第一篇：物業(yè)管理員裝修巡查流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)管理員裝修巡查流程及注意事項(xiàng)

一、裝修巡查流程圖

二、裝修巡查注意事項(xiàng)

1、檢查裝修住戶有無辦理《裝修許可證》；

2、檢查裝修人員有無辦理裝修住戶相符合的《臨時(shí)出入證》；

3、檢查室內(nèi)是否按照《房屋裝飾裝修協(xié)議》規(guī)定，配置相應(yīng)的滅火器材；

4、檢查是否將裝修材料、工具、裝修垃圾等物品堆放在公共部位；

5、提醒裝修戶不要開門施工，防止灰塵觸動(dòng)消防報(bào)警器。

6、檢查裝修戶是否有違禁物品（電爐、煤氣罐等）

7、水、電

1）住戶進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)應(yīng)提醒其做衛(wèi)生間防水閉水試驗(yàn)（室內(nèi)閉水3公分，48小時(shí)），確保無滲漏，并通知樓下住戶前來共同檢驗(yàn)；

2）檢查室內(nèi)水管走向，查看有無破壞原有防水層，若破壞應(yīng)及時(shí)聯(lián)系業(yè)主，告知利害關(guān)系，要求其將防水破壞部位重新處理，并重新做閉水試驗(yàn)；管道鋪設(shè)完畢后建議住戶對(duì)管道進(jìn)行壓力試驗(yàn)，確保接口無滲漏。同時(shí)要求水電工繪制水電走向圖。

3）檢查業(yè)主是否將無排水設(shè)施房間改為經(jīng)常用水房間。

4）檢查室內(nèi)多媒體信息箱中原有線路是否齊全，若有缺失應(yīng)通知業(yè)主及時(shí)與工程管理中心聯(lián)系；

5）檢查水電工在移動(dòng)原有插座位置刻墻槽時(shí)有無將墻體中原預(yù)留橫筋切斷；

6）室內(nèi)強(qiáng)電線路均為2.5平方，應(yīng)提醒業(yè)主能否承受得了所空調(diào)的負(fù)荷，若不能承受，應(yīng)在地面處理前適當(dāng)更換線路。

8、泥瓦工

1）檢查是否破壞和更改下水管道。

2）檢查排水立管有無檢查口，若有應(yīng)提醒裝修人員做好標(biāo)記，并建議業(yè)主做活動(dòng)瓷磚，以便日后檢修。

3）檢查是否違規(guī)拆除承重墻體；業(yè)主拆除非承重墻體時(shí)應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，拆除的建筑垃圾讓其袋裝運(yùn)至樓下垃圾池中。

4）檢查住戶是否改動(dòng)原有衛(wèi)生間排煙口位置，若有改動(dòng)應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督予以指導(dǎo)（原有衛(wèi)生間排煙口可以垂直向上移動(dòng)至窗戶上沿與頂中間）；廚房安裝煤氣熱水器的住戶，社區(qū)事務(wù)助理應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)指定熱水器強(qiáng)排口位置。

5）提醒住戶廚房墻磚貼好時(shí)可以申請(qǐng)安裝煤氣表；

6）查看裝修申請(qǐng)表中有無申請(qǐng)改動(dòng)廚房排煙口位置的，如有應(yīng)提醒業(yè)主和裝修人員應(yīng)用切割機(jī)小心切割，防止碎片掉入煙道中，切割好后將原有止回閥裝好并做好封閉工作，防止日后室內(nèi)返煙。

9、油漆

1）裝修人員粉刷油漆時(shí)嚴(yán)禁吸煙，應(yīng)責(zé)令裝修人員一定要關(guān)門施工，；

2）提醒裝修人員不要將油漆廢料倒入下水管道中。

3）油漆處理完畢后，提醒業(yè)主可以安裝對(duì)講系統(tǒng)。

10、木工

1）廚房、衛(wèi)生間木工吊頂時(shí)要求住戶掉活動(dòng)頂（可拆卸）；

2）提醒業(yè)主若地面做復(fù)合地板，到工程管理中心申請(qǐng)，開發(fā)公司免費(fèi)鋪地坪；若地面鋪設(shè)實(shí)木地板，提醒業(yè)主和裝修人員龍骨打卡深度不得超過3.5公分，一是防止將樓板打穿，二是防止將樓板中預(yù)埋的線管打穿。

