第一篇：2016年下半年江西省房地產經紀人《房地產基本制度與政策》考試試題

2016年下半年江西省房地產經紀人《房地產基本制度與政策》考試

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、作為房屋出租獨家代理經紀人，在代理出租經紀業務時，要對代理的物業狀況進行深入了解，全面檢查房屋的。A：物理屬性和法律屬性 B：法律屬性和市場屬性 C：物理屬性和心理屬性 D：法律屬性和心理屬性 E：工廠的生產設備

2、我國現行房地產經紀行業管理中，通過系統的建設，可以為各級政府部門和社會公眾監督房地產企業市場行為提供依據，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾投訴房地產領域違法違紀行為提供途徑。A：房地產經紀人員職業資格管理 B：房地產經紀糾紛規避及投訴受理 C：房地產經紀收費管理

D：房地產經紀行業信用管理 E：客戶資金代收代付風險

3、中國房地產估價師與房地產經紀人學會將定期開展，向社會公布結果，引導房地產經紀行業規范、健康、持續發展。A：房地產交易風險提示 B：房地產經紀資信評價活動 C：違法違規案件通報制度 D：房地產經紀信用檔案制度 E：客戶資金代收代付風險

4、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以申請登記。A：預告 B：變更 C：更正 D：異議

E：權利型房地產投資信托

5、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，本息逐年結轉。A：按月結息 B：按半年結息 C：按季結息 D：按年結息

E：權利型房地產投資信托

6、土地增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為。A：20％ B：30％ C：50％ D：60％

E：權利型房地產投資信托

7、作為房地產經紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到決定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰的決策是最主要的。該分析是針對客源信息中的分析。

A：購買力與消費信用 B：目標物業與偏好 C：客戶購買決策 D：客戶需求程度 E：工廠的生產設備

8、關于房地產市場的形成必須具備的基本要素敘述不正確的是。

A：存在著可供交換的房地產商品，包括有形的房地產實物和無形的房地產權利或服務

B：交換價格符合買賣雙方的利益要求 C：存在著房屋中介公司

D：存在著提供房地產商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方 E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

9、目前經過房屋產權單位批準并補交了土地收益后，可以在市場上進行流通。A：商品房 B：集資房 C：房改房 D：解困房

E：工廠的生產設備

10、關于自用的地下建筑計稅公式正確的是。

A：應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10％～30％)]×1．2％ B：應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1+(10％～30％)]×1．2％ C：應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10％～20％)]×1．2％ D：應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1+(10％～20％)]×1．2％ E：權利型房地產投資信托

11、銷售經理的作用非常重要，除了給銷售人員分配公共事務及定崗之外，還要進行上崗培訓、考核等，在定崗之前，銷售人員先向銷售經理反饋各自的。A：能力和性格 B：經驗和能力 C：性格和績效 D：性格和特長 E：工廠的生產設備

12、房屋買賣代理收費，按成交價格總額的計收。A：0．5％～1．5％ B：0．5％～2．5％ C：1．5％～2．5％ D：1．5％～3．5％ E：權利型房地產投資信托

13、建筑工程施工許可管理的范圍表述中，正確的是。

A：工程投資額在20萬元以下或者建筑面積在以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證

B：必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工 C：按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，必須再領取施工許可證

D：在中國境內從事各類房屋建筑的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的市級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證 E：權利型房地產投資信托

14、關于業主在物業管理中的地位，下列說法錯誤的是。

A：在物業管理中，業主是物業服務企業所提供的物業管理服務的對象

B：單個業主最基本的權利就是依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理、要求物業服務企業依據物業服務合同提供相應的管理與服務的權利

C：業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利不許轉讓

D：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利 E：權利型房地產投資信托

15、在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理。A：建設用地規劃許可證 B：建設項目選址意見書 C：建設工程規劃許可證 D：鄉村建設規劃許可證 E：權利型房地產投資信托

16、房地產市場需求中對需求行為起物質保障作用的是。A：購買者 B：購買欲望 C：購買能力 D：購買行為

E：工廠的生產設備

17、繪圖是指將測量所獲取的地球表面各種自然物體和人造物體的形狀、大小、(。)等信息，按一定規則客觀反映到圖紙上。A：面積 B：空間位置 C：權屬 D：界址

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

18、住房公積金把住房改革和住房發展緊密地結合起來，解決了長期困擾我國的住房機制轉換問題和政策性住房融資問題，下列各選項中，不屬于其作用的是 A：住房公積金制度作為法定的住房貨幣分配方式是改革住房分配制度，把住房實物分配轉變為貨幣工資分配的重要手段之一，增加了職工工資中的住房消費含量，實現了分配體制的轉換 B：建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的能力，調整了職工消費結構，確保了職工住房消費支出，有利于擴大住房消費，增加住房有效需求

