第一篇：裝修管理培訓之物業管理員

裝修管理培訓之物業管理員

管理員, 物業, 裝修, 培訓 裝修管理培訓

一、裝修管理的意義 隨著物業業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

二、裝修管理的流程

業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

1、裝修手續辦理

每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

2、裝修施工過程

業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

3、裝修驗收

當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝

修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

三、裝修施工過程的管理 前面講過，一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

四、裝修巡檢

1、裝修前的準備工作

當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要?？赡苡械臉I主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

2、材料、工人進場時的管理

在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

3、水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏

水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

4、結構改造

小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。

5、地板、瓷片鋪設

業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

6、下水管道、煙道的施工

廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。

廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

7、木工施工

相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注

意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8、油漆施工

業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9、裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。

可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜淼臍⒕啬軌驓⑺揽諝庵械哪承┘毦?，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

10、裝修巡檢的重點

了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

五、違規裝修的管理

雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

1、結構改動

這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

2、改變房屋用途

這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

3、線路改動以及房屋外觀改變

這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

4、破壞環境衛生

這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

六、裝修管理中的人際關系處理（暫略）

1、物業管理人員與業主的關系

2、物業管理人員與施工人員的關系

3、業主與施工人員的關系

4、業主與相鄰業主的關

5、施工人員與相鄰業主的關系

七、裝修管理案例（暫略

第二篇：裝修管理培訓之物業管理員

裝修管理培訓資料

一、裝修管理的意義

隨著物業業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

二、裝修管理的流程

業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

1、裝修手續辦理

每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

2、裝修施工過程

業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序

可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

3、裝修驗收

當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

三、裝修施工過程的管理

前面講過，一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

四、裝修巡檢

1、裝修前的準備工作

當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。可能有的業主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

2、材料、工人進場時的管理

在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

3、水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。

大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。

強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

4、結構改造

小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后問明情況再行處理。

5、地板、瓷片鋪設

業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

6、下水管道、煙道的施工

廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。

廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

7、木工施工

相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注

意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8、油漆施工

業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9、裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。

經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問

題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。

可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法?；钚蕴繉Ρ健⒓妆健⒍妆?、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜淼臍⒕啬軌驓⑺揽諝庵械哪承┘毦?，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

10、裝修巡檢的重點

了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

五、違規裝修的管理

雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

1、結構改動

這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

2、改變房屋用途

這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

3、線路改動以及房屋外觀改變

這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

4、破壞環境衛生

這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

第三篇：物業裝修管理

裝修管理知識點

一、裝修管理目的、范圍及職責

二、辦理裝修管理手續的流程

三、裝修管理規定及常用概念

四、裝修管理相關法律法規

一、裝修管理目的、范圍及職責

1目的

通過對業戶裝修過程的控制，確保園區房屋主體防止破壞，成品得到合法有效監制；確保園區裝修符合法律法規、環保、安全健康要求。2范圍

適用于公司各管理處的裝修管理。3職責

3.1管理處負責辦理裝修手續和監督裝修施工過程，制定相應的裝修管理規定，告知業主裝修中的禁止行為和注意事項。

3.2公司秩序部負責對各管理處的裝修管理控制情況進行指導、監督和檢查。

3.3各管理處巡查人員監管過程中對公共成品造成損壞，管理處未采取補償、處罰等措施的，公司秩序部有權利追究責任人。程序

4.1裝修申請受理

4.1.1管理處服務人員應先告知業戶房屋裝修需要提前的各類申請，提交裝修方案和其他的資質文件。

4.1.2管理處客戶服務中心或指定人員要對裝修申請進行初步審核，查驗裝修申請資料是否齊全，資料不全的應要求應補齊后再受理。4.1.3業主裝修需申請以下資料： 4.1.4房屋裝修申請表。

4.1.5房屋裝修施工圖紙和相關說明。

4.1.6裝修施工單位的營業執照、資質證書等證明文件。4.1.7裝修人的授權文件和身份證明。

4.1.8裝修人為個人的，需提交身份證復印件，驗原件。

4.1.9裝修人為機構、團體、法人等非個人的，需提交相關的機構組織證明復印件（加蓋公章），驗原件。

4.1.10裝修經辦人為非業主的，必須有業主的授權許可文件。4.2裝修審批

4.2.1各管理處負責審核裝修審批人員要告知：裝修不得破壞房屋結構、房屋外觀，不得有違反法律、法規禁止的行為。如裝修方案無違反相關規定的，須在3個工作日內批復。

4.2.2裝修期間，消防設備審核批準由各管理處秩序主管負責對消防部分進行專項審核，并確認裝修現場原有的消防設施已做好相應保護后，簽字批準后方可進場施工。

4.2.3各管理處對驗收合格的電梯、門檻提出申請保護，由施工單位或制定部門安裝保護后，方可允許業主進行裝修施工。

4.2.4裝修涉及結構、管線、外觀、燃氣、廢水、廢氣排放等重大變動的，需取得相關設計、發展商、政府部門、燃氣公司的批準。4.2.5法律法規規定需報相關政府部門審批的裝修需提供相關部門的審批意見書。

4.3交費、辦證、簽署文件

4.3.1各管理處對業主裝修方案審批通過后，應通知裝修人和施工單位繳納裝修保證金，辦理裝修許可證。

4.3.2各管理處應同裝修人簽署《房屋裝飾裝修管理協議》、《裝修承諾書》和《防火責任書》。裝修人員進場施工必須辦理臨時出入證，憑證出入物業轄區。

4.3.3公司秩序部對以上簽訂的規范要求實施各案場監督檢查，防止未簽訂各類手續的業主實施裝修違規操作。4.4裝修前告知

4.4.1開始裝修前，各管理處組織召開由施工負責人、施工人員、管理處工程、客服、秩序維護人員參加的技術交底見面會。

4.4.2各管理處客服管理人員協同施工方負責一起到相鄰單元做好預先告之與溝通工作。

4.4.3各管理處對裝修公司、業主、施工單位等，要做好對公共區域內成品保護宣傳工作，必要時簽訂權責承諾書或違約金支付，防止損壞中間扯皮不清。

5公司各管理處裝修現場監督檢查 5.1巡查人員裝修巡查的主要內容： 5.1.1巡查裝修現場的防火措施。5.1.2裝修人員的行為規范。5.1.3隱蔽工程施工的檢查、監督。

