第一篇：物業(yè)工程部維修管理制度(含水電

物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理

4．發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。5．個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

6.個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。

維修電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時進行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

值班電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

3.努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。

5.對來人來電報修應(yīng)及時進行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。

7.事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。

8.按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。

配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

1.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。

配電房安全操作規(guī)程

1.嚴格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。

2.操作人和監(jiān)護人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復(fù)查。4.下列項目列操作票

A.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置 B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配 D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給

5.操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認無異常后，方可試送。

7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應(yīng)及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應(yīng)充分放電。

9.變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)及時檢明原因報告上級。

10.操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發(fā)電機應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。

12.有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。

13.變壓器應(yīng)保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14.倒閘操作順序：

停電：負荷側(cè)斷漏器負荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反

15.電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設(shè)備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準不得進入設(shè)備房。

工程部崗位職責(zé)和考核細則 工程部是實施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務(wù)水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責(zé)范圍是： 負責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修。

2、負責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)工程部的各項工作。

2、負責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。

3、負責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負責(zé)制定培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。

6、負責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質(zhì)量驗收。

7、負責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。

4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。

6、負責(zé)本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。

7、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）班組長崗位職責(zé)

在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。

安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負責(zé)跟進工程單的作業(yè)情況。

5、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負責(zé)監(jiān)督、跟進相關(guān)外判工程的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）技工崗位職責(zé) : 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。

2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進行下列工作：

①對設(shè)備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設(shè)備的運行。

③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）文員崗位職責(zé)

在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。負責(zé)部門工作會議的記錄整理。

負責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。負責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負責(zé)每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。

7、負責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設(shè)備管理班組工作范圍 強電組：

1、負責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。

2、負責(zé)非辦公時間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。弱電組：

負責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。負責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（三）維修組：

1、負責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。負責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。負責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。負責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細則

（一）強電組工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負責(zé)非辦公時間的緊急維修；

11、負責(zé)供配電中心、冷凍機房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機試運行。

（二）弱電組工作細則

1、負責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；

4、負責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（三）維修組工作細則

1、每天二次巡查水泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負責(zé)維修。

7、負責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。

二次供水管理規(guī)程 目的

保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。3．0職責(zé)

3．1管理處負責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。

3．3管理處給排水管理員負責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責(zé)進行，工程部負責(zé)監(jiān)管。3．4管理處管理員負責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。4．0工作規(guī)程

4．1二次供水管理的要求

4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負責(zé)管理。

4．1．2 給排水管理員負責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4．1．3 新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認可。

4．2 年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。4．4 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。4．5 二次供水清洗、消毒

4．5．1工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機、口罩、眼鏡等。4．5．2 安全須知

4．5．2．1 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．5．2．2 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。

4．5．2．3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。4．5．4 消毒

4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

4．5．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。

4．6

取樣送檢 > 4．6．1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

4．6．2 水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．6．3 盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

4．6．4 在取水樣的的當天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》。

4．6．5 如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化驗，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。4．7 記錄和報告

4．7．1 管理處給排水管理員負責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。

4．7．2 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》由管理處資料室存檔。5．0 相關(guān)文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》

工程值班管理規(guī)定

為了保證工程部的人員調(diào)動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制定本規(guī)定。}Hs&dX[W:

1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。

2、總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負責(zé)安排值班人員，實行24小時值班；

3、值班人員應(yīng)堅守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應(yīng)及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。

6、遇突發(fā)性事故應(yīng)及時跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故，使損失減至最小。

工程部運作程序 1．0目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設(shè)備、設(shè)施正常運行，維修保養(yǎng)及時。2．0范圍：

2．1工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。2．2管理處負責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修 3．0 運作程序：

3．1管理組的運作程序：

3．1．1根據(jù)總值班室的報告，合理調(diào)配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3．1．2根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計劃和相應(yīng)的材料、機具計劃，報經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，組織實施。

3．1．3負責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。3．1．4發(fā)生緊急情況時，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作，并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄

3．1．5負責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。3．2總值班室的運作程序： 3．2．1總值班室由管理組負責(zé)管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。3．2．2 負責(zé)記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報。3．2．3 負責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。

3．2．4發(fā)生緊急情況時，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達通知，調(diào)動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。房屋修繕組、機電維修組的運作程序： 3．3．1對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責(zé)，各管理處運行組配合，共同完成。

3．3．2工程部房屋修繕組、維修組負責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3．3．3維修組人員應(yīng)長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發(fā)事故的報告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場進行搶修。

3．3．4維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。3．4工程部經(jīng)理負責(zé)全面管理工作以及對外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對房屋及機電設(shè)備、設(shè)施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時，應(yīng)參見《機電設(shè)備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。工程部職責(zé)

1、認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

2、負責(zé)對公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng),。

3、制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、負責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。

7、負責(zé)與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。

9、配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗收。

10、負責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺帳；

11、負責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作；

12、協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、完成公司安排的其他各項任務(wù)。

機電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造

1、設(shè)備的維護保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。（1）維護保養(yǎng)的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設(shè)備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養(yǎng)。

清潔：大氣中的灰塵進入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固：設(shè)備運轉(zhuǎn)達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動，導(dǎo)致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。

調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查：

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕； 磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護罩等安全裝置是否完整、齊全； 溫度壓力運行參數(shù)是否正常； 電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；;設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； 設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護保養(yǎng)工作的實施：分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設(shè)備進行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。

