第一篇：貸款審查的要點(diǎn)及報(bào)告的撰寫

貸款審查的要點(diǎn)及報(bào)告的撰寫

(2012-07-19 11:07:19)

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貸款、核查 財(cái)經(jīng)

貸款審查報(bào)告的寫作方法

按照審貸分離、分級(jí)審批的貸款管理制度，完成貸款調(diào)查之后，信貸后臺(tái)部分的審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員移交的所有貸款資料進(jìn)行核實(shí)、評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出審查結(jié)論及同意放款的限制性條件，即貸款審查，亦稱貸時(shí)審查。貸款審查所形成的書面報(bào)告，稱作貸 款審查報(bào)告。

貸款調(diào)查是貸款審查的基礎(chǔ)，如果貸款調(diào)查工作扎實(shí)深入，貸款調(diào)查報(bào)告客觀 公正，貸款審查的工作量就相對(duì)小一些，貸款審查報(bào)告的篇幅就短小一些，內(nèi)容也簡(jiǎn)單的多。同貸款調(diào)查報(bào)告的寫作一樣，目前貸款審查報(bào)告的寫作還沒(méi)有一個(gè)固定的模式，本章的相關(guān)內(nèi)容只代表作者的個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。

第一節(jié) 認(rèn)真全面初審

貸款初步審查是貸款程序中的重要環(huán)節(jié)，是極為重要的風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口。貸款初步審查與貸款調(diào)查的內(nèi)容基本一致。貸款調(diào)查人員既調(diào)查收集情況，又對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行認(rèn)定，集調(diào)查審查于一身。但由于受工作單位、業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作經(jīng)驗(yàn)、分析認(rèn)識(shí)問(wèn)題的角度不同等方方面 面因素的影響，調(diào)查人員有可能受理不合規(guī)定的借款申請(qǐng)。從嚴(yán)格控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，審查人員必須換位思考，從另外的角度，對(duì)其提供的資料進(jìn)行再核實(shí)、再認(rèn)定。

一、審查信貸規(guī)范化運(yùn)作 貸款初審階段，審查人員應(yīng)當(dāng)首先審查調(diào)查人員及經(jīng)營(yíng)行受理、調(diào)查、審查、審議、審批、上報(bào)等環(huán)節(jié)的運(yùn)作是否符合信貸管理制度；貸審會(huì)審議表、主責(zé)任人名單表等內(nèi)部上報(bào)資料是否齊全。按照有關(guān)規(guī)定，信貸業(yè)務(wù)決策中必須堅(jiān)持審貸部門分離、先評(píng)級(jí)授信、后審批發(fā)放貸款，嚴(yán)防越權(quán)限、逆程序、超范圍受理、審查貸款業(yè)務(wù)。

二、審查信貸政策 審查人員應(yīng)根據(jù)商業(yè)信用社法、貸款通則及相關(guān)政策制度，從基本要素、主體資格、貸款條件、本行的信貸產(chǎn)業(yè)及行業(yè)政策、信用等級(jí)評(píng)定、授權(quán)授信等方面，逐一核實(shí)貸款調(diào)查 人員提供的貸款申請(qǐng)資料和調(diào)查報(bào)告是否完整有效，是否符合本行的貸款準(zhǔn)入條件和現(xiàn)行的 制度政策，這是貸款初步審查的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

對(duì)應(yīng)該由調(diào)查人員及經(jīng)營(yíng)行提供而沒(méi)有提供的信貸業(yè)務(wù)材料，審查人員應(yīng)當(dāng)列出單子，及時(shí)通知調(diào)查人員及相關(guān)行補(bǔ)充完善，說(shuō)明情況，提出審查意見(jiàn)，限期予以補(bǔ)充回復(fù)。原則上凡是貸款調(diào)查人員調(diào)查認(rèn)定的內(nèi)容，審查人員都應(yīng)當(dāng)重新審核，看其是否真實(shí)有效是否符合信貸準(zhǔn)入條件和相關(guān)政策制度。全面初審的目的，是解決貸款資料的完整性及合規(guī)合法性問(wèn)題。全面初步審查的主要內(nèi)容，同貸款調(diào)查階段收 集借款申請(qǐng)資料的內(nèi)容基本一致。

第二節(jié) 突出審查貸款風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)

在全面初步審查貸款申報(bào)資料和調(diào)查報(bào)告完整性及合規(guī)合法性的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于從非財(cái)務(wù)因素、財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流量、擔(dān)保等方面的審查入手，分析判斷貸款的安全性、盈利性及流動(dòng)性，切實(shí)解決貸款資料完整有效、手續(xù)合規(guī)合法而不安全等問(wèn)題，盡可能避免或降低貸 款風(fēng)險(xiǎn)。

審查的重點(diǎn)有以下四個(gè)方面。

一、審查分析借款人（含項(xiàng)目）政策及地區(qū)等非財(cái)務(wù)因素風(fēng)險(xiǎn)

審查貸款項(xiàng)目或借款人所處行業(yè)是屬于國(guó)家重點(diǎn)支持、地方重點(diǎn)支持、一般支持還是屬于限制支持。如果屬于一般支持或限制支持，就必須審慎處理。

審查借款人或貸款項(xiàng)目所 在地區(qū)的信用及法律環(huán)境。如果政策干預(yù)執(zhí)法，不支持金融部門保全資產(chǎn)信用社者該地區(qū)客戶存在大量逃廢、懸空信用社債務(wù)行為，不良貸款占比較高，貸款就應(yīng)當(dāng)特別慎重。

審查 借款人所處行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大小及在本行業(yè)的位置。如果借款人所處行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大，在同行業(yè)中的地位一般，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率較低，產(chǎn)品供求平衡或供過(guò)于求，對(duì)其貸款應(yīng)當(dāng)特別慎重。

審查借款人的信用等級(jí)類別。如果為一般支持類或限制支持類，貸款就應(yīng)當(dāng)特別慎重。審查借款人的還款記錄。借款人的還款意愿往往無(wú)法直接觀察，只有從歷史記錄的事實(shí)當(dāng)中加以判斷。如果借款人出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重拖欠、經(jīng)歷過(guò)重組，對(duì)其貸款應(yīng)當(dāng)慎重。

還要審查貸款用 途、期限、方式、利率或費(fèi)率是否符合國(guó)家及本行的信貸政策等等。

二、審查分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

審查貸款人的財(cái)務(wù)狀況，不僅審查分析借款人的償債能力指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)，還要注意財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的核算關(guān)系。如果借款人嚴(yán)重虧損，經(jīng)營(yíng)效益不佳，貸款就 應(yīng)當(dāng)慎重。

