第一篇：工程部維修管理制度

物業工程部維修管理制度(含水電)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責 維修班工具使用管理辦法

維修班工具使用管理辦法

為貫徹執行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發放給個人的小件常用維修工具。

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人員監督。私用工具使用管理

1.發放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。

2.個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領工具屬常規性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。

維修電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。

2.努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養。3.執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作，出現故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系。

8.在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領導交辦的其它工作。值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。

3.努力做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。

5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。

8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。配電房管理規定/配電房安全操作規程

1.配電房是大廈供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規程

1.嚴格執行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。

2.操作人和監護人應根據模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經有關人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。

4.下列項目列操作票

A.應拉合的開關和刀閘位置 B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配 D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否正常供給 5.操作發生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應充分放電。

9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。

11.正常情況下發電機應處于自投狀態，清潔發電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。

12.有高壓接地現象或雷雨天檢修電氣設備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設備不得靠近避雷器。

13.變壓器應保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。

14.倒閘操作順序：

停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反

15.電氣設備停電后，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設備發生接地時，室內不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進出變壓室，應隨手將門鎖好，無關人員未經批準不得進入設備房。

工程部崗位職責和考核細則

工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是：

1、負責樓宇供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系統、空調系統的運行管理，維護保養和故障檢修。2、3、4、2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養。

3、負責用戶二次裝修的審批、監管。

4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。5、6、7、8、9、5、負責樓宇外判工程的監管工作。

一、工程部各工作崗位職責

（一）工程部經理崗位職責

1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。

2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養護、運行、管理。

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。

4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。

5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。

6、負責洽談、評估、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質量驗收。

7、負責審核用戶的室內裝修。

（二）系統工程師崗位職責

1、在部門經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

2、制定并監督執行本系統的設備定期保養規定和技改項目方案。

3、制定本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專用性較強的工具和零件。

6、負責本系統的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收施工。

7、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。

8、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負責室內二次裝修的初審。

（三）班組長崗位職責

1、在系統工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。(*(XNA

2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

3、監督執行部門的工作指令。

4、負責跟進工程單的作業情況。

5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識交流。

6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負責監督、跟進相關外判工程的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

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（四）技工崗位職責 :

1、在領班的領導下，具體執行工程設備設施的運行、保養和維修。

2、按照工作指令和有關規程進行下列工作：

①對設備實施常規保養和維修。

②監管設備的運行。

③為用戶提供維修、安裝服務。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。

（五）文員崗位職責

1、在部門經理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。

2、負責部門工作會議的記錄整理。

3、負責打印、收集、整理工程部的文件。

4、負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負責每月統計發放工程部員工的各項勞保福利用品。

7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設備管理班組工作范圍

（一）強電組：

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。

2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。

3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）弱電組：

1、負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。

2、負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。

3、負責室外弱電設備的維修。

（三）維修組：

1、負責公共區域供水系統、供電系統、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養。

2、負責業主單元水電及自用設備的入室維修服務。

3、負責公共區域設施設備的巡查、維修。

4、負責消防設備的巡查、維修、保養。

三、工程部各班組工作細則

（一）強電組工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調；

10、負責非辦公時間的緊急維修；

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發電機試運行。

（二）弱電組工作細則

1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監控中心設備一次；

3、負責樓宇公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養；

4、負責為客戶室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責任范圍巡查責任設備；

7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。

（三）維修組工作細則

1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。

5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。

6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。

7、負責樓宇公共設施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。

9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。

二次供水管理規程 1．0

目的保證大廈二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。2．0

適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。3．0

職責

3．1

管理處負責制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。

3．3

管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。3．4

管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。

4．0

工作規程

4．1

二次供水管理的要求

4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。

4．1．2 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。

4．1．3 新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。4．4

放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。

4．5

二次供水清洗、消毒

4．5．1 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。4．5．2 安全須知

4．5．2．1 電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．5．2．2 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。

4．5．2．3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。

4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。4．5．4 消毒

4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

4．5．4．2水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。

4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。

取樣送檢

4．6．1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

4．6．2 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．6．3 盛放水樣的容器為經消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

4．6．4 在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛生防疫站受檢，并負責取回《衛生檢測結果報告單》。

4．6．5 如《衛生檢測結果報告單》結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格

應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。

4．7

記錄和報告

4．7．1 管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經機電主管審核，管理處經理簽字后，交資料員存檔。

4．7．2 衛生防疫站的《衛生檢測結果報告單》由管理處資料室存檔。

5．0

相關文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》 工程值班管理規定

為了保證工程部的人員調動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設施、設備的維修保養工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現場，排除故障，特制定本規定。

1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。

2、總值班室設在公司工程部，由工程部管理組負責安排值班人員，實行24小時值班；

3、值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據相關記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經理，以便依照相關批示安排人員搶修。

6、遇突發性事故應及時跟總值班室人員取得聯系，總值班室人員應迅速向經理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應以最快的速度趕赴現場處理事故，使損失減至最小。工程部運作程序 1．0

目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設備、設施正常運行，維修保養及時。

2．0

范圍：

2．1

工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。

2．2

管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修 3．0

運作程序：

3．1

管理組的運作程序：

3．1．1 根據總值班室的報告，合理調配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。

3．1．2 根據房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養計劃和相應的材料、機具計劃，報經理及主管領導批準后，組織實施。

3．1．3 負責相關的法律、法規和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發放工作。

3．1．4 發生緊急情況時，根據主管、經理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作，并及時跟蹤相關情況，并做好記錄

3．1．5 負責維修保養工作的質量檢查和員工的培訓考核。3．2

總值班室的運作程序：

3．2．1 總值班室由管理組負責管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。3．2．2 負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養情況，并向管理組轉報。3．2．3 負責記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。

3．2．4 發生緊急情況時，根據經理和管理組的指示下達通知，調動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況，并做好記錄。

3．3

房屋修繕組、機電維修組的運作程序：

3．3．1 對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養，經管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責，各管理處運行組配合，共同完成。

3．3．2 工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養計劃對房屋、設施、設備進行維修保養，發現問題及時處理。

3．3．3 維修組人員應長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發事故的報告后，應迅速集中，趕赴現場進行搶修。

3．3．4 維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調度。3．4

工程部經理負責全面管理工作以及對外協調聯系，每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養時，應參見《機電設備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關規定和相關程序的要求。

工程部職責

1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養，3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。

5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。

6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。

7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。

9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。

10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；

11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作；

12、協助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。

13、完成公司安排的其他各項任務。機電設備的維修保養與更新改造

1、設備的維護保養

設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應經常對使用的設備加以檢查、保養和調正，隨時改善設備的技術狀態，防患于未然。

（1）維護保養的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養。

清潔：大氣中的灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養的一種主要方式。

緊固：設備運轉達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規定。要求做到“五定”即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。

調正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調正，再加以緊固。外觀表面檢查：

設備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內；

防護罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運行參數是否正常；

電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動和噪聲是否異常；

設備密封面的泄漏狀況；

;設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護保養工作的實施：分日常維護保養和定期維護保養。

①日常維護保養：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規程進行操作，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現象，做好設備及環境清潔，特別是周未或節假日更應注意。

②設備的定期維護保養，以管理處操作人員為主、檢修人員協助。有計劃地將設備停止

運行進行維護保養，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作： a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況；

c、調正配合間隙；

d、檢查安全裝置；

e、檢查潤滑油系統油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；

.作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。（3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。日常點檢由操作人員進行，內容是： ①運行狀況及參數；

②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經常清洗更換的部件； ⑤在運行中經常要求調正的部位；

⑥在運行中經常出現不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業維修人員為主，管理處操作人員協助，主要內容：

①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； ②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間；

④安排檢修計劃。

2、設備的計劃檢修根據設備的運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。

（1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協助；

②中修：除小修內容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換；

③大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造；

④系統大修：檢修方式是一個系統或幾個系統直至整個企業性的停機大檢修，多個工種配合。

（2）計劃檢修和維護保養的關系：維護保養為主，計劃檢修為輔。（3）檢修計劃的實施和驗收管理

根據檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內容和進度，統一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

根據檢修計劃的實施情況和各種數據資料，進行綜合分析統計，對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。

在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查，要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。

同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內。

3、機電設備的更新改造

(1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規程上比較方便、經濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。(2)、設備的改造

主要途徑有： 1）對設備的結構作局部改進；

2）增加新的零件和各種裝置；

3）對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內容有：

① 原設備在技術上、經濟上、管理上存在的主要問題、設備發生的故障情況及原因； ② 設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性；

③ 設備技術改造的部位和內容；

④ 設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能；

⑤ 預計設備技術改造后的經濟效益；

⑥ 設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃；

⑦ 設備技術改造的時間及停機的影響；

⑧ 設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。

4、機電設備管理目標

用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。

（1）

設備的有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設備有效利用率；

T—設備有效工作時間；

T/—設備停機或無效工作時間。

（2）設備的完好率：B=Sn/S

B—設備的完好率；

Sn—設備完好的臺數；

S—設備總的臺數。

完好標準：

①

零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求； ②

設備運轉正常、性能良好，③

設備技術資料及運轉記錄齊全；

④

設備整潔，無跑冒、滴漏現象；

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態。高壓室送電操作規程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.高壓室停電操作規程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;

3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統維修保養規程

1、弱電系統設備由弱電組負責維修保養。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養計劃并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據系統特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結束后要測試被保養設備并填寫有關表格。建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂：

A、無設計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設計

B、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲

D、門檻漏水

E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻：

A、水灰比過高造成吸附現象

B、地震應力造成裂

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術不依基礎型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結構體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）

