第一篇：降低土地增值稅稅負的兩種方法及案例解析（推薦）

降低土地增值稅稅負的兩種方法及案例解析

土地增值稅稅率較高，對房地產開發企業的利潤有較大的影響，相關的納稅籌劃就顯得尤為必要。下面介紹兩種籌劃方法，并舉實例加以分析。

一、轉換房產形式進行納稅籌劃

1、按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對于納稅人既建立普通標準住房又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能確定核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用這一規定。因此，要根據建房方式分別核算，以便享受稅收優惠。

例1：某房地產公司轉讓普通標準住宅所取得的收入為900萬元，其扣除項目金額為800萬元，轉讓豪華別墅所取得的收入為1500萬元，其扣除項目金額為1000萬元。

①合并核算增值額

增值額為900-800+l500-1000=600（萬元）

增值額與扣除項目金額之比為600÷（800+l000）=33.33%土地增值稅稅額=600×30%=180（萬元）

②分別核算增值額

普通標準住宅增值額=900-800=100萬元

普通標準住宅增值額與扣除項目金額之比=100÷800=12.5%<20%，可免征土地增值稅。

豪華別墅增值額1500-1000=500（萬元）

豪華別墅增值額與扣除項目金額之比500÷1000=50%

土地增值稅稅額500×30%=150（萬元）

兩種方式進行比較，第二種方式比第一種方式少交30萬元的土地增值稅。

2、先分立后被兼并

根據稅法規定，房地產開發企業因分立發生的房地產轉移，不屬于土地增值稅的有償轉讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]048號）規定：“在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”綜合運用上述稅收政策，可以進行下列方式的土地增稅籌劃。

例2：乙房地產開發公司為甲公司開發2萬平方米辦公大廈。

方案一

乙房地產開發公司開發辦公大廈，建成后轉讓給甲公司，轉讓增值額為2300萬元，增值率為35%，轉讓應繳納土地增值稅690萬元（2300×30%）。

方案二

乙房地產公司建成辦公大廈后，進行企業分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈，根據稅法規定，乙房地產開發企業通過企業分立轉移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅，分立結束后，甲公司兼并丙公司，根據現行稅法，被兼并企業丙公司將辦公大廈轉讓到兼并企業甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產公司企業分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增稅。

顯然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地產公司可節省土地增值稅690萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。

二、適當加大建造成本法進行籌劃

房地產企業為了提高產品的競爭能力，在市場可以接受的范圍內，采取適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環境，提高裝修檔次等手段，增加房屋賣點，提高開發產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，這樣就拉動了增值率的降低，少交或免交土地增值稅。

例3：甲房地產開發公司正在開發麗景小區，為此項目支付土地出讓金1500萬元，開發成本3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積30000平方米。現在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價3200元，銷售收入總額為9600萬元，營業稅稅率5%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%，計算應繳納多少土地增值稅？并請幫助進行納稅籌劃。

方案一

銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）

扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378（萬元）

增值額＝9600－6378＝3222（萬元）

增值率＝3222÷6378＝50.52%適用稅率40%，速算扣除率為5%；應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9（萬元）

方案二

改賣毛坯房為賣裝修房，對房屋進行裝修，預計裝修費用1200萬元，裝修之后，每平方米售價為3700元，銷售收入總額11100萬元，無其他變動因素。

不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬元）

扣除項目金額＝5700×130%＋11100×5.5%＝7410＋610.5＝8220.5（萬元）

增值額＝11100－8220.5＝3079.5（萬元）

增值率＝3079.5÷8221.5＝38.40%適用稅率30%，速算扣除率為0；應交土地增值稅＝3079.5×30%－0＝923.85（萬元）

方案2與方案1的差額＝969.9－923.85＝46.05（萬元）

可見，提高房產售價，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，如果是普通標準住宅，可以免交土地增值稅；如果是非普通標準住宅，可以降低增值額、降低增值率，使得土地增值稅適用于較低稅率，少交土地增值稅。

第二篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個涉稅疑難問題處理技巧

為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據土地增值稅清算審核有關政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數據情況請忽略。案例一

北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目辦理土地增值稅清算手續。在公司提交的“東園小區”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

6、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元? 具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發間接費:19,300,600元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)分攤扣除金額計算過程為：

1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產開發費用

該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。(五)房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000(地價）+394，880，000（開發成本）+75，744，000（開發費用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。

(一)普通標準住宅計算過程

1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。(二)其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應補繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務機關審核情況(一)對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。

同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元 經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。

2、房地產開發成本的金額為:386,880,000元。

(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。

(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。

其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設施費用的審核 經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。

