第一篇：房地產(chǎn)糾紛典型案件辦案流程及法律運(yùn)用詳解

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房地產(chǎn)糾紛

典型案件辦案流程與法律運(yùn)用詳解

講課人：王建彪

律師

主辦方：北京萬(wàn)國(guó)學(xué)校

房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些常見(jiàn)法律問(wèn)題（入門(mén)版）

房地產(chǎn)法律問(wèn)題在很大程度上是一個(gè)合同問(wèn)題，是受?chē)?guó)家法律調(diào)控較多的合同問(wèn)題。

土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同、建設(shè)工程合同、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)按揭合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、物業(yè)管理合同

房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的主要房產(chǎn)糾紛 主要法律依據(jù)：《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房產(chǎn)的分類(lèi)

我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。一般房產(chǎn)：商品房

特殊房產(chǎn)的交易，主要的問(wèn)題是合同的效力問(wèn)題或者說(shuō)交易本身是否受法律保護(hù)的問(wèn)題

特殊房產(chǎn)的交易，非商品房 經(jīng)濟(jì)適用住房

建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)

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010-51622736 適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購(gòu)買(mǎi)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購(gòu)。

集資房

北京規(guī)定集資房產(chǎn)權(quán)按經(jīng)適房管理，超標(biāo)面積的部分，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納集資款。

經(jīng)濟(jì)適用住房

建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，九 天 考資不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購(gòu)買(mǎi)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購(gòu)。

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討

論會(huì)議紀(jì)要的通知

此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

房改房

建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。

房改房即為已購(gòu)公有住房，房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。

職工購(gòu)買(mǎi)公有住房居住或經(jīng)營(yíng)一定期限后（５年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu)

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010-51622736 先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳拉有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

軍產(chǎn)房

購(gòu)買(mǎi)這種軍產(chǎn)房的是不能受到法律保護(hù)的，拆遷不能得到相應(yīng)的補(bǔ)償，不能合法繼承給子女。

公房承租：直管公房

自管公房

承租人的變更：所有繼承人協(xié)商一致 承租的拆遷

公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，給承租人。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的效力問(wèn)題

無(wú)證預(yù)售（無(wú)預(yù)售許可證）

共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。

未經(jīng)共有人同意出賣(mài)共有房屋糾紛的處理

一般情況下共同共有的房屋的出賣(mài)需要經(jīng)過(guò)全體共有人的一致同意才可以進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但如果第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。”這一規(guī)定正式確立了善意取得制度，判斷第三人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)是否出于善意有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即：主觀上，第三人并不知道轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)；客觀上，第三人是基于等價(jià)有償原則取得財(cái)產(chǎn)。

以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。

而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。

不能上市交易的二手房為：

未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；所有

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010-51622736 權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權(quán)有糾紛的房屋；已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

商品房預(yù)售

一、預(yù)售條件及許可證

商品房預(yù)售的法定條件如下：

（l）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；

（4）同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

（5）開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

案例

當(dāng)年開(kāi)發(fā)商無(wú)證預(yù)售公寓

如今稱合同無(wú)效要收房子

住七年被判騰房業(yè)主不服 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

商品房雖無(wú)預(yù)售許可證，但有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主又請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)有效。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)

案例類(lèi)型一：解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，退還定金，退房 原則：

案例類(lèi)型二：認(rèn)購(gòu)書(shū)具備合同主要條款時(shí)應(yīng)視為合同

非正式合同不得成為開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)無(wú)預(yù)售許可證等違法行為法律責(zé)任的借口，此時(shí)視為正式合同已經(jīng)簽訂

正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂后交房前的退房

除不能貸款，履行不能外，一般很難退房

房屋交付階段的退房 合同的解除（商品房退房）

約定解除： 法定解除：（核心關(guān)鍵詞：目的落空）理由

1、不可抗力

因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

2、賣(mài)方明示違約

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010-51622736 在履行期限屆滿前，房屋賣(mài)方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣(mài)方明確表示將不交付房屋的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

3、先賣(mài)后抵押的

商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，九天

考資賣(mài)方未告知買(mǎi)方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

4、一房二賣(mài)的

商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方又將該房屋出賣(mài)給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

5、隱瞞無(wú)證售房事實(shí)的

賣(mài)房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

6、隱瞞房屋抵押的事實(shí)

賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

7、隱瞞房屋已出賣(mài)或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí)

賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格

因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題

因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

10、面積誤差比超過(guò)3% 賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。

理由

11、過(guò)分遲延交付房屋的

賣(mài)方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

理由

12、過(guò)分遲延產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿后超過(guò)一年，由于賣(mài)方的原因，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

個(gè)別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買(mǎi)房人還可以請(qǐng)求法院判令賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

13、目的落空：

例：房屋價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)

14、其他違約的情形：

房屋本身沒(méi)有問(wèn)題，但附屬的對(duì)房屋價(jià)值有重大影響的條款上違約

購(gòu)買(mǎi)商品房可以要求雙倍賠償?shù)膸追N法定理由

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被

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010-51622736 撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人也可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

收房后，房屋使用中的糾紛（售后）房屋質(zhì)量問(wèn)題

房屋使用中的質(zhì)量問(wèn)題

房屋漏水、反水的維權(quán)，例：王澤案件，王維勤案件、蘇女士案件 房屋重新裝修損失，房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任 逾期維修的違約責(zé)任

免交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的權(quán)利或物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的損失 配合維修的義務(wù) 房屋停用的損失

物業(yè)問(wèn)題

郭女士居民踩上膠水摔傷致殘 物業(yè)未盡清理責(zé)任賠十萬(wàn)

物業(yè)管理公司，在發(fā)現(xiàn)有存在危及小區(qū)業(yè)主人身安全的不安全因素時(shí)，應(yīng)采取妥善措施，防范、阻止危險(xiǎn)的發(fā)生，保障小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全；施工公司在其工作人員打翻膠水后，未及時(shí)進(jìn)行清洗、確保安全，直接導(dǎo)致郭女士等多人因腳踩膠水而滑倒，郭女士在上班途中經(jīng)由該道路行走并無(wú)不當(dāng)；而導(dǎo)致她滑倒的膠水為無(wú)色透明狀，郭女士在行走過(guò)程中亦無(wú)法充分注意，故郭女士本人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

附屬設(shè)施問(wèn)題

花園、湖泊、雕塑等景觀 幼兒園等

承諾已無(wú)法履行 補(bǔ)償居民經(jīng)濟(jì)損失 承諾仍可履行

履行及遲延履行的違約金

買(mǎi)主與賣(mài)房人越過(guò)中介交易 中介索賠違約金被駁

最高人民法院

關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

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010-51622736 已于２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會(huì)第１２６７次會(huì)議通過(guò)。現(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)

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010-51622736 合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，九 天 考資經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

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（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)

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010-51622736 時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本

商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)：）

合同雙方當(dāng)事人：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第六條 付款方式及期限

第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任

第八條 交付期限

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出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿

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第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，九天 考 資買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：

1．買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％賠償買(mǎi)受人損失。

2．買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。

第十六條保修責(zé)任

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

二手房買(mǎi)賣(mài)中的問(wèn)題（典型的合同糾紛）一般二手房買(mǎi)賣(mài)的交易步驟 簽合同、交定金 交首付并解押

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第二篇：勞資糾紛典型案件辦案流程及法律運(yùn)用詳解

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勞動(dòng)爭(zhēng)議案件辦案指南

第一：勞動(dòng)法律咨詢?????????????????????????1

一、勞動(dòng)爭(zhēng)議案件律師的業(yè)務(wù)范圍???????????????????1

二、勞動(dòng)法律咨詢的技巧和誤區(qū)????????????????????2

第二：勞動(dòng)爭(zhēng)議案件處理的程序????????????????????2

一、概述??????????????????????????????2

二、仲裁程序????????????????????????????3

三、訴訟程序????????????????????????????5

第三：辦案過(guò)程中的舉證???????????????????????5

一、舉證責(zé)任的一般原則???????????????????????5

二、常見(jiàn)勞動(dòng)爭(zhēng)議案件類(lèi)型的舉證、質(zhì)證技巧??????????????5

三、常用證據(jù)的搜集?????????????????????????6

四、特殊證據(jù)的效力?????????????????????????6

第四：勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的調(diào)解??????????????????????6