六、伸縮縫：

A、預留縫寬不足（未經計算）

B、無排水設計（大部分是阻水設計）

C、非制式伸縮材料 D、施工者專業程度不足 高壓運行工崗位職責

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。

（2）努力學習技術，熟練地掌握所轄小區內的供電方式狀態、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。

（3）努力做好設備的維修保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數據并填好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）值班長負責安排電工日常維修工作。

（7）負責與供電局的業務聯系，并做好登記。

（8）發生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。

（11）按規定的時間做好值班室內外清潔工作。工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。

①遲到一次扣1分；

②未簽到一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。

①不服從安排一次扣2分；

②未按時完成任務扣1分；

③完成任務質量不好一次扣2分；

④未按作業程序工作一次扣1分。尊重領導、團結同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。

①不尊重領導者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分；

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現零點物業的精神風貌。

①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分；

③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。

①服務時行為不規范者一次扣1分；

②服務表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規定程序服務者一次扣1分。積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。

①不認真接受培訓者一次扣1分；

②未參加培訓者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分；

④與顧客發生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關系。

①未制止有損公司行為者一次扣1分；

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛崗敬業的優秀職員。

①不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規者一次扣3分；

④崗位職責者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場合不嚴肅者一次扣1分；

④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費財物、無節約意識者一次扣1分。積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。

①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；

③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區域的人員及財物的安全。

①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；

⑤勇于補救險情者一次加4分。獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。配合部門經理做好日常管理工作

未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。

①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協調安排各種工作。

①未及時派工扣3分；

②各種協調好扣3分。負責員工的日常考核(工作量工作時間)。

①未及時考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。按保養計劃安排員工對設備進行保養

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。監督、檢查員工執行保養計劃情況

①未檢查監督扣3分；

②未及時發現問題扣3分。協助處理客戶服務中心下達的維修單

①響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；

②工作質量差、效率低扣2分。及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度

①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。完成上級臨時指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時扣3分。每月月底安排下月排班表

①未按時完成扣3分；

②排班不合理扣3分。記錄每天，當班維修記錄

①沒有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。

①未及時了解、導致不足扣3分；

②數量不合理扣3分。本人工作受到領導表彰或工作特別突出。

部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規定 臨時用水、用電管理規定

為了加強小區的水、電管理，防止出現浪費水、電的現象。確保小區水、電正常供應，特制定

此規定：

一、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表

封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。

四、臨時用水管道，不應給小區的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續

使用的，必須提前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個

月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

六、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處

設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。

作業完成

后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。☆水電維修崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區內水電設施分布走向，負責對水、電、電梯設施的維護保養并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現象力行節約。

六、保證監控系統的正常工作，妥善保管好監控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現的故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領導交辦的其他任務，意處和突發事件在最短時間內到達現場，盡早排除故障。☆水電抄表員崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業主或住戶報告用水量，取得業主或住戶認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設施區域電表，將核算后的電量電費報各部門負責人簽字，送資產財務部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現金及時與資產財務部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。設施設備保養大全

干式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。

二、職責

1、供電局負責大廈干式變壓器保養，在未移交前由機電班每年組織保養一次。

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。

三、內容

1、先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、逐負荷轉移到備用變壓器。

C、斷開待保養變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，并上鎖，掛標示牌

D、用手柄搖出待保養低壓側總空氣開關，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接。螺絲生銹應予更換

4、緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養記錄。

四、安全注意事項

1、操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養記錄 油浸式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。

二、職責

1、供電局負責小區（大廈）油浸式變壓器保養，在未移交前由機電班每年保養一次。

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。

三、內容保養前先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應考慮在系統停電時進行保養）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現象，如發現應盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現象，嚴重時應及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發現油面過低應加油，D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查高低壓引出接頭處有無發熱變色及異常現象，如發現引出螺桿絲牙損壞，應現場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側電壓、電流是否正常； H、運行三年應進行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養

A、檢修時應謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內；

B、檢修前預先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修； D、對鐵芯進行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動； d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現象；

e、如發現各種螺帽松動應加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。g、對分接開關進行如下檢查：檢查開關旋轉是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業公司進行，工程部負責跟蹤。

3、做好保養記錄和收集有關試驗報告存檔。

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養記錄 風機的保養

一、目的確保風機手動、自動能正常起動和運轉。

二、范圍：每半年對大廈所有風機進行一次全面保養，同時，應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養。

三、職責：管理處機電部負責日常保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容：

1、保養前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節好皮帶的松緊度，或聯軸器間隙和對中度。

3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。

4、清潔風葉，機殼外部及電機外表面。

5、向各轉動部位加潤滑油，調節風閥傳動機構，動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。

7、檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風機主電源，檢查電源指示應正常。

10、開機試驗連續運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。

四、相關文件及記錄：風機半年保養記錄。水泵定期保養

一、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態。

二、適用范圍所有小區（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。

三、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養（由管理處負責），每半年進行一次全面保養（由工程部負責）。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養。

3、排污泵每半年進行一次全面保養。

4、水泵保養時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。

5、泵體的保養：

A、檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。

B、補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應予更換

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。D、聯軸器的聯接螺絲和橡膠圈若有損壞應予更換。E、緊固機座螺絲并防銹處理。

F、生活水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。

6、電機的保養

A、外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養

A、各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。

B、單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。

C、壓力表指示準確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。E、點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。

8、控制柜的保養：

A、斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。B、檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、清潔控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。D、合上總電源，檢查電源指示應正常。

9、保養完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

柴油發電機定期保養

一、目的確保發電機正常起動和運行。

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、內容 1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。

2、保養前應斷開發電機自動空氣開關，把發電機控制屏上的選擇開關置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發電機不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應根據電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據《機電設備管理工作手冊》中《柴油發電機組管理規程》柴油發電機組檢查保養內容及周期進行檢查保養

5、檢查機組有無漏水、漏油現象，清潔發電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內電線接頭，試驗故障顯示燈應全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機房風機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發電機帶負載運行8小時。

9、檢查冷卻水水位、機油油位應處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發電機自動空氣開關，把選擇開關置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發電機自動起動狀況。

11、發電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關記錄。

四、相關文件及記錄

1、《機電設備管理工作手冊》

2、柴油發電機運行記錄

3、柴油發電機半年保養記錄 公共天線系統的維修保養

一、目的保證公共天線系統正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。

二、適用范圍管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、維修住戶電視天線發生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達到65±4dBμV；檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

四、保養每月對公共天線系統做一次全面保養。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統由于露天安裝，受風吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風、大雨天氣過后，應上天臺檢查天線一次。主放大器系統每月除塵一次，檢查通風是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應在65±4dBμV。防盜監控系統的維修和保養

一、目的保證大廈防盜監控系統的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區（大廈）防盜監控系統。

三、職責：管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容

1、維修：

（1）監視器圖像不清晰的檢修步驟： A、調節監視器上的旋鈕；

B、檢查視頻線有無松動； C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

（2）監視器沒有圖像的檢修步驟： A、檢查攝像頭是否通電； B、檢查視頻連線有無斷裂； C、檢查攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制的檢修步驟： A、檢查控制器控制電壓有無輸出； B、檢查控制電壓有無輸入； C、檢查輸入插件是否損壞；

D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養：

（1）

規定每月對系統進行一次維護保養。

（2）

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風扇，調校鏡頭焦距。

（3）

檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。

（4）

檢查監視室的通風、照明，檢查各控制系統、監視系統連線接觸是否良好。（5）

對于室外攝像系統，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

氣體自動滅火系統的保養

一、目的保證系統在任何時候都處于正常的備用狀態。

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、內容

1、月保養根據貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規定值的±10％范圍之內。檢查系統是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養以檢查為主，若發現有不合要求的應及時糾正，確保系統正常。

2、年保養：完成月檢的全部項目。對系統中每個火災探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復。恢復并檢查系統使之處理正常工作狀態。對講、防盜報警系統的保養

一、目的保證系統的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。

二、職責

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責，住戶故障投訴由管理處登記。

三、內容大堂保安一旦發現主機出現故障，應及時通知管理處機電部。工程部管理組應根據故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內外灰塵。維修保養工作應指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關，不得對主機箱開蓋檢測箱內元件。清潔工清潔墻壁時，應避免對主機產生強大震動，并注意防止水流入主機箱內

疏散出口指示燈保養

一、目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導人員疏散。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現象。檢查電源指示應常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應能亮，否則應檢查修復。出口指示燈在交流電供電時應能常亮，若不亮，則檢查修復。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發現故障及時修理，每月檢查一次。煙溫感系統的保養

一、目的確保煙、溫感系統始終運行在良好狀態下，在火警情況下能及時準確地報警。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、適用范圍大廈（小區）所有煙、溫感自動報警系統

四、內容日常情況下，主控屏自檢時若發出煙感報警信號，消防中心人員應迅速通知巡邏物管員趕赴現場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復位處理。每月抽取總煙數的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中一個不合格，則應另外抽取總數的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作出特別檢查。溫感的保養方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養

一、目的保證消火栓箱內部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容

1、季保養：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示。

2、年保養：完成季保養中的所有內容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發黑、發霉現象，如有，應立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯接是否方便可靠，如有缺損應及時修復。將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養

一、目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、季保養：

（1）、手控檢查：

A、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象，手動按鈕是否良好上鎖。B、卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。

C、開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應上升（或下降）。D、在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應密切注意卷簾門應上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必須待限位裝置修復（或調整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查：

A、用燃著的香煙等煙源使系統中任一煙感動作時，自動裝置將發出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。

