第一篇：大連國稅利用資產評估方法反避稅

大連國稅利用資產評估方法反避稅

[b][size=3][color=#ff0000]反避稅利劍出鞘 股權轉讓避稅風險大增[/color][/size][/b][size=16px] 本文系2011年1月24日的《中國稅務報》蘇凌等作者的聯合報道。

企業的公允股權價格該如何確定?企業的市場價值到底是多少?在稅務部門的反避稅實踐中,這曾是困擾他們的大難題。如今,大連市國稅局初步找到了破解難題的鑰匙,他們率先運用收益法評估某企業無形資產價值并計算股權轉讓所得,成功征收該企業股權轉讓稅款1100萬元。[b]【浪子插語，原先中國稅務報有過一篇對該事件的報道，當時是發在去年某一天報紙的頭版頭條，這個案例的成功之處是在于引入資產評估的方法來確定無形資產的公允價值進而確定股權的公允價值。但是也有一些基層的國際稅工作者對此不太認可，認為稅務官變成了評估師。四大的一些專業人士對此也不屑一顧。但是，我感覺，中國的反避稅事業本身就是一個不斷探索的過程，經驗、方法、教訓都需要去總結。大連的探索起碼是一個進步】。[/b][/size] [size=16px] 按照稅法規定,履行股權轉讓協議后,納稅人應該就股權轉讓所得申報繳納所得稅。而一些關聯企業或集團公司內部股東為了減輕稅負,往往采取平價甚至低價的方式轉讓股權。因此,合理地評估企業的公允股權價格成為準確計算企業股權轉讓所得稅的基礎和關鍵。專家表示,隨著稅務部門反避稅水平的逐步提高,特別是隨著收益法這一科學評估企業價值方法的運用和推廣,今后納稅人再選擇背離股權實際價值以逃避稅收義務的做法,將存在極高的稅務風險。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]歷時經年,1100萬元稅款終入國庫[/color][/size] [size=16px] A集團公司是一家知名境外企業,在大連市開發區投資設立有6家下屬企業。2010年初,A集團公司被美國某集團公司收購,并對其內部的生產結構進行了整合,導致A集團公司在大連下屬的6家企業都產生了不同程度的股權轉讓。[/size] [size=16px] 有轉讓就有轉讓所得,企業就應該就轉讓所得申報繳納企業所得稅。但是,A集團公司包括其下屬企業一直未主動到稅務部門申報納稅。[b]【浪子插語，由于A在境外，購買股權一方可能也在海外，這樣的離岸交易使得源泉扣繳落空，只能依賴股權轉讓方A集團主動申報了。但是稅務機關會及時搜集第三方信息來發現股權轉讓的線索，只要不遇見流氓公司和流氓稅官，稅款還是能討回來的】[/b]大連市開發區國稅局向該公司進行了政策宣傳和講解后,A集團公司主動向稅務部門提供了其下屬6家公司2002年至2009年間發生的所有股權轉讓情況和相關資料,并表示將以董事會決議中確認的股權轉讓價格為基礎來確認收益和計算繳納所得稅。[/size] [size=16px] 但是,A集團公司董事會決議確認的股權轉讓價格明顯偏低,如果稅務部門按照企業提供的賬面價值來計算股權轉讓收益的話,企業的應納稅所得額將低至幾乎可以忽略不計。也就是說,A集團公司下屬企業之間存在平價或低價轉讓股權的嫌疑,不符合中國稅法所規定的獨立交易原則。因此,大連市開發區國稅局決定依據稅法賦予的權力,對企業的股權轉讓價格按照公允價值予以調整。[/size] [size=16px] 為了準確評估企業價值,大連市開發區國稅局決定試著采取國際上通行的收益法來計算企業的股權轉讓收益。即通過估算評估企業未來預期收益的現值來判斷A集團資產的公允價值。[b]【浪子插語，這個方法來的比較突兀，按照常理一般都是先選擇可比對象，看看有沒有類似的股權交易，當然這個基本上不靠譜。我們在實際工作中倒是接觸到有的稅務機關也是先找若干個參照物，計算出參照物股權交易的各自的增值率（股權增值除以股權成本），然后求取這些若干個參照物的平均增值率或者中位值，但是這種方法沒有考慮到股權這種商品的特殊性，投資者之所以愿意花高價去購買一個股權，關鍵還是對其預期收益的把握，在這種情況下，選擇收益法當然是一個理想的方法】[/b][/size] [size=16px] 在具體操作過程中,大連市開發區國稅局采用如下數據來源考慮收益法必需的3個基本要素。一是預期收益率,選擇各企業一段時間的凈利潤的中位數來測算；二是折現率,根據企業自身的生產經營情況,按照加權平均資本成本的計算方法求得；三是預期收益的持續時間,結合企業自身的實際經營情況進行確定。值得一提的是,這些數據的選擇和計算都得到了A集團的充分認可。[b]【浪子插語，不知道光臨本博客的有沒有大連國稅的朋友，能不能提供這個案例的模型給我們學習學習？另外建議評估師朋友也來琢磨琢磨這個案例】[/b][/size] [size=16px] 經過近1年的努力,大連市開發區國稅局在取得詳細的企業資料基礎上,運用評估模型,合理確定了A集團公司的股權轉讓公允價格,并按照企業所得稅法及《國家稅務總局關于加強非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》(國稅函【2009】698號)規定,對其下屬企業2008年以后的股權轉讓價格進行了特別納稅調整。2010年11月2日,A集團公司股權轉讓所得稅1100萬元終于成功繳入國庫。[/size] [size=16px] [color=#ff0000][b]股權轉讓頻繁,稅收流失嚴重[/b] [/color][/size][size=16px] 其實,近年來隨著我國市場經濟制度的逐步確立,類似于A集團這樣的股權轉讓現象在企業之間已非常普遍。特別是2008年以后,企業的股權變動尤為頻繁。[/size] [size=16px] 專家介紹,由于新的企業所得稅法恢復對非居民企業的股息征稅,導致一些非居民企業的外方股東紛紛向可以享受非居民企業協定待遇的低稅率地區企業轉移股權,或采取重組方式在低稅率地區設立新的企業。通過這樣的方式,非居民企業的外方股東可以最大程度地獲得最大的稅后利潤。[/size] [size=16px] 另外,2008年新的企業所得稅法改變了原法所得稅優惠對外資企業的傾斜,外資企業除能享受過渡期的稅收優惠外,不再享受優惠于內資企業的特殊待遇。因此,一些假合資企業中“虛擬”的外方股東開始通過股權轉讓的方式逐步撤出企業,還原正常的國籍身份。[/size] [size=16px] 還有,根據經濟發展的需要,近年來,國家開始對某些行業采取提高外資準入門檻的政策。比如在一些大型工程招標項目中,往往會要求外資或合資企業中方股東持股必須達到一定的比例要求。因此,一些外資或合資企業為了獲得項目,也紛紛通過內部股權變動的方式來增加中方的持股比例。