5.1.4裝修施工過程有無涉及房屋結構、外觀、防水等危害房屋安全和違反政府部門、管理處相關規定的行為。

5.1.5園區門崗要求對裝修人員必須佩帶管理處發放的《裝修出入證》，否則嚴禁進入社區。、5.1.6巡查人員發現動火作業的人員不符合有關持證上崗要求，有權要求其停止裝修工程。5.2裝修材料管理規定：

5.2.1裝修材料搬出門口時必須憑業主的《放行條》放行。5.2.2禁止上下電梯的物品：

5.2.3禁止整塊夾板或板料尺寸超出電梯轎廂內空間尺寸； 5.2.4鋁合金、不銹鋼型材的長度超過2米；

5.2.5未經包裝（指編織袋等裝好），用鐵絲線捆扎運輸的各類磚、石、巖石；

5.2.6未密封的液體材料，如：天那水；

5.2.7超長、超寬的其他物品和無袋裝的裝修垃圾。5.3禁止進入小區的物品

5.3.1用于裝修的固體的瀝青，禁止在園區內調制；

5.3.2室內地面裝修材料：厚度超過1CM的大理石、花崗巖等； 5.3.3國家有關治安和消防方面禁止在園區內貯存的易爆有毒物品等；

5.3.4業主未經許可搬運電焊機、切割機等。5.4裝修時間的規定

5.4.1施工時間：8:30～12:00，14:00～20:00。

5.4.2如裝修施工期限確需延期，須到管理處辦理相關延期手續。5.5裝修施工噪聲管理

5.5.1噪音施工時間：17:30～20:00，如夜間超時加班應另行申請；

星期

六、星期日的9:00～20:00。5.6消防、安全管理

5.6.1裝修施工現場須按管理處提出的消防要求，做好防消工作，按規定配備一定的臨時消防設施。

5.6.2裝修現場必須按國家規范配備相應的滅火器，滅火器按1個（4KG）/50M2，綜合管理部提供有償租借服務。

5.6.3凡施工所使用的電動設備、工具、插座及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求。

5.6.4在裝修期間，住戶和裝修單位必須負責裝修人員的人身安全，必要時，裝修現場應備有緊急醫療藥品。5.7垃圾管理

5.7.1裝修單位每日必須清理所有裝修廢料及垃圾，并按放置于管理處指定的地點，以保持其通道暢通。

5.7.2裝修施工不得封堵消防通道，搬運裝修材料或裝修垃圾以不影響公共設施的正常作業為前提。5.8公司各管理處對裝修違章規定 5.8.1未經管理處批準擅自開工的。5.8.2亂拉電線、超負荷用電

5.8.3隨意改變窗臺、窗框、玻璃等的顏色、格調 5.8.4隨意拆改墻體

5.8.5在承重墻、梁、柱上打孔、削薄、挖 5.8.6私自增加線路負荷

5.8.7隨意改動上下水管、電線（開關盒）5.8.8私自開鑿樓面層

5.8.9擅自占用公共通道、天臺、屋面 5.8.9自移動消防設施 5.8.10鋪裝過重的地板材料

5.8.11隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料 5.8.12隨意向窗外拋扔物品

5.8.13隨意使用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）5.8.14沖洗地面時將水沖進電梯，破壞電梯裝飾 5.8.15夜間在裝修現場中留宿 5.8.16不按規定配置滅火器；

5.8.17在裝修施工現場，施工人員吸煙的； 5.9公司對裝修違規的處理 5.9.1批評教育，規勸改正；

5.9.2責令停工，發出《裝修違章通知書》，并要求限期整改； 5.9.3責令恢復原狀； 5.9.4扣留或沒收工具；

5.9.5要求賠償損失（須報管理處領導批準）6公司各管理處檢查裝修違規處理

6.1檢查各管理處裝修現場的門外是否張貼《裝修許可證》，在門內張貼《防火責任書》以便于裝修工人對照執行和巡查人員監管。6.2檢查各管理處裝修現場的裝修材料堆放要整齊有序，不得占用通

道走廊或其它公共地方，如發現堆積情況的追究管理人員責任并通報處罰。

6.3檢查各管理處裝修期間，對樓棟內結構、裝置等是否足夠的保護防御措施，有無任何的損毀，對發現墻體損壞、大理石地面掛花的管理處是否相關裝修單位及個人賠償修繕費用。如未能管理處未能采取保護措施而現場施工，處罰相關責任人。

6.4檢查裝修期間，各住戶和裝修單位對維護公共場所的通暢、清潔的預防。對發現在社區內的消火栓取水作調制混凝土、清洗地面或其他用途，一經發現讓管理處予以嚴懲，并扣除其裝修押金和要求停工處理。

6.5檢查裝修現場是否關閉大門施工，并在外窗玻璃上張貼上足夠的白紙遮檔裝修現場，以保持走道外貌的美觀。樓梯、過道、天臺、道路以及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的場所，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好整潔。公司對各管理處裝修驗收管理 7.1裝修驗收

7.1.1裝修住戶在施工完成后需驗收，施工單位負責人必須至少提前一天向管理處提出初驗申請。管理處負責在三日內組織驗收人員對裝修現場進行初驗。

7.1.2管理處負責對驗收結果記錄在《裝修驗收表》的“初驗情況”欄內，并將結果復印一份給用戶和裝修單位負責人。對于初驗存在的問題，用戶和裝修單位須在二個星期內整改完畢。

