第一篇：個人貸款審查審批基本要點

個人信貸業(yè)務（授信）審查基本要點

一、信貸資料完整性及調查工作與申報流程的合規(guī)性審查

（一）借款人、擔保人（物）及具體貸款業(yè)務有關資料是否齊備，申報資料及其內容應合法、真實、有效。

（二）貸款行內流轉資料是否齊全，是否按規(guī)定程序操作，調查程序和方法是否合規(guī)，調查內容是否全面、有效，調查結論及意見是否合理。

二、借款人主體資格及基本情況審查

（一）借款人主體資格及經營資格的合法性，貸款用途是否在其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經營范圍內。

（二）借款人經營企業(yè)股東的實力及注冊資金的到位情況，產權關系是否明晰。

（三）借款人、所經營企業(yè)主要股東、法定代表人和核心管理人員的背景、主要履歷、品行和個人信用記錄。

三、貸款政策符合性審查

（一）貸款用途是否合法合規(guī)，是否符合國家宏觀經濟政策、產業(yè)行業(yè)政策、土地、環(huán)保和節(jié)能政策以及國家貨幣信貸政策等；

（二）借款人準入及貸款用途是否符合我行區(qū)域、客戶、行業(yè)、產品等信貸政策。

（三）貸款（授信）額度核定、利率定價、期限、支付方式等是否符合我行信貸政策制度。

四、財務因素審查 主要審查借款人財務情況的完整性、真實性和合理性。特別要重視通過財務數(shù)據(jù)間的比較分析、趨勢分析及同業(yè)對比分析等手段判斷客戶的真實生產經營狀況，并盡量通過收集必要的信息，查證客戶提供的財務信息的真實性、合理性。

五、非財務因素審查

主要包括借款人經營企業(yè)的性質、發(fā)展沿革、品質、組織架構及公司治理、財務管理、經營環(huán)境、所處的行業(yè)市場分析、行業(yè)地位分析、產品和生產技術分析、客戶核心競爭能力分析等。

六、擔保審查

審查保證、抵押、質押等擔保方式的合法、足值、有效性，并確認保證人擔保額度。

七、充分揭示信貸風險

（一）分析、揭示借款人的收入風險、經營管理風險、市場風險及擔保風險等。

（二）提出相應的風險防范措施。

八、提出貸款（授信）方案及結論

在全面論證、平衡風險收益的基礎上，提出審查結論。

個人信貸業(yè)務（授信）審批基本要點

一、貸款（授信）對象

審批中應明確給予授信的主體對象應為符合規(guī)定條件的自然人。

二、貸款用途

貸款應有明確、合理的用途。貸款審批人員應分析貸款（授信）申請方案所提出的貸款用途是否明確、具體。貸款項下所經營業(yè)務應在法規(guī)允許的經營范圍內，并落實相關交易協(xié)議或合同。如交易對手為借款人的關系人，應認真甄別交易的真實性，防止借款人虛構交易騙取銀行貸款。應結合分析借款人所經營企業(yè)財務結構，以及實際經營資金需求，防止貸款資金被挪用。

三、貸款金額

貸款金額應依據(jù)借款人合理資金需求量和承貸能力來確定。貸款金額除考慮借款人的合理需求，還應控制在借款人的承貸能力范圍內，確保需求合理，風險可控。

四、貸款期限

貸款期限首先應符合相應貸款品種有關期限的規(guī)定；其次，貸款期限一般應控制在借款人相應經營的有效期限內；再次，貸款期限應與借款人資產轉換周期及其他特定還款來源的到帳時間相匹配；最后，貸款期限還應與借款人的風險狀況及風險控制要求相匹配。

五、貸款利率

首先，貸款利率應符合中國人民銀行關于貸款利率的有關規(guī)定以及我行內部信貸業(yè)務利率的相關規(guī)定；其次，貸款利率水平應與借款人及信貸業(yè)務的風險狀況相匹配，并體現(xiàn)收益覆蓋風險的原則；最后，貸款利率的確定還應考慮所在地同類信貸業(yè)務的市場價格水平。

六、擔保方式

首先，所采用的擔保方式應滿足合法合規(guī)性要求，擔保人必須符合法律、規(guī)章規(guī)定的主體資格要求，擔保品必須是符合法律規(guī)定、真實存在的財產或權利，擔保人對其擁有相應的所有權和處臵權，且擔保行為獲得了擔保人有權機構的合法審批同意，已按法規(guī)要求在有權機構辦理必要的抵（質）押登記，并確認保證人擔保額度；其次，擔保應具備足值性，保證人應具備充足的代償能力，抵（質）押品足值且易變現(xiàn)；再次，所采用的擔保還應具備可控性，并應在擔保項下?lián)碛袑杩钊恕Ｈ讼鄳募s束力，對保證人或抵（質）押品具有持續(xù)監(jiān)控能力；最后，擔保須具備可執(zhí)行性及易變現(xiàn)性，并考慮可能的執(zhí)行與變現(xiàn)成本。

七、發(fā)放條件

應明確授信發(fā)放的前提條件，以作為放款崗位放款審查的依據(jù)。

八、支付要求

應根據(jù)國家法律法規(guī)要求和我行政策要求，視不同情況采取受托支付或自主支付。

九、貸后管理要求

可針對借款人及相關授信業(yè)務的風險特征，提出相應的貸后管理要求。如就貸后走訪客戶的頻率，需重點監(jiān)控的情況及指標、獲取信息的報告反饋等事項提出具體要求。

第二篇：個人貸款審批要點

個人貸款審批要點

一、個人住房貸款審批要素：(一)、審批的內容：

1、借款人的資格、條件是否具備。借款用途是否符合規(guī)定。

2、申請借款的額度、期限等是否符合有關貸款的規(guī)定。

3、貸前調查人員的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析及對貸款的建議是否合理準確。

4、借款人提供的材料審查其完整、合法、有效。

5、審查報批貸款的主要風險點及其風險防范措施的合規(guī)有效性。

6、其他需要審查的事項。（貸款投向）

（二）個人住房貸款審批應注意的幾個問題： 隨著業(yè)務的不斷發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務面臨的風險也日益突出，特別是經濟欠發(fā)達的地區(qū)，因受外部資源條件的限制，其風險明顯高于經濟發(fā)達地區(qū)。

1、借款人風險：（1）、對自身收入預期存在偏差。由于貸款戶對自己的收入期望值過高，風險因素考慮不足，造成還貸逾期、失去全部或部分償還能力。（2）、企業(yè)倒閉，職工下崗。這種情況多屬于批發(fā)個貸，由于這種批發(fā)貸款方式 風險較集中，一旦企業(yè)倒閉，所有貸款都將面臨風險，雖然用住房作了抵押，但銀行日后處理抵押物也很麻煩。（3）、信用風險。借款人主觀上有賴賬心理，特別是當擔保條款對借款人約束力不強或抵押物執(zhí)行比較困難時，信用風險尤其突出。（4）、意外傷害風險。借款人因意外傷害造成傷殘，失去還款能力。