[/size] [size=16px] 當然,更多的股權變動是由于企業經營的需要。如今,企業集團內部的重組業務在大型企業當中司空見慣,而大型企業內部往往分成多個事業部,隨著這些事業部在市場上的經營策略的不斷變化,自然導致股權在企業內部不同事業部門之間的頻繁調整。[/size] [size=16px] 按照企業所得稅法規定,企業履行股權轉讓協議后,應該就股權轉讓收益申報繳納所得稅。但是,無論是外國企業通過重組在低稅率地區設立企業,還是集團內部轉移股權,抑或是虛擬“外方”股東撤股還原正常身份,納稅人的這些股權轉移行為都不是為了實現現金收益,而是要借助股權比例的改變獲得某種資格或相應的控制權。因此,一些企業在確定股權轉讓價格時,往往脫離市場定價模式,不按照稅法要求的獨立交易價格定價,以此減少股權轉讓所得,從而降低應納稅所得額,逃避應該承擔的納稅義務。[/size] [size=16px] 據了解,在反避稅實務中,稅務機關遇到的企業股權轉讓絕大多數都是平價轉移和低價轉移,特別是一些集團企業內部股東之間和一些非居民企業的股權變動,低價轉讓已經成為這些企業避稅的主要手段,國家因此而遭受的稅收流失非常嚴重。[/size] [size=16px] 近年來,媒體對稅務部門的反避稅實績多有報道,在一些案例中,一些非居民企業因為低價轉讓股權而被稅務部門追繳的稅款有的高達數億元之巨。大連市開發區國稅局有關人士表示,在對A集團的反避稅談判中,如果不能選擇合理的方法對其進行特別納稅調整,國家遭受的稅款流失將以千萬元計算。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]求解公允價格,收益法成評估利劍[/color][/size] [size=16px][color=#ff0000] [/color] 面對企業股權轉讓中的避稅行為,要求稅務機關必須有能力對企業的股權價格進行是否符合獨立交易的判斷,并按照合理的方法來確定企業股權的公允價格,從而在準確計算企業的股權轉讓收益的基礎上最大程度地實現稅收的應收盡收。[/size] [size=16px] 據介紹,目前國際上公認的企業價值評估方法有市場法、成本法和收益法。其中,成本法主要是按照企業財務提供的賬面資料來評估計算企業價值。由于我國企業財務誠信水平不高,賬面記錄往往存在一些虛假信息,稅務部門的評估結果必然不符合企業的真實價值,自然也就無法得出企業股權的公允價格。[/size] [size=16px] 而市場法由于要求有活躍市場,而實際操作中往往缺乏產權交易的數據,稅務部門無法獲得可比且有效的參照對象。在大連市開發區國稅局對A集團股權價值的評估中,稅務干部曾運用市場法尋找可比對象估算企業價值。A集團公司認為其為境外上市公司,而其在大連下屬的6家公司是境內非上市公司,稅務部門尋找的國內可比企業不具備可比性,從而導致稅企之間的談判工作一度陷入僵局。[/size] [size=16px] 大連市國稅局最終嘗試的收益法得到了稅企雙方的認可。這種方法主要是通過將被評估企業預期收益資本化或折現來確定評估對象的價值。在計算過程中,稅務干部主要考慮3個基本要素:一是評估對象的預期收益,二是確定折現率或資本化率,三是確定取得預期收益的持續時間。[/size] [size=16px] 專家介紹,在市場資產交易中,任何投資者的目的都非常明確,即投資是為了收益,某項資產交易能否成功以及成交價格的高低,取決于該項資產在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低,而不是取決于購建被交易資產的成本。因此,一個企業在未來能否具有獲利能力及獲利能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎條件。收益法正是以被評估資產未來收益能力作為價值評估的基礎的。[/size] [size=16px] 據了解,在歐美發達國家中,對于資產交易中的企業價值評估、單項無形資產評估均廣泛采用收益法,并且容易被交易雙方所接受。但就目前國內情況看,則很少有評估機構和評估人員采用這一方法,對于企業價值評估幾乎千篇一律采用成本法計算。[/size] [size=16px] 某稅務師事務所負責人透露,目前很多稅務部門在確定獨立交易價格時,基本上單純依賴中介機構的評估報告。至于中介機構對企業進行評估采用的技術手段、評估計算方法是否科學合理,則少有深究。由于稅務專業人才的相對匱乏和評估工作本身的復雜繁重,稅務部門中直接從事基本價格的評估工作的人更是少之又少。因此,大連市開發區國稅局率先運用收益法對企業開展價值評估,并將其作為所得稅計稅的基礎,在稅收征管特別是反避稅實踐上具有廣泛而重要的現實意義。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]企業轉讓股權,需考慮稅務成本[/color][/size] [size=16px] “這是一個信號,它提醒企業今后轉讓股權時必須要把交易的稅務成本考慮進去。”北京某稅務師事務所副總經理表示。這位副總認為,隨著收益法在稅務部門的成功運用和逐步推廣,今后稅務部門的反避稅選案可能不僅局限于購銷業務,涉及無形資產和股權評估方面的案例將成為反避稅關注的重點。也就是說,企業一旦被發現有低價或平價轉讓股權的嫌疑,將很容易遭到稅務部門的反避稅調查而被特別納稅調整。因此,對企業來說,那種不以暫時的收益為目的的內部股權轉讓必須謹慎行事,最好按公允價格確定股權轉讓價格,提前把交易的稅務成本考慮進去。[/size] [size=16px] 大連市開發區國稅局有關人士還提醒企業,由于目前企業在進行股權轉讓時,在稅務機關要做的工作只是進行稅務變更登記,因此一些企業對由此產生納稅義務并不十分了解。特別是一些非居民企業的股東,由于身在境外更不了解我國稅法的相關規定和應該承擔的納稅義務。因此,為避免納稅人稅務風險,稅務專家建議企業在進行股權交易時要及時咨詢稅務機關,以詳細了解企業的納稅義務及其實現的時間。[/size] [size=16px] 另外,《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅〔2009〕59號)和《企業重組業務企業所得稅管理辦法》(國家稅務總局2010年第4號公告),對股權收購當中一般性稅務重組和特殊性稅務重組在政策上和程序上都作出了明確的規定,專家提醒,納稅人如果申請特殊性稅務重組以享受稅收優惠,應該按照文件的規定向稅務機關提交股權交易的整體情況,稅務機關才能據以對股權轉讓的過程作出是否符合特殊性稅務重組的判斷,納稅人也才能據以全盤考慮股權變動帶給自身的稅務成本。[/

