第一篇：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析

肖太壽 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析

2012-07-17 18:00:39| 分類(lèi)： 默認(rèn)分類(lèi) | 標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號(hào) 訂閱

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析

作者：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后 肖太壽

（1）項(xiàng)目情況介紹

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項(xiàng)目，底層為商鋪，面積6399.91平方米,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00；住宅32132825.90，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。該住宅樓項(xiàng)目土地成本為6538470.76元，房屋開(kāi)發(fā)成本(包括建安成本35566134.86元，公共基礎(chǔ)設(shè)施8627272.00元，前期工程費(fèi)用149086.51元和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用738，262.08元)45080755.45元，其他費(fèi)用按比例扣除。營(yíng)業(yè)稅金及附加2148476.93元。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？

（2）土地增值稅計(jì)算分析

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。”但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。對(duì)開(kāi)發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問(wèn)題，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）明確規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。由于稅法只明確要求分開(kāi)核算增值額，而對(duì)如何計(jì)算土地增值稅沒(méi)有具體規(guī)定，在實(shí)際征收計(jì)算中，就會(huì)形成兩種土地增值稅計(jì)算方法：一種是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅；另一種是先按面積分開(kāi)項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。現(xiàn)將兩種計(jì)算方法分別闡述如下。

方法一：按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。

已售商鋪和住宅分配的土地成本和開(kāi)發(fā)成本：按照已售面積與可售面積的比例進(jìn)行分配。已售面積與可售面積的比例為：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商鋪和住宅分配的開(kāi)發(fā)成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，適用30%的稅率。

由于增值率超過(guò)20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，使成本增加。假設(shè)增加綠化費(fèi)用為A元，則一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為45080755.45+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開(kāi)發(fā)成本為：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％時(shí)，即A≥7263350.33元，低于50%，適用30%的稅率。本項(xiàng)目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。

假設(shè)本一期項(xiàng)目再增加綠化費(fèi)用7263350.33元，則由于增值率未超過(guò)20％，因此16172.2平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅。

商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入計(jì)算)=136397（元）。

方法二：先按面積分開(kāi)項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入計(jì)算)=30499278.03（元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?/p>

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不繳納土地增值稅。

商鋪扣除項(xiàng)目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入計(jì)算)=2053402.72(元)。

商鋪增值額＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商鋪增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，適用60%的稅率。

商鋪應(yīng)納土地增值稅＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可見(jiàn)，兩種方法計(jì)算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元，按第二種方法應(yīng)納土地增值稅為2207502.02元。

到底應(yīng)該選擇方法一還是選擇方法二呢？對(duì)于企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該選擇方法一可以使企業(yè)節(jié)省2071105.02元土地增值稅（2207502.02元-136397元），對(duì)于需要及時(shí)完成稅收任務(wù)的稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講，更傾向與按照方法二進(jìn)行計(jì)算土地增值稅。從現(xiàn)有的稅法來(lái)看，方法一是正確的稅務(wù)處理方式。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。”第一種土地增值稅計(jì)算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定，而且計(jì)算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)偅卜县?cái)稅字[1995]48號(hào)“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。（3）基本判斷

通過(guò)以上計(jì)算分析,可以作出如下基本判斷：

第一，本案例第一期項(xiàng)目要享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，還得增加開(kāi)發(fā)成本7263350.33元。而開(kāi)發(fā)成本中包括五項(xiàng)：土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在這五項(xiàng)成本中，只能在建安成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這兩項(xiàng)成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費(fèi)用，特別是在“前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)”的數(shù)據(jù)上可能存在不準(zhǔn)確性，有增加的可能，但無(wú)論如何，當(dāng)務(wù)之急是需要對(duì)一期項(xiàng)目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，關(guān)于如何增加7263350.33元費(fèi)用的問(wèn)題，我建議以下方法供參考：

