第一篇：工程維修部管理手冊

工 程 維 修 部 管 理 手 冊

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目

錄

第一章

工程維修部組織結構圖―――――――――――――――――――――――3 第二章 部門和崗位職責

一、部門工作職責和內容――――――――――――――――――――――――――4

二、維修領班崗位職責―――――――――――――――――――――――――――4

三、土木工程師崗位職責――――――――――――――――――――――――――4

四、水電工程師崗位職責――――――――――――――――――――――――――5

五、空調工程工程師崗位職責――――――――――――――――――――――――6

六、弱電工程師崗位職責――――――――――――――――――――――――――6

七、網絡管理員崗位職責――――――――――――――――――――――――――7 第三章

工程維修部日常工作管理

一、人員調配―――――――――――――――――――――――――――――――7

二、工作單制度――――――――――――――――――――――――――――――8

三、報告制度―――――――――――――――――――――――――――――――8

四、工具管理―――――――――――――――――――――――――――――――9

五、巡檢制度―――――――――――――――――――――――――――――――10

六、交接班――――――――――――――――――――――――――――――――11

七、值班管理―――――――――――――――――――――――――――――――11

八、材料領取―――――――――――――――――――――――――――――――12

九、機房鑰匙管理―――――――――――――――――――――――――――――12

十、機電設備房出入管理――――――――――――――――――――――――――12

十一、故障處理――――――――――――――――――――――――――――――13

十二、大中修管理―――――――――――――――――――――――――――――14

十三、維修管理――――――――――――――――――――――――――――――14

十四、綜合維修房屋管理――――――――――――――――――――――――――14

十五、設備故障和事故處理程序―――――――――――――――――――――――15

十六、公用設施改造及維護維修工作程序―――――――――――――――――――15

十七、設備節能管理辦法――――――――――――――――――――――――――18

十八、設備安全運行制度――――――――――――――――――――――――――19

十九、設備運行記錄管理制度――――――――――――――――――――――――19

二十、設施設備日常保養規定――――――――――――――――――――――――20 二

十一、設備養護總體要求―――――――――――――――――――――――――20

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第一章 工程維修部組織結構圖

備注：

1、根據公司發展的實際工作需要可以增加或減少崗位工程師

2、工程部經理和各班組組長可以兼任專業工程師

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第二章

部門和崗位職責

一、部門工作職責和內容

1、為公司提供技術支持，指導其做好展館的市政設施、房屋及其附屬設備設施的運行管理工作。

2、對展館各市政設施、房屋及其附屬設備設施的日常運作進行安全使用督導，對存在的安全隱患提出整改意見。

3、負責組織對公司管轄區域房屋結構安全進行鑒定，對損壞房屋提出修繕方案或報房屋技術部門鑒定，并根據房屋技術部門的意見組織進行整改。

4、制定公司管轄區域房屋設備設施的年度保養計劃，并對實施情況進行監督。

5、負責對各展館設施設備的日常運行管理進行監督考核。

6、負責公司的技術安全管理工作。

7、負責公司業務拓展中的技術籌備、前期介入和新項目的驗收接管工作。

8、負責公司各技術專業和其他有關單位的業務聯系工作。

9、對本部門環境因素的識別、評價及管理。

10、對本部門所產生的固廢分類收集、處理。

11、完成公司下達的責任指標。

二、維修領班崗位職責

1、協助經理做好本部的各項管理工作，對管理中存在的問題提出解決辦法或建議。

2、協助經理檢查督促各項工作的落實。

3、協助經理做好本部員工的勞動紀律管理以及其它行政事務的管理工作。

4、協助做好員工的業績考評，并對獎罰提出意見。

5、兼任受聘的專業技術職責，負責本專業的技術決策。

6、協助經理做好本部與其它部門之間的協調工作。

7、當經理不在崗時，全面負責本部的工作。

三、土木工程師崗位職責

1、負責展館本專業的前期介入、圖紙會審、質量監督、驗收接管的技術工作。

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2、負責組織指導班組完善管理區域內的房屋建筑、市政道路圖紙資料及維修檔案的歸檔。

3、負責審批涉及建筑結構的房屋裝修方案，防止出現違章改建及裝修，并對違章提出處理意見。

4、負責對公司在管房屋的結構安全進行鑒定，對一般損壞房屋提出修繕方案并報批施行。

5、制定房屋大中修計劃，報經批準后組織實施。

6、負責各土木工程小修的技術指導。

7、負責制定和完善公司內部與房屋安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關的管理制度。

8、負責由工程維修部主責的本專業改造工程的組織施工、安全監督、驗收及結算。

9、負責本專業相關項目的費用控制、審核和經濟分析。

10、配合行政人事部組織本專業相關技能培訓工作。

11、負責相關專業對外的業務聯系，協調與相關工程部門的關系。

12、在必要時協助做好相近專業的工程管理及費用控制。

13、完成公司領導及部門經理交辦的其它任務。

四、水電工程師崗位職責

1、負責展館本專業的前期介入、圖紙會審、質量監督、驗收接管的技術工作。

2、負責組織指導班組完善房屋、市政水電圖紙資料及維修檔案供歸檔。

3、負責水電設施正常使用的技術監督和指導。

4、制定水電設施大中修計劃，報經批準后組織實施。

5、負責水電設施維修保養的技術指導。

6、負責制定和完善公司內部與水電設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關的管理制度。

7、負責由工程維修部主責的本專業改造工程的組織施工、安全監督、驗收及結算。

8、負責指導供水計量、節約用水用電的技術管理，努力降低水電損耗

9、負責本專業相關項目的費用控制、審核和經濟分析。

10、配合行政人事部組織本專業相關技能培訓工作。

11、兼管管道煤氣工程跟蹤、資料完善工作。

12、負責相關專業對外的業務聯系。

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13、在必要時協助做好相近專業的工程管理及費用控制。

14、完成公司領導及部門經理交辦的其它任務。

五、空調工程工程師崗位職責

1、負責展館的本專業圖紙會審、質量監督、驗收接管的技術工作。

2、負責組織指導班組完善空調圖紙資料及維修檔案供歸檔。

3、負責空調設施正常使用的技術監督和指導。

4、制定空調設施大中修計劃，報經批準后組織實施。

5、負責空調設施維修保養的技術指導。

6、負責空調設施合理使用、經濟運行的技術指導，節約用水用電，努力降低能耗。

7、負責完善公司內部與空調設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關的管理制度。

8、負責由工程維修部主責的本專業改造工程的組織施工、安全監督、驗收及結算。

9、負責本專業相關項目的費用控制、審核和經濟分析。

10、配合行政人事部組織本專業相關技能培訓工作。

11、負責相關專業對外的業務聯系。

12、在必要時協助做好相近專業的工程管理及費用控制。

13、公司領導及部門經理交辦的其它任務。

六、弱電工程師崗位職責

1、負責展館的本專業圖紙會審、質量監督、驗收接管的技術工作。

2、負責組織指導班組完善弱電系統圖紙資料及維修檔案供歸檔。

3、負責弱電系統設備設施正常使用的技術監督和指導。

4、制定弱電系統設備設施大中修計劃，報經批準后組織實施。

5、負責各個管理區域內弱電系統（如對講、監控及其它設備的弱電控制部分）的技術維護和管理，按質量要求制定管理辦法和運行維護規范，監督、檢查、指導各個管理區域內運行管理班組對弱電設備、線路的維護保養工作。