B、卷簾門關閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復位按鈕復位后方可重新開啟卷簾門。

C、消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。D、針對系統中檢查出來的缺陷及時修復。

E、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。

2、年保養：完成季保養全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復位鍵進行專門檢查。

A、緊固各電線接頭、清潔控制箱內的灰塵，檢查箱內電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。

二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。空調設備的保養

一、目的確保系統安全正常地工作，保障空調設備具有良好的性能。

二、范圍公司管理的大廈空調設備（空調柜機，冷卻水塔、水泵，所有管線、閥門）。

三、職責由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

四、內容

1、月保養： 1）水系統的保養：

A、檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應全部更換；

B、清洗冷卻水塔、塔盤； C、清洗冷卻水管上的過濾器；

D、在冷卻水系統中加入緩蝕劑；

E、檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常；

F、檢查系統閥門有無滲漏，清潔系統設備的表面。

2）盤管風機的保養：

清潔過濾網、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關。3）水泵保養：見水泵定期保養。

2、半年保養：

1）主機保養：

主機由外委廠家維修單位每半年全面保養一次。機電安裝維修部空調工檢查合格后在保養記錄上簽字。

2）副機的保養：

A、冷凍泵、冷卻水泵保養見《水泵的定期保養》。B、控制柜保養見《低壓配電柜、控制柜保養》。

C、電動閥開啟與關閉性能、電器元件檢查。

3）冷卻塔：

A、風葉螺柱緊固，檢查轉動是否振動，刮塔壁。B、齒輪箱油位檢查、補油。軸承溫升檢查補加潤滑油。

C、布水器轉動情況檢查。D、塔盤、塔體傾斜校正。4）管道系統：

A、閥門漏水檢修，保溫層修補。B、冷卻水管道加藥除垢、除水藻。C、冷凍水管道加藥除水垢。

五、相關文件及記錄：

1、空調月保養記錄

2、空調半年保養記錄 自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。

二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容： HlJ01、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是

否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。火災報警控制系統的保養

一、目的：確保火災報警控制系統運行在良好狀態，能及時準確地報警。

二、職責：由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、日檢（對火災報警主控屏進行自檢功能檢查）。

A、按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結果打印出來。

B、按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、完成日檢全部內容。

B、測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。

C、檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。

D、檢查樓層介面單元箱內外電路和指示燈是否正常。

E、對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。

F、因受環境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。

3、年檢：

A、逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。

B、對每個樓層井道內的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內外導線進行緊固。

C、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

第二篇：物業工程部維修材料管理制度

物業工程部維修材料管理制度

為加強維修材料的管理,使維修材料在維修過程中得到合理的使用,避免材料的浪費,特制訂本規定。

一、維修工領到材料后,必須如實按報事單使用,維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數量,填報進報事單,并要求報事人簽字確認,對未用完的材料必須退還材料庫。

二、材料保管員必須對材料的出、入庫負責,不能私自轉賣材料,不能將材料私挪用,一經查實,按情節給予罰款或辭退處理。

三、工程維修部的材料計劃單采購材料,所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

四、倉庫材料必須分類堆放,并做好材料入賬登記,以便備查。

五、發放材料時,材料保管員應審核維修單的項目要求,合理發放材料,作好簽領

記錄；

六、工程維修部主管每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪,檢核材料使用情況,回訪中如發現維修工虛報領取材料,必須向上級領導匯報,按其情節輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

七、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況,由材料保管員以表格的形式,在當月底上交主管核查。

第三篇：物業工程部維修管理制度(含水電)

物業工程部維修管理制度(含水電)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責 維修班工具使用管理辦法

為貫徹執行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人員監督。

私用工具使用管理

1.發放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。

2.個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領工具屬常規性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。

2.努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養。3.執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系。

8.在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領導交辦的其它工作。

值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。

3.努力做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。

5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。

配電房管理規定/配電房安全操作規程

1.配電房是大廈供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。

配電房安全操作規程

1.嚴格執行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。2.操作人和監護人應根據模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經有關人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。

4.下列項目列操作票

A.應拉合的開關和刀閘位置

B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配

D.裝拆接地線 E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否正常供給 5.操作發生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應充分放電。

9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發電機應處于自投狀態，清潔發電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。

第四篇：物業工程部維修管理制度(含水電

物業工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法

為貫徹執行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人員監督。私用工具使用管理

4．發放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。5．個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

6.個人所領工具屬常規性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。

維修電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。

2.努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養。3.執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系。8.在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領導交辦的其它工作。

值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。

3.努力做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。

5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排除故障。

7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。

8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。

配電房管理規定/配電房安全操作規程

1.配電房是大廈供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。

配電房安全操作規程

1.嚴格執行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。

2.操作人和監護人應根據模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經有關人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。4.下列項目列操作票

A.應拉合的開關和刀閘位置 B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配 D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否正常供給

5.操作發生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。

7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應充分放電。

9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。

10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發電機應處于自投狀態，清潔發電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。

12.有高壓接地現象或雷雨天檢修電氣設備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設備不得靠近避雷器。

13.變壓器應保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。14.倒閘操作順序：

停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反

15.電氣設備停電后，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設備發生接地時，室內不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進出變壓室，應隨手將門鎖好，無關人員未經批準不得進入設備房。

工程部崗位職責和考核細則 工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是： 負責樓宇供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系統、空調系統的運行管理，維護保養和故障檢修。

2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養。

3、負責用戶二次裝修的審批、監管。

4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。

5、負責樓宇外判工程的監管工作。

一、工程部各工作崗位職責

（一）工程部經理崗位職責

1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。

2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養護、運行、管理。

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。

4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。

5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。

6、負責洽談、評估、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質量驗收。

7、負責審核用戶的室內裝修

（二）系統工程師崗位職責

在部門經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

2、制定并監督執行本系統的設備定期保養規定和技改項目方案。

3、制定本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專用性較強的工具和零件。

6、負責本系統的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收施工。

7、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。

8、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負責室內二次裝修的初審。

（三）班組長崗位職責

在系統工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。

安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。監督執行部門的工作指令。

4、負責跟進工程單的作業情況。

5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識交流。

6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負責監督、跟進相關外判工程的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

（四）技工崗位職責 : 在領班的領導下，具體執行工程設備設施的運行、保養和維修。

2、按照工作指令和有關規程進行下列工作：

①對設備實施常規保養和維修。

②監管設備的運行。

③為用戶提供維修、安裝服務。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。

（五）文員崗位職責

在部門經理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。負責部門工作會議的記錄整理。

負責打印、收集、整理工程部的文件。負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負責每月統計發放工程部員工的各項勞保福利用品。

7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設備管理班組工作范圍 強電組：

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。

2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。

3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。弱電組：

負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。

3、負責室外弱電設備的維修。

（三）維修組：

1、負責公共區域供水系統、供電系統、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養。負責業主單元水電及自用設備的入室維修服務。負責公共區域設施設備的巡查、維修。負責消防設備的巡查、維修、保養。

三、工程部各班組工作細則

（一）強電組工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調；

10、負責非辦公時間的緊急維修；

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發電機試運行。

（二）弱電組工作細則

1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監控中心設備一次；

3、負責樓宇公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養；

4、負責為客戶室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責任范圍巡查責任設備；

7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。

（三）維修組工作細則

1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。

5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。

6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。

7、負責樓宇公共設施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。

9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。

二次供水管理規程 目的

保證大廈二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。3．0職責

3．1管理處負責制訂水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。

3．3管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。3．4管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。4．0工作規程

4．1二次供水管理的要求

4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。

4．1．2 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。

4．1．3 新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。

4．2 水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。4．4 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。4．5 二次供水清洗、消毒

4．5．1工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。4．5．2 安全須知

4．5．2．1 電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．5．2．2 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。

4．5．2．3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。

4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。4．5．4 消毒

4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

4．5．4．2水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。

4．6

取樣送檢 > 4．6．1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

4．6．2 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．6．3 盛放水樣的容器為經消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

4．6．4 在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛生防疫站受檢，并負責取回《衛生檢測結果報告單》。

4．6．5 如《衛生檢測結果報告單》結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。4．7 記錄和報告

4．7．1 管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經機電主管審核，管理處經理簽字后，交資料員存檔。

4．7．2 衛生防疫站的《衛生檢測結果報告單》由管理處資料室存檔。5．0 相關文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》

工程值班管理規定

為了保證工程部的人員調動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設施、設備的維修保養工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現場，排除故障，特制定本規定。}Hs&dX[W:

1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。

2、總值班室設在公司工程部，由工程部管理組負責安排值班人員，實行24小時值班；

3、值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據相關記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經理，以便依照相關批示安排人員搶修。

6、遇突發性事故應及時跟總值班室人員取得聯系，總值班室人員應迅速向經理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應以最快的速度趕赴現場處理事故，使損失減至最小。

工程部運作程序 1．0目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設備、設施正常運行，維修保養及時。2．0范圍：

2．1工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。2．2管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修 3．0 運作程序：

3．1管理組的運作程序：

3．1．1根據總值班室的報告，合理調配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共設施、設備的維修保養。

3．1．2根據房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養計劃和相應的材料、機具計劃，報經理及主管領導批準后，組織實施。

3．1．3負責相關的法律、法規和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發放工作。3．1．4發生緊急情況時，根據主管、經理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作，并及時跟蹤相關情況，并做好記錄

3．1．5負責維修保養工作的質量檢查和員工的培訓考核。3．2總值班室的運作程序： 3．2．1總值班室由管理組負責管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。3．2．2 負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養情況，并向管理組轉報。3．2．3 負責記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。

3．2．4發生緊急情況時，根據經理和管理組的指示下達通知，調動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況，并做好記錄。房屋修繕組、機電維修組的運作程序： 3．3．1對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養，經管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責，各管理處運行組配合，共同完成。