首先，可以考慮增加本期項(xiàng)目中的綠化費(fèi)用7263350.33，由于本一期項(xiàng)目的土地面積是15516.68平方米（容積率為2.78），總建筑面積為43136.36平方米，如果要增加開(kāi)發(fā)成本，可以每平方建筑面積增加開(kāi)發(fā)成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加綠化費(fèi)用400萬(wàn)元，在此基礎(chǔ)上考慮今后未售出部分的上鋪和住宅的價(jià)格進(jìn)行調(diào)低，調(diào)到多少合適呢？測(cè)試如下：

假設(shè)未售的上鋪和住宅的總收入為B元，由于該住宅樓項(xiàng)目總成本如下：土地成本為6538470.76元，房屋開(kāi)發(fā)成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基礎(chǔ)設(shè)施8627272.00元，前期工程費(fèi)用149086.51元和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用738262.08元和新增加綠化費(fèi)用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他費(fèi)用按比例扣除，營(yíng)業(yè)稅金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的商鋪和住宅的銷(xiāo)售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。則計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。為了計(jì)算方便，假設(shè)(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。計(jì)算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,則 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假設(shè)未來(lái)對(duì)未售的住宅和商鋪的單價(jià)分別為C元，D元）。

可以考慮商鋪的單價(jià)定為4800元/平方，則20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.則C=1346元/平方。

第三，在計(jì)算聯(lián)體住宅的土地增值稅時(shí)，務(wù)必選擇方案一的計(jì)算方法，可以使房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約一筆巨大的土地增值稅。

第二篇：土地增值稅案例籌劃分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)。然而不當(dāng)稅收籌劃又會(huì)帶來(lái)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。本文從一則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)供大家參考。

一、案例

（一）基本案情

A項(xiàng)目由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全資開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國(guó)道，2010年7月拿地3.6萬(wàn)㎡，2013年12月竣工，B集團(tuán)同時(shí)為A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。

A項(xiàng)目只開(kāi)發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類(lèi)型，其中非住宅包括車(chē)庫(kù)、商鋪和幼兒園三種類(lèi)型共計(jì)2.2萬(wàn)余㎡，在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)已售罄。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告審定的銷(xiāo)售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬(wàn)㎡，已售比例96.99%，申報(bào)收入約6.9億。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告，A項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類(lèi)型所取得收入的增值率都是負(fù)值，也就是說(shuō)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零。

A項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1102萬(wàn)元，申請(qǐng)退稅1102萬(wàn)元。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的質(zhì)疑

1、實(shí)際稅負(fù)的爭(zhēng)議問(wèn)題。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%，計(jì)算出A項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤(rùn)率不符。

2、銷(xiāo)售收入的爭(zhēng)議問(wèn)題。非住宅的銷(xiāo)售單價(jià)僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細(xì)核對(duì)后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報(bào)告該項(xiàng)目非住宅分為三種類(lèi)型——商鋪、幼兒園和車(chē)庫(kù)，其中車(chē)庫(kù)面積占非住宅總面積70%，單價(jià)2381元/㎡，在H區(qū)不算低價(jià)，但是車(chē)庫(kù)拉低了非住宅銷(xiāo)售平均單價(jià)。而同時(shí)，商鋪均價(jià)9000元/㎡，幼兒園均價(jià)4500元/㎡，初步看來(lái)也是低于市場(chǎng)價(jià)的。

3、成本比率的爭(zhēng)議。該項(xiàng)目申報(bào)四項(xiàng)費(fèi)用之和達(dá)到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計(jì)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核

地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進(jìn)行了土地增值稅清算審核：

1、清算單位的審核

在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目擁有兩個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當(dāng)?shù)氐囟惥值墓妫胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)以規(guī)劃主管部門(mén)審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位”，故A項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個(gè)清算單位，而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告只劃分了一個(gè)清算單位。

通過(guò)進(jìn)一步分析，獨(dú)立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號(hào)樓，而九號(hào)樓車(chē)庫(kù)面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過(guò)重新劃分清算單位，九號(hào)樓非住宅4100㎡的單價(jià)提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬(wàn)元。

