意味著“越秀投資”今后將面臨更大的資金壓力。

不僅如此，收購后，“越秀投資”的現金流也未見改善的跡象，財報顯示，從2002年開始，其現金及現金等價物凈增加額占總資產比例竟然由正轉負（表1），也就是說，“越秀投資”完成收購后現金流反而減少。

所獲優質資產是REITs發行的關鍵

所收購商業地產帶來機遇

綜合以上分析看出，“越秀投資”存在的財務問題主要是高負債率和低現金流，這一問題在資產收購后更為突出。不過，“越秀投資”的盈利能力在收購后有改善上升的趨勢，2002年以后凈資產收益率和總資產收益率比收購前有了明顯提高。到2004年底，“越秀投資”經營盈利為7.43億元，較2003年上升3%，但其物業出租的租金收入就達到了3.67億港元，較2003年上升15%，其商業物業項目已經有了良性發展的趨勢。

2005年6月16日，香港特區證監會正式宣布修訂后的《房地產投資信托基金守則》生效，與以前相比，發生了很大改變，最主要的變化便是允許在香港上市的REITs投資香港以外的房地產。換句話說，香港境外資產可以在香港發行REITs。鑒于香港與內地市場的緊密關系，這一規定實際打開了中國不動產業赴香港上市之門，也為“越秀投資”分拆和打包旗下物業，以REITs的形式獨立上市掃除了規則上的障礙。

需要指出的是，此前“越秀集團”所做的資產重組，已將大部分已培育好的、有較強盈利能力的資產注入了“越秀投資”(如白馬單位等)，不僅為之掃清了境內資產向境外轉移所存在的法律障礙，也節省了盈利能力培育和資產剝離的過程，為REITs上市爭取了時間。

打包優質資產，滿足發行REITs條件

REITs上市非常符合“越秀投資”的利益:首先，以REITs的形式獨立上市符合其向商業地產轉型的企業戰略;其二，提供了一條分散風險且使物業便捷套現的通道，有利于加快資金周轉，改善企業現金流;其三，可以降低企業負債率，改變企業在市場中的高負債的形象，有利于提升企業市值;其四，發行REITs需要把部份出租物業重組上市，而上市前通常會對出租物業進行獨立估值，有利于“越秀投資”資產的公平價值在市場中得以體現。事實上，此后“越秀投資”和“越秀REITs”的股價顯著上升，驗證了獨立上市計劃帶來的增值效益得到了投資者的肯定。

在上市申報中，香港聯交所最關心的是REITs所收購資產的質量和安全性問題。為了獲得上市成功，“越秀投資”在注入資產方面也頗花了一番心思，最終將打包收購的資產確定為白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。這四處物業都是大股東為支持“越秀投資”而注入的盈利能力和發展潛力最強的優質資產。其中，白馬單位是中國十大服裝批發市場之一，聲名遠播，效益可觀，在四處物業中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投資”之前就已經具備了良好的盈利能力;后三者位于廣州繁華的天河商業圈，都是廣州著名的物業單位，具有良好的發展前景。截至2004年底，這四個物業面積占“越秀投資”可供出租物業總面積的20.45%，但營業總額卻占到了其出租物業營業總額的46.89%，無疑，“越秀投資”計劃投入REITs的，是其所擁有的出租物業中資產質量最好的。

從2004年9月10日至2005年10月間，GCCD BVI的四家全資BVI子公司分別受讓了白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。其后的2005年12月7日，“越秀投資”通過GCCD BVI將四家BVI公司的股權轉讓給“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港證監會《房地產投資信托基金守則》當中有關“使用特殊目的投資工具”的條件，該條件系證監會為了使REITs可以享有與地產公司相同的稅務處理，確保有足夠的透明度，硬性規定所有特別目的投資工具必須由REITs全資擁有，以及特別目的投資工具不得超過兩層。

通過資產重估，實現價值最大化

兩次評估，價值迥異

在REITs上市進程中，對REITs所收購的資產價值如何估值無疑是至為關鍵的一環。對“越秀投資”來講，它牽涉到的是實實在在的利益;對投資者而言，它關系到對所打包資產價值的判斷，以及對“越秀REITs”股價的定位。根據“越秀REITs”委托的估值師高力國際出具的，以2005年9月30日為估值基準日的獨立物業估值報告，此次“越秀REITs”所收購資產的評估價值為40.05億港元，這個價格不僅較其2002年的19.47億港元的估值翻番有余，就是較其三個月前即2005年6月30日“越秀投資”財務報表中反映的賬面價值32.04億港元也增值了約8億港元(圖1)。

對于估值變化如此之大的原因，“越秀REITs”招股書里面給出的解釋是:“越秀投資”是按照公允價值將投資物業列賬，但其委任的漢華評值有限公司主要用收入資本化計算法對物業進行估值。而“越秀REITs”委托的高力國際出具的獨立物業估值報告較漢華的報告全面，高力國際采用收入資本化計算法、現金流量貼現分析以及銷售比較法，并根據各種估值方法的相對重要程度進行了加權校正。也就是說，高力國際的估值方法是，首先按照收入資本化計算法和現金流量貼現分析得出兩種估值結果，然后將這兩種估值結果按權重比例進行加權平均，最后通過銷售比較法對估值進行比較核實，得出估值結果(表2)。但我們看到，即使用同樣的收入資本化計算法估值，高力國際給出的估值結果卻是近40億港元，與3個月前漢華約32億港元的估值仍有約25%的差距。

巧妙利用規則，實現重估增值

房地產價值評估法包括收入資本化計算法、現金流貼現法、市場比較法、成本估價法、假設開發法等多種計算方法，適用于不同用途物業的估值，對于以收租為主的商業物業一般采用比較多的是收入資本化計算法和現金流貼現法。在收入資本化估價法下，同一物業在不同時間段的價值出現變化，都與影響房地產評估價值的兩個變量，房地產預期凈收益和綜合資本化率的變化直接相關。此次“越秀投資”打包資產在2005年6月30日到2005年9月30日前后相差僅3個月時間，市場利率環境和同類投資回報變化不大，綜合資本化率不可能有太大的變化，那么，估值差距只能是因估值師對房地產預期凈收益的不同判斷產生的。研究發現，“越秀投資”通過巧妙的安排改變了房地產的預期凈收益。