2、開發(fā)企業(yè)的風險：（1）、開發(fā)企業(yè)資質較低，實力不強，自身抗風險能力差。（2）、開發(fā)商在經濟欠發(fā)達地區(qū)從事房地產經營業(yè)務，一般實收資本低，抵抗市場風險能力差，直接影響其擔保能力。（3）、一些資質低的開發(fā)企業(yè)自由資金不足，致使工程進度緩慢，無法按時交付使用，由此帶來的購房戶與開發(fā)商的矛盾轉嫁給銀行。

3、銀行操作風險：（1）、虛假個貸帶來的風險。個人住房貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對貸款人提供的購房材料不能全部進行實地調查，借款人往往挪作他用，形成虛假個人住房貸款。（2）、個貸審批把關不嚴，抵押手續(xù)不落實，抵押物懸空，形成逾期貸款。（3）、對開發(fā)商資格審查不嚴，一旦按揭貸款房不能按期竣工，極易在銀行、購房戶及開發(fā)商間產生糾紛，最后導致銀行貸款風險。

4、其它原因：資產在評估過程中，個別存在高估冒算的現(xiàn)象，不能準確反映房產的價值，造成房屋抵押風險。

5、審批過程中的風險控制 風險具體表現(xiàn)：違背國家的產業(yè)政策；違背銀行自身對貸款投向的管理。重點支持中等收入以上的家庭夠買自用住房，積極發(fā)展個人購買自用住房貸款；適度發(fā)展個人商業(yè)用房貸款業(yè)務，經濟欠發(fā)達地區(qū)不得大量發(fā)放個人商業(yè)用房，嚴禁向歌廳、舞廳、夜總會等娛樂性項目發(fā)放個人商業(yè)用房貸款；嚴格控制投資性購房，對投資性購房貸款要降低貸款成數(shù)，縮短貸款期限。

在審批過程中加強對借款人資信、還款能力、貸款用途的審查。一是嚴格做好對借款人購房真實性、還款能力的審查。重點審查借款人的收入情況、抵押物價值，對發(fā)現(xiàn)的疑點，逐項核實，落實材料的真實性，堅決杜絕“假個貸”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。二是嚴格審查借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。

（三）、個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款審批要素的歸納：

1、合法有效的身份證，包括居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證。

2、借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等。

3、合法有效的購房合同；

4、涉及抵押和質押擔保的，需要提供抵押或質押權利 的權屬證明文件以及有權處分人同意抵（質）押的書面證明。

5、涉及保證擔保的，需要保證人出具擔保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料，保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照，近三年的財務報表、資質等級證明，資信等級證明等；保證人為法人且與我行簽訂《商品房銷售合作協(xié)議》的，不需要針對但比個人住房貸款提供上述材料。

6、借款人已支付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關證明；

7、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。

（四）、個人再交易住房貸款審批要素：

1、合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳還鄉(xiāng)證、居留證或其他有效身份證：

2、借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明；

3、與房屋產權所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋共有人未在交易合同或協(xié)議上簽字的，須提供其他同意出售的書面證明；

4、交易房屋的權屬證書，即《房屋所有證》或《房地產權證》。共有的房屋，還包括《房屋共有權證》；

5、自籌資金證明，借款人提出申請時必須擁有所購再交易住房交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入貸款行指定賬戶；

6、涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押或質押權力權屬證明文件以及有權處分人同意抵（質）押的書面證明，以所購再交易住房或其他抵押物抵押的，還需要提供貸款行認定的評估機構出具的對交易房產或其他抵押物的評估報告；

7、涉及保證擔保的，需提供保證人出具的有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個人資產及收入證明，保證認為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務報表、資質等級證明、資信等級證明等；

8、貸款行規(guī)定的其他文件資料。

（五）、個人住房轉讓貸款審批要素

1、合法有效的身份證、包括居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、港澳居民還鄉(xiāng)證、居留證或其他有效身份證件；

2、借款人償還貸款能力證明材料、包括收入證明材料和有關資產證明；

3、借款人與住房轉讓人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議。轉讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議簽字的，需提供同意出售的書面證明；

4、住房轉讓人的原借款合同原件或復印件；

5、所轉讓住房已辦妥房屋權屬證書的，應提供有關房屋權屬證書（房屋權屬證書包括《房屋所有權證》或《房地產權證》。共有的房屋，還包括《房屋共有權證》或《房地產共有權證》，下同）。未辦妥房屋權屬證書的，需提供住房轉讓人的原購房合同復印件；

6、如轉讓住房為原借款人的抵押物，且個人住房轉讓貸款的貸款行與原借款行不一致的，則應出具原借款行同意該房產出售的書面證明；

7、轉讓住房為期房或轉讓住房為現(xiàn)房但未辦妥抵押登記。尚處于開發(fā)商或擔保機構擔保階段的，須向貸款行提供開發(fā)商或擔保機構出具的同意為該房產項下新的貸款繼續(xù)提供擔保的書面文件；

8、借款人以所購轉讓住房抵押，且轉讓住房為現(xiàn)房并作為原借款抵押物已辦妥抵押登記手續(xù)，在轉讓住房未辦妥過戶手續(xù)及抵押登記手續(xù)前，需提供貸款行認可的其他貸款擔保方式作為階段性擔保，至住房轉讓人將轉讓住房所有權轉移到借款人名下，借款人取得住房證明，并辦妥貸款抵押登記手續(xù)為止。如果轉讓貸款的貸款行與原貸款行為同一經辦行，借款人可不提供其他階段性擔保，但借款人、住房轉讓人必須向貸款行出具承諾函，承諾借款抵押登記注銷、房產過戶、新貸款抵押登記必須由住房轉讓人、借款人和貸款行經辦人員一起到房地產管理部門一并辦理。

9、自籌資金證明。借款人提出申請時必須用所購住房交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入貸款行指定賬戶；

10、涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵（質）押的書面證明，以所構筑房抵押的，還需要提供貸款行認可的評估機構出具對交易房產（抵押物）的評估報告；

11、涉及保證擔保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個人資產及收入證明，保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務報表、資質等級證明、資信等級證明等；

12、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。

（六）、集資建房個人住房貸款審批要素：

1、有權部門批準的集資建房計劃和批文；

2、單位集資方案；

3、參加集資建房的職工基本情況表

4、單位出資部分存在貸款行的資金證明；

5、貸款行認可的個人集資建房款的憑證；

6、借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔保有關材料等比照個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款的所需資料。

（七）個人自建房貸款審批要素：

1、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權、工程規(guī)劃許可證、施工許可證及相關材料；