C：公積金的增值收益除了提取貸款風險準備金和中心的管理費用以外，作為城市廉租住房建設的補充資金，保障低收入人群的基本住房需求

D：住房公積金制度實行“低存低貸”原則，為繳存職工提供比商業貸款利率低的住房公積金貸款，促進了政策性住房信貸體系的建立 E：權利型房地產投資信托

19、下列選項中，不屬于市場營銷4Vs理論的是。A：與顧客建立關聯 B：差異化 C：共鳴

D：功能彈性化 E：工廠的生產設備

20、關于建設單位的質量責任和義務，下列說法錯誤的是。A：建設單位應當將工程發包給具有相應資質等級的單位

B：建設單位應當依法對工程建設項目勘察、設計、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標

C：建設工程發包單位可以使承包方以低于成本的價格競標，但不得任意壓縮合理工期

D：建設單位應當將施工圖設計文件提交有資格的施工圖設計文件審查機構審查 E：權利型房地產投資信托

21、建筑材料的物理性質中，可用含水率來反映的是材料的。A：吸濕性 B：吸水性 C：密度 D：耐水性

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

22、作為一種，房地產代理合同中的代理人必須是具有從事經營房地產經紀業務資質的房地產經紀機構，而且它是代理人出于營利的目的而與客戶簽訂的。A：委托代理合同 B：法定代理合同 C：商事代理合同 D：指定代理合同

E：客戶資金代收代付風險

23、辦公室不僅僅是容納辦公家具和設備的場所，更反映了對公司的總體構想和布局，建立的是公司的形象，因而辦公室的區域分布應具有，能自由應付公司的變化的需要。A：舒適性 B：靈活性 C：多樣性 D：功能性

E：客戶資金代收代付風險

24、下列項目用地中，應辦理建設用地使用權出讓手續的是。A：縣級人大辦公用地 B：大型上市公司辦公用地 C：公立學校擴建用地

D：公共體育場館建設用地 E：權利型房地產投資信托

25、商機是指市場上存在的尚未被滿足或尚未被充分滿足的。A：目標市場 B：市場機會 C：消費需求 D：購買行為

E：工廠的生產設備

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、進行商圈分析的目的在于。

A：取得商圈潛在消費者收入、人口統計和心理特征方面的相關信息 B：了解所需商品和服務的類型和規模 C：確定應該采取的營銷手段

D：利于市場調查工作的條理化、規范化 E：預測市場發展前景

2、房地產的托倫斯登記制度的主要特點包括。A：房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力

B：已登記權利如發生轉移，必須在登記簿上加以記載 C：登記不采取強制性制度 D：權利人取得登記簿副本

E：登記機構保留登記簿正本，正副本內容必須完全一致

3、風險的防范措施中的對外承諾標準化主要從方面人手。A：權限的控制與分配 B：展示標準化的文本

C：制定標準的對外承諾文本 D：規范檔案與印章的管理 E：建立監察稽核體系

4、房地產經紀人的道德風險主要表現為等。

A：為了自己的個人利益，將房源或客戶資料外泄

B：某些私人設立的按揭機構有名無實，無法擔負審查、代理申請按揭的職責 C：私自抬高房源的售價，賺取其中的“差價”

D：利用房地產經紀公司的房源與客戶資源，私下促成雙方交易，為自己賺取服務傭金

E：收到較大金額的服務傭金或訂金后，攜款潛逃

5、下列資料中，最主要的是，該資料通常制作成便于客戶攜帶、傳遞的形式，同時也是銷售人員向客戶講解的重要工具。A：影像資料 B：宣傳單張 C：項目樓書 D：戶型手冊 E：置業錦囊

6、房地產經紀人在采集賣房客戶信息時要注意的技術要點有等。A：安全保障

B：了解客戶房屋售價的價格區間

C：房地產經紀人需要查驗房屋現狀，并編制《房屋狀況說明書》 D：了解客戶出售房屋的動機 E：解釋售房款的交付程序

7、房地產經紀服務合同的主要條款包括。A：當事人的名稱或姓名 B：標的房屋

C：服務事項和服務標準 D：勞務報酬

E：委托人的家庭情況

8、根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的規定，房屋拆遷管理部門可以給予警告、通報批評、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款等處罰的房地產違法行為有。

A：無證承擔委托拆遷業務 B：違法轉讓拆遷業務

C：未取得房屋拆遷許可證自行拆遷 D：以欺騙手段取得房屋拆遷許可證

E：偽造、涂改、轉讓《房屋拆遷資格證書》

9、從看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發的融資成本從而會使房地產開發建設成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降。A：綜合效應