白馬單位是此次打包資產中占比重最大的一塊物業，預期2006年所帶來的租金收入占預期2006年總租金收入的69.4%，也就是說，白馬單位的估值對整個打包資產估值的影響至關重要，高力國際給出約25.42億港元的估值。但是，我們從白馬單位的估值報告看到，其2005年9月的租金總額為975萬港元(不包括物業管理費)，如將這一租金收入作為月平均租金收入，全年只不過1.17億港元(975萬港元×12);將這一數額作為定量收入，以當時資本化率為前提，按收入資本化估價法計算，根本無法承載其25.42億港元的估值。那么高力國際給出如此高額估值的依據是什么呢?根據“越秀REITs”全球發售通函介紹，“越秀投資”計劃將從2006年1有1日起上調白馬單位的租金，均租金由241元/平方米升至473元/平方米每月，在平均租金提升近一倍的情況下，竟然還爭取到了約95%的4-5年的續訂租約，這樣，白馬單位在2006年預期年租金收入將達到2.53億元。根據香港新會計準則規定，投資物業公允值估價的最佳憑據是“類似租約及其他合約的活躍市場的現行價格”，正是續訂租約這一證據，為高力國際提高白馬單位的估值提供了有力支持。而在運用銷售比較法估值時，高力國際所采用的比較對象是廣州最著名的商業中心―北京路與上下九的物業單位，這些物業的高售價又為白馬單位估值的合理性增添了分量。

就這樣，“越秀投資”通過巧妙運用規則，對打包資產的賬面價值進行重估，實現了REITs所收購資產的增值。“越秀集團”董事長李飛在2006年初的一次房地產論壇上的講話為此做了最好的詮釋:“我們這個房托基金上市，按照房地產評估從被動到主動，現在作為企業我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風險降到最低。”

多重獲益REITs發行

極大改善財務狀況

2005年12月，“越秀REITs”完成公開發行。在行使超額配售權后，社會公眾投資者獲配約6.79億份基金單位，占67.9%的權益;“越秀投資”通過一家全資附屬公司“越龍”持有3.13億份基金單位，占31.3%的權益;“越秀集團”獲得約0.08億份基金單位，占0.8%的權益。根據“越秀投資”發布的公告，“越秀投資”在“越秀REITs”發行后向所有公眾股東發放了一筆特派股息，發放完畢后“越秀REITs”的股權結構是:“越秀投資”通過“越龍”持有30%，其余股東占70%。

發行REITs后，“越秀投資”一共獲得了現金約33億港元(包括“越秀REITs”發行6.87億份基金單位所得資金約20億港元，和“越秀REITs”下屬BVI公司貸款融資支付現金約13億港元)，并且仍持有“越秀REITs”30%的股權，依然處于相對控股的地位，可以繼續受惠于“越秀REITs”上市后的業務發展。“越秀投資”在其公告中也提到，從“越秀REITs”得到的現金將用于降低自身的負債水平和利息支出，而且今后并不需要與“越秀REITs”并賬，也就是說，“越秀REITs”因收購資產而產生的巨額債務不會影響“越秀投資”的負債水平。因此，發行REITs極大改善了“越秀投資”的流動資金及財務狀況。

根據所注入資產的評估價值與賬面成本間的差額，我們可以對“越秀投資”發行REITs后的資產負債狀況進行財務模擬估計(表3)，可以看出，“越秀投資”發行REITs并用所得現金歸還借款后，總負債(含少數股東權益)由185.66億港元下降到了152.66億港元，總資本負債率由41%下降到了14%，而股東權益卻由77.39億港元上升到了97.39億港元。其資產負債狀況獲得了較大的改善。不僅如此，“越秀REITs”未來還將繼續發揮盤活“越秀投資”資產，增強流動性的作用。

附屬公司將持續獲利

根據香港《房地產投資信托基金守則》中有關“管理公司”方面的要求，“每個要求獲得認可的計劃，必須委任證監會接納的管理公司”，由管理公司委任租賃代理提供若干租約管理、租賃管理、市場推廣和市場推廣服務。“越秀REITs”的管理公司―越秀房托資產管理有限公司是“越秀投資”的全資子公司，越秀房托資產管理有限公司委任的租賃代理是廣州白馬物業管理有限公司和廣州怡城物業管理有限公司，二者也都是“越秀投資”的控股子公司。

有了這一控制權的安排，“越秀投資”與“越秀REITs”就有了更加密切的利益聯系，越秀房托資產管理有限公司每年能獲取不菲的管理人傭金，其中包括每年存置資產0.3%的基本費用、物業收入凈額3%的服務費、日后收購資產時收購值1%的交易費、出售資產時總售價0.5%的交易費等，2006年管理公司的預計酬金超過2000萬港元。此外，怡城物業管理公司與白馬物業管理公司將代理“越秀REITs”物業資產的租賃業務，怡城物業管理公司可按財富廣場單位、城建大廈單位及維多利廣場單位各自的總收益收取每年4.0%的費用，而白馬物業管理公司則可按白馬單位的總收益收取每年3%的費用，2006年租賃代理酬金將超過1000萬港元。

稅收減免

“越秀REITs”在全球發售通函中對2006年的盈利預測是2.01億港元，也就是說，2006年“越秀投資”將獲得6000余萬港元的股息收益(2.01億港元×30%)，利息支出將減少1.1億港元(按所獲得現金33億港元×3.5%的固定年利率計算)。不僅如此，“越秀投資”通過BVI公司持有內地物業單位還可以享受稅收優惠。

根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》規定，BVI公司作為在中國無常設機構的外國企業，按租金收入以10%的稅率繳交預提所得稅(除營業稅外，其他費用不可扣減收入后計算預提所得稅)，且根據香港有關規定，BVI公司自香港以外地區所得的租金收入一般被視為香港以外地區或源自香港以外地區的收入，免繳香港利得稅。“越秀投資”注入“越秀REITs”的物業單位此前是根據內地企業所得稅標準，按稅前利潤33%的稅率繳交企業所得稅，僅此項稅收優惠，就將為之帶來約4300萬港元的凈利潤貢獻(根據預測純利2.01億港元+預提所得稅0.35億港元=2.36港元，2.36億港元×33%-預提所得稅0.35億港元=約0.43億港元)。也就是說，招股書中對2006年“越秀REITs”的盈利預測為2.01億港元，而如果按內資企業所得稅標準納稅，則僅為1.58億港元(2.01億港元-0.43億港元)，即使加上BVI公司由于貸款13億港元支付收購物業而帶來的融資成本約5200萬港元，以及預計上市后多支出約0.2億港元的經營開支(根據其2006年0.79億港元的經營開支預測-2005年半年報經營開支0.295億港元×2)，也不過是2.3億港元(1.58億港元+由于承擔了13億港元貸款所帶來的融資成本約0.52億港元+上市后多支出的0.2億港元經營開支)，也就是說，如果“越秀投資”不發行REITs，這些物業2006年所能帶來凈現金流不過2.3億港元(假設該物業不需承載任何貸款的情況下)。

未來現金收入不變

預期2006年“越秀REITs”將給“越秀投資”帶來的現金流入貢獻為2.45億港元(表4)，即使減半計算管理人費用和租賃代理費用所帶來的現金凈流入，其現金凈流入總額仍約為2.3億港元。而根據前文可知，如果“越秀投資”不發行REITs，這些物業2006年所能帶來凈現金流為2.3億港元(假設該物業不需承載任何貸款的情況下)，也就是說，發行REITs后不僅使越秀投資回籠了33億港元現金，而且今后的現金流收入也并不會減少。