2、與工程承建方簽訂的工程承包合同；

3、經辦行認可的評估機構審定或認可的自建造房屋所需資金的工程（材料）預算書。

4、自籌資金或建設工程量已經達到工程預算規(guī)定比例的證明，包括自籌資金或已投入資金的有關證明文件。

5、借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔保有關材料等比照個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款所需材料。

(八)個人住房裝修貸款審批要素：

1、有效的身份證件

2、建設銀行認可的借款人收入證明。

3、與裝修企業(yè)等堅定的《家庭裝修工程合同》等，及家庭裝修預算書。

4、裝修企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資格證書。

5、抵押（質押）財產權利憑證清單，權屬證明及有權處分人（包括財產共有人）同意抵押或質押的證明；由第三方提供保證的，應出具保證人同意提供擔保的書面文件和有關資信證明材料。

6、貸款行要求的其他資料。

二、個人消費額度貸款審批要素：

個人消費貸款作為促進消費增長最直接、最積極的因素，對拉動經濟增長十分重要，特別在當前資金比較寬裕的情況下，它對改善銀行信貸資產結構，拓寬銀行資金運用渠道，增加銀行收入，帶動其它業(yè)務發(fā)展更有著十分積極的意義。

1、貸款審批風險控制：貸款審批人收到貸款經辦人員送來的貸款審批表和相關的貸款資料后，審查借款人申請資料、和信用等級、貸款償還能力、貸款方式等，對貸前調查工作和借款人資信等進一步給于審查確認，以控制貸款風險的發(fā)生。

2、貸款審批的合規(guī)性：（1）是否按權限審批貸款。

（2）是否嚴格執(zhí)行貸款審批人審批和審貸分離的制度。（3）審批人審批方式是否符合規(guī)定。（4）是否違反規(guī)定程序審批貸款。

（5）是否向關系人發(fā)放信用貸款或向關系人發(fā)放擔保貸款的條件優(yōu)于其他借款人。

（6）是否審查貸款申請的有關情況。（7）借款人的信用等級是否復審。（8）是否查詢借款人的信用紀錄。（9）是否查詢借款人的整體信貸紀錄。

（10）是否按規(guī)定貸款金額和貸款期限，貸款的擔保方式、結息方式、計息方式、還款方式、使用的利率、利率調整方式、發(fā)放方式、循環(huán)使用等發(fā)放方式。

3、貸款審批風險防范措施：

（1）審批人嚴格審批貸款的各項要素。借款人的姓名、證件是否核實。貸款對象是否符合規(guī)定，工作單位和收入及家庭收入等狀況是否符合規(guī)定，負債、擔保等情況是否屬實。是否存在道德品質、重大犯罪記錄、惡意透支、逃欠債務等問題。

（2）、抵押物的屬性、所有權證明是否核實，抵押物共有人或所有人授權是否屬實，抵押物估價是否準確，貸款額度是否控制在抵押物價之規(guī)定比例，抵押評估物是否為我行認可，抵押物保險文件是否落實，抵押物狀態(tài)是否正常。

（3）、質押物是否為借款人所有，狀態(tài)是否正常，質押物若為債券、級別是否符合規(guī)定，貸款額度是否在質押物價質規(guī)定比例內。

第三方保證情況。保證人為自然人，身份信息是否屬實，保證人收入、家庭收入等情況是否核實，保證人是否存在其他借款和擔保情況。

（4）、貸款申請情況。貸款額度是否符合規(guī)定，是否與抵押（質押）品的額度匹配。

三、個人汽車消費貸款審批要素： 申請人為自然人：

1、有效的身份證件，固定的住所，轄區(qū)內城鎮(zhèn)居民。

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和經濟收入或易于變現(xiàn)的資產，足以償還貸款本息。

3、購車協(xié)議和首付款存入證明

4、貸款行認可的擔保機構

5、貸款行規(guī)定的其他資料。風險及成因：

第一，缺乏信息共享的個人信用體系。由于中國個人信用體系尚未建立，銀行缺乏對借款人信用記錄的了解，不易對其信用狀況作準確判斷，消費者可以分別在不同的銀行貸款而無法查詢。此外，由于對借款人的行為不作系統(tǒng)的記錄，借款人對自己的信用也就無自我約束，借款人的違約成本很低，信用意識和法律意識比較淡薄，還款意識不好。

第二，過度依賴風險轉移，銀行缺乏進行有效信用評估的動力。到目前為止，風險轉移實際上是汽車消費信貸風險防范的主要形式。銀行通過履約保險、信用擔保，把風險轉嫁給保險公司、經銷商或保證人，但是并未能從根本上解決信用風險的問題，反而會使得銀行因為將風險轉嫁出去而缺少審查貸款質量的動力。

第三，以汽車作為抵押品存在較大的風險。一是目前汽車貸款大多以汽車作抵押品，這種方法雖簡單、直接，但是卻存在較大的風險。與房地產等不動產相比，汽車流動性強，不易監(jiān)控，折舊速度快，特別是營運汽車，磨損貶值率更高，二手車的處理價格較低；而且中國汽車價格由于入世的影響會有較大的下降空間，所以用汽車作抵押品的保險系數(shù)較低，一旦發(fā)生違約現(xiàn)象，銀行將遭受重大的損失。二是部分地區(qū)車管所未提供抵押車輛登記，無法控制車輛是否有重復抵押現(xiàn)象。

第四，過度競爭，放松貸款條件，造成風險隱患。面對汽車消費信貸市場的激烈競爭，各大銀行不斷放松貸款要求，大幅下調首付款比例，延長還貸期限。在惡性的競爭下，為爭取客戶加快貸款辦理速度，而放松了對借款人和經銷商的審查。有的甚至為汽車營運公司購買或更新車輛發(fā)放個人汽車消費貸款，我們曾經調查時發(fā)現(xiàn)，有的行以個人名義為一家營運公司發(fā)放貸款139筆，金額達1300萬元，遠遠超過該公司的凈資產，存在較大的潛在風險。

第五，借款者收入水平不穩(wěn)定，還款能力存在風險。近幾年新增的汽車消費信貸的借款人大多數(shù)都是年輕人，他們一般流動性比較大，不易進行貸款的跟蹤管理，而且其未來收入水平存在很多的不確定性，一旦收入水平下降、甚至失業(yè)，就可能會發(fā)生無力還款的現(xiàn)象。汽車消費貸款風險管理不利已經對中國汽車信貸市場產生了一定的影響。最主要的表現(xiàn)是：違約現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，有些保險公司的賠付率甚至超過了300%。在這種情況下，一些保險公司對車貸險采取了謹慎的態(tài)度，甚至停止該項業(yè)務。迫使銀行尋求了一些擔保公司，為個人汽車消費貸款提供擔保，但擔保公司的擔保資格與擔保能力還沒有一套較完善的評價制度及體系。