6、負責完善公司內部與弱電系統設備設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關的管理制度。

7、負責由工程維修部主責的本專業改造工程的組織施工、安全監督、驗收及結算。

8、負責本專業相關項目的費用控制、審核和經濟分析。

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配合行政人事部組織本專業相關技能培訓工作。

9、負責公司內電腦網絡、設備及辦公軟件的技術維護和管理，保障電腦網絡系統的正常、安全運行。

10、負責指導公司內職員對電腦設備的使用，及時指導解決電腦操作運行中出現的問題。

11、負責公司電腦網絡系統設備配置的統籌安排工作。

12、負責公司網站及社區寬帶網絡建設工作。

13、配合行政人事部組織本專業相關技能培訓工作。

14、負責相關專業對外的業務聯系。

15、公司領導及部門經理交辦的其它任務

七、網絡管理員崗位職責

1、協助弱電工程師做好公司內電腦網絡、設備及辦公軟件的技術維護和管理工作，保障電腦網絡系統的正常、安全運行。

2、負責公司電腦網絡內重要資料的備份保存工作，按一定周期進行更新。

3、負責指導公司內職員對電腦設備的使用，及時指導解決電腦操作運行中出現的問題。

4、負責物業管理軟件的管理工作和其它辦公軟件的安裝工作。

5、協助弱電工程師完成公司電腦網絡系統設備的配置工作。

6、協助弱電工程師完成公司網站及社區寬帶網絡建設工作。

7、協助弱電工程師完成本專業相關技能培訓工作

8、完成公司領導及部門經理交辦的其它任務和弱電工程師交辦的本專業的其它任務。

第三章 工程維修部日常工作管理

一、人員調配

1．日常情況下，按工程維修部的組織架構圖，負責各自的職責范圍，完成自身的工作。2．當發生突發事件時，需要班組之間協助解決，由工程師可協商調配人力、工具，解決問題。

3．經理有權根據工作情況，臨時調配人力、工具。

4.當發生危及人身安全、危及設備安全時，工程維修部的每一位員工應根據自己的能力，首先處理問題，可不顧工種、專業的限制。

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二、工作單制度

1．對于維修的項目，以維修單的方式送達工程，維修部由工程維修員統一接單。維修單上內容必須填寫清楚并記錄接單時間。

2．工程維修部根據輕重緩急和工種不同，將維修單派給工程師，由各專業工程師或維修領班安排實施。

3．維修人員接單后準備相應工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給維修領班。

4．維修領班審核后交還工程維修部備案，并向有關部門返單。

5．工程維修部一般情況下不接受電話報修，如有特殊情況，事后應補工作單。6． 所有正常的維修保養計劃，應根據維修領班或工程師的指示填寫工作單后方可進行。7．工作單按如下順序分列優先安排：(1)人身安全、消防安全。(2)與客戶有關。

(3)設備故障影響到客人。(4)一般維修。

(5)正常計劃維修保養。

8．工程師和經理應經常檢查或抽查工作單的執行情況。9.每月匯總一次工作單，向經理匯報。

10．工程維修部一般情況下不接受客戶和任何電話報修，一切報修均要填寫工作單。11．特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。

三、報告制度

1．各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業維修領班：

(1)所轄設備非正常操作的開停及開停時間。(2)所轄設備除正常操作外的調整。(3)所轄設備發生故障或停臺檢修。(4)零部件更新、代換、或加工修理。

(5)運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。(6)運行人員請假、換班、加班、倒休等。

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2．各系統維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：(1)執行維修保養計劃時，發現設備存在重大故障隱患。(2)重要零部件的更換、代替或加工修理。

(3)系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。(4)維修人員請假、加班、倒休等。

3．維修領班在下列情況下必須書面報告工程師：(1)重點設備除正常操作外的調整。(2)變更運行方式。

(3)主要設備發生故障或停臺檢修。（4）系統故障或正常檢修。

（5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。（7）加班、換班、倒休、病假、事假等。（8）須與外班組或外部門、外單位聯系。4．工程師在下列情況下必須以書面形式報告經理：（1）重點設備發生故障或停臺檢修。

（2）因正常檢修必須停止系統正常運行而影響客戶使用。（3）應急搶修及正常檢修后的維修總結。（4）系統運行方式有較大改變。

（5）影響本物業運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修。（6）重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。

（7）系統及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。（8）人員調度及班組重大組織結構調整。（9）所屬人員請假、換班、倒休、加班等。(10)對外部門、外單位聯系、協調。

(11)領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。(12)維修保養計劃及工作計劃的變更或調整。(13)月度工作總結報告。

5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，可以越級匯報。

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四、工具管理

1．本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業自用工具由維修領班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。

2．所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。3．工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。

4．全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當月績效分，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月績效分

5．公用工具的借用，必須執行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。

6．專業自用工具必須由維修領班進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。

7．借用公用工具歸還時，須由維修領班和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫《工程維修部借還物品記錄》，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由當班人員負責照價賠償。8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程經理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。

9．所有工具要愛惜使用，工具按規定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。

五、巡檢制度

1．巡檢工作是及時發現設備缺陷，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執行，并認真記錄。2．在巡檢過程中，如發現設備存在問題，應立即用對講機通知維修領班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告維修領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。

3．巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。

4．巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有

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供配電設施后，必須將門鎖好。

5．各運行、維修領班，必須每天對所轄系統設備進行檢查；各工程師必須每周一次巡檢本系統所有設備，發現問題，書面報告經理，并應立即組織處理。

六、交接班

1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。2．接班人員接班時必須檢查以下工作：

1）查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。

2）查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統設備巡檢記錄表。

3）檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。

4）檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。

5）查看交接班記錄中是否有上級維修領班及工程師發布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。

3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：

1）接班人員未到崗時，應通知上級維修領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。

2）接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態不良時，應通知上級維修領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。