路徑尚不具典型意義

培育項目能力成未來發展關鍵

通過此次“越秀REITs”的成功上市，“越秀投資”開辟了一條商業物業便捷套現的通道，為以后向商業地產戰略轉型提供了較為清晰的業務模式，并將繼續得益于“越秀REITs”上市后的業務發展。此外，營運及財務透明度提高后，“越秀投資”的企業架構更為清晰，使市值更為接近內在價值。我們預計，“越秀投資”下一步還將通過“優先收購權”的安排，即“越秀REITs”對“越秀投資”旗下的商業物業項目有優先購買的權利，以增發基金份額的方式，將旗下商業物業項目逐步注入到“越秀REITs”，繼續發揮REITs這一通道的關鍵作用。但是，如何培育旗下商業物業項目的盈利能力，使其能夠達到REITs投資者的回報要求，似乎還是擺在“越秀投資”面前的一道待解決的課題。因為畢竟此次注入“越秀REITs”的優質資產以前并不屬于“越秀投資”，而是在大股東的支持下通過資產重組得來的。對“越秀投資”來講，如何發揮自身的經營能力，打造出商業物業的“造血功能”，依然任重而道遠。

模式難以復制

通過分析“越秀投資”的REITs發行路徑，我們認為，其模式對國內大多數房地產企業尚難復制。首先是股權隸屬關系，“越秀投資”作為廣州市政府在香港的窗口企業，資產出境的行政審批簡單，操作難度不大；且發行REITs之前，資產已合法轉移，所以“越秀投資”從2005年8月18日宣布REITs上市計劃到12月21日正式掛牌上市，前后經歷總共只有近四個月的時間，可謂神速，而李嘉誠旗下的“泓富REITs”上市前后花了將近九個月的時間，國際投行做REITs上市，一般則需8―11個月的時間。其二是境外REITs投資者對異地物業的回報要求較高，這對所注入物業的盈利能力有很高的要求。“越秀REITs”上市招股價是以6.3厘至6.7厘的年回報率為基準，比李嘉誠旗下的“泓富REITs”5.3厘的年回報率高出不少，而要達到如此高的回報，依靠企業自身“造血”并非易事。其三是“越秀投資”在資產評估中的增值過程帶有一定特殊性。因此，目前來看，“越秀投資”的REITs發行路徑尚不具典型意義。

REITs成型的基礎：

1.根基：“城市配套服務商”戰略是萬科REITs實現的根基； 2.互利：項目的BOT與REITs，是萬科與政府的互利合作； 3.保障：項目高租金收益為REITs發行提供了保障。

近日萬科與鵬華基金公司成立“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已被證監會受理，國內首支公募REITs距公開發行近在咫尺，本次資產證券化針對萬科前海企業公館的租賃收入部分。然而，萬科做REITs并不是空穴來風。

●首先萬科“城市配套服務商”戰略以及“輕資產”操盤戰術是此次公募REITs成型的土壤。

●其次前海萬科項目自身的特點導致萬科采取公募REITs的方法募集資金。●最后鵬華對美國成型REITs具有深入的研究，也是助力此次公募REITs上市強有力的因素。

本文從萬科戰略視角、前海項目視角分析萬科此次REITs成型的基因。1轉型“城市配套服務商”是REITs萌芽的土壤 1.萬科的戰略轉型是誘因

早在2013年7月，萬科就已經明確了第四個十年的戰略方向：轉型城市配套服務商，依托第三個十年住宅產業化建設所獲得的龐大客戶群進一步延伸服務。在2014年初進一步明確方向，提出“5S理論”，即城市配套服務商要圍繞居住、購物、度假、辦公、文化五大方面為居民提供更舒適的生活。回顧過去兩年的萬科的轉型成績可以發現這艘承載著千億夢想的大船已然發生了變化。

值得注意的是，萬科此次戰略轉型的關鍵詞是“重運營、輕資產”，即萬科希望通過輸出管理和品牌操盤整個項目，而不是通過占有絕大多數股權控制整個項目。例如金隅萬科廣場項目，萬科占股份49%，金隅占股51%，隨后萬科又將所持有的39%的股權賣出，最終只持有10%的股份。雖然所占股權較少，但該項目由完全由萬科操盤，這對萬科積累商業經驗、打造品牌具有深遠意義，也是萬科“重運營、輕資產”的第一次嘗試。

但是，萬科由傳統的單一型住宅類企業轉型為“重運營、輕資產”城市配套服務商仍將面臨很多挑戰：

●首先，萬科如何在短時間內獲得“重運營”的操盤能力？以社區配套服務方向為例，若想提升街區整體社區服務水平，最好的方式是對整個社區周邊商業進行統一打造。然而在過去由于快速回籠資金的要求，開發商早已把商鋪的產權賣給客戶，如何協調各商戶利益成為考量萬科能否成為合格的社區服務商的關鍵。

●其次，萬科如何在房地產下行階段獲得可靠的資金保證，真正實現“輕資產”？以商業項目為例，資本如何在立項階段、建設階段、招商階段、后期運營階段進入商業項目，后期又如何退出。

若要解答上述問題，REITs也許是最好的答案。2.REITs能幫助萬科實現戰略

REITs是什么？REITs是房地產證券化的重要手段，而房地產證券化是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。因此，REITs就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構操作，獨立的機構監管，專事商業房地產投資，并將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。根據REITs定義不難看出，萬科是想通過物業資產打包上市，并利用專業管理團隊對物業資產進行管理，以此來實現輕資產發展的目的。（1）利用傘狀REITs結構可有效解決商區協同運營與產權分散的矛盾，實現區域增值

自1992 年第一家公眾UPREITs（傘狀REITs）產生后，這種形式在美國很快流行起來，新上市的REITs中75%采用這種形式。在該REITs結構中，REITs本身是不直接擁有房地產的，而是擁有有限合伙企業中的控制權益，通過經營該合伙企業從而控制旗下的所有物業資產。在這種模式下，房地產企業可以在不轉讓其物業資產的情況下組成REITs，或者利用物業資產與REITs交換收益權證套現資金。REITs對房地產擁有實際控制權，但產權仍在有限合伙企業名下。

若將該模式套用在社區商業上，萬科可將所開發社區旗下停車場、菜市場、商鋪等物業以資產包的形式打包成REITs由公眾購買，在這種情形下，公眾購買的不是產權而是REITs份額。利用這種模式，萬科可以通過資產公眾購買的形式快速回籠資金，而對于公眾來說，將資金投資與多個物業資產從而達到分散風險的目的。同時REITs可聘請專業管理團隊，或直接由萬科團隊對整片社區進行升級再造，提升地價從而提升租金，而這租金反過來又成為公眾購買REITs的分紅。