一、調(diào)解中遵循的原則????????????????????????6

二、調(diào)解的技巧???????????????????????????7

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勞動(dòng)爭(zhēng)議案件辦案指南

第一：勞動(dòng)法律咨詢

一、勞動(dòng)爭(zhēng)議案件律師的業(yè)務(wù)范圍

（一）用人單位方面

用人單位建立完善的勞動(dòng)人事制度有助于減少勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的發(fā)生，提高員工工作效率，幫助企業(yè)提升發(fā)展速度。

1、業(yè)務(wù)內(nèi)容：

（1）用人單位勞動(dòng)合同的起草、修改和審查；

（2）用人單位規(guī)章制度如《公司章程》、《員工守則》、《勞動(dòng)紀(jì)律手冊(cè)》和《企業(yè)安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定》等的起草、修改和審查；

（3）向用人單位及時(shí)提供相關(guān)勞動(dòng)人事最新法律法規(guī)、規(guī)章及勞動(dòng)人事政策咨詢；（4）為用人單位培訓(xùn)勞動(dòng)人事管理人員相關(guān)勞動(dòng)法律知識(shí)；

（5）為用人單位的專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商業(yè)秘密和專(zhuān)有經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)提供法律建議，并協(xié)助顧問(wèn)單位制定保密制度、保密協(xié)議和競(jìng)業(yè)禁止制度；

（6）定期了解用人單位勞動(dòng)合同訂立、履行情況，幫助企業(yè)規(guī)范其用工行為，使企業(yè)避免因解除勞動(dòng)合同程序不合法或解除勞動(dòng)合同條件不合法引起的風(fēng)險(xiǎn)；

（7）指導(dǎo)用人單位運(yùn)用規(guī)章制度進(jìn)行科學(xué)管理及收集證據(jù)技巧，使其避免因處理違紀(jì)員工而發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的舉證風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析： 本律師曾經(jīng)辦過(guò)一起離職一年員工向用人單位要求支付離職期間工資及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、續(xù)辦社會(huì)保險(xiǎn)的勞動(dòng)爭(zhēng)議案件。該員工與用人單位之間是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系(在審判實(shí)踐中，因事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系而發(fā)生的爭(zhēng)議案件，雙方的權(quán)利、義務(wù)按有效勞動(dòng)關(guān)系處理)，沒(méi)有書(shū)面合同。該員工從1998年9月起主動(dòng)不上班，用人單位認(rèn)為其是自動(dòng)離職，雙方勞動(dòng)關(guān)系終止。但該員工一年后卻向用人單位要求支付其離職一年期間的工資及補(bǔ)償金等，于是，用人單位立即向其送達(dá)終止勞動(dòng)關(guān)系的書(shū)面通知。該員工沒(méi)有簽收，卻在1999年10月12日向用人單位遞交了書(shū)面辭職書(shū)，又于1999年12月16日提出勞動(dòng)仲裁申請(qǐng)。

一審、二審法院均認(rèn)為用人單位終止勞動(dòng)關(guān)系的通知并未送達(dá)員工，亦未與其辦理有關(guān)終止勞動(dòng)關(guān)系的手續(xù)，雙方的勞動(dòng)關(guān)系應(yīng)于員工辭職之日起終止。雖然，用人單位因員工提起勞動(dòng)仲裁超過(guò)法定60天的訴訟時(shí)效而勝訴，但一、二審法院關(guān)于書(shū)面通知的觀點(diǎn)給筆者留下深刻印象。

此處就是律師要在規(guī)范用人單位證據(jù)技巧方面需要注意的體現(xiàn)。

（8）協(xié)助用人單位預(yù)防和處理工資、工傷、辭退、社保費(fèi)和補(bǔ)償金等引起的勞動(dòng)爭(zhēng)議；（9）根據(jù)用人單位的需要，列席重大會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)提供法律咨詢；（10）勞動(dòng)仲裁與訴訟法律服務(wù)；

2、服務(wù)方式：

（1）由律師按顧問(wèn)合同約定為用人單位提供法律服務(wù)；

（2）定期與用人單位負(fù)責(zé)人會(huì)晤，為顧問(wèn)單位的經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)提供法律意見(jiàn)和方案；

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（3）每月與顧問(wèn)單位電話聯(lián)系，全面了解顧問(wèn)單位現(xiàn)狀，以便有針對(duì)性地提供法律服務(wù)；

（4）顧問(wèn)單位可隨時(shí)與律師聯(lián)系，咨詢法律方面的問(wèn)題；

（5）顧問(wèn)律師可通過(guò)面談、電話、傳真、電子郵件等方式開(kāi)展工作；

（6）如顧問(wèn)單位有特別要求，雙方可協(xié)商確定。

（二）勞動(dòng)者方面

1、為勞動(dòng)者量身定做勞動(dòng)合同文本；

2、為勞動(dòng)者就勞動(dòng)合同的訂立、履行、變更、解除、終止提供法律咨詢；

3、幫勞動(dòng)者提前解除或者期滿終止勞動(dòng)合；

4、代理勞動(dòng)者進(jìn)行勞動(dòng)仲裁或勞動(dòng)訴訟；

5、代理勞動(dòng)者進(jìn)行行政復(fù)議或行政訴訟；

6、代理勞動(dòng)者申請(qǐng)支付令；

7、為勞動(dòng)者提供有關(guān)勞動(dòng)法律關(guān)系的其他服務(wù)。

（三）委托手續(xù)的辦理

《企業(yè)勞動(dòng)爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第117號(hào)令）規(guī)定，勞動(dòng)爭(zhēng)議當(dāng)事人，無(wú)論是企業(yè)一方還是職工一方，都可以委托1至2名律師或者其他人代理參加仲裁活動(dòng)。當(dāng)事人委托他人參加仲裁活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向仲裁委員會(huì)提交有委托人簽字或蓋章的委托書(shū)，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

在仲裁委員會(huì)辦事機(jī)構(gòu)，備有專(zhuān)門(mén)“授權(quán)委托書(shū)”式樣，供委托代理時(shí)填用。委托人是單位的，應(yīng)寫(xiě)明單位名字的全稱并加蓋公章；委托人是個(gè)人的，應(yīng)由委托人簽名或蓋章。受委托人也應(yīng)簽名或蓋章，然后遞交勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)。

二、勞動(dòng)法律咨詢的技巧和誤區(qū)

面對(duì)用人單位或者勞動(dòng)者的法律咨詢，律師需要做的關(guān)鍵是把握住他們反映問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，并迅速聯(lián)系相關(guān)法律法規(guī)，抓住問(wèn)題的核心一語(yǔ)中。（此處請(qǐng)姚老師結(jié)合自己接案子的實(shí)際做很好的發(fā)揮）

第二：勞動(dòng)爭(zhēng)議案件處理的程序

由于我國(guó)仲裁委員會(huì)仲裁和法院訴訟的基本程序是大致相似的，所以對(duì)于具體的辦理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的過(guò)程將仲裁與訴訟合并在一起，以仲裁為例，必要的時(shí)候會(huì)提出他們的不同之處。

一、概述

1、勞動(dòng)爭(zhēng)議的受案范圍

（1）因事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的爭(zhēng)議；

（2）因訂立、履行、變更、解除和終止勞動(dòng)合同發(fā)生的爭(zhēng)議；（3）因除名、辭退和辭職、離職發(fā)生的爭(zhēng)議；

（4）因工作時(shí)間、休息休假、社會(huì)保險(xiǎn)、福利、培訓(xùn)以及勞動(dòng)保護(hù)發(fā)生的爭(zhēng)議；（5）因違反用人單位規(guī)章制度扣發(fā)工資引起的爭(zhēng)議（6）因工傷發(fā)生的爭(zhēng)議等等

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（1）申請(qǐng)人與被訴人存在勞動(dòng)關(guān)系的證明材料；

（與勞動(dòng)者第（6）項(xiàng)要求相同）（2）《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本；（3）《法定代表人身份證明書(shū)》；

（4）有委托代理人的，需提交《授權(quán)委托書(shū)》（注明委托事項(xiàng)），受委托代理人的身份證復(fù)印件；（5）《提交證明材料清單》（一式兩份）。

（二）庭審

仲裁委員會(huì)接到仲裁申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的決定。受理后，應(yīng)當(dāng)自立案之日起7日內(nèi)組成仲裁庭。