第二篇：資產評估的方法 作業

資產評估的方法作業

1.某收益性資產預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產在永續經營條件下和經營50年條件下的評估值。

2.待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。求該機器設備的重置成本。

3.被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。

問：該設備的重置成本是多少？

4.被評估資產為企業中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。

該設備的實體性貶值為：

5.某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現率為l0%。

根據上述數據資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。

6.如果該電視機生產企業不降低生產量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經估算，該生產線還可以繼續使用3年，企業所在行業的平均投資報酬率為10%，所得稅率25%。試估算該生產線的經濟性貶值。

第三篇：資產評估方法 教案

第二章

資產評估的基本方法

計劃學時：4學時 教學目標與要求：

（1）掌握收益法的基本公式與相關參數的確定，收益法評估資產的程序；（2）理解市場法的基本含義與基本公式，市場法的評估程序；（3）熟悉清算價格的評估方法，重置成本法的含義與基本公式；（4）了解各種資產評估方法的前提條件和適用范圍。教學重點及難點：

1．市場法評估資產價值前提及具體方法 2．收益法基本參數確定及其計算公式 3．成本法重置成本及各種貶值的估算方法

教學基本內容：

資產評估有三大基本方法，市場法、收益法和成本法。有人說了，還有清算價格法，但是這個方法只是企業清算時才采用，一般不用，所以資產評估的基本方法一般有三種。如果我考慮現在能賣多少錢，這是市場法；如果我考慮未來它能給我帶來多少錢，折成現在是多少，這是收益法；如果我考慮過去我買它的時候成本是多少，或者現在重新買這樣的東西需要花多少錢，這是成本法。這三種評估方法各有不同，導致評估結果有很大的不同。所以我們要根據它各自的適用條件來進行選擇，還要有機的兩兩配合，而不能機械的套用固定的模式。

他們各自有哪些特點呢？我們先有總體印象，市場法你需要找參照物直接比較或者進行一系列的調整；收益法要考慮到是有限期呢還是無限期呢，收益每年是等額的還是不等額的；成本法咱們要考慮這成本是復原重置成本還是更新重置成本，成本法計算的時候還要扣除各種貶值，有形損耗是實體性貶值；無形損耗是功能性貶值，在經濟上的價值是經濟性貶值。

學評估方法大家需要格外重視，各種考試都是考試重點，實務中間，評估報告的質量如何評估報告如何得到保障，要看選用的評估方法，也就是評估技術怎么樣。這章計算公式比較多，并且容易忘記。客觀題、綜合題題量都較多，后面的評估實務里每每要用到這些公式，又容易忘記，所以要摸索出規律，是重中之重。這章三大評估方法是并列關系，不是包含關系，而且又派生出許許多多方法，咱們教材講的只是基本評估方法，所以將來你見到剩余法、路線價法不用奇怪，因為三大方法之下各有許多派生方法。學這章的時候，我們要想透它，學習以后各章還要不斷的用到這章內容。考試前或者評估計算時都需要查一查。

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為三種基本類型，即市場法、成本法和收益法。

第一節 市場法

一、市場的基本含義

市場的一般含義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務進行交易。市場按地域性劃分，可以分為地方市場、國內市場和國際市場。

二、市場法的基本含義

市場法是指在市場上選擇若干與被評估資產相同或類似的資產作為參照物，將被評估資產與參照物進行比較，根據其差異對參照物的市場交易價格進行調整，據以估算被評估資產價值的一種資產評估方法。

三、市場法應用的前提

（一）市場上存在參照物：參照物是指與被評估資產相同或類似的資產。

（二）參照物的交易是在公開市場條件下進行的

公開市場意味著交易雙方是在平等條件下進行交易的，交易價格具有合理性，能夠作為被估算資產價值的依據。交易價格是指在公開市場上參照物的成交價或標價。成交價是市場上與評估基準日最為接近的時間的參照物的已經實現的價格。這個價格是最合理的參照物價格。標價是指在公開市場上標出的參照物的售價，或者可以說是商品的出售方或勞務的提供方單方面所劃定的交易價格，這個價格并未得到商品或勞務的受讓方的認同。