此種模式兼顧了開發商快速回籠資金、客戶獲得資產升值、區域升級再造三方面的需求。對于萬科來說，通過將資產打包上市減輕負擔，只輸出品牌與管理操控項目，實現輕資產發展的目的。然而，此種REITs模式還沒有完全放開，未來如何在我國能否正常落地還有待考量。

（2）REITs進入節奏可有效幫助企業進行輕資產轉型

對于傳統商業地產，資金退出的模式只有兩種：一種是將商鋪賣出快速獲得現金流，另一種模式是開發商對商鋪自行運營。第一種模式不適合商區協同運營，第二種模式對開發商的商業造成大量的資金沉淀，且運營能力要求較高。引進REITs，將有效解決上述問題。首先來看凱德置地在商業項目運營過程中，是如何管理資金鏈條的。

在項目立項、開發時期，凱德置地主要是通過嘉德商用中國發展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）使用優先認購權的形式收購嘉德在內地控股的商用物業。在項目運營時期，嘉茂零售中國信托（CRCT）優先購上述基金投資的物業，再打包成REITs向公眾出售。這樣凱德構建了從開發商籌集資金到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程，從而實現只輸出品牌與管理的輕資產模式。

該種模式能有效幫助萬科。毛大慶還在萬科的時候就提到希望學習凱德模式，在項目立項階段、建設階段、招商階段、后期運營階段形成一條完整的資金募集-退出鏈條，最終幫助萬科實現輕資產轉型。而對于萬科來說，項目前期土地已經獲取的，地價已經支付，建設過程也有開發貸款等，所以并不承擔太大的資金壓力，因此萬科現在更多希望在中后期實現資產資本化，這點與凱德置地的模式略有不同。由此可見，REITs是幫助萬科后期資金退出，實現輕資產的重要手段。

小結：萬科試水REITs并不是空穴來風，而是站在戰略布局的視角進行布局，REITs是幫助萬科戰略落地最好手段。

2前海BOT模式助推首單公募REITS成型

在城市配套服務商戰略的指導下，前海企業公館是萬科第一個利用REITs落地的項目，然而此次落地也有其自身的限制條件。

1、政府參與為首單公募REITs上市提供政治保障

做政府想做的事情，同時政府也會推動第一支公募REITs誕生。在這里最打動政府的是前海項目是采用BOT模式進行開發建設。2013年8月，萬科中選為前海管理局公布企業公館投資人。按照BOT模式萬科出資約8億元建設前海企業公館，并在8年后無償移交給前海管理局，而萬科則通過8年的運營來回收項目投資。

2、良好的租金收入為首單公募REITs上市提供經濟保障

租金收入是REITs收益的主要來源，根據現有統計數據，萬科前海企業公館保持日均入住100家的高增長率，根據目前經營情況測算每年可保持20%的盈利水平。良好的租金收益為萬科發行首單REITs提供了經濟保障，通過打包前海資產進行REITs上市，實現公眾購買，減輕企業資金壓力同時盤活沉淀資產。

小結：此次萬科公募REITs落地有著特殊的限制條件，其中政府的支持是此次REITs落地的關鍵因素，良好的租金收益也為其提供了經濟保障。

結束語

在REITs的國家政策逐步放開后，若房地產企業想進軍REITs，最主要的是明確自身定位及戰略。萬科選擇的是打造城市配套服務類REITs，如社區商業、零售業、產業地產REITs等，但REITs的種類遠遠不止這些，美國將REITs分為9大類別：商業中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業廠房、灑店、高爾夫球場、醫院、健康中心等，甚至監獄也能打造成REITs。因此房地產企業若想進軍REITs可根據自身的特點做出選擇，最終走出自己特色的REITs之路。

對國內REITs發展趨勢的簡要判斷

（1）REITs發展潛力巨大

目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，并且有7個國家和地區正著手開辟REITs市場。截至目前，全球REITs的總市值已經超過一萬億美元。截至2010年，美國REITs總資產已由1970年左右的10億美元發展到3890億美元，40年年均復合增長率16.08%。截至2015年1月，美國上市REITs總市值達到9594億美元。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產，因此，總體看，國內REITs發展仍存廣闊空間。

（2）抵押型REITs或為較優選擇

在美國等成熟市場上，抵押型REITs占據了主導地位。我國制度尚不健全，我們認為，先行發展債權型REITs相對成熟和簡單，在此基礎上，有望逐步推行權益型REITs。一方面，抵押型REITs屬于固定收益類產品，并不構成征稅對象，從而避免了雙重征稅的問題；另一方面，抵押型REITs不涉及項目所有權以及組織架構方面的變更，從而操作簡單。在法律、稅收等制度完善之時，可再推行權益型REITs。

（3）相關制度仍需完善

我國REITs試點已經啟動，但相關的法律法規并不配套，未來應加快法律、稅收和信息披露等方面進行制度完善。首先，逐步完善《公司法》《信托法》等相關法律以建立一個完備的滿足REITs運行的法律體系。其次，建立符合我國REITs發展需要的稅收優惠體系。可以參照國際上成熟的稅法規定，制定專門的REITs減免稅收等方面的優惠政策，為REITs發展創造良好的稅收環境。最后，建立嚴格的信息披露制度和監管體系。美國公開發行的房地產投資信托基金有嚴格的信息披露制度，而我國現有的信托計劃披露較為簡單，且缺乏透明度，仍有進一步完善的空間。REITs的優越性

信托制度的高度彈性和靈活性帶來其在金融創新領域的獨特魅力。這種優越性在REITs上就可以得到很好的反映。從本質上講，REITs 是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。REITs的功能主要體現在以下幾個方面：

（1）投資主體社會化：對于大多數中小投資人而言，所持有的資金不足，無力購買多種類、多用途的樓宇或地產，也沒有能力形成多樣化的不動產投資組合來規避單一投資所帶來的風險。由于 REITs 在公開市場上市，大到各類養老基金、商業銀行和保險公司等機構投資人，小到社會個體投資人，都可以通過公開市場參與房地產的投資，從而在很大程度上壯大了房地產市場的投資人隊伍。

（2）流動市場化：與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比，REITs 在證券交易所上市，具有很強的流動性，投資人可以根據自己的情況隨時處置所持REITs 的股份。

（3）管理專業化：自 20世紀 90 年代以來，美國 REITs 所募集的資金往往大多委托專業的管理公司，管理人員多為有經驗的房地產專業人員，他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風險。同時房地產行業分工進一步細化，出現了專門的房地產投資管理公司、土地吞吐公司、房地產開發公司、物業管理公司等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。

（4）投資組合多元化：這由 REITs 的投資組合特點決定。REITs 本身就是一種分散化的房地產投資資產組合，通過投資于不同類別不同地區的房地產項目，可以有效的降低投資風險，也取得了較高的匯報。

（5）信托財產獨立性優勢：由于信托財產在信托關系中是具有獨立的人格的，因此在一些特殊狀況下如受托公司破產時，可以仍舊保持財產的完整性，使受益人極大程度上規避了風險。