1、注意仲裁庭的組成

通常由3名仲裁員組成，其中一名為首席仲裁員；對(duì)于事實(shí)清楚，案情簡(jiǎn)單，使用法律法規(guī)明確的案件，可由仲裁委員會(huì)指定一名仲裁員獨(dú)任仲裁；集體勞動(dòng)案件的仲裁庭由3名以上單數(shù)的仲裁員組成。

2、根據(jù)仲裁庭公布的仲裁庭組成人員名單，確定是否申請(qǐng)回避；

3、申請(qǐng)證據(jù)保全，申請(qǐng)先予執(zhí)行；

4、庭審前調(diào)解，屬于必備程序。

仲裁庭審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件應(yīng)當(dāng)先行調(diào)解。經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，制作仲裁調(diào)解書(shū)。調(diào)解書(shū)自送達(dá)之日起具有法律效力。調(diào)解書(shū)不適用留置送達(dá)，當(dāng)事人拒絕接收調(diào)解書(shū)的，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為反悔。

（三）結(jié)案

《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法》第四十三條：“仲裁庭裁決勞動(dòng)爭(zhēng)議案件，應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)受理仲裁申請(qǐng)之日起四十五日內(nèi)結(jié)束。案情復(fù)雜需要延期的，經(jīng)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)主任批準(zhǔn)，可以延期并書(shū)面通知當(dāng)事人，但是延長(zhǎng)期限不得超過(guò)十五日。”

1、制作仲裁調(diào)解書(shū)

仲裁庭經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，制作仲裁調(diào)解書(shū)，仲裁調(diào)解書(shū)具有法律效力，自送達(dá)之日起對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。

2、領(lǐng)取仲裁裁決書(shū)

仲裁庭當(dāng)庭裁決的，應(yīng)當(dāng)在7內(nèi)發(fā)送裁決書(shū)。定期另庭裁決的，當(dāng)庭發(fā)給裁決書(shū)。注意保持與仲裁員的緊密聯(lián)系。

（四）裁決

1、終局裁決

下列勞動(dòng)爭(zhēng)議，除《勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法》另有規(guī)定的外，仲裁裁決為終局裁決，裁決書(shū)自作出之日起發(fā)生法律效力：

（1）追索勞動(dòng)報(bào)酬、工傷醫(yī)療費(fèi)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者賠償金，不超過(guò)當(dāng)?shù)卦伦畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)十二個(gè)月金額的爭(zhēng)議；

（2）因執(zhí)行國(guó)家的勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)在工作時(shí)間、休息休假、社會(huì)保險(xiǎn)等方面發(fā)生的爭(zhēng)議。

勞動(dòng)者對(duì)一裁終局的裁決不服的，可以自受到仲裁裁決書(shū)之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。而用人單位對(duì)一裁終局的仲裁裁決不能再向法院起訴，也不能申請(qǐng)?jiān)俅沃俨茫诰邆浞ǘㄇ樾螘r(shí)，用人單位可以向人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)。

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4、調(diào)崗調(diào)薪、企業(yè)過(guò)錯(cuò)辭職及跳槽、事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系等等需要注意的證據(jù)保存、舉證技巧。

三、常用證據(jù)的搜集

1、錄用條件、面試記錄、勞動(dòng)合同、員工檔案、員工登記表、崗位職責(zé)

如面試記錄需要應(yīng)聘者確認(rèn)、勞動(dòng)合同的格式化、檔案管理的日常操作、員工登記表的設(shè)計(jì)等

2、員工手冊(cè)、規(guī)章制度及民主和公示、工資單、加班單、休假單、考勤卡 注意：?jiǎn)T工手冊(cè)是企業(yè)“小法”，一定要公示

考勤卡的作用要把握好

3、培訓(xùn)服務(wù)期協(xié)議、競(jìng)業(yè)限制協(xié)議

這是向離職員工追償違約金的一個(gè)重要證據(jù)

4、退工單、解除證明、談話記錄、辭職申請(qǐng)、離職交接 退工單應(yīng)如何正確填寫(xiě)？ 解除合同通知書(shū)如何正確填寫(xiě)？

談話記錄需雙方簽名才能成為符合法律要求的證據(jù) 辭職申請(qǐng)的格式化 離職如何進(jìn)行有效交接？

四、特殊證據(jù)的效力

1、電子文檔：郵件、公司內(nèi)部局域網(wǎng) 什么情形必須采用紙質(zhì)書(shū)面化形式？

2、手機(jī)短信

手機(jī)短信有法律上的證據(jù)效力，MSN、QQ等形式留言同樣有效

3、錄音、錄像

私自錄音、錄像取得的證據(jù)是否有效？在不侵犯隱私的情形下是可以的 為什么錄音筆使用存在證據(jù)上的瑕疵？

第四：勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的調(diào)解

一、調(diào)解中遵循的原則

（一）當(dāng)事人自愿原則

律師應(yīng)當(dāng)充分爭(zhēng)取雙方當(dāng)事人的意見(jiàn)，充當(dāng)中間人的角色在某種程度上可以為自己的客戶帶來(lái)實(shí)惠。但前提是當(dāng)事人自愿，如果對(duì)方是在違背真實(shí)意愿的情形下，那最終吃虧的還是客戶。

（二）合法原則

萬(wàn)國(guó)律師實(shí)務(wù)培訓(xùn) wanguolspx@163.com 010—51622736

這是對(duì)律師居間調(diào)解的程序以及結(jié)果提出的要求。因?yàn)槿绻{(diào)解成功的話仍然需要法院或者仲裁委員會(huì)制作調(diào)解書(shū)，若因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽或者其他原因?qū)е抡{(diào)解未能成行，則功虧一簣。

二、調(diào)解的技巧

（一）增強(qiáng)調(diào)解工作的親和力 在調(diào)解過(guò)程中，當(dāng)事人內(nèi)心的接受能力十分重要，對(duì)于居間人的信任感是調(diào)解協(xié)議最終得以形成并順利執(zhí)行的前提。因此，律師要注意調(diào)解的語(yǔ)氣、用語(yǔ)、動(dòng)作，耐心傾聽(tīng)其陳述，在傾聽(tīng)中注意保持對(duì)視，并用適時(shí)的點(diǎn)頭等細(xì)節(jié)動(dòng)作促進(jìn)雙方的良性互動(dòng)。

（二）把握最佳的調(diào)解時(shí)機(jī)

對(duì)于對(duì)方與自己客戶抵觸情緒不大的案件，律師可以將調(diào)解工作前置，及時(shí)安撫對(duì)方的情緒，避免雙方在激烈的庭審辯論中激化矛盾。

（三）采用不同的調(diào)解方法

根據(jù)個(gè)案的不同特點(diǎn)和背景，有的放矢地綜合使用多種調(diào)解技巧。如有的只是想要多些補(bǔ)償金，應(yīng)更多采用利益明示的方法，耐心向當(dāng)事人分析利弊，輔以真實(shí)案例，講明調(diào)解的好處，指出依法律規(guī)定，被告有要求減少違約金的權(quán)利；有的可能只是在爭(zhēng)一口氣，則可以向?qū)Ψ侥托闹v明爭(zhēng)氣的壞處，一些員工即便離職其很多手續(xù)還需要用人單位協(xié)助，調(diào)節(jié)可以緩和氣氛，保證手續(xù)的順利完成。

（四）注意人的性格的區(qū)分調(diào)解

調(diào)解工作是以人為本的工作，而人的性格又各有不同。以下是針對(duì)不同性格的人的調(diào)解技巧：

1、對(duì)重感情講義氣而直爽的人，要運(yùn)用情感感染法。在調(diào)解勞動(dòng)糾紛過(guò)程中，遇到這一類(lèi)當(dāng)事人時(shí)，不要急于點(diǎn)題，這類(lèi)人往往愛(ài)面子，先用一些觸動(dòng)情感的語(yǔ)言與其談一些糾紛以外的事情，如生活、工作、學(xué)習(xí)、生意等等，也可以用動(dòng)情的語(yǔ)句提一些家常，對(duì)口的事還可以提供一些幫助，然后逐漸轉(zhuǎn)入正題，由遠(yuǎn)而近，進(jìn)行調(diào)解。

2、對(duì)剛烈、脾氣暴躁、不怕扯破臉皮的人，要運(yùn)用以柔克剛法。遇到這一類(lèi)當(dāng)事人時(shí)，要熱情主動(dòng)。這一類(lèi)人往往很傲慢、怕軟不怕硬。要掌握當(dāng)事人的心態(tài)，以誠(chéng)相待，輕言細(xì)語(yǔ)地利用朋友式的語(yǔ)言談一些讓當(dāng)事人感興趣的事情，不要硬碰硬，切記居高臨下，要采取“和風(fēng)細(xì)雨、耐心開(kāi)導(dǎo)”。