②設(shè)備的定期維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設(shè)備停止運行進行維護保養(yǎng)，需要對設(shè)備進行部分解體，并做好以下幾項工作： a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況； c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞； f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；.作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。（3）設(shè)備的點檢：對設(shè)備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進行，內(nèi)容是： ①運行狀況及參數(shù)； ②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件； ⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：

①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間； ④安排檢修計劃。

2、設(shè)備的計劃檢修根據(jù)設(shè)備的運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理。

（1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責(zé)，操作人員協(xié)助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對設(shè)備的主要零部件進行局部的修復(fù)和更換；

③大修：對設(shè)備進行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進步，對設(shè)備進行技術(shù)改造； 28M&q ^~-k ④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。Q3M}6>@m（2）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系：維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。（3）檢修計劃的實施和驗收管理n 根據(jù)檢修計劃，可以預(yù)先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢查。

在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。

3、機電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。(2)、設(shè)備的改造 主要途徑有： 1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進； 2）增加新的零件和各種裝置；

3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有： p①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因； Iy BHtB G ②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性； Amlt@w]sbS ③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容； Noy=w8+5X ④設(shè)備技術(shù)改造后能達到的技術(shù)性能、安全性能； Vj_0l&3J8r ⑤預(yù)計設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟效益； P`T_gO ，⑥設(shè)備技術(shù)改造的費用預(yù)算以及資金來源計劃； 7[q-N<`xg ⑦設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機的影響； N>`KLH（⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。mw-S,~-BE

4、機電設(shè)備管理目標 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標。OUI8#rsF（1）設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）A—設(shè)備有效利用率； T—設(shè)備有效工作時間； T/—設(shè)備停機或無效工作時間。` P q}Sd

（2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S B—設(shè)備的完好率； Sn—設(shè)備完好的臺數(shù)； S—設(shè)備總的臺數(shù)。3,@^z;K 完好標準： fUYJ=uq ① 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； uj F 1#ed ② 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，|[H8So_ ③ 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全； &? OH ED ④ 設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象； %-^}aL}#Po ⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。

高壓室送電操作規(guī)程

1.關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關(guān)合閘到位.高壓室停電操作規(guī)程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。

弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責(zé)維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責(zé)實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。

建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂：

A、無設(shè)計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲

D、門檻漏水

三、外墻：

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化 B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）

六、伸縮縫：

A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）

B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）C、非制式伸縮材料 D、施工者專業(yè)程度不足

高壓運行工崗位職責(zé)

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）值班長負責(zé)安排電工日常維修工作。（7）負責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分； ②未簽到一次扣1分； ③早退一次扣1分； ④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務(wù)扣1分；

③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同志間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。①不認真接受培訓(xùn)者一次扣1分； ②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； ④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴肅者一次扣1分； ④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。12 獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。配合部門經(jīng)理做好日常管理工作

未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時派工扣3分； ②各種協(xié)調(diào)好扣3分。負責(zé)員工的日常考核(工作量工作時間)。①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況 ①未檢查監(jiān)督扣3分； ②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達的維修單 ①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。22 完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。記錄每天，當班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分； ②數(shù)量不合理扣3分。本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。

臨時用水、用電管理規(guī)定 臨時用水、用電管理規(guī)定

為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定 此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表 封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù) 使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個 月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責(zé)。

六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬質(zhì)的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成 后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。

☆水電維修崗位職責(zé)☆

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負責(zé)對水、電、電梯設(shè)施的維護保養(yǎng)并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)到達現(xiàn)場，盡早排除故障。

☆水電抄表員崗位職責(zé)☆

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負責(zé)對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負責(zé)人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 干式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、職責(zé)

1、供電局負責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容

1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、逐負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標示牌 D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換

4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風(fēng)機是否有異常，緊固風(fēng)機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、安全注意事項

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、職責(zé)

1、供電局負責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年保養(yǎng)一次。#~{o

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進行保養(yǎng)）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴重時應(yīng)及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油，； D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異常現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常； H、運行三年應(yīng)進行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時應(yīng)謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修； D、對鐵芯進行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐； c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動； d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象； e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動應(yīng)加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。

g、對分接開關(guān)進行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進行，工程部負責(zé)跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗報告存檔。

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應(yīng)小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

風(fēng)機的保養(yǎng)

一、目的確保風(fēng)機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。

二、范圍：每半年對大廈所有風(fēng)機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風(fēng)機控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。

3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。

4、清潔風(fēng)葉，機殼外部及電機外表面。

5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。

7、檢查風(fēng)機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。

四、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄。

水泵定期保養(yǎng)

一、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

二、適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。

三、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負責(zé)），每半年進行一次全面保養(yǎng)（由工程部負責(zé)）。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責(zé)），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。

5、泵體的保養(yǎng)：

A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。B、補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。E、緊固機座螺絲并防銹處理。

F、生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。

6、電機的保養(yǎng) A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示準確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜的保養(yǎng)： A、斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)

一、目的確保發(fā)電機正常起動和運行。

二、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

三、內(nèi)容 1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據(jù)《機電設(shè)備管理工作手冊》中《柴油發(fā)電機組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢查保養(yǎng)

5、檢查機組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機房風(fēng)機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機帶負載運行8小時。