2、銷(xiāo)售收入的審核

經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項(xiàng)目銷(xiāo)售收入存在兩個(gè)問(wèn)題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報(bào)告根據(jù)第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告對(duì)42套住宅的評(píng)估價(jià)格調(diào)增銷(xiāo)售收入360萬(wàn)元，評(píng)估均價(jià)3800元/㎡，平均調(diào)增單價(jià)900元/㎡。另有合同單價(jià)明顯低于評(píng)估均價(jià)而未調(diào)增銷(xiāo)售收入的普通住宅59套。且均未說(shuō)明理由。

二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷(xiāo)售給了A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的控股股東B集團(tuán)。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，采用收益法評(píng)估的不含室內(nèi)裝修價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值為4900萬(wàn)元，低于清算申報(bào)價(jià)格5700萬(wàn)元。但是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的二手房申報(bào)信息，與A項(xiàng)目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營(yíng)業(yè)用房合同均價(jià)在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報(bào)價(jià)格雖高于評(píng)估價(jià)，但仍低于市場(chǎng)價(jià)比較多。

3、扣除項(xiàng)目的審核

為了進(jìn)行扣除項(xiàng)目的審核，稅務(wù)人員一方面對(duì)A企業(yè)提供的清算資料進(jìn)行了詳細(xì)的書(shū)面審核，并對(duì)重要事項(xiàng)進(jìn)行了實(shí)地查驗(yàn)和驗(yàn)收取證。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價(jià)咨詢(xún)公司尋求幫助。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問(wèn)題：

一是土地成本確認(rèn)存疑。B集團(tuán)這幾年的財(cái)政資金返還記錄顯示，B集團(tuán)2010年收到A項(xiàng)目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、人防費(fèi)返還約1.2億元，該款項(xiàng)被約定用于A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。

二是前期工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。“其他”中196萬(wàn)余元未提供發(fā)票明細(xì)表。

三是建筑安裝工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。四是喬木結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額比較大。五是代收費(fèi)用不應(yīng)加計(jì)扣除。

4、成本分?jǐn)偟膶徍?/p>

車(chē)庫(kù)未計(jì)容，不應(yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。幼兒園未繳配套費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偱涮踪M(fèi)及配套費(fèi)契稅。

九號(hào)樓系獨(dú)立地塊，單獨(dú)入戶(hù)、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費(fèi)用。

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理

最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對(duì)前述提到的幾個(gè)明顯違法的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運(yùn)用了三種類(lèi)型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過(guò)單獨(dú)成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價(jià)，即通過(guò)關(guān)聯(lián)交易使項(xiàng)目達(dá)到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項(xiàng)目核算方式，即對(duì)兩個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一核算。

（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、土地成本存疑：由于財(cái)政返還資金的存在，結(jié)合B集團(tuán)是A房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際控制人，因此，A項(xiàng)目取得土地的成本是低于申報(bào)的土地出讓金的。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨(dú)立法人，B集團(tuán)將財(cái)政返還資金用于A項(xiàng)目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒(méi)有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、A項(xiàng)目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價(jià)低于市場(chǎng)均價(jià)，雖然有房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被交易的非住宅進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，但是評(píng)估價(jià)是否合理、稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)否對(duì)評(píng)估價(jià)進(jìn)行調(diào)整、如何調(diào)整。

3、對(duì)于四項(xiàng)費(fèi)用稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，稅務(wù)機(jī)關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)”。但是關(guān)于不符合清算要求與不實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，稅法并沒(méi)有很明確的規(guī)定。假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實(shí)，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1、針對(duì)土地成本問(wèn)題：雖然涉案地塊有財(cái)政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團(tuán)而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團(tuán)是獨(dú)立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該筆財(cái)政返還資金不能沖減獲地成本。

2、針對(duì)關(guān)聯(lián)交易估價(jià)問(wèn)題：由于涉案關(guān)聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評(píng)估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)指出該評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面并不是市場(chǎng)價(jià)法一定比收益法評(píng)估價(jià)更合法。

