第一篇：20100825-重慶、武漢、上海三市調研報告

關于重慶、武漢、上海三市土地儲備機構與地產集團運營情況的調研報告

為學習和借鑒國內各地土地儲備機構組建地產集團或類似公司進行土地儲備運作的經驗，進一步完善我市土地儲備運作機制，2010年7月19日至29日，由市人大副主任何敏成帶隊，市人大、市財政局、市國土資源局、市土地儲備中心、市土地交易中心等單位領導和業務骨干組成考察調研組，先后赴重慶、武漢、上海三市的人大和土地儲備機構考察調研。

這次調研，旨在借鑒三市地產集團的組建經驗（包括組建背景及目的、公司定位、注冊資金來源、組織架構、運作機制、主要業務、盈利模式等）和運營經驗（包括土地儲備融資、土地一級開發投資、大型項目運作CBD、OUTLETS、大學城、產業園區、定銷房和安置房建設等），為我市組建地產（集團）公司，打造欽州市以土地儲備資產為核心的市場化運作載體，拓寬融資渠道提高土地收儲融資能力，增強投資能力，提升、顯化土地資產價值，做大做強土地儲備提供決策參考。

調研主要采用召開座談會、現場參觀、查閱資料和個別交流等形式，考察組先后與重慶市人大、重慶市地產集團、土地交易與儲備分開，交易中心隸屬于國土局，大型項目的規劃設計由重慶地產集團來實施。總體來說重慶市的土地儲備運作是政府主導與市場運作相結合，按照需要靈活運用。

（二）重慶地產集團組建與運營情況

重慶地產集團是在重慶市直轄后，在建設任務重、資金需求大的情況下，于2003年2月批準成立的，將原屬于國土資源局二層機構的市土地整治儲備中心和市土地整理中心的成建制劃入，注冊資金20億元，為正廳級市政府直管理的自收自支事業單位，實行企業化管理，按現代企業制度的要求設立設董事會和經理班子和監事會，班子成員由市國資委按有關程序任免和考核管理。為了增強地產集團的投融資能力，2006年9月，經重慶市人民政府批準，在重慶市地產集團的基礎上組建成立國有獨資企業—重慶市地產集團有限公司。重慶市國有資產監督管理委員會是地產集團有限公司的唯一出資者，持有公司100%的股份。地產集團公司與地產集團合署辦公。

重慶市地產集團在政府主導型土地儲備供應機制構架下和市場運作機制下，承擔著重慶市土地儲備整治、土地開發整理、城市重點基礎設施建設和社會公益事業建設、廉租房建設等重大任務。

有企業進行管控。這樣做的好處是既可以按企業化運作實行專業化管理做大做強土地儲備，又可以不交納企業所得稅等企業稅種最大限度地支持重慶市的地方建設。

2、按融資要求組建公司。重慶地產集團有限公司僅僅是按融資要求組建的一個殼，2009年用來發行23億元企業債券，不進行具體的土地收儲項目運作。

3、構建盈利模式滿足發展需要。地產集團按項目投入資金成本的4%提取管理費用保證了集團的正常運轉和人員工作的積極性；提取出讓收益的10%作為土地發展基金保證了地產集團的長遠發展，市、區按55：45分享出讓收益，保證了市區兩級積極性。

4、運作大型項目自求平衡。重慶市地產集團運作了中央商務（南部）開發區、北部新城、重慶大學城、渝中半島、環線高速公路周圍等城市拓展區域等大型項目，有些項目達數十平方公里，整體打包由地產集團作為業主實施。地產集團一方面有實力請一流規劃設計機構進行高質量包裝策劃和規劃設計，通過策劃規劃顯化土地價值；另一方面，項目范圍內的基礎和公益設施由地產集團通過經營性用地的收入進行平衡，很好地解決了城建資金難題。

5、充分解讀和靈活運用各種政策法規，政府支持力度大。地產集團組建時核心成員是從市國土資源局過來的業務能手，精通土地管理的政策法規。在設計地產集團運營模式

一儲備和委托開發的模式，武漢市土地儲備整理中心作為業主的土地儲備項目，征地拆遷委托區一級的征拆機構進行，土地整理通過招投標選定施工企業實施。武漢市土地儲備整理中心沒有提取管理費，人員經費由財政統一全額撥款，另提取土地出讓收益的10%作為土地發展基金。

（二）武漢都市產業投資有限公司組建與運營情況

武漢市都市產業投資發展有限責任公司成立于2005年7月，注冊資本3.66億元。成立初期的目的是為運用市場機制盤活存量土地資產和存量工業資產，開辟武漢市振興老工業基地、實現新型工業化發展的新途徑。09年以來，為了擴大土地儲備融資規模，爭取中長期項目貸款，兼顧金融機構提出以企業化方式承接資金的要求，武漢市正在探索將都市產業公司打造成為一個以土地儲備為核心業務的綜合性的投融資平臺。武漢市的具體做法和成效有：

1、產業公司與土地中心兩塊牌子一套班子運作方式。內部管理相對獨立，工作人員相對固定，財務資金分賬核算和管理。公司與中心建立了明確的委托關系，發揮各自優勢將土地中心和產業公司有機結合起來。