3、對(duì)樂(lè)于聽(tīng)奉承話，愛(ài)戴高帽子的人，要運(yùn)用先守后攻法。遇到這一類(lèi)人，要多說(shuō)一些好聽(tīng)的語(yǔ)言，先表?yè)P(yáng)他（她）的長(zhǎng)處，使他（她）產(chǎn)生自豪感，然后趁機(jī)指出在該勞動(dòng)爭(zhēng)議中他的錯(cuò)誤之處，讓其認(rèn)真進(jìn)行思考。

4、對(duì)惰性很強(qiáng)，遇事優(yōu)柔寡斷、缺乏自我主張的人，要運(yùn)用正義威懾法。這類(lèi)人員往往是情緒不穩(wěn)定，對(duì)問(wèn)題把握不準(zhǔn)，在調(diào)解時(shí)，律師運(yùn)用的語(yǔ)言要有針對(duì)性和原則性，攻勢(shì)要猛，讓他們招架不住。

第三篇：婚姻家庭典型案例辦案流程與法律運(yùn)用詳解講義

婚姻家庭典型案例辦案流程與法律運(yùn)用詳解 第一講概述婚姻家庭案件及其分類(lèi)

本講座是對(duì)有關(guān)婚姻家庭案件中法律理論、實(shí)際操作的綜合。涉及相關(guān)民法、婚姻法、合同法、物權(quán)法、公司法、債法等一切與公民生活有關(guān)的法律，同時(shí)，也是律師處理人際關(guān)系的綜合。每一個(gè)案件，都表現(xiàn)了律師辦案的風(fēng)格，體現(xiàn)了律師的辦案水平，對(duì)生活、對(duì)社會(huì)的綜合認(rèn)識(shí)。

婚姻家庭案件注重解決人的情感與財(cái)產(chǎn)雙重矛盾，特別是婚姻案件，有可能影響當(dāng)事人的一生。因此，注重調(diào)解是婚姻律師首先應(yīng)當(dāng)做到的，其次，在調(diào)解無(wú)效的情況下，再行訴訟。婚姻家庭律師的辦案流程一般如下：

接待當(dāng)事人，傾聽(tīng)當(dāng)事人講述；收集、確認(rèn)與案件相關(guān)證據(jù)；大致判斷案件的結(jié)果；（這本身也是心證的過(guò)程，一定要注意傾聽(tīng)單方陳述所得出的結(jié)果有可能與真實(shí)事實(shí)有差距，這需要后期與對(duì)方當(dāng)事人的溝通以及仔細(xì)判別本方當(dāng)事人的陳述及相關(guān)證據(jù)。）與當(dāng)事人一起確定是否進(jìn)行調(diào)解；

與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行接觸，做好調(diào)解與訴訟的雙重準(zhǔn)備；（案件至此，在律師心中對(duì)案件結(jié)果應(yīng)該已經(jīng)有相當(dāng)確定的判斷，同時(shí)要把這種判斷結(jié)果明告知當(dāng)事人。出于各個(gè)律師辦案風(fēng)格及當(dāng)事人的性格的不同，對(duì)案件結(jié)果的負(fù)面與正面因素是如實(shí)、還是夸大、縮小地告知當(dāng)事人，需要律師根據(jù)案件情況具體分析。）進(jìn)入結(jié)案階段：調(diào)解結(jié)案或訴訟結(jié)案。婚姻家庭案件的分類(lèi)：

以辦案律師的結(jié)案方式分類(lèi)：非訴訟類(lèi)案件和訴訟類(lèi)案件兩大類(lèi)。

訴訟類(lèi)案件以《民事案件案由規(guī)定》分類(lèi)：婚姻家庭糾紛與繼承糾紛兩大類(lèi)。《民事案件案由規(guī)定》有關(guān)婚姻家庭繼承部分： 第二部分 婚姻家庭、繼承糾紛

二、婚姻家庭糾紛

10、婚約財(cái)產(chǎn)糾紛

11、離婚糾紛

12、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛

13、離婚后損害賠償糾紛

14、同居關(guān)系析產(chǎn)、子女撫養(yǎng)糾紛

15、婚姻無(wú)效糾紛

16、撤銷(xiāo)婚姻糾紛

17、夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛

18、撫養(yǎng)糾紛

（1）撫養(yǎng)費(fèi)糾紛

（2）變更撫養(yǎng)關(guān)系糾紛

19、扶養(yǎng)糾紛

（1）扶養(yǎng)費(fèi)糾紛

（2）變更扶養(yǎng)關(guān)系糾紛

20、監(jiān)護(hù)權(quán)糾紛

21、探望權(quán)糾紛

22、贍養(yǎng)糾紛

（1）贍養(yǎng)費(fèi)糾紛

（2）變更贍養(yǎng)關(guān)系糾紛

23、收養(yǎng)關(guān)系糾紛

（1）確認(rèn)收養(yǎng)關(guān)系糾紛

（2）解除收養(yǎng)關(guān)系糾紛

24、分家析產(chǎn)糾紛

三、繼承糾紛

25、法定繼承糾紛

（1）轉(zhuǎn)繼承糾紛

（2）代位繼承糾紛

26、遺囑繼承糾紛

27、被繼承人債務(wù)清償糾紛

28、遺贈(zèng)糾紛

29、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議糾紛

第二講律師辦理非訴訟類(lèi)案件

非訴訟類(lèi)類(lèi)案件，指沒(méi)有法官參與，就完全可以結(jié)案的案件。婚姻家庭案件中，登記類(lèi)案件占有一定的比重。比如，結(jié)婚登記，離婚登記，收養(yǎng)登記；公證類(lèi)案件，如財(cái)產(chǎn)公證，遺囑公證；都是由政府如婚姻登記機(jī)關(guān)或者類(lèi)似于政府的中立并因其行為產(chǎn)生一定法律效力的機(jī)構(gòu)如公證機(jī)關(guān)作為辦案一方。

律師在此類(lèi)案件中的作用，主要幫助當(dāng)事人審查其所辦理案件形式及內(nèi)容的合法性。★以離婚登記為例：

離婚登記是指夫妻雙方就婚姻內(nèi)的財(cái)產(chǎn)、孩子撫養(yǎng)問(wèn)題已經(jīng)完全達(dá)成一致，并確定要離婚，去民政部門(mén)登記的行為。律師的辦案流程如下：

一、接待當(dāng)事人。首先詢問(wèn)其意圖，確定夫妻雙方就離婚意圖、財(cái)產(chǎn)分配、孩子撫養(yǎng)是否已經(jīng)達(dá)成一致。如果： 離婚意圖未達(dá)成一致，九天考資則要看有無(wú)和好可能。如無(wú)和好可能，就要收集夫妻感情確已破裂的證據(jù)，以備訴訟；

離婚意圖已經(jīng)達(dá)成一致，那么如無(wú)和好可能，就要了解當(dāng)事人對(duì)財(cái)產(chǎn)分配的意見(jiàn)。

財(cái)產(chǎn)分配問(wèn)題，要詳細(xì)詢問(wèn)當(dāng)事人已知的財(cái)產(chǎn)狀況，未知的，對(duì)方可能存在的財(cái)產(chǎn)狀況，已經(jīng)對(duì)方可能隱匿的、轉(zhuǎn)移的、毀損的財(cái)產(chǎn)；要求對(duì)方提供詳細(xì)的、確定的證據(jù)。否則，律師就必須要對(duì)不明確的證據(jù)進(jìn)行收集，以備訴訟。

孩子撫養(yǎng)問(wèn)題，首先要了解孩子的情況，年齡，性別，身心發(fā)育情況，就學(xué)就醫(yī)的條件，與爺爺奶奶或者姥姥姥爺?shù)挠H密程度，以確定孩子在法律上跟誰(shuí)一起生活更有利于成長(zhǎng)，以備訴訟。

例：王強(qiáng)、劉紅案

與當(dāng)事人確定是否與對(duì)方當(dāng)事人有協(xié)商可能。

通常情況下，家庭案件的當(dāng)事人，無(wú)論感情到哪種惡劣地步，雙方都有協(xié)商的意思，除非家庭成員的感情已經(jīng)到了非敵即友的地步，在與當(dāng)事人談話時(shí)，通常都能通過(guò)對(duì)方的談話與表情看出成員間的感情到底處于哪種地步。