要注意從有關(guān)報(bào)表中尋找問(wèn)題和疑點(diǎn)，判斷借款人財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)性。如果存在虛信用社營(yíng)業(yè)績(jī)、編制虛假財(cái)務(wù)報(bào)表，騙取信用社信任等情況，貸款就應(yīng)當(dāng)特別慎重，從嚴(yán) 掌握。

對(duì)借款人采取資產(chǎn)低值高估等辦法人為降低資產(chǎn)負(fù)債率的做法要特別注意。

審查借 款人的資本金及其他資金到位情況，以及還款來(lái)源、還款計(jì)劃、還款能力等等。如果借款人存在還款缺口，還款能力不足，貸款就應(yīng)當(dāng)特別慎重。

三、審查分析現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流量是指借款人的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物。現(xiàn)金流量作為借款人的還款來(lái)源，就如同人體中的血液一樣重要。借款人出現(xiàn)現(xiàn)金流量不足或下降趨勢(shì)，則預(yù)示著借款人的第一還款能 力有可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)中不少信貸人員只注重借款人盈利水平的分析，而忽視現(xiàn)金流量的重要性，把現(xiàn)金流量的分析等同于凈收益的分析。實(shí)際上，現(xiàn)金凈流量不僅不等于凈收益，而且還有可能出現(xiàn)凈收益增加而現(xiàn)金凈流量減少的情況。

要審查借款人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流 量是否充足，即來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量是否足夠償還貸款本息。如果借款人用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金還款，且現(xiàn)金流量穩(wěn)定，則意味著借款人還款能力較強(qiáng)。如果現(xiàn)金流量不足，即使借 款人財(cái)務(wù)狀況較好，貸款也要慎重。

四、審查分析擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

審查分析擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是，看信用社持有的擔(dān)保權(quán)益是否大于貸款本息和執(zhí)行擔(dān)保所可能發(fā)生的費(fèi)用。否則，其擔(dān)保就不夠充足。對(duì)保證貸款，要審查保證人的保證資格、信用等級(jí)、保證系數(shù)、保證人的保證意愿與履約動(dòng)機(jī)、保證的方式和法律責(zé)任等情況。對(duì)保證人財(cái)務(wù)實(shí)力不強(qiáng)、不樂(lè)意履行保證責(zé)任的，貸款應(yīng)特別慎重。

對(duì)抵押貸款，要重點(diǎn)審查其資產(chǎn)評(píng)估方法是否正確，價(jià)格是否合理，變現(xiàn)能力強(qiáng)弱，抵押率的計(jì)算是否科學(xué)，該抵押能否有效消除貸款風(fēng)險(xiǎn)，是否需要另行追加保證擔(dān)保或抵押物。對(duì)質(zhì)押貸款，關(guān)鍵是審查分析質(zhì)物的資料是否齊全、完備，質(zhì)物是否合法，出質(zhì)人及開(kāi)具存單等質(zhì)物的機(jī)構(gòu)是否出具了 有關(guān)證明材料。關(guān)于擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，尤其是抵押物的選擇、評(píng)估及抵押率的計(jì)算問(wèn)題，在貸款 調(diào)查報(bào)告一章已經(jīng)談到，這里不再贅述。

第三節(jié) 針對(duì)審查出的問(wèn)題撰寫貸款審查報(bào)告

貸款審查報(bào)告的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)，各家信用社的要求反差較大，有的要求將審查的主要內(nèi)容 在貸款審查報(bào)告中全部反映出來(lái)，有的只要求反映審查出的問(wèn)題，各行應(yīng)按照各自主管部門 的要求認(rèn)真撰寫。

作者認(rèn)為，貸款審查的主要任務(wù)是，認(rèn)定事實(shí)，揭示風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)優(yōu)良客戶尋找依據(jù)，給予扶持；對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)貸款，把關(guān)守口，堵塞漏洞，加以限制。因此，貸款審查報(bào)告與貸款調(diào)查報(bào)告相比，篇幅應(yīng)當(dāng)短小，主題更加突出，應(yīng)當(dāng)突出審查出的問(wèn)題，突出貸款風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，突出反映貸款的合規(guī)合法性、安全性、盈利性、流動(dòng)性如何，突出風(fēng)險(xiǎn)防范措施，切忌重復(fù)與照搬貸款調(diào)查報(bào)告。像借款人基本情況等通過(guò)審查沒(méi)有問(wèn)題的有關(guān)內(nèi)容，就不必再次出現(xiàn)在審查報(bào)告當(dāng)中。審查報(bào)告可長(zhǎng)可短，審查出的問(wèn)題可多可少，應(yīng)視具體情況而定。無(wú)論是中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款審查報(bào)告，還是流動(dòng)資金審查報(bào)告的寫作要求基本一致。

一、標(biāo)題 同貸款調(diào)查報(bào)告的標(biāo)題一樣，貸款審查報(bào)告 的標(biāo)題，應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要地概括貸款審查的主要內(nèi)容并標(biāo)明材料的文種，一般應(yīng)當(dāng)標(biāo)明受理貸款審查的金融機(jī)構(gòu)。主要由受理貸款審查的金融機(jī)構(gòu)名稱、客戶名稱、貸款項(xiàng)目名稱、貸款種類、信用社金額和文種詞組成。如《***聯(lián)社關(guān)于對(duì)***股份有限公司年產(chǎn)***噸**項(xiàng)目申請(qǐng)****萬(wàn)元固信用社產(chǎn)貸款的審查報(bào)告》《***聯(lián)社關(guān)于對(duì)***股份有限公司年產(chǎn)***噸**項(xiàng)。目申請(qǐng)****萬(wàn)元固定信用社貸款的審查報(bào)告》中的“***聯(lián)社”為金融機(jī)構(gòu)名稱，“股份有限公司”為借款人名稱，“****萬(wàn)元”為貸款金額，“年產(chǎn)***噸**項(xiàng)目”為貸款項(xiàng)目名稱，“固定資產(chǎn)貸款”為貸款種類，“審查報(bào)告”為文種詞。

二、開(kāi)頭 同貸款調(diào)查報(bào)告的開(kāi)頭一樣，完整的貸款審查報(bào)告也應(yīng)當(dāng)有個(gè)簡(jiǎn)練的開(kāi)頭。