2、經營范圍。一是接受市土地中心委托，對成片開發項目土地進行土地收購、整理、儲備，實施土地一級開發；

89衡，其封閉開發運作模式是對智慧的大考量，世博土地儲備中心和世博土控公司因此在前期的工作中做得比較成功，世博會也如期成功舉辦。具體做法和成效有：

1、政府支持，現金流充裕。世博土地儲備中心屬上海市政府直屬廳級單位，通過政府巨額注資和發行債券募集資金。注冊資達94億元，除注入大量的資產外，注入了大量的現金，同時配備了精兵強將并面向全球招賢納士，做到了兵馬未動，糧草先行。國家發改委先后批準其發行企業債券80億元。

2、先建后拆，拆遷宜早不宜遲。世博園地處上海市繁華地帶，涉及企業多動遷人口密集，拆遷工作很復雜，但從2004年開始，世博土儲中心和世博土控便開始規劃建設安置房或者購置安置房，同時發動強大的宣傳攻勢，使得世博園區的拆遷工作在2007年得以完成，并很少出現強拆的情況，據其介紹，如往后拖，隨著地價房價的上海，拆遷成本將成倍增加。

3、封閉運作，重視籌劃和平衡。5.38平方公里的土地,能運用的就是世博會這個熱點事件,其前期的建設除政府支持外,通過重視策劃和規劃設計也是使得世博會前期工作得以完成的保證，通過保留主軸場館必將使得世博園區內后續開發的土地寸土寸金。四、三市組建地產集團或類似公司的經驗啟示

（一）成立地產集團或類似公司顯著增強投融資能力

資金是決定土地儲備發展的關鍵，做大做強要從資金入手，組建地產集團公司或類似公司投融資能力顯著增強，融資優勢明顯：一是不需要土地抵押融資。以產業公司為平臺，通過對土地開發項目進行包裝，以基礎設施建設名義進行融資，同時匹配一定比例的資本金；二是融資規模較大。一般以成片開發項目為載體進行投資測算，資金規模較大；三是貸款期限較長，一般為5-10年貸款期限，甚至更長期限，可以滿足項目開發周期需要。上述優勢是土地儲備機構不具備的。以重慶市地產集團為例，作為重慶市土地儲備供應的主渠道，是重慶市打造的八大投融資平臺之一。通過土地儲備開發運作，其投融資能力相當強，其注冊資金僅為20億，然而通過近六年的運作，2008年底,公司資產總額為3,117,968.30萬元,負債總額1,661,365.72萬元,凈資產為1,456,602.58萬元。公司累計實現控制性儲備土地14萬畝，累計供應土地約1.62萬畝,累計實現土地出讓綜合價金197億元,土地開發整理新增耕地4.9萬畝,累計完成投資272億元.其融資方式除貸款外還曾發行信托（15億）、發行企業債券（23億）進入資本市場融資，經營城市的實力得以顯著放大。

21314是人員不足。目前儲備中心只有15人的編制，而管理的項目多達30多個，儲備的土地達數萬畝，儲備規模和資金規模劇增，管理的難度和風險也在劇增，而我市正處于城市加速發展階段，正在實施建大港、興產業、造新城的發展戰略，顯估以目前土地儲備中心人員結構不再適應形勢發展的需要。

通過三地調研考察，我市的城市規模不及三地的一個區，土地儲備總量規模目前差別極大，但三地的一些做法仍值得我市借鑒。特別是重慶市組建地產集團的當時所處的形勢與我市目前組建地產集團或類似公司進行土地儲備的形勢相似：同處西部，基礎設施薄弱建設資金缺乏，城市取得國家政策處于加速成發展期，大批的項目落地等等；重慶地產集團在機構設置和運營方面都是可圈可點并取得實際功效，其事業單位企業化管理模式、大型項目打包運作、提取管理費設計盈利模式等等；另據其介紹，已有50多個地市前往考察學習并借鑒其做法建立了類似公司或集團，如鄭州市地產集團等。因此建議我市新組建的地產集團或類似公司借鑒重慶、武漢和上海的一些經驗，結合自身的實際組建運營：

（1）企業化管理。按照上海的模式組建公司與儲備中心實行兩塊牌子一套班子。市土地儲備中心專門從事土地收購儲備，土地的市場運作和承擔投融資功能則通過集團公司進行，公司按照現代企業制度進行管理。

6見》）。這是《國務院關于進一步促進廣西經濟社會發展的若干意見》發布后，與之配套出臺的支持廣西經濟社會發展的第一份國家部委文件，是國土資源部和自治區政府簽署《國土資源部與廣西壯族自治區人民政府關于共同推進廣西國土資源工作促進廣西經濟社會發展的合作備忘錄》以來，大力支持廣西經濟社會發展的又一重大舉措。《意見》提出，將支持廣西沿海沿江率先發展，鼓勵北部灣經濟區在土地管理制度改革方面先行先試，并在有關規劃、重大項目的用地安排及項目用地預審、審批等方面給予支持，共同促進北部灣經濟區的開發開放。

二0一0年八月十二日

第二篇：武漢三大火車站調研

在當今的社會，隨著科學文化水平的提高以及人們對生活質量的要求不斷上升，建筑不僅僅要滿足人類居住和公共活動的需要，其精神意義也愈發深遠。在21世紀，建筑更是成為了一個國家經濟實力的代表，一個國家精神文明的象征。隨著漢口火車站的即將建成，武漢三大火車站—漢口火車站、武昌火車站以及武漢火車站終于浮現在人們的面前，對于三大火車站也是議論紛紛、褒貶不一，然而對于類似于火車站這種大型公共建筑，它所代表不僅僅是一個車站，而是對全世界來訪人們的歡迎，它所展現的是一個城市的形象。為此，我將從以下幾點對武漢三大火車站進行簡要的分析。