離婚案件中，生活時(shí)間越久的夫妻，其協(xié)商的可能性越大，對(duì)財(cái)產(chǎn)惡性分配的可能性越小。生活時(shí)間越短的夫妻，以及二婚以上的夫妻，財(cái)產(chǎn)分配在離婚中占的比重超過(guò)感情。

感情與財(cái)產(chǎn)，是家庭的兩個(gè)基本點(diǎn)，缺一點(diǎn)，家庭都不能稱其為家庭。但是，不同的家庭，不同的人，會(huì)對(duì)兩個(gè)點(diǎn)在家庭中占的比重有不一樣的看法，律師要善于在談話中，把握不同的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)不同的人因材施教，最后和平達(dá)到雙方共同的目的：或者離婚，或者和好。婚姻長(zhǎng)久的外在表現(xiàn)：雙方或者單方對(duì)對(duì)方的永久寬容。寬容不同于忍讓?zhuān)前l(fā)自心底的不計(jì)較對(duì)錯(cuò)的愛(ài)。如果律師在談話中，能發(fā)現(xiàn)雙方或者單方有這種寬容的可能，那么，婚姻和好持續(xù)的可能就非常大。這一點(diǎn)，需要律師以對(duì)人性格的把握，對(duì)人的敏銳的觀察力，對(duì)生活的復(fù)雜與簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)有一個(gè)深厚的積淀，同時(shí)要對(duì)事務(wù)有引導(dǎo)能力和把握能力。無(wú)和好希望的案件，如果能就財(cái)產(chǎn)分配及孩子撫養(yǎng)問(wèn)題達(dá)成一致，那么就可以和雙方當(dāng)事人協(xié)商，是去法院領(lǐng)判決書(shū)、調(diào)解書(shū)還是去民政局領(lǐng)離婚證。結(jié)案

（一）在民政局領(lǐng)取離婚證

1、律師在這里要做的就是替當(dāng)事人寫(xiě)好離婚協(xié)議書(shū)。離婚協(xié)議書(shū)（范本一）

張××，男，生于××××年×月×日，漢族，××市××××公司員工，住××市×××路×××號(hào)×××室；

秦××，女，生于××××年×月×日，漢族，無(wú)業(yè)，住址同上。

張××與秦××于××××年×月×日結(jié)婚，××××年×月×日生有一子張×。因感情破裂，現(xiàn)協(xié)議離婚如下：

一、兒子張×由父親張××撫養(yǎng)，秦××負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)，至張×18歲止，撫養(yǎng)費(fèi)給付辦法：一次性支付人民幣元，或每月（年）支付人民幣元；

二、秦××每月的第一個(gè)星期六早上十點(diǎn)接兒子到其居住地生活二十四小時(shí)，于星期日早上十點(diǎn)送回張××居住地，如臨時(shí)想探望兒子，可提前一天與張××聯(lián)系、協(xié)商，達(dá)成一致后可按協(xié)商的辦法探望兒子；

三、婚后的共同財(cái)產(chǎn)各一半（附清單）；婚前雙方各自的財(cái)產(chǎn)歸各自所有（附清單）；

四、房屋是張××婚前購(gòu)置的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚后秦××搬出另住，張××一次性給予經(jīng)濟(jì)幫助一萬(wàn)元。

協(xié)議人：張××（簽名）秦××（簽名）×××年×月×日 離婚協(xié)議書(shū)（范本二）

協(xié)議人：蔡某，男，××年×月×日出生，漢族，住××市×××路×××號(hào)。協(xié)議人：王某，女，××年×月×日出生，漢族，住××市×××路×××號(hào)

協(xié)議人雙方于××年月日在區(qū)人民政府辦理結(jié)婚登記手續(xù)。因雙方性格不合無(wú)法共同生活，夫妻感情已完全破裂，現(xiàn)雙方就自愿離婚一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、蔡某與王某自愿離婚。

二、兒子蔡亮由女方撫養(yǎng)，由男方每月給付撫養(yǎng)費(fèi)500元，在每月10號(hào)前付清；直至付到18周歲止，18周歲之后的有關(guān)費(fèi)用雙方日后重新協(xié)商。

三、夫妻有座落在路號(hào)的樓房一套，價(jià)值人民幣10萬(wàn)元，現(xiàn)協(xié)商歸女方所有，由女方一次性給付男方現(xiàn)金5萬(wàn)元。房?jī)?nèi)的家用電器及家俱等等（見(jiàn)清單），雙方同意作價(jià)2萬(wàn)元，歸女方所有，女方向男方支付1萬(wàn)元。

四、夫妻無(wú)共同債權(quán)及債務(wù)。

五、蔡某可在每月的第一個(gè)星期六早上八點(diǎn)接兒子到其居住地，于星期日早上九點(diǎn)送回王某居住地，如臨時(shí)或春節(jié)探望，可提前一天與王某協(xié)商，達(dá)成一致后可按協(xié)商的辦法進(jìn)行探望。本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份，婚姻登記機(jī)關(guān)存檔一份，在雙方簽字，并經(jīng)婚姻登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)手續(xù)后生效。協(xié)議人： 協(xié)議人： 年月日

離婚協(xié)議書(shū)，要根據(jù)雙方當(dāng)事人的具體情況擬定。除了就離婚問(wèn)題本身不能反悔向法院起訴以外，離婚協(xié)議書(shū)內(nèi)涉及的關(guān)于財(cái)產(chǎn)分配及孩子撫養(yǎng)、探視問(wèn)題，因?yàn)槟承┲匾掠傻陌l(fā)生或者改變，均可以向法院提起訴訟。因此，律師在起草離婚協(xié)議中，對(duì)于財(cái)產(chǎn)分配的措詞設(shè)計(jì)，要根據(jù)案件的具體情況具體分析。

本講座提供的兩份協(xié)議書(shū)，在財(cái)產(chǎn)問(wèn)題上，雖然兩份都有訴訟的可能，但是，顯然第一份比第二份要清楚，明晰。

2、律師帶領(lǐng)當(dāng)事人去民政局，或者為當(dāng)事人講解民政局的辦案過(guò)程。1）申請(qǐng)

申請(qǐng)人：夫妻雙方

受理機(jī)關(guān)：夫妻一方戶口所在地的婚姻登記機(jī)關(guān)

所持證件或者證明：戶口本、居民身份證、離婚協(xié)議書(shū)、結(jié)婚證 2）審查 審查方：婚姻登記管理機(jī)關(guān)

內(nèi)容：是否符合協(xié)議離婚法定條件 方式：當(dāng)面詢問(wèn)及書(shū)面審查 3）結(jié)案

予以登記離婚，發(fā)放離婚證：符合協(xié)議離婚條件 不予以登記離婚：不符合協(xié)議離婚條件

（二）在法院領(lǐng)取判決書(shū)或者調(diào)解書(shū)

出于某些原因，即使是雙方協(xié)商離婚，也有可能雙方都愿意去法院領(lǐng)取判決書(shū)或者調(diào)解書(shū)。例如：外國(guó)人在中國(guó)離婚。

調(diào)解書(shū)的優(yōu)點(diǎn)：

一、非有法定理由不能上訴；

二、當(dāng)事人簽收完畢就立即生效。

律師在此間要注意一直做好協(xié)調(diào)工作，九天考資包括當(dāng)事人之間的，當(dāng)事人與法官之間的，以利于領(lǐng)取調(diào)解書(shū)的工作全部當(dāng)場(chǎng)順利完成。★★以收養(yǎng)案件為例：

建立收養(yǎng)關(guān)系，包括國(guó)內(nèi)公民收養(yǎng)國(guó)內(nèi)孩子，國(guó)外公民收養(yǎng)國(guó)內(nèi)孩子，國(guó)內(nèi)公民收養(yǎng)國(guó)外孩子。

律師辦理建立收養(yǎng)關(guān)系的流程：

1、接待當(dāng)事人

在做國(guó)內(nèi)收養(yǎng)時(shí)，律師要注意的是，與當(dāng)事人做談話時(shí)，了解當(dāng)事人收養(yǎng)或者送養(yǎng)的意圖，然后審查收養(yǎng)人、送養(yǎng)人、被收養(yǎng)人的條件是符合《收養(yǎng)法》以及《收養(yǎng)子女登記辦法》的規(guī)定，收集辦理收養(yǎng)證所需要的各類(lèi)材料、證件、證明。