3）所轄設備有故障，影響系統正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協助交班人員排除故障。

4）交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。

七、值班管理

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向工程師或部門經理請假，經準許后方可離開。

2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。

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3．每班必須按規定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發現并處理設備隱患。

4．須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級維修領班或工程師。

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。

6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛生。

7．非值班人員未經許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。

8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。

八、材料領取

1．所有工具、備件、材料必須經過維修領班或工程師方可領取。2 領取工具、材料必須填寫領料單。

3．材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經維修領班或工程師確認。4．多余材料必須退回庫房。

九、機房鑰匙管理

1．凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程維修部統一保管。2.任何人不得私自配鑰匙。

3．凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管，以備發生緊急情況后，能打開機房門。4．無關人員不得借用機房鑰匙。5．遺失鑰匙須立即報告。6．無人值班機房借用鑰匙需登記。

十、機電設備房出入管理

1．工程維修部機電設備房包括范圍： 1）高壓配電室 2）空調機房

興業物業管理有限公司）物業自控機房）水箱間 5）各電梯機房

2．以上機房均為工程維修部的機電設備運行用房，為了確保本大樓內各機電系統正常運行，非工程維修部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。

3．本公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或其指定人員陪同，并通知當值維修領班開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。

4．凡外單位人員前來參觀或有關上級業務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或工程師陪同，通知當值維修領班開門進入，同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。

5．本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據工作項目所規定的地點，到當值維修領班處辦理完登記手續后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續。

6．外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值維修領班處辦理許可和登記手續后進入現場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續。

7．所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。

8．所有施工和檢修人員進入現場后，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。

9．所有人員均不得將任何無關雜物帶入或貯放于這些機電設備房。

十一、故障處理

1、不需要停止運行進行修理的故障，稱一般故障，由工程師調查與分析原因，提出修理意見和責任故障原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程維修部經理。

2、被迫停止運行必須進行修理的故障，稱重大故障，應及時匯報工程師，由工程師組織調查分析，提出修理意見報經理批準后實施，并且對故障做到三不放過，（即：故障原因分析不清不放過；責任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。）記錄在案，對責任者做出處理意見，同時以書面材料匯報服務中心主任。

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十二、大中修管理

1.設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修，對設備的全部或大部分解體檢查，稱之為大修。

2.中修是根據設備的結構特點而定的，對技術狀態已達不到使用要求的設備，按實際需要進行有針對性的修理，恢復設備的性能。

3.對中修以上的設備進行修復前，必須要有書面報告交工程經理，說明：設備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復費用等。

4.對設備大修必須書面得到公司領導批準，專業性、技術性較強的設備或進口設備，應有專業公司出具的鑒定報告及預估的修復費用報告。

5.對非正常情況下出現的設備大、中修理工作，有關專業工程師必須在修理工作實施前，出具詳細的分析報告，必要時追究有關人員責任。

十三、維修管理

1.值班員必須認真執行工作單（維修單）。2.在接到報修單20分鐘內必須到達現場進行處理。

3.遇特殊情況時，必須征得客戶同意，另行約定修理時間，并在工單上注明。4.遇客戶特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。

5.進客戶區維修時，必須著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，與客人口角。6.值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我幫您找個人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要對本班次所有的維修單進行登記。

8.每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統計。

十四、綜合維修房屋管理

1.職責：工程維修部對各類維修情況進行檢查，對維保過程進行跟蹤指導。2.內容：

（1）做好房屋接管工作，各種手續資料齊備，各種驗收單與協議等文件保存好。（2）為了延長展館的使用壽命，認真執行各項維修保養計劃，使各種設施設備達到正常使用標準。

（3）定期對房屋設施設備進行巡視檢查，發現事故隱患及時排除，從而保證設施設

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備正常使用。

（4）二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗，對房間改造等項目要嚴格把關，確保主體結構不被破壞。

（5）樹立安全第一的思想，二裝施工中對動火嚴格控制，動火必須有動火證方可施工。（6）裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。

（7）在巡查中發現重大事故隱患，要及時上報上級領導，并采取相應措施，防止重大事故的發生。

十五、設備故障和事故處理程序

1、無論發生何種設備和事故，工程師必須立刻組織力量迅速處理。

2、發生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關系統不能正常工作或將造成有關系統不能正常工作，產生較嚴重影響，直接經濟損失1000元以上者）時，必須及時報告上級領導和有關單位協調解決。

3、無論發生何種設備故障和事故，工程師有關人員必須在值班記錄和故障檢修記錄本上作詳細記錄，不得疏漏隱瞞。

4、發生較重大事故或故障時，工程師在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告，由工程經理召集有關單位參加的事故分析會，寫出分析意見和改進措施，然后由工程經理審批后送工程師。對于改進措施，有關班組必須嚴格執行。

5、相關文件記錄：無

十六、公用設施改造及維護維修工作程序

（一）目的：確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行。

（二）適用范圍：適用于展館的公用設施的改造及維護維修。參考文件

1、《設施和工作環境管制程序》

2、《分供的選擇與評估管制程序》

3、《采購管制程序》

（三）定義

1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到人身和財產安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。

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2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3、自修：指物業工程技術人員自行進行的改造及維護維修。

（四）職責 工程維修部職責

1、作為維修（改造）項目的主審部門，負責立項工程方案及預算的審核；

2、負責做好維修（改造）工程的年度總結；

3、負責單項項目的申報、實施及結算；

4、為各服務中心提供工程方案、預算上的技術支持；

5、組織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區域內服務中心；參與其它工程項目的竣工驗收工作；

6、工程部經理為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所負責項目的實施。

（五）、工作程序

1、管理區域內公用設施的確認

2、物業管理原制作《公用設施一覽表》并徐備用相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。

3、管理區域內公用設施應包括如下幾種：

（1）、供電、供水設施。（注：不包括水泵房、開關站、變（配）電所，該部分公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行）。（2）、路燈、公共通道燈、應急燈。（3）、消防設施。

（4）、公共天線、公用電信線路。（5）、清潔衛生設施。（6）、公共防盜設施。（7）、其他公用設施。

4、責任范圍劃分

根據《公用設施一覽表》和物業管理員人數及特長劃分各物業管理員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明。

5、維修（改造）計劃（1）“年度計劃”的制定

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每年12月15日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養計劃，維修（改造）、保養項目主要包括：電梯、空調機組、高（低）壓配電系統、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、電腦（網絡）設施、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。各服務中心將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經理、財務部、工程維修部（送往工程維修部時須附送上用Excel編制的計劃表磁盤，下同）。（2）、季度計劃的制定