一、火車站的總體規劃 對于一個大型的公共建筑，總體規劃的重要性顯而易見。而對于火車站這樣人流量非常大的建筑，更是必不可少。不僅要考慮到周邊壞境對其的影響，更是要考慮到人流疏散的重要性，兩者必須結合得完美無缺。以武昌火車站為例:

1、武昌火車站站區功能定位及交通需求分析

武昌火車站站區總體布局為：以西為主、東為輔，西廣場為城市的主要交通及景觀性廣場、東廣場為交通性廣場。東西廣場通過紫陽東路、現有的站房北側社會性人行通道和南側的社會性人行天橋實現交通聯系。中山路高架拆除后改建為雙向四車道下穿隧道，盡快貫通三環線南段以分流中山路交通壓力，建設紫陽東路、津水路形成站區周邊交通環。

2、規劃方案：

武昌火車站總體布局為：以西主東輔。西廣場以高架坡地景觀廣場為核心，集交通、景觀、商業、文化、地下空間綜合利用為一體的三層綜合性廣場，由站前坡地景觀廣場、交通綜合體、綜合開發及郵政設施區、旅館辦公區組成。景觀廣場占地面積約2.5萬平方米。廣場地下一層為出租車、社會車停車場，建筑面積1.9萬平方米。交通綜合體位于廣場北側，由地面公交樞紐站、兩層服務區組成，占地面積2.44萬平方米。東廣場面向東側的居住生活區，規劃為輔助的交通性廣場，由景觀集散廣場、公交服務區、出租服務區和社會停車區組成，用地面積2.65萬平方米。分層布局：高架層面：布置與車站車行高架平臺及中山路銜接的坡地景觀廣場；

地面層：布局進出站客流集散空間、商業及配套服務設施；

地下一層：布局社會停車庫、出租車候客區和連接各個方向的人行廊道。

3、選址；與城市外圍環境的關系（以武漢火車站為例）

武漢站選址花了一年時間，一度曾選址落步咀，因為落步咀的地勢比楊春湖高，可直接在面做路基工程。但選址落步咀鐵路線須穿越東湖風景區，對東湖造成影響。

而楊春湖地形低，必須作橋梁工程，工程投入比落步咀多了近10億元。但鐵路線從東湖景區邊緣夾境而過，切割景區面積最小（4.4平方公里），可最大程度保護景區；且線路順直，基本避開沿線建筑物。

經鐵道部和省市政府多次協商權衡，達成要最大限度保護東湖的共識。2004年8月，武漢站選址敲定楊春湖。目前，車站東側緊靠城市三環快速路，西距城市內環線徐東路7.5公里，距漢口循禮門17公里、距武昌洪山廣場12公里、距漢陽鐘家村22公里。

建成后的武漢站

定位華中陸港 武漢火車站站區的規劃定位與目標是：以武漢火車站為主體，建設服務中部、面向全國、國內一流的綜合交通樞紐，功能完善、充滿活力的華中陸港。同時，要將武漢站打造成綠水交融、特色鮮明的生態站區，成為代表武漢21世紀建設水準的精品工程和標志武漢市邁向區域性中心城市繁榮與活力的新名片。

二、幾種交通的銜接

對于火車站等交通建筑，必須與其他交通形式聯系起來，組成一套完整的交通流線，這樣能夠更好地疏散人流，為旅客提供便捷、完善的交通服務和配套服務。以武昌火車站為例，其各個交通組織如圖：

其次，武昌火車站的立體的交通綜合體設計也是達到了很好的交通服務效果。

再以漢口火車站為例，整個站區的車流交通組織規劃中，長距離交通主要經三環線由東廣場進出車站、城區交通主要經西廣場及周邊道路進出車站。公交車主要經車站北側的友誼大道、武青四干道及西側建設十路進出東廣場北側的公交樞紐站，長途客車主要經車站東側的三環線及白馬立交進出東廣場南側的長途客運站；城區送客社會車輛及出租車主要經車站北側的友誼大道、武青四干道及西側建設十路等城市干道組織進出站區，經車站西側的高架車行平臺下客后離站，或直接進入車站架空層下方的停車場候客；周邊城市地區客流及東湖高新等遠距離社會車輛，經城市三環線及白馬立交組織進出站區，在車站東側高架車行平臺上下客后離站，或經站區道路組織進入車站架空層下的停車場。

整個站區的人流交通組織規劃中，站區客流主要以機動化的方式到達車站，設計以“全天候、零換乘、人性化、強導向”為原則。車站內部客流組織流線為“上進下出”為主、“下進下出”為輔的交通組織方式。

軌道、長途及公交進站客流，經車站架空層及車站東西兩側的自動扶梯進站，乘社會車及出租車的進站客流可直接經由車站東西兩側的車行高架平臺進入二層貴賓候車室或三層候車室候車；出站客流在地面出站大廳出站后經地面步行進入軌道站廳或至東廣場的公交樞紐站、長途客運站換乘其他交通離站。

三、火車站的平面的功能組織

對于火車站人流量很大的建筑，平面的功能組織對人流的走向起了決定性的作用，所以它保證了車站內的人流穩定有序。而地下空間的運用起著不可忽視的作用，下面以地下的平面組織舉例說明。