貸款審查報(bào)告 的開(kāi)頭一方面應(yīng)當(dāng)寫明貸款審查的原由、客戶名稱、申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目名稱、申請(qǐng)貸款金額等情況；另一方面應(yīng)當(dāng)點(diǎn)明借款的可行與不足之處。多為：“接到****年*月*日***遞交的關(guān)于 ****有限公司責(zé)任申請(qǐng)****萬(wàn)元流動(dòng)資金貸款的調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目的有關(guān)材料之后，我們組織人員對(duì)客戶的基本情況進(jìn)行了審查。審查認(rèn)為……較為可行，但存在……問(wèn)題。現(xiàn)將審查情況報(bào)告如下：”。或者為“現(xiàn)將審查出的問(wèn)題報(bào)告如下：”開(kāi)頭部分之所以寫明接到貸款客戶 部門移交“貸款調(diào)查報(bào)告及有關(guān)資料”的年月日，主要是為了顯示從受理該筆業(yè)務(wù)到審查結(jié)束 的時(shí)間長(zhǎng)短，從而促使審查崗提高審查效率。

三、基本政策及規(guī)范化運(yùn)作審查 這里主要介紹借款人及擔(dān)保人有關(guān)資料是否齊備，貸款投向是否符合本行的信貸準(zhǔn)入政 策，信用等級(jí)評(píng)定及授信管理是否符合有關(guān)信貸管理方面的規(guī)章制度，信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部運(yùn)作資料是否齊全合規(guī)。如果符合要求，就寫明“借款人及擔(dān)保人資料齊備，貸款投向符合……信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部資料齊全，符合報(bào)批要求。”如果不符合有關(guān)要求，就指出存在的具體問(wèn)題。

四、主體資格審查 這里主要介紹借款人是否具備規(guī)定的有效證件，借款申請(qǐng)手續(xù)是否齊全，組織機(jī)構(gòu)是否合理，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明晰，是否具備準(zhǔn)入資格，法定代表人、主要部門負(fù)責(zé)人有無(wú)不良記錄，借款人在本行及他行的信用記錄，貸款用途是否合規(guī)合法，是否符合國(guó)家有關(guān)政策等等。如果沒(méi)有問(wèn)題，就作肯定性回答。如“該企業(yè)所屬行業(yè)屬于**支持類行業(yè)，具備行業(yè)準(zhǔn)入條件； 信用等級(jí)為 AAA，具備借款人資信準(zhǔn)入資格……”。如果存在問(wèn)題，就一一明確指出，如“** 市**局屬于國(guó)家機(jī)關(guān)，不具備擔(dān)保資格……”“借款人**公司總經(jīng)理李**，曾在**縣**廠任廠長(zhǎng)，李**任廠長(zhǎng)期間，該廠以改制為名使*行的****萬(wàn)元貸款懸空……”“該項(xiàng)目未取得環(huán)保部門的許可，不符合貸款條件……”。對(duì)借款人的還款記錄及履行能力的評(píng)價(jià)不可回避。

五、借款人（含項(xiàng)目）信貸政策及地區(qū)等非財(cái)務(wù)因素風(fēng)險(xiǎn)審查主要介紹貸款項(xiàng)目是屬于國(guó)家重點(diǎn)支持、地方重點(diǎn)支持、一般支持還是屬于限制支持； 項(xiàng)目的合法性手續(xù)是否齊全，建設(shè)及生產(chǎn)條件能否落實(shí)；貸款項(xiàng)目所在地區(qū)的信用及法律環(huán) 境如何；借款人所處行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大小及在本行業(yè)的位置如何；借款人的信用等級(jí)類別，以及與本行的往來(lái)關(guān)系情況。如果這些因素對(duì)貸款的安全性較為有利，可以點(diǎn)出，以體現(xiàn)對(duì)貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細(xì)指出，加以分析，以引起重視。對(duì)借款人所在 地區(qū)是否為貸款高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)等情況不應(yīng)回避。

六、項(xiàng)目投資審查 主要介紹借款人的投資結(jié)構(gòu)是否合理，各項(xiàng)資金能否落實(shí)到位，如果不能按時(shí)足額到位，對(duì)項(xiàng)目及貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響程度有多大。對(duì)于借款人人為壓縮項(xiàng)目投資總額，有可能倒逼金融部門增加資金注入量，拉大資金缺口的要詳細(xì)說(shuō)明，特別指出，以引起注意。

七、產(chǎn)品市場(chǎng)審查 主要介紹借款人（項(xiàng)目）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)程度，產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及不足，替代產(chǎn) 品對(duì)該產(chǎn)品的影響程度等。如果存在人為夸大產(chǎn)品市場(chǎng)需求及銷售前景等情況，要特別指出，以引起注意。

八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)審查 主要介紹對(duì)借款人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，包括借款人的償債能 力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、還款來(lái)源、還款計(jì)劃、還款能力等方面是否存在問(wèn)題；來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量是否足夠償還貸款本息，當(dāng)年取得的現(xiàn)金有多少是依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的，有多少是依靠投資活動(dòng)及籌資活動(dòng)得來(lái)的，等等。如果這些因素對(duì)貸款的安全性較為有利，可以點(diǎn)出，以體現(xiàn)對(duì)貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細(xì)指出，并加以分析，以引起重視。對(duì)借款人的現(xiàn)金流量能否足額償還貸款本息等不可回避。

九、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)審查 這里要重點(diǎn)回答信用社持有的擔(dān)保權(quán)益，在大于還是等于或小于貸款本息和執(zhí)行擔(dān)保所可能發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)保證貸款，要介紹保證人的財(cái)務(wù)實(shí)力、履約意愿和履約動(dòng)機(jī)的審查情況。對(duì)抵押貸款，除回籠抵押物是否合規(guī)合法之外，要重點(diǎn)回答對(duì)抵押物的評(píng)估方法，抵押物的變現(xiàn)難易程度，最終的可能變現(xiàn)價(jià)值，貸款抵押率的計(jì)算是否正確等情況。對(duì)質(zhì)押貸款，要 回答質(zhì)物的價(jià)值評(píng)估情況，出質(zhì)人、開(kāi)出存單等質(zhì)物的金融機(jī)構(gòu)是否出具了有關(guān)書面證明等。還要介紹借款人的抵（質(zhì)）押物變現(xiàn)后能否足額抵償貸示，能否全部消除貸款風(fēng)險(xiǎn)，是否需要調(diào)整固定資產(chǎn)抵押部分另加保證擔(dān)保或抵押物等情況。如果上述因素對(duì)貸款的安全性較為有利，可以點(diǎn)出，以體現(xiàn)對(duì)貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細(xì)指出，并加以分析，以引起重視。對(duì)抵押物的信用社方法、變現(xiàn)難易度、實(shí)際變現(xiàn)額、信用社持有的擔(dān)保權(quán)益是否大于貸款本息和執(zhí)行擔(dān)保可能發(fā)生的費(fèi)用等不可回避。