2、就當(dāng)事人能否成功收養(yǎng)孩子做出分析，并成功收養(yǎng)后家庭親屬關(guān)系發(fā)生變化，財(cái)產(chǎn)關(guān)系可能因此而發(fā)生的變化要對(duì)當(dāng)事人做出分析；

3、根據(jù)收養(yǎng)登記程序帶領(lǐng)當(dāng)事人領(lǐng)取收養(yǎng)證及辦理戶口。（要點(diǎn)：本案中的當(dāng)事人必須要親自到場(chǎng)，不能親自到場(chǎng)的，委托書(shū)須經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)證明或者公證。）

4、是否辦理收養(yǎng)公證，依據(jù)當(dāng)事人的意思。收養(yǎng)經(jīng)過(guò)公證的，解除時(shí)也需要公證。收養(yǎng)子女的一般程序：

一、收養(yǎng)子女的收養(yǎng)登記機(jī)關(guān)。

《收養(yǎng)法》第十五條規(guī)定，收養(yǎng)登記機(jī)關(guān)是縣以上人民政府民政部門(mén)。收養(yǎng)查找不到生父母的棄嬰和兒童，在棄嬰和兒童發(fā)現(xiàn)地縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)登記；收養(yǎng)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)撫養(yǎng)的孤兒，在社會(huì)福利機(jī)構(gòu)所在地的縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)。

二、收養(yǎng)登記的步驟

1、收養(yǎng)人的申請(qǐng)書(shū)

收養(yǎng)人需親自到收養(yǎng)登記機(jī)關(guān)遞交申請(qǐng)書(shū)，收養(yǎng)書(shū)、申請(qǐng)書(shū)的具體內(nèi)容應(yīng)寫(xiě)明收養(yǎng)的目的，對(duì)被收養(yǎng)人人格、人身等各方面合法權(quán)益的保證及其他事項(xiàng)。

2、收養(yǎng)人應(yīng)提供的材料 1）民身份證和戶籍證明；

2）申請(qǐng)人所在單位或村（居）民委員會(huì)出具的收養(yǎng)人的年齡、婚姻、家庭成員、經(jīng)濟(jì)狀況等能力的證明；

3）縣級(jí)以上人民法院出具的適合收養(yǎng)的健康證明； 根據(jù)被收養(yǎng)人的不同情況，還需提供下列材料：

1）收養(yǎng)的是社會(huì)福利機(jī)構(gòu)撫養(yǎng)的孤兒還需提供社會(huì)福利機(jī)構(gòu)同意收養(yǎng)的證明； 2）收養(yǎng)棄嬰和兒童，須出具主管部門(mén)查找不到其親生父母的證明； 3）收養(yǎng)殘疾兒童的，提供縣級(jí)以上醫(yī)院出具的殘疾狀況證明書(shū)。

3、審查

收養(yǎng)登記機(jī)關(guān)對(duì)收養(yǎng)人提出的申請(qǐng)和材料進(jìn)行審查，符合條件準(zhǔn)予登記。

4、登記

對(duì)經(jīng)審查合格的收養(yǎng)人發(fā)給《收養(yǎng)證》，自收養(yǎng)登記之日起收養(yǎng)關(guān)系成立。經(jīng)法定收養(yǎng)登記程序的收養(yǎng)關(guān)系，受法律保護(hù)。收養(yǎng)協(xié)議（范本）甲方（收養(yǎng)人）：XXX（姓名、住址）乙方（送養(yǎng)人）：XXX（姓名、住址）

甲乙雙方就收養(yǎng)XXX（被收養(yǎng)人姓名）達(dá)成協(xié)議如下：

第一條被收養(yǎng)人的基本情況（寫(xiě)明：被收養(yǎng)人的姓名、性別、年齡、健康狀況、現(xiàn)住址）第二條收養(yǎng)人XXX是XX單位的XX（職務(wù)），現(xiàn)年XX歲（已婚的，收養(yǎng)人為夫妻雙方），住在X市X區(qū)（縣）XX街XX號(hào)

第三條收養(yǎng)人XXX的基本情況（寫(xiě)明送養(yǎng)人的姓名或者名稱，為什么要送養(yǎng)的理由）。第四條送養(yǎng)人的基本情況（寫(xiě)明送養(yǎng)人的姓名或者名稱，為什么要送養(yǎng)的理由）。第五條收養(yǎng)人XXX保證在收養(yǎng)關(guān)系存續(xù)期間，盡扶養(yǎng)被收養(yǎng)人之義務(wù)。

第六條甲乙雙方在本協(xié)議簽訂后X日內(nèi)，到XX民政局辦理收養(yǎng)登記手續(xù)(并進(jìn)行公證)。甲方：（簽字、蓋章）乙方（簽字、蓋章）

對(duì)協(xié)議的生效條件，附件，應(yīng)完全符合《收養(yǎng)法》的規(guī)定，否則，有可能對(duì)收養(yǎng)的過(guò)程帶來(lái)麻煩。起草協(xié)議的過(guò)程，也是審查相關(guān)文件、證件、證明是否齊備的過(guò)程，無(wú)論是形式上還是內(nèi)容都要詳盡審查。涉外收養(yǎng)案件簡(jiǎn)介：

★★★以繼承案件中的遺囑見(jiàn)證為例：

遺囑是公民生前處理自己所有的財(cái)產(chǎn)及其他事務(wù)，并在其死后發(fā)生法律效力的行為。遺囑見(jiàn)證是見(jiàn)證機(jī)關(guān)根據(jù)遺囑人的申請(qǐng)，依法證明其立遺囑的行為真實(shí)、合法的行為。律師辦理遺囑見(jiàn)證應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：

（１）遺囑是立遺囑人單方的法律行為，九天考資因此，必須由立遺囑人親自辦理。無(wú)行為能力人不能立遺囑；限制行為能力人必須經(jīng)法定代理人同意并與其能力相適應(yīng)的情況下所做出的遺囑行為才是有效的。

（２）遺囑人所處分的財(cái)產(chǎn)必須為遺囑人所有，其財(cái)產(chǎn)的范圍包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他有價(jià)證券。立遺囑人可以要求見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證。（３）申請(qǐng)遺囑見(jiàn)證人應(yīng)當(dāng)提交的文件包括：①立遺囑人的身份證明，如身份證、戶口簿等；②立遺囑人處分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的證明；③遺囑的草稿等。（４）見(jiàn)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為遺囑人的遺囑內(nèi)容保密。遺囑見(jiàn)證書(shū)（模板）（）××字第××號(hào)

茲證明×××（應(yīng)寫(xiě)明姓名、性別、出生年月日和現(xiàn)住址）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)或者見(jiàn)證處），在×××和×××的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。經(jīng)查，遺囑人的行為和遺囑的內(nèi)容符合《中華人民共和國(guó)繼承法》第１６條的規(guī)定，是合法有效的。

××律師事務(wù)所

見(jiàn)證律師：××××××（簽名）×年×月×日 思考：

律師見(jiàn)證遺囑無(wú)效致第三人受損害的民事責(zé)任

案例：王保富訴三信律師事務(wù)所財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案.遺囑形式的變化辦理見(jiàn)證應(yīng)注意的問(wèn)題 第三講律師辦理訴訟類(lèi)案件 目前婚姻家庭律師業(yè)務(wù)中，有一半以上是訴訟類(lèi)案件。主要是因?yàn)檎{(diào)解不成而起訴到法院的案件。由于前期的準(zhǔn)備工作已經(jīng)很充分，因此，起訴到法院以后的工作相對(duì)輕松，只需要按照相關(guān)的法律程序辦理就可以了。

中國(guó)有四級(jí)法院，二審終審制，另外還有再審制度。律師辦理訴訟案件的一般流程：

收集證據(jù)：此階段在接待當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)該已經(jīng)有充分準(zhǔn)備，對(duì)于各類(lèi)案件，針對(duì)所要主張的事實(shí)收集相關(guān)的證據(jù)，對(duì)需要反駁的對(duì)方的主張收集反向證據(jù)或者作好抗辯證據(jù)的準(zhǔn)備。代理原告寫(xiě)起訴書(shū)，代理被告寫(xiě)答辯狀。