7.1.3用戶和裝修單位將初驗中的問題整改完后，提前一周向管理處提出正式驗收申請。

7.1.4申請正式驗收時，由管理處組織相關人員參加，針對初驗中的提出的問題進行逐項查驗。

7.1.5對初驗合格后，又有增加裝修項目的，無違章裝修時，仍需補辦申請；有違章裝修的，按管理規定中的裝修違章處理條款執行，并立即停止對該裝修戶的驗收，直至整改完畢后再進行正式驗收。7.2正式驗收：

7.2.1正式驗收合格后，管理處收回各類施工人員的《裝修出入證》，對遺失的證件扣除證件押金。

7.2.2正式驗收合格后，《裝修驗收表》的“正式驗收情況”欄內登記驗收情況。管理處在《裝修申請表》內“完工驗收”欄目簽署“驗收合格，簽署姓名及日期”，并在其裝修押金的收據上簽署裝修驗收合格證明。

7.2.3管理處秩序部主管要對消防設備的完好及位置進行檢查檢驗，對檢查正常也需在驗收單上簽名及日期。7.2.3裝修單位在正式驗收合格的當日進行清場。

7.2.4正式驗收合格后，三個月內沒有出現結構和安全問題，用戶和裝修單位憑已簽署驗收合格意見的收據到管理處辦理裝修施工單位的“裝修押金”、“水、電押金”的退款手續。

二、辦理裝修管理手續的流程

1、業主/委托人（出具業主委托書）帶身份證復印件、裝修公司營業執照復印件、資質證書復印件，裝修方案和示意圖，施工人員身

份證復印件辦理。租賃戶須提交租賃合同復印件和身份證復印件。

2、裝修手續辦理時間為：08:30——12:00，14：30——17：30（周四下午，周日全休不交費）

3、裝修收費：裝修押金： 1500元/間，裝修管理費： 1元/㎡（按房屋建筑面積），裝修垃圾清運費：2.5元/㎡（按房屋建筑面積）, 出入證工本費： 5元/本, 出入證押金： 20元/本

鑿墻垃圾清運費：15元/㎡(包括拆頂、刨地、鑿墻，無論材質按實鑿平面面積收取)

4、入戶門擴寬、更換防盜門、樓內公共過道墻體開洞、開窗的房間，須出具業主同意鑿墻書面證明書；到株洲市建設局住宅裝飾辦辦理審批手續，取得批文后交物業公司備案后才可動工鑿墻；同時交納2000元/間墻體復位保證金到物業公司，墻體恢復后予以無息退還

三、裝修管理規定及常用概念

（1）住宅室內裝飾裝修活動，明令禁止行為：

1、未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

2、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

3、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

4、損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

5、搭建建筑物、構筑物；

6、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

7、其他影響建筑結構和使用安全的行為。（2）裝修注意事項

1、先到物業公司辦理好裝修手續，交清裝修費用后方可動工。

2、裝修施工時間：8：00—12：00，14：00—18：00。

3、從裝修開工起即采取防火措施，裝修期間裝修戶內不亂搭亂接；不違章使用電源，埋設或改動電線須穿管，確保戶內外安全，并接受物業公司工作人員的檢查與指導。

4、裝修施工期間關門施工，必要時用彩條布做圍擋，以免噪聲及裝修灰塵飛揚。不使用瓶裝煤氣，杜絕使用電熱棒、電爐等電熱設施。

5、不改變房屋原有的外貌及共用設施，外墻不打孔鉆洞；不剔鑿房屋的梁、柱、板；不在承重墻上鑿洞；不增厚混凝土地坪或新砌磚墻，不隨意增加樓面靜荷載（如在室內砌磚墻，超負荷吊頂，安裝大型燈具，鋪設大理石地板等一般按規定是每平方米不能超過100公斤）

6、絕不安裝防盜網與室外電視接收設備；不將生活污水排入雨水、空調排水管道。安裝空調將告知物業公司，聽從指導安裝，空調室內機與室外機均安裝排水管并引接到預留的空調主排水管中，否則自行承擔 因空調水滲漏所造成的一切賠償損失。（看試水結果、裝修驗收請聯系盧工：***）

7、入戶門不能更改，不擅自拆除公共過道墻體，如有改變設計需要請到株洲市建設局住宅裝飾辦取得報建審批通過后方可動工并做好防盜措施。

8、不改變廚房、衛生間及陽臺的使用功能；施工前廚房、廁所一定要做24—48小時閉水試驗，三方看試水結果確定廁所沉箱不漏水后方可進行下道工序。廁所沉箱填充物使用沙石、爐渣等，杜絕用建筑垃圾回填，必須不破壞防水層。找平層按要求做二次防水，鋪地磚前試水物業公司配合聯系樓下業主看試水結果必須確認不漏水方可。廚房、廁所吊頂必須在存水彎下方預留300㎜×300㎜的檢修口。廚房、廁所主水管、排水管要求明裝（暗裝必須預留檢修口）。水表閥門以前不能改動，水表如要移位要求水表水平裝置且方便讀表。水路改動、水表移位、管道封閉等造成影響和日后維修、檢修、恢復等均由業主自行承擔。

9、房間電源總開關、可視對講不能隨意改動，不隨意改動智能化線路。如需移位必須請專業人員操作且不損害其他業主利益，房間用電負荷不超過房間總設計額定功率

（面積<90㎡為4KW ； 面積90㎡～150㎡為6KW ； 面積>150㎡為8KW)。

10、玻璃幕墻外墻、公共過道、樓層電梯前庭不能隨意張貼廣告；公司標牌尺寸不超過60㎝×90㎝，絕不能超寬、超大、超高、超厚；不能在公共過道加裝燈箱。如房間退住業戶要恢復墻面。