3、針對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用的問(wèn)題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項(xiàng)費(fèi)用算下來(lái)比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對(duì)土地增值稅清算要求并沒(méi)有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭(zhēng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)只對(duì)缺少發(fā)票的部分費(fèi)用予以調(diào)整不許扣除。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。（4）對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。）（5）對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對(duì)于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭(zhēng)議，例如對(duì)“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國(guó)家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門(mén)的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購(gòu)協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭(zhēng)議。

（二）銷(xiāo)售收入是否有少計(jì)的情況

銷(xiāo)售收入是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無(wú)論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)判斷是否存在隱瞞銷(xiāo)售收入的行為，比如是否有隱瞞銷(xiāo)售價(jià)格的行為、附屬辦公設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

（三）扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、扣除金額是否準(zhǔn)確

計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目主要包括：土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。同時(shí)，納稅人可按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)可扣除項(xiàng)目。稅務(wù)稽查時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯(cuò)誤地計(jì)入了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、代收費(fèi)用有沒(méi)有錯(cuò)誤地加計(jì)扣除、各種成本是否都有對(duì)應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ取?/p>

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流程主要分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷(xiāo)售(或出租)兩個(gè)階段，其過(guò)程涉及了企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。本文將就土地增值，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)現(xiàn)行稅法，結(jié)合具體案例，對(duì)其納稅籌劃進(jìn)行探討。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)、土地增值稅、納稅籌劃

納稅籌劃是近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展迅速、方興未艾的一個(gè)新興領(lǐng)域，所謂納稅籌劃是指納稅人站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度，在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉水整體利益最大化的納稅方案，管理企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的一種企業(yè)涉水管理活動(dòng)。意味著企業(yè)將在不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的前提下，通過(guò)對(duì)其應(yīng)稅行為的事前、事中進(jìn)行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時(shí)間而取得稅后利益最大化的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門(mén)的一個(gè)話(huà)題，在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過(guò)合理地籌劃能減少應(yīng)上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。下面將就土地增值稅的籌劃思路進(jìn)行闡述：

一、利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，考慮增值額帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。

例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。假如．銷(xiāo)售該商品房的收入為R萬(wàn)元，則銷(xiāo)售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R萬(wàn)元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+5.5%R(萬(wàn)元)。

(1)納稅人享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)根據(jù)規(guī)定，增值額／扣除項(xiàng)目金額=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%時(shí)的售價(jià)為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)。解方程得R=128.48萬(wàn)元。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+5.5%*128.48=107.07(萬(wàn)元)。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬(wàn)元）。

(2)納稅人想通過(guò)提高售價(jià)獲取更太收益的最低售價(jià)。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%,低于50%時(shí)，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。假設(shè)提高A萬(wàn)元的售價(jià)，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107．07+5.5%A增值額為：128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A應(yīng)納土地增值稅額為：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86(萬(wàn)元)也就是說(shuō)．最低售價(jià)應(yīng)該為128.48+8.86=137.34(萬(wàn)元)。

綜上所述：當(dāng)該商品房售價(jià)R＜128.48萬(wàn)元時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠照顧；而當(dāng)128．48萬(wàn)元＜R＜137.34萬(wàn)元時(shí), 企業(yè)應(yīng)降低出售價(jià)格，使增值稅額不超過(guò)可扣除增值額的20％，以享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則售價(jià)R必須大于137.34萬(wàn)元，否則價(jià)格提高帶來(lái)的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

二、巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案

我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)*5％以?xún)?nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)* lO％以?xún)?nèi)。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С觯凑找?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。

例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為100萬(wàn)元，假設(shè)利息費(fèi)用為A,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。令A(yù)+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)*lOO=5（萬(wàn)元）。

所以當(dāng)預(yù)計(jì)利息＞5萬(wàn)元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＞5+100*5％=10萬(wàn)元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為lOO*lO%=lO萬(wàn)元。故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息＜5萬(wàn)元，方案一允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用＜5+100*5%=10萬(wàn)元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬(wàn)元，此時(shí)應(yīng)采用第二種方式；當(dāng)預(yù)計(jì)利息=5萬(wàn)元，兩種方法均可。