3）在地面鋪設(shè)地板前應(yīng)提醒住戶提前申請(qǐng)水暖管道二次壓力試驗(yàn)。

11、安裝防盜網(wǎng)，大陽臺(tái)可以在室外安裝款式樣式與一樓相同的不銹鋼防護(hù)網(wǎng)，其他窗戶只能安裝在室內(nèi)或在室外安裝隱形防護(hù)網(wǎng)和夾層防護(hù)網(wǎng)。

12、安裝晾衣架，所有住戶均不得在室內(nèi)安裝可伸出室外的晾衣架。

13、頂層屋頂花園裝修

1）查看頂層住戶是否將原來在屋頂花園內(nèi)煙道拆除

2）地面需要做裝飾的應(yīng)提醒再次做好防水工作，原有地面不可以拆除。3）安裝太陽能時(shí)社區(qū)事務(wù)助理應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)指定位置，包括保溫管的走向。

14、空調(diào)安裝，住戶安裝空調(diào)時(shí)應(yīng)盡可能的到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)與監(jiān)督，要求其一定要將空調(diào)外機(jī)安裝在相應(yīng)的空調(diào)機(jī)位中。

15、小區(qū)內(nèi)已接入有線電視，所有住戶均不得安裝衛(wèi)星電視。

第二篇：業(yè)主裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡查注意事項(xiàng)

業(yè)主裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡查注意事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)人員在巡查施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意以下事項(xiàng)（有20項(xiàng)）1.有無裝修許可證，施工人員出入證盤查； 2.施工進(jìn)度（土建、水電布、木工、油漆、水電）巡查服務(wù)記錄； 3.是否安規(guī)定時(shí)間進(jìn)行噪音施工裝修； 4.是否包封陽臺(tái)，安裝防盜網(wǎng)，； 5.裝修垃圾是否占用公共部位； 6.是否改動(dòng)公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道； 7.是否改變室內(nèi)使用功能； 8.是否破壞外觀； 9.空調(diào)是否安裝于指定位置； 10.供水表前是否改動(dòng)； 11.是否改動(dòng)排污水管、封閉污水管、雨水管； 12.是否增加線路負(fù)荷； 13.廚衛(wèi)是否加做防水層； 14.是否堵塞地漏和排水管道； 15.是否擅自進(jìn)行動(dòng)火作業(yè) 16.是否隨意拆改智能化系統(tǒng)（通訊、網(wǎng)絡(luò)、安防）17.噴涂油漆、涂料時(shí)是否有采取粉塵控制措施； 18.油漆殘?jiān)欠裼衼y傾倒于排污管內(nèi)現(xiàn)象；19.陽臺(tái)是否加裝用水設(shè)施，如有加裝是否做好防水處理；20.消防安全事項(xiàng)：動(dòng)火期間是否配備滅火設(shè)施和準(zhǔn)備消防預(yù)案。

以上20項(xiàng)是物業(yè)人員在裝修管理期間，在施工現(xiàn)場(chǎng)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍和注意事項(xiàng)。

第三篇：物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

一、如何理解交房

二、物業(yè)交房流程

三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

四、案例分析

2物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng) 如何理解交房

1、“交收樓”的概念

指房產(chǎn)開發(fā)商通過選定的物業(yè)管理公司將已具備入住條件的房屋交 付業(yè)主使用的過程。從小業(yè)主的角度就是“收樓”。所以俗稱“交收樓”

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

2、交收樓的構(gòu)成 由一個(gè)核心和三個(gè)重點(diǎn)構(gòu)成

核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通 三個(gè)重點(diǎn)：1.交樓許可證 2.物業(yè)接管驗(yàn)收及前期整改 3.前期培訓(xùn)