發展我國房地產信托的意義及可行性分析

我國房地產業經過 20 多年的發展，盡管取得諸多成就，但是整個行業無論從市場發展程度還是業內企業的經營管理水平來看還相當落后。表現為房地產市場的投機炒作和房地產金融創新的匱乏。從現在的發展狀況看，我國的房地產金融創新仍舊停在一個較低的水平，房地產資本市場不發達，融資的形式單一，傳統的銀行借貸方式不僅不能滿足房地產業對于資金的需求，更是積累了很大的銀行風險。如果REITs在中國得到很好的推廣，一定能夠在很大程度上推進房地產業和國民經濟的長遠繁榮。實際上從去年開始，在華的各大投資銀行和房地產公司已經開始重點研究REITs在中國的實踐運用。

房地產證券化是長期發展的趨勢，而引入REITs方式將有助于推動房地產資本市場的發展和房地產企業經營管理理念的革新，具體說來，主要表現為以下幾個方面：

（1）中國房地產開發的資金有三大來源：銀行貸款、自籌資金和建筑企業墊資和預售款等。統計數據表明，房地產企業自由資金規模很小，除了銀行貸款占 20%外，在建筑企業墊資和預售款中都有相當多的銀行貸款。三者相加，估計銀行貸款占房地產開發資金總額的近60%，即我國房地產開發資金有 60%以上來源于銀行信貸。縱觀各個大城市位列前十的房地產企業的資產負債率，廣州達到 80%，北京也超過 70%。而在房地產業已相當成熟的香港，這一數字不過 30%—40%。中國這種高杠桿和自有開發資金嚴重短缺的現狀不論從宏觀還是微觀都將不利于房地產市場的長期穩定發展。REITs可以為我國房地產開發企業提供可靠的資金循環保障機制，有效的保障開發企業自有資金的比例，建立一種比較穩定的融資機制。（2）REITs的經營方式和治理結構類似于股份公司，受到股東及董事會的監督，REITs股票市值也反映出投資者對公司的信心。REITs可促進房地產企業立足長遠發展，增加長期投資，消除房地產業中的投機行為。

（3）REITs 使房地產產權從原來的由產權人直接、集中占有轉變為由眾多的、分散的投資者個人占有。房地產產權關系的這種轉變使產權轉移更為簡單，產權的轉移不再需要實物的易手，而只需REITs收益憑證的交割，因此大大方便了房地產交易，有助于繁榮我國房地產交易市場和證券市場。

（4）房地產是資金密集型行業，具有投資周期長，投資規模大的特點，一般大眾很難參與大型房地產及商場投資，其結果是房地產投資者及開發商的集資來源嚴重受限。REITs使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，幾乎所有的投資者都可以參與房地產投資，從而大大地擴展了房地產投資的隊伍，并且讓更多的人分享收益。

（5）滿足對較低風險結構投資產品的需求。我國證券市場的產品結構存在缺陷：風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風險較高的股權類產品；低風險產品品種單一，不但是市場規模小，而且品種極為單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使我國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。

著眼于我國房地產市場的健康發展，提出以下四點建議：

第一，建立健全法律體系，房地產投資信托的良好運作要求相應的法律法規支持。我們應該在稅收等方面健全法規給REITs的發展創立良好的環境。

第二，規范房地產市場的發展，當前我國房地產市場還存在著很多問題，土地所有權，住房產權等關系都需要進一步規范，應該努力減少房地產市場的流動性風險，使基金套現不成問題。

第三，加快專業化人才和機構投資者的培育，房地產市場的繁榮發展，信托投資基金的合理運用要求我們有相應的人才隊伍，既熟悉房地產的運作規律，又對信托制度有著深刻的理解。同時機構投資者的培育也對房地產投資信托的發展至關重要。

第四，對中小投資者的保護問題。由于我國處于市場經濟的初級階段，對中小投資者的保護是欠缺的，這可以從目前我國的股票市場得到有力的證據。因此保護中小投資者的利益是REITs得以發展的基本保證。這方面主要靠其收益政策和稅收政策規定得以實現。

結語：綜上所述，可以看出REITs作為一種投資信托，充分發揮了信托的優越性，已經成為了房地產金融的重要投資手段，在國際上具有普遍的運用和成功的借鑒。比起中國房地產市場的現有融資方式，REITs無疑給我們提供了一種更好的金融創新選擇。但是如何將REITs的特點和信托制度的高度彈性與靈活性與中國的具體市場狀況結合起來，同時防范可能出現的投資風險與市場風險；如何穩妥地保證金融創新的過程，使房地產投資信托在中國得到最好的應用；如何更好的健全我們相關的法律法規，保證信托市場的穩定長遠發展，這些問題值得我們進行深入的研究和探索，同時發揮更大的智慧，任重而道遠。

第四篇：國內食品安全現狀及對策

國內食品安全現狀及對策

根據世界衛生組織（WHO）的定義，食品安全（food safety）是“食物中有 毒、有害物質對人體健康影響的公共衛生問題”。食品質量安全狀況是一個國家經濟發展水平和人民生活質量的重要標志。中國政府堅持以人為本，一直高度重視食品安全。經過多年來的努力，中國食品質量總體水平穩步提高，食品安全狀況不斷改善，但還是有一些食品安全問題。

1、國內食品安全現狀

1.1食源性疾病

根據世界衛生組織的定義，食源性疾病是因攝入被污染的食品所引起的疾病，包括因致病菌、病毒、寄生蟲、有害化學物質和生物毒素所導致的各種疾病。這些食物污發生于“從農田到餐桌”食物鏈中的各個環節。因食源性感染和中毒而造成的疾病表現癥狀各不相同，既有輕度癥狀（惡心，嘔吐和腹瀉等），也有嚴重和威脅生命的疾病（比如，腎和肝功能衰竭、腦和神經疾病、癱瘓和癌癥）。

2014年6月11日，國家衛生計生委食品司司長蘇志在今日新聞發布會上介紹我國食品安全標準工作進展情況時表示，國家衛生計生委在全國設置食源性疾病監測哨點醫院1600余家，全年共接到食源性疾病暴發事件報告1001起，救治患病人數14413人。蘇志說，監測顯示，化學性因素引起的食源性疾病有下降趨勢，致病性微生物仍然是主要病因，賓館飯店、食堂等集體供餐場所是主要暴發場所。此外，誤食有毒動植物和毒蘑菇中毒是主要致死原因。

第五篇：國內幾起典型生產安全事故案例解讀分析材料

附件

國內幾起典型生產安全事故案例解讀

分析材料

一、青島“11?22”中石化東黃輸油管道泄漏爆炸特別重大事故分析點評

（一）事故的基本情況。

2013年11月22日10時25分，位于山東省青島經濟技術開發區的中國石油化工股份有限公司管道儲運分公司東黃輸油管道泄漏原油進入市政排水暗渠，在形成密閉空間的暗渠內油氣積聚遇火花發生爆炸，造成62人死亡、136人受傷，直接經濟損失75172萬元。