9、檢查冷卻水水位、機油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動起動狀況。

11、發(fā)電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關(guān)記錄。

四、相關(guān)文件及記錄

1、《機電設(shè)備管理工作手冊》

2、柴油發(fā)電機運行記錄

3、柴油發(fā)電機半年保養(yǎng)記錄 公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。

二、適用范圍管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

三、維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達到檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

四、保養(yǎng)每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在

防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容

1、維修：

（1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕； B、檢查視頻線有無松動； C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。（2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟： A、檢查攝像頭是否通電； B、檢查視頻連線有無斷裂； C、檢查攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制的檢修步驟： A、檢查控制器控制電壓有無輸出； B、檢查控制電壓有無輸入； C、檢查輸入插件是否損壞； D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

（1）規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

（2）檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。（3）檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

（4）檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

（5）對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的保證系統(tǒng)在任何時候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

三、內(nèi)容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10％范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，若發(fā)現(xiàn)有不合要求的應(yīng)及時糾正，確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部項目。對系統(tǒng)中每個火災(zāi)探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復(fù)。恢復(fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的保證系統(tǒng)的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。

二、職責(zé)

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責(zé)，住戶故障投訴由管理處登記。

三、內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知管理處機電部。工程部管理組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi)

疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應(yīng)常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。

煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、適用范圍大廈（小區(qū)）所有煙、溫感自動報警系統(tǒng)

四、內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應(yīng)迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。

消火栓的保養(yǎng)

一、目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容

1、季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示。

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)及時修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養(yǎng)

一、目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：

1、季保養(yǎng)：（1）、手控檢查：

A、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕是否良好上鎖。B、卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。

C、開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應(yīng)上升（或下降）。

D、在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門應(yīng)上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查：

A、用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關(guān)閉。

B、卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可重新開啟卷簾門。

C、消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。D、針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復(fù)。

E、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復(fù)位鍵進行專門檢查。

A、緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。

自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。

自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。

火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的：確保火災(zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。

二、職責(zé)：由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：

1、日檢（對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查）。

A、按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。B、按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、完成日檢全部內(nèi)容。B、測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。C、檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。D、檢查樓層介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。E、對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號是否完整清晰。F、因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔。

3、年檢：

A、逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。B、對每個樓層井道內(nèi)的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導(dǎo)線進行緊固。C、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

三、暖氣片系統(tǒng)的調(diào)試過程(以下供下回暖氣片系統(tǒng)為案例):

1、在換熱站泵房里面進行系統(tǒng)灌水.根據(jù)小區(qū)內(nèi)樓層最高標高和泵房壓力表確定系統(tǒng)管水及以后循環(huán)情況.2、打開各個系統(tǒng)單元入戶的旁通閥門.3、打開循環(huán)泵電源,進行室外管網(wǎng)循環(huán).(必須確保所有單元入戶系統(tǒng)的旁通閥全部打開的同時,供回水閥門全部關(guān)閉).3、在循環(huán)過程中要不斷及時清理泵房內(nèi)的過濾器.4、待循環(huán)完畢室外管網(wǎng)清理完畢后將室外各檢查井內(nèi)旁通閥門全部關(guān)閉,同時將所有供回水閥門打開,(一般高層室內(nèi)主立管頂層設(shè)置旁通閥門,)此時將所有室內(nèi)系統(tǒng)支管閥門全部關(guān)閉,將樓內(nèi)頂層主管旁通閥門打開,進行室內(nèi)主管和室外采暖管網(wǎng)的循環(huán).5、此時主要是不斷進行室外檢查井內(nèi)的過濾器清理,泵房內(nèi)過濾器一般不需要再進行清理.6、待循環(huán)清理樓內(nèi)主立管完畢后,將所有旁通閥門全部關(guān)閉,同時將樓內(nèi)分戶閥門全部打開,進行室內(nèi)管網(wǎng)的循環(huán),(此時暖氣片一般盡量全部關(guān)閉,主要是為了防止能量損失和因暖氣片漏水而對住戶造成損失賠償?shù)?.在此循環(huán)過程中主要是對分戶過濾器和室外檢查井過濾器的分別清理.7、在上述采暖循環(huán)及運行過程中,一般在第一個采暖期運行時最好至少提前一個月進行調(diào)試,先供冷水循環(huán)然后供熱水運行.盡量避免冬季調(diào)試和供暖,那樣會事倍功半.四、暖氣片系統(tǒng)調(diào)試運行過程中的常見問題及分析:

1、整個單元普遍不熱,或高層部分系統(tǒng)代表的住戶不熱.主要原因有:(1)查井過濾器垃圾未及時清理(2)泵房內(nèi)溫度設(shè)置過低.(3)泵房內(nèi)供回水壓差設(shè)置過小.這種問題一般比較好處理.(4)高層建筑的地區(qū)接入樓內(nèi)的高區(qū).(5)主管供回水閥門未開