B：房地產供給的角度 C：房地產需求的角度

D：房地產價值是房地產預期凈收益的現值之和的角度 E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

10、環境噪聲的污染源主要包括。A：工業噪聲 B：交通噪聲 C：機械噪聲

D：社會生活噪聲 E：建筑施工噪聲

11、下列風險中，屬于房地產經紀人道德風險的有。A：賺取差價 B：外泄客戶資料

C：與客戶私底下交易

D：被騙導致機構經濟損失 E：攜帶大金額服務傭金潛逃

12、公民下落不明滿的，利害關系人可以向人民法院申請宣告其為失蹤人。A：3個月 B：6個月 C：1年 D：2年

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

13、房地產經紀機構的崗位設置原則包括。A：注重標準化 B：工作豐富化 C：注重個性化 D：注重人性化

E：因事設崗、因崗設人

14、房地產登記的原則包括。A：權利主體一致的原則 B：有償使用土地的原則 C：分級管理原則 D：依法征地的原則 E：屬地管理原則

15、業主大會籌備組由組成。A：業主推舉的代表 B：居民委員會代表 C：房地產主管部門代表 D：工商行政管理部門代表 E：建設單位

16、房地產經紀人享有的權利主要有。A：依法發起設立房地產經紀機構

B：協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬 C：接受職業繼續教育，不斷提高業務水平D：指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務 E：要求委托人提供與交易有關的資料

17、房屋租賃登記備案中，申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括。A：書面租賃合同

B：市、縣人民政府規定的其他文件 C：《房屋所有權證書》 D：《房地產估價師注冊證書》 E：當事人的合法身份證件

18、房地產登記貫穿房地產的全過程。A：開發 B：投資 C：建設 D：使用 E：聯營

19、直接式頂棚按施工方法分類，不包括。A：直接粘貼式頂棚 B：直接式抹灰頂棚 C：直接平滑式頂棚 D：直接噴刷式頂棚

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信 20、測算房屋建筑面積時，需要全部計算建筑面積的有。A：未封閉的陽臺 B：全封閉的陽臺

C：地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上 D：屋頂花園

E：作為房屋外墻的玻璃幕墻

21、居住區的規模，通常以作為主要標志。A：用地規模 B：建筑規模 C：交通規模

D：居住人口規模

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

22、房屋成本租金主要有組成。A：地租和利潤 B：維修費 C：保險費 D：折舊費

E：融資利息和稅金

23、客戶信息開發方式中，門店接待法的優勢有。A：簡單易行 B：開發成本低

C：客戶信息準確度高 D：獲取客戶信息多

E：不受時間和場地的限制

24、房地產經紀人的儀容修飾重點應放在等方面。A：服飾修飾 B：面部修飾 C：頭發修飾 D：肢體修飾 E：化妝修飾

25、下列指標中，屬于控制性詳細規劃的指標有。A：各類工程管線的走向與用地界線 B：交通出入口的方位與停車泊位 C：建筑后退紅線距離 D：各級道路的紅線位置 E：建筑總平面布置

第二篇：2017房地產經紀人考試—制度政策試題

單選題

1.(2009)工業用地使用權出讓方式不包括（）。A.招標方式 B.掛牌方式 C.劃撥方式 D.協議方式 【答案】C 【解析】工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。協議不利于公平競爭，適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。2.《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是（）。A.公平、公開 B.等價有償 C.合理補償 D.協商一致 【答案】B 【解析】 《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷的房屋區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。

3.設立房地產開發企業要求持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業技術人員是（）。A.2名 B.3名 C.4名 D.5名 【答案】C 【解析】設立房地產開發企業應符合：有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員。

4.《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立基本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于（）”。A.10% B.15% C.20% D.30% 【答案】C 【解析】 《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金削度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。

5.以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門（）。A.申請核發建設項目選址意見書 B.領取建設用地規劃許可證 C.核發建設工程規劃許可證 D.領取建設用地批準書 【答案】B 【解析】 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合嗣后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

6.在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對（）進行審查。A.建設項目選址意見書 B.建設用地規劃許可證 C.建設工程施工圖 D.建設工程設計方案 【答案】C 【解析】根據建設工程規劃許可管理的主要內容，在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。

7.《合同法》規定，租賃期限不得超過（）年，超過此年限超過部分無效。A.10 B.15 C.20 D.30 【答案】C 【解析】《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

8.房屋登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起（）日內不起訴，異議登記失效。A.15 B.30 C.60 D.90 【答案】A 【解析】《物權法》第19條，“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效”。

9.關于房屋預告登記的說法，錯誤的是（）。

A.預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力

B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

C.預告登記僅適用于預售商品房的登記

D.預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記 【答案】c 【解析】房屋預告登記是指，申請人為保障將來的物權實現，按照約定向房屋登記機構申請，房屋登記機構依法申請事項在登記簿上予以記載的預先登記行為。10.下列行為中，不屬于應當申請房屋所有權轉移登記的是（）。A.互換 B.繼承 C.贈與 D.抵押 【答案】D 【解析】房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提出 債務履行擔保的行為。