（二）事故的直接原因。

輸油管道與排水暗渠交匯處管道腐蝕減薄、管道破裂、原油泄漏，流入排水暗渠及反沖到路面。原油泄漏后，現場處置人員采用液壓破碎錘在暗渠蓋板上打孔破碎，產生撞擊火花，引發暗渠內油氣爆炸。

（三）事故的間接原因。1.企業安全生產主體責任不落實：

中石化集團公司及下屬企業中石化股份公司、中石化管道分公司濰坊輸油處和青島站對安全生產工作疏于管理、管道保護工作不力、隱患排查治理不徹底，存在死角、盲區，2

司輸油管道安全生產工作不力問題失察，對事故發生負有重要領導責任，被給予行政記大過、黨內嚴重警告處分。

中石化股份公司副總裁、安全總監，未認真履行職責，指導督促中石化股份公司及中石化管道分公司開展輸油管道安全生產工作不力，對負有安全生產監管職責的部門不正確履行職責的問題失察，被給予行政記大過、免職處分。

中石化股份公司生產經營管理部主任，對中石化管道分公司及其下屬單位管理人員業務指導、督促檢查不到位，被給予行政記大過處分。

中石化股份公司生產經營管理部副主任，對東黃輸油管道存在的安全隱患督促整改不力，被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

中石化股份公司國內原油處處長，對中石化管道分公司及其下屬單位管理人員業務指導、督促檢查不力，對東黃輸油管道存在的安全隱患整改不力，被給予行政撤職、黨內嚴重警告處分。

中石化股份公司煉油事業部主任，對歸口管理的板塊企業及其下屬單位未認真履行安全生產管理職責的問題督促檢查不到位，被給予行政記過處分。

中石化股份公司煉油事業部副主任被給予行政記大過處分。

中石化股份公司安全監管局局長，貫徹落實國家安全生產法律法規不到位，對中石化管道分公司及其下屬單位管理

人員未認真履行安全生產管理職責的問題督促檢查不到位，被給予行政記大過處分。

中石化股份公司安全監管局2名分管副局長，未認真履行職責，貫徹落實國家安全生產法律法規不到位，均被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

中石化股份公司安全監管局安全監督處處長，指導督促中石化管道分公司及其下屬單位管理人員貫徹落實安全生產規章制度、開展安全生產教育培訓工作不力，被給予行政撤職、黨內嚴重警告處分。

中石化管道分公司黨委書記，貫徹落實黨的安全生產方針政策不力，對企業干部、職工安全生產思想教育和培訓工作不到位，指導應急處置工作不力，被給予撤銷黨內職務處分。

中石化管道分公司總經理，作為中石化管道分公司安全生產第一責任人，被給予行政撤職、撤銷黨內職務處分。

中石化管道分公司分管工程、設計、質監站和搶維修的副總經理被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

中石化管道分公司分管運銷、安全、管道的副總經理被給予行政撤職、撤銷黨內職務處分。

中石化管道分公司安全環保監察處副處長，對輸油管道泄漏事故危害性辨識不清、判斷失誤，被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

中石化管道分公司管道管理處黨支部書記、處長，對濰

對管委會及有關部門履行安全生產監管、監督職責不力、原油泄漏應急處置不力等問題失察，被給予行政撤職、撤銷黨內職務處分。

開發區分管安全生產、應急的管委會副主任，作為政府分管領導，履行安全生產領導職責不力，督促檢查安全生產監管、監督部門履行職責不力。管道泄漏事故發生后，未按規定參與現場救援，拖延、壓制事故信息上報，同意謊報事故信息。對事故發生負有主要領導責任。被給予行政撤職、留黨察看二年處分。

黃島區黃島街道辦事處主任，督促指導黃島街道辦事處執法中隊監督檢查工作不力，對青島麗東化工有限公司在廠區內排水暗渠上違章搭建臨時工棚問題失察。對事故傷亡擴大負有責任，被給予行政記大過處分。

此外，責成山東省人民政府向國務院作出深刻檢查，責成青島市人民政府向山東省人民政府作出深刻檢查。

管道保護主管部門追責8人：

山東省油區工作辦公室主任，督促指導管道企業和山東省、青島市油區工作辦公室履行油氣管道保護工作職責不到位。對東黃輸油管道安全隱患治理不力、安全生產大檢查不徹底等問題失察，被給予行政記過處分。

山東省油區工作辦公室副主任，作為行業主管部門分管領導，被給予行政記大過處分。

山東省油區工作辦公室綜合管理處處長，未認真履行油

氣管道保護工作監管職責，被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

青島市經濟和信息化委員會主任，督促指導青島市油區工作辦公室履行油氣管道保護工作職責不到位，對青島市油區工作辦公室存在的東黃輸油管道安全隱患排查治理不力、安全生產大檢查不徹底、指導應急救援不力等問題失察，被給予行政記大過處分。

青島市經濟和信息化委員會分管青島市油區工作辦公室的副主任，作為行業主管部門分管領導，履行油氣管道保護工作監管職責不力，督促指導市油區工作辦公室履行油氣管道保護工作職責不力，督促管道企業治理東黃輸油管道安全隱患不力。東黃輸油管道發生泄漏事故后，對危險程度認識不足，指導應急處置不力，被給予行政撤職、撤銷黨內職務處分。

青島市油區工作辦公室主任，作為行業主管部門負責人，未認真履行油氣管道保護工作監管職責，督促管道企業治理東黃輸油管道安全隱患不力，安全生產大檢查不徹底，東黃輸油管道發生泄漏事故后，對原油泄漏事故風險辨識不足，被給予行政撤職、黨內嚴重警告處分。

青島市油區工作辦公室調研員，未認真履行油氣管道保護工作監管職責，被給予行政降級、黨內嚴重警告處分。

開發區安全監管局黨組書記、局長，領導組織安全生產監管和油氣管道保護工作不力。泄漏事故發生后，督促本單

內嚴重警告處分。

二、晉濟高速公路晉城巖后隧道“3.1”特別重大道路交通危化品燃爆事故分析點評

（一）事故的基本情況。

2014年3月1日14時45分許，位于山西省晉城市澤州縣的晉濟高速公路山西晉城段巖后隧道內，兩輛運輸甲醇的鉸接列車追尾相撞，前車甲醇泄漏起火燃燒，隧道內滯留的另外兩輛危險化學品運輸車和31輛煤炭運輸車等車輛被引燃引爆，造成40人死亡、12人受傷和42輛車燒毀，直接經濟損失8197萬元。

（二）事故的直接原因。

晉E23504/晉E2932掛鉸接列車在隧道內追尾豫HC2923/豫H085J掛鉸接列車，造成前車甲醇泄漏，后車發生電氣短路，引燃周圍可燃物，進而引燃泄漏的甲醇。