(6)主管道旁通閥門打開未及時關(guān)閉.(7)室外檢查井裝置中恭回水接錯.2、某個系統(tǒng)部分住戶不熱.主要原因有:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)高層系統(tǒng)將地區(qū)系統(tǒng)接入了高區(qū)系統(tǒng),壓力不夠.(4)換熱站水溫控制低(5)換熱站供回水壓差調(diào)節(jié)太小.3、住戶內(nèi)部分暖氣片不熱(或很涼),其他暖氣片熱.主要原因:(1)管路不通,先將暖氣片供回水閥門打開確定是哪根管堵住了,然后再進行剔鑿重新接管.(2)如果管路循環(huán),要觀察水量大小,如果水量大,一般屬于設(shè)計不合理,這種設(shè)計不合理一般是帶有普遍性.如果水量很小按照堵塞進行處理.(3)熱的程度不夠,可以將暖氣片跑風(fēng)打開進行放氣,小型冷庫.4、整個系統(tǒng)最頂層用戶暖氣片普遍不熱.主要原因:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)主立管自動放氣閥未打開,不能自動放氣.(4)主立管頂端旁通閥未關(guān)閉

第二篇：物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)

物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé) 維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。

私用工具使用管理

1.發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。

2.個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。

8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時進行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

值班電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

3.努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。

5.對來人來電報修應(yīng)及時進行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8.按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。

配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

1.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。

配電房安全操作規(guī)程

1.嚴格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。2.操作人和監(jiān)護人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復(fù)查。

4.下列項目列操作票

A.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置

B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配

D.裝拆接地線 E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給 5.操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應(yīng)及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應(yīng)充分放電。

9.變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發(fā)電機應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。

第三篇：物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)

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物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé) 維修班工具使用管理辦法

維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理

1.發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。

2.個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，www.tmdps.cn日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

維修電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。

8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時進行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

3.努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

5.對來人來電報修應(yīng)及時進行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。

8.按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

1.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程

1.嚴格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

2.操作人和監(jiān)護人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復(fù)查。

4.下列項目列操作票

A.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置 B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配 D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給 5.操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應(yīng)及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應(yīng)充分放電。

9.變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護和計置裝置等。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

11.正常情況下發(fā)電機應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

12.有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。

13.變壓器應(yīng)保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。

14.倒閘操作順序：

停電：負荷側(cè)斷漏器負荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反

15.電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設(shè)備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準不得進入設(shè)備房。

工程部崗位職責(zé)和考核細則

工程部是實施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務(wù)水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責(zé)范圍是：

1、負責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修。2、3、4、5、6、2、負責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé) 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn7、8、（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)工程部的各項工作。*

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2、負責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。k-_56:Q=;

3、負責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。T?F-q/%9x.4、負責(zé)制定培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。NAt&CpJ%9-

5、負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。ftUghVs

6、負責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質(zhì)量驗收。9^2[&tzH

7、負責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。DcCZu'68^

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

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1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。DGM <]n2;*

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。HwJ{-B09

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。$4-A99o-

4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。2)VO%;/h

5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。Op4gtD[

6、負責(zé)本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。W!=[.s7、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。16}-Gd

8、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。Xy~2@UcmMQ

9、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。a,el?P>m

（三）班組長崗位職責(zé) A(O`;l)R`

1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。(*(XNA

t

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。b_,Y+1W~)_

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。3+

aN

4、負責(zé)跟進工程單的作業(yè)情況。6X09I@_o%

5、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。kuM F~h 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。?./sPcL

7、負責(zé)監(jiān)督、跟進相關(guān)外判工程的進展情況。b0y>O('z

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。3,_WzBAM

（四）技工崗位職責(zé) :CD-og@Fr

1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。2;X8ja

2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進行下列工作： Mk=1Tq

①對設(shè)備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。ZF5g;9e^

②監(jiān)管設(shè)備的運行。gB

MM

③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。hSmiwgznV

④填寫好各種原始記錄。'N

X9UAT，L

3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。1x2T[1

（五）文員崗位職責(zé) %Lx“

1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。jZVG:g7Z

2、負責(zé)部門工作會議的記錄整理。B V/kl7U

3、負責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。B!Na'h>Jy

4、負責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。H&N2*4gHT

5、負責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。KT*^v6N6、負責(zé)每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。$R|}-<9Ey

7、負責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。O ”(O)U4y

二、設(shè)備管理班組工作范圍 xg

（一）強電組： zi)n5“j

1、負責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。v;$|R*)

2、負責(zé)非辦公時間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。cal[t!q~

3、負責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。6D }: b

（二）弱電組：

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1、負責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。!%q|W1gEN

2、負責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。uPfY/1z3、負責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。$W0r8T 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

（三）維修組：

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1、負責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。&.jSB+j+>5

2、負責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。/ vl?btT

3、負責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。d-F uk'

4、負責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細則 O uz,vc3 D

（一）強電組工作細則 W0 _E{WF1、每班每小時一次巡查高壓室； >DJ“g_Z?

2、每班每小時一次巡查低壓室；

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3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房； { e2erD

4、每班每小時一次巡查變壓室； C6FHjFMR

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室； :PK?P#v)Z

6、每班一次巡查電梯機房； BX~!<_m

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)； O;/*.y

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)； ez-6T4-q

10、負責(zé)非辦公時間的緊急維修； 7|#`y5^w3

11、負責(zé)供配電中心、冷凍機房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修； V:lXJXQ

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

}N/

3R

13、每班一次防火安全檢查； 5IDg”{C!T“

14、每月一次發(fā)電機試運行。: fPU

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（二）弱電組工作細則 q0”“{eWe

1、負責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修； q

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次； ](~@{ WrN

3、負責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)； ]Pu>4=|

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4、負責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)； :jIz6#

5、每班一次防火安全檢查； [”

6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

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7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。.a&c*V &*