11、下列對建設工程招投標的開標、評標和中標管理的表述中，正確的是()。

A.開標時間應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間之后的任一時間公開進行

B.評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較;設有標底的，應當參考標底

C.中標人不得向他人轉讓中標項目，但可以將中標項目的部分主體、部分關鍵性工作分包給他人完成

D.招標人應當向中標人發出中標通知書，中標結果不必通知所有未中標的投標人 [答案]B [解析]開標時間應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間之后的同一時間公開進行。招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。但中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。

12、土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有()年。A、20 B.30 C.40 D.70 [答案]C [解析]70-30=40。

13、下列關于房地產轉讓，說法不正確的是()。

A、房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓 B、因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓方式 C.以房地產抵債的，不屬于房地產轉讓方式 D.房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移 [答案]C [解析]以房地產抵債的，屬于房地產轉讓方式

14、下列關于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》，說法錯誤的是()。

A、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持 B.對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外

C.買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，不予支持 D.房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔 [答案]C [解析]買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

15、關于房屋轉租，下列表述錯誤的是()。

A.房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 B.房屋轉租合同不用辦理登記備案手續.C.轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止 [答案]B [解析]房屋轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續。

16、下列關于商品房預售，說法正確的是()。

A、商品房預售是指房地產開發企業將已建成的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為

B、按建設的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的條件之一

C.房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》

D.商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同，到縣級以上人民政府房產管理部門辦理登記備案手續就可 [答案]C [解析]商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

17、租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過()。A.10年 B.20年 C.30年 D.50年 [答案]B [解析]《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

18、下列關于房地產權屬登記管理的原則，說法不正確的是()。

A、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

B、只能由市(縣)房地產管理部門負責所轄區范圍內的房地產產權登記工作;房地產權利人也只能到房屋所在地的市、縣房地產登記部門辦理產權登記 C.房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，不必同屬一人 D.房地產權屬登記的屬地管理原則 [答案]C [解析]房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人

19、下列關于房地產權屬登記種類的特點，表述正確的是()。

A.總登記應由縣級以上人民政府房產管理部門在規定的登記期限開始之日起30日內發布公告

B.房屋因買賣原因致使其權屬發生轉移，要進行房屋初始登記

C.房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少，要進行房屋變更登記 D.房地產權利喪失時，原權利人應申請轉移登記 [答案]C [解析]總登記應由縣級以上人民政府在規定的登記期限開始之日起30日內發布公告。轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記。變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少。房地產權利喪失時，原權利人應申請注銷登記。20、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是()。A.公告不是房屋權屬登記的必經程序

B.在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注記即可，無需重新辦理房產抵押登記

C.因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：

D.在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時同時辦理房屋抵押登記 [答案]B [解析]在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產抵押登記。

21.存量房地產屬于房地產(C)。A.一級市場 B.二級市場 C.三級市場 D.四級市場

22.下列不屬于銷售階段常用的市場調查方法是(D)。A.實地調查法 B.座談會

C.成交客戶問卷調查 D.二手資料調查

23.房地產市場調查流程中，搜集一手及二手資料后的后續工作是(A)。A.質量控制 B.數據處理分析 C.制定調查操作方案 D.形成報告

24.(D)試圖從外部聯系上尋找問題的各種相關因素。A.預測性調查 B.因果性調查 C.探測性調查 D.描述性調查

25.(C)就是形成市場差異化產品。A.形象定位 B.市場定位 C.產品定位 D.客戶定位

26.(B)是一種最理想的對策。A.WT對策 B.SO對策 C.WO對策 D.ST對策

27.空間形式屬于建筑策劃方法中的(D)環節的內容。A.目標規模設定 B.外部條件調查 C.內部條件調查 D.方案構想

28.消費者的生活方式屬于市場細分因素中的(C)。A.地理因素 B.人口因素 C.心理因素 D.行為因素

29.(D)不是影響房地產價格的一般因素。A.土地成本 B.人口狀況 C.經濟發展狀況 D.人文環境

30.不列關于均價的說法不 正確的是(A)。

A.均價的制定和房地產價格本身的成本沒有任何關系

B.一般來說整體均價是在分棟.分期均價的基礎上建立起來的 C.均價制定要求考慮房地產本身的成本及市場供求關系 D.在均價確定過程中，重點市場比較樓盤不應少于8個

31.技術難度大、情況復雜、耗用人力和時間較多的房地產咨詢報告，收費標準一般不超過咨詢標的額的()。A.0.1% B.0.2% C.0.3% D.0.5% 【答案】D 【解析】技術難度大、情況復雜、耗用人力和時間較多的房地產咨詢報告，收費標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。國家指導性參考價為普通咨詢報告為每份收費300～1000元。32.根據《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀機構在領取營業執照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上()行政主管部門備案。A.工商 B.國土資源 C.房地產 D.財政 【答案】C 【解析】根據《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀機構在領取營業執照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。33.關于房地產經紀服務主要特點的說法，正確的是()。A.房地產經紀從業人員不一定具有房地產經紀資格 B.房地產經紀服務是受當事人委托進行的 C.房地產經紀服務屬于公益性活動 D.房地產經紀服務的特點是價格壟斷 【答案】B 【解析】房地產經紀屬于房地產中介服務活動，根據房地產中介服務的三個主要特點理解：①人員特定，從事房地產中介服務活動的人員必須具有特定資格的專業人員，并不是所有的人都可以從事房地產中介服務活動;②委托服務，房地產中介活動是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內從事房地產中介服務活動，提供當事人所要求的服務;③服務有償，房地產中介服務是一種服務性的經營活動，委托人一般按照一定標準收取傭金和報酬。從題目理解A和C均為不正確的，D項中房地產經紀活動的特點是價格壟斷是錯誤的，收費是按照一定標準來收取費用。