3、房地產開發費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。

5、重新計算房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應納稅款計算

1、普通標準住宅計算過程

經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應補繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區項目審核后有關的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基于此規定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅應稅行為，應該征收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該繳納土地增值稅處理。

2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，的土地增值稅處理

根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。

3、未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅??。二是只有轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行“轉讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。

5、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？

房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。

6、房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？ 房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1-受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

7、房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定

根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

9、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。

10、單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理

根據國家稅務總局關于印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。”。

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。

12、房地產開發企業按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？

房地產開發企業房地產開發項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據，可經審核確認后作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產開發公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據，則不能作為取得土地使用權支付的金額。

13、對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。

14、房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。

根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，并且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：“房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。”

15、房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：“房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。”

如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》(蘇地稅發[2007]75號)規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

16、房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，并按土地增值稅政策規定扣除。

17、房地產開發企業所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。房地產開發企業將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。

18、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。

19、納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？

房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。20、房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。

21、納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？ 《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記‘營業外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。

23、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。

江蘇省地方稅務局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（蘇地稅發〔2009〕72號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發改委或規劃部門批準的分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據以上規定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

24、已核定項目如何適用核定征收率？

已核定征收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定征收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。

25、房地產開發項目分期開發，前期項目已核定征收，后期項目如何進行清算？

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應該核定征收。

25、房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？

房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。

26、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？ 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項批準機關對經濟適用房立項的批準文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃； 6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

7）主管地稅機關要求提供的其他資料。

28、銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？

房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積并入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。

29、房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理 據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質后，以該土地進行房地產開發，今后如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。30、企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規定：細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。

31、國有劃撥地對外有償轉讓時補交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？ 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額； 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。因此，轉讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。

32、投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？

《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”?請問：上述對投資、聯營企業將上述接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？是投資者還是接受投資的企業？

基于此規定，投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人為投資聯營企業，而投資、聯營企業應是接受投資企業，而且相應不動產投入時，所有權已歸屬于接受投資企業，再轉讓的主體只能是接受投資企業而不是投資者。

33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除項目呢？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。”傭金是支付給中介機構而不是支付給土地出讓方或轉讓方的，因此，傭金不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。

第二款規定：“開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”因此，工程部門發生的辦公費-——差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

34、受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？

根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為： ?(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

因此，受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金不能作為轉讓人應繳納的土地增值稅的扣除項目。?

35、某公司向另一房地產公司購買了一塊位于城市市區的土地，擬開發為商業地產，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發成本，同時因項目進行招商發生了部分費用直接計入了管理費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓，請問：該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，根據相關規定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環節的稅費。那么該公司已發生的開發成本（規劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養護支出）及相關費用如何扣除？ 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）文件第六條二款規定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。”

因此該公司將生地變為熟地的開發過程中，對開發成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如該公司實質上屬于未進行開發即轉讓的，則根據第六條一款規定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

36、現有一家房地產公司開發沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現為提高沿街商鋪的商業價值，房地產公司與購房客戶達成協議，由房地產公司代為沿街商鋪統一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？ ? 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此，房地產公司銷售房屋建筑物所收取的有關經濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發成本一部分，可以按規定加計扣除，即裝飾成本4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。?

37、房地產開發企業將開發產品用于抵償債務后，清算土地增值稅時應如何確認收入？ ? 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1、按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定。

2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。?

38、A公司是一家國有房地產開發企業，股東將一塊部分開發的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進A公司時按評估值作價5億元，增值部分當時已按規定繳納土地增值稅。A公司將該開發后進行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？ ? 根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定：“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，A公司應按評估值5億元作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。

39、房地產開發企業清算時補繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。? 40、個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權行為，按照規定應繳納土地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉讓原房地產的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時的收入如何確認？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）

42、房地產開發企業未支付的質量保證金，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

43、房地產開發費用在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

44、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？ 房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

45、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

47、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。0

第三篇：土地增值稅案例籌劃分析

房地產開發企業對土地增值稅進行籌劃是常態。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。本文從一則房地產開發企業的土地增值稅清算案例入手，對房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃進行分析，指出其稅務稽查風險點供大家參考。

一、案例

（一）基本案情

A項目由A房地產開發企業全資開發。該項目坐落于H區的新興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月竣工，B集團同時為A 房地產開發企業控股股東，出資比例70%。

A項目只開發普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。A房地產開發企業提交的稅務師事務所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡，已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據稅務師事務所出具的鑒證報告，A項目轉讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。

A項目已預繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。

（二）稅務機關的質疑

1、實際稅負的爭議問題。A房地產開發企業申報的土地增值稅實際稅負為零，剔除房地產開發企業按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計扣除20%，計算出A項目開發經營的利潤率僅為13%左右，這與行業正常利潤率不符。