以漢口火車站為例，地下空間的復合利用利用現狀人防地下空間進行了全面改造與擴建。將絕大多數交通換乘功能設置在地下空間內，如出站地道、社會車輛服務區出租車服務區商業服務、管理用房等。結合站房上進下出的客流組織模式，即從廣場地面進站，從地下層出站出站口位于售票廳地下一層直接連接南廣場地下空間。近期即將建設的地鐵2線和遠期規劃的地鐵7號線在南廣場地下交匯．在現有地下空間內部布置鐵路與地鐵、出租車社會車輛、公交的 換乘空間，大大縮短旅客換乘距離，避免人車交叉干擾快速疏散客流，實現立體的無縫的綜合交通換乘模式。將大量交通換乘功能和配套服務設施由地面 轉移至地下，縮小了地面設施占地，增大綠化面積豐富景觀形態，從而在改善功能的前提下提升站區整體開敞空間的景觀性、生態性，強化其城市窗口形象地位。通過對地下空間的綜合利用，整合原有用地 資源 可以集約化使用土地，在提升區域功能改善城市景觀的同時兼顧經濟、社會、環境多方效益。

而在武漢火車站中，武漢站站房的地下空間，形成連通東西廣場的地下步行通道，并預留向西下穿站西大道，連接核心區的地下通道。

四、火車站的造型特征

既然一個火車站是一個接待各地來客的交通建筑，它也象征著一個城市的面貌，所以其建筑造型一定要反映出這個城市的精神面貌以及城市人民的生活態度，因此，它的造型一定要符合這個城市的歷史以及文化足跡。

三大火車站各有各的特色，可謂是平分秋色，在其造型上都展示了其獨特性。武昌火車站：古色古香的國畫——經濟實用

武昌站站房似楚王宮矗立，靜訴荊楚歷史；站前廣場綠樹翠草起伏，臺階上水流潺潺，如行云流水般美妙絕倫。

在武昌火車站方案的設計過程中，設計者始終緊緊圍繞著“楚文化”這一地域性歷史文脈，對“楚文化”建筑進行了一次有意義的探尋。武昌火車站很好的詮釋了楚文化在建筑上的表現形式。

在立面造型上，總體布局上，整個站房大樓呈中軸對稱布置，中間為突出的大坡頂，然后是傾斜的石材與玻璃墻面，左右兩端的望樓又稍稍高起。候車廳的外墻為配合屋面，一段也往后傾斜，體現出一種強烈向上的趨勢，寓意楚建筑的超拔之美。這種立面的高低起伏和中軸對稱的美學特征既符合楚城的構圖特點，又滿足其作為交通建筑氣勢恢閎的要求。

造型外觀上最主要的特征是突出了“臺”的元素，并且營造了一種“層臺”的效果。高架車道與兩層大屋面，前后錯落有致，穿插交合在一起。高架車道下有柱子支撐，可看作一重臺；然后是位于站房前部的第一層屋面，形式上與主體中庭屋頂相同，與其構架組成了站房的入口雨棚，形成了一個室內外過渡的“灰空間”，既體現出空靈通透的特征，又起到了防止西曬的作用，與整個建筑造型渾然一體，成為二重臺；第二層屋面覆蓋中庭，并與第一層屋面咬合，打斷了其向室內延伸的趨勢，成為整個建筑的制高點，并且形成了交通建筑的室內大空間，此乃三重臺。這種組合方式交融自然和諧，并給人以層層跌落的感覺，不由想起楚“層臺累榭”的建筑形式。中庭大廳的兩層大屋頂，雖然也采用了坡屋頂，但與通常所見的中國古建筑坡屋頂不盡相同。其采用了漢代的坡頂形制，屋面四面傾斜，頂上不是收成_二條屋脊線，而是形成一個面。漢代文化本是由楚文化發展而來繼而形成一個體系，采用漢代屋頂形制不僅代表了楚文化背景，并且也符合武昌獨特的歷史文脈和地域特色。至于四角望樓的屋頂，則吸收了漢闕的理念，其具象的形式具有強烈的象征意義。

在武昌火車站的設計過程中，通過對楚文化特點的分析、提煉和升華，并不斷的論證，終于確定了楚文化建筑的“高臺”原型。這種對楚文化建筑的探尋不僅僅是停留在歷史的形式，而是尋找到了其“源”，并結合建筑功能類型、現代技術與材料等綜合性因素，最終確定原型。這種靈活的綜合論證的方法，在追求地域性建筑特色、體現豐富性文化內涵和高科技時代精神的今天具有深遠的意義。

漢口火車站：歐洲風情的油畫——返璞歸真 漢口站站房建筑將體現歐式風格，外表如漢口大智門老火車站。周邊建筑也將變成歐式建筑，改造完后，將現一派歐陸風情。

武漢火車站：鶴舞湖畔的現代畫——人文色彩 車站主站房是現代化造型，外觀如大鳥展翅，寓意千年鶴歸、中部崛起。和前三個站相比，武漢火車站強烈的人本特色和地域文化特點突出。鶴舞湖畔的景象將開始顯現，如一幅現代感強烈的現代畫。

到此為止，我對武漢三大火車站的分析已經結束。經過了對武漢三大火車站的調研，我對大型的交通建筑有了一個初步了解，對以后的類似的建筑設計也有了一個更全面的認識。

武漢火車站調研報告

第三篇：浙江省三市供銷系統調研報告

浙江省紹興、上虞、義烏三市供銷系統調研報

告

一、調研情況介紹

前往浙江省紹興市供銷總社、上虞區供銷總社、義烏市農合聯開展調研活動，學習浙江省在供銷社綜合改革工作中先行先試經驗，以期為我社綜合改革工作提供借鑒。現將調查基本情況匯報如下：