34.下列權利中，房地產經紀人不享有的是()的權利。A.指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務 B.拒絕委托人發出的違法指令

C.要求委托人提供與交易有關的資料 D.以個人名義訂立房地產經紀合同 【答案】D 【解析】房地產經紀人享有權利：①依法發起設立房地產經紀機構;②加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位;③指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務;④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件;⑤要求委托人提供與交易有關的資料;⑥有權拒絕執行委托人發出的違法指令;⑦執行房地產經紀業務并獲得合理報酬。ABC項都是房地產經紀人享有的權利，D項房地產經紀人不能以個人名義訂立合同，只有注冊在房地產經紀機構，只能以機構的名義訂立房地產經紀合同。

35.下列權利中，不屬于房地產估價對象的是()。A.土地使用權 B.在建工程抵押權 C.知識產權 D.房屋所有權 【答案】C 【解析】房地產估價的對象包括：土地、在建工程、建筑物、構筑物等。不包括知識產權的估價

36.土地使用者延期付款超過()日，經催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同并可主張違約賠償。A.15 B.30 C.45 D.60 【答案】D 【解析】在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按照約定期限支付地價款，土地使用者延期付款超過60日，經土地管理部門催繳后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。37.商業用地不能采取()方式出讓。A.招標 B.拍賣 C.掛牌 D.協議 【答案】D 【解析】2007年9月國土資源部公布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》中規定商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。38.關于建設用地使用權設立的說法，錯誤的是()。A.建設用地使用權不得在地表以下設立

B.新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權 C.設立建設用地使用權，可以采取劃撥的方式

D.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓與他人 【答案】A 【解析】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

39.甲公司以出讓方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用權，3年后建成開業，則開業時度假村的土地使用權的剩余使用年限為()年。A.37 B.40 C.47 D.50 【答案】A 【解析】 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：商業、旅游、娛樂用地使用權出讓最高年限為40年。

40.國有土地租賃期限在()個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A.3 B.6 C.9 D.12 【答案】B 41.土地使用權出讓合同由(C)與土地使用者簽訂。A.原土地使用人 B.市.縣人民政府

C.市.縣人民政府土地管理部門 D.市.縣人民政府規劃部門

42.債券的(A)，是債券價格形成的主要依據。A.票面價值 B.實際價值 C.內在價值 D.外在價值

43.下列關于房地產成交價格的表述中，不正確的是(B)。A.交易雙方應如實申報成交價格

B.申報的成交價明顯低于市場價時，以主管部門認定的價格為準 C.交易雙方對主管部門認定的評估價有異議的，可要求重新評估

D.成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據 44.房屋權屬檔案應當以(B)為單元建檔。A.登記流水號 B.丘 C.門牌號 D.權證字號 45.房地產轉讓應當以申報的成交價作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以(C)作為繳納稅費的依據。A.成交價格 B.正常市場價格 C.評估價格 D.雙方協商價格

46.下列關于住房公積金會計核算的表述中，不正確的是(C)。

A.住房公積金管理中心管理的住房公積金和其他住房資金要實行分賬核算 B.住房公積金增值收益和住房公積金管理中心管理費用應分立賬戶單獨核算 C.住房公積金個人明細賬實行四級明細核算 D.住房公積金會計核算的內容包括業務支出核算

47.某業主以一大型物業作抵押貸款，與甲.乙.丙.丁四家銀行簽訂了抵押合同;之后，甲.丙.乙.丁四家銀行與業主分別先后到房地產管理部門辦理了抵押登記手續。當業主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為(D)。A.三家銀行按貸款額分攤 B.甲-乙-丙-丁 C.乙-丙-甲-丁 D.甲-丙-乙-丁

48.下列對房屋拆遷的概念表述正確的是(C)。A.指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區范圍內私人土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使人進行補償和安置的行為 B.指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區范圍內國有土地上的房屋及其附屬物，并對使用人進行補償和安置的行為 C.指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區范圍內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進行補償或安置的行為 D.指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區范圍內集體土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進行補償和安置行為

49.王某與甲房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，王某購買價值為50萬元的商品住宅一套，并約定甲房地產開發公司于次年5月30日交房。合同簽訂后，王某向甲房地產開發公司交付了2萬元的定金。如甲房地產開發公司違約，則甲房地產開發公司應向王某返還定金(B)。A.2萬元 B.4萬元 C.6萬元 D.8萬元