十、綜合審查結(jié)論 這里要對(duì)承貸主體、還款能力、發(fā)展前景等作出總體評(píng)價(jià)，明確貸與不貸的結(jié)論，對(duì)貸款金額、期限、用途、幣別、利率、用款方式、擔(dān)保方式、還款來(lái)源與方式提出明確意見(jiàn)，指出借款人存在的問(wèn)題以及本行可能存在的信貸風(fēng)險(xiǎn)，提出改進(jìn)意見(jiàn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的限制性條 款。同意放款的限制性條款通常包括，要求借款人資本金足額到位，否則不能發(fā)放新貸款；針對(duì)貸款擔(dān)保不足等問(wèn)題，要求調(diào)整固定資產(chǎn)抵押部分，降低抵押率或者另加保證擔(dān)保；制定分期還款計(jì)劃，并將還款計(jì)劃列入借款合同；與企業(yè)簽定協(xié)議，開(kāi)立還款專用帳戶，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)銷售收入的有效管理；經(jīng)營(yíng)行與借款人、保證人三方達(dá)成協(xié)議，經(jīng)保證人書面同意，辦好企業(yè)原欠貸款本息的債務(wù)落實(shí)手續(xù)；要根據(jù)客戶獲得的訂單、已經(jīng)取得的訂單承諾或購(gòu) 貨合同核定所需要原材料以及正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用逐筆發(fā)放貸款； 制定貸后管理方案，明確貸后管理責(zé)任； 貸款發(fā)放后派駐客戶經(jīng)理，跟蹤資金流向，跟蹤原材料購(gòu)進(jìn)，跟蹤庫(kù)存商品，跟蹤產(chǎn)品銷售，跟蹤貨款回籠；**行和**行至少*個(gè)月對(duì)客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、貸款使用及安全情況進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果上報(bào)**行，等等

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)

一、定義

本文所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強(qiáng)。

4、自償性特征。

三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購(gòu)房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)股東（股東和集團(tuán)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場(chǎng)品牌）品牌和實(shí)力商住項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力：完工風(fēng)險(xiǎn)、整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力品牌：銷售風(fēng)險(xiǎn)（跌價(jià)空間-市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)合理-可比項(xiàng)目成本與價(jià)格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險(xiǎn)（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵

四、申請(qǐng)人及股東審查要點(diǎn)

主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級(jí)）的實(shí)力和市場(chǎng)品牌。

1、股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：

21）股東是否央企、省市國(guó)企或大型民營(yíng)房企；如股東構(gòu)成有各類財(cái)務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實(shí)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；

（2）股東主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)時(shí)間，開(kāi)、竣工面積等；關(guān)注其他主營(yíng)板塊的行業(yè)地位和集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、綜合實(shí)力情況；

（3）市場(chǎng)對(duì)其品牌的認(rèn)可度：近幾年全國(guó)銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團(tuán)財(cái)務(wù)情況，關(guān)注集團(tuán)整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。申請(qǐng)人財(cái)務(wù)情況，關(guān)注有無(wú)資本金抽逃或差額能否放款前落實(shí)、申請(qǐng)人其他項(xiàng)目融資落實(shí)情況、本項(xiàng)目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項(xiàng)目占用等情況。

五、項(xiàng)目位置審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團(tuán)、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對(duì)該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢(shì)，針對(duì)的銷售對(duì)象。

（二）周邊生活配套設(shè)施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點(diǎn)小學(xué)和初中情況），六、項(xiàng)目自身審查要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目土地審查要點(diǎn)

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價(jià)款支付情況。

1、土地取得過(guò)程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計(jì)算樓面地價(jià)。

3、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無(wú)償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險(xiǎn)

1、整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開(kāi)發(fā)進(jìn)展）。

2、授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預(yù)計(jì)后續(xù)取得時(shí)間。

（四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)

主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對(duì)銷售滾動(dòng)投入依賴度是否過(guò)高

1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目對(duì)比有無(wú)優(yōu)勢(shì)，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)合理區(qū)間；

2、籌資計(jì)劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動(dòng)投入依賴是否過(guò)高。

3、關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來(lái)源。對(duì)我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對(duì)措施。

（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)

項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)間和竣工入住時(shí)間。

（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)

主要審查周邊銷售去化率和價(jià)格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價(jià)格、授信項(xiàng)目按可比價(jià)格測(cè)算的銷售收入。

1、周邊可比項(xiàng)目銷售情況。

2、授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價(jià)格、資金回款情況。

3、授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來(lái)銷售情況。

4、計(jì)算可售面積成本、保全價(jià)格和跌價(jià)空間。

（七）封閉管理審查要點(diǎn)

1、根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實(shí)預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項(xiàng)小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點(diǎn)

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見(jiàn)審查報(bào)告模版）。

七、項(xiàng)目擔(dān)保方式審查要點(diǎn)

（一）抵押擔(dān)保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無(wú)法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實(shí)預(yù)售階段的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

3、抵押物評(píng)估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。

（二）質(zhì)押擔(dān)保

1、質(zhì)押物的評(píng)估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。

2、當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責(zé)任擔(dān)保

1、擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。

2、擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實(shí)力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點(diǎn)

制訂明確的授信方案（參照審查報(bào)告模版），主要關(guān)注是否符合總行政策和模版相關(guān)要求，風(fēng)險(xiǎn)管控方案是否合理。

第三篇：并購(gòu)貸款法律審查要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)盡職調(diào)查關(guān)注要點(diǎn)

（一）適用法律 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等

（二）關(guān)注要點(diǎn)

1、目標(biāo)企業(yè)是否持有與其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)憑資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、目標(biāo)企業(yè)名下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否取得相關(guān)審批手續(xù)。（1）投資核準(zhǔn)手續(xù)

建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須就其項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告取得投資主管部門核準(zhǔn)文件。

（2）環(huán)境影響評(píng)價(jià)及審批手續(xù)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，并就其環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告取得環(huán)保主管部門批準(zhǔn)文件。

（3）規(guī)劃審批手續(xù)：

建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（4）建設(shè)用地審批：

建設(shè)項(xiàng)目用地由其核準(zhǔn)機(jī)關(guān)同級(jí)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行預(yù)審。

3、核查目標(biāo)企業(yè)名下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地是否已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，如尚未取得，應(yīng)關(guān)注取得是否存在障礙。

4、目標(biāo)企業(yè)所擁有土地使用權(quán)的取得方式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

5、土地使用權(quán)出讓金的繳付情況； 關(guān)注《土地使用權(quán)出讓合同》中對(duì)出讓金繳付的約定。

6、關(guān)注土地未按期開(kāi)工、竣工可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注《土地使用權(quán)出讓合同》對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工、竣工期限的約定。