3、把握好三個(gè)重點(diǎn)物業(yè)管理處在交樓活動(dòng)前，打下堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)，在充分準(zhǔn)備的前提下展開對(duì)交收樓的活動(dòng)。

4物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)

物業(yè)交房流程

1、費(fèi)用、資料的收集和資料發(fā)放

費(fèi)用 開發(fā)商： 房款尾款、分時(shí)電表費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)等。物業(yè)管理公司：維修基金、首期物業(yè)管理費(fèi)（起始日期）。（起始日期）資料的收集 收樓通知書、業(yè)主或代理人身份證明、售房合同及收據(jù)等資料。資料的發(fā)放 收房前： 收房前：《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《空氣檢測(cè)合格證書 》、《質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)合格證書》。收房后： 收房后：《臨時(shí)管理公約》、《業(yè)戶使用手冊(cè)》、《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》、《搬遷及電梯使 用說明書》、《服務(wù)指南》、《治安管理規(guī)定》、《停車場(chǎng)/庫管理規(guī)定》及《防火、治安責(zé)任書》等。

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng) 物業(yè)交房流程

2、相關(guān)物品的發(fā)放 單元門鑰匙、信箱鑰匙及小禮品等。

3、驗(yàn)房

在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員和發(fā)展商銷售 人員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 ：

1、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清點(diǎn)單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對(duì)單 元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認(rèn)。物業(yè)工程人 員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。

2、如業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回 答的即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場(chǎng)解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場(chǎng)回復(fù)業(yè) 主整改工作時(shí)間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。

3、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時(shí)報(bào)告整改結(jié)果。

4、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。

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4、交收樓整改

業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在缺陷需要進(jìn)行整改時(shí)，由物業(yè)工程人員將業(yè)主提出的問 題填寫在《物業(yè)（單元）接手記錄表》或《驗(yàn)房整改單》上，有業(yè)主簽字確認(rèn)后復(fù) 印（業(yè)主、物業(yè)及開發(fā)商），有開發(fā)商負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)各施工單位進(jìn)行整改。整改單原件 需存檔。同時(shí)業(yè)主可將需整改單元進(jìn)戶門鑰匙托管于物業(yè)管理公司，在整改工作完 成并通過業(yè)主復(fù)驗(yàn)確認(rèn)后，由業(yè)主取回托管鑰匙。

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng) 物業(yè)交房注意事項(xiàng)

一、交房前 交房前

1、交房的預(yù)演。

2、與客戶預(yù)約的時(shí)間安排。（便于資料的準(zhǔn)備、所交付房屋的全面了解）

二、交房過程中

1、物業(yè)交房參與人員的儀容儀表和禮貌禮節(jié)。

2、物業(yè)交房人員的工作專業(yè)程度。

3、對(duì)需要交付單元的了解程度。

4、交房是樓盤開發(fā)商與物業(yè)管理公司搭臺(tái)“唱戲”將單元交付業(yè)主的過程，雙方唱 戲的配合程度將直接影響單元是否能順利交付。

5、交房是物業(yè)管理公司各部門的重要工作，需要全體部門共同、積極參與。（保安、保潔、工程等各方。）

三、交房后

1、整改的及時(shí)跟進(jìn)及與業(yè)主的及時(shí)溝通。

2、遺留問題及時(shí)與開發(fā)商溝通。（與開發(fā)商的溝通是完成收房工作的關(guān)鍵）（與開發(fā)商的溝通是完成收房工作的關(guān)鍵）

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng) 物業(yè)交房注意事項(xiàng)

常見問題的處理辦法及注意事項(xiàng) 1.因房屋質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕收樓并提出賠償要求的處理 需知房屋在交付使用時(shí)會(huì)存有一些不影響使用功能的質(zhì)量問題，故交樓時(shí)業(yè)主會(huì)收到新建住宅質(zhì)量保證書，跟進(jìn)國家和本市的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，由發(fā)展商提供相應(yīng)的維保期限，業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題如果確實(shí)較為 嚴(yán)重，已影響到正常使用該單元，需即時(shí)與發(fā)展商協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的有關(guān)合理要求。一般來說，對(duì)于一些 小的質(zhì)量問題，物業(yè)接待人員必須告知拒絕收樓的業(yè)主，管理公司是根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)合法地履行交樓程序，對(duì)于房屋存在的質(zhì)量問題，管理公司將馬上跟進(jìn)相關(guān)施工單位予以維修整改，在承諾時(shí)間段里完成維修工 作。