（三）價格影響因素明確，并且可以量化 這里的價格是指參照物的價格。價格影響因素包括功能差異、時間差異和地域差異等。功能差異是指參照物與被評估資產在性能、用途、外觀等方面存在的差異。時間差異是指參照物的成交時間與被評估基準日之間的時間間隔差異。地域差異是指參照物的成交價與被評估資產所處地域之間的差異。就動產而言，如果參照物的成交地域在異地，則會與被評估資產存在運輸費、途中保險費及其他費用等之間的差異；就不動產而言，不同地域或地段的資產的價格是大不相同的，因此，就更需要對參照物價格進行地域性差異的調整。

四、市場法應用的基本程序

（一）選擇參照物；選擇參照物要注意以下幾點：

1、具有可比性：可比性是指被選擇的參照物與被評估資產在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。

2、數量方面的要求：參照物應選擇三個以上，這是因為參照物的交易價格受多種因素的影響，為了避免評估人員收到偶然因素的影響，在選擇參照物時，應盡可能選擇多個參照物，并對多個交易價格進行分析，從中確定一個較為理想的參照物及其所代表的價格。

（二）差異調整

一般來講，要在市場上找到與被評估資產在成交時間、成交地域、功能、使用條件等方面都完全相同的參照物，是十分困難的。因此，客觀上參照物與被評估資產存在差異。運用市場法時，需要對這些差異進行分析，加以量化，確定出一個差異調整系數。

（三）確定評估價值

根據選定的參照物的價格和已經計算出的差異調整系數，確定被評估資產的價值。

五、市場法應用的具體模式

（一）直接比較法

直接比較法是指在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評估方法。

這種方法通常適用于動產（如機器設備、存貨等），一般不適用于不動產（如房地產、構筑物等）。因為不動產具有不可移動性，因此，不會存在兩個條件完全相同的不動產。

直接比較法可運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產與市場上的舊資產（參照物）完全相同； 例如，被評估資產為一輛A型汽車，成新率為70%。現選擇一A型汽車參照物，成新率也為70%，則參照物的成交價格可以直接作為被評估的A型汽車的評估值（交易稅、費等視評估目的另行考慮）。

在這種情況下的評估計算公司為：被評估資產評估價值=參照物交易價格

2、被評估的舊資產與市場上全新資產（參照物）完全相同 被評估資產評估價值=參照物交易價格×被評估資產成新率

（二）類比調整法

類比調整法是指在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況所采用的一種評估方法。這種評估方法是用于所有資產（包括動產和不動產）的評估。

類比調整法可以運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產與市場上的舊資產（參照物）類似：

此處所謂類似，是指被評估資產與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行類似，而且成新度也類似。在這種情況下，進行以下幾個步驟：

1）取得參照物價格。

2）將被評估資產與參照物在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行對比，取得綜合調整系數。

3）根據被評估資產與參照物各自的成新度，計算出成新度調整系數。4）根據參照物的價格、綜合調整系數以及成新度調整系數，估算被評估資產的價值。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產價值=參照物交易價格×（1±綜合調整系數）×（1±成新度調整系數）

2、被評估資產與市場上的全新資產（參照物）類似 這種情況下與上一種情況的區別僅在于參照物為全新資產。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產評估價值=參照物交易價格×（1±綜合調整系數）×被評估資產成新率

【例1】被評估資產為一輛A型汽車，成新率為70%。現選擇一B型汽車參照物，交易價格為30萬元。經分析，B型汽車在功能、外觀、使用條件等方面由于A型汽車。經測算，綜合調整系數取為10%，則：A型汽車評估值=B型汽車交易價格×（1±綜合調整系數）×成新率=30萬元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易稅、費等因素視評估目的另行考慮）

六、對市場法適用范圍的評價 市場法的優點是直觀、簡單、合理，采用市場法評估的數據直接從市場獲取，以市場交易價格作為估算對象價值的基礎，是評估價值具有客觀性和公允性，評估結果易于被評估當事各方理解和接受。因此，在評估實踐中，凡是能運用市場法評估的，都盡量運用市場法。

但市場法的運用范圍也受到一定限制。市場法不適用于以下幾種情況：（1）找不到或難以找到可比參照物的資產。如某些構筑物、自制設備、某些專門定制的設備和絕大部分無形資產等，這些資產在市場上找不到或很難找到可比參照物。

（2）沒有市價的資產。如在某些產品、構筑物、自制設備、管網等，對這些資產，就不能采用市場法評估，而要采用其他評估方法加以評估。

第二節 成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含義

成本這個概念，在不同的學科或不同學科的不同分支中，有著不同的理解。（1）在經濟學中，成本是指商品價值中已經耗費的需要在產品銷售收入中獲得補償的那部分價值，即已經消耗的生產資料的轉移價值和活勞動價值。經濟學中強調的成本是指產品的成本。

（2）在會計學中，成本則是指企業為了取得某項資產所遭致的價值犧牲。會計學中的成本可能是以犧牲另一項資產而產生（如以現金購買機器設備），也可能因產生某項負債而導致將來的價值犧牲而產生（如以賒購方式購入機器設備）。無論哪種情況，會計學的成本概念都是一個資產的價值的概念。

（3）在成本會計中，成本是指對企業生產經營過程中各種經濟資源價值犧牲進行對象化計算的數額。成本會計中強調的成本是鏟平的成本，尤其是產品的單位成本。

資產評估中的成本概念與會計學中的成本概念相似，強調的是資產的價值，而不是強調產品的成本。

（二）成本的類型

成本可以按不同的標準劃分成若干類型，但與資產評估有關的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。