2、銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細核對后發現，根據鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。

3、成本比率的爭議。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標準。

（三）稅務機關的清算審核

地稅局相關人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：

1、清算單位的審核

在基本情況的審核中，稅務人員發現該項目擁有兩個《建設用地規劃許可證》，按照當地地稅局的公告，“房地產開發以規劃主管部門審批的用地規劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。

通過進一步分析，獨立辦理《建設用地規劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調減應退土地增值稅約300萬元。

2、銷售收入的審核

經稅務人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據第三方資產評估機構出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。

二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷售給了A房地產開發企業的控股股東B集團。A房地產企業提供了第三方資產評估機構出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據稅務機關掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設規模相近的營業用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。

3、扣除項目的審核

為了進行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務人員確認以下幾方面存在問題：

一是土地成本確認存疑。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于A項目基礎設施建設和拆遷。

二是前期工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄。“其他”中196萬余元未提供發票明細表。

三是建筑安裝工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄。四是喬木結算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應加計扣除。

4、成本分攤的審核

車庫未計容，不應分攤“取得土地使用權所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。

九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區環境、不應分攤園林費用。

（四）稅務機關處理

最終，稅務機關只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調整，調減應退增值稅369萬元。

二、房地產開發企業土地增值稅籌劃稅務風險及應對

（一）A房地產企業籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產企業至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業固化土地成本；二是合理定價，即通過關聯交易使項目達到清算條件，并將轉讓收入保持在可控范圍內；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發項目實施統一核算。

（二）A房地產企業籌劃方案的稅務風險

1、土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結合B集團是A房地產企業的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產企業與B集團系獨立法人，B集團將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領域沒有定論，存在稅務風險。

2、A項目中部分交易是發生在關聯企業之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構對被交易的非住宅進行了資產評估，但是評估價是否合理、稅務機關會否對評估價進行調整、如何調整。

3、對于四項費用稅務機關認為與定額標準差異大，結合《房地產開發企業土地增值稅清理管理有關問題的通知》，稅務機關至少還要證明A房地產企業提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規定。假設稅務機關認定A房地產企業提供的憑證不實，那么A房地產企業還可能面臨稅務稽查的風險。

（三）A房地產企業稅務風險應對

1、針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產企業，且A企業與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產企業角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。

2、針對關聯交易估價問題：由于涉案關聯交易的房產均為商業性房產，而商業性房產的價值通常體現在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產品性質的。雖然稅務機關指出該評估價低于市場價，但是在商業性房地產價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。

3、針對四項費用的問題：A房地產企業四項費用算下來比定額標準高不少，但是由于稅法相關規定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細明確的標準，經過A房地產企業的據理力爭，稅務機關只對缺少發票的部分費用予以調整不許扣除。

三、房地產開發企業土地增值稅稽查風險點

（一）稅收優惠政策適用是否合法

房地產開發企業適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（3）因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發生產權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優惠政策的規定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規劃部門的公告、如果政府采取與企業簽訂回購協議的方式收回土地是否可以適用該優惠政策，都存在爭議。

（二）銷售收入是否有少計的情況

銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確

計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房地產開發費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據、成本分攤是否合法等。

第四篇：六種分析方法幫助公司降低增值稅

六種分析方法幫助公司降低增值稅

對增值稅一般納稅人進行納稅評估，稅負率是重要的評價指標，稅務機關和納稅人都需要分析企業的稅負率是否合理。實行金稅工程以后，稅務機關獲取行業平均數據比較容易，但如何把握不同企業之間的個體差異難度比較大。近日，中國財務總監網的財稅專家在培訓會上揭秘了幫助企業降低增值稅的六大方法。專家指出，分析企業稅負率的合理性必須從企業的經營特征入手，生產相同產品的企業，由于生產經營方式不同，稅負率會有比較大的差異。具體分析可以從以下幾點著手：

分析企業的價值鏈

制造企業的價值鏈通過包括了研發設計、采購、生產制造、銷售、運輸、售后服務、行政人力資源等部分。對于一個獨立的企業，往往內部囊括了以上價值鏈的全部，各個部分產生的增加值在同一家公司匯集，企業稅負比較高。對于集團公司，內部價值鏈各個部分可能是分開的，因此，每家企業的增值稅稅負比較低。