2.因房屋實(shí)際情況與簽約時(shí)存有差異引發(fā)糾紛的處理。

發(fā)生此類情況，管理公司需立即與發(fā)展商相關(guān)負(fù)責(zé)人通報(bào)，力求相關(guān)人員即時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主進(jìn)行有效溝通，并在查核合同約定后，進(jìn)一步給予業(yè)主明確的回復(fù)，如系業(yè)主誤解，需耐心予以說明，將相關(guān)證明資料出示 給業(yè)主查閱，如確系發(fā)展商問題，最好盡快在第一時(shí)間給予解決處理，以免引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

3、維修整改跟進(jìn)不及時(shí)所引發(fā)的業(yè)主投訴處理。

一般來說，在集中交房初期，維修整改的工作量非常大，極有可能出現(xiàn)維修工作一時(shí)跟不上的現(xiàn)象。對(duì)此，物業(yè)管理公司必須做好與發(fā)展商和相關(guān)施工單位的協(xié)調(diào)配合工作，最為有效的辦法是定期進(jìn)行各方聯(lián)席會(huì) 議，集中力量解決主要矛盾，合理有序地安排其他維修工作，以避免業(yè)主的大量投訴。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的投訴，一定要積極認(rèn)真地對(duì)待，盡可能在接待當(dāng)日有一個(gè)處理跟進(jìn)的結(jié)果，實(shí)在無法做到的，也需要將協(xié)調(diào)的結(jié) 果告知業(yè)主，以求得業(yè)主的諒解。

物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng) 案例分析

小沈在第一次交樓的時(shí)候就遇上了大麻煩，小沈在第一次交樓的時(shí)候就遇上了大麻煩，過程：

1、業(yè)主是vip，并且是個(gè)刁蠻、固執(zhí)、目空一切的有錢人婦人。

2、業(yè)主帶著律師前來收房。

3、因有律師在場(chǎng)業(yè)主要求交樓活動(dòng)必須以倒流程操作。

4、業(yè)主意見很多，到處亂跑。在臥室內(nèi)業(yè)主指著一面墻說有色差要求重刷。

5、在開發(fā)商工程師到場(chǎng)察看后，堅(jiān)持認(rèn)為顏色均勻無問題。

6、業(yè)主堅(jiān)持要重刷。

7、小沈覺得業(yè)主不好得罪，但是的確有點(diǎn)不講理。所以采取了中立的方式處理此事

8、最后開發(fā)商同意重刷。

結(jié)果：此套單元交房花了近2小時(shí)，且小沈被業(yè)主評(píng)價(jià)低。

問題： 1.是否能簡單敘述一下倒流程的操作？ 2.小沈的第一次交樓，哪些地方有問題? 3.為什么小沈被業(yè)主評(píng)價(jià)極低？ 4.你是小沈的話你會(huì)怎么做？

謝謝各位同仁！

第四篇：物業(yè)管理員巡查范圍

御點(diǎn)江山物業(yè)管理員巡查范圍

1、治安隱患的巡查,如遇突發(fā)事件第一時(shí)間聯(lián)系秩序維護(hù)部或前臺(tái)；

2、公共設(shè)施設(shè)備安全，完好狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知工程部或前臺(tái)；

3、清潔衛(wèi)生狀況的巡查；

4、園林綠化維護(hù)狀況的巡查；

5、裝修違章的巡查；

6、消防違章的巡查；

7、利用巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通；

8、樓宇巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等。

9、“看”：通過觀察發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問題；

10、“聽”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障；

11、“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況；

12、“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。

13、房屋建筑主體巡查的工作要領(lǐng)

a)巡查樓梯間通道各項(xiàng)情況是否良好。

b)巡查逃生天臺(tái)各項(xiàng)情況是否良好。

c)巡查電梯綜合情況是否良好。

d)巡查大堂、門廳、走廊綜合情況是否良好。

e)巡查中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)，應(yīng)立即告知秩序維護(hù)部或工程部進(jìn)行檢查；