1.歷史成本

歷史成本是指過去發生的成本，它又分成兩種類型：

（1）原始成本。原始成本是指資產取得時實際所發生的成本，這部分資料可以從會計核算資料中取得。（2）國家統一清產核資時的評估成本。由于物價變動等原因，為了真實地反映企業資產的價值，國家會根據情況，統一組織全國性的清產核資工作，規定企業對某些資產（主要是固定資產和土地使用權等）的賬面價值按一定的比例進行調整。這對資產的一種特殊的價值評估，故本書稱為評估成本。評估成本的特點是在原始成本的基礎上經過調整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產所要花費的全部支出。與歷史成本不同的是，重置成本不是已經發生的成本，而是未來可能發生的成本。因此，重置成本與會計核算沒有多大關系，但在資產評估中這個概念卻非常重要。

二、成本法的基本涵義

成本法是指通過估算被評估資產的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

該評估思路可以通過以下兩個計算式加以概括：

第一個計算式：資產評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

該計算式有以下幾個特點：

1.計算式的表達方式與成本法定義的表達方式基本一致。2.公式中的各個因素都以金額反映，即只有絕對數，沒有相對數。3.計算式是成本法評估思路的基本表達。第二個計算式：資產評估價值=重置成本×成新率 該計算式有以下幾個特點：

1.被評估資產的各種貶值因素是通過成新率來反映的。

第二個計算式可以改寫成：資產評估價值=重置成本×（1-各種貶值率之和）2.以成新率這樣的相對數來估測資產的價值，在評估實踐中比較方便，具有可操作性，也易為理解。

三、成本法的應用前提

（一）被評估資產能夠繼續使用

（二）某些情況下需要借助于歷史成本資料

四、成本法應用的基本程序

1.搜集與被評估資產有關的重置成本資料和歷史成本資料； 2.確定被評估資產的重置成本； 3.估算被評估資產的各種貶值； 4.確定被評估資產的成新率； 5.確定被評估資產的價值。

五、成本法中各項指標的估算

（一）重置成本的估算

重置成本的一般涵義是指在現行市場條件下重新購置和建造與被評估資產相同的資產所需的全部貨幣總額。

1.重置成本的類型

（1）復原重置成本。復原重置成本是指運用與被評估資產相同的材料、技術標準等在現行市場條件下重新購建該項全新資產所需發生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、現行技術標準和現行市場價格的條件下，重新購建具有與被評估資產相同功能的資產所需發生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又稱為細節分析法，它是利用成本核算的原理，根據重新構建資產所應發生的成本項目逐項計算并加以匯總，從而估算出資產的重置成本的一種評估方法。

重置核算法一般適用于對建筑物、大中型機器設備的評估。（2）物價指數法

物價指數法。物價指數法是反映各個時期商品價格水準變動情況的指數。根據物價指數估算資產重置成本的具體評估方法稱為物價指數法。物價指數法的一般計算公式為：

重置成本=被評估資產的賬面原值×使用的物價變動指數 物價變動指數包括定基物價指數和環比物價指數。（3）功能成本法

功能成本法是指尋找一個與被評估資產相同或類似的參照物，根據功能與成本之間的關系，推算被評估資產重置成本的一種具體評估方法。

這種評估方法假定資產的功能表現為生產能力。資產的生產能力與構建成本存在一種比例關系，即資產具有的功能越大，其構建成本也越大。確定重置成本的目的并不一定是重置外觀相同或類似的資產的成本，二是要重置功能相同的或相似的資產的成本，因此，其基本思路不是重置資產，而是重置功能。

假設資產的功能與成本成線性關系。在這種情況下其計算公式為：

被評估資產重置成本?參照物重置成本?被評估資產年產量

參照物年產量假設資產的功能與成本與成本成非線性關系。在這種情況下其計算公式為：

?被評估資產年產量?被評估資產重置成本?參照物重置成本????參照物年產量? 上式，X是規模經濟效益指數。

（二）實體性貶值的估算 1.實體性編制的基本概念

x

資產的實體性貶值又稱為有形損耗，是指資產由于使用磨損或受自然力影響而導致的價值損失。實體性貶值可以用絕對數即實體性貶值和相對數即實體性貶值率兩種方式加以表示。

2.實體性編制的估算方法（1）觀察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通過確定被評估資產的已使用年限與總使用年限來估算其實體性貶值程度的一種具體評估方法。其計算公式為：

實體性貶值額?重置成本?已使用年限

總使用年限

（三）功能性貶值的估算 1.功能性貶值的基本概念：

功能性貶值是指由于新型資產的出現而導致原有資產的功能相對過時而產生的價值損失。它是由于技術進步而引起的原有資產的價值損耗，是一種無形損耗。在科學技術不斷發展的今天，資產的功能性貶值日益突出。

2、功能性貶值的估算方法

功能性貶值可以用功能性貶值額和功能性貶值率兩種方式加以表示。1）功能性貶值額的計算。資產的功能性貶值額可以通過測算超額運營成本和超額投資成本等幾種形式來加以測算。

（1）超額運行成本法

被評估資產功能性貶值額??被評估資產超額運營成本?折現系數（2）超額投資成本法

超額投資成本是指由于技術進步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產的制造成本低于原有資產的制造成本而形成的原有資產的價值貶值額。

由此可見，超額投資成本實質上是復原重置成本與更新重置成本之間的差額。

2）功能性貶值率的計算

功能性貶值率?功能性貶值額

重置成本

（四）經濟性貶值的估算 1.經濟性貶值的基本概念

經濟性貶值是指由于客觀環境的變化的影響而造成的資產的貶值。客觀環境的變化較多，例如，宏觀政策及市場的變化、新的法律法規的出臺以及其他社會經濟因素等。這些因素的變化，都可能造成產品銷售困難、資產利用率下降、資產閑置、資產的運營收益減少等，從而導致資產的貶值。

2.經濟性貶值的估算方法 1）經濟性貶值率

資產在評估時點的生產能力x??經濟性貶值率??1?（）??100%

資產的設計生產能力??式中，X 為生產規模效益指數。當存在經濟性貶值時，其指數應小于1，具體取值視情況而定。

2）經濟性貶值額

經濟性貶值額=重置成本*經濟性貶值率 或：

經濟性貶值額??被評估資產年收益損失額?（1-所得稅率）?折現系數

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映評估對象的現行價值與其全新狀態下重置成本之間的關系的比率。它是綜合考慮了資產的有形損耗和無形損耗以后的比率。其計算公式為：