案例分析——如果某企業生產一種產品，最終銷售價為1000元，產品可抵扣的成本是600元。現在有兩種方式可以選擇：一種是生產和銷售在同一家公司，一種是生產和銷售分立。方式一：交納增值稅（1000－600）×17％＝68元，稅負為6.8%。方式二:假設銷售給銷售公司850元，交納增值稅(850-600)×17％＝42.5,對應的稅負為5%。企業雖然稅負下降，但并沒有異常，因為一部分稅負轉移到了銷售公司。除了把銷售分離出來，企業還可以把研發設計、采購、人力資源等部分分離出來，一家企業的價值鏈越短，相應的稅負越低。

可以看出，價值鏈分割將會導致各個部分的稅負下降，但整個價值鏈的稅負是相同的，因此，在比較不同企業的稅負時，需要對兩家公司的價值鏈進行比較，價值鏈不同稅負不同屬于正常現象。

分析企業的生產方式

企業的加工費用包括了折舊、人工、輔助生產的費用，這些費用都沒有對應的進項可以抵扣。但如果企業將部分產品發外加工，對方開具專用發票，這些加工費就產生了進項，企業銷售額相同的情況下，交納的增值稅減少，稅負下降。企業高速成長過程中，選擇發外加工模式的情況很普遍，所以分析稅負率時，要分析企業是否存在發外加工的情況。

案例分析——某公司年銷售額1000萬元，其中加工費用占30％。全部自己生產的稅負為5％。現在一半產品發外加工，新增進項1000×30％×50％×17％＝25.5萬元，應交納的增值稅為1000×5％－25.5=24.5萬元，計算出的稅負為24.5/1000=2.45%。稅負下降的原因在于接受委托加工一方承擔了增值稅。

分析企業的運輸方式

現在企業銷售產品往往是送貨到對方的倉庫，運輸成本比較高。運輸費用的處理有不同的方式，我們比較兩種常見方式的稅負差異：一是買方承擔，運輸公司直接開具發票給買方；一是賣方承擔，運輸公司直接開具發票給賣方。

案例分析——假設第一種方式產品售價1000元，第二種方式的售價就會加上運費，假設運費為100元。如果第一種情況交納增值稅5％，即50元；第二種情況需要多繳（100×17％－100×7％），即10元，第二種情況的稅負是（50＋10）/（1000＋100）＝5.5%。可以看出，對運輸費用的處理方式不同，企業稅負也就會不一樣。

分析企業產品的市場定位

現在分析稅負時比較強調同行業比較。其實，同一行業的企業在市場中的定位往往不同。有些企業樹立品牌形象，走高端路線，產品品質好，銷售價格貴。有些產品重視低成本運作，重視大眾市場，市場容量大，贏在薄利多銷。由于市場地位不同，產品的毛利不一樣，利潤是增值額的一部分，利潤越高，稅負越高。因此同一行業中，做高端產品的企業稅負比較高，做低端產品的企業稅負比較低。

分析企業的銷售策略

影響增值稅稅負的因素還包括企業的銷售策略。基本的營銷策略有兩種：一種是推動式——讓利促銷效應。方式的特點是給予經銷商大的折扣、優惠、返點、獎勵，靠經銷商來推動市場。另一種是拉動式——廣告促銷效應。方式特點是通過品牌運作、廣告投入、營銷活動使最終消費者對產品認同、產生好感，拉動市場，對經銷商沒有特別的獎勵和優惠。

案例分析——假設一家企業生產某種產品，市場零售價是1000元，可以抵扣進項的原材料和其他成本是500元。我們可以比較不同銷售模式的稅負：第一種推動式：產品按市場價的7.5折批發給經銷商。企業應交納的增值稅為（1000×75％－500）×17％＝42.5元，對應的稅負為42.5/750=5.67%；第二種拉動式：產品按市場價的8.5折批發給經銷商，另行投入100元的廣告宣傳費。企業應交納的增值稅為（1000×85％－500）×17％=59.5元，對應的稅負為59.5/850=7%。

分析企業產品的生命周期

企業與產品都有生命周期，一個理想、完整的生命周期包括引入期、成長期、成熟期、衰退期。根據成本的經驗曲線，產品剛開始生產的時候，產品的成本比較高，隨著生產管理、設備運行、員工操作的熟練，產品的成本開始下降。因此，新產品投入市場時增值額比較低，增值稅稅負比較低，產品生產成熟以后，增值額上升，稅負也會上升。所以，判斷稅負的合理性要考慮企業目前生產的產品屬于哪一階段。

通過以上分析我們可以看到：企業增值稅稅負與企業的生產經營特征密切相關，分析企業稅負，除了參考行業統計的結果，還必須了解、分析企業的經營特征，拋開企業的經營特征分析，就會得出錯誤的結論，納稅評估的效果會大打折扣。