四、個人貸款審批的要點：

個人貸款審批中還款能力審查的確定：

（一）借款人還款能力的審查

1、借款人資信情況是否符合貸款條件，重點了解借款人及配偶過往信用記錄，以及在各金融機構的借款情況。

2、借款人申請貸款的金額、期限，還款方式是否合理。

3、借款人的資信和第一還款來源是否能夠保證其按時償還貸款本息。

4、第三方保證是否具備擔保資格和擔保能力。

5、抵（質）押物擔保是否足值、有效。

6、借款期限內，借款人是否有其他重大支出影響借款人還款。

7、借款人家庭資產負債比率是否合理。

8、對借款人依靠不同收入來源還款的審查是否側重點 不同：（1）若借款人主要通過其生產經營收入還款的，是否側重對其生產、經營凈現(xiàn)金流入是否可靠、穩(wěn)定和足額進行分析；（2）若借款人主要依靠其工資收入還款的，是否側重對借款人的職務、所在公司收入的穩(wěn)定性等進行分析；（3）若借款人主要通過租金等其它投資收益還款的，是否側重對該收入來源的穩(wěn)定性和可靠性進行分析。

9、是否對借款人收入實現(xiàn)的時間與本次貸款期限、按期還款金額以及其他負債還款期限、還款金額的匹配性進行分析。

10、對生產經營用途個人額度貸款，是否關注借款人實際資金需求及用款計劃，借款人生產經營凈現(xiàn)金流入是否可靠、穩(wěn)定和足額，借款人生產經營資金往來結算賬戶是否在我分行開立，賬戶資金結算情況是否正常。

11、對個人汽車消費貸款，借款人是否在與我行合作的汽車經銷商購買汽車，是否對借款人購車的真實性進行評估，是否從借款人的收入、職業(yè)、用車及還款能力等多方面進行綜合判斷。借款人購車用于營運的，是否落實借款人還款來源的穩(wěn)定性和相應擔保措施。

（二）貸款抵押物基本情況審查

1、抵押物的類別、所有權證明是否核實，抵押物所有權證是否合法、真實、有效。

2、抵押物共有人或第三者所有權人授權情況是否核實。

3、抵押物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型抵押物價值的市場走勢如何。

4、貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內。

5、抵押物是否由我行認可的評估機構評估。

6、抵押物（主要是房地產、車等）保險文件是否真實、有效、足值，保險期限與貸款期限是否匹配。

7、貸款期限內，抵押物存續(xù)狀態(tài)是否正常。

8、抵押物是否辦理抵押登記手續(xù)。

9、汽車消費貸款中以僅以車輛作抵押的，在確定首付比例時，是否與借款人的信用等級相結合，是否考慮抵押物價值存在的減值風險。

（三）貸款質押物基本情況審查

1、存單質押審查。

（1）存單是否為借款人所有。（2）存單開戶銀行是否符合規(guī)定。（3）存單真?zhèn)问欠窈藢崱＃?）存單狀態(tài)是否正常。（5）他人存單是否有授權書。

（6）貸款額度是否控制在質押存單價值的規(guī)定比例內。（7）貸款期限與質押存單到期日是否相匹配。

2、債券質押審查。

（1）債券是否為借款人所有。（2）債券的發(fā)行時間是否符合要求。（3）債券的真?zhèn)涡允欠窈藢崱＃?）債券的級別是否核實。

（5）他人或共有債券，是否有他人或共有人授權書。（6）憑證式國債的發(fā)售機構是否為本行網點。（7）貸款額度是否控制在質押債券價值的規(guī)定比例內。（8）貸款期限與質押債券到期日是否相匹配。

（四）第三方保證審查

1、自然人擔保審查。

（1）保證人身份、戶口、單位名稱地址、聯(lián)系電話是否核實。

（2）保證人單位情況是否屬實。

（3）保證人的職務、職稱、學歷是否核實。（4）保證人的月收入和家庭月收入情況是否核實。（5）保證人家庭其他借款和擔保情況是否核實。（6）保證人的健康狀況是否核實。（7）保證人的品行和信用狀況是否核實。

2、法人(專業(yè)擔保公司除外)擔保審查。（1）法人的真實性是否核實。（2）法人的生產經營狀況是否核實。（3）保證人與借款人的關系。

（4）保證人出具的書面擔保材料是否合法、真實、有 效。

（5）法人信用評級在A級以上（含A級）是否核實。

3、專業(yè)擔保公司擔保審查。

（1）是否經過資格審查。包括：最低注冊資本限制，無重大債權債務糾紛，無違約記錄，組織管理機構健全等。

（2）擔保能力是否突破省分行規(guī)定的擔保放大倍數(shù)上限。

（3）擔保公司為同一借款人提供擔保，最高金額是否超過省分行規(guī)定的限額或是否上報有權部門批準。

（4）是否出現(xiàn)重大經營失誤。

（5）在金融機構（銀行、證券、保險等）及其監(jiān)管部門、國家相關行政管理部門（工商、稅務等）和司法部門是否有不良記錄等。

五、個人貸款審批實踐中幾個隱性風險的考量 個人貸款被視為低風險、高收益信貸產品。于是，各商業(yè)銀行紛紛推出自己的特色品牌，下大力進行宣傳和營銷，成為人們個人理財服務的首選。但從個人貸款經營過程來看，由于經常采用分期還款的方式，還款期限長，個人貸款違約風險也就更加隱蔽。根據(jù)國外商業(yè)銀行的經驗，個人貸款違約率往往在貸款發(fā)放后的3至8年以后攀升，不良貸款風險開始逐漸暴露。因此，必須對個人貸款的風險性進行再 認識。并從以下幾個角度分析和把握其潛在風險。

（一）、借款人的信用狀況

借款人信用的好壞是發(fā)放個人貸款的首要考慮因素。從審批實踐的角度來看，個人做為市場經濟主體中經濟行為能力相對較弱的單一體，能夠改變自身經營活動外部環(huán)境的綜合實力遠不及企業(yè)法人，因而自然人的違約成本也要比法人大得多。相對于企業(yè)法人而言，個人貸款的故意違約率較小。但這并不是說個人貸款就沒有違約現(xiàn)象，從現(xiàn)實來看，出現(xiàn)故意違約或惡意套取銀行信用的欺騙行為往往出現(xiàn)在30歲至45歲人群中間，當他們的努力不能很好地實現(xiàn)自己的目標時，銀行貸款就成了他們享受成功的便捷通道。在缺乏后續(xù)收入來源的情況下，故意違約或惡意逃債現(xiàn)象自然產生。因此，在個人貸款的審批過程中，要特別關注借款人所從事工作的性質和穩(wěn)定性，仔細詢問調查崗客戶經理所掌握的借款人工作、生活和社交活動情況。如發(fā)現(xiàn)借款人工作生活習性存在較大疑問時，應該謹慎審批，規(guī)避風險。