二、礦業(yè)企業(yè)并購(gòu)盡職調(diào)查關(guān)注要點(diǎn)

（一）適用法律 《礦產(chǎn)資源法》等

（二）關(guān)注要點(diǎn)

1、關(guān)注目標(biāo)企業(yè)是否已具備生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必須的資質(zhì)。（1）勘察許可證

從事礦產(chǎn)勘查的企業(yè)應(yīng)取得《勘查許可證》。（2）采礦許可證

從事礦產(chǎn)開(kāi)采的企業(yè)應(yīng)取得《采礦許可證》。

提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定

開(kāi)采煤炭資源的煤礦企業(yè)，還須取得《煤炭生產(chǎn)許可證》。（3）礦產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證

礦企經(jīng)營(yíng)非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的礦產(chǎn)品，應(yīng)申請(qǐng)辦理《礦產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證》。提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定

煤礦企業(yè)經(jīng)營(yíng)非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的煤炭產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)取得《煤炭經(jīng)營(yíng)許可證》。（4）礦山安全生產(chǎn)條件合格證、礦長(zhǎng)安全資格證、礦長(zhǎng)資格證

由地方政府勞動(dòng)主管部門管理。

2、資產(chǎn)并購(gòu)中目標(biāo)企業(yè)的采礦權(quán)是否已具備轉(zhuǎn)讓條件；（1）出讓方應(yīng)具備的條件 投產(chǎn)期限、權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議、繳納相關(guān)費(fèi)用。（2）受讓方應(yīng)具備的條件

符合有關(guān)探礦權(quán)申請(qǐng)人或者采礦權(quán)申請(qǐng)人的條件。

3、股權(quán)并購(gòu)中目標(biāo)企業(yè)的采礦權(quán)是否具備抵押條件 以礦業(yè)權(quán)進(jìn)行抵押應(yīng)滿足的條件與礦業(yè)權(quán)出讓的條件相同 提示：礦業(yè)權(quán)抵押的特殊規(guī)定

（1）礦業(yè)權(quán)人只能以礦業(yè)權(quán)為其自身債務(wù)設(shè)定抵押，不得為他人債務(wù)設(shè)定抵押。

探討：礦業(yè)權(quán)人以其合法擁有的礦業(yè)權(quán)為他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的法律效力。

（2）已出租的礦業(yè)權(quán)不得設(shè)定抵押

4、其他

三、上市公司并購(gòu)盡職調(diào)查關(guān)注要點(diǎn)

（一）適用法律法規(guī) 《公司法》、《證券法》等

（二）關(guān)注要點(diǎn)

1、目標(biāo)公司非公開(kāi)發(fā)行股票是否履行了董事會(huì)及股東大會(huì)決議程序 關(guān)注：董事會(huì)、股東大會(huì)的召開(kāi)程序及披露。

2、上市公司（國(guó)有控股）非公開(kāi)發(fā)行股票方案是否經(jīng)國(guó)資委批準(zhǔn)。國(guó)有控股上市公司證券發(fā)行方案應(yīng)報(bào)國(guó)資委審核。

3、上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票方案是否經(jīng)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票需報(bào)請(qǐng)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

4、上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票方案是否取得證監(jiān)會(huì)出具的豁免以要約收購(gòu)方式增持股份的批準(zhǔn)。

5、并購(gòu)方與目標(biāo)公司是否已經(jīng)簽署附生效條件的《股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，所附生效條件的進(jìn)展情況。

上市公司應(yīng)與相應(yīng)發(fā)行對(duì)象簽訂附條件生效的股份認(rèn)購(gòu)合同。

6、借款人在并購(gòu)?fù)瓿珊笫欠袢员３帜繕?biāo)公司控股股東或?qū)嶋H控制人地位； 為滿足監(jiān)管要求，借款人在并購(gòu)?fù)瓿珊箜毐３稚鲜泄緦?shí)際控制人地位。

7、上市公司為借款人提供擔(dān)保的，是否依照監(jiān)管部門規(guī)定履行了董事會(huì)、股東大會(huì)批準(zhǔn)程序。

上市公司對(duì)外提供擔(dān)保至少須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，特定條件下還須經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款-風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格，實(shí)踐中銀行可要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請(qǐng)報(bào)告；公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本，借款授權(quán)書（股份制企業(yè)），貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件；經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。

實(shí)踐中銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，重點(diǎn)要對(duì)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請(qǐng)人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請(qǐng)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，借款人于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；如借款人非于申請(qǐng)貸款當(dāng)年取得或換取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過(guò)該當(dāng)年年檢過(guò)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的審查

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個(gè)方面：申請(qǐng)人是否取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書是否經(jīng)過(guò)年檢、申請(qǐng)人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模相一致。

二、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的法律審查

銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)貸款項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查應(yīng)要求借款人提交以下項(xiàng)目資料文件：立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。實(shí)踐中商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律審查應(yīng)重點(diǎn)放在立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。

（一）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。

銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：

1、注意審查立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。其次，在審查項(xiàng)目四證時(shí)，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時(shí)間，確認(rèn)四證的有效期。我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過(guò)兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或超過(guò)延期時(shí)限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國(guó)家法規(guī)對(duì)四證時(shí)效的規(guī)定，防止超過(guò)時(shí)效導(dǎo)致項(xiàng)目不合法。

2、注意項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域

根據(jù)中國(guó)人民銀行（銀發(fā)[2003]121號(hào)）文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項(xiàng)目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項(xiàng)目地塊的坐落等確保借款人申請(qǐng)發(fā)放的貸款項(xiàng)目在本地區(qū)之內(nèi)。

（二）商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自籌資金的審查

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。”同時(shí)中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。”銀監(jiān)會(huì)頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實(shí)踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：

1、同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計(jì)算借款人自籌資金比率時(shí)，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計(jì)入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計(jì)算方式。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來(lái)款項(xiàng)的形式作帳。此時(shí)，對(duì)于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項(xiàng)可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項(xiàng)目建設(shè)和按時(shí)還貸。

（三）對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目幾種特殊情況的審查

1、對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查

我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中只有合法的開(kāi)發(fā)主體才能享有所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售收入；立項(xiàng)批準(zhǔn)文件確定的開(kāi)發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時(shí)，開(kāi)發(fā)商（借款人）不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。借款人不是項(xiàng)目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭(zhēng)執(zhí)中；同時(shí)也會(huì)使借款人能否享有項(xiàng)目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開(kāi)發(fā)商的名稱是否一致，對(duì)不一致的，應(yīng)建議向銀行申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商（借款人）變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體；對(duì)借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開(kāi)發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對(duì)銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是否合法進(jìn)行審查