14、公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)

a)巡查水、電、氣、通訊設(shè)施是否有異常情況。

15、巡查公共文體設(shè)施及園林綠化：

a）檢查雕塑小品及文體設(shè)施是否完好，是否有安全隱患；

b）檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霜病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢(shì)是否良好。

16、巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地：

a）檢查是否有違章占用現(xiàn)象；

b）檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好；

c）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；

d）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

17、巡查周邊環(huán)境

a)檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象；

b)檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象；

c)檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽等現(xiàn)象；

d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

18、巡查違章裝修：詳見《裝修管理作業(yè)規(guī)程》；

19、巡查空置房：詳見《空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

20、對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)

21、管理員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問題時(shí)，如本人有能力進(jìn)行規(guī)勸、阻止處理的，應(yīng)予以立即解決；并每天將所發(fā)現(xiàn)問題記錄在《園區(qū)巡檢記錄表》中，巡查回來后報(bào)告部門主管解決；

第五篇：裝修管理培訓(xùn)之物業(yè)管理員

裝修管理培訓(xùn)資料

一、裝修管理的意義

隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)駐，物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來，如果說業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道，那么裝修管理將是業(yè)主逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認(rèn)識(shí)、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時(shí)也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時(shí)機(jī)。

在業(yè)主裝修的過程中，將會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗(yàn)我們工作能力的時(shí)候。

為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識(shí)。例如：房屋建筑知識(shí)、水電知識(shí)、建材知識(shí)、弱電知識(shí)、裝修常識(shí)等等。豐富的知識(shí)帶給業(yè)主的將不只是對(duì)物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。

二、裝修管理的流程

業(yè)主在整個(gè)裝修過程中按照時(shí)間先后大致可分為三個(gè)階段：裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗(yàn)收等階段。下面就每個(gè)裝修階段的不同特點(diǎn)加以分析。

1、裝修手續(xù)辦理

每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同，一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：、填寫《裝修申請(qǐng)表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達(dá)《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。

在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi)門窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路（可視對(duì)講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺(tái)用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對(duì)不可改變的，同時(shí)夸大改動(dòng)后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識(shí)。

2、裝修施工過程

業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進(jìn)場(chǎng)裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序

可能先后進(jìn)行，也可能交叉進(jìn)行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況靈活掌握。

業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能處理的及時(shí)上報(bào)，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認(rèn)。同時(shí)盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程，包括業(yè)主的水電改動(dòng)情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會(huì)給我們的工作帶來極大的便利，同時(shí)也會(huì)讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。

3、裝修驗(yàn)收

當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗(yàn)收需求時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對(duì)業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗(yàn)收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題，一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。

通過對(duì)業(yè)主裝修工程的驗(yàn)收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲模M(jìn)一步增進(jìn)感情，同時(shí)可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對(duì)施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗(yàn)。

三、裝修施工過程的管理

前面講過，一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測(cè)量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進(jìn)場(chǎng)→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動(dòng)→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個(gè)流程并不是一成不變的，有時(shí)相關(guān)工作可能同時(shí)交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時(shí)間，長一點(diǎn)的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時(shí)間最長，強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定，墻壁處理一般在10天左右。

分解業(yè)主的裝修流程和大致時(shí)間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時(shí)間段，以便我們?cè)谙鄳?yīng)的階段和時(shí)間段加大巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。

四、裝修巡檢

1、裝修前的準(zhǔn)備工作

當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請(qǐng)您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做，我們可以告訴業(yè)主，如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染，我們將嚴(yán)加管理，相信他會(huì)做的。

2、材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)的管理

在業(yè)主材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場(chǎng)，一定要問清楚：具體房號(hào)、材料用途，及時(shí)和業(yè)主溝通，了解材料的真實(shí)用途，對(duì)于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