（二）、借款人持續(xù)收入狀況

由于人們的就業(yè)和生活方式越來越呈現(xiàn)出多樣性、分散性與不確定性特點，銀行客戶經理對借款人個人收入的調查和評估只能是時點式的，無法保證借款人3—5年以后個人或家庭收入的持續(xù)性與穩(wěn)定性。致使銀行貸款處于極大的風險之中。實踐表明，個人貸款的違約現(xiàn)象主要是在個人或家 庭收入不能很好地應付家庭活動支出的情況下出現(xiàn)的。在目前我國社會保障體系還不完善，司法著眼點越來越傾向于保護公民個人生存權的情況下，既便真的出現(xiàn)個人貸款不能足額償還的情況，銀行在法院的訴訟與執(zhí)行過程中也是經常處于不利地位。這就要求我們在個人貸款的審批過程中，認真分析借款人工作收入的穩(wěn)定性和持續(xù)性。一般來說40歲以下年齡的男性和35歲以下的女性創(chuàng)業(yè)機會比較多，其收入也常常處于波動狀態(tài)。對此，審批人員應該盡可能地詢問調查崗客戶經理有關借款人的工作經歷和對將來的工作生活期望。在確信借款人誠實的基礎上，根據(jù)自己對借款人未來創(chuàng)造收入能力的評價進行審批，或者要求借款人提供第三方擔保，做為銀行的第二還款來源；或者適當延長借款時間，以減輕他們分期還款壓力，盡量避免由于借款人收入暫時下降而拖期還款，產生不良貸款。

（三）、借款人家庭供養(yǎng)狀況

家庭供養(yǎng)情況是全面衡量借款人償還銀行貸款能力的重要因素。一般情況下，40歲以前人們的家庭負擔相對要輕一些；40歲以后，贍養(yǎng)老人的責任和擔負孩子上學的費用會越來越重，借款人面臨著購買各種商業(yè)性保險和儲蓄住房基金的問題。必然影響到借款人的持續(xù)還款能力。所以，在個人貸款的審批過程中，在確定借款人的授信額度，以及分期還款期限與還款數(shù)額的匹配方面，我們應當參照當?shù)匾话闵?會家庭的綜合開支情況，對一些費用進行合理扣除。避免因銀行還款數(shù)額所占比重過大，一旦出現(xiàn)家庭意外事故，借款人被迫拖期還款。如果測算當?shù)匾话慵彝ゾC合開支情況確實存在一定困難，根據(jù)我們的審批工作實踐，借款人每期還款數(shù)額最大不應超過當月個人或家庭總收入的40%。

（四）、借款人勞動技能及人生哲學

從現(xiàn)實情況看，在年齡和學歷上占有優(yōu)勢的人群獲得工作和高薪酬的機會要比其他人群大得多，這就要求我們區(qū)別對待借款人的不同情況，充分考慮高學歷青年在創(chuàng)業(yè)初期，個人收入不夠高的暫時現(xiàn)象，在防范風險的前提下，努力培養(yǎng)自己的優(yōu)質客戶群。在當前社會變革時代出現(xiàn)了以“新新人類”為代表的當代社會群體，他們以透支明天為代價，追求現(xiàn)實的享受。這要求我們在個人貸款的審批過程中，應仔細審查和鑒別超前消費的不同性質，努力使個人消費貸款的審批與發(fā)放建立在科學消費之上，避免由于畸形消費造成銀行貸款出現(xiàn)不良。

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第三篇：銀行如何審查、審批個人貸款

銀行如何審查、審批個人貸款

銀行是如何審查、審批個人貸款的呢，筆者想從4個維度來解答此問題。(1)從審核的內容上講，主要包括：

①基本要素審查。銀行審核借款人提供的申請資料是否齊備、完整，從借 款人所提供資料的形式和邏輯上判斷資料是否真實、有效。

②主體資格審查。銀行審核借款人和保證人是否具有完全民事行為能力，112 個人貸款實用知識 是否符合國家相關法律法規(guī)以及該行制度對借款人、保征人的基本條件規(guī)定，③信貸政策的審查。銀行審核貸款用途、貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式、支付方式等是否符合該行制度要求。

④信貸風險的審查。銀行審核借款人信垌是否良好，收入是否充足，是否 具備到期償債能力，擔保是fr.合該辛制度規(guī)定。(2)從審批的組織形式上講，分為：

①集中式審批。即銀行在一定區(qū)域將個人貸款審查、審批甚至放款等工r 進行集中作業(yè)處理，提高個人貸款審批效率。如許多銀行建立了個人貸款中 心，集中營銷、審查、審批個人貸款業(yè)務。針對中小企業(yè)，許多銀行建立了小企 業(yè)金融中心，小微企業(yè)的個人經營貸款集中在“信貸工廠”進行審查、審批。所 培“信貸工廠”是指對中小企業(yè)貸款的市場營銷、業(yè)務操作、信貸審批、貸款發(fā) 放、貸后管理等環(huán)節(jié)采取標準化和流水線作業(yè)形式，集中進行批犀處理的一種 操作模式。②分散式審批。即銀行根據(jù)分級審批的原則將主要的個人貸款業(yè)務授權 至各分支機構進行審查．審批，這里的分支機構主要為銀行的分行和一級支行。

(3)從審批的人員構成上講，分為：

負責人審批。負責人審批制是一種傳統(tǒng)的貸款審批模式，即銀行根據(jù)分級審批的原則，將個人貸款業(yè)務的審批權限授予至各級行的行妊、零售業(yè)務部 門總經理.^人貸款中心總經理或小企業(yè)金融中心總經理。

專家審批。由于個人貸款業(yè)務量大，一些銀行實行了個人貸款的專家審 批制，即將個人貸款業(yè)務的審批權限授予至經驗豐富、資質較深、水平較高的信 貸專家，這些專家可按照授權獨立審批個人貸款，這些專家在有的銀行叫做“獨立審批_人”。(4)從審批J技術手段上講，分為：

①信貸系統(tǒng)在線審批。管理較為成熟的銀行均建立了貸款信貸管理系統(tǒng)，客戶經理或集中作業(yè)的裙關人員將貸款錄入系統(tǒng)，由具有審批極限的人員直接 在信貸系統(tǒng)中查看相關資料進行審批。這種審批實現(xiàn)了無紙化操作，審批效率 較高。

②紙質審批。對于技術相對落后的銀行，由于無科技支撐，對個人貸款實 行紙質審批，即舟崗位審核原始書面材料并在紙質件上進行審批。由于銀行各 級機構和各級崗位人員的資料傳遞有時間間隔．因此紙質審批效率較低(云貸undai)。