（一）義務市供銷社調研情況

1、調研地點

義烏市農合聯 農創園 網店第一街 花卉資金互助會

2、基本概況

2014年12月義烏市啟動供銷合作社綜合改革和“三位一體”改革，為全國改革試點。以構建市鎮兩級農合聯、改制組建供銷集團、改組基層社服務網絡三方面共同構建為農服務新體系。以完善供銷服務平臺、拓展生產合作平臺、發展信用合作平臺增強為農服務實力。

3、特色做法

（1）成立農合聯執委會統一行使農業公共服務職能，整合農業、林業、水務等部門職能、人員和編制，實現農業生產領域執法、管理、服務三段式分開。

（2）組建供銷集團，下設資產管理、農資供應、農產品營銷、農產品電商等部門，成為供銷社系統的核心實體經濟組織。

（3）組建資金互助會，較好地發揮了資金的杠桿作用，有效緩解了農民融資難問題。（4）建設農產品電子商務園區，引進電子商務運營企業，吸引了眾多市內外農業龍頭企業入駐。

（5）打造本土農產品電子商務平臺，吸納本地優質農產品生產基地和經營戶入駐。

（二）上虞區供銷總社調研情況

1、調研地點

章鎮大通超市 章鎮供銷社物聯網項目 大通商貿城 上虞區電商項目 上虞區供銷總社

2、基本概況

上虞區供銷社為浙江省供銷社綜合改革試點和浙江省“三位一體”農合聯試點。區農合聯依托供銷社理事會組建農合聯執委會，供銷社牌子、機構和職能不變，實施“兩塊牌子、一套班子”運作，承擔為農服務職能。社有企業大通集團公司作為資產經營公司，實行實體化運作，履行經濟職能。

3、特色做法

（1）立足城鎮，面向農村，搶抓區域經濟發展和商貿服務業轉型升級機遇，建設大通購物中心、現代農產品綜合批發市場、鄉鎮商貿綜合體。

（2）大力實施與中石化、浙江英特藥業等央企、國企聯合，開拓油品、燃氣、醫藥、房產、金融等新興產業。構建以“市有大型商場超市、鎮有商貿綜合體、村有便利店”為主體經營網絡。

（3）建立農民資金互助會，完成民政注冊登記并開始運作；依托大通小額貸款公司，緩解農民“季節性”融資難。

（4）按照“三社一體”(基層供銷社、專業合作社、綜合服 務社)、“四組一會”(生產、銷售、培訓、金融服務組和農產品經紀人協會分會)運作模式，支持基層社建設綜合體，形成“一體化”經營和“一站式”服務格局，有效提升經營服務功能和發展活力。

重點工作：一是縱深推進兩大改革。堅持“協同推進、融合發展”，持續深入推進“三位一體”農合聯改革和供銷社綜合改革。二是大力實施項目建設。堅持以項目促發展，繼續把項目建設作為穩增長、調結構、轉方式的重要抓手，主動融入現代農業發展、城鄉一體建設，扎實推進三大項目建設。三是加快發展“網上供銷”。搶抓“電商換市”的發展機遇，做好“互聯網”文章。

（三）紹興市供銷社調研情況

1、調研地點

大元集貿市場 電商綜合館 糧批市場

2、基本概況

紹興市供銷社集貿、工、農于一體，涉及農資、日用品、農產品、廢舊物資、煙花、醫藥、加油站、房地產等多種業態，與福州市情況基本類似，以房產租賃作為主營業收入。

3、特色做法

（1）物業租賃管理規范、文明，體現為民服務宗旨。社屬企業下轄大元集貿市場、糧批市場物業招租招投標規范，有效解決圍標、串標現象。管理制度健全，建立農產品溯源制度以及經營業主身份信息公開制度，較好保障消費者合法權益。

（2）電商換市工作先行，組建紹興特色館，主打本地品牌。主動積極承接政府電商項目，項目資金籌集渠道廣，業態經營依 托市場力量。

（3）多部門通力協作，打造市級農副產品流通交易中心。由發改委牽頭，供銷社承接的農副產品交易中心，集房地產、農產品、商住于一體。承擔城市新區建設功能，為城市發展先行先試。

二、調研啟示

（一）體制改革

1、浙江省供銷系統改革，實質上是以構建“一體兩翼”的現代農業經營體系為目標。“一體”指組建復合型組織農合聯，“兩翼”為農民合作基金為保障的生產、供銷、信用“三位一體”的產業經營服務和以資產經營公司為引領的投資經營服務。在走訪調研目標點時發現，上虞區供銷總社在體制改革工作較為穩妥但未凸顯為農服務職能；義烏市農合聯體制改革工作略為冒進但經濟職能尚待提升。體制改革中如何均衡服務職能與經濟職能兩方面，讓其互補發展應當要成為頂層設計的考慮要點。

2、浙江省供銷基層網點改造工作特色凸顯。雖然浙江省三市供銷基層網點經營收入仍然未擺脫傳統物業租賃方式，但在新興經營業態方面效果凸顯。基層網點的實質經營工作仍然開展，有農資、商貿、油品銷售等業態。其基層社改造中遵循三位一體綜合改革思路，吸收整合農業局、水利局、林業局等在鄉鎮資源，建設為農綜合服務點。上虞區以鄉鎮便利店網點為依托，義烏市以農技站等鄉鎮網點為駐點，開展為農綜合服務點嘗試。職能涵蓋農資銷售、農技推廣、電商服務等，實現了全行政轄區覆蓋，建設了一批功能標準化的為農服務綜合試點。