成新率?資產的現行價值

重置成本或：

成新率=1-實體性貶值率-功能性貶值率-經濟性貶值率 2.成新率的估算方法（1）觀察法

觀察法是指由評估人員對被評估資產進行現場察看，按照有關規定或標準，綜合考慮各種貶值因素，從而判定被評估資產成新率的一種評估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根據資產與使用年限有關的指標來確定成新率的一種評估方法。其計算公式為：

成新率?預計尚可使用年限

預計尚可使用年限?已使用年限（3）修復費用法

修復費用法是指通過估算將資產恢復到原有功能所需要的修復費用來確定成新率的一種具體評估方法。其計算公式為：

?修復費用?成新率??1-?100% ??重置成本?

六、對成本法適用范圍的評價

成本法是在某項資產既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。從這個意義上看，成本法實際上是彌補了市場法和收益法的不足。

成本法的不足之處在于不能充分考慮被評估資產的未來獲利能力。

第三節 收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內收入超過費用的部分。但在理解資產評估中的收益涵義時，要注意以下幾點：

（1）從資產種類上去認識。（2）從時間上去認識。（3）從主、客觀去認識。

（4）從繼續使用假設去認識。

二、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益，并折算成現值，以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

三、收益法的應用前提

運用收益法需要具備以下前提條件：

（1）被評估資產能夠繼續使用。資產只有在繼續使用過程中才能帶來預期收益。

（2）資產的未來收益可以測算。

（3）資產的預期獲利年限是可以預測的。

（4）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險是可以預測的。

四、收益法應用的基本程序（1）收益預測。

（2）確定折現率或本金化率。

（3）將被評估資產的未來收益通過折現率或本金化率折算成現值，該現值即為被評估資產的評估價值。（4）確定評估結果，并對評估結果加以分析說明。

五、收益法應用的基本形式

（一）每年收益相同，未來年期無限

被評估資產評估價值?每年收益額

本金化率即：

AP?

r

（二）每年收益相同，未來年期有限 資產評估價值=每年收益額×年金折現系數

（三）每年收益不同，未來年期無限

在假設未來年期無限的情況下，測算每年不同的收益額，實際上是做不到的。因此，通常采用一種變通的方法——分段法，來對未來收益進行預測。所謂分段，是指先對未來若干有限年內的各年收益額進行預測，然后假設從該有限年期的最后一年起，以后各年的預期收益額均相同，對著兩部分收益額分別進行折現。基本計算公式為 ：

資產評估價值?以后每年收益額/本金化率?前若干年最后一年折現系數??前若干年各年收益額?各年折現系數

（四）每年收益不同，未來年期有限 資產評估價值=∑每年收益額×折現系數

六、對收益法適用范圍的評價

收益法的優點是通過預測資產的未來收益，來折算資產的價值，其思路是清晰的，方法是可行的，評估結果是合理的，易于被評估結果使用者理解和接受。

但在采用收益法時，需要注意以下兩個問題：

（1）在評估數據的采用方面，主觀分析判斷的比重較大。

（2）對于一些不能較為準備地估算其收益的資產，不能采用收益法。

第四節 應用資產評估方法需注意的問題

一、資產評估方法的選擇

選擇資產評估方法要考慮以下一些因素：

（一）資產評估目的

（二）資產評估假設

（三）資產評估對象

二、資產評估方法之間的關系 資產評估方法之間的關系是指資產評估方法之間的替代性問題，也就是說，對某項評估對象，能否采用兩種以上的方法同時進行評估。

由于資產評估方法受到評估目的、評估假設、評估對象等的制約。因此，當評估目的、評估假設、評估對象一經確定后，選擇評估方法的思路也就基本確定了。即使有多種評估方法可供選擇，但只有一種是相對最合理的評估方法。通過這種評估方法評估出來的結果，理論上市最為合理的評估結果。但由于每種評估方法都有其局限性，因此，不排除可以運用其他的評估方法加以評估，這樣，就會出現兩個或兩個以上的評估結果。評估人員也可以根據情況，通過對這些評估結果進行分析，最后確定一個相對合理的評估結果。

思考題：

（1）分析三種評估方法的聯系和區別？

（2）分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和使用條件？

第四篇：資產評估的基本方法

資產評估的基本方法

尹佳佳

會計二班

（20112800320111）

前言：資產評估有三個基本方法，分別是市場法，收益法，成本法。他們是進行市場評估的重要方法和組成部分，現在我們就來重點解析和比較一下這幾種方法。

1.市場法

市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。根據替代原則，采用比較和類比的思路及方法判斷資產價值的評估技術規程。最為直接，最具說服力的評估方法之一。

基本前提有兩點，分別是是擁有一個活躍的公開市場和可比的資產及其交易活動。其中，公開市場是為了排除交易的偶然性，可比性是指類比的物件具有功能上和條件上的類似性，且間隔時間不能過長，這樣才能較為準確的比較出實際市場價格。市場法的基本要素有：時間因素，區域因素，功能因素，成新率因素，交易情況調整