第四篇：個人貸款審查要點

個人貸款業(yè)務審查要點

第一章

個人住房貸款審查要點

第一節(jié)

個人住房貸款對象的準入條件

個人住房貸款的對象為在中國境內具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民和在中國擁有合法居留權的外國人。借款人須同時具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；

（二）具有償還貸款本息的能力；

（三）信用狀況良好，無到期未還的貸款本息；

（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購房屋用途為住宅；

（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；

（六）原則上以所購住房設定抵押擔保；

（七）農業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

第二節(jié)

個人住房按揭樓盤準入

一、住房按揭樓盤準入基本條件：

（一）開發(fā)商具有房地產開發(fā)資質，申請合作時開發(fā)商在我行和其他金融機構無逾期未還貸款本息，法定代表人信用狀況良好；

（二）項目合法，建設用地規(guī)劃及建設工程規(guī)劃主要為住宅；

（三）工程進展順利，無非正常停工現(xiàn)象；

（四）符合農業(yè)銀行要求的其他條件。

二、樓盤準入形式：

（一）經營行準入

經營行樓盤準入操作流程為：開發(fā)商提出按揭合作申請；個貸經營中心受理和調查，出具調查報告；個貸經營中心負責人審核，并出具審核意見;經營行行長（或經授權的副行長）簽署準入審批意見；個貸經營中心在CMS中錄入相關信息；經營行（或個貸經營中心）與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議。

經營行準入后應將按揭樓盤向市分行個人業(yè)務部門備案。

（二）市分行整體準入。

對優(yōu)質樓盤可由市分行采用批量營銷、集中認定的形式。整體準入具體由市分行個人業(yè)務部門以部發(fā)文件，向轄內個貸經營中心進行批量整認定，其單個樓盤和單筆按揭貸款不需另行再履行樓盤準入資格認定程序。

（三）特別規(guī)定

1、對我行開發(fā)貸款支持的按揭樓盤，直接由經營行與開發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，并受理單筆個人住房貸款業(yè)務。

2、對非我行開發(fā)貸款支持的個人住房按揭樓盤，且符合以下情況之一的，可免去樓盤準入和審查程序，只要符合銷（預）售條件，可直接由經辦機構受理單筆個人住房貸款：（1）對于工、中、建、交行和其他商業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款，且按揭合作銀行已經開始受理單筆個人住房貸款業(yè)務的；

（2）借款人信用等級在AA級及以上的；

（3）按揭項目已取得銷（預）售許可證，且開發(fā)商及其法定代表人無不良信用記錄，開發(fā)商同意提供階段性保證擔保的。

對符合免準入按揭樓盤，是否需要簽訂按揭合作協(xié)議由經營行根據(jù)當?shù)赝瑯I(yè)競爭情況合理確定。

第三節(jié)

個人一手住房貸款審查流程及要點

一、C3操作流程及要點

（一）依次點擊[個人審批]—[部門工作]，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內選擇受理人員，點擊[提交]即可將此筆業(yè)務分配給受理人員。

（二）依次點擊[個人審批]—[我的工作]，點擊[申請書編號]進入[審查新增]界面。

（三）查看相關業(yè)務及風險信息。分別點擊頁面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風險信息查詢]等模塊查看相關業(yè)務及風險信息。

要點：

1、[審批總體查詢]重點關注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點關注：調查意見是否為同意。

3、[用信信息]重點關注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務。

4、[風險信息查詢]重點關注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點擊[本筆業(yè)務檔案查詢]，下載或直接打開調查報告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產支出與月收入比例、月所有債務支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料 要點：

1、身份證件重點關注：（1）是否在證件有效期內；（2）如年齡超過60歲（含），應追加擔保人；（3）年齡加貸款期限不得超過70年。

2、戶口簿重點關注借款人的戶口所在地、曾用名、婚姻狀態(tài)，外地戶口的應提供在徐州本地持續(xù)繳納一年以上的納稅證明或者社保證明。

3、婚姻狀況證明：（1）未婚人士除提供未婚證明外，必須提供未婚聲明；（2）對于已婚人士，如果戶口簿能夠明確夫妻名分的，可不提供結婚證；（3）離異或喪偶人士除提供離婚證書/離婚判決書/配偶死亡證明，還應提供未再婚聲明。

4、收入證明重點關注：（1）收入是否合理，不合理的還應提供銀行流水等 輔助證明，或者追加擔保人；（2）工作單位為開發(fā)商及其母子公司、銷售代理商、承建商等關聯(lián)企業(yè)的，首付款比例不低于40%，須提交信貸管理部審查，分管行長審批，并在調查報告中注明“購房行為真實”、“首付款真實”等字樣，對于房價偏高的還應說明原因，C3系統(tǒng)中【貸款用途】應選擇“其他”，并手工補充錄入“出售方關系人購房”

5、信用報告重點關注：（1）姓名及證件號碼無誤；（2）當前存在逾期的，應要求提供還款憑證；（3）對24月內存在累計逾期6次或者連續(xù)逾期3期的，應要求提供未累計逾期180天或者連續(xù)逾期90天的證明，或者提供由年費、銀行差錯等原因造成逾期的證明；（4）是否存在住房貸款記錄；（5）公積金信息欄中單位名稱是否為開發(fā)商或其關聯(lián)企業(yè)。

6、申請表：應填寫完整、規(guī)范。

7、面談記錄：應填寫完整、規(guī)范，同時對于需要雙人調查的，面談記錄上應雙人簽字。

8、房屋買賣合同重點關注：（1）開發(fā)商、樓盤名稱、房號、面積、價格等要素是否與調查報告一致；（2）借款申請人與買受人應為同一人；（3）因超過合同約定付款期限而導致開發(fā)商有權解除合同的，應要求在調查報告中注明“買賣雙方同意繼續(xù)履行合同”，而對于超期3個月以上的，應要求開發(fā)商提供同意繼續(xù)履行合同的書面材料；（4）簽章（字）的內容是否與合同首頁的當事人信息一致；（5）買受人簽字的字跡是否與申請表中簽字的字跡相同；（6）對于簽訂購房合同之日前后三個月內離婚（法院判決除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）對于簽訂購房合同日期先于結婚日期的，還應提供簽訂購房合同之日的婚姻狀態(tài)證明；（8）對于高單價、高總價、低密度的住房（高房價：市區(qū)高于12000元/平方米、縣區(qū)高于5000元/平方米；高總價：市區(qū)高于240萬元、縣區(qū)高于100萬元；低密度：容積率在1.0以下），首付款比例不敵低于40%。