基層網點改造升級中如何整合資源，為農服務職能標準化是 基層網點改造的基本要求。只有建設點多，面廣，覆蓋全的基層為農服務網點，才能實現供銷為農服務職能的業務重心下沉。

3、組建供銷集團，打造多元投資集團。三市均組建供銷集團，實行績效考核管理。經營業態豐富，油品、燃氣、醫藥、房產、金融等新興行業均有涉及。其中以上虞區供銷總社經營業務最為出眾。基本實現了總社考核標準化——集團經營有溢價——基層建設投入大——系統建設全面化的良性循環。但當前上虞區資產收益主要得益于前期完成的土地確權工作。在地價溢價后，綜合發展商貿流通、房地產開發、油品銷售所得。在當前土地溢價嚴重，確權工作難以實現的前提下，其發展路徑具有不可復制性，但企業管理方式和考核標準值得借鑒。

（二）經營管理

1、調研發現三市供銷社在物業租賃管理方面市場化特色凸顯。以紹興市供銷總社為例，其下轄的紹興市市場開發服務有限公司自有國有農貿市場10家，市場總占地面積3萬多平方米。其大云集貿市場整治有序，管理規范。招租過程優先考慮行業從業人員，采用攤位費最高限價方式，同價者通過抽簽方式獲取租賃權，有效避免圍標、串標發生。同時制定針對租賃戶的獎懲管理制度，年終考評合格按租金10%返還。有效激勵租賃戶的自我管理意識，實現文明經營、規范經營目的。其租賃管理過程中體現出的行業保護以及經營戶自我管理價值是值得我社學習借鑒的。

2、三市供銷社企業化運作規范化。（沒有仔細了解該塊 內容，因為其企業管理人員的考核制度才是根本）

3、投資公司組建（也沒有認真了解）

（三）電商建設

1、三市供銷社均有開展電商項目建設，各具特色。紹興市供銷總社電商項目為平臺型模式，以承擔政府電商項目為目的，搭建地方電商平臺。通過開設天貓、1號店網上特色地方館方式，銷售地方特色產品。并有建設線下綜合館，提供線下綜合服務等。但因其平臺屬性，存在自身經營不足的缺陷；義務市農合聯電商項目為展銷型模式。通過在大型B2C網站開設網店以及建立自有電商網站方式拓展銷售渠道。著重建設線下展銷店，以打通商品進貨渠道為目的，匯聚全國優秀地方產品，積累銷售產品資源。亦存在自身經營不足缺陷；上虞區供銷總社電商項目為銷售型模式，承擔政府電商項目，以創造產品流通價值為目的。有市場化團隊運作，主打特色商品四季鮮果如楊梅、獼猴桃等，基本實現投入產出平衡。同時依托便利店網點開設體驗店，利用為農服務網點增強農產品上網能力。綜上所訴，因電商項目目的指向性差異，三市均各有倚重。其中上虞區供銷總社在籌建電商項目團隊、運作等系列流程值得借鑒、學習。

2、農創園項目（另行專述）

第四篇：上海調研報告

調研報告

0903060051 葉雅卉

一調研時間：2010 年3月11日下午

二調研地點：金鷹國際購物中心泰州店，泰州一百，坡子街

三調研目的：通過一下午的參觀實習和調研，對各種類型的專賣店的觀察，增加關于商業空間設計的知識，進一步了解并認識到應該注意的問題，為馬上要進行的展示設計打下良好的基礎。

四調研內容：

通過一下午的調研我們發現商場店內裝修設計都各具特色，風格迥異。因而在進行店內裝飾設計時要根據該店物品的品牌風格企業文化等進行設計。專賣店形象設計是品牌展示的靈魂。專賣店往往具有較明顯的特色，其設計也與銷售的商品有很大關系，并體現出較強文化內涵。商場展柜道具是商場表現商品的主要載體，也是構成商場空間視覺的主要框架。不同的商品有不同的展柜道具形式與功能。一個優秀的專賣店設計除了在視覺上要求整潔、美觀以外，還要能夠很好的傳達給顧客相關的銷售信息，能最大限度的使顧客產生購買的欲望和形成購買的行為。例如在金鷹國際購物中心泰州店的四樓的阿迪達斯專賣店的設計。阿迪達斯的企業標志是黑白色的，因而該店的主打就是黑白兩色，黑色的天花和展柜，白色的墻面，讓人一進入就能知道該店是阿迪達斯的專賣店，具有企業的特色。該企業主要經營的是運動產品，因而該專賣店的展柜都采用流暢的線條，配合著有著流暢線條的運動服，給人一種清爽休閑舒適的感覺。