50.維修基金屬于代管基金。業主委員會成立前，維修基金由(C)代管。A.當地財政管理部門 B.當地稅收主管部門

C.當地房地產行政主管部門 D.物業公司

51.根據權利標的的不同性質，民事權利可以分為(C)。A.物權和人身權

B.財產權和生命健康權 C.財產權和人身權 D.物權和肖像權

52.某房地產開發企業以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為(B)。A.47年 B.67年 C.70年 D.無限年

53.測定權屬單元產權面積，要繪制(D)。A.房產分幅立面圖 B.房產分幅圖 C.房產分丘圖 D.房產分戶圖

54.(C)是房地產權屬檔案的生命。A.動態性 B.專業性 C.真實性 D.完整性

55.房屋買賣合同不屬于(B)。A.要式合同 B.不要式合同 C.有償合同 D.雙務合同

56.新購買的房屋分割時，應當辦理房屋(B)。A.初始登記 B.轉移登記 C.變更登記 D.注銷登記

57.劉某要求房地產開發企業提供《住宅使用說明書》，他是在行使消費者的(C)。A.保障安全權 B.自主選擇權 C.知悉真情權 D.公平交易權

58.批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過(B)年。A.1 B.2 C.3 D.4 59.某市區一經營用房出租，月租金400元，經稅務機關委托評估其原值為50000元，問需繳納的房產稅應是(D)元/年。A.72 B.420 C.540 D.576 60.按房產租金收入計征的房產稅，稅率為(B)。A.10% B.12% C.20% D.30%

多選題：

1.拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行的活動有(A.B.C.D)。A.新建,擴建,改建房屋 B.改變房屋和土地用途 C.買賣房屋 D.租賃房屋 E.裝修房屋

2.工程建設監理中的信息管理的內容有(A.B.C.D)。A.信息流程結構圖,信息目錄表 B.會議制度

C.信息的編碼系統

D.信息的收集,整理及保存制度 E.信息的提供

3.下列屬于質權特征的有(B.C.D.E)。A.具有占有,使用,收益的權利 B.是就質物優先受償的權利 C.標的物只能是動產或財產權利 D.須轉移質物的占有 E.是一種擔保物權

4.依據(行政訴訟法)，下列行為中房地產經紀機構可以提起行政訴訟的有(A.B.D.E.)。A.對行政機關做出的罰款決定不服的 B.認為行政機關侵犯其合法經營自主權的 C.認為行政機關頒布的部門規章有失公平的 D.認為行政機關侵犯其財產權的

E.認為符合法定條件申請行政機關頒發執照，行政機關拒絕頒發的 5.屬于減輕納稅人負擔的措施有(A.B.C.D.)。A.減稅 B.免稅

C.規定起征點 D.規定免征額 E.規定加成稅

6.下列建設工程項目中，必須實行工程監理的有(A.C.E.)。A.國家重點建設工程

B.非成片開發建設的住宅小區工程 C.中型公用事業工程

D.外企在某城市投資建設的辦公大廈 E.利用國際組織貸款建設的水利樞紐工程 7.國有企業改革中涉及的劃撥土地，經批準可保留劃撥土地使用權的情況有(C.D.E.)。A.組建企業集團的 B.國有企業租賃經營的 C.改組為國有獨資公司的

D.非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的

E.國有重點扶持的能源企業改組為公司制企業，但土地用途不發生改變的 8.下列房屋不得出租的有(A.B.C.D.)。A.屬于違章建設的房屋 B.被司法機關查封的房屋 C.未取得房屋權屬證書的房屋

D.其他房屋共有人不同意出租的房屋 E.已購公有住房

9.土地增值稅的扣除項目為(A.B.C.D.)。A.取得土地使用權時所支付的金額 B.土地開發成本.費用

C.建房及配套設施的成本.費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D.與轉讓房地產有關的稅金

E.對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計10%的扣除

10.房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》的，應提交(A.B.D.)等證件及資料。A.建設工程規劃許可證 B.工程施工合同