（三）事故的間接原因。1.企業安全生產主體責任不落實：

（1）肇事車輛屬于山西省晉城市福安達物流有限公司，該企業應急預案及應急演練不符合規定要求，不按照設計及批準要求充裝介質，對從業人員安全培訓教育不落實，行車記錄儀發生故障后仍然違規從事運營活動。

（2）被追尾車輛屬于河南省焦作市孟州市汽車運輸有限責任公司，企業存在“以包代管”問題，不按照設計及批準要求充裝介質，駕駛員和押運員習慣性違章操作。

（3）晉濟高速公路煤焦管理站違規設置指揮崗加重了

車輛擁堵，其上級主管單位晉城市公路煤炭有限公司對管理站的監督檢查和工作指導不力。

2.政府及相關部門履職不到位：

（1）山西省晉城市和澤州縣政府及其交通運輸管理部門對危險貨物道路運輸安全監管不力，存在安全生產大檢查和專項檢查工作不深入，隱患排查整改不到位，重審批、輕監管，執法不嚴等問題。

（2）河南省焦作市交通運輸管理部門和孟州市政府及其交通運輸管理部門對危險貨物道路運輸安全監管不到位，存在安全生產大檢查和專項檢查工作不深入，對企業隱患問題督促整改不力，未能及時糾正企業違規經營等問題。

（3）山西省高速公路管理局履行高速公路安全運營監管職責不到位，對下級單位安全運營工作指導督促不力，應急預案針對性和可操作性不強，對擁堵信息處置不到位。

（4）山西省公安高速交警部門履行道路交通安全監管責任不到位，存在對事故路段交通巡查、疏導不力，業務培訓教育不到位等問題。

3.其他方面責任：

（1）湖北東特車輛制造有限公司（肇事車輛銷售單位）、河北昌驊專用汽車有限公司（被追尾車輛銷售單位）生產銷售的半掛車的罐體未安裝緊急切斷閥，屬于不合格產品。

（2）山西省鍋爐壓力容器監督檢驗研究院違規為未安裝緊急切斷閥的肇事車輛出具了“允許使用”委托檢驗報告。

（3）河南省正拓罐車檢測服務有限公司違規為未安裝緊急切斷閥、罐體壁厚不達標的被追尾車輛出具了“允許使

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動與高速交警、煤焦管理站溝通協調，解決車輛擁堵措施不得力，被給予黨內嚴重警告、撤職處分。

晉城市公路煤炭銷售有限公司總經理，對下級單位和部門的監督、指導不力，致使晉濟高速公路煤焦管理站指揮崗長期違反設計要求運行，被給予記大過處分。

晉城市公路煤炭銷售有限公司副經理，抓日常監督、檢查和指導工作不到位，應該發現而未能發現指揮崗違規設置問題，致使該指揮崗長期違反設計要求運行，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

晉城市公路煤炭銷售有限公司站務管理部主任，在對晉濟高速公路煤焦管理站日常的監督、檢查和工作指導中，均沒有對該指揮崗的不合理設置提出異議，致使該指揮崗長期違反設計要求運行，被給予降級處分。

晉濟高速公路煤焦管理站站長，對指揮崗違規設置并長期運行的問題未督促整改，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

晉濟高速公路煤焦管理站分管指揮崗的副站長，未及時發現指揮崗設置的問題，致使指揮崗長期違反設計要求運行，被給予黨內嚴重警告、撤職處分。

（3）相關行政處罰及問責：責成山西省安全監管局、河南省安全監管局對相關責任企業及其主要負責人處以法定上限的罰款；由當地質量技術監督部門對公安司法機關立案查處并采取措施的相關車輛生產企業進行處罰。

2.對政府監管責任的追究（共41人）：（1）刑事追責19人：

山西省晉城市道路運輸管理局副局長、山西省晉城市道路運輸管理局貨運科科長、山西省晉城市澤州縣道路運輸管理所客貨運場管理辦公室主任、山西省晉城市澤州縣道路運輸管理所客貨運場管理辦公室工作人員、山西省高速交警三支隊八大隊大隊長、山西省高速交警三支隊八大隊民警、山西省高速公路管理局晉城路政大隊大隊長、山西省晉城高速公路信息監控中心值班班長、山西省鍋爐壓力容器監督檢驗研究院罐檢站副站長、山西省鍋爐壓力容器監督檢驗研究院罐檢站技術員等10人涉嫌玩忽職守罪被司法機關刑事拘留并逮捕。

河南省焦作市道路運輸管理局副局長、河南省焦作市道路運輸管理局貨運管理科科長、河南省焦作市道路運輸管理局貨運管理科科員、河南省焦作市質量技術監督局計量科科長、河南省焦作市質量技術監督局特種設備科副科長、河南省孟州市交通運輸局局長、河南省孟州市公路運輸管理所原所長、河南省孟州市公路運輸管理所黨支部原副書記、河南省孟州市公路運輸管理所維修科原科長等9人涉嫌玩忽職守罪、濫用職權罪、受賄罪等被司法機關立案偵查并逮捕。

（2）黨紀政紀處分24人： 屬地政府追責7人：

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大過處分。

山西省晉城市交通運輸局局長，貫徹落實國家危險貨物道路運輸法律法規不力，在2013年下半年省市開展的安全生產大檢查專項整治中，對危險貨物道路運輸企業專項整治只提出一般性要求，未組織提出專項整治方案，對分管領導和有關部門督促指導不力、監督檢查不到位。對事故發生負有重要領導責任，被給予記大過處分。

山西省晉城市道路運輸管理局局長，督促落實“兩個主體責任”不到位，組織開展危險貨物運輸安全監管和隱患排查不深入，安全生產源頭管控不到位，日常檢查和隱患排查整治不徹底，對晉城市福安達物流有限公司存在的安全管理制度不落實等安全隱患失察，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

山西省晉城市澤州縣交通運輸局局長，對澤州縣道路運輸管理所督查指導不到位，對危險貨物運輸安全生產日常監管中存在的問題失察，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

山西省晉城市澤州縣交通運輸局分管安全生產工作副局長，代管澤州縣道路運輸管理所，對澤州縣道路運輸管理所開展的安全生產管理工作督查指導不到位，對危險貨物道路運輸專項整治工作組織不力，對晉城市福安達物流有限公司存在的安全隱患失察，被給予撤銷黨內職務、撤職處分。

山西省晉城市澤州縣道路運輸管理所主持全面工作的副所長，對危險貨物道路運輸安全生產管理工作重視不夠、組織開展安全專項整治不力，對客貨場站辦公室履行日常監管職責不到位，對晉城市福安達物流有限公司安全生產監督檢查不到位，被給予黨內嚴重警告、撤職處分。