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問(wèn)題，一個(gè)合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實(shí)踐中，主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無(wú)視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項(xiàng)批準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目被依法撤消或項(xiàng)目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開(kāi)發(fā)商投入巨大的開(kāi)發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開(kāi)發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防范：

（1）審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，如對(duì)項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時(shí)查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。

（2）要求借款人提供有效擔(dān)保，實(shí)踐中借款人多以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項(xiàng)目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項(xiàng)目被撤消而無(wú)效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。

（3）依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T的過(guò)錯(cuò)造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過(guò)錯(cuò)的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

3、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項(xiàng)目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實(shí)物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)如銀行已對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，則由于借款人（原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開(kāi)發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須符合法定條件。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級(jí)符合要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的擔(dān)保

實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款金額大、周期長(zhǎng)，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對(duì)保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。

（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

1、在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來(lái)源的合法性。

銀行在對(duì)房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時(shí)，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對(duì)抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過(guò)了法定程序進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：

（1）應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國(guó)只有縣級(jí)以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等單位是無(wú)權(quán)出讓土地，更無(wú)權(quán)頒發(fā)土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價(jià)款相符的發(fā)票；對(duì)以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，否則無(wú)效。

（3）對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時(shí)，針對(duì)一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對(duì)價(jià)、贈(zèng)予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來(lái)說(shuō)像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)（如店面）為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。

一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會(huì)公益性團(tuán)體，包括紅十字會(huì)、殘疾人聯(lián)合會(huì)、環(huán)境保護(hù)協(xié)會(huì)、宗教協(xié)會(huì)等。

3、在接受光地抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未開(kāi)發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無(wú)償收回，被抵押的土地使用權(quán)會(huì)隨之依法轉(zhuǎn)移歸國(guó)家所有，致使抵押權(quán)落空。

為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受土地使用權(quán)（光地）抵押時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時(shí)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況，對(duì)于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時(shí)到土地主管部門辦理延期開(kāi)發(fā)手續(xù)，或及時(shí)采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回。

4、接受集體土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價(jià)值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實(shí)踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。

5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這就是通常所說(shuō)的房地產(chǎn)抵押時(shí)“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時(shí)抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時(shí)抵押，卻是橫亙?cè)阢y行面前的一道難題。

由于我區(qū)房屋和土地是實(shí)行分別管理、分開(kāi)發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無(wú)明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。

6、關(guān)于對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問(wèn)題。對(duì)一棟樓房?jī)H以部分樓層抵押，可以從以下兩個(gè)方面辦理土地抵押登記：（1）對(duì)于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對(duì)于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號(hào)，抵押權(quán)人及抵押金額。

7、關(guān)于抵押登記期限的問(wèn)題。

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國(guó)法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其

一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒(méi)有法律依據(jù)，是無(wú)效的；其

二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。但為了防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時(shí)前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。

8、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問(wèn)題。

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時(shí)所作的規(guī)定，銀行在辦理以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時(shí)，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測(cè)算劃撥土地的抵押率時(shí)，應(yīng)注意先行從其總價(jià)值中扣減與其在出讓時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價(jià)值。

9、關(guān)于在建工程抵押的問(wèn)題。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開(kāi)發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。

（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關(guān)系

1、注意審查在建工程抵押與建設(shè)工程工程款優(yōu)先權(quán)的關(guān)系

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)。最高人民法院于2002年6月11日通過(guò)的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))也明確規(guī)定,建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此,銀行應(yīng)注意防范建設(shè)工程式優(yōu)先受償權(quán)帶來(lái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權(quán)公示制度,導(dǎo)致該建設(shè)工程式的抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無(wú)從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的優(yōu)先權(quán)。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)接受了在建工程抵押,但開(kāi)發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí),貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn),貸款銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對(duì)工程價(jià)款的約定。貸款銀行應(yīng)注意審查了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權(quán)時(shí)貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開(kāi)發(fā)商。根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律規(guī)定，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款超過(guò)合同約定或超過(guò)預(yù)算數(shù)額時(shí)要求開(kāi)發(fā)商行使拒絕權(quán)。另外最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)的行使須在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設(shè)工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，以便及時(shí)提出抗辯。

（2）在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。由于承包人的工程價(jià)款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權(quán)受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過(guò)6個(gè)月的房地產(chǎn)抵押）的價(jià)款抵押時(shí)，可將工程款相應(yīng)部分剔除。但是由于開(kāi)發(fā)商支付承包人的價(jià)款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時(shí)，仍然應(yīng)對(duì)抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商的其他抵押權(quán)人、無(wú)擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（3）要求承包人提供擔(dān)保或要求承包人書面放棄優(yōu)先受償權(quán)。為了對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責(zé)任保證，雙方還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開(kāi)立帳戶，對(duì)于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得資金應(yīng)存入該帳戶，并授權(quán)銀行進(jìn)行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的書面文件。我們認(rèn)為，法律賦予承包人對(duì)于建設(shè)工程的有限受償權(quán)是一種授權(quán)性規(guī)范，承包人有權(quán)放棄，法律應(yīng)遵守當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。但目前無(wú)明確規(guī)定和判例的情況下，從謹(jǐn)慎原則考慮貸款銀行不應(yīng)完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)這一途徑，而應(yīng)結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款與商品房預(yù)售所涉及的法律問(wèn)題

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如要預(yù)售商品房，必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，由于開(kāi)發(fā)商已將項(xiàng)目土地使用權(quán)預(yù)先抵押給貸款銀行。

商品房預(yù)售后,項(xiàng)目土地使用權(quán)的變現(xiàn)能力將受到預(yù)售合同的限制,如開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權(quán)折價(jià)、拍賣并就折價(jià)、拍賣款優(yōu)先受償。為防范此種風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款交存貸款銀行，由貸款銀行進(jìn)行監(jiān)管。《城市管理法》第44條第3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。實(shí)踐中貸款銀行可要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款交存我銀行，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預(yù)售資金的用途，防止借款人濫用預(yù)售資金或?qū)㈩A(yù)售資金移轉(zhuǎn)用于其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

第二，要求開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在貸款銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，開(kāi)發(fā)貸款的償還往往依賴于項(xiàng)目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來(lái)源于銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對(duì)房屋和土地的抵押權(quán)，有利于維護(hù)銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開(kāi)發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務(wù)合作意向書，作為向其發(fā)放開(kāi)發(fā)住房開(kāi)發(fā)貸款的條件。第三，要求開(kāi)發(fā)商為個(gè)人住房貸款提供保證擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者支付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人，這就意味著銀行的抵押權(quán)也不能對(duì)抗購(gòu)房人的期待權(quán)。因此商品房預(yù)售后，銀行對(duì)土地使用權(quán)的抵押權(quán)幾乎失去了變現(xiàn)能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開(kāi)發(fā)商在房屋預(yù)售后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦出之前，為購(gòu)房人在銀行的抵押貸款提供連帶責(zé)任保證。