各班組須在年度計劃的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算2000元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經理、財務部、工程維修部。

6、日常巡視檢查

（1）物業管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查，并作《公用設施巡視記錄》。

（2）物業管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。

7、計劃外公用設施改造及維護維修

（1）、物業管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。1）、日常巡視檢查記錄。2）、客戶投訴記錄。3）、訪問客戶記錄。4）、上級指示。

(2)、經批準的計劃外項目按規定實施。

8、公用設施的搶修

（1）、工程經理當班時，由工程經理組織實施搶修；工程經理不在時，由責任專業工程師和各班組組織實施搶修。

（2）、必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。（3）、物業所有人力、財力、物力應優先滿足搶修的需要。（4）、搶修完畢，工程經理應向物業領導報告搶修情況，包括： 1)事故原因；

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2)損失情況； 3)搶修結果； 4)搶修費用； 5)糾正和預防措施。

6)除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由工程經理書面通知并監督施工單位或供應商處理。

7)公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。

8)各專業工程師重點檢查項目質量和搶修項目質量，發現問題，及時通知各班組處理。9)公司經理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知工程經理處理并要求其書面報告處理結果。相關表格記錄

《公用設施一覽表》 《年度維修（改造）計劃》 《季度維修（改造）計劃》 《公用設施巡視記錄》

十七、設備節能管理辦法

1．重視節能的重要性，讓每位員工都了解節能是工程管理之重要內容。2．工程維修部各專業管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況。3．了解各種能源的收費標準。

4．指派專人負責節能工作的檢查、督促。5．推廣節能觀念、意識和方法。

6．不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。7．應用物業自動化控制進行管理，根據季節、時間變化，時刻調整。8．加強保溫材料的維護保養。

9．空調風量根據季節、時間、現場需求隨時調整。10．照明線路的布置及調整。

11．燈具的選擇（節能燈、日光燈帶功率補償器）。12．升降梯/電扶梯的智能管理。13．采用節能開關控制照明： 1)聲控開關

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2)光控開關

3)時間控制開關 4)延時控制開關

14．合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率，例如；變壓器最合理的工作負載是80~90%，這時它各方面的利用率最佳。

15．使設備保持良好的運行狀態。（潤滑、密封等）16．采用節能水龍

十八、設備安全運行制度

1、機電設備的管理以安全、正常、經濟運行為標準，機電設備的操作、保養、維修由工程維修部專業技術人員實施，維修人員須持有相應的操作證、上崗證。

2、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度值班員必

3、須密切留意和掌握設備的運行情況，發現問題及時處理，并做好運行記錄。

4、機電設備嚴格按照設備維修保養規程進行維護，保證設備完好。

5、值班員和維修人員應嚴格按照操作管理規程進行操作和維修。

6、設備管理人員應了解和掌握設備運行規律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發生。

7、維修設備時，先準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發生。

8、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。

9、做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛生。10供配電設備房必須具備有滅火器材。相關文件記錄：無

十九、設備運行記錄管理制度

1、管理區域內驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，綜合部檔案室設專柜保管。

2、建立設備運行檔案柜，保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。

3、值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄和各種設備的巡視檢查和保養記錄，并有記錄人的簽名。

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4、所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理。

5、定期對設備管理記錄進行統計分析，掌握設備運行情況。

6、借閱查找設備管理記錄應辦理相關手續。相關文件記錄：無

二十、設施設備日常保養規定

1、供水、供電、供氣及機電設備是經過周密考慮而設計的，不要隨意更改，如未獲批準擅自更改，造成經濟損失由個人負責。

2、愛護公共設施、電梯、對講機，教育小孩不要在電梯內嬉戲，不要亂按對講機和電梯開關鍵，如屬人為損壞，當事人負責修理費用，并視損壞程度受到罰款。相關文件記錄：無

二十一、設備養護總體要求

1、工程維修部各專業工程師分別制定設備維修保養計劃，維修保養計劃經經理審批后，統一安排，形成整個物業的設備維修保養計劃。

2、各專業工程師根據設備維修保養計劃的要求，將任務分別落實到各專業班組或人員，安排好時間、器材、工具。

3．維修保養人員根據維修領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養的要求，維修保養相關設備。

4．維修保養完成后認真填寫維修保養記錄，上報存檔。5．專業工程師要進行維修保養檢查、結果，經理亦應抽查。

6．在正常進行維修保養時遇到有緊急情況發生，應先安排排除故障，后將維修保養內容補上。

7．一般情況下不得拖延維修保養的時間。8．由工程經理經理跟進維修保養的落實情況。

第二篇：物業管理工程維修部運行手冊

物業管理工程維修部運行手冊

工程部管理范圍

一、強電專業

1． 負責整個物業變配電系統的日常運行、管理及維護、保養工作。

2． 負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業自行負責，但當對方技術力量不足或設備工具不全時，應給予支持配合。3． 負責給排水專業所有動力電源的維修保養。4． 負責物業公共區域的照明維修。5． 負責物業臨時供電的安排和計劃。6． 負責消防系統強電及卷簾門的維修、保養。7． 負責提供節約電力的計劃方案，并經批準后實施。8．對系統不完善的地方提出整改方案，并經批準后實施。9．為客戶提供有償服務。

二、空調、給排水專業

1． 負責整個物業空調制冷、采暖通風系統的日常運行、管理及維修、保養工作。

2． 改善空調、采暖、通風系統的設計，使物業有一個良好舒適環境，同時最大限度節約能源。3． 負責整個物業的供水系統、排水系統、熱水鍋爐系統的運行、維修保養工作。4． 負責生活水水質報檢工作。

5． 負責消防水系統（消火栓、噴灑）的維修、保養工作。6． 為業主、客戶提供有償服務。

三、綜合維修專業

1． 負責整個物業內所有衛生潔具、設備的維修、保養。

2． 負責物業內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。3． 負責物業內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。4． 負責建筑結構方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。5． 負責公共范圍內和物業公司的家具維修。6． 負責安排一些小五金件的維修和調整。7． 負責一些臨時性的任務。8． 負責為業主、客戶提供有償服務。

四、弱電專業

1． 負責整個物業內保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、物業自控系統、消防自動報警及公共應急廣播系統、有線電視的正常運行和維修、保養工作。2． 負責向業主、客戶提供有償服務。工程部規章制度

一、安全保衛制度

1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行有關規定，協同保安部認真做好安全保衛工作。2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，須立即上報領班、主管或工程部經理。

3．各班組領班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經理。4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結果書面報告工程部主管。5．未經工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。

6．所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調至合適程度，清理好現場。7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。