11、裝修材料與建筑垃圾運送時間為：晚19：00——早7：00。B座單數樓層用西廳1號電梯運貨，B座雙數樓層用東廳4號電梯運貨，或者是走步行樓梯上、下一層樓。B座2號、3號為客梯嚴禁運貨，運送水泥、石灰等粉塵較大的材料必須加裝套袋，貨品請均勻堆放在貨梯內，車、斗車嚴禁進電梯，上述違者罰款200元/次。

12、所有的裝修作業都應在裝修房內進行，建筑材料堆放在房內，不能占用公共區域堆放與施工。完工后建筑剩余材料與建筑垃圾自行清運下樓，必須袋裝化，袋子不能回收，堆放到后坪靠B座東廳前建筑垃圾池內，一定要堆放在門里面，碼整齊。

13、所裝修房間經物業公司驗收無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況后，從裝修驗收合格之日起兩個月后方可退回裝修保證金，并承付所聘人員違章保證金。

14、家潤多廣場塔樓A、B座設計用途為住宅用途，如果改變房屋使用性質，業戶必須自行到職能部門（工商、稅務、城管、消防、環保等）辦理相關手續。同時遵守國家法律法規和地方性、行業性等的各項規定，遵守《業主手冊》、《管理規約》，履行《物業管理服務合同》、《裝修管理規定》等約定條款。

常用概念

建筑主體： 是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

承重結構： 是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

自用部位： 是指一套房屋內部，由業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及其室內墻面等部位。

自用設備： 是指一套房屋內部，由業主、使用人自用的門窗、衛生潔具及通向總管的供水、排水、煤氣管道、中央空調、供暖管道和線路等設備。

共用部位：是指一幢房屋內部，由業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯井、電梯前庭、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構（包括房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓板、屋頂等）、室外墻面等部位。

共用設備： 是指一幢房屋內部，由業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、各種線路、水箱、水泵、電梯、鍋爐、發電機、配電系統、中央空調、供暖管道、防盜門、樓宇對講系統、郵政信報箱（群）、避雷裝置、消防器具等設備。

共用設施： 是指住宅區內，由業主、使用人共同使用的道路、場地、噴泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、綠地、花草樹木、停車場庫、照明路燈、文化體育器械（包括各種體育器械、宣傳欄、廣播及背景音樂設施等）、連接房屋內部的線路、供水管道、排水管道和窖井、化糞池、垃圾箱房）、供水房、配電間及小區門樓、圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統等設施。

四、裝修管理相關法律法規

第一條 為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公眾利益，根據有關法律、法規，制定本辦法。

第二條 在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監督管理，應當遵守本辦法。

本辦法所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內進行裝飾裝修的建筑

活動。

第三條 住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全，符合工程

建設強制性標準。

第四條 國務院建設行政主管部門負責全國住宅室內裝飾裝修

活動的管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。

第七條 住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

第八條 改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條 裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單

位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。

第十條 裝飾裝修企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量。

第十一條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當遵守施工安全操作規程，按照規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

第十二條 裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱物業管理單位）申報登記。

非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。

第十四條 申報登記應當提交下列材料：

（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；

（二）申請人身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件。

非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。

第十五條 物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第十七條 物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務

協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，追究違約責任。

第十八條 有關部門接到物業管理單位關于裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法行為的報告后，應當及時到現場檢查核實，依法處理。

第十九條 禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

第二十條 裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。

第二十一條 任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

第二十二條 承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業企業資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。

第二十三條 裝修人委托企業承接其裝飾裝修工程的，應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。

第二十四條 裝修人與裝飾裝修企業應當簽訂住宅室內裝飾裝修書面合同，明確雙方的權利和義務。

住宅室內裝飾裝修合同應當包括下列主要內容：

（一）委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話；

（二）住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式；

（三）裝飾裝修工程的開工、竣工時間；

（四）裝飾裝修工程保修的內容、期限；

（五）裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；

（六）合同變更和解除的條件；

（七）違約責任及解決糾紛的途徑；

（八）合同的生效時間；

（九）雙方認為需要明確的其他條款。

第二十五條 住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的，可以協商或者調解解決。不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第二十六條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時間，降低施工噪音，減少環境污染。

第二十七條 住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應當按照規定的位置、方式和時間堆放和清運。嚴禁違反規定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其

他地方。

第二十八條 住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。

第二十九條 裝修人委托企業對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質量應當符合國家有關標準。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業應當返工，并由責任人承擔相應損失。

第三十條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。驗收合格后，裝飾裝修企業應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。

物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。

第三十一條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業負責采購裝飾裝修材料及設備的，應當向業主提交說明書、保修單和環保說明書。

第三十二條 在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

第三十三條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

第三十四條 裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十五條 裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。

第三十六條 裝修人違反本辦法規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。

第三十七條 裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十八條 住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處1千元以上5千元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；

（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款。

第三十九條 未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

第四十條 裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

第四十一條 裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

第四十二條 物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違

反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

第四十三條 有關部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。

第四十四條 工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執行。

第四十五條 住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設工程質量管理條例》執行。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條 本辦法自2002年5月1日起施行。

第四篇：物業裝修管理

物業服務企業裝修管理

一、物業裝修管理定義

建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。物業裝飾、裝修管理是物業服務企業通過物業裝修裝飾過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

二、物業裝修管理必要性

（一）物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。為了保障房屋的安全與美觀，需要物業加強監督及管理。

（二）裝修管理是物業服務的重點和難點之一，稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在危險，導致物業風險。另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。

（三）裝修管理是與業主關系處理的磨合期，也是與業主建立感情基礎的重要時期。裝修管理期間，是與業主建立感情的最好契機，可為以后的日常管理打下良好的基礎。

三、物業裝修管理流程

（一）裝修申請管理

《物業管理條例》第五十三條規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。這條規定是物業裝修申請管理的法律依據。