出席庭審。庭審前、中、后如果有可能，都可以向法官、當(dāng)事人表達(dá)調(diào)解、和解的意思。對(duì)于無(wú)法調(diào)解、和解的案件，根據(jù)具體情況，展開(kāi)辯論，為當(dāng)事人謀取最大利益。代領(lǐng)法律文書(shū)，并向當(dāng)事人講解法律文書(shū)的內(nèi)容與后果。一審判決書(shū)是否需要上訴及上訴時(shí)效。

上訴：代寫(xiě)上訴書(shū)或答辯狀。注意是否有新的證據(jù)可以提供。出席庭審并積極參與調(diào)解。申訴：通常情況下，婚姻家庭案件申訴的可能性較小，但仍不排除有申訴的可能性。代理執(zhí)行：

婚姻家庭案件在訴訟中的證據(jù)問(wèn)題： 證人證言：證據(jù)效力低；

當(dāng)事人陳述：須有其它證據(jù)配合； 物證：真實(shí)性；

書(shū)證：私文書(shū)證的內(nèi)容真實(shí)性； 鑒定結(jié)論：對(duì)事實(shí)的定性； 視聽(tīng)資料：注意收集的合法性；

涉外證據(jù)：域外證據(jù)在國(guó)內(nèi)使用的合法性；

申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)應(yīng)注意的問(wèn)題：申請(qǐng)調(diào)取證據(jù)的范圍，申請(qǐng)期限。注意對(duì)不利證據(jù)推定規(guī)則的運(yùn)用。

反證與證據(jù)抗辯的效果。主動(dòng)攻擊與防御。訴訟時(shí)效、期間問(wèn)題：

離婚案件中的精神損害賠償除斥期：離婚后一年；無(wú)效婚姻關(guān)系當(dāng)事人死亡后一年內(nèi)（除斥期），生存一方當(dāng)事人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效；因脅迫請(qǐng)求撤銷(xiāo)的時(shí)間為結(jié)婚登記之日起一年或恢復(fù)人身自由起一年（除斥期），申請(qǐng)人必須為當(dāng)事人本人； 繼承案件中的遺產(chǎn)接受時(shí)間、遺產(chǎn)分配時(shí)間、訴訟時(shí)效

舉證期限、新證據(jù)、申請(qǐng)鑒定期限、申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)期限 以離婚案件為例：

1、制作起訴書(shū)

民事起訴書(shū)（范本）

原告：姓名性別年齡民族工作單位住址等；聯(lián)系方式。代理人：XX律師事務(wù)所律師，聯(lián)系方式。

被告：姓名性別年齡民族工作單位住址等；聯(lián)系方式。訴訟請(qǐng)求：

一、解除夫妻關(guān)系；

二、依法分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

三、由原告撫養(yǎng)孩子，被告每月（每年或一次性）支付撫養(yǎng)費(fèi)XX元；

四、因家庭暴力及與她人同居，被告支付原告醫(yī)藥費(fèi)XX元，精神損害賠償金XX元。

事實(shí)和理由：

一、簡(jiǎn)單闡明婚姻關(guān)系與生育孩子情況；

二、就家庭財(cái)產(chǎn)問(wèn)題做說(shuō)明，并提出分配方式及理由；

三、就家庭暴力及與她人同居問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

此致

××人民法院 具狀人：××× ××年××月××日

附：

1、本起訴書(shū)副本×份 附：

2、證據(jù)及證據(jù)目錄

2、代理意見(jiàn)書(shū)

如果案件復(fù)雜且爭(zhēng)議較大，律師的代理意見(jiàn)書(shū)猶為重要，是除了庭審以外，影響法官的又一個(gè)重要方式。代理意見(jiàn)最好簡(jiǎn)單、精要，且有理有據(jù)，說(shuō)服力強(qiáng)。代理意見(jiàn)書(shū)（范本）審判長(zhǎng)，審判員：

就XX訴XX一案，XX律師事務(wù)所接受XX的委托，經(jīng)過(guò)庭前調(diào)查，庭審的質(zhì)證、辯論，現(xiàn)表現(xiàn)如下代理意見(jiàn)： XXXXXXX 綜上所述，請(qǐng)法庭依法做出裁判。

XX律師事務(wù)所接受 ××年××月××日

案例：以本講座的《離婚協(xié)議書(shū)》范本一為基礎(chǔ)案件，分析一個(gè)案件從非訴到訴訟，律師可能遇到的各種程序及實(shí)體問(wèn)題。

第四講案例討論

案例討論：就提供的案例控辯雙方、法官各提出的主張及理由，九天考資進(jìn)行解說(shuō)。婚姻家庭、繼承糾紛

二、婚姻家庭糾紛

10、婚約財(cái)產(chǎn)糾紛婚約解除后贈(zèng)與物歸屬問(wèn)題

11、離婚糾紛 A離婚精神損害賠償數(shù)額的確定

B離婚中的親子鑒定

C損害夫妻一方利益的財(cái)產(chǎn)處分行為無(wú)效

D一對(duì)夫妻兩次離婚四次判決

12、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛A離婚后一些常見(jiàn)糾紛

B離婚訴訟后一方就離婚時(shí)未處理的財(cái)產(chǎn)起訴要求分割獲支持

C離婚后房改房的分割原則.13、離婚后損害賠償糾紛離婚后是否可要求賠償精神損失費(fèi)

14、同居關(guān)系析產(chǎn)、子女撫養(yǎng)糾紛重婚與有配偶者與他人同居的區(qū)別

15、婚姻無(wú)效糾紛無(wú)效婚姻同居雙方財(cái)產(chǎn)按共同共有對(duì)待

16、撤銷(xiāo)婚姻糾紛無(wú)效婚姻撤銷(xiāo)必須經(jīng)過(guò)法定程序

17、夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛從本案看夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力.18、撫養(yǎng)糾紛子女撫養(yǎng)撫養(yǎng)費(fèi)與探望權(quán)綜述.doc（1）撫養(yǎng)費(fèi)糾紛A兒子索要撫養(yǎng)費(fèi)父親拒鑒DNA敗訴

B婚姻關(guān)系存續(xù)期間可否提起撫養(yǎng)費(fèi)訴訟

C給付撫養(yǎng)費(fèi)無(wú)需再單獨(dú)支付醫(yī)療教育費(fèi)

（2）變更撫養(yǎng)關(guān)系糾紛

19、扶養(yǎng)糾紛扶養(yǎng)相關(guān)規(guī)定

（1）扶養(yǎng)費(fèi)糾紛

（2）變更扶養(yǎng)關(guān)系糾紛

20、監(jiān)護(hù)權(quán)糾紛A監(jiān)護(hù)權(quán)相關(guān)規(guī)定 B 奶奶成5歲女童監(jiān)護(hù)人

C從一起撫養(yǎng)糾紛案談監(jiān)護(hù)權(quán)能否放棄

21、探望權(quán)糾紛 A探望權(quán)相關(guān)規(guī)定

B爺爺奶奶對(duì)孫子沒(méi)有探望權(quán)

22、贍養(yǎng)糾紛有關(guān)贍養(yǎng)的幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)

（1）贍養(yǎng)費(fèi)糾紛

（2）變更贍養(yǎng)關(guān)系糾紛

23、收養(yǎng)關(guān)系糾紛

（1）確認(rèn)收養(yǎng)關(guān)系糾紛

（2）解除收養(yǎng)關(guān)系糾紛解除收養(yǎng)后撫養(yǎng)費(fèi)補(bǔ)償糾紛問(wèn)題

24、分家析產(chǎn)糾紛嚴(yán)義奎分家析產(chǎn)糾紛一案

三、繼承糾紛盡贍養(yǎng)義務(wù)的孫子是否享有繼承權(quán)

25、法定繼承糾紛法定繼承案例

（1）轉(zhuǎn)繼承糾紛代位繼承和轉(zhuǎn)繼承的規(guī)則

（2）代位繼承糾紛

26、遺囑繼承糾紛 A2份遺囑引來(lái)房產(chǎn)糾紛 B股東自立遺囑轉(zhuǎn)讓公司財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)效 C遺產(chǎn)繼承三種方式法定繼承位列最后 D該案應(yīng)為遺囑繼承還是法定繼承