往往這些材料的進(jìn)場(chǎng)預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺(tái)上搭建構(gòu)筑物。因?yàn)榉块g的地板的承受重量是進(jìn)過嚴(yán)格計(jì)算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會(huì)給整個(gè)房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺(tái)搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴(yán)加制止。

3、水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始，同時(shí)也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。

大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對(duì)來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個(gè)小時(shí)以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個(gè)壓力下變動(dòng)為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時(shí)，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時(shí)開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負(fù)責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時(shí)建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會(huì)頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因?yàn)殚L時(shí)間的踩壓會(huì)造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。

強(qiáng)電線路的改動(dòng)，要注意電線的質(zhì)量和型號(hào)，對(duì)有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動(dòng)時(shí)最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。

弱電線路的改動(dòng)一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對(duì)講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動(dòng)，而且是收費(fèi)服務(wù)，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價(jià)賠償?shù)摹?/p>

4、結(jié)構(gòu)改造

小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)認(rèn)可該戶型，因此沒有必要進(jìn)行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會(huì)影響到整座樓的安全。

如果業(yè)主改動(dòng)結(jié)構(gòu)，將會(huì)產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時(shí)查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)后問明情況再行處理。

5、地板、瓷片鋪設(shè)

業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時(shí)，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因?yàn)槌诵l(wèi)生間，其他房間都沒有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對(duì)大一些，以利于及時(shí)排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

6、下水管道、煙道的施工

廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時(shí)，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時(shí)將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)該注意。

廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計(jì)的，不能做任何改動(dòng)，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會(huì)在接受他的報(bào)修。如果業(yè)主已經(jīng)改動(dòng)，當(dāng)發(fā)生串煙時(shí)，可以購買止逆閥安裝上。

廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭?dòng)，否則燃?xì)夤緦⒉粫?huì)通氣，同時(shí)也會(huì)存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重。

7、木工施工

相對(duì)來講，對(duì)于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進(jìn)度，注

意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。

8、油漆施工

業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對(duì)比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時(shí)一定要關(guān)閉進(jìn)戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時(shí)關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。

9、裝修工程的收尾及驗(yàn)收

所謂裝修驗(yàn)收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對(duì)于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細(xì)搬家之日，到時(shí)上門恭喜，將會(huì)達(dá)到意想不到的效果。

經(jīng)過2個(gè)月左右的緊張施工，業(yè)主可以松一口氣了，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時(shí)需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問

題、室內(nèi)有害氣體檢測(cè)、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個(gè)月以后再入住。

可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法。活性炭對(duì)對(duì)苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細(xì)菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會(huì)對(duì)花粉過敏，要小心。

10、裝修巡檢的重點(diǎn)

了解了業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場(chǎng)和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對(duì)于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

五、違規(guī)裝修的管理

雖然物業(yè)管理人員掌握了業(yè)主裝修的流程，加強(qiáng)了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規(guī)裝修的出現(xiàn)，同時(shí)還有些業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力溝通，盡量減少重大違規(guī)裝修的出現(xiàn)。

1、結(jié)構(gòu)改動(dòng)

這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)決制止這一類違規(guī)裝修，必要時(shí)可以采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理。

2、改變房屋用途

這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺(tái)改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍?duì)這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會(huì)對(duì)其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。

3、線路改動(dòng)以及房屋外觀改變

這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動(dòng)主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對(duì)講移位，改變進(jìn)戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。

4、破壞環(huán)境衛(wèi)生

這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅處理一起，必要時(shí)可以要求相關(guān)人員離開小區(qū)，但一定要及時(shí)聯(lián)系施工負(fù)責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會(huì)。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡力阻止違規(guī)裝修的出現(xiàn)，但我們不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，沒有執(zhí)法權(quán)，相信隨著《物權(quán)法》的頒布執(zhí)行，每個(gè)業(yè)主都有維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，我們可以借助相鄰業(yè)主的力量，共同維護(hù)物業(yè)的完好。