然后就是燈光對于店面的影響，首先就是入口的燈光，當顧客被櫥窗所吸引時，會考慮是否再進店看看，因此入口的燈光設計也顯得非常重要，照明設計的要求也非常高。入口處的照明明亮，能吸引顧客進入。然后就是對于展柜的燈光，對于一些平面性較強、層次較豐富、細節較多、需要清晰展示各個部位的展品來說，應減少投影或弱化陰影。可利用方向性不明顯的漫射照明或交叉性照明，來消除陰影造成的干擾。有些服裝需要突出立體感，可以用側光來進行組合照射。貨架的照明燈具應有很好的顯色性，中、高檔服裝專賣店應該采用一些重點照明，可以用射燈或在貨架中采用嵌入式或懸掛式直管熒光燈具進行局部照明。對于此我印象最深的就是LEE的品牌店，該品牌是美國著名牛仔褲品牌。牛仔褲的顏色大部分都是深藍或是黑色的，因而該店在入口處用了亮度足夠，又很溫暖的暖色光，吸引人們的進入。進入店中，頂棚的天花上安裝的射燈燈光略微有一點的昏暗，但在展柜中的射燈卻很明亮，在昏暗中一抹明亮的光芒更吸引人注意去關注該品牌的牛仔褲。

最后我對于這次的展示設計準備制作室內戶型。這次的調研對于我這次的設計有很大的幫助，雖然家和商場空間有很大的區別，但是他們也是有相同之處的，例如空間的布局和燈光顏色等。商場空間的品牌文化就相當于業主的文化內涵，因而在進行室內戶型設計時，也要注意到業主的文化喜好等。因而這次的展示設計，我會很認真的去完成。

第五篇：武漢餐飲調研報告

黃家湖周邊餐飲調研報告

2016年7月1日

調研員：陳夢杰（1402410204）

目錄

目錄

1.調研背景...........................................................................................................................3 2.調研目的........................................................................................................................................3 3.調研基本情況...............................................................................................................................3

3.1調研時間............................................................................................................................3 3.2調研對象............................................................................................................................3 3.3調研方法............................................................................................................................3 3.4調研內容............................................................................................................................3 4.調研結果概況及分析...................................................................................................................4

4.1黃家湖地理環境.................................................................................................................4 4.2黃家湖周邊餐飲行業所處環境.........................................................................................6 4.3消費者對于餐飲行業的需求.............................................................................................8 5.調研結論及建議............................................................................................................................9

5.1調研的結論........................................................................................................................9 5.2給商家的建議..................................................................................................................10

1.調研背景

“大學城”作為一種高等教育現象，率先出現在英美等一些高等教育發達的國家。通常指的是大學發展過程中，大學本身的規模越來越大，有的大學聚集在一起，大學周圍或大學校園本身成為具有一定規模的城鎮，常常被人們稱為“大學城”。武漢市作為中國中西部的大城市，隨著城市發展的需要，“大學城”也在武漢建立起來。

近幾年來，隨著黃家湖大學城的建立，引發了周邊市場的活躍，越來愈多的人把家安在這里，隨著人口的增長將帶各個行業的發展，同時激增的人群也對餐飲行業的數量、種類有了很大的需求，給餐飲行業帶來了一個發展的黃金時機。為了給餐飲行業經營者提供一個良好的經營方向和建議，特意進行此次調研。

2.調研目的

通過對周圍環境對餐飲行業的影響進行調研，同時了解黃家湖周邊消費者對餐飲行業的需求，最后給餐飲行業的經營者提出經營的意見。

3.調研基本情況

3.1調研時間

2016年6月27日~2016年7月1日

3.2調研對象

黃家湖周邊的餐飲行業的環境以及消費者。

3.3調研方法

問卷調查法 訪談法 觀察法

資料調研法

3.4調研內容

對黃家湖周邊環境調研主要采用資料調研法和觀察法，首先查詢資料對黃家湖的地理位置、文化歷史背景、未來的發展有一些了解。另外采用觀察法了解餐飲行業在黃家湖這個大環境

下是如何發展，同時我們也可以知道環境對餐飲行業的影響。

對黃家湖餐飲行業進行調研主要分為兩部分，一部分是對黃家湖周邊的環境進行調查，另一部分是針對消費者的調研。

對消費者進行調研主要采用的是問卷調查法，采取的是網上做問卷，利用各種渠道發送問卷鏈接，讓我們能夠了解消費者對于餐飲行業的需求。另外還會采用一點訪談法，直接與消費者進行交談，讓他們在平時的聊天中表露出對餐飲行業的需求。

4.調研結果概況及分析

4.1黃家湖地理環境

武漢黃家大學城位于白沙洲大橋南端的洪山區青菱鄉黃家湖地區，規劃總面積50平方公里，以黃家湖為核心，東至湯遜湖，西至青菱湖，三湖一體，地理位置獨特，自然生態環境優美，其規模居全國前列，具有不可多得的交通優勢、環境優勢和產學研一體化優勢。湖北中醫藥大學、武漢科技大學、武漢交通職業學院已經入駐黃家湖。另外武漢市已經籌建黃家湖濕地公園。黃家湖水域面積851公頃，湖岸線長2.4萬余米，黃家湖濕地公園期工程將沿武漢長江工商學院、湖北中醫藥大學、武漢科技大學校區附近1800米湖岸線，建設12公頃濕地公園。黃家湖高新科技園是黃家湖大學城片區的開發區名稱，是武漢市的開發重點，是科教、休閑旅游的優良選擇。已經建成雙向6車道的白沙洲大道，配備標準的綠化帶和公交車道、人行道，到咸寧的城際快鐵，規劃中的地鐵7號線將于2013年開工，預計2017年建成地鐵八號線一期工程,二期工程的終點站將設在黃家湖大學城，預計建成時間官方暫無通告，預計2020年后。周邊大型的高質量生活小區正如雨后春筍拔地而起，使白沙洲大道兩邊呈現出靚麗的都市風景，東邊是大學城，西邊是商鋪和小區。