9．所有設置于公共區域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。

10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經主管批準，并進行登記。

11．高空作業時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業范圍周邊必須加設護網，防止意外墜物傷及人員或設備設施。

12．所有運行、維修、保養、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執行有關規程及規范，嚴禁違規操作，以保證人身及設備安全，凡違規操作者，一經發現，均扣除當月工資200元人民幣，因違規操作造成嚴重后果者，均立即除名。

13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使 用。

14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業范圍以外，如因工作需要，須經主管書面批準，按規定辦理放行手續，并做好記錄。

15．工程部須每半年配合保安部一次本物業之消防報警系統、聯動系統、噴淋、消火栓系統等。所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。

二、工程驗收制度 1．所有工程系統驗收均須由發展商籌建處或發展商工程部負責及牽頭。

2．所有系統必須在系統正常、調試完畢的情況下，連續試運行一段時間（需根據設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。

3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發現問題，須盡快以書面形式通報給發展商，并做出詳細記錄及拍照。

4．所有系統之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。

5．必須要求發展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯系方式，并制定承建商、供貨商保修聯系表備查。

7．必須收齊所有由發展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。

三、設備維修制度 1．預防性維護保養

1.1所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應、季度、月度保養計劃及保養項目。

1.2相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。

1.3保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

1.4各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。

1.5進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。2．緊急維修

2.1必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

2.3如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。2.4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、事故發生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。3．設備的更新及系統改造

3.1出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。

3.2 設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。

3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備正常維修程序 相關鏈接：

第9章 設施設備檢驗維修手冊----物業管理完全手冊http:// 設備緊急搶修程序http:// 消防設備器材的管理 一.滅火器的管理與維護 1.滅火器放置地點要求

(1)滅火器應設置在通風,干燥,清潔的地面,不得受劇烈的爆曬,不得接近熱源或劇烈震動.(2)滅火器懸掛在相宜的溫度條件下.(3)滅火器放置地點應位置明確,便于使用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻.2.滅火器檢查及處置

(1)滅火器噴筒是否暢通,如果堵塞要及時更換.(2)滅火器壓力表指針是否在綠色區域,如在紅色區域要檢查原因,檢查后要送到專業公司重新灌裝.(3)滅火器零部件是否完整,有無變形,機動,銹蝕,損壞.(4)滅火器可見部位防腐層是否完好,輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕聽送到專業公司維修及進行耐壓試驗.(5)滅火器鉛封是否完好,如果開封,必須選好專業公司再行安裝,并作密封試驗,重新鉛封.3.滅火器定期檢查及保養

每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞,腐蝕損壞,鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉,并可在任意位置停留,推車式滅火器的停車是否靈活,有無檢驗標識.二.消火栓的管理與養護 1.每月逐個檢查消火栓一次

(1)消火栓箱外觀檢查:消火栓門關閉是否正常,鎖,玻璃有無損壞,封條是否完好,如有脫落破壞應補貼封條.(2)消火栓箱內檢查:消火栓內元件是否完好,有無脫落,丟失,水龍頭有無滲漏.(3)隨機抽取消火栓總數的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防監控室有無報警顯示.2.每年逐個打開消火栓檢查一次(1)完成月消火栓箱外觀檢查內容.(2)檢查水龍帶有無破損,發霉,如有應立即修補,替換,刷凈曬干.(3)將水龍帶交換拆邊或翻動一次.(4)檢查水槍與水龍帶接頭聯接是否方便牢固,如有缺損立即修復.接口墊圈是否完好,如有缺損,老化立即更換,將閥桿上油.(5)檢查修整全部支架,擦漆部位應重新補刷.(6)將消火栓箱內清掃干凈,部件存放整齊后鎖上栓門,貼上封條.物業管理公司設備的運行與維護管理

設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業管理的角度看主要有：消防設備的運行與維護管理、柴油發電機組的運行與維護管理、高壓供電系統的運行與維護管理、低壓供電系統的運行與維護管理、給排水系統的運行與維護管理、中央空調系統的運行與維護管理、電梯系統的運行與維護管理等等。

一、物業設備技術運行管理

設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性，其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態，以發揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是：

1、制定科學、嚴密的操作規程；

2、對操作人員進行專業的培訓教育，通過理論及實際操作的考核，取得專業設備的操作資格證書和等級證書；

3、加強維護保養工作，做到“正確使用，精心維護”，確保設備保持完好能用的狀態；

4、對事故的處理要嚴格執行“三不放過”的原則，即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

二、物業設備經濟運行管理

物業設備管理工作中除了設備的技術性能管理外，還要重視設備的經濟運行管理，即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理，這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。

能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面：

（一）制定能源耗用量計劃和做好計量工作

1、設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃，做出1～12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中，應堅持做到每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統計一次實際耗用量，每月統計一次實際耗用量及能源費用，并將每月出現的異常情況，應立即查清原因并報告負責人。

（二）采用切實有效的節能技術措施

1、在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態和最佳運行負荷之中。

2、在節約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。

3、在節約用電方面優先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。

同時，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。

三、物業設備的維護保養管理

設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。因此，應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整，使設備處于最佳的技術狀態。

（一）維護保養的方式

維護保養方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。

1、清潔：大氣中有灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和引起局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，致使設備的技術性能下降、噪音增加，所以設備的清潔工作看似簡單，實際上是維護保養工作中很重要的一種方式。

2、堅固：設備運轉相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發生松動，隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障，因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時，應該用力均勻恰當，堅固順序按規定進行，確保堅固有效。

3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到“五定”，即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設備的清洗、換油也應有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開展。

4、調整：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪音、振動甚至破壞，因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時測量、調正，并在調正以后再加以堅固。

5、外觀表面檢查：指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括：設備得外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內；溫度壓力運行參數是否正常；電機有無超載或過熱；傳動皮帶有無斷裂或脫落；震動和噪音有無異常；設備密封面有無泄露；設備油漆有無脫落，外表面有無銹蝕；設備的防腐、保溫層有無損壞。

同時對不同類型的設備，應更具其使用特點，采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進行檢查保養；對水箱類設備需要定期清洗、換水等。

（二）維護保養工作的實施

維護保養工作主要分為日常維護保養和定期維護保養兩種。

1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應在下班后放盡設備內剩余水，以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎，應該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節假日前更應注意。

2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協助進行的。它是有計劃的將設備停止運行，進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。定期維護保養工作需要對設備進行部分解體，用做好以下工作： ①徹底內外清掃、擦洗、疏通；

②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； ③檢查安全裝置；

④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； ⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損，延長壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。