第五篇：土地增值稅清算程序與清算方法

土地增值稅清算程序與清算方法

一、土地增值稅的清算程序

土地增值稅的清算程序大體分為六步： 1.清算前的準備工作；

2.清算項目收入總額的計算及《土地增值稅清算項目銷售收入匯總表》的編制； 3.扣除項目金額的計算及《扣除項目成本費用計算表》的編制； 4.土地增值稅應納稅額的計算及《土地增值稅納稅申報表》的編制； 5.土地增值稅的審計鑒證；6.土地增值稅的申請清算。

二、清算前的準備工作

土地增值稅的清算，包含的時間范圍比較長，清算涵蓋的內容比較寬，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據，到將來提供的清算資料都需要做充分的準備。大體包括：(一）清算范圍的界定： 1.明確清算項目及其范圍。

2.正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。3.正確劃分清算面積和非清算面積（待售面積）。

4.按照當地省級人民政府制定的“普通標準住宅”標準，正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

5.正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期開發項目為單位進行清算（或以《土地增值稅項目登記表》為依據）。6.正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。7.明確清算項目的起止日期。

（二）應當搜集、整理如下資料：

1.取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。2.開發項目工程建設發包合同、工程決算書及其價款結算單、發票等。

3.銀行借款合同及借款計息清單。

4.轉讓房地產項目成本費用賬簿、分期開發分攤依據，與成本和費用有關的其他證 明資料。

5.無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的交接憑證。6.與轉讓房地產收入有關的其他證明資料，為編制《房產銷售收入統計表》做準備。7.與轉讓房地產有關的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統計表》準備資料。

8.項目竣工決算報表和有關賬簿。

9.土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。10.與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

三、清算項目銷售收入的計算

（一）商品房銷售合同與銷售發票核對，特別要注意合同面積和實測面積。

（二）銷售發票與“主營業務收入”明細賬、總賬的核對。

（三）正確劃分預售收入與銷售收入，并與《預售收入備查簿》核對，防止影響清算數據的準確性。

（四）將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應當做視同銷售房地產處理，編制《開發產品視同銷售明細表》。

（五）復核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業務相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。

（六）復查“預收賬款”、“其他應付款”有無應結未結收入的業務。

（七）分房產類別編制《土地增值稅清算項目銷售收入匯總表》。

四、扣除項目的計算

（一）扣除項目計算的程序

1.計算扣除項目之前，應復核“開發成本”成本項目的劃分是否符合稅法的規定，如果有差異，應按照稅法要求加以調整。

2.檢查扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確；如果沒有合法憑證應提請公司補齊有關憑證。3.對“開發成本”、“開發產品”總賬、明細賬進行核對。4.計算清算項目的《開發產品成本明細表》。5.編制清算面積的《扣除項目成本費用計算表》。

（二）成本項目計算要點 1.取得土地使用權支付的金額。

（1）原始憑證審核，取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（2）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比中有沒有關聯方或關聯項目的費用、有沒有期間費用、有沒有預提費用。2.土地征用及拆遷費。

（1）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補償花名冊，并與相關賬目核對。

（2）拆遷費有無合法憑證。

（3）動遷還建的開發產品是否做拆遷和銷售兩項業務進行處理。（4）取得土地使用權后分期開發土地費用的分攤是否合理。取得土地使用權所支付金額的分攤方法是：

納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。①轉讓土地使用權時土地費用的分攤：

土地使用權扣除項目金額＝取得土地使用權所支付的金額×（轉讓土地使用權面積÷總面積）

②轉讓房地產時土地費用按建筑面積分攤：

土地使用權扣除項目金額＝取得土地使用權所支付的金額×（轉讓建筑面積÷建筑總面積）

3.前期工程費。

（1）開支范圍是否屬于前期工程費，有無亂攤費用情況。（2）費用支出的原始憑證是否符合規定。4.建筑安裝工程費。

（1）自營方式：審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，會計處理是否符合規定。

（2）出包方式：審核工程發包合同、工程決算書、發票及賬務處理是否符合規定。（3）甲供材料的核算：甲方采購材料是否取得合法有效的憑證，增值稅額是否計入材料成本，出入庫手續是否完備。5.基礎設施費和公共配套設施費的審查與核算。

（1）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。基礎設施費和公共配套設施費的核算范圍是否符合稅法的規定，有無把開發企業自用或經營性的開發產品計入公共配套設施費的情況。

（2）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（3）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他項目的費用。

（4）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（5）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。（6）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（7）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。（8）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。（9）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤是否符合有關稅收規定。分攤方法如下：基礎設施費和公共配套設施費用按可售面積分攤：

屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額