三、利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過(guò)分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有： 1．分離銷(xiāo)售公司

例：C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)．房屋的市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其所舍各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬(wàn)元．允許扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元。(1)假如該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷(xiāo)售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬(wàn)元(5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555(萬(wàn)元)。增值額=800+200-555=445萬(wàn)元增值率445/555*100％=80.18％，按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％-555*5％=150．25萬(wàn)元

(2)假如該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則銷(xiāo)售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬(wàn)元(5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544(萬(wàn)元)。增值額=800—544=256萬(wàn)元,增值率=256／544*100％=47．06％。按規(guī)定適用30％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256*30％=76．8萬(wàn)元

可見(jiàn)，分開(kāi)單獨(dú)處理少納土地增值稅73.45(150.25-76.8)萬(wàn)元。另外，由于購(gòu)銷(xiāo)合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。2．簽訂分售合同

這種方法的做法是：當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便和購(gòu)買(mǎi)者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1000元售價(jià)直接開(kāi)具銷(xiāo)售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%-400*15%=240（萬(wàn)元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬(wàn)元，允許扣除的成本100萬(wàn)元。此時(shí)土地增值率=400/300*100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400*50%-300*15%=155（萬(wàn)元）

由此可見(jiàn)，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬(wàn)元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

四、利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目選擇最優(yōu)納稅方案

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金的20%,，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話(huà),分開(kāi)核算和不分開(kāi)核算稅負(fù)是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷(xiāo)售額和可扣金額。

例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售額為3000萬(wàn)元．豪華住宅的銷(xiāo)售額為2000萬(wàn)元。總扣除項(xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬(wàn)元．豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。

(1)假設(shè)不分開(kāi)核算，這種情況下：銷(xiāo)售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬(wàn)元，增值額=5000-3475=1525萬(wàn)元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=457.5（萬(wàn)元）

(2)假設(shè)分開(kāi)核算，則：1)銷(xiāo)售普通住宅：銷(xiāo)售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=2200十165=2365萬(wàn)元，增值額=3000-2365=635萬(wàn)元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬(wàn)元）；2)銷(xiāo)售豪華住宅：銷(xiāo)售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=lOO0+110=1110萬(wàn)元,增值額=2000-1110=890萬(wàn)元，增值率=890／1110*100％=80％。按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=890*40％-1110*5％=300.5萬(wàn)元,共繳土地增值稅：190.5+300.5=491(萬(wàn)元)通過(guò)比較可見(jiàn),分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出33．5萬(wàn)元稅款。這主耍是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7％，超過(guò)了20％，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。所以進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以?xún)?nèi)。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說(shuō)明的是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

參考文獻(xiàn)：張淑 欣蘇建 《房地產(chǎn)企業(yè)土地I曾值耐最優(yōu)納耢方寨選擇》

邱慶劍 鄒靜 白敬平《節(jié)稅工程—顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃》

王玨李金榮 《房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃》

中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校 《土地增值稅的納稅籌劃技巧》

第四篇：增值稅稅收籌劃案例分析

增值稅稅收籌劃案例分析

案例：

匯海塑業(yè)有限責(zé)任公司（增值稅一般納稅人），下設(shè)3個(gè)非獨(dú)立核算的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門(mén)：零售商，塑料制品加工廠(chǎng)，工程安裝施工隊(duì)。前兩個(gè)部門(mén)主要是生產(chǎn)和銷(xiāo)售貨物，工程安裝隊(duì)主要是承接安裝，維修等任務(wù)并且，此安裝工程是包工包料式的安裝。從工程安裝施工隊(duì)的包工包料安裝收入看，其每一筆收入的構(gòu)成，它都是由銷(xiāo)售貨物——設(shè)備和材料價(jià)款以及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)和安裝工時(shí)費(fèi)收入兩部分合成的。可以有一個(gè)較為可行的方法，就是走企業(yè)改制分立的道路，即把原工程安裝施工隊(duì)獨(dú)立出來(lái)，單獨(dú)辦照，單獨(dú)核算，使它成為公司所屬的二級(jí)法人。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅征稅政策規(guī)定，安裝業(yè)務(wù)收入應(yīng)納3％的營(yíng)業(yè)稅，這比原按17％納增值稅，會(huì)降低不小的稅負(fù)。