業主在提交裝修申請時應向物業服務企業提供室內裝修平面布臵圖，裝修如需改動房屋外立面及搭建建筑物、構筑物的應出具規劃部門意見，另外，裝修內容如涉及到影響相鄰房屋采光、通風或正常使用的，需提供相鄰左右（上、下）產權人和使用人簽字同意的證明。對于提交了裝修申請并符合相關規定的業主，物業服務企業應讓業主填寫相應表單，并盡到相應的告知義務。告知事項主要有：

1、為確保園區的居住品質，保持物業外立面的統一，物業服務企業應告知的禁止事項。

（1）違法拆改、變動承重結構和建筑主體。（2）違法超過設計標準或規范增加房屋使用荷載。（3）衛生間、廚房間移位、擴大或增設。

（4）改變或破壞房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墻、門窗外側、陽臺、露臺、設備平臺等）安裝、架設、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽篷、雨篷花架、廣告牌、地面衛星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安裝空調機、采暖設備、熱水供應裝臵等。（6）在頂層露臺安裝雨蓬，或在屋頂安裝任何設施、設備。（7）封閉陽臺或改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規格。

（8）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備。

（9）改變房屋用途或使用功能。

（10）對無防水要求的房間內安裝地暖設施時需按照相關技術要求做好防水設施。

（11）在無排污功能的陽臺、露臺安裝、接設洗衣設施或排污設施。

2、為保障廚房、衛生間的正常使用功能，物業服務企業應告知的事項。

（1）廚房煤氣管道、煤氣表請勿擅自更改或移動，如確需變動應請專業公司操作。

（2）廚房間油煙機、熱水器排氣孔和衛生間的通風排氣孔已預留好，切勿隨意拆除、封堵、移動或敲鑿；切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風排氣管道。

（3）不得破壞衛生間、廚房間的防水層，平層衛生間切勿更改下水道位臵，嚴禁抬高地坪，破壞地面防水層及立管防水圈。（4）衛生間、廚房間及空調管道吊頂時請留出檢修孔，以便檢查維修。衛生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修。

（5）裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墻體打孔須向物業服務中心申請，統一位臵，禁止隨意打孔。（7）裝修前，請對衛生間做24小時閉水試驗，并經業主、裝修單位、服務中心三方驗證試驗結果。

3、業主在對餐廳、客廳、臥室進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。

（1）違法拆改、變動主體結構或明顯加大荷載，室內承重墻、柱、樓板均嚴禁拆除、開洞或更改。

（2）隔戶墻兩側任何一戶在裝修時禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修。（3）為確保用電安全，請勿將室內開關箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設應采用護套管，切勿直埋。

（4）各電氣回路所負擔的電器總容量請勿超過此回路的限定容量。如需增大供電容量，請業主先到電力部門辦理擴容手續，經核準后，由專業單位施工并報服務中心備案。

（5）請勿從有線電視接收系統中私自接線，以免影響收視效果。室內可視對講、寬帶網絡終端盒等請勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時注意不要損壞墻體內電線、電話線、對講線、有線閉路電視線和寬帶網絡線暗埋管。

（6）鋪設地板地角塞打洞時，必須有限位裝臵。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。若有不明處，請與物業服務中心聯系。（7）對于開發商已配臵的空調，室外機位不得隨意移位。業主若需增設空調，則空調室外機的安裝位臵須征得服務中心的同意，并在不影響外立面統一、美觀的前提下，進行安裝。對于已配臵空調，請業主提前與服務中心預約安裝時間。

（8）對于開發商已配臵的紅外報警探頭（一樓），在裝修過程中如需改動，務必事先聯系物業服務中心，請專業人員進行確認，在施工過程中嚴禁將探頭檢修盒進行封閉。

（9）地面開槽深不得超過3㎝，寬不得超過5㎝。

4、業主在對陽臺進行裝修時，物業服務企業應告知的事項。（1）陽臺裝修時請注意荷載量，超載易損壞房屋結構，造成不安全隱患。

（2）禁止拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門、窗尺寸或另建門窗。

（3）陽臺鋪設地磚等裝飾材料時，嚴禁破壞、拆改原有擋水線，以免造成今后滲漏等情況。

（4）陽臺晾衣架按服務中心統一要求安裝。

5、其他應告知事項。

（1）嚴禁改變進戶門的開啟方向。

（2）裝修中使用的分隔設施應采用輕質分隔材料。

（3）底層庭院使用時，不得改變其整體風貌，包括花園改造及補種、移植各類型植物；同時，為保證小區的整體品質，不得在庭院內晾曬衣被等。

（4）底層設計有敞開式采光井戶型，裝修戶自行做好對排污泵的維護工作，定期進行檢查，也可委托服務中心進行有償專業保養，從而保證設備的良好運行。（5）嚴格遵守裝修時間：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。雙休日、節假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期間不得進行敲、鑿、刨、鉆等產生噪音的裝修活動。（6）施工人員注意事項。（7）材料進出管理。（8）建筑垃圾清運管理。（9）違約責任。

（二）裝修過程管理

1、房屋安全管理

（1）結構安全：承重、超載（2）水、電安全：防水、通暢性（3）廚、衛設計：擴大、移位、增設（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封陽臺、衛星接收器、晾衣架、管道、雨篷、紗窗、防盜門窗等）