河南省焦作市交通運輸局局長，貫徹落實國家道路運輸安全法律法規不到位，對分管領導及相關科室履行監管職責監督檢查不到位，對相關人員未履行職責的問題失察。對事故發生負有重要領導責任，被給予記過處分。

河南省焦作市交通運輸局分管運輸管理科、道路運輸管理局的副局長，對運輸管理科、道路運輸管理局安全生產監督管理工作指導不到位，對分管部門未認真履行監管職責的問題失察，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

河南省孟州市交通運輸局分管法制安全科、孟州市汽車運輸有限責任公司的副局長，沒有認真吸取2012年包茂高速陜西延安“8?26”特別重大道路交通事故的教訓，對暴露的問題督促整改不力，對分管的科室和公司有關人員未認真履行職責的問題失察。對事故發生負有重要領導責任，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

河南省焦作市道路運輸管理局局長，沒有認真吸取2012年包茂高速陜西延安“8?26”特別重大道路交通事故的教訓，對暴露的問題督促整改不力，對道路運輸管理局相關科室未認真履行監管職責的問題失察。對事故發生負有重要領導責任，被給予黨內嚴重警告、降級處分。

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（4）廣州工商局越秀區分局及光塔工商所日常監管缺失，有關人員收受建業大廈實際控制人好處后，對其違法經營行為未依法查處取締。

（5）越秀區光塔街道辦事處作為建業大廈屬地監管單位，存在檢查記錄不規范，整改記錄不完全。并長期收取建業大廈繳納的房屋出租綜合稅，客觀縱容了非法出租經營行為。

（6）越秀區政府辦公室履行辦文職責不到位。光塔街道辦事處于2012年8月向區政府書面報告了建業大廈存在嚴重消防隱患問題，建議采取聯合行動封停大廈一切經營活動，區府辦未跟進督促相關部門回復意見，也未呈報相關領導批處，導致隱患未得到及時制止查處。

（四）事故的性質。

經調查認定，廣州市越秀區起義路建業大廈“12?15”火災是一起較大火災責任事故，事故有關責任人員（總計41人）及責任單位被嚴厲問責。

（五）事故有關責任人員和責任單位追責情況。

1.對企業主體責任的追究（共11人）：（1）刑事追責11人：

建業公司、信龍公司、信濃公司實際控制人，信濃公司股東、建業大廈的安全（消防）責任人，信濃公司負責建業大廈的電工，信濃公司總經理、出納、建業大廈物業經理，信濃公司法定代表人，信濃公司負責建業大廈的2名值班員、管理員，建業大廈一樓1D倉庫承租方萬利達鞋業公司負責人，承租建業大廈一樓1D倉庫的承租方萬利達鞋業公司管

理倉庫員工，信濃公司會計，信濃公司員工等11人分別涉嫌消防責任事故罪和失火罪被司法機關刑事拘留并逮捕。

（2）行政處罰：

由廣州市越秀區工商行政管理部門對建業公司等無照經營行為依法進行查處；由廣州市越秀區國土房管部門對信龍公司違法經營行為依法進行查處，并由越秀區工商行政管理部門對該企業進行清算注銷；由廣州市越秀區公安分局對信濃公司消防違法行為進行查處，并由越秀區國土房管部門對該公司違法經營行為依法進行查處。

2.對政府監管責任的追究（共30人）：（1）刑事追責6人：

廣州市司法局社區矯正工作處副處長（時任市調處辦工作人員）、廣州市建委房地產開發建設處副處長、越秀區公安分局交防大隊前任副大隊、消防民警、越秀區公安分局光塔派出所前任所長、消防民警等6人涉嫌濫用職權罪、玩忽職守罪、受賄罪等被司法機關立案并刑事拘留。

（2）黨紀、政紀處分24人： 屬地政府追責7人：

越秀區光塔街道前任辦事處主任，作為建業大廈消防安全屬地監管單位的街道辦主要領導，收受建業大廈實際控制人好處，對街道辦檢查記錄不規范、整改記錄不全、缺少復查記錄等問題失察，在上報建業大廈消防安全隱患問題后未能及時督促跟進反饋情況，對不符合出租條件的建業大廈征收房產出租稅，存在屬地監管不到位的問題。對事故的發生

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長，未督促大隊片區民警依法履行消防安全監督管理職責，指導開展消防監督管理工作不力，對消防工作領導不力，被給予行政警告處分。

越秀區公安分局前任光塔派出所所長，督促、指導派出所開展轄區內消防監督管理工作不到位，對轄區范圍內消防工作領導不力，利用職務之便收受建業大廈實際控制人好處，未能嚴格落實建業大廈消防安全責任，被給予撤銷黨內職務、行政撤職處分。

越秀區公安分局光塔派出所前任分管消防工作的副所長（2011年4月至2012年2月），未能嚴格落實轄區消防安全責任，督促、指導派出所開展轄區內消防監督管理工作不到位，對民警消防監督檢查不到位、不規范等問題失察，對轄區范圍內消防工作領導不力，被給予行政警告處分。

越秀區公安分局光塔派出所現任分管消防工作的副所長，未能嚴格落實轄區消防安全責任，督促、指導派出所開展轄區內消防監督管理工作不到位，對轄區范圍內消防工作領導不力，被給予行政警告處分。

越秀區公安分局光塔派出所專職消防民警，貫徹落實有關消防法律、法規和規章制度不力，未嚴格落實消防安全責任制，開展消防監督管理工作不力，也未按《消防監督檢查規定》的要求，將建業大廈存在的重大消防安全隱患書面報分局交防大隊，對事故的發生負有監管方面的直接責任，被給予行政記過處分。

越秀區公安分局交防大隊負責光塔街消防工作民警，對建業大廈未經消防驗收對外出租經營的消防違法問題未依法查處，被給予行政警告處分。

越秀區公安分局光塔派出所前任分管消防工作的副所長（2011年12月至2013年6月），未能嚴格落實轄區消防安全責任，督促、指導派出所開展轄區內消防監督管理工作不到位，對轄區范圍內消防工作領導不力，被給予行政警告處分。

越秀區公安分局光塔派出所所長，未能嚴格落實轄區消防安全責任，督促、指導派出所開展轄區內消防監督管理工作不到位，對轄區范圍內消防工作領導不力，給予其通報批評。

司法、工商、城管、信訪綜治、督查辦等部門追責6人：

市司法局前任調解工作管理處處長，收受建業大廈實際控制人的好處，利用職務之便為建業大廈違法出租搭建協調平臺，致使建業大廈重新對外出租作倉儲使用。其簽發的協調會會議紀要，導致屬地政府、街道及區職能部門怠于履行消防違法的查處職責，致使消防隱患未從根本上整治，被給予行政降級處分。

光塔工商所所長，收受建業大廈實際控制人的好處，對信龍公司、信濃公司出租建業大廈的違法經營問題不依法查處取締，對事故的發生負有直接責任，被給予行政降級處分。

越秀區光塔街道辦事處綜治維穩和信訪科科長，作為建

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