3．3．2工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養計劃對房屋、設施、設備進行維修保養，發現問題及時處理。

3．3．3維修組人員應長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發事故的報告后，應迅速集中，趕赴現場進行搶修。

3．3．4維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調度。3．4工程部經理負責全面管理工作以及對外協調聯系，每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養時，應參見《機電設備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關規定和相關程序的要求。工程部職責

1、認真貫徹執行國家和地方有關工程、設備管理的法規和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執行公司的有關規章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養,。

3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。

5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經驗教訓提供技術意見。

6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據。

7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協作關系，協助各管理處進行相關業務的聯系及經濟運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監理及工程驗收。

9、配合相關部門做好新接物業的接管驗收。

10、負責組織對公司所轄物業各種工程技術資料、設備說明書、維修保養記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；

11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發放的管理工作；

12、協助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業務素質。

13、完成公司安排的其他各項任務。

機電設備的維修保養與更新改造

1、設備的維護保養

設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應經常對使用的設備加以檢查、保養和調正，隨時改善設備的技術狀態，防患于未然。（1）維護保養的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養。

清潔：大氣中的灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養的一種主要方式。

緊固：設備運轉達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規定。要求做到“五定”即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。

調正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調正，再加以緊固。外觀表面檢查：

設備的外表面有無損傷裂痕； 磨損是否在允許范圍內； 防護罩等安全裝置是否完整、齊全； 溫度壓力運行參數是否正常； 電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動和噪聲是否異常；

設備密封面的泄漏狀況；;設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； 設備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護保養工作的實施：分日常維護保養和定期維護保養。

①日常維護保養：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規程進行操作，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現象，做好設備及環境清潔，特別是周未或節假日更應注意。

②設備的定期維護保養，以管理處操作人員為主、檢修人員協助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作： a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況； c、調正配合間隙；

d、檢查安全裝置；檢查潤滑油系統油路和油過濾器是否堵塞； f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；.作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。（3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進行，內容是： ①運行狀況及參數； ②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經常清洗更換的部件； ⑤在運行中經常要求調正的部位；

⑥在運行中經常出現不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業維修人員為主，管理處操作人員協助，主要內容：

①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； ②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間； ④安排檢修計劃。

2、設備的計劃檢修根據設備的運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。

（1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協助；

②中修：除小修內容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換；

③大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造； 28M&q ^~-k ④系統大修：檢修方式是一個系統或幾個系統直至整個企業性的停機大檢修，多個工種配合。Q3M}6>@m（2）計劃檢修和維護保養的關系：維護保養為主，計劃檢修為輔。（3）檢修計劃的實施和驗收管理n 根據檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內容和進度，統一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

根據檢修計劃的實施情況和各種數據資料，進行綜合分析統計，對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。

在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查，要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內。

3、機電設備的更新改造

(1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規程上比較方便、經濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。(2)、設備的改造 主要途徑有： 1）對設備的結構作局部改進； 2）增加新的零件和各種裝置；

3）對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內容有： p①原設備在技術上、經濟上、管理上存在的主要問題、設備發生的故障情況及原因； Iy BHtB G ②設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性； Amlt@w]sbS ③設備技術改造的部位和內容； Noy=w8+5X ④設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能； Vj_0l&3J8r ⑤預計設備技術改造后的經濟效益； P`T_gO ，⑥設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃； 7[q-N<`xg ⑦設備技術改造的時間及停機的影響； N>`KLH（⑧設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。mw-S,~-BE

4、機電設備管理目標 用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。OUI8#rsF（1）設備的有效利用率：A=T/（T+T，）A—設備有效利用率； T—設備有效工作時間； T/—設備停機或無效工作時間。` P q}Sd

（2）設備的完好率：B=Sn/S B—設備的完好率； Sn—設備完好的臺數； S—設備總的臺數。3,@^z;K 完好標準： fUYJ=uq ① 零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求； uj F 1#ed ② 設備運轉正常、性能良好，|[H8So_ ③ 設備技術資料及運轉記錄齊全； &? OH ED ④ 設備整潔，無跑冒、滴漏現象； %-^}aL}#Po ⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態。

高壓室送電操作規程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.高壓室停電操作規程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。

弱電系統維修保養規程

1、弱電系統設備由弱電組負責維修保養。

2、主管工程師每年12月制訂下一的保養計劃并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據系統特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結束后要測試被保養設備并填寫有關表格。

建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂：

A、無設計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設計、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲

D、門檻漏水

三、外墻：

A、水灰比過高造成吸附現象

B、地震應力造成裂

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術不依基礎型式而變化 B工作縫未施做止水處理

C、結構體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）

六、伸縮縫：

A、預留縫寬不足（未經計算）

B、無排水設計（大部分是阻水設計）C、非制式伸縮材料 D、施工者專業程度不足

高壓運行工崗位職責

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。

（2）努力學習技術，熟練地掌握所轄小區內的供電方式狀態、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。

（3）努力做好設備的維修保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數據并填好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）值班長負責安排電工日常維修工作。（7）負責與供電局的業務聯系，并做好登記。

（8）發生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（11）按規定的時間做好值班室內外清潔工作。

工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分； ②未簽到一次扣1分； ③早退一次扣1分； ④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務扣1分；

③完成任務質量不好一次扣2分； ④未按作業程序工作一次扣1分。尊重領導、團結同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。①不尊重領導者一次扣3分； ②同志間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現零點物業的精神風貌。①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。①服務時行為不規范者一次扣1分； ②服務表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規定程序服務者一次扣1分。6 積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。①不認真接受培訓者一次扣1分； ②未參加培訓者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關系。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛崗敬業的優秀職員。①不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規者一次扣3分； ④崗位職責者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴肅者一次扣1分； ④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節約意識者一次扣1分。積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區域的人員及財物的安全。①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。12 獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。配合部門經理做好日常管理工作

未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協調安排各種工作。①未及時派工扣3分； ②各種協調好扣3分。負責員工的日常考核(工作量工作時間)。①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。按保養計劃安排員工對設備進行保養 ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。監督、檢查員工執行保養計劃情況 ①未檢查監督扣3分； ②未及時發現問題扣3分。協助處理客戶服務中心下達的維修單 ①響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質量差、效率低扣2分。及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。22 完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。記錄每天，當班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導致不足扣3分； ②數量不合理扣3分。本人工作受到領導表彰或工作特別突出。部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。

臨時用水、用電管理規定 臨時用水、用電管理規定

為了加強小區的水、電管理，防止出現浪費水、電的現象。確保小區水、電正常供應，特制定 此規定：

一、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表 封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。

四、臨時用水管道，不應給小區的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續 使用的，必須提前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個 月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

六、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處 設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業完成 后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。

☆水電維修崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區內水電設施分布走向，負責對水、電、電梯設施的維護保養并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現象力行節約。

六、保證監控系統的正常工作，妥善保管好監控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現的故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領導交辦的其他任務，意處和突發事件在最短時間內到達現場，盡早排除故障。

☆水電抄表員崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業主或住戶報告用水量，取得業主或住戶認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設施區域電表，將核算后的電量電費報各部門負責人簽字，送資產財務部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現金及時與資產財務部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。

設施設備保養大全 干式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。

二、職責

1、供電局負責大廈干式變壓器保養，在未移交前由機電班每年組織保養一次。

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。

三、內容

1、先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、逐負荷轉移到備用變壓器。

C、斷開待保養變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，并上鎖，掛標示牌 D、用手柄搖出待保養低壓側總空氣開關，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接。螺絲生銹應予更換

4、緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養記錄。

四、安全注意事項

1、操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養記錄

油浸式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。

二、職責

1、供電局負責小區（大廈）油浸式變壓器保養，在未移交前由機電班每年保養一次。#~{o

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。

三、內容保養前先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應考慮在系統停電時進行保養）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現象，如發現應盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現象，嚴重時應及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發現油面過低應加油，； D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查高低壓引出接頭處有無發熱變色及異常現象，如發現引出螺桿絲牙損壞，應現場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側電壓、電流是否正常； H、運行三年應進行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養

A、檢修時應謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內；

B、檢修前預先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修； D、對鐵芯進行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數值不小于2兆歐； c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動； d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現象； e、如發現各種螺帽松動應加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。

g、對分接開關進行如下檢查：檢查開關旋轉是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業公司進行，工程部負責跟蹤。

3、做好保養記錄和收集有關試驗報告存檔。

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養記錄

風機的保養

一、目的確保風機手動、自動能正常起動和運轉。

二、范圍：每半年對大廈所有風機進行一次全面保養，同時，應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養。

三、職責：管理處機電部負責日常保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容：

1、保養前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節好皮帶的松緊度，或聯軸器間隙和對中度。

3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。

4、清潔風葉，機殼外部及電機外表面。

5、向各轉動部位加潤滑油，調節風閥傳動機構，動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。

7、檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風機主電源，檢查電源指示應正常。

10、開機試驗連續運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。

四、相關文件及記錄：風機半年保養記錄。

水泵定期保養

一、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態。

二、適用范圍所有小區（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。

三、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養（由管理處負責），每半年進行一次全面保養（由工程部負責）。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養。

3、排污泵每半年進行一次全面保養。

4、水泵保養時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。

5、泵體的保養：

A、檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。B、補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應予更換

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。D、聯軸器的聯接螺絲和橡膠圈若有損壞應予更換。E、緊固機座螺絲并防銹處理。

F、生活水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。

6、電機的保養 A、外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養

A、各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。B、單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。C、壓力表指示準確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。E、點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。

8、控制柜的保養： A、斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

B、檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、清潔控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。D、合上總電源，檢查電源指示應正常。