（三）維修組工作細則 sHJ|i '#S

1、每天二次巡查水泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。Q E-75Q`{[

2、每天二次巡查排污泵，并負責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。(xB.`V

3、每天二次巡查泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。Px&vW,qk

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。?MR M^a

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。A{k?1 lba

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負責(zé)維修。{,$_-K&_

7、負責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。T^[

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8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。W.Xc^$e

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。

二次供水管理規(guī)程

1．0

目的L&A:JJwgNH

保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。`a->>LS< 2．0

適用范圍

;:2I-_適用于各管理處二次供水的管理。3．0

職責(zé) 0 83R H

3．1

管理處負責(zé)制訂水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。g* sY|M/ 3．3

管理處給排水管理員負責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責(zé)進行，工程部負責(zé)監(jiān)管。,N2JJ3．4

管理處管理員負責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。3;x=h n3 4．0

工作規(guī)程 [;4．1

二次供水管理的要求

QdPg6mS

49Sn3v“

`8CG UR

4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負責(zé)管理。?~Kw3O

4．1．2 給排水管理員負責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。4{2X?7V2l

4．1．3 新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認可。4．2

水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。7glf&B4．4

放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。D)^zfg

4．5

二次供水清洗、消毒-jey gqsGl

4．5．1 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機、口罩、眼鏡等。Jg,/?O 4．5．2 安全須知 /B ]6pZzb

4．5．2．1 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。%8=e Y}g

4．5．2．2 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。wc?JCsID

4．5．2．3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。8w)U>(TE)

4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。*?tX-sF 4．5．4 消毒 xJsbS^|Y

4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。'Rr2u:b 4．5．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。92rOsrLC$

4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。~5c4．6

取樣送檢 >_]-iG;4．6．1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。}RZ5W&? 4．6．2 水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。y>

(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。h”}vp> a(2)、設(shè)備的改造

主要途徑有： zjrjei_z 1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進； hF]Ps6z@ 2）增加新的零件和各種裝置；;mA'17GY

3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：

p①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因；

Iy BHtB G ②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；

Amlt@w]sbS ③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

Noy=w8+5X

④設(shè)備技術(shù)改造后能達到的技術(shù)性能、安全性能；

Vj_0l&3J8r ⑤預(yù)計設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟效益；

P`T_gO ，⑥設(shè)備技術(shù)改造的費用預(yù)算以及資金來源計劃；

7[q-N<`xg ⑦設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機的影響；

N>`KLH（⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。mw-S,~-BE

4、機電設(shè)備管理目標

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標。OUI8#rsF

（1）

設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設(shè)備有效利用率；

T—設(shè)備有效工作時間；

T/—設(shè)備停機或無效工作時間。

` P q}Sd

（2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S

B—設(shè)備的完好率；

Sn—設(shè)備完好的臺數(shù)；

S—設(shè)備總的臺數(shù)。

3,@^z;K 完好標準： fUYJ=uq

①

零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； uj F 1#ed ②

設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，|[H8So_ ③

設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全； &? OH ED ④

設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象； %-^}aL}#Po

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程

1.關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關(guān)合閘到位.高壓室停電操作規(guī)程。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;

3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責(zé)維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一的保養(yǎng)計劃并負責(zé)實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂： ~bz$idzF

A、無設(shè)計防水層

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B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

F.85? 5s C、施工面清潔不足及含水率測試不正確 1#-7%Q)

二、窗戶： O']v-DZ

A、無塞水路設(shè)計

0a9o“=G B、窗框填不正確

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C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲

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Q D、門檻漏水

(22@E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。xqjL

三、外墻： jO,Y;k

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

v)W;W~c? % B、地震應(yīng)力造成裂

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C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

2Az0b^mu 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

D、磁磚溝疑進水 GD@,7'/gAh

四、浴室： 0r|*G Fba

A、防水材料選擇錯誤.,p!pH;(oA

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

;kL(tzT % C、水管破裂或老舊漏水

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D、門檻漏水

>XC0 CGZp0 E、防水層遭外力破壞。

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五、地下室： /@q5m`**&

A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化

k/U}qQ-U+ B工作縫未施做止水處理

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C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）C gG#X$fD

六、伸縮縫： GyQH} p<

A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）

FTT>3!H|j B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）

#KC、非制式伸縮材料 D、施工者專業(yè)程度不足 高壓運行工崗位職責(zé)

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）值班長負責(zé)安排電工日常維修工作。

（7）負責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。

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房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。

①遲到一次扣1分；

②未簽到一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。①不服從安排一次扣2分；

②未按時完成任務(wù)扣1分；

③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；

④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。

①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分；

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。

①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；

③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。

①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分；

②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。

①不認真接受培訓(xùn)者一次扣1分；

②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分；

④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。

①未制止有損公司行為者一次扣1分；

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。

①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；

④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場合不嚴肅者一次扣1分；

④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。

①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；

③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；

⑤勇于補救險情者一次加4分。獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。配合部門經(jīng)理做好日常管理工作

未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。

①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。

①未及時派工扣3分；

②各種協(xié)調(diào)好扣3分。負責(zé)員工的日常考核(工作量工作時間)。

①未及時考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進行保養(yǎng)

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況

①未檢查監(jiān)督扣3分；

②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達的維修單

①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；

②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn 及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度

①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。完成上級臨時指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時扣3分。每月月底安排下月排班表