黃家湖大學城在武漢市的位置

通過以上的資料分析得出，黃家湖地區是處在武漢三鎮的武昌洪山區，這塊地區不是武漢特別發達的地區，所以他有很大的發展前景。黃家湖大學城與白沙洲大道、三環線臨近，交通便利，對于外來的就餐人員來去比較方便。由于它位于三環線外，地價和物價都較低，所以餐飲行業的成本就較低，有利于餐飲行業的興起。另外最大的優勢就是一系列大學的入駐，有大量的消費者的到來，對于餐飲行業的發展起到了關鍵性的作用。另外大學中間也有一些小區在建或者已經建成，因為這里臨近黃家湖，環境比較好。小區的入住都比較高，也為餐飲行業提供了大量消費人群。這個地區的未來發展前景很大，地鐵七號、八號線都將以黃家湖大學城為終點，給這個地區的交通會有更進一步的發展。

黃家湖大學城的大學分布

4.2黃家湖周邊餐飲行業所處環境

通過對黃家湖周邊餐飲行業的實地調研發現，由于黃家湖地區主要的消費者都是學生，所以快餐、小吃、早餐、燒烤等價格較便宜的行業比較多。因為大學生屬于沒收入的人群，完全依賴父母給的生活費生活，所以這些價格較低的行業更容易被接受。早餐雖然在圖中占據較少的區域，但是從一個地區總體的餐飲體系來看，所占的比例還是很大，因為必須滿足學生早上上課前的營養。另外由于黃家湖地區處在三環外，管理比較松懈，許多攤販直接就在路邊擺小吃攤，這樣就使衛生環境讓人堪憂。高檔餐廳還上有一定的比例，因為附件還是有一些小區，另外有些學生的家庭條件還是比較好，所以一定量的高檔餐廳還是還有存在的必要。

黃家湖餐飲行業的種類及所占比例

黃家湖快餐早點店

黃家湖夜市燒烤小吃攤

4.3消費者對于餐飲行業的需求

以下的圖片就是通過網絡問卷調查之后，對得到的數據進行的整理。從中不難看出：首先學生出去校外就餐的頻率非常高，每天都外出就餐的人在所有人中都接近一半，這就給餐飲行業有了很好的基礎客源。學生們在校內食堂和校外餐廳就餐的意愿都是各半，這在學生這么多的黃家湖地區，無疑是一大批的消費人群。多數人的消費水平都在10塊錢到20塊錢間，這也反映學生普遍消費水平較低。另外大學生喜歡微辣和清淡的食物，對于就餐環境，安靜、衛生、服務是學生是否去就餐的的因素。

問卷調查部分結果分析

通過跟身邊的同學的了解，大多數對于黃家湖現有的餐飲體系還不是特別滿意，主要的意見在于：餐飲種類千篇一律，大部分商家都是圍繞提高上菜速度和降低價格上做文章，所以菜品都比較單一，這樣就會使吃了一段時間之后就發現都吃膩了；由于價格便宜，許多商家就在食物的味道上做的很馬虎，學生們對食物的口感還是有很大的要求；對于食品衛生方面，現代的學生也很重視，對于一些看上去就不是很衛生的餐廳，學生們基本不會去涉足；另外有同學提到了現在校外的餐飲行業還是不夠多，像中午、下午下課后的高峰時期有的店需要排很長時間的隊才能進餐，這讓時間很緊迫的學生來說就有些等不及，這也說明了黃家湖的餐飲行業還是有很大的市場發展空間；同學們還關心的問題就是關于餐飲外賣的問題，自從外賣行業在中國興起，在人口密集地區得到了很好的發展，我們黃家湖許多餐飲商家也加入了像美團外賣、餓了么這樣的網上訂餐軟件，同學們對這種送餐到寢的方式還是很讓同學接受，學生對這方面最大的要求就是送達的時間，因為許多同學都是時間不充足的時候才點外賣，及時的送達也能保證食物的熱度和口感。

5.調研結論及建議

5.1調研的結論

通過在這次對黃家湖周邊餐飲行業的環境和這一地區的消費者對于餐飲行業的需求的調研，得出了以下結論：

黃家湖現有的地理位置比較理想，交通發達，未來的幾年間交通方面將有更大的改變。這一地區的最突出的優勢就是進駐的大學多，隨之增加的就是龐大的學生消費人群。這一地區的現在和將來的發展前景都很好。

由于黃家湖的位置因素，所以衛生環境有待大的改善，另外學生們對于餐飲的價格、口感、食品衛生以及就餐環境有一些要求，這使這一地區的餐飲行業有了較大的局限性，都是以快餐為主的餐飲體系，這樣滿足了學生這類消費人群，卻忽視了一部分小區居民的餐飲需求。

5.2給商家的建議

首先在學生們非常重視的口感、價格、食品衛生以及就餐環境方面做文章，爭取做到讓學生們滿意，如果現在就具備這些條件的商家繼續保持，沒有達到的商家就需要改良自己的經營方式。

然后就是周圍商家不光要重視學生這一消費群體，同時隨著這一地區的不斷發展，小區入住的人群越來越多，也需要滿足這一類人群。適當重視高端餐廳的發展，這樣還能滿足學生中的敢消費人群。

最后就是希望商家緊跟時代發展潮流，最好采取實體店與網上訂餐同時經營的模式，這樣會兼顧更大的消費群體，使餐飲行業的發展空間提高。