C.建設用地規劃許可證 D.企業資質等級證書

E.投入資金達到工程建設總投資的20%以上的證明

11.城市房屋拆遷過程中，拆遷人對被拆遷的(B.C.D.E.)應依法予以補償。A.違章建筑 B.已抵押的房屋 C.產權不明的房屋

D.未超過批準期限的臨時建筑 E.產權有糾紛的房屋

12.下列權利中，屬于財產權的有(A.C.D.)。A.房屋所有權 B.姓名權 C.土地使用權 D.債權 E.肖像權

13.目前，我國行政賠償以實際損害為主，實際損害包括(A.C.D.)。A.人身自由的損害 B.政治權的損害 C.生命健康的損害 D.財產的損害

14.行政訴訟程序是(A.B.D.E.)。A.起訴 B.受理 C.裁決 D.審理 E.判決

15.下列屬于房地產轉讓的行為有(A.B.C.E.)。A.房地產買賣 B.房地產贈與 C.以房地產抵債 D.房地產抵押

E.因企業被收購,兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的

案例題：

案例一：G省A市Z縣一級資質甲房地產開發公司以出讓方式，在Z縣縣城內取得了一塊土地的使用權，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發等項工作，共計投資500萬元。2002年1月，因轉向其他投資，甲房地產開發公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業。按照原批準用途，B國有企業委托乙房地產開發公司開發建設陽光花園住宅小區，該小區建多層住宅8棟，3萬平方米。乙房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工單位。該小區于2005年3月建成。2005年10月，B國有企業通過房改，將該小區所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。2005年12月，該小區召開了業主大會，成立了業主委員會，并聘用D物業管理公司，進行小區物業管理。

1甲房地產開發公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業。該轉讓行為中，土地增值稅納稅人是(B)。A、B國有企業

B、甲房地產開發公司 C.乙房地產開發公司 D.張某

2、按照規定，一級資質甲房地產開發公司的注冊資本應不低于(D)萬元。A、100 B、800 C.2000 D.5000

3、若乙房地產開發公司采用邀請招標方式的，應當向(C)個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。A.1 B.2 C.3 D.4 E、5 [解析]1.解析：凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。本例中，甲房地產開發公司是土地增值稅納稅人。2.解析：一級資質房地產開發公司的注冊資本應不低于5000萬元。

3.解析：采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。

案例二：G省A市Z縣一級資質甲房地產開發公司以出讓方式，在Z縣縣城內取得了一塊土地的使用權，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發等項工作，共計投資500萬元。2002年1月，因轉向其他投資，甲房地產開發公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業。按照原批準用途，B國有企業委托乙房地產開發公司開發建設陽光花園住宅小區，該小區建多層住宅8棟，3萬平方米。乙房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工單位。該小區于2005年3月建成。2005年10月，B國有企業通過房改，將該小區所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。2005年12月，該小區召開了業主大會，成立了業主委員會，并聘用D物業管理公司，進行小區物業管理。請回答以下問題: 1 按規定，(D)應與D物業管理公司簽訂物業服務合同。A、B國有企業

B、乙房地產開發公司 C.陽光花園小區業主大會 D.陽光花園小區業主委員會

2、按規定，下列屬于該小區物業服務合同主要內容的是(AD)。A、陽光花園小區業主的權利義務 B、B國有企業的權利義務

C.乙房地產開發公司的權利義務 D.D物業管理公司的權利義務

3、陽光花園小區業主交納的維修基金，屬(D)所有。A、B國有企業

B、乙房地產開發公司 C.D物業管理公司

D.陽光花園小區全體業主

4、按規定，對于陽光花園小區多層住宅出售，B國有企業應從售房款中最低提取(C)萬元的維修基金。A、300 B、600 C.900 D.1200 [解析]1.解析：業主委員會成立后，一項重要工作就是選聘物業管理企業并與中標的物業管理企業簽訂《物業服務合同》。

2.解析：B國有企業的權利義務、乙房地產開發公司的權利義務，不屬于該小區物業服務合同主要內容。

3.解析：維修基金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。

4.解析：根據：公房出售以后，維修基金由售房單位和購房人雙向籌集。(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，基金屬售房單位所有。該小區建多層住宅8棟，3萬平方米，售房款為4500萬元。4500×20%=900萬元。

案例三：2004年8月，A市B房地產開發公司通過合法方式，在該市城市規劃區內，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產開發公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監理單位。B房地產開發公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產開發公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產經紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產開發公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區全部業主入住，并開展了物業管理。2006年2月，經確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，并重新選聘了D物業管理企業。請回答以下問題: 1按照國家有關規定，該地塊可以采取的出讓方式包括(ABD)。A.拍賣方式 B.招標方式 C.協議出讓 D.掛牌出讓

2、按照國家土地使用權年限的有關規定，該地塊出讓的最高年限為(D)年。A.30 B.40 C.50 D.70

3、關于該施工項目中標人確定后，下列說法錯誤的包括(BD)。

A.招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人 B.招標人應當向中標人發出中標通知書，但中標結果不必通知所有未中標的投標人 C.中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓 D.中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成

E、中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成

4、B房地產開發公司在申請領取施工許可證時，其到位資金原則上不得少于(C)萬元。A.500 B.800 C.1200 D.1500

5、E監理單位具體實施了“三控”、“兩管”、“一協調”監理基本工作，其中“三控”是指(ABC)。A.工程進度控制 B.工程質量控制 C.工程投資控制 D.合同控制 E.信息控制

6、下列條件中，是B房地產開發公司申領建筑工程許可證須具備的為(ACD)。A.有保證工程質量和安全的具體措施 B.施工企業必須保證按工程設計施工 C.建設資金已落實 D.已確定施工企業 [解析]1.解析：2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令同時規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。2.解析：住宅地塊出讓的最高年限為70年。3.解析：招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人;對建設工程實施監理;中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。