四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）借款人為企業(yè)集團(tuán)成員法律風(fēng)險(xiǎn)防范

就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)而言，集團(tuán)母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，由集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的申報(bào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有時(shí)根據(jù)需要再設(shè)立項(xiàng)目公司，具體從事特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)具有企業(yè)集團(tuán)固有風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中控制公司利用控制權(quán)損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對(duì)資本金的要求。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款給控制公司或企業(yè)集團(tuán)中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來(lái)源落空，不僅將對(duì)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3、在償還貸款銀行債務(wù)之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權(quán)帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)。

因此針對(duì)上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對(duì)下列事項(xiàng)的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對(duì)借款人的債權(quán)在銀行貸款債權(quán)之后獲得清償。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項(xiàng)包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)與控制公司的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)混淆不清等，事實(shí)上當(dāng)借款人發(fā)生上述事項(xiàng)時(shí)，借款人的獨(dú)立法人地位已明存實(shí)亡，銀行可運(yùn)用處理關(guān)聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開(kāi)公司面紗”制度，要求控制公司直接對(duì)從屬公司的債務(wù)負(fù)責(zé)。

（二）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是為開(kāi)發(fā)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而專門設(shè)立的企業(yè)。在實(shí)踐中銀行應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司進(jìn)行以下審查：

1、注意審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)效性。建設(shè)部、國(guó)家工商總局于1992年頒發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)對(duì)象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理核減經(jīng)營(yíng)范圍的變更登記。但在實(shí)踐中，許多項(xiàng)目公司在特定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費(fèi)用及復(fù)雜的手續(xù)，并不去工商機(jī)關(guān)注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、注意審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和有關(guān)權(quán)證。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項(xiàng)目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，而該項(xiàng)目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國(guó)人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號(hào)各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對(duì)未取得四證的項(xiàng)目公司不得發(fā)放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項(xiàng)目公司簽定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無(wú)效條件，借款合同不會(huì)因此無(wú)效。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門的處罰。

3、注意審查因項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，免卻了復(fù)雜手續(xù)和費(fèi)用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，由于具有上述優(yōu)點(diǎn)，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。

作為貸款銀行應(yīng)防止股東公司濫用權(quán)利損害債權(quán)銀行利益的情況發(fā)生，實(shí)踐中表現(xiàn)有： 其一，項(xiàng)目公司股東低價(jià)轉(zhuǎn)移股權(quán)行為造成了項(xiàng)目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。另外如受讓股權(quán)的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項(xiàng)目公司追加資金，而且還可能挪用項(xiàng)目資金，給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

其二，項(xiàng)目公司股東因土地增殖股權(quán)高價(jià)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加，項(xiàng)目利潤(rùn)下降，導(dǎo)致貸款的還款來(lái)源可能落空。

按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不必取得債權(quán)人的同意。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)引起的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應(yīng)事先取得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的同意。

（三）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中享有土地使用權(quán)的一方與他方簽定合同，共同開(kāi)發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，實(shí)踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備以下三個(gè)要素：

1、合作開(kāi)發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；

2、一方必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

3、一方必須取得土地使用權(quán)。

銀行在實(shí)踐中應(yīng)注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)方式：

1、名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為借貸的合作開(kāi)發(fā)形式

在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，如雙方在合作開(kāi)發(fā)合同中約定，建設(shè)方只收取固定貨幣利益，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，則這種條款構(gòu)成合作開(kāi)發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，也應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

2、名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合作開(kāi)發(fā)形式 實(shí)踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

第二、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補(bǔ)交土地出讓金。土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國(guó)有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)取得市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)歸于無(wú)效。第三、改變土地用途，與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報(bào)原批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)，否者合作開(kāi)發(fā)可能因非法改變土地用途而無(wú)效。

第五篇：wwj-090810流動(dòng)資金貸款審查要點(diǎn)

流動(dòng)資金貸款審查要點(diǎn)

一、信貸業(yè)務(wù)工作經(jīng)營(yíng)理念

? 注重質(zhì)量：追求過(guò)濾掉風(fēng)險(xiǎn)后高速增長(zhǎng)

? 適度授信(不過(guò)度授信)：循序漸進(jìn)、周轉(zhuǎn)使用、有進(jìn)有退

? 支持發(fā)展： 保證資產(chǎn)增長(zhǎng)>=負(fù)債增長(zhǎng)

二、中小銀行應(yīng)遵循的授信三原則

? 適度授信：企業(yè)有生命周期，銀行要建百年老店。不大包大攬，不與企業(yè)同生死、共存亡

? 循序漸進(jìn)：不了解的不做；了解多少做多少

? 周轉(zhuǎn)使用：收回再貸，還舊借新，考察企業(yè)的現(xiàn)金流

三、每筆授信業(yè)務(wù)應(yīng)回答的幾個(gè)問(wèn)題

市場(chǎng)人員調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)人員審查時(shí)要注意回答以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.合法性：合法嗎？

2.授信主體：貸給誰(shuí)？

3.資金用途：干什么？

4.還款來(lái)源：用什么還？

5.擔(dān)保方式：擔(dān)保如何？

如果難以決策，你愿意把自己的錢借給它嗎？

四、信貸業(yè)務(wù)合法性審查

對(duì)經(jīng)辦行提供的資料及法律文件的齊備性、完整性、規(guī)范性和借貸行為及擔(dān)保行為的合法性進(jìn)行審查。

1.審查報(bào)送資料齊全性、內(nèi)容完整性、法律要素的齊備性：包括對(duì)申請(qǐng)書、調(diào)查報(bào)告、借款合同、擔(dān)保合同、抵（質(zhì)）押物以及其他與業(yè)務(wù)有關(guān)的資料及法律文件等方面的審查。

2.主體資格（申請(qǐng)人、擔(dān)保人）的審查

3.對(duì)申請(qǐng)人、擔(dān)保人等關(guān)于借款、擔(dān)保等意思表示是否真實(shí)的審查（董事會(huì)決議，核保）

4.對(duì)信貸業(yè)務(wù)操作合法性、合規(guī)性的審查

五、信貸業(yè)務(wù)安全性審查（風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力）

1、申請(qǐng)人基本情況、資信情況審查

2、項(xiàng)目背景或借款用途

3、對(duì)申請(qǐng)人、擔(dān)保人的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況的審查