9、首付款憑證：（1）對于提供發(fā)票的，應能夠辨認付款方姓名、樓盤名稱及房號、金額等內容，并加蓋開發(fā)商發(fā)票章；（2）對于提供收據(jù)的，應提供與首付款對應的銀行進賬單或轉賬憑證（或匯款憑證）；（3）徐州萬豪置業(yè)有限公司開發(fā)的綠城花園，除提供正規(guī)發(fā)票外，還應提供與首付款對應的銀行進賬單或轉賬憑證（或匯款憑證）。

10、網上備案表：內容與購房合同要素一致。

11、財產共有權人資料：如果存在共有權人，應提供身份證、戶口簿、婚姻證明，征信授權書、征信報告等資料。對于共有權人與借款人非夫妻、子女關系的，應要求提供誠信保證書（房產查詢證明）。

12、擔保人資料：需要追加擔保人的，應提供身份證、戶口簿、收入證明、征信授權書、征信報告等資料。

13、誠信保證書（房產查詢證明）：（1）對于無法提供房產查詢證明的地區(qū)，可只提供誠信保證書；（2）對于能夠提供房產查詢證明的地區(qū)，除提供本地房產查詢證明外，還需提供誠信保證書；（3）對于戶籍在銅山的，除執(zhí)行上述（1）、（2）要求外，還應提供銅山房產查詢證明。

14、產品咨詢服務費承諾書：120月（不含）以下不低于貸款金額0.5%；120月（含）以上不低于貸款金額1%；240月（含）以上不低于貸款金額1.5%。

（七）撰寫審查報告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對應信息后，再點擊[保存]進入下一界面。

（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。

（十）提交

1、獨立審批人權限內的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個人信貸業(yè)務審查組】->【獨立審批人姓名】后，提交即可。

2、對于超獨立審批人權限或者系開發(fā)商關系人購房的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領導匯報。

第四節(jié)

個人二手住房貸款審查流程及要點

一、C3操作流程及要點

（一）依次點擊[個人審批]—[部門工作]，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內選擇受理人員，點擊[提交]即可將此筆業(yè)務分配給受理人員。

（二）依次點擊[個人審批]—[我的工作]，點擊[申請書編號]進入[審查新增]界面。

（三）查看相關業(yè)務及風險信息。分別點擊頁面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風險信息查詢]等模塊查看相關業(yè)務及風險信息。

要點：

1、[審批總體查詢]重點關注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點關注：調查意見是否為同意。

3、[用信信息]重點關注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務。

4、[風險信息查詢]重點關注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點擊[本筆業(yè)務檔案查詢]，下載或直接打開調查報告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產支出與月收入比例、月所有債務支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個人二手住房貸款所需的資料及相關要求與個人一手住房貸款基本相同，但 多了售房人的相關資料、擬交易房產的房產證和土地證、房產評估報告，采用二手房資金托管方式的，還需上傳相關運作資料。

要點：

1、首付款憑證：（1）對于采用二手房資金托管方式的，以被托管資金賬戶明細及托管協(xié)議作為首付款證明；（2）對于未采用二手房資金托管方式的，以轉賬憑證（或匯款憑證）以及售房人簽字確認的首付款收據(jù)作為首付款證明。

2、售房人的相關資料：需要提供售房人的身份證件、戶口簿、婚姻證明、在我行開立的用于收款的賬戶。

3、擬交易房產的房產證和土地證以及評估報告：（1）房齡應在20年內；（2）房產坐落位置較好，在三環(huán)北路之外的房產不得介入；（3）貸款到期日不得晚于國有土地使用權到期日。

4、其他規(guī)定：（1）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（2）關注交易行為的真實性，對于直系親屬交易的嚴禁介入；（3）房產價值以交易價格和評估價格的低者為準，并出具二手房價值評估確認單。

（七）撰寫審查報告

一般下發(fā)管理要求：經營行要規(guī)范業(yè)務操作，確保擔保手續(xù)合法有效。

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對應信息后，再點擊[保存]進入下一界面。

（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。

（十）提交

1、獨立審批人權限內的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個人信貸業(yè)務審查組】->【獨立審批人姓名】后，提交即可。

2、對于超獨立審批人權限的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領導匯報。

第五節(jié)

個人置換式住房貸款審查流程及要點

一、C3操作流程及要點

（一）依次點擊[個人審批]—[部門工作]，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內選擇受理人員，點擊[提交]即可將此筆業(yè)務分配給受理人員。

（二）依次點擊[個人審批]—[我的工作]，點擊[申請書編號]進入[審查新增]界面。

（三）查看相關業(yè)務及風險信息。分別點擊頁面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風險信息查詢]等模塊查看相關業(yè) 務及風險信息。

要點：

1、[審批總體查詢]重點關注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點關注：調查意見是否為同意。

3、[用信信息]重點關注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務。

4、[風險信息查詢]重點關注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點擊[本筆業(yè)務檔案查詢]，下載或直接打開調查報告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產支出與月收入比例、月所有債務支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個人置換式住房貸款所需的資料及相關要求與個人一手、二手住房貸款基本相同，但多了所購房產的契稅發(fā)票及借據(jù)。

要點：

1、房產證和土地證重點關注：（1）房產證無抵押記錄且簽發(fā)日期不超過3年；（2）土地性質為劃撥的抵押率不超過65%；（3）酒店式公寓或產權式無業(yè)嚴禁介入；（4）容積率在1.0%以下的樓盤，徐州行暫時無法受理。

2、借據(jù)重點關注雙方上否簽字，日期能否與購房日期銜接。

3、債權人用于收款的賬戶：是否有債權人的親筆簽字。

4、抵押物價值：（1）抵押率在50%以內的，可不評估，以契稅價格和交易價格的低者為準；（2）抵押率在50%以上的，必須評估，以契稅價格、交易價格、評估價格的低者為準。

（七）撰寫審查報告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對應信息后，再點擊[保存]進入下一界面。

（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。

（十）提交

1、獨立審批人權限內的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個人信貸業(yè)務審查組】->【獨立審批人姓名】后，提交即可。

2、對于超獨立審批人權限的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領導匯報。

第二章

個人商用房貸款審查要點

第一節(jié)

個人商用房貸款對象的準入條件 個人商業(yè)用房貸款的對象應是在中國境內具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民和在中國擁有合法居留權的外國人。借款人須同時具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；

（二）有足額償還貸款本息的能力；

（三）信用狀況良好，無到期未還的貸款本息；

（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同；

（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；

（六）以所購商業(yè)用房設定抵押擔保；

（七）農業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

對于個人二手商業(yè)用房貸款業(yè)務辦理前還須符合以下條件：

（一）售房人已取得房屋所有權證書；

（二）房屋已投入商業(yè)運營；

（三）房屋如處于出租狀態(tài)，且承租人非購買人的，承租人放棄優(yōu)先購買權，且承租人同意在過戶前終止租賃合同或與購房人在二手房轉移登記后重簽租賃合同。

第二節(jié)