①未按時完成扣3分；

②排班不合理扣3分。記錄每天，當班維修記錄

①沒有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。

①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分；

②數(shù)量不合理扣3分。本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。

部門負責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規(guī)定 臨時用水、用電管理規(guī)定

為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定

此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

水表、電表

封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)

使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個

月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責(zé)。

六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

設(shè)硬質(zhì)的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成

后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責(zé)☆

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負責(zé)對水、電、電梯設(shè)施的維護保養(yǎng)并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)到達現(xiàn)場，盡早排除故障。☆水電抄表員崗位職責(zé)☆

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負責(zé)對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負責(zé)人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 干式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、職責(zé)

1、供電局負責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容

1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、逐負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標示牌

D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換

4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風(fēng)機是否有異常，緊固風(fēng)機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、安全注意事項

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄 油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。LC=,6nnw

二、職責(zé) n2Zu*!V

1、供電局負責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年保養(yǎng)一次。#~{o

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。BU cw;Bl

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進行保養(yǎng)）；(_JBM+

1、檢查和清潔變壓器：

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A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理； OF_J e

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴重時應(yīng)及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）； m;#(bvq（C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油，； V>NT+l

”R((i: D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； 1 WWT|kq 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

F、檢查變壓器接地情況；-RjkS~uf3

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異常現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常； {CAvt*-ql H、運行三年應(yīng)進行油樣化驗。!p liW0VkG

2、拆裝檢查保養(yǎng) D8Rl[!n

A、檢修時應(yīng)謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)； C-#Lc4C6 B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮； TN#T`%}z

C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修； EE@#xl7d D、對鐵芯進行如下檢查： UM~{hFe#

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地； EPlv{`2uJ

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動； R;K“d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象； HHq'>x/?w

e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動應(yīng)加以緊固。owb1iG

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。-+g、對分接開關(guān)進行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動等。xy X%o-

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進行，工程部負責(zé)跟蹤。J Kyl/L3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗報告存檔。TH6O>1h^yi

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應(yīng)小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當延長。PA{ *55!~

四、安全注意事項 onu0?^k

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。fJVu +u<

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。-A=,hRsP5

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

風(fēng)機的保養(yǎng)

一、目的確保風(fēng)機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。%0_._?X)

二、范圍：每半年對大廈所有風(fēng)機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風(fēng)機控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。mQbyl>#2d

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容：

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1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。

3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。m

*

5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。A@d~M K{

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。4-}&;#mt

7、檢查風(fēng)機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。HLVj_@1

8、檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。o..|-Z

9、合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。f->!d$)k

10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。Z%]` 0Rj

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。]Ry$f.v'

四、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)

一、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

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二、適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。`S$8)]eb&

三、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。XC'!-6

四、內(nèi)容 :7X

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1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負責(zé)），每半年進行一次全面保房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

養(yǎng)（由工程部負責(zé)）。?:}_m@Na

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責(zé)），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。B>s:lWNSd

3、排污泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。IeuR#6@-

4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。

5、泵體的保養(yǎng)： p/ASST8

A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。fI9LwZe

B、補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換 ^y+s 61-

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。W}jb!vi-X D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。PIr0 E、緊固機座螺絲并防銹處理。.]es*{X`

F、生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。

6、電機的保養(yǎng) g=)!Y

A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。{Pp$ dV3Gw

B、拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。z]j%)?`

C、電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng) E:zDNla]UB

A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。#V,<-8^-z

B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。R0S6HJ5,YA

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。IzO1v.|O?

E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。SN*”sjm

8、控制柜的保養(yǎng)： {-d@4vbZ7

A、斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。Y_pZ$.(4a

B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。whf.*(_Sx

C、壓力表指示準確，表盤清晰。

{U 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

C、清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。q'u 0)-Y

D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。f6K+P %Z

9、保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。gARfB1

10、觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)

一、目的確保發(fā)電機正常起動和運行。(T ihfMv3k

二、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。*'[ z-:x3

三、內(nèi)容 '~DQ]N 1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。:9_w_gIpO

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能起動。

Tr(PhX<

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。ZcMHY26wWE

4、根據(jù)《機電設(shè)備管理工作手冊》中《柴油發(fā)電機組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢查保養(yǎng) n_-*

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5、檢查機組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。`+

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。}ZCZ/7 h

7、檢查接地線是否良好。a;C}-y“@{

8、檢查機房風(fēng)機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機帶負載運行8小時。

9、檢查冷卻水水位、機油油位應(yīng)處于正常位置。phhL

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10、手動試機運行正常后合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動起動狀況。&g2rL{P

11、發(fā)電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。O:g@}f&

12、填寫相關(guān)記錄。uIb45L

四、相關(guān)文件及記錄 faY$%C1、《機電設(shè)備管理工作手冊》 K713、柴油發(fā)電機半年保養(yǎng)記錄

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2、柴油發(fā)電機運行記錄 Q(d<|2I;房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。t7ZvnM

二、適用范圍管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。“!U

三、維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達到65±4dBμV；檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。-?vFW

四、保養(yǎng)每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在65±4dBμV。防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。-u0?F^-^.二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。R_Z(KbN

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。8D{CK@}

四、內(nèi)容 W3-0NOqI+

1、維修： td{2*/B6

（1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕； +fWA0HA5_ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