（三）設備的點檢

設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些主要的設備在出廠時，制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規程，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作，也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時清除隱患，防止突發事故，不但保證了設備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括： ①運行狀態及參數； ②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；

④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件； ⑤在運行中經常要求調整的部位； ⑥在運行中出現不正常現象的部位。

設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段，可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有： ①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； ②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間； ④安排檢修計劃。

四、物業設備的計劃檢修

對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修。

實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用的狀態。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

1、小修：

主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協助。

2、中修

除包括小修內容之外，對設備的主要零部件進行局部修復和更換。

3、大修

對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

中修、大修應由專業檢修人員負責，操作人員只能做一些輔助性的協助工作。

4、系統大修

這種檢修方式是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中，所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。

設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修），但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

五、計劃檢修和維護保養的關系

設備管理應建立“維護保養為主、計劃檢修為輔”的原則。如果維護保養工作做得好，發現問題后及時加以處理，則會大大減少設備檢修工作量；反之，如果設備操作人員不愛護設備，不遵守設備的操作規程和規章制度，不對設備進行維護保養工作，就會加劇設備的損壞，使設備經常發生故障停機，則會大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心，認真執行各項工作標準，精心維護設備。

第三篇：工程維修部崗位職責

工程維修部崗位職責

工程維修部主管崗位職責

一、負責樓宇設備設施交接驗收，建立詳細的設備設施臺帳，對交接驗收設備或系統作現場標識，并完成交接報告。

二、制訂部門日常運作、管理工作程序和規章制度及各級人員的崗位職責，建立設備、設施的操作、運行、維護保養、檢修、應急處理等技術標準和規范。

三、對所轄設備設施進行全面、有效的管理，保持設備設施良好運行，按計劃進行維護保養；定期進行設備完好率的統計和考核，使設備完好率達到公司規定要求，設備進行維護保養和檢修的項目、方法、完好程度必須符合相關規定。運行中所發生的設備故障應得到正確、及時的處理，在緊急情況發生時，能夠按應急處理方案實施有效控制處理，確保人員、設備設施安全。

四、按標準完成各項維修，及時率、滿意率必須達到公司規定標準，定期進行部門服務質量考評。

五、負責上級領導確定的工程整改項目、新項目的招、投標和合同報批，對施工計劃進行審核，實施項目的施工監理，完成竣工驗收、辦理工程結算等工作。

六、實施各專業、各系統設備、巡視、維護保養、檢修記錄制度，記錄做到清晰、真實、完整，建立檔案管理制度。按管理要求作好運行記錄、技術文件、資料、圖紙的收集整理、保存和歸檔工作。對儲存的記錄做好標識、收集、儲存、保護、查閱和處置。

七、配合政府、行業管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常，按管理部門要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使污水、排水、噪音達到環保要求。

八、負責編制職責范圍內的各種應急預案并組織培訓、演練和實施。

九、負責對本部門員工的業務技能培訓。

工程維修部水電技工崗位職責

一、做好控制開關設備的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保設備系統的正常運行。

二、認真執行巡視檢查制度和維修保養制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障，發現異常，及時報告。

三、按照維修保養制度的規定，做好對配電設備系統的維修保養計劃及其實施，使各項設備始終處于良好的運行狀況。

四、及時向客戶服務中心提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。

五、管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

六、嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。

七、嚴格執行交接班制度，確保在崗時不出任何問題。

八、在崗時間必須對配電設備進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。

九、堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好表格上報。

十、發生事故時，在崗人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排

除時不交班，配合相關部門協力排除故障，完成后編寫事故報告，交客戶服務中心審閱。

十一、按要求開閉照明燈控制設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。

十二、嚴格執行物業公司其它規章制度，確保配電系統的正常運行。

工程維修部電梯技工崗位職責

一、認真遵守員工守則，遵守公司的各項規章制度。

二、嚴格按照操作規章制度進行操作運行。

三、嚴禁在機房內吸煙、打鬧、做好防火工作。

四、機房重地嚴禁無關人員進入。

五、做好值班日記及工作日報表。

六、做好電梯的巡查工作。

七、每班重點檢查項目：

（一）檢查電梯電動機的聲音是否正常。

（二）檢查電梯溫度是否過高，潤滑油是否足夠。

（三）檢查控制電梯的電壓、電流是否正常，各大電流繼電器接點是否有燒的現象，大電流導。

（四）線是否有機動現象。

（五）檢查通電設備是否正常。

（六）檢查電梯門裝置是否運行正常。

（七）檢查電梯乘坐舒適感是否良好。

八、制定電梯保養計劃，并按計劃做好月度、季度、三級保養。

工程維修部鍋爐工崗位職責

一、嚴格遵守有關鍋爐安全操作的規定及各項規章制度。

二、參加有關部門組織的鍋爐安全技術培訓及鍋爐房規章制度的學習，不斷提高業務水平。

三、熟悉所操作鍋爐本體、附屬設備的技術參數、運轉性能、構造原理及鍋爐房系統的情況，熟練掌握操作技能和檢查方法。

四、了解鍋爐給水的水質指標和水處理方法，根據鍋水水質情況調整排污次數，排污操作必須嚴格按操作規程要求進行，且應一人操作，一人監視水位。

五、按規程要求進行水位表、壓力表的沖洗，安全閥定期的手動、自動排汽試驗，報警器的定期試驗，并作好記錄。

六、嚴格執行巡回檢查制度，每班從接班開始至少每一小時巡檢一次，發現問題及時處理，確保鍋爐安全運行。

七、根據負荷情況正確調整運行參數，做到經濟運行。

八、認真填寫運行記錄，內容完整、字跡工整。

九、堅守工作崗位，遵守勞動紀律，不得做與本工作無關的事，班前、班中嚴禁飲酒，不得脫崗、睡崗。

十、鍋爐工在上班前10分鐘到崗，進行交接班和準備工作，有事應提前向部門主管請假，經同意后方可休假。

十一、鍋爐工應保持鍋爐本體、附屬設備和區域內的環境衛生整潔。

第四篇：物業工程維修部草案

物業公司工程維修部執行方案 本方案重點摘要：

? 成立物業公司工程維修部目的 ? 物業公司工程維修部成員編制

? 物業公司工程維修部職責和物業公司維修范圍 ? 物業公司工程維修部具體操作流程 前言

鑒于云南地產各自營小區、樓盤目前維修工程處于施工滯后，各審批執行環節復雜，涉及部門較多工作銜接易造成脫節，管理不到位等多方面因素導致維修工作滯后業主投訴率增加。現公司小區不斷增多，維修工作壓力增大，已影響正常物業管理工作。然而物業公司作為地產公司的售后服務機構，主導著各小區的管理、服務工作，直接面對客戶，處于客戶意見反饋及投訴的最前端，卻不能推動和解決各小區共性的維修整改問題，為解決以上弊端，建議對維修工程部分管理方式進行調整，以確保小區正常運行。