4、還款來(lái)源及擔(dān)保人代償能力的審查

5、對(duì)抵（質(zhì)）押物的足值性、變現(xiàn)性的審查

六、借款用途審查

1.借款動(dòng)機(jī)分析－如資金投向、貿(mào)易背景

是否用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

是否會(huì)被挪用到固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，形成短貸長(zhǎng)用

歸還他行貸款（替換他行貸款）

有無(wú)真實(shí)貿(mào)易背景

我行主動(dòng)營(yíng)銷，擠出他行貸款

七、對(duì)申請(qǐng)人、擔(dān)保人的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況的審查。

1.經(jīng)營(yíng)狀況審查

? 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力

? 有無(wú)負(fù)面報(bào)道

? 經(jīng)營(yíng)管理層決策能力，管理能力

? 主營(yíng)業(yè)務(wù)是否突出、購(gòu)銷渠道、價(jià)格（上下游情況）

? 企業(yè)所處行業(yè)狀況，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的排名，市場(chǎng)占有率（地區(qū)，國(guó)內(nèi)和全球）、競(jìng)爭(zhēng)力、等

? 主要結(jié)算方式（結(jié)算方式：電匯、信用證；購(gòu)銷方式：賒銷、款到發(fā)貨）生產(chǎn)及貿(mào)易周期（賬期）、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及效益、主要資金需求環(huán)節(jié)及解決方式等

2.財(cái)務(wù)狀況審查

? 對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表核實(shí)和調(diào)整

? 資產(chǎn)、負(fù)債主要構(gòu)成、流動(dòng)性指標(biāo)及簡(jiǎn)單對(duì)比，負(fù)債率等

? 在他行貸款，長(zhǎng)、短期貸款增加情況

八、還款來(lái)源及代償能力的審查

Must Know your client

? 擔(dān)保人與申請(qǐng)人的關(guān)系

? 經(jīng)營(yíng)范圍交叉情況

? 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

? 現(xiàn)金流量分析（經(jīng)營(yíng)、投資和籌資活動(dòng)）

? 表外業(yè)務(wù)—對(duì)外擔(dān)保，保函等

? 股東實(shí)力（注資/借款）/上市公司配股/增資

? 銀行再融資能力

? 財(cái)務(wù)報(bào)表是否經(jīng)過(guò)審計(jì)

? 信息是否充分披露

? 關(guān)注財(cái)務(wù)科目異常變化

? 長(zhǎng)、短期債務(wù)

? 自有資金比例（企業(yè)“缺血程度”，是否大部分資金都用于補(bǔ)血了，）

九、對(duì)抵（質(zhì)）押物的足值性、變現(xiàn)性的審查

1.抵（質(zhì)）押物評(píng)估是否足值、變現(xiàn)能力如何、不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估及抵押率設(shè)定及相關(guān)法律問(wèn)題

如，公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押，控制操作風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)去每天收款？回款是否在我行歸集？滯留時(shí)間長(zhǎng)短？能給我行帶來(lái)多少存款？

2.備用信用證條款

3.開(kāi)證行的資信是否可接受等

4.政府或財(cái)政出具的還款承諾函。雖不具備法律效力，但對(duì)市政項(xiàng)目或事業(yè)單位項(xiàng)目而言，當(dāng)?shù)卣赡茉敢獬袚?dān)還款責(zé)任。

十、信貸業(yè)務(wù)可行性審查

申請(qǐng)人發(fā)展前景、與我行往來(lái)情況、合作前景及本筆業(yè)務(wù)的綜合效益等方面的審查

1、對(duì)項(xiàng)目可行性審查（可研報(bào)告）

2、對(duì)申請(qǐng)人未來(lái)發(fā)展前景及與我行今后合作潛力等方面的審查

3、對(duì)申請(qǐng)人與我行的本外幣結(jié)算情況及本筆業(yè)務(wù)的綜合效益的審查

十一、How如何審？

定性

定量模型，財(cái)務(wù)分析，現(xiàn)金流量分析

1.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

比率分析和趨勢(shì)分析

（一）盈利能力

? 毛利率

?凈利潤(rùn)率

（二）效率補(bǔ)充完全

? 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 存貨周轉(zhuǎn)率

? 應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

（三）流動(dòng)性

? 流動(dòng)比率

? 速動(dòng)比率

（四）杠桿比率

? 債務(wù)權(quán)益比率（總體債務(wù)/所有者權(quán)益）

? 銀行借款與權(quán)益比率

? 資產(chǎn)負(fù)債比（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）

2.對(duì)上市公司重點(diǎn)審查

? 大股東與上市公司之間資金往來(lái)，挪用上市公司資金

? 通過(guò)母公司調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表。始、末點(diǎn)銀行借款減少

? 對(duì)外擔(dān)保，規(guī)定不超過(guò)資本金的50%

? 每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（前十位）>2.14元

十二、流動(dòng)資金貸款項(xiàng)目審查格式及內(nèi)容

（一）介紹企業(yè)授信需求及具體條件。如涉及特殊操作模式，應(yīng)作以說(shuō)明。

（二）介紹授信對(duì)象基本情況，重點(diǎn)介紹授信對(duì)象的企業(yè)性質(zhì)（是否民營(yíng)企業(yè)）及主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。

（三）分析授信對(duì)象財(cái)務(wù)狀況，重點(diǎn)審查相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，并進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。

（四）介紹擔(dān)保方式并分析擔(dān)保質(zhì)量(風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力)，重點(diǎn)包括：

1、如為保證人擔(dān)保，應(yīng)重點(diǎn)分析擔(dān)保人的代償能力（企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況：財(cái)務(wù)分析、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析），并分析擔(dān)保的實(shí)際意義（是否關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，是否互保，等等）。

2、如為抵押方式，應(yīng)重點(diǎn)分析抵押物價(jià)值、抵押率及變現(xiàn)能力。

房產(chǎn)：評(píng)估值，抵押率原則上不超過(guò)6折，一般為5折——依坐落位置而定

（包括工業(yè)區(qū)集群等因素）

機(jī)器設(shè)備：一般4折，專業(yè)化程度，變現(xiàn)性

3、如為質(zhì)押方式（目前我行所接受基本為權(quán)利質(zhì)押），應(yīng)分析質(zhì)押的合法合規(guī)性、是否可辦理質(zhì)押登記、是否具備變現(xiàn)能力，等等。

（五）指出授信存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

（六）介紹銀企合作的歷史狀況，并分析合作潛力。

（七）給出審查結(jié)論，并對(duì)分行提出具體要求。