9、保養完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

柴油發電機定期保養

一、目的確保發電機正常起動和運行。

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、內容 1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。

2、保養前應斷開發電機自動空氣開關，把發電機控制屏上的選擇開關置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發電機不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應根據電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據《機電設備管理工作手冊》中《柴油發電機組管理規程》柴油發電機組檢查保養內容及周期進行檢查保養

5、檢查機組有無漏水、漏油現象，清潔發電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內電線接頭，試驗故障顯示燈應全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機房風機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發電機帶負載運行8小時。

9、檢查冷卻水水位、機油油位應處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發電機自動空氣開關，把選擇開關置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發電機自動起動狀況。

11、發電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關記錄。

四、相關文件及記錄

1、《機電設備管理工作手冊》

2、柴油發電機運行記錄

3、柴油發電機半年保養記錄 公共天線系統的維修保養

一、目的保證公共天線系統正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。

二、適用范圍管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、維修住戶電視天線發生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達到檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

四、保養每月對公共天線系統做一次全面保養。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統由于露天安裝，受風吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風、大雨天氣過后，應上天臺檢查天線一次。主放大器系統每月除塵一次，檢查通風是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應在

防盜監控系統的維修和保養

一、目的保證大廈防盜監控系統的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區（大廈）防盜監控系統。

三、職責：管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容

1、維修：

（1）監視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調節監視器上的旋鈕； B、檢查視頻線有無松動； C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。（2）監視器沒有圖像的檢修步驟： A、檢查攝像頭是否通電； B、檢查視頻連線有無斷裂； C、檢查攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制的檢修步驟： A、檢查控制器控制電壓有無輸出； B、檢查控制電壓有無輸入； C、檢查輸入插件是否損壞； D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養：

（1）規定每月對系統進行一次維護保養。

（2）檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風扇，調校鏡頭焦距。（3）檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。

（4）檢查監視室的通風、照明，檢查各控制系統、監視系統連線接觸是否良好。

（5）對于室外攝像系統，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

氣體自動滅火系統的保養

一、目的保證系統在任何時候都處于正常的備用狀態。

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

三、內容

1、月保養根據貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規定值的±10％范圍之內。檢查系統是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養以檢查為主，若發現有不合要求的應及時糾正，確保系統正常。

2、年保養：完成月檢的全部項目。對系統中每個火災探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復。恢復并檢查系統使之處理正常工作狀態。

對講、防盜報警系統的保養

一、目的保證系統的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。

二、職責

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責，住戶故障投訴由管理處登記。

三、內容大堂保安一旦發現主機出現故障，應及時通知管理處機電部。工程部管理組應根據故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內外灰塵。維修保養工作應指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關，不得對主機箱開蓋檢測箱內元件。清潔工清潔墻壁時，應避免對主機產生強大震動，并注意防止水流入主機箱內

疏散出口指示燈保養

一、目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導人員疏散。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現象。檢查電源指示應常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應能亮，否則應檢查修復。出口指示燈在交流電供電時應能常亮，若不亮，則檢查修復。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發現故障及時修理，每月檢查一次。

煙溫感系統的保養

一、目的確保煙、溫感系統始終運行在良好狀態下，在火警情況下能及時準確地報警。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、適用范圍大廈（小區）所有煙、溫感自動報警系統

四、內容日常情況下，主控屏自檢時若發出煙感報警信號，消防中心人員應迅速通知巡邏物管員趕赴現場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復位處理。每月抽取總煙數的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中一個不合格，則應另外抽取總數的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作出特別檢查。溫感的保養方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。

消火栓的保養

一、目的保證消火栓箱內部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容

1、季保養：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示。

2、年保養：完成季保養中的所有內容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發黑、發霉現象，如有，應立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯接是否方便可靠，如有缺損應及時修復。將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養

一、目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態。

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、季保養：（1）、手控檢查：

A、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象，手動按鈕是否良好上鎖。B、卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。

C、開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應上升（或下降）。

D、在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應密切注意卷簾門應上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必須待限位裝置修復（或調整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查：

A、用燃著的香煙等煙源使系統中任一煙感動作時，自動裝置將發出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。

B、卷簾門關閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復位按鈕復位后方可重新開啟卷簾門。

C、消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。D、針對系統中檢查出來的缺陷及時修復。

E、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。

2、年保養：完成季保養全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復位鍵進行專門檢查。

A、緊固各電線接頭、清潔控制箱內的灰塵，檢查箱內電氣元件是否齊備。

自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。

二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。

自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。

二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。

火災報警控制系統的保養

一、目的：確保火災報警控制系統運行在良好狀態，能及時準確地報警。

二、職責：由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。

三、內容：

1、日檢（對火災報警主控屏進行自檢功能檢查）。

A、按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結果打印出來。B、按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、完成日檢全部內容。B、測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。C、檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。D、檢查樓層介面單元箱內外電路和指示燈是否正常。E、對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。F、因受環境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。

3、年檢：

A、逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。B、對每個樓層井道內的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內外導線進行緊固。C、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

三、暖氣片系統的調試過程(以下供下回暖氣片系統為案例):

1、在換熱站泵房里面進行系統灌水.根據小區內樓層最高標高和泵房壓力表確定系統管水及以后循環情況.2、打開各個系統單元入戶的旁通閥門.3、打開循環泵電源,進行室外管網循環.(必須確保所有單元入戶系統的旁通閥全部打開的同時,供回水閥門全部關閉).3、在循環過程中要不斷及時清理泵房內的過濾器.4、待循環完畢室外管網清理完畢后將室外各檢查井內旁通閥門全部關閉,同時將所有供回水閥門打開,(一般高層室內主立管頂層設置旁通閥門,)此時將所有室內系統支管閥門全部關閉,將樓內頂層主管旁通閥門打開,進行室內主管和室外采暖管網的循環.5、此時主要是不斷進行室外檢查井內的過濾器清理,泵房內過濾器一般不需要再進行清理.6、待循環清理樓內主立管完畢后,將所有旁通閥門全部關閉,同時將樓內分戶閥門全部打開,進行室內管網的循環,(此時暖氣片一般盡量全部關閉,主要是為了防止能量損失和因暖氣片漏水而對住戶造成損失賠償等).在此循環過程中主要是對分戶過濾器和室外檢查井過濾器的分別清理.7、在上述采暖循環及運行過程中,一般在第一個采暖期運行時最好至少提前一個月進行調試,先供冷水循環然后供熱水運行.盡量避免冬季調試和供暖,那樣會事倍功半.四、暖氣片系統調試運行過程中的常見問題及分析:

1、整個單元普遍不熱,或高層部分系統代表的住戶不熱.主要原因有:(1)查井過濾器垃圾未及時清理(2)泵房內溫度設置過低.(3)泵房內供回水壓差設置過小.這種問題一般比較好處理.(4)高層建筑的地區接入樓內的高區.(5)主管供回水閥門未開

(6)主管道旁通閥門打開未及時關閉.(7)室外檢查井裝置中恭回水接錯.2、某個系統部分住戶不熱.主要原因有:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)高層系統將地區系統接入了高區系統,壓力不夠.(4)換熱站水溫控制低(5)換熱站供回水壓差調節太小.3、住戶內部分暖氣片不熱(或很涼),其他暖氣片熱.主要原因:(1)管路不通,先將暖氣片供回水閥門打開確定是哪根管堵住了,然后再進行剔鑿重新接管.(2)如果管路循環,要觀察水量大小,如果水量大,一般屬于設計不合理,這種設計不合理一般是帶有普遍性.如果水量很小按照堵塞進行處理.(3)熱的程度不夠,可以將暖氣片跑風打開進行放氣,小型冷庫.4、整個系統最頂層用戶暖氣片普遍不熱.主要原因:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)主立管自動放氣閥未打開,不能自動放氣.(4)主立管頂端旁通閥未關閉

第五篇：物業工程部維修管理制度(含水電)

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物業工程部維修管理制度(含水電)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責 維修班工具使用管理辦法

維修班工具使用管理辦法

為貫徹執行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發放給個人的小件常用維修工具。

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人員監督。私用工具使用管理

1.發放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。

2.個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領工具屬常規性磨損折舊，www.tmdps.cn日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

維修電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。

2.努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養。3.執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作，出現故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯系。

8.在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領導交辦的其它工作。值班電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規章制度。

2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。

3.努力做好設備保養維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監視各儀表工作情況，準確抄錄各項數據并填好設備運行記錄表。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。

6.發生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待清楚并做好記錄。

8.按規定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。配電房管理規定/配電房安全操作規程

1.配電房是大廈供電系統的關鍵部位，應設專職電工對其實行24小時運行值班，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤。

5.因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規程

1.嚴格執行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

2.操作人和監護人應根據模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經有關人員審核簽名。

3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。

4.下列項目列操作票

A.應拉合的開關和刀閘位置 B.檢查接地線是否拆除 C.檢查負荷分配 D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否正常供給 5.操作發生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。

6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應充分放電。

9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

11.正常情況下發電機應處于自投狀態，清潔發電機及附屬設備時，應將功能選擇開關切斷，工作完畢后，恢復正常。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

12.有高壓接地現象或雷雨天檢修電氣設備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設備不得靠近避雷器。

13.變壓器應保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。

14.倒閘操作順序：

停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反

15.電氣設備停電后，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設備發生接地時，室內不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進出變壓室，應隨手將門鎖好，無關人員未經批準不得進入設備房。

工程部崗位職責和考核細則

工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主（用戶）創造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是：

1、負責樓宇供（配）電系統、電訊系統、電梯系統、給排水系統、空調系統的運行管理，維護保養和故障檢修。2、3、4、5、6、2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養。