籌劃思路：

先假設(shè)公司2011取得包工包料安裝收入500萬(wàn)元，其中設(shè)備及材料價(jià)款340萬(wàn)元，安裝工時(shí)費(fèi)收入160萬(wàn)元，施工隊(duì)獨(dú)立前，應(yīng)按混合銷(xiāo)售納增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額＝500÷（1＋17％）×17％＝72.65（萬(wàn)元），假定可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為35萬(wàn)，則應(yīng)納增值稅

=72.65-35=37.25稅負(fù)率為：37.25÷500×100％＝7.45％。

若施工隊(duì)獨(dú)立后，設(shè)備和材料的供應(yīng)問(wèn)題，施工隊(duì)可不管此事，它只負(fù)責(zé)承接安裝工程作業(yè)，只就安裝工時(shí)費(fèi)收入160萬(wàn)元單獨(dú)開(kāi)票收款，并按營(yíng)業(yè)稅征稅規(guī)定計(jì)稅。此時(shí)，設(shè)備及材料價(jià)款340萬(wàn)元，則由原企業(yè)納增值稅，即應(yīng)納增值稅＝340÷（1＋17％）×17％－35＝14.40（萬(wàn)元）；而工時(shí)費(fèi)收入160萬(wàn)元，由新獨(dú)立的施工隊(duì)納營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝160×3％＝4.8（萬(wàn)元），“兩稅”加起來(lái)，則公司總的應(yīng)納稅額＝14.40＋4.8=19.2（萬(wàn)元），稅負(fù)率為：19.2÷500×100％＝3.8%。

由此可見(jiàn)，這家公司這樣籌劃后，總體稅收負(fù)擔(dān)大不一樣，它能合理合法地將原稅負(fù)

7.45％降至3.8%，從而稅收支出降低了3.65%，企業(yè)的益增加了18.05萬(wàn)元。這樣就為公司創(chuàng)造了大量的盈余，合理的進(jìn)行了稅后籌劃的，幫企業(yè)獲得更多的稅收優(yōu)惠。

第五篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧

為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫(xiě)了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：

—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷(xiāo)售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。

5、該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說(shuō)明

該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷(xiāo)售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷(xiāo)售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地［低］字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元? 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開(kāi)發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。具體計(jì)算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000(地價(jià)）+394，880，000（開(kāi)發(fā)成本）+75，744，000（開(kāi)發(fā)費(fèi)用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計(jì)扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(二)其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對(duì)清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷(xiāo)售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷(xiāo)售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶(hù)單獨(dú)收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(2)?首先通過(guò)對(duì)《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：

([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類(lèi)每平方米建安造價(jià)金額。(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核

《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

5、重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。基于此規(guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國(guó)有土地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓?zhuān)怯袃斵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行為，無(wú)論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。

2、將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理

根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷(xiāo)售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅??。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粦?yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行匯算？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地增值稅如何處里，如果補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)，按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過(guò)拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過(guò)部分的面積按企業(yè)銷(xiāo)售同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷(xiāo)售收入。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格÷（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，沒(méi)有取得貨幣收入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？

答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

9、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值額無(wú)論會(huì)計(jì)上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅處理

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。”。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門(mén)財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財(cái)政部門(mén)或其他部門(mén)以代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

13、對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。考慮到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡管看似無(wú)償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開(kāi)具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。”

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無(wú)法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”

如《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知>的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號(hào))規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？

編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷(xiāo)售的，裝修成本如何扣除？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷(xiāo)售的，如果在計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用計(jì)入計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。如果向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

18、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里。

19、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

21、納稅人購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅，如何扣除？ 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)〔2009〕72號(hào)）第十七條規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類(lèi)型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類(lèi)別的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。