（2）有礙觀瞻物或改變原有立面設計（空調、堆放物、打孔、改變原有色系等）

3、施工人員管理（1）進出園區管理（2）食宿管理（3）車輛管理（4）明火管理（5）物品進出管理

4、施工過程監控（1）施工時間（2）施工進出材料（3）施工規范的監督

（4）公共區域、公共部位的使用（電梯、樓道、門禁等）（5）建筑垃圾清運

（三）裝修違章處理

1、立即匯報：一旦發現違章裝修正在進行時，立即匯報，并通知相關人員及時到現場進行制止

2、全力制止：匯報的同時，立即先進行勸止，以避免擴大影響及損失。待相關人員到后，必須想方設法先制止違章的進一步進行，一旦違章成事實，后期再整改難上加難

3、耐心溝通勸阻：相關負責人立即與業主進行耐心、有效的溝通協調，了解業主違章的初衷及原因，尋求其他解決途徑，緩解業主進一步違章的念頭

4、處理過程及違章情況留取影像資料，規避風險。

5、在違規已成既定事實后，應整合業主質量監督組或業委會、主管部門力量，協助處理。

四、案例分析

（一）裝修申請階段案例分析

【案例】某日，某小區2-1-301業主向物業申請裝修時，提出需裝鍋爐。物業裝修管理人員在裝修手續辦理時未問清安裝位臵就予以了同意。待業主裝修時將鍋爐位臵放在了陽臺，并把排煙管進行了直排，影響到樓上業主的正常生活。

【原因分析】辦理裝修手續時未與業主明確安裝位臵，未在裝修申請表上明確注明，造成業主隨意安裝，形成鄰里糾紛，增加工作難度。【經驗教訓】業主安裝鍋爐等設施時必須告知業主安裝在指定位臵，一般建議放在設備平臺較好，并在裝修申請手續上寫明。同時，后期管理過程中需不斷跟進。

（二）裝修過程管理案例分析

【案例】某小區高層住宅1-1-702業主在裝修過程中，擅自將室內三室兩廳的住宅分隔成四室兩廳，主衛生間隔墻拆除，增設污水管口及下水管，將原污水管口的防水層破壞，與樓下602打通。

【處理經過】物業中心在發現此情況后，立即進行了制止，根據《裝飾裝修管理協議》責令停工，并聯系702業主告知其違章情況，要求其立即停工整改。同時通知樓下業主關于樓上的違章情況（避免樓下業主萬一來房屋時發現此情況）。702業主強調并非打算群租，只是家里人較多，才將房間進行分隔，并對自身的違章行為不以為然。由于人在溫州，這里全權委托朋友裝修，不愿過來處理此事，對于后期的整改不太配合。物業中心當即向當地房管部門進行了匯報，第二天由房管部門、602業主及物業共同到702進行查看。經查看后，由房管部門開具限期整改通知書。602業主提出要求其恢復原樣，并由702出具承諾書，保證室內裝修嚴格按照規范施工，禁止再出現違章裝修或涉及安全隱患的行為。經向702溝通后，702業主缺乏裝修管理安全知識，認為物業故意刁難，情緒激動，繼而向400投訴。后經過1個多月的協調，702業主在房管部門及602業主的雙重壓力下，終于對該衛生間恢復原樣，重做防水。對室內空間房間的分隔恢復原樣，經審批合格后再行分隔，并承諾不作群租，按規范裝修。

【經驗教訓】

1、嚴把裝修申請關，業主辦理裝修手續時需認真審核，加強違章裝修事項的宣傳及提醒。

2、加強裝修期間的巡查，提高敏感度，發現有異 常情況需及時匯報。

3、要學會借助各方面的力量，轉移矛盾，減輕工作難度。

4、注意鄰里關系的處理，盡量不要形成雙方的對立，以免影響日后的鄰里關系。

（三）裝修違章處理案例分析

【案例】某園區一住戶擅自將樓板砸掉5厘米安裝地熱。3個多月后，樓下鄰居發現房頂多處出現裂縫，并且有漏水現象。

【處理經過】因擔心其私刨地面存在安全隱患，在協商無果的情況下將樓上住戶告上法庭，要求其將房屋地面恢復原狀并賠償經濟損失。日前，本市二中院終審宣判此案，樓下鄰居獲賠30萬元?！窘涷灲逃枴浚?/p>

1、嚴格執行裝修期間的安全管理方案和秩序維護隊員的巡查制度，并做好記錄及取證資料；

2、在業主辦理裝修手續時，須以各種形式提前告知業主相關注意事項；

3、發現業主違規裝修時，視現場情況嚴重性，告知政府相關部門以獲得相關支持；

4、發現業主違規裝修或造成他人損失的，需要以書面形式告知業主和裝修公司；

5、及時處理現場所出現的問題及處理協調業主關系，避免事件升級。

第五篇：物業裝修管理

物業裝修管理

周定福主講

一、物業裝修管理的基本概念

二、物業裝修管理的基本內容

三、物業裝修管理中的難點

四、物業裝修管理如何規避責任

五、對裝飾裝修違規現象的處理

一、物業裝修管理的基本概念

（一）什么是物業裝修

即住宅室內裝飾裝修，是指業主或物業使用人為了改善居住、辦公或經營環境，對自有物業或租賃物業范圍內的地面、墻面、頂面、門、窗、給排水、強弱電等進行裝修處理的活動和過程。

二）什么是物業裝修管理

是指物業管理公司依據國家相關法規和條例，受房屋開發商或全體業主委托，對物業管轄范圍內的業主或使用人住宅室內裝修活動實施審查、監督和管理的行為。

（三）物業裝修管理的目的和意義

規范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統一；防止新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用；最終實現物業的保質和增質，延長物業使用壽命。