3、負責用戶二次裝修的審批、監管。

4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。

5、負責樓宇外判工程的監管工作。

一、工程部各工作崗位職責 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn7、8、（一）工程部經理崗位職責

1、在總經理的領導下，全面負責工程部的各項工作。*

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2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養護、運行、管理。k-_56:Q=;

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。T?F-q/%9x.4、負責制定培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓。NAt&CpJ%9-

5、負責監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門各崗位進行考核。ftUghVs

6、負責洽談、評估、監督工程的外包項目，組織對外包工程的質量驗收。9^2[&tzH

7、負責審核用戶的室內裝修。DcCZu'68^

（二）系統工程師崗位職責

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1、在部門經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。DGM <]n2;*

2、制定并監督執行本系統的設備定期保養規定和技改項目方案。HwJ{-B09

3、制定本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。$4-A99o-

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。2)VO%;/h

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專用性較強的工具和零件。Op4gtD[

6、負責本系統的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收施工。W!=[.s7、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。16}-Gd

8、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。Xy~2@UcmMQ

9、負責室內二次裝修的初審。a,el?P>m

（三）班組長崗位職責 A(O`;l)R`

1、在系統工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。(*(XNA

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2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。b_,Y+1W~)_

3、監督執行部門的工作指令。3+

aN

4、負責跟進工程單的作業情況。6X09I@_o%

5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識交流。kuM F~h 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。?./sPcL

7、負責監督、跟進相關外判工程的進展情況。b0y>O('z

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。3,_WzBAM

（四）技工崗位職責 :CD-og@Fr

1、在領班的領導下，具體執行工程設備設施的運行、保養和維修。2;X8ja

2、按照工作指令和有關規程進行下列工作： Mk=1Tq

①對設備實施常規保養和維修。ZF5g;9e^

②監管設備的運行。gB

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③為用戶提供維修、安裝服務。hSmiwgznV

④填寫好各種原始記錄。'N

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3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。1x2T[1

（五）文員崗位職責 %Lx“

1、在部門經理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。jZVG:g7Z

2、負責部門工作會議的記錄整理。B V/kl7U

3、負責打印、收集、整理工程部的文件。B!Na'h>Jy

4、負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。H&N2*4gHT

5、負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。KT*^v6N6、負責每月統計發放工程部員工的各項勞保福利用品。$R|}-<9Ey

7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。O ”(O)U4y

二、設備管理班組工作范圍 xg

（一）強電組： zi)n5“j

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養。v;$|R*)

2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。cal[t!q~

3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。6D }: b

（二）弱電組：

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1、負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統的日常運行、維修、保養。!%q|W1gEN

2、負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網等專線的開通與維修。uPfY/1z3、負責室外弱電設備的維修。$W0r8T 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

（三）維修組：

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1、負責公共區域供水系統、供電系統、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養。&.jSB+j+>5

2、負責業主單元水電及自用設備的入室維修服務。/ vl?btT

3、負責公共區域設施設備的巡查、維修。d-F uk'

4、負責消防設備的巡查、維修、保養。

三、工程部各班組工作細則 O uz,vc3 D

（一）強電組工作細則 W0 _E{WF1、每班每小時一次巡查高壓室； >DJ“g_Z?

2、每班每小時一次巡查低壓室；

!z}rlH

3、每班每小時一次巡查發電機房； { e2erD

4、每班每小時一次巡查變壓室； C6FHjFMR

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室； :PK?P#v)Z

6、每班一次巡查電梯機房； BX~!<_m

7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養； O;/*.y

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區域照明、電梯及空調； ez-6T4-q

10、負責非辦公時間的緊急維修； 7|#`y5^w3

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養及所屬設備的檢修； V:lXJXQ

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

}N/

3R

13、每班一次防火安全檢查； 5IDg”{C!T“

14、每月一次發電機試運行。: fPU

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（二）弱電組工作細則 q0”“{eWe

1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修； q

2、每班巡查消防監控中心設備一次； ](~@{ WrN

3、負責樓宇公共區域工作電壓36V以下設備的維修和保養； ]Pu>4=|

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4、負責為客戶室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務； :jIz6#

5、每班一次防火安全檢查； [”

6、每周一次按責任范圍巡查責任設備； 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

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7、每天清潔一次工作區域內環境衛生。.a&c*V &*

（三）維修組工作細則 sHJ|i '#S

1、每天二次巡查水泵房，并負責室內設備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內每月一次清潔除塵。Q E-75Q`{[

2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。(xB.`V

3、每天二次巡查泵房，并負責室內設備維修；每周一次清潔地面、設備表面。Px&vW,qk

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。?MR M^a

5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。A{k?1 lba

6、每周二次巡查公共區域供電、供水系統，并負責維修。{,$_-K&_

7、負責樓宇公共設施的維修整改。T^[

;$y

8、每天一次巡查轄區內是否有火災隱患。W.Xc^$e

9、每周一次巡查公共區域空調器，并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。

二次供水管理規程

1．0

目的L&A:JJwgNH

保證大廈二次供水水質符合衛生檢驗標準，保障用戶身體健康。`a->>LS< 2．0

適用范圍

;:2I-_適用于各管理處二次供水的管理。3．0

職責 0 83R H

3．1

管理處負責制訂水池（箱）清洗及消毒計劃，并監督實施。g* sY|M/ 3．3

管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監管。,N2JJ3．4

管理處管理員負責出停水告示，并通知業主。3;x=h n3 4．0

工作規程 [;4．1

二次供水管理的要求

QdPg6mS

49Sn3v“

`8CG UR

4．1．1 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。?~Kw3O

4．1．2 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。4{2X?7V2l

4．1．3 新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫站認可。4．2

水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。7glf&B4．4

放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。D)^zfg

4．5

二次供水清洗、消毒-jey gqsGl

4．5．1 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。Jg,/?O 4．5．2 安全須知 /B ]6pZzb

4．5．2．1 電源：水池內作業電源要用隔離變壓器變為36V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。%8=e Y}g

4．5．2．2 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續通風直到沒問題為止。wc?JCsID

4．5．2．3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。8w)U>(TE)

4．5．3 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。*?tX-sF 4．5．4 消毒 xJsbS^|Y

4．5．4．1 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。'Rr2u:b 4．5．4．2水池（內）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。92rOsrLC$

4．5．5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。~5c4．6

取樣送檢 >_]-iG;4．6．1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。}RZ5W&? 4．6．2 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。y>

(1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規程上比較方便、經濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。h”}vp> a(2)、設備的改造

主要途徑有： zjrjei_z 1）對設備的結構作局部改進； hF]Ps6z@ 2）增加新的零件和各種裝置；;mA'17GY

3）對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內容有：

p①原設備在技術上、經濟上、房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

管理上存在的主要問題、設備發生的故障情況及原因；

Iy BHtB G ②設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性；

Amlt@w]sbS ③設備技術改造的部位和內容；

Noy=w8+5X

④設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能；

Vj_0l&3J8r ⑤預計設備技術改造后的經濟效益；

P`T_gO ，⑥設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃；

7[q-N<`xg ⑦設備技術改造的時間及停機的影響；

N>`KLH（⑧設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。mw-S,~-BE

4、機電設備管理目標

用好、修好、管好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。OUI8#rsF

（1）

設備的有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設備有效利用率；

T—設備有效工作時間；

T/—設備停機或無效工作時間。

` P q}Sd

（2）設備的完好率：B=Sn/S

B—設備的完好率；

Sn—設備完好的臺數；

S—設備總的臺數。

3,@^z;K 完好標準： fUYJ=uq

①

零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求； uj F 1#ed ②

設備運轉正常、性能良好，|[H8So_ ③

設備技術資料及運轉記錄齊全； &? OH ED ④

設備整潔，無跑冒、滴漏現象； %-^}aL}#Po

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態。高壓室送電操作規程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.高壓室停電操作規程。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;

3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統維修保養規程

1、弱電系統設備由弱電組負責維修保養。

2、主管工程師每年12月制訂下一的保養計劃并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據系統特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結束后要測試被保養設備并填寫有關表格。建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂： ~bz$idzF

A、無設計防水層

o mwAe *

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

F.85? 5s C、施工面清潔不足及含水率測試不正確 1#-7%Q)

二、窗戶： O']v-DZ

A、無塞水路設計

0a9o“=G B、窗框填不正確

!*gH`p^xE

C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲

5yE

yCUU

Q D、門檻漏水

(22@E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。xqjL

三、外墻： jO,Y;k

A、水灰比過高造成吸附現象

v)W;W~c? % B、地震應力造成裂

0 RB8l

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C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現象

2Az0b^mu 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

D、磁磚溝疑進水 GD@,7'/gAh

四、浴室： 0r|*G Fba

A、防水材料選擇錯誤.,p!pH;(oA

B、防水施工高度不足造成墻壁產生壁癌

;kL(tzT % C、水管破裂或老舊漏水

x;%/($

D、門檻漏水

>XC0 CGZp0 E、防水層遭外力破壞。

p kJKk

五、地下室： /@q5m`**&

A、防水施工技術不依基礎型式而變化

k/U}qQ-U+ B工作縫未施做止水處理

88;JGB>

C、結構體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）C gG#X$fD

六、伸縮縫： GyQH} p<

A、預留縫寬不足（未經計算）

FTT>3!H|j B、無排水設計（大部分是阻水設計）

#KC、非制式伸縮材料 D、施工者專業程度不足 高壓運行工崗位職責

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。

（2）努力學習技術，熟練地掌握所轄小區內的供電方式狀態、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。