27、被繼承人債務(wù)清償糾紛被繼承人清償債務(wù)相關(guān)規(guī)定及清償原則

28、遺贈(zèng)糾紛 A遺贈(zèng)案例

B兩遺囑撞車(chē)遺贈(zèng)有效

第四篇：一般程序行政處罰案件辦案流程

一般程序行政處罰案件辦案流程

一、案源登記

1、依監(jiān)督檢職權(quán)查處的初步調(diào)查。或者或者通過(guò)投訴、申訴、舉報(bào)、其他機(jī)關(guān)移送、上級(jí)機(jī)關(guān)交辦進(jìn)行核查。制作現(xiàn)場(chǎng)筆錄等等，在此期間經(jīng)報(bào)批準(zhǔn)可以采取行政強(qiáng)制措施。

二、立案

1、根據(jù)初步掌握違法行為的證據(jù)，填寫(xiě)立案審批表；

2、報(bào)辦案機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審批建議立案并指定兩人以上承辦；機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批同意立案。

三、調(diào)查取證

（一）調(diào)查取證

1、調(diào)查、收集有關(guān)違法行為證據(jù)；

2、依法檢查違法行為現(xiàn)場(chǎng)，制作現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄和證據(jù)提取單；

3、當(dāng)事人簽名（當(dāng)事人拒絕到場(chǎng)和拒絕簽名應(yīng)在筆錄注明）。

（二）先行登記保存或采取行政強(qiáng)制措施（查封、扣押措施）

1、填寫(xiě)有關(guān)事項(xiàng)審批表經(jīng)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人同意或口頭批準(zhǔn)24小時(shí)后補(bǔ)辦；

2、填寫(xiě)先行登記保存通知書(shū)、采取行政強(qiáng)制措施通知書(shū)；

3、制作清單，執(zhí)法人員和當(dāng)事人簽名蓋章。

（三）詢問(wèn)當(dāng)事人及證明人

1、詢問(wèn)被詢問(wèn)人，制作詢問(wèn)筆錄（被詢問(wèn)人應(yīng)核實(shí)并簽名蓋章）；

2、被詢問(wèn)人拒絕簽名或蓋章，應(yīng)當(dāng)在筆錄上注明。

四、案件調(diào)查終結(jié)

1、認(rèn)為違法事實(shí)成立，應(yīng)當(dāng)予以行政處罰的，寫(xiě)出案件調(diào)查終結(jié)報(bào)告書(shū)（尾部承辦人簽名署時(shí)間，辦案機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也要簽名）；草擬行政處罰建議書(shū)（即：填寫(xiě)（行政處罰建議）的行政處罰有關(guān)事項(xiàng)審批表或者填寫(xiě)統(tǒng)一格式的《行政處罰建議書(shū)》；），連同案卷交由核審機(jī)構(gòu)核審。

2、認(rèn)為違法事實(shí)不成立，應(yīng)當(dāng)予以銷(xiāo)案的；或者違法行為輕微，沒(méi)有造成危害后果，不予行政處罰的；或者案件不屬于本機(jī)關(guān)管轄?wèi)?yīng)當(dāng)移交其他行政機(jī)關(guān)管轄的；或者涉嫌犯罪，應(yīng)當(dāng)移送司法機(jī)關(guān)的，寫(xiě)出調(diào)查終結(jié)報(bào)告，說(shuō)明擬作處理的理由，報(bào)工商行政管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后根據(jù)不同情況分別處理。

五、送核審與行政處罰建議審批

（一）、法制機(jī)構(gòu)核審，填寫(xiě)案件核審表；

（二）機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批行政處罰建議書(shū)。

根據(jù)案情解除先行登記保存或強(qiáng)制措施

（1）解除先行登記保存證據(jù)或者查封、扣押的物品（填寫(xiě)有關(guān)事項(xiàng)審批表報(bào)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批）；

（2）填寫(xiě)解除行政強(qiáng)制措施通知書(shū)；

（3）當(dāng)事人在清單注明取回有關(guān)物品并簽名。

六、告知當(dāng)事人（處罰告知或聽(tīng)證告知）

（1）制作行政處罰告知書(shū)，送達(dá)當(dāng)事人。或者（1）、制作行政處罰聽(tīng)證告知書(shū)，送達(dá)當(dāng)事人；

2、制作陳述、申辯或聽(tīng)證筆錄。

3當(dāng)事人要求聽(tīng)證，應(yīng)發(fā)聽(tīng)證通知書(shū)；

七、當(dāng)事人要求聽(tīng)證的舉行聽(tīng)證會(huì)，制作聽(tīng)證報(bào)告（當(dāng)事人不申請(qǐng)聽(tīng)證的該程序自動(dòng)省略）

八、案件處罰決定審批并作出處罰決定（當(dāng)事人不申請(qǐng)陳述、申辯或聽(tīng)證的三個(gè)工作日后或者當(dāng)事人陳述或者聽(tīng)證程序結(jié)束后）

（一）填寫(xiě)處罰決定審批表；草擬行政處罰決定書(shū)；

（二）簽發(fā)決定書(shū)

1、給予一般行政處罰的，機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批處罰決定；簽發(fā)行政處罰決定書(shū)

2、有規(guī)定擬不予行政處罰、減輕行政處罰、從輕行政處罰、從重行政處罰的或者給予較重處罰或給予屬于聽(tīng)證范圍的處罰，提交工商行政管理機(jī)關(guān)有關(guān)會(huì)議（局長(zhǎng)辦公會(huì)議或案件審理委員會(huì)）集體討論決定后。機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批、簽發(fā)行政處罰決定書(shū)。

（三）作出并送達(dá)行政處罰決定書(shū)（填寫(xiě)送達(dá)回證）。

九、處罰決定執(zhí)行

1、當(dāng)事人到指定銀行交納罰款；

十、沒(méi)收物品處理

1、填寫(xiě)有關(guān)事項(xiàng)審批表，報(bào)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；

2、制作物品處理情況記錄。

十一、立卷

按正副卷立卷歸檔。

正卷（①立案審批表；②行政處罰決定書(shū)；③對(duì)當(dāng)事人制發(fā)的其他法律文書(shū)；④送達(dá)回證；⑤聽(tīng)證筆錄⑥證據(jù)材料⑦財(cái)物處理單據(jù)⑧其他

有關(guān)材料）

副卷（①投訴、申訴、舉報(bào)等案源材料；②調(diào)查總結(jié)報(bào)告及批件；③核審意見(jiàn)；④聽(tīng)證報(bào)告；⑤其他有關(guān)材料

第五篇：招行信用卡案件辦案流程

招行信用卡案件辦案流程

一、收到招行寄來(lái)的起訴狀后，致電給欠款人，看是否能聯(lián)系的到，若能聯(lián)系的到，則從法律角度進(jìn)行催款；

二、進(jìn)行所內(nèi)部的立案及制作相關(guān)談話筆錄及討論筆錄（談話筆錄當(dāng)時(shí)是學(xué)沛統(tǒng)一做了一份，讓招行蓋章，以后每一個(gè)案件復(fù)印使用即可）；

三、所內(nèi)部相關(guān)流程完成后，若欠款人依然不愿意還款或者拖拉不如期還款，則準(zhǔn)備起訴資料到法院立案（招行一般提供欠款人辦卡時(shí)的一套申請(qǐng)資料及賬單作為證據(jù)）；

四、到法院立案后，要及時(shí)通知銀行準(zhǔn)備證據(jù)原件，像招行那樣，他們的證據(jù)原件是委托專(zhuān)門(mén)的單位進(jìn)行保管，取出來(lái)基本需要半個(gè)月以上，所以要提早通知他們；

五、開(kāi)庭前要讓銀行打印欠款人當(dāng)時(shí)最新的賬單，因?yàn)榉ㄔ阂藢?duì)最新的欠款數(shù)額；

六、信用卡的案件一般都找不到人，所以進(jìn)入執(zhí)行的機(jī)會(huì)很高，我們當(dāng)時(shí)是直接包到執(zhí)行，等判決書(shū)生效后，就再在所里立執(zhí)行案，然后讓銀行準(zhǔn)備執(zhí)行資料后去法院申請(qǐng)執(zhí)行，原來(lái)的訴訟案件就可以在所里結(jié)案了；

七、銀行一般每個(gè)月會(huì)發(fā)一次對(duì)賬單過(guò)來(lái)，要確認(rèn)一下哪些欠款人有還過(guò)錢(qián)，然后根據(jù)自己或銀行的需要每隔一段時(shí)間制作一次請(qǐng)款表，需主辦、主管及所蓋章；

八、每次與銀行聯(lián)系的文件都要復(fù)印留底并統(tǒng)一存放在一個(gè)文件夾內(nèi)。