B、檢查視頻線有無松動； duz-+} gSb C、校正鏡頭焦距； /e o L.D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； QR 3[p E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。RRry”3{（2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟： p)ElG

A、檢查攝像頭是否通電；-=Cj0*u B、檢查視頻連線有無斷裂； j?YwVI|p

C、檢查攝像頭是否損壞。r~

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（3）控制器不能控制的檢修步驟： 3{I $R.< A、檢查控制器控制電壓有無輸出； wbjZGm>WW B、檢查控制電壓有無輸入； %jY

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C、檢查輸入插件是否損壞；;q z5!? D、檢查輸出插件是否損壞。z ?'o_w

2、保養(yǎng)： %6gA{Hl

（1）

規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。9b M)]2.（2）

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。RTgzoTM

（3）

檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。2BGt,'?k6f

（4）

檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。'u l3K1y|

（5）

對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的保證系統(tǒng)在任何時候都處于正常的備用狀態(tài)。lV#Uw pp.p

二、職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。2 Gq_Nm

三、內(nèi)容 [.5=(3B,j

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10％范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，若發(fā)現(xiàn)有不合要房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

求的應(yīng)及時糾正，確保系統(tǒng)正常。R->zrL1lEy

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部項目。對系統(tǒng)中每個火災(zāi)探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復(fù)。恢復(fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的保證系統(tǒng)的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。P[,9[

二、職責(zé)

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A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢； 2jUF[dtT

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責(zé)，住戶故障投訴由管理處登記。qD#0yptuAg

三、內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知管理處機電部。工程部管理組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi) 疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。vniMUVL'

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。6e

三、內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應(yīng)常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。zf#v5=$

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。}

三、適用范圍大廈（小區(qū)）所有煙、溫感自動報警系統(tǒng) /)5---g3&R

四、內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應(yīng)迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養(yǎng)

一、目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。r IQ,gw

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。:4%kG xfG`

三、內(nèi)容-8 PsIXM

1、季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示。$-Y%]wO

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)及時修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養(yǎng)

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一、目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。[t“C/;S!

二、職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。”k&>Qj

三、內(nèi)容： ?:}_m@Na

1、季保養(yǎng)： L%O

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（1）、手控檢查： IeuR#6@-

A、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕是否良好上鎖。B、卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。p/ASST8

C、開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應(yīng)上升（或下降）。wwg D、在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門應(yīng)上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。BTtPK v*（2）、自控檢查： ]vpn PbJ]

A、用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關(guān)閉。1-L< $O

B、卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可重新開啟卷簾門。2?2-*ot

C、消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。g&NQh,$~3 D、針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復(fù)。iT=)?*:itP

E、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。%1bV2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復(fù)位鍵進行專門檢查。uT%L!Hn#[

A、緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。10z2H

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二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。Xv

三、內(nèi)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

容： Js*G 6

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。v^N^q#;67Z

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。^?op@ty

3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。mc`,milS

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。B`EXm{yn

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。/Bi ,7kZJ

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。?y3kMhW#Ov

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。ig fq% %

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。U+^Z}VU

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。~ Swx-%9C

二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。d Hv'FJ

三、內(nèi)容： HlJ01、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。>(hIY,%7

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。EDr3、每月房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。NXSAu:3s4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。m)j9a

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。ALLkW] LX

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。F086q.n

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。+[Jh:eAL9

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。![(pEM

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的：確保火災(zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。{k9

二、職責(zé)：由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢查。"&p!KT7-Z

三、內(nèi)容：;@|^] k|

1、日檢（對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查）。L)7nR0x6X=

A、按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。w927Q;1ua

B、按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢： _od0 ev(_

A、完成日檢全部內(nèi)容。G&hzs B、測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。9]5uj

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C、檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。#X?!U46Y

D、檢查樓層介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。O mU[0EV

E、對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號是否房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

完整清晰。sNy'9Oh{

F、因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔。2uw0 MAOZ

3、年檢： SV3^9p，A、逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。xFOo(YkyAL

B、對每個樓層井道內(nèi)的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導(dǎo)線進行緊固。XD 6yoL d

C、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

三、暖氣片系統(tǒng)的調(diào)試過程(以下供下回暖氣片系統(tǒng)為案例):

1、在換熱站泵房里面進行系統(tǒng)灌水.根據(jù)小區(qū)內(nèi)樓層最高標高和泵房壓力表確定系統(tǒng)管水及以后循環(huán)情況.2、打開各個系統(tǒng)單元入戶的旁通閥門.3、打開循環(huán)泵電源,進行室外管網(wǎng)循環(huán).(必須確保所有單元入戶系統(tǒng)的旁通閥全部打開的同時,供回水閥門全部關(guān)閉).3、在循環(huán)過程中要不斷及時清理泵房內(nèi)的過濾器.4、待循環(huán)完畢室外管網(wǎng)清理完畢后將室外各檢查井內(nèi)旁通閥門全部關(guān)閉,同時將所有供回水閥門打開,(一般高層室內(nèi)主立管頂層設(shè)置旁通閥門,)此時將所有室內(nèi)系統(tǒng)支管閥門全部關(guān)閉,將樓內(nèi)頂層主管旁通閥門打開,進行室內(nèi)主管和室外采暖管網(wǎng)的循環(huán).5、此時主要是不斷進行室外檢查井內(nèi)的過濾器清理,泵房內(nèi)過濾器一般不需要再進行清理.6、待循環(huán)清理樓內(nèi)主立管完畢后,將所有旁通閥門全部關(guān)閉,同時將樓內(nèi)分戶閥門全部打開,進行室內(nèi)管網(wǎng)的循環(huán),(此時暖氣片一般盡量全部關(guān)閉,主要是為了防止能量損失和因暖氣片漏水而對住戶造成損失賠償?shù)?.在此循環(huán)過程中主要是對分戶過濾器和室外檢查井過濾器的分別清理.7、在上述采暖循環(huán)及運行過程中,一般在第一個采暖期運行時最好至少提前一個月進行調(diào)試,先供冷水循環(huán)然后供熱水運行.盡量避免冬季調(diào)試和供暖,那樣會事倍功半.四、暖氣片系統(tǒng)調(diào)試運行過程中的常見問題及分析:

1、整個單元普遍不熱,或高層部分系統(tǒng)代表的住戶不熱.主要原因有:(1)查井過濾器垃圾未及時清理(2)泵房內(nèi)溫度設(shè)置過低.(3)泵房內(nèi)供回水壓差設(shè)置過小.這種問題一般比較好處理.(4)高層建筑的地區(qū)接入樓內(nèi)的高區(qū).(5)主管供回水閥門未開(6)主管道旁通閥門打開未及時關(guān)閉.(7)室外檢查井裝置中恭回水接錯.2、某個系統(tǒng)部分住戶不熱.主要原因有:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)高層系統(tǒng)將地區(qū)系統(tǒng)接入了高區(qū)系統(tǒng),壓力不夠.(4)換熱站水溫控制低(5)換熱站供回水壓差調(diào)節(jié)太小.3、住戶內(nèi)部分暖氣片不熱(或很涼),其他暖氣片熱.主要原因:(1)管路不通,先將暖氣片供回水閥門打開確定是哪根管堵住了,然后再進行剔鑿重新接管.(2)如果管路循環(huán),要觀察水量大小,如果水量大,一般屬于設(shè)計不合理,這種設(shè)計不合理房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.tmdps.cn

一般是帶有普遍性.如果水量很小按照堵塞進行處理.(3)熱的程度不夠,可以將暖氣片跑風(fēng)打開進行放氣,小型冷庫.4、整個系統(tǒng)最頂層用戶暖氣片普遍不熱.主要原因:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)主立管自動放氣閥未打開,不能自動放氣.(4)主立管頂端旁通閥未關(guān)閉.

第四篇：物業(yè)工程部維修材料管理制度

物業(yè)工程部維修材料管理制度

為加強維修材料的管理,使維修材料在維修過程中得到合理的使用,避免材料的浪費,特制訂本規(guī)定。

一、維修工領(lǐng)到材料后,必須如實按報事單使用,維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量,填報進報事單,并要求報事人簽字確認,對未用完的材料必須退還材料庫。

二、材料保管員必須對材料的出、入庫負責(zé),不能私自轉(zhuǎn)賣材料,不能將材料私挪用,一經(jīng)查實,按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

三、工程維修部的材料計劃單采購材料,所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

四、倉庫材料必須分類堆放,并做好材料入賬登記,以便備查。

五、發(fā)放材料時,材料保管員應(yīng)審核維修單的項目要求,合理發(fā)放材料,作好簽領(lǐng)

記錄；

六、工程維修部主管每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪,檢核材料使用情況,回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料,必須向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報,按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

七、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況,由材料保管員以表格的形式,在當月底上交主管核查。

第五篇：物業(yè)水電維修辭職報告

物業(yè)員工的工作比較的辛苦，需要管理很多事情。小編為大家?guī)砹宋飿I(yè)辭職報告范文，僅供參考，希望您喜歡。

物業(yè)辭職報告范文(一)

尊敬的經(jīng)理：

我是物業(yè)部xx，很遺憾今天向您遞交了辭職報告。在×××小區(qū)工作已經(jīng)有三年了，從原先一期的時候我就在了，現(xiàn)在都三期了，房價也是漲了又漲，可是我想問一下經(jīng)理，為什么工資沒有漲。反正現(xiàn)在公司給我的感覺就是，不愁招不到人，沒有必要漲工資。經(jīng)理您殊不知附近的小區(qū)已經(jīng)開始在咱們這邊挖人了，沒辦法人家那邊的待遇比較好，很多人都跑過去了，我也不例外。出來打工無非就是賺錢嘛，這個道理大家都懂。所以，希望經(jīng)理能夠盡快為我辦理辭職報告，我將十分感謝。

此致

敬禮!

辭職人：xxx

20xx年xx月xx日

物業(yè)辭職報告范文(二)

尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

感謝領(lǐng)導(dǎo)對我的信任，給我機會來______物業(yè)公司工作。其間我認識了不少朋友，學(xué)到不少新的知識，也有過很多愉快的時間，但是我因家中事務(wù)太多，加上離家較遠給工作帶來很多不變，特請辭去現(xiàn)在的保安工作，望領(lǐng)導(dǎo)能夠諒解，如果您發(fā)現(xiàn)以往的工作有什么問題，請與我聯(lián)系，手機號不變，并希望能保持聯(lián)絡(luò)。

希望公司領(lǐng)導(dǎo)能理解，并批準我的辭職請求為盼!

此致

敬禮!

辭職人：xxx

20xx年xx月xx日