（3）努力做好設備的維修保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數據并填好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）值班長負責安排電工日常維修工作。

（7）負責與供電局的業務聯系，并做好登記。

（8）發生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。

Jg50

房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

（11）按規定的時間做好值班室內外清潔工作。工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。

①遲到一次扣1分；

②未簽到一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。①不服從安排一次扣2分；

②未按時完成任務扣1分；

③完成任務質量不好一次扣2分；

④未按作業程序工作一次扣1分。尊重領導、團結同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現。

①不尊重領導者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分；

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現零點物業的精神風貌。

①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發、帶耳環者一次扣1分；

③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規范運用公司規定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。

①服務時行為不規范者一次扣1分；

②服務表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規定程序服務者一次扣1分。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn 積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養，自覺鉆研業務知識不斷提高服務質量。樹立“業主至上、服務第一”的工作理念。

①不認真接受培訓者一次扣1分；

②未參加培訓者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分；

④與顧客發生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關系。

①未制止有損公司行為者一次扣1分；

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學習國家法規條例，嚴格遵守公司的各種規章制度、爭當愛崗敬業的優秀職員。

①不認真學習法規而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規者一次扣3分；

④崗位職責者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發揚艱苦奮斗的工作精神，培養厲行節約的良好習慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場合不嚴肅者一次扣1分；

④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費財物、無節約意識者一次扣1分。積極交流工作經驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。

①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；

③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區域的人員及財物的安全。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；

⑤勇于補救險情者一次加4分。獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。配合部門經理做好日常管理工作

未配合部門經理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛生、所轄區域物品，及值班工具，是否齊備。

①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協調安排各種工作。

①未及時派工扣3分；

②各種協調好扣3分。負責員工的日常考核(工作量工作時間)。

①未及時考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。按保養計劃安排員工對設備進行保養

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。監督、檢查員工執行保養計劃情況

①未檢查監督扣3分；

②未及時發現問題扣3分。協助處理客戶服務中心下達的維修單

①響應速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；

②工作質量差、效率低扣2分。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn 及時了解設備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度

①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。完成上級臨時指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時扣3分。每月月底安排下月排班表

①未按時完成扣3分；

②排班不合理扣3分。記錄每天，當班維修記錄

①沒有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。維修材料備倉情況發現材料不足，及時申請補充。

①未及時了解、導致不足扣3分；

②數量不合理扣3分。本人工作受到領導表彰或工作特別突出。

部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規定 臨時用水、用電管理規定

為了加強小區的水、電管理，防止出現浪費水、電的現象。確保小區水、電正常供應，特制定

此規定：

一、前來聯系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

水表、電表

封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規定給予處理。

四、臨時用水管道，不應給小區的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續

使用的，必須提前一天，續辦延長使用手續，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個

月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

六、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業必須由合格焊工進行，作業前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業完成

后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現場。☆水電維修崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，使用文明禮貌用語，公用設施維修要有詳細記錄，實施收費服務時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區內水電設施分布走向，負責對水、電、電梯設施的維護保養并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現象力行節約。

六、保證監控系統的正常工作，妥善保管好監控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現的故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領導交辦的其他任務，意處和突發事件在最短時間內到達現場，盡早排除故障。☆水電抄表員崗位職責☆

一、熟知水電行業管理法律法規和安全操作技術規程，遵守公司管理規章制度，牢記“服務”宗旨，樹立“節約”意識。

二、著裝整齊，配戴公司服務標志，上門服務熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業主或住戶報告用水量，取得業主或住戶認可，需要向業主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設施區域電表，將核算后的電量電費報各部門負責人簽字，送資產財務部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現金及時與資產財務部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發現計量裝置出現的問題及時上報，負責對業主經營戶等反映的其他問題及偷電偷水現象向公司或部門負責人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其他工作。設施設備保養大全 干式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。

二、職責

1、供電局負責大廈干式變壓器保養，在未移交前由機電班每年組織保養一次。

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。

三、內容

1、先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、逐負荷轉移到備用變壓器。

C、斷開待保養變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，并上鎖，掛標示牌

D、用手柄搖出待保養低壓側總空氣開關，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接。螺絲生銹應予更換

4、緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

6、用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養記錄。

四、安全注意事項

1、操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養記錄 油浸式變壓器保養

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。LC=,6nnw

二、職責 n2Zu*!V

1、供電局負責小區（大廈）油浸式變壓器保養，在未移交前由機電班每年保養一次。#~{o

2、操作人員必須具有高壓進網作業證。BU cw;Bl

三、內容保養前先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應考慮在系統停電時進行保養）；(_JBM+

1、檢查和清潔變壓器：

M

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異常現象，如發現應盡快停電處理； OF_J e

B、檢查各密封處有無滲漏油現象，嚴重時應及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應用專用件更換）； m;#(bvq（C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發現油面過低應加油，； V>NT+l

”R((i: D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整； 1 WWT|kq 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

F、檢查變壓器接地情況；-RjkS~uf3

G、檢查高低壓引出接頭處有無發熱變色及異常現象，如發現引出螺桿絲牙損壞，應現場測繪備料機加，并及時更換；觀看高低壓側電壓、電流是否正常； {CAvt*-ql H、運行三年應進行油樣化驗。!p liW0VkG

2、拆裝檢查保養 D8Rl[!n

A、檢修時應謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內； C-#Lc4C6 B、檢修前預先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮； TN#T`%}z

C、吊鐵芯前應檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修； EE@#xl7d D、對鐵芯進行如下檢查： UM~{hFe#

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地； EPlv{`2uJ

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動； R;K“d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現象； HHq'>x/?w

e、如發現各種螺帽松動應加以緊固。owb1iG

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。-+g、對分接開關進行如下檢查：檢查開關旋轉是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關連接處的螺帽是否松動等。xy X%o-

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業公司進行，工程部負責跟蹤。J Kyl/L3、做好保養記錄和收集有關試驗報告存檔。TH6O>1h^yi

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當延長。PA{ *55!~

四、安全注意事項 onu0?^k

1、操作高壓跌落開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。fJVu +u<

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。-A=,hRsP5

五、相關文件電力變壓器保養記錄 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

風機的保養

一、目的確保風機手動、自動能正常起動和運轉。%0_._?X)

二、范圍：每半年對大廈所有風機進行一次全面保養，同時，應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養。mQbyl>#2d

三、職責：管理處機電部負責日常保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。

四、內容：

{Qc#6 l:

1、保養前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節好皮帶的松緊度，或聯軸器間隙和對中度。

3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。m

*

5、向各轉動部位加潤滑油，調節風閥傳動機構，動作靈活可靠。A@d~M K{

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。4-}&;#mt

7、檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。HLVj_@1

8、檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。o..|-Z

9、合上風機主電源，檢查電源指示應正常。f->!d$)k

10、開機試驗連續運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。Z%]` 0Rj

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。]Ry$f.v'

四、相關文件及記錄：風機半年保養記錄。水泵定期保養

一、目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態。

0J A{hT

二、適用范圍所有小區（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。`S$8)]eb&

三、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。XC'!-6

四、內容 :7X

i9Q;

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養（由管理處負責），每半年進行一次全面保房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

養（由工程部負責）。?:}_m@Na

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養。B>s:lWNSd

3、排污泵每半年進行一次全面保養。IeuR#6@-

4、水泵保養時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。

5、泵體的保養： p/ASST8

A、檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。fI9LwZe

B、補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應予更換 ^y+s 61-

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。W}jb!vi-X D、聯軸器的聯接螺絲和橡膠圈若有損壞應予更換。PIr0 E、緊固機座螺絲并防銹處理。.]es*{X`

F、生活水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。

6、電機的保養 g=)!Y

A、外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。{Pp$ dV3Gw

B、拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。z]j%)?`

C、電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養 E:zDNla]UB

A、各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。#V,<-8^-z

B、單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。R0S6HJ5,YA

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。IzO1v.|O?

E、點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。SN*”sjm

8、控制柜的保養： {-d@4vbZ7

A、斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。Y_pZ$.(4a

B、檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。whf.*(_Sx

C、壓力表指示準確，表盤清晰。

{U 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

C、清潔控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。q'u 0)-Y

D、合上總電源，檢查電源指示應正常。f6K+P %Z

9、保養完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。gARfB1

10、觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

柴油發電機定期保養

一、目的確保發電機正常起動和運行。(T ihfMv3k

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。*'[ z-:x3

三、內容 '~DQ]N 1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。:9_w_gIpO

2、保養前應斷開發電機自動空氣開關，把發電機控制屏上的選擇開關置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發電機不能起動。

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3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應根據電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。ZcMHY26wWE

4、根據《機電設備管理工作手冊》中《柴油發電機組管理規程》柴油發電機組檢查保養內容及周期進行檢查保養 n_-*

5F)_Y

5、檢查機組有無漏水、漏油現象，清潔發電機機身。`+

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內電線接頭，試驗故障顯示燈應全部亮。}ZCZ/7 h

7、檢查接地線是否良好。a;C}-y“@{

8、檢查機房風機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發電機帶負載運行8小時。

9、檢查冷卻水水位、機油油位應處于正常位置。phhL

U”E

10、手動試機運行正常后合上發電機自動空氣開關，把選擇開關置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發電機自動起動狀況。&g2rL{P

11、發電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。O:g@}f&

12、填寫相關記錄。uIb45L

四、相關文件及記錄 faY$%C1、《機電設備管理工作手冊》 K713、柴油發電機半年保養記錄

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2、柴油發電機運行記錄 Q(d<|2I;房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

公共天線系統的維修保養

一、目的保證公共天線系統正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。t7ZvnM

二、適用范圍管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。“!U

三、維修住戶電視天線發生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達到65±4dBμV；檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。-?vFW