市場法具體分為兩大類，直接比較法和類比調整法。其中

直接比較法又分為

1.現行市價法.市價折扣法

3.功能價值類比法

【（1）生產能力比例法（2）規模經濟效益指數法】

4.價格指數法

5.成新率價格調整法

類比調整發又分為

1.市場售價類比法

2.成本市價法

3.市盈率乘數法

舉例

1.現行市價法

甲現有使用兩年A品牌w系轎車，先準備出售，經網上調查得知同品牌同系列經兩年使用轎車售價為8萬，可得知自家轎車預估價格為8萬

2.市價折扣法

甲企業破產后法院對其資產進行拍賣，有流水線一條使用年限為10年，已使用3年，無殘值。已知該流水線市面售價100萬。

可知評估價值為：100*（3/10）=30萬元

3.功能價值類比法

（1）生產能力比例法

A工廠年產量為50萬噸，B工廠年產量為150萬噸，B工廠市值為1500萬元。則可知A工廠市值為500萬元

（2）規模經濟效益指數法

A工廠年產量為50萬噸，B工廠年產量為100萬噸，B工廠市值為100萬元。功能價值指數為1

則可知評估資產價值為100*（50/100）^1=50萬元

4.價格指數法

A股票10天前市價為10元每股，現漲幅為5%，則現價為

10*（1+5%）=10.5（元每股）

5.成新率價格調整法

待估資產為某機器設備，生產時間為1993年，評估基準日為2003年1月。搜集 到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設備的生產時間為1995年。

待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/（待估資產已使用年限+待估資產尚可用年限）×100%=13÷(10+13)=57%

評估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)

1.市場售價類比法

某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人 員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估

值為：? 資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）

2.成本市價法

某車成本市價率為200%，其合理成本為8萬元。則其資產評估值為8*200%=16萬

3.市盈率乘數法

某股票單價10元，是其同類市場上同類市盈率3倍，其評估價值為3*10=30

2.收益法

收益法是通過估算被評資產未來預期收入并折現，借以確定被評估資產價值的一種方法。

基本前提

三個基本要素=>三個前提條件

1.未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；

2.獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量分為行業風險，地區風險及企業風險

3.被評估資產預期獲利年限可以預測。

基本參數：

收益額-表現形式取決于資產的種類；

折現率-期望投資報酬率；有限期-折現率，無限期-資本化率；特定比率應用于預期收益的過程

收益期限-根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律，法規，契約，合同等加以測定。

收益法事先分為有限期和無限期

有限期分為

1.純收益不變

2.純收益若干年后保持不變

3.純收益表現為等差級數

4.純收益表現為等比級數

或分為等額收益法和不等額收益法

舉例

A投資能在未來3年內獲得收益，預期收益分別為1000,1500,2000，折現率為8%，資產評估值=（1000/（1+8%））+（1500/（1+8%）^2）+(2000/(1+8%)^3)

B投資能在未來5年后獲得10000元預期收益的資金，折現率為5%

資產評估值=10000/(1+5%)^

53.成本法

成本法要首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。基本思路是重建或重置被評估資產。

資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

基本前提

主要適用于繼續使用前提下的資產評估。

前提條件是：

1.被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態；

2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

前提條件

1.被評估資產的實體特征，內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性

2.應當具有可利用的歷史資料。

3.形成資產價值的各種耗費是必須的。

4.被評估的資產是可以再生的，可以再復制的。

基本要素

資產的重置成本

資產的實體性貶值（有形損耗）

資產的功能性貶值（技術落后）

資產的經濟性貶值（競爭加劇，原材料供應不暢，成本增加，高利率，國家產業政策變動，環境保護，其他）

重置成本的估算方法

1.重置核算法

待估資產為一機器設備評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有該機器設備的現行市場價格每臺180000元運雜費5000元安裝成本為20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元安裝期限較短。評估人員分析認為被評估資產為外購需安裝機器設備其重置成本應包括買價含增值稅、運雜費、安裝成本、其他費用由于安裝期限較短可不考慮資金成本。

重置成本=購買價格+運費+安裝成本 180000+5000+20000=205000元

2.價格指數法

某廠房建于2010年，賬面價值20萬，2014年進行資產評估得知期間每年房價上漲6%，則其重置成本為=20*（1+6%）^4=25.24萬元

3.功能系數法

(1)生產能力比例法

已知甲工廠的一條生產線價格為10萬元，年產量為5000件，一直被評估資產年產量為10000件，可見其重置成本為=(10000/5000)*100000=200000

(2)規模經濟效益指數法

甲廠生產能力為60000件/年，乙廠生產能力為30000件/年，重置成本為120000元，規模經濟效益指數為0.5

則資產評估值=120000*（60000/30000）^0.5

統計分析法

甲廠5臺設備重置成本之和為30萬元，而這5臺機器的歷史重置成本為15萬，該類設備的歷史賬面總體價值為200萬，則調整系數為=30/15=2

重置成本=200*2=400萬

實體性貶值的測算方法

1.觀察法

一項資產的價值為20萬，實體貶值率為0.3，則其實體貶值為=20*(1-0.3)=14萬元

2.使用年限法

一件設備的使用年限為10年，已使用2年，重置成本為20萬，預計殘值為5萬 實體貶值為=((20-5)/10)*2=3

3.修復費用法

資產功能性貶值的估算方法

某設備與目前普遍使用的先進設備相比，在完成同樣工作的情況下，能源消耗超支2000，人工超支1000元，經評估人員鑒定，該設備尚可使用5年，同行平均收益率8%，所得稅30%

功能性貶值=（2000+1000）*（1+30%）*(P/A,8% 5)

資產經濟性貶值的估算方法

1.由于資產利用率下降造成的經濟性貶值額

A投資原每年能獲取收益10000，現資產利用率減少20%，其功能價值指數為0.7.經濟性貶值率=【1-（10000（1-20%）/10000）^0.7】*100%

2.因收益額減少導致的經濟性貶值

一臺機器設備，5成新。又由于市場競爭增加,只能 40％開車，如果使用經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，重置成本為100萬，經濟貶值率60%，那么：

重置成本*經濟貶值率=60萬

重置成本-實體貶值=100-50=50萬

評估值是:100-60-50=-10萬

這三種方法評估原理不同，資產計價尺度不同，前提條件不同，適用范圍不同 成本法適用范圍最廣，對一切資產重置，補償為目的的資產業務都適用。

市場法只適用于以市場價值為基礎的資產評估業務。

收益法適用于企業整體價值的評估。

因此在不同情況下要慎重選擇計算方法。

第五篇：旅游資源經營權的資產評估方法

旅游資源經營權的資產評估方法

內容提要：旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經營權的基本概念的基礎上，結合旅游資源的特點，構建旅游資源經營權的價格評估的指標體系，運用資產評估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經營權的價格評估方法。

旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據不完全統計，目前全國涉及旅游資源經營權“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。

一、旅游資源經營權價格評估概述

(一)旅游資源經營權價格的概念

1．旅游資源的經營權

旅游資源經營權是指對旅游資源一定時期的占有、使用和收益的權利，是一種以合約形式規定的法律上的財產權利。其表現為兩種形式，一是對已進行一定程度開發或投入的旅游景區、景點的占有、使用、和收益權利，可稱為旅游景區經營權；另一種是對尚未進行開發或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權。

2．旅游資源經營權價格

旅游資源經營權價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅游資源(主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權歸國家，旅游資源經營權的價格是以旅游資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標的多年的資本現值總額，是旅游資源所有權在經濟上的實現形式。旅游資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關系調節的一般商品價格形式，如旅游風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其稀缺性和經營壟斷性為基礎形成的價格方式，如景區里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經營權價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種“公益性國有資產”，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅游資源上。

(二)旅游資源經營權價格評估

旅游資源經營權價格評估是根據旅游資源屬性和特征，以旅游資源經營權的轉讓為目的，運

用科學的方法對旅游資源的現時價格進行評定和估算，其核心是對旅游資源在某一時點的使用權價格進行估算。

旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經營權價格評估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態價值進行效益評價和效益貨幣化。

目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估管理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發展，但比之于發達國家的評估工作，比之于客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，特別是對旅游資源這種專業性、行業性較強的評估，理論研究尚待深入。

二、旅游資源經營權價格的評估指標

旅游資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅游資源的轉讓和已有一定程度開發的旅游資源的轉讓，因此，對于完全未開發的旅游資源的經營權價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發的旅游資源，由于旅游資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產品，其旅游資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅游資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。

(一)旅游資源自身價值評估指標

旅游資源的自身價值的評估，目前業界還沒有一個統一的模式，不同專家學者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產生吸引力的價值進行評估。

1．觀賞價值(美感、獨特性、新奇程度)；

2．文化價值(古、名、民族特色性、級別)；

3．科學價值(學術、研究、科考價值)；

4．資源豐度(種類、數量)；

5．環境指標(氣候、植被、水等環境質量)。

(二)旅游資源開發程度和開發條件指標

旅游資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發景觀的協調和平衡。

1．投入成本指標

（1）旅游資源開發、建設成本：包括旅游資源勘測、規劃、設計成本；景點建筑物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。

（2）生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。

（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。

（4）損失補償成本：如，轉讓山林搞旅游開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。

2．開發條件指標

旅游資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅游資源和已有一定程度開發的旅游資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：

（1）地區經濟條件(收入水平、勞動力數量、農副產品供應條件等)；

（2）可進入性(交通條件、基礎設施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；

（3）景區容量條件(容人量、容時量)；

（4）施工條件。

(三)效益評估指標

旅游資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發的旅游資源預期效益評估以及已投入開發的旅游景區旅游資源現有效益的評價和未來效益的增長預期。

1．現有效益的評估指標

（1）目前年平均接待游人量；

（2）旅游者的人均消費額；

（3）旅游者的人均接待成本；

（4）目前年平均凈收益；

（5）年均收益增長率。

2．預期收益評估指標

（1）旅游客源市場需求量預測

我們采用L·J·Crampon(1996年)提出的引力模型：

Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數的某種量度；

Pi：客源地人口規模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數或潛在旅行的人數，它可以是幾個變量的組合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；

Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；

G：經驗估計系數，是個調節其他變量大小的比例常數，以盡可能準確解釋旅游活動Tij的觀察水平；

b：經驗估計系數，其值反映距離作為一種阻力函數對旅游影響的相對程度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。

（2）旅游者人均消費水平

旅游者的預期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發狀況在考慮物價因數和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。

三、旅游資源經營權價格評估的方法

關于旅游資源經營權價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規作為依據，惟一可以參考的是國務院1985年發布的《風景名勝區管理暫行條例》，但對于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態。這里筆者參考國家關于土地資源出讓使用權價格確定的方式結合旅游資源的特殊性作一個初步探討。

(一)旅游資源經營權價格評估

1．出讓、委托估價主體

我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“代理人”，應該成為旅游資源經營權出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。

2．價值內涵

旅游資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。

因此，出讓旅游資源的經營權價格評估應明確價格內涵。

旅游資源經營權價格包括三部分，旅游資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。

旅游資源資產的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。

(二)旅游資源經營權價格的估價方法

1．收益現值法

收益現值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設開發法，在結合旅游資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅游資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發后的收益狀況。

其計算式：

P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①

P：旅游資源經營權價格；

Ft：在對旅游資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；

α：旅游資源開發條件系數；

β：對旅游資源經營權市場需求系數；

γ：其他影響因數的系數；

λI：各種影響因素的權重；

k1：經營權年限內的年金現值系數。

這里須說明一點，Ft的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎上。

對于已有一定程度開發的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區現有收入(考慮其收益的年增長情況)為準，加上未開發旅游資源的收益來加以確定。

其計算式：

P=I×G×k2+①

I：評估當年旅游景區現有收入；

G：景區的年均增長率；

k2：在經營權年限內的等差年值現值系數。

①：對旅游資源的未開發部分的經營權價格其確定方式采用①式。

2．成本法

在用成本法計算出讓旅游資源經營權價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權時支付的平均成本。

其計算式：P=∑Gi+(R1+R2)/L

GI：各種投入要素的評估值；

R1：絕對收益(絕對地租)；

R2：級差收益(級差地租)；

L：本金化率。

R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產品的銷售收入。

總之，在我國旅游資源經營權的轉讓在許多方面還帶進一步完善和規范，而對其價格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，特別是應加強理論界和實業界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。