其主要特點:量多面廣、零星分散,且突發性強,時間要求緊迫,項目技術簡單,用工量較少,修復費用較小。

其主要任務和目的:通過房屋的日常養護工程,維護房屋及設備的功能,保證房屋的正常使用。根椐用戶的報修,組織零星維修,使發生的損壞得到及時修復,防止損壞擴大而造成更大的損失。

工程維修部組織架構及人員編制

1、組織架構

在原有物業公司組織架構基礎上，成立工程維修部。工程維修部直接由分管工程的物業公司副總直管。

2、人員編制

工程維修部下設工程維修部經理一人（專業為土建、水電），副經理一人（專業為弱電），待遇按照管理處經理、副經理待遇執行, 其余人員從各管理處由現有工程部中抽調骨干員工組成。

組織架構

物業公司工程維修部職責

1、負責公司維修技術方面的控制和管理工作。

2、制定貫徹執行有關設備設施和能源管理方面的工作規章制度。

3、負責組織設備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理工作，使設備始終處于良好的技術狀態。

4、在“安全、可靠、經濟、合理”的前提下，及時供給各設備所需的能源，做好節約能源工作。

5、組織編制新接樓盤各種設備的保養、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施。

6、配合管理處組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術管理工作。

7、根據各物業管理服務中心工程設施設備臺帳巡檢計劃，進行不定期檢查考核。

9、制定負責各小區工程技術人員的業務技術培訓和考核工作。

10、組織物業前期介入工程接管驗收方面的工作。

11、負責主管領導交辦的其他工作。

二、物業工程管理部維修范圍（各管理處不能獨立處理的維修項目）

項目已過保修期：

1）對業主日常生活造成影響的，由物業工程部制定維修方案上報公司。公司審批同意后，由分管領導及時抽調、組織各管理處現有工程人員進行維修。

2）對各小區因沉降導致給排水、強弱電、綜合管溝等管網、管溝損壞的進行組織維修；

3）各管理處保修期已過的設施設備需維修更換項目，需中修、大修范圍的維修，由工程維修部單獨上報告與地產公司協商維修。

項目在保修期內：

1）由于施工方未及時、徹底維修管理處所報的問題，經項目部與物業公共書面確認，由物業工程部制定維修方案上報公司。公司審批同意后，由分管領導抽調、組織各管理處現有工程人員進行維修。維修好項目部及管理處共同驗收合格，雙方簽字后，上傳地產財務，從施工方工程款或質保金中扣除維修費用，轉至物業公司財務帳戶。

2）對新接樓盤設計中有明顯缺陷的影響業主日常生活的，進行統計整理上報。

物業公司工程維修部具體操作流程

1、接到管理處匯報需要維修的情況后，約定時間在兩日內必須到場查看。

2、現場查看后，分兩種情況處理：

A、若是屬于保修期內的，兩日內制定初步維修方案，并報地產公司審核。地產公司設計、成本、財務等部門兩日內辦理完維修方案的修改（含與物業間的溝通）、審核及資金預付，并返回物業公司，同時維修費用由地產公司從施工方質保金中扣除。

B、若是已過保修期的各類工程質量問題，三日內制定初步維修方案，兩日內報地產公司審核。地產公司設計、成本、財務等部門三日內辦理完維修方案的修改（含與物業間的溝通）、審核及資金預付，并返回物業公司；

3、維修方案確定后，工程維修部根據批準的費用成本，負責組織材料及施工，若物業公司現有維修人員達不到技術要求的，由工程維修部按照批準的費用成本組織招聘施工單位進行施工。

4、維修過程中，如果出現方案調整或出現不可預估的其他情況，根據新情況重新調整方案及成本報價，重新補報費用，批準后繼續實施。

5、維修完成后，物業工程管理部牽頭組織地產公司、物業公司相關部門進行驗收。

6、維修完成后配合各管理服務中心維修資料檔案建立存檔。物業公司工程維修部監管設想

1、物業工程維修部質量監管

A、工程維修部負責人負責制定維修方案，組織施工，管控施工進度，施工質量，完工后組織施工驗收等，全面負責整個維修工作。B、工程維修部經理（副經理）每天必須到維修現場檢查、指導維修工作。

C、管理處工程部主管和物管員履行施工監理職責，負責監管維修質量和維修進度，每天對維修情況進行記錄。

D、維修工程完工后由工程維修部負責人組織進行驗收，驗收組成員為：物業公司總經理、常務副總、分管副總、具體管理處經理、具體管理處工程部主管和物管員、工程維修部經理（副經理）、具體施工組負責人等組成。

第五篇：2013工程維修部工作總結

2013工程維修部工作總結

2013年工程維修部的工作已接近尾聲，并取得了明顯的進步和突破，最大限度保證了設備安裝、調試、整改等方面的進度和質量，對于投入使用的設備保證了其在“良好、穩定、安全、有效”的狀態下運行。縱觀全年工作，工程維修部一方面表現在認真落實了工作部署中的各項工作，努力實現了最大限度的滿足各個部門的需要，也組建成了一只高效維修團隊的目標；另一方面表現在工作思維上的巨大轉變，2013年四川匯宇制藥有限公司各工程、設備設施基本竣工且驗證完畢，在此過程中，我們遇到了許多困難，工程部經理的領導下，公司質量部，生產部及各部門大力支持和配合下，最終圓滿完成了工作任務。現將2013年工作總結如下：設備維護

1.1維修：對各車間設備出現故障能夠快速的作出反應，認真分析故障，迅速排除故障，不出現拖修的現象；對設備出現重大故障隱患與車間協商，安排設備空閑時間加班加點組織大修；另外積極配合生產部門提出的各項以往累積的老毛病，老大難問題，一一落實整改到位，以滿足生產要求，提高設備的使用效。

1.2保養：按照年初制定的設備保養計劃，在不影響生產的前提下，針對各車間設備進行全面安全檢查，對全廠的“跑、冒、滴、漏”，“捆、綁、扎”進行整治，分區保養。實行‘預防為主，維修為輔’的檢修原則以后。公司基本是新設備，投入運行處于磨合狀態，加上新員工使用中誤操作多，造成突發故障較多，為此，工程維修部一方面加強自身新技術的學習，另一方面積極配合廠家做好設備維保期內設備檢修服務，同時也對部門提出的整改意見進行合理整改。為各個部門工作的順利進行提供了保障，也使維修部員工的技術得到提高。