四、保養每月對公共天線系統做一次全面保養。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統由于露天安裝，受風吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風、大雨天氣過后，應上天臺檢查天線一次。主放大器系統每月除塵一次，檢查通風是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應在65±4dBμV。防盜監控系統的維修和保養

一、目的保證大廈防盜監控系統的正常工作。-u0?F^-^.二、適用范圍本公司管理的小區（大廈）防盜監控系統。R_Z(KbN

三、職責：管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。8D{CK@}

四、內容 W3-0NOqI+

1、維修： td{2*/B6

（1）監視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調節監視器上的旋鈕； +fWA0HA5_ 房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

B、檢查視頻線有無松動； duz-+} gSb C、校正鏡頭焦距； /e o L.D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； QR 3[p E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。RRry”3{（2）監視器沒有圖像的檢修步驟： p)ElG

A、檢查攝像頭是否通電；-=Cj0*u B、檢查視頻連線有無斷裂； j?YwVI|p

C、檢查攝像頭是否損壞。r~

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（3）控制器不能控制的檢修步驟： 3{I $R.< A、檢查控制器控制電壓有無輸出； wbjZGm>WW B、檢查控制電壓有無輸入； %jY

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C、檢查輸入插件是否損壞；;q z5!? D、檢查輸出插件是否損壞。z ?'o_w

2、保養： %6gA{Hl

（1）

規定每月對系統進行一次維護保養。9b M)]2.（2）

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風扇，調校鏡頭焦距。RTgzoTM

（3）

檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。2BGt,'?k6f

（4）

檢查監視室的通風、照明，檢查各控制系統、監視系統連線接觸是否良好。'u l3K1y|

（5）

對于室外攝像系統，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

氣體自動滅火系統的保養

一、目的保證系統在任何時候都處于正常的備用狀態。lV#Uw pp.p

二、職責管理處機電部負責日常維護保養，工程部機電維修組負責按計劃維修保養。2 Gq_Nm

三、內容 [.5=(3B,j

1、月保養根據貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規定值的±10％范圍之內。檢查系統是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養以檢查為主，若發現有不合要房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

求的應及時糾正，確保系統正常。R->zrL1lEy

2、年保養：完成月檢的全部項目。對系統中每個火災探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復。恢復并檢查系統使之處理正常工作狀態。對講、防盜報警系統的保養

一、目的保證系統的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。P[,9[

二、職責

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A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢； 2jUF[dtT

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責，住戶故障投訴由管理處登記。qD#0yptuAg

三、內容大堂保安一旦發現主機出現故障，應及時通知管理處機電部。工程部管理組應根據故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內外灰塵。維修保養工作應指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關，不得對主機箱開蓋檢測箱內元件。清潔工清潔墻壁時，應避免對主機產生強大震動，并注意防止水流入主機箱內 疏散出口指示燈保養

一、目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導人員疏散。vniMUVL'

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。6e

三、內容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現象。檢查電源指示應常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應能亮，否則應檢查修復。出口指示燈在交流電供電時應能常亮，若不亮，則檢查修復。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發現故障及時修理，每月檢查一次。房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

煙溫感系統的保養

一、目的確保煙、溫感系統始終運行在良好狀態下，在火警情況下能及時準確地報警。zf#v5=$

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。}

三、適用范圍大廈（小區）所有煙、溫感自動報警系統 /)5---g3&R

四、內容日常情況下，主控屏自檢時若發出煙感報警信號，消防中心人員應迅速通知巡邏物管員趕赴現場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復位處理。每月抽取總煙數的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中一個不合格，則應另外抽取總數的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作出特別檢查。溫感的保養方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養

一、目的保證消火栓箱內部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。r IQ,gw

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。:4%kG xfG`

三、內容-8 PsIXM

1、季保養：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示。$-Y%]wO

2、年保養：完成季保養中的所有內容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發黑、發霉現象，如有，應立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯接是否方便可靠，如有缺損應及時修復。將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養

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一、目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態。[t“C/;S!

二、職責由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。”k&>Qj

三、內容： ?:}_m@Na

1、季保養： L%O

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（1）、手控檢查： IeuR#6@-

A、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象，手動按鈕是否良好上鎖。B、卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。p/ASST8

C、開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應上升（或下降）。wwg D、在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應密切注意卷簾門應上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必須待限位裝置修復（或調整）正常后方可重新操作。BTtPK v*（2）、自控檢查： ]vpn PbJ]

A、用燃著的香煙等煙源使系統中任一煙感動作時，自動裝置將發出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。1-L< $O

B、卷簾門關閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復位按鈕復位后方可重新開啟卷簾門。2?2-*ot

C、消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。g&NQh,$~3 D、針對系統中檢查出來的缺陷及時修復。iT=)?*:itP

E、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。%1bV2、年保養：完成季保養全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復位鍵進行專門檢查。uT%L!Hn#[

A、緊固各電線接頭、清潔控制箱內的灰塵，檢查箱內電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。10z2H

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二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。Xv

三、內房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

容： Js*G 6

1、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。v^N^q#;67Z

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。^?op@ty

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。mc`,milS

4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。B`EXm{yn

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。/Bi ,7kZJ

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。?y3kMhW#Ov

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。ig fq% %

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。U+^Z}VU

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。自動噴水滅火系統的保養

一、目的確保系統處于準確工作狀態。~ Swx-%9C

二、職責：由工程部機電維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。d Hv'FJ

三、內容： HlJ01、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障狀態。>(hIY,%7

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。EDr3、每月房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。NXSAu:3s4、每月檢查系統控制閥門使其處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。m)j9a

5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。ALLkW] LX

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。F086q.n

B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。+[Jh:eAL9

C、觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。![(pEM

6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。火災報警控制系統的保養

一、目的：確保火災報警控制系統運行在良好狀態，能及時準確地報警。{k9

二、職責：由工程部維修組負責保養，管理處機電部負責日常檢查。"&p!KT7-Z

三、內容：;@|^] k|

1、日檢（對火災報警主控屏進行自檢功能檢查）。L)7nR0x6X=

A、按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結果打印出來。w927Q;1ua

B、按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢： _od0 ev(_

A、完成日檢全部內容。G&hzs B、測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。9]5uj

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C、檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。#X?!U46Y

D、檢查樓層介面單元箱內外電路和指示燈是否正常。O mU[0EV

E、對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

完整清晰。sNy'9Oh{

F、因受環境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。2uw0 MAOZ

3、年檢： SV3^9p，A、逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。xFOo(YkyAL

B、對每個樓層井道內的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內外導線進行緊固。XD 6yoL d

C、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

三、暖氣片系統的調試過程(以下供下回暖氣片系統為案例):

1、在換熱站泵房里面進行系統灌水.根據小區內樓層最高標高和泵房壓力表確定系統管水及以后循環情況.2、打開各個系統單元入戶的旁通閥門.3、打開循環泵電源,進行室外管網循環.(必須確保所有單元入戶系統的旁通閥全部打開的同時,供回水閥門全部關閉).3、在循環過程中要不斷及時清理泵房內的過濾器.4、待循環完畢室外管網清理完畢后將室外各檢查井內旁通閥門全部關閉,同時將所有供回水閥門打開,(一般高層室內主立管頂層設置旁通閥門,)此時將所有室內系統支管閥門全部關閉,將樓內頂層主管旁通閥門打開,進行室內主管和室外采暖管網的循環.5、此時主要是不斷進行室外檢查井內的過濾器清理,泵房內過濾器一般不需要再進行清理.6、待循環清理樓內主立管完畢后,將所有旁通閥門全部關閉,同時將樓內分戶閥門全部打開,進行室內管網的循環,(此時暖氣片一般盡量全部關閉,主要是為了防止能量損失和因暖氣片漏水而對住戶造成損失賠償等).在此循環過程中主要是對分戶過濾器和室外檢查井過濾器的分別清理.7、在上述采暖循環及運行過程中,一般在第一個采暖期運行時最好至少提前一個月進行調試,先供冷水循環然后供熱水運行.盡量避免冬季調試和供暖,那樣會事倍功半.四、暖氣片系統調試運行過程中的常見問題及分析:

1、整個單元普遍不熱,或高層部分系統代表的住戶不熱.主要原因有:(1)查井過濾器垃圾未及時清理(2)泵房內溫度設置過低.(3)泵房內供回水壓差設置過小.這種問題一般比較好處理.(4)高層建筑的地區接入樓內的高區.(5)主管供回水閥門未開(6)主管道旁通閥門打開未及時關閉.(7)室外檢查井裝置中恭回水接錯.2、某個系統部分住戶不熱.主要原因有:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)高層系統將地區系統接入了高區系統,壓力不夠.(4)換熱站水溫控制低(5)換熱站供回水壓差調節太小.3、住戶內部分暖氣片不熱(或很涼),其他暖氣片熱.主要原因:(1)管路不通,先將暖氣片供回水閥門打開確定是哪根管堵住了,然后再進行剔鑿重新接管.(2)如果管路循環,要觀察水量大小,如果水量大,一般屬于設計不合理,這種設計不合理房地產E網-房地產物業管理資料庫http://www.tmdps.cn

一般是帶有普遍性.如果水量很小按照堵塞進行處理.(3)熱的程度不夠,可以將暖氣片跑風打開進行放氣,小型冷庫.4、整個系統最頂層用戶暖氣片普遍不熱.主要原因:(1)支管過濾器未及時清理.(2)支管供水或回水閥門未打開.(3)主立管自動放氣閥未打開,不能自動放氣.(4)主立管頂端旁通閥未關閉.