維護建筑原創設計的元素和風貌，維護城市建筑環境品質。維護小區正常生活、學習、工作秩序，營造小區安定、團結、和諧氛圍。

維護物業管理秩序，保障物業管理服工作的正常開展。

（四）物業裝修管理具有那些特點

具有以下四大特點：

一、階段性強

二、政策性強

三、專業性強

四、目的性強

（五）物業裝修管理的性質

物業裝修管理具有以下性質

一、是管理，而非服務；

二、是施工行為管理，而非工程質量管理；

三、已不是個人行為，也不是企業行為，而是一種社會行為；

四、是預防性管理。

（六）物業裝修的安全管理

一、墨菲定理：（愛德華·墨菲，美國空軍上尉工程師）

（一）只要存在發生事故的原因，事故就一定會發生。

（二）任何事故都是可以避免的。

二、海恩法則：（帕布斯·海恩，德國飛機渦輪發動機的發明者）

任何一次嚴重事故都是有征兆的，每個事故征兆背后，有300次左右的事故苗頭，以及上千個事故隱患。

三、6西格瑪理論：（摩托羅拉公司的比爾·史密斯于1986年提出）

1西格瑪＝690000次失誤／百萬次操作（69％）

2西格瑪＝308000次失誤／百萬次操作（30.8％）

3西格瑪＝66800次失誤／百萬次操作（6.68％）

4西格瑪＝6210次失誤／百萬次操作（0.62％）

5西格瑪＝230次失誤／百萬次操作（0.02％）

6西格瑪＝3.4次失誤／百萬次操作（0.0034％）

二、物業裝修管理的基本內容

（一）裝修申報與方案審核

（二）告知和督導義務

（三）房屋外觀的管理

（四）主體結構的管理

（五）房屋防水施工的管理

（六）房屋配套設施的管理

（七）商業門面裝修管理

（八）物業裝修驗收管理

（一）裝修申報與方案審核

1.裝修申報時應注意的問題

（1）產權人相關證明文件；

（2）非業主需持租賃合同和授權書；

（3）業主委托的裝飾公司，必須提供工商營業執照和資質證書復印件，并加蓋鮮章；

（4）裝飾公司施工負責人，必須出示本人身份證；

（5）業主自己裝應出具裝飾裝修擔保書證明書；

（6）裝飾公司應提供裝修設計圖（平面布置圖、立面圖、水電施工圖）。

2.裝修審核時應注意的問題

（1）詳細審核裝修設計圖紙；

（2）對圖紙中違反規定（特別是私拆濫改）的地方予以圈注的說明；

（3）對有關違規的地方應當面向業主和裝修施工負責人解釋和說明；

（4）對有關特別的事項，應告知業主予以注意，必要時要求業主書面承諾；

（5）裝修施工負責人應在審核后的圖上簽字確認；

（6）應將小區裝修管理的相關規定和辦法以書面形式交與裝修辦理人員，并在裝修申請表上簽收。

（二）告知和督導義務

（1）相關規定及管理辦法；

（2）裝飾公司及施工人員情況；

（3）禁止行為和相關的注意事項；

（4）全員參與、全過程的監督和管理；

（5）裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患；

（6）及時糾正和處理裝修施工中的違規行為；

（7）巡視檢查中發現的問題和隱患，應及時的跟進和處理；

（8）對業主的求助，應親臨施工現場予以幫助和督導；

（9）在專業技術和施工工藝上為業主作一定的支撐和指導。

（三）房屋外觀的管理

1.目的和意義：

（1）物業管理形象；

（2）物業管理品質；

（3）維護建筑原創元素；

（4）建筑是城市文明的重要標致。

建筑外觀的界定：

相對于建筑室內的外露可視部分，包括建筑物采光井立面部分，都是房屋的外觀。亂搭亂建的界定：

凡原設計沒有的，未經規劃許可，后附加的建筑物和構筑物，包括改變原建筑局部的結構形式和附屬設施，都是亂搭亂建行為。

2.禁止行為和注意事項：

（1）不得改動或改變（破壞）外觀的形式和顏色；

（2）不得附加或搭建原計沒有的建筑物和構筑物；

（3）不得隨意在外墻上開孔鑿洞；

（4）戶外設施安裝必須符合小區統一管理規定和要求；

（5）嚴禁封閉生活陽臺。

（四）主體結構的管理

1.目的和意義：

（1）維護結構安全和居住安全；

（2）實現物業的保質和增質；

（3）延長物業使用壽命

2.禁止行為和注意事項：

（1）擅自改變物業使用性質；

（2）擅自改建、重建建筑物；

（3）擅自搭建建筑物、構筑物；

案例一:

這個“空中樓閣”在南岸區青龍路一歐式風格的小區內，32層樓高的尖形屋頂竟搭建起一個近20平米的陽臺。除了驚嘆，被業主戲稱為“重慶最牛陽臺”、“重慶第九奇跡建筑”。在規劃部門的干涉下，08年9月25日被拆除。

案例二:

北部新區金渝大道某小區內，三年多來，200多底層業主陸續掘地3米違規修建地下室，讓樓上業主擔驚受怕。重慶市人大常委會20日正在審議的《重慶市城鄉規劃條例（草案）》專門強調了對地下空間的規劃管理。責令停止建設、限期恢復原狀，并按違法建筑面積處房屋樓面價格100％的罰款處罰。

案例三:

5月22日，北部新區管委會下達通告，要求正在開挖的地下室和搭建地面以上的違法建筑，必須立即停止；在公告發布之日，15日內自行糾正，免于處罰；已建成的，30日內自行拆除，免于處罰；頂風違法，拒不執行的，將進行強拆，并從重處罰。

（4）破壞房屋的主體結構、承重結構和基礎；

（5）嚴禁增加非承重樓面載荷；

（6）嚴禁拆除連接廚房與生活陽臺之間的隔墻和門；

（7）嚴禁拆除連接廚房與飯廳之間的隔墻和門；

（8）嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房；

（9）嚴禁改動房屋結構（建筑主體、承重結構和基礎）

（10）嚴禁鑿打與相鄰戶毗連的共用墻。

案例一:

2009年6月20日晚6時20分，上海青浦區夏陽街道一居民樓發生煤氣爆炸。事故致使8人不同程度受傷，小區36戶居民房屋受損，60多人被遷出。

案例二:

2009年10月22日5 時10分左右，合肥市柏景灣一居民樓發生煤氣爆炸，沖擊波造成周邊部分住戶玻璃破損，除該戶戶主韓某受傷外，無其他人員傷亡。

案例三:

2009年11月20日17時55分，河南省濮陽市清華苑居民小區一樓棟發生煤氣爆炸事故，爆炸致使5 人死亡，同時，造成一至三樓通體坍塌。

案例四:

2011年3月28日，上海浦東新區周浦鎮一居民小區發生煤氣爆炸，所幸無人員傷亡。案例五:

2011年4月11日8時27分。北京市朝陽區和平街一居民樓發生煤氣爆炸，致使4人死亡，1人受傷。

案例六:

2011年4月11日14時08分，新疆烏魯木齊一居民樓房發生煤氣爆炸。致使 9 人受傷，房屋嚴重受損。

案例七:

2011年10月25日凌晨1點多鐘至下13:40，杭州市，建國北路東園街樹園小區15 幢55號103室和德勝路488號202室，12小時內接連發重兩起煤氣爆炸，多人受傷，其中一對夫婦仍未脫離生命危險。

案例八:

2011年11月14日，凌晨7點30分左右，西安市科創路與太白路十字西南角的嘉天國際大廈門面房發生爆炸。至少造成9人死亡，37人受傷。

（五）房屋防水施工的管理

1.目的和意義：

（1）維護業主正常生活秩序；

（2）避免相鄰業主產生矛盾；

（3）避免配套設施設備遭受浸害；

（4）避免給相互業主造成經濟損失。

2.禁止行為和注意事項：

（1）廚房、衛生間未經過閉水試驗嚴禁回填；

（2）防水應做在結構層上；

（3）嚴禁只在回填層上作防水處理；

（4）對原防水層被損壞的部位應按規范的工藝的要求進行修補。

（六）房屋配套設施的管理

1.目的和意義：

（1）保障配套設施設備免遭破壞；

（2）保障配套設施設備的正常運行和使用。

2.禁止行為和注意事項：

（1）嚴禁給水管暗敷在非防水地面；

（2）給水管道未壓力試驗，嚴禁封閉和隱埋；

（3）排水管道未沖水試驗，嚴禁回填隱埋；

（4）室內外落水主立管，嚴禁裝飾包裹處理；

（5）嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內；

（6）嚴禁擅自移動和改變可視電話、紅外線監視器和煤氣報警器位；

（7）嚴禁移動廚房排煙管道預留孔置（高度和方向）；

（8）嚴禁將燃氣熱水器排氣管接入煙道內；

（9）天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹；

（10）嚴禁拆除室內的陽光窗防護欄；

（11）入戶給水管應加設總閥；

（七）商業門面裝修管理

管理重點

一、必須取得消防主管部門的施工許可證；方可進行裝修申請審核登記。

注意事項：

（1）不得擅自改動消防設備設施；

（2）不得封閉和堵塞消防通道；

二、物業功能定位必須符合商業形態要求及環衛部門相關規定。

注意事項：

（一）煙道及油煙排放；

（二）噪聲控制；

（三）排水控制；

三、商鋪門面外觀裝修與設置必須符合市政、工商部門相關規定。

注意事項：

（一）外觀：除已被大眾熟悉的大型連鎖店企業，品牌代理機構、加盟企業外，一般店面外觀裝修及招牌均不得改變原建筑的外立面。

（二）店招：一店一招，一個單位一個招牌，不能亂設，不能加設電子顯示屏。

（三）招牌名稱不能低俗，材質應高檔，制作應精致，且具有藝術性，盡可能與原建筑風格相協調。

具體詳見《重慶市城區招牌標識管理規定（試行）》和《重慶市臨時戶外廣告管理辦法》。

（八）物業裝修驗收管理

1.目的和意義：

（1）保證環境及外觀的整潔和統一；

（2）保證房屋及設施合理和規范的使用；

（3）保證房屋的居住安全，消除施工隱患。

2.驗收中應注意的問題

（1）裝修竣工驗收是施工行為和安全隱患驗收；

（2）裝修施工有無違規行為和安全隱患現象；

（3）裝修內容是否與申報審核內容相一致；

（4）裝修方案變更，其變更是否符合相關規定，是否存在安全隱患；

（5）對共有設施的裝修處理是否滿足物業維護管理要求。

三、物業裝修管理中的難點

（一）開發商售房時的承諾

（二）開發商的關系戶

（三）有社會背景的業主

（四）物業意識淡薄的業主

（五）政策空白

四、物業裝修管理如何規避責任

（一）認真履行告知義務

必須將《房屋裝修禁止行為和注意事項》和《裝修施工管理規定》告知業主和裝修施工人員。

（二）依法依約的管理

必須簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，并依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行管理。

（三）堅守管理職責

必須認真履行管理職責和義務，嚴格做到違規必禁、違規必查、違規必究。

（四）完善相關記錄及檔案管理

裝修申報審核表、巡視檢查記錄表，整改通知書、重五裝修問題跟蹤記錄表、承諾書、竣工驗收表及裝修資料檔案管理。

（五）不得混淆管理范圍

必須清楚物業裝修管理的范圍和性質，必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

（六）不可參與裝修業務的推薦和介紹

不得強制性的向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

（七）不得無原則的干預業主裝修事務

不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業裝修管理無關的活動。

五、對裝飾裝修違規現象的處理

（一）對違反《房屋裝修禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，情節嚴重的責令其立即停止施工。造成嚴重后果的，責令其消除影響、恢復原貌、賠償；

（二）對違反《裝飾裝修管理服務協議》的裝飾裝修企業或個人，應當面給予指正，情節嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的應依約追究其責任；

（三）對限期內不予整改的，物業公司可拒絕施工人員進入小區，或對其進行強制性限制施工。

（四）對有亂搭亂建、私拆濫改行為，不聽勸告的，以影像資料加文字說明，上報轄區規劃部門；

（五）對有破壞房屋基礎、結構、居住安全行為，不聽勸告的，以影像資料加文字說明，上報轄區建管部門；

（六）對有侵占共用部位、改變物業使用性質行為，不聽勸告的，以影像資料加文字說明，上報轄區房管部門；