24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？

已核定征收項(xiàng)目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷(xiāo)售的，按清算時(shí)確定的核定征收率核定征收。

25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十六條規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。

25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷(xiāo)售的，應(yīng)在銷(xiāo)售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。

26、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來(lái)的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。

未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò)20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件； 2）土地管理部門(mén)劃撥土地的批準(zhǔn)文件；

3）物價(jià)部門(mén)核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格的批件； 4）住房保障主管部門(mén)為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；

5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃； 6）經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)面積、單價(jià)、銷(xiāo)售金額）；

7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

28、銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房的車(chē)庫(kù)等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車(chē)庫(kù)等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計(jì)數(shù)未超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，其合計(jì)數(shù)超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車(chē)庫(kù)等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。

29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理 據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值，母公司購(gòu)入土地時(shí)價(jià)值500萬(wàn)，按800萬(wàn)作價(jià)投資，在投資時(shí)母子公司都不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，土地用來(lái)建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時(shí)，子公司尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時(shí)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)后，以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為是否征收土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱(chēng)的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為不征收土地增值稅。

31、國(guó)有劃撥地對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)交的土地出讓金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來(lái)計(jì)算增值額？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。因此，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥用地補(bǔ)繳的土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除。

32、投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？

《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”?請(qǐng)問(wèn)：上述對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？是投資者還是接受投資的企業(yè)？

基于此規(guī)定，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，而投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)應(yīng)是接受投資企業(yè)，而且相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投入時(shí)，所有權(quán)已歸屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。

33、參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金以及工程部門(mén)發(fā)生的差旅費(fèi)可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目呢？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”傭金是支付給中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此，傭金不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比例扣除。

第二款規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。”因此，工程部門(mén)發(fā)生的辦公費(fèi)-——差旅費(fèi)可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

34、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的抵扣項(xiàng)目？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。” 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為： ?(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。?

35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開(kāi)發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對(duì)土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)等，已支付的部份設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)因項(xiàng)目進(jìn)行招商發(fā)生了部分費(fèi)用直接計(jì)入了管理費(fèi)用。后因其他原因，該公司將尚未開(kāi)工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開(kāi)發(fā)成本的20%加計(jì)扣除，期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除？若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價(jià)款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。那么該公司已發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本（規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費(fèi)用如何扣除？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）文件第六條二款規(guī)定：“對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，但期間費(fèi)用及利息不得扣除。

如該公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。”

則相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目。

36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷(xiāo)售價(jià)格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價(jià)值，房地產(chǎn)公司與購(gòu)房客戶(hù)達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購(gòu)房戶(hù)裝飾款5000萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)生裝飾成本4300萬(wàn)元，收入5000萬(wàn)元應(yīng)計(jì)繳土地增值稅，請(qǐng)問(wèn)，裝飾成本4300萬(wàn)元可否享受土地增值稅加計(jì)扣除？ ? 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開(kāi)發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計(jì)扣除，即裝飾成本4300萬(wàn)元可享受土地增值稅加計(jì)扣除。?

37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)后，清算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何確認(rèn)收入？ ? 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十九條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。?

38、A公司是一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開(kāi)發(fā)的土地投資給A公司作為實(shí)收資本增加。該地塊取得時(shí)繳納的出讓金等為1億元，投資進(jìn)A公司時(shí)按評(píng)估值作價(jià)5億元，增值部分當(dāng)時(shí)已按規(guī)定繳納土地增值稅。A公司將該開(kāi)發(fā)后進(jìn)行了銷(xiāo)售。請(qǐng)問(wèn)A公司在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，該土地是否可按5億元作為土地成本計(jì)算扣除額？即股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？ ? 根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件第五條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”

股東已就投資宗地申報(bào)繳納土地增值稅，A公司應(yīng)按評(píng)估值5億元作為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目處理。

39、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。? 40、個(gè)人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對(duì)象，而個(gè)人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時(shí)的收入如何確認(rèn)？

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

44、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

47、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。0