個人住房按揭樓盤準入 對一手商業(yè)用房貸款，在受理借款人單筆貸款申請之前，原則上應按規(guī)定進行商業(yè)用房按揭樓盤準入審批，并實行合作額度、合作期限管理。商業(yè)用房按揭樓盤準入審批之后，原則上只能由一家經營行與開發(fā)商簽署《一手房貸款業(yè)務銀企合作協(xié)議》，集中受理個人一手商業(yè)用房貸款業(yè)務。

一、按揭樓盤準入條件：

（一）開發(fā)商具有開發(fā)資質，開發(fā)商及其法定代表人在我行和其它金融機構信用記錄良好，合作申請時沒有逾期未還的貸款本息；

（二）按揭樓盤已取得銷（預）售許可證，建設用地規(guī)劃用途主要為商業(yè)或商住；

（三）項目可分戶辦理房屋所有權證并分戶設定抵押；

（四）項目符合當?shù)厥袌鲂枨螅N售價格合理，銷售前景良好，分戶出租或經營收益較高;

（五）符合農業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第三節(jié)

相關規(guī)定

一、首付款比例

對一手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購商業(yè)用房成交價格50％。對二手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購商業(yè)用房成交價格與評估價格之間低者的50％。

對借款人申請貸款在同一項目購房三套（含）以上商業(yè)用房的，應通過漸次提高首付款比例適當降低貸款金額。

二、貸款期限

個人商業(yè)用房貸款期限應在1年以上，但最長不超過10年，且借款人年齡 與貸款期限之和最長不超過60年。對二手商業(yè)用房，應同時滿足貸款期限與房屋已使用年限之和最長不超過30年。

第四節(jié)

個人一手商用房貸款審查流程及要點

一、C3操作流程及要點

（一）依次點擊[個人審批]—[部門工作]，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內選擇受理人員，點擊[提交]即可將此筆業(yè)務分配給受理人員。

（二）依次點擊[個人審批]—[我的工作]，點擊[申請書編號]進入[審查新增]界面。

（三）查看相關業(yè)務及風險信息。分別點擊頁面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風險信息查詢]等模塊查看相關業(yè)務及風險信息。

要點：

1、[審批總體查詢]重點關注：（1）無論貸款金額大小均須雙人調查提交；（2）貸款金額50萬元（含）以上的須由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點關注：調查意見是否為同意。

3、[用信信息]重點關注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務。

4、[風險信息查詢]重點關注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點擊[本筆業(yè)務檔案查詢]，下載或直接打開調查報告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產支出與月收入比例、月所有債務支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個人一手商用房貸款資料與個人一手住房貸款資料基本相同，需要關注以下幾點：

1、對于新樓盤，應查看按揭樓盤準入審批有關批復規(guī)定和已經生效的按揭合作協(xié)議約定；

2、面談記錄是否由兩位調查人員簽字；

3、首付款比例是否符合規(guī)定，對于同一項目購房三套（含）以上的，首付漸次提高首付款比例。

4、貸款期限是否符合規(guī)定，對于年齡超過50歲的，應特別關注年齡與貸款期限之和是否超過60年。

（七）撰寫審查報告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對應信息后，再點擊[保存]進入下一界面。

（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。

（十）提交

1、獨立審批人權限內的（800萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個人信貸業(yè)務審查組】->【獨立審批人姓名】后，提交即可。

2、對于超獨立審批人權限需要貸審會審議的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構樹中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領導匯報。

第五節(jié)

個人二手商用房貸款審查流程及要點

個人二手商用房貸款審查流程及資料與上述按揭貸款基本相同，需要關注以下幾點：

1、貸款期限與房屋已使用年限之和最長不超過30年；

2、所購房屋須已投入商業(yè)運營； 第五節(jié)

個人置換式商用房貸款審查流程及要點

個人置換式商用房貸款與個人置換式住房貸款基本相同，需要關注所購房屋是否已投入商業(yè)運營即可。

第三章

個人綜合授信貸款審查要點

第一節(jié)

個人綜合授信貸款對象的準入條件 客戶申請個人綜合授信應當符合以下條件：

（一）年滿18周歲且不超過60周歲，具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力，身體健康，具有有效身份證明；

（二）在本地有固定住所；

（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)、合法收入或足夠償還貸款本息的個人合法資產；

（四）申請貸款時不存在到期未還的逾期貸款和信用卡惡意透支，最近24個月內不存在連續(xù)90天（含）以上或累計180天（含）以上的逾期記錄（但相關銀行出具證明，說明逾期形成合理原因；或由調查人員出具調查意見，說明逾期記錄產生原因，并由經辦機構負責人審核確定的除外）；

（五）在經辦行開立個人賬戶，愿意接受經辦行信貸和結算監(jiān)督；

（六）能提供合法、有效和足值擔保（符合信用授信條件除外）；

（七）符合資信評級條件。

第五篇：房地產開發(fā)貸款審查要點

房地產開發(fā)貸款審查要點

一、定義

本文所指房地產開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

二、房地產行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強。

4、自償性特征。

三、項目審查判斷三大關鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風險完工風險股東（股東和集團實力、開發(fā)經歷、、銷售排名、市場品牌）品牌和實力商住項目財務風險實力：完工風險、整體抗風險能力品牌：銷售風險（跌價空間-市場波動風險、定價合理-可比項目成本與價格除上述外部條件外，內部的管理和操作風險（抵押、預售資金監(jiān)管）是風險管控的關鍵

四、申請人及股東審查要點

主要審查股權結構、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。

1、股東（實際控制人）的實力和品牌：

21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；

（2）股東主營業(yè)務板塊構成。關注房地產開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經營穩(wěn)定、綜合實力情況；

（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。

五、項目位置審查要點

主要審查項目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設情況，以及當?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認可度。是否政務/商務或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。

（二）周邊生活配套設施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學區(qū)房范圍（劃歸的重點小學和初中情況），六、項目自身審查要點

（一）項目土地審查要點

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。

1、土地取得過程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。

3、土地證取得情況及相關記載內容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項目規(guī)劃審查要點

主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風險

1、整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進展）。

2、授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。

（四）項目總投資和籌資計劃審查要點

主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高

1、總投資構成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；

2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。

3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。

（五）項目建設進度審查要點

項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。

（六）項目銷售審查要點

主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。

1、周邊可比項目銷售情況。

2、授信項目前期銷售情況（如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。

3、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內容分析未來銷售情況。

4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。

（七）封閉管理審查要點

1、根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。

七、項目擔保方式審查要點

（一）抵押擔保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。

3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。

（二）質押擔保

1、質押物的評估方式、估值的合理性、質押率的設定。

2、當?shù)剞k理相關質押登記的相關規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責任擔保

1、擔保人與借款人的關系。

2、擔保人的擔保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點

制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關注是否符合總行政策和模版相關要求，風險管控方案是否合理。