1.3對一些常用的急缺零件，維修部及時加班加點進行加工制作，對于不能加工的零件及時外送加工，最大限度保證不耽誤各部門工作的進行。

1.4本下半年工程部通過對內部紀律整頓、細化工作、明確職責分工，對維修質量、維修態度、維修效率等都提高了要求，并形成制度，努力保證各部門各設備的正常運行。節能減耗方面:

2.1電能：2013年由于新廠剛剛投入運行，水電的使用和考核很難找到歷史數據來比較，但是工程部通過對每月用電量的統計下，基本掌握了用電量的規律。特別是5、6月姜經理、楊主管、賈主管到公司后，通過對高壓室、配電房、各電線電纜清理整理、聯系廠家更換改進電能補償、發電機試用等，同時和EHS進行協調，對公司進行節能意識宣傳且做出相應規程后，保證了電能質量，節約了公司用電又保證了整個公司的運營。

2.2蒸汽：

2.2.12013年公司工程部通過對鍋爐及管道等加大了設備維護力度，保證了鍋爐的正常使用。但蒸汽管道等存在許多缺陷和問題，在下半年9月份對鍋爐房至注射劑車間（1）的蒸汽管道做了整改，重新更換蒸汽管道，保證管道的材質的同時也對管道間焊接做出了嚴格的要求，徹底解決了以前漏氣漏水、焊接不牢、虛焊假焊的弊病。同時對宿舍供熱系統做出更換、改進，有效的保證了能源的高利用率，也保證了車間蒸汽的使用。對沒有保溫材料包裝的蒸汽管路進行保溫材料的包裝；增加對蒸汽管道閥門的管控，保證不浪費蒸汽，節約能源，減少公司支出。

2.3配電室6月以后采用日報表數據跟蹤，發現用電數據發生大偏差，及時通知電力相關部門查明原因，進行糾偏。3 工程項目調試和技改項目

2013年工程部維修情況（部門填寫了維修單的）如下表：以下表只是大略的統計且不包括辦公樓與宿舍，統計時間由1月-12月15日。2013年工程部人員流動較大，到6月才算基本穩定下來，由于新員工剛開始都不太熟悉公司維修保養規程，而且各個部門又處于緊張的驗收驗證階段，時間緊工作任務重，所以對于6到10月期間，基本是只要知道設備有問題就去維修，出維修單的時候較少。所以很多維修保養工作就沒有納入統計中。

總的看來，注射劑車間（1）的維修保養工作主要集中在9-12月，在這4個月中，工程維修部派出2個員工跟蹤注射劑車間灌裝線調試，努力協助廠家和注射劑車間員工。9月開始M車間開始做PV，工程部自9月起，都盡力做好各方面工作來保證M車間灌裝順利，從設備運行結果來看，在M車間灌裝期間，工程部設備維護工作完成的很出色。但同樣，M車間凍干機檢漏還在緊急搶修檢

漏中。對于其他部門的維修工作，維修工們也兢兢業業的完成，力保每個部門，每個設備高質量，高效率，低耗能的運行。

另外2013年下半年主要整改項目：

3.1 注射劑車間（1）純化水系統安裝調試，已投入生產。3.2 倉庫約克空調熱泵的安裝、調試、協商整改等。3.3 注射劑車間（1）排水整改。

3.4 注射劑車間（1）灌裝線，配合意大利廠家調試，幫助更改輸送帶、模具、管道、電氣控制線、安裝拆卸各種探頭、儀表等。

3.5 注射劑車間（1）凍干機、外置清洗機、膠塞鋁蓋清洗機等各設備的安裝調試、整改等，更改后都達到整改要求。

3.6 M車間冷凍干燥機管道、脈動真空滅菌柜、器具清洗機、噴碼機及整個灌裝生產線設備缺陷維修、整改。

3.7研發樓排風系統不能正常使用，通過更改線路、電氣設備，維修班組進行徹底的改造調試后，達到正常運行且徹底解決控制點和設備不同意的弊病。做

到一勞永逸的效果。

3.8工程維修部對全公司配電柜、配電箱進出線，各個設備的進線端進線徹底清理標記，達到公司任何一處的開關、插座的接線都能迅速找出。對公司電氣布線系統進行標記，方面以后電氣維修工作的高效進行。

3.9 倉庫、注射劑車間（1）空調自控系統的調試工作及IQ/OQ的驗證工作，將空調BMS系統完善，實現數據集中顯示，遠控溫濕度功能。

3.10 M車間空調系統完善、整改等工作，其中也有些因設計問題暫時沒整改的地方，對于這種情況，工程維修部正積極入手整改中。盡最大努力完成整改工作，保證設備的正常運行和各部門的生產、工作要求。

3.11 設備文件方面有了極大的改變，對以前遺留的文件已經補齊和升級，新添各設備維修保養規程等文件。

本工程維修部組織較大的蒸汽管道整改工程，設備電氣、機械、管道技改共十余項，為各部門工作順利進行提供了保障。4 維修部隊伍建設

本工程維修部人員流動較大，現有員工8名，其中維修主管1名，維修組長1名，維修員工6名。擁有藥廠工作經驗超過5年的3名，大專以上學歷4名。維修種類包括電焊、氬弧焊、電工、機修、電控、管道、木工等工種，維修部員工相互幫助，相互學習，團結友好，齊心協力，能出色的完成任務。我們通過工作中遇到的實際情況，不斷的自我進行專業教育，并制定了相應的對策和處理辦法。對新進員工進行系統的培訓，以老帶新，同時到工作崗位進行實際操作演練，讓每位員工都認識到提高技術素質的重要性。同時加強員工的集體榮譽感培養，提高相互協作能力，使組織更加團結，更富有戰斗力。5 工作中存在的不足

5.1 由于都是新設備，對設備損壞估計不足，造成常用備品備用庫存量及在庫量不夠，當設備損壞時，沒有備件維修。以后工程維修部將根據設備情況及設備運行時間及時制定備品備件的采購計劃。

5.2設備維修部和生產部門的對接存在問題，主要體現在，設備調試跟蹤以前基本是生產車間操作人員跟蹤，當設備運行中損壞后，維修人員不能及時作出判斷、操作和維修。

5.3設備管理文件還不完整，計劃2014年完善。5.4設備維修，保養記錄，安全記錄等需要進一步完善。

在過去的一年里，我們以積極、健康的心態投入工作；在今后的工作中，我們有責任、也有信心正視困難，迎接挑戰，不斷設定新的目標，并在通過GMP認證目標中一步步提高，在追求中不斷前進，鑄就輝煌。

工程維修部

2012年12月10日