4.解析：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%。該項目建設工期為16個月，工程合同價為4000萬元。4000萬元X30%=1200萬元。5.解析：“三控”是指監理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制。工程質量控制和工程投資控制。6.解析：施工企業必須保證按工程設計施工，不是B房地產開發公司申領建筑工程許可證須具備的。

案例4：2004年8月，A市B房地產開發公司通過合法方式，在該市城市規劃區內，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產開發公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監理單位。B房地產開發公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產開發公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產經紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產開發公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區全部業主入住，并開展了物業管理。2006年2月，經確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，并重新選聘了D物業管理企業。請回答以下問題: 1.下列表述中，不正確的是(C)。

A.如果B房地產開發公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬于抵押財產，但處分抵押房地產時可以一同處分

B.B房地產開發公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發布房地產預售廣告 C.B房地產開發公司在交齊土地使用權出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發商協商并辦理開發項目轉讓

D.B房地產開發公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

2.B房地產開發公司進行商品房預售，應向(C)部門提出預售申請。A.A市人民政府建設管理部門 B.A市人民政府土地管理部門 C.A市人民政府房地產管理部門 D.A市人民政府規劃管理部門

3、B房地產開發公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發建設資金應達到(C)萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。A.750 B.900 C.1400 D.1800

4、在代理商品房預售中，C房地產經紀公司(BC)。

A.應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續 B.發布商品房預售廣告不得涉及裝修內容 C.不得收取傭金以外的其他費用

D.不必向買受人出具商品房的有關證件解析：

[解析]1.解析：按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。

3.解析：按照商品房預售的條件中，“(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”，而該項目計劃總投資5600萬元。因此，B房地產開發公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發建設資金應達到：5600X25%=1400。

4.到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續的應是B房地產開發公司;在代理商品房預售中，C房地產經紀公司應向買受人出具商品房的有關證件。

案例5：2004年8月，A市B房地產開發公司通過合法方式，在該市城市規劃區內，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產開發公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監理單位。B房地產開發公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產開發公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產經紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產開發公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區全部業主入住，并開展了物業管理。2006年2月，經確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，并重新選聘了D物業管理企業。請回答以下問題:

1、按照《商品房銷售管理辦法》規定，如果王某不退房，王某所購商品房的總價款是(B)A.300000 B.309000 C.319000 D.321000

2、下列關于該小區的物業管理的表述中，正確的是(AB)A.2006年1月，該住宅小區全部業主入住，并開展了物業管理，此物業管理屬于前期物業管理

B.2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，重新選聘了D物業管理企業并簽訂了《物業服務合同》后，原B房地產開發公司與物業管理企業所簽訂的《前期物業服務合同》即自行失效

C.2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，重新選聘了D物業管理企業并簽訂的《物業服務合同》，該合同的甲方是業主大會，合同乙方是D物業管理企業

D.2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，其業主委員會應當自選舉產生之日起60日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向A市人民政府房地產行政主管部門備案

3、如果按照國家規定的最低標準，王某所購商品房應交維修基金是(B)元。A.6000 B.6180 C.9000 D.9270 [解析]1.解析：根據《商品房銷售管理辦法》誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人”。本題王某所購商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在3%之內的3平方米房價款由王某補足：而超出3%部分的4平方米房價款由B房地產開發公司承擔，產權歸王某所有。王某所購商品房的總價款=103×3000=309000元。2.解析：根據業主大會的授權，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。合同甲方是業主委員會，合同乙方是其選聘的物業管理企業。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

3.解析：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%～3%的比例向售房單位繳交維修基金。309000×2%=6180元。

第三篇：2004年房地產經紀人試題-房地產基本制度與政策

2004年房地產經紀人試題-房地產基本制度與政策

一、單項選擇題（共50題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意．請 在答題卡上涂黑其相應的編號）

1．部門規章與地方政府規章之間的效力關系為（）。a．．部門規章高于地方政府規章 b．．部門規章低于地方政府規章 c．．部門規章與地方政府規章具有同等效力 d．．兩者不可比

2．下列關于法的表述中，不正確的是（）。a．．法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章一般不溯及既往 b．．地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章 c．．特別規定與一般規定不一致的，適用一般規定 d．．新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定

3．民事主體所享有的權利和應承擔的義務是民事法律關系的（）。a．．概念 b．．客體 c．．結果 d．．內容 4．根據《民法通則》，限制民事行為能力人包括（）。a．．10周歲以下的未成年人 b．．10周歲以上的未成年人 c．．16周歲以上不滿18周歲能獲得勞動收人的人 d．．18周歲以上不能辨認自己行為的精神病人 5．《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）是（）。a．．單行條例 b．．行政法規 c．．地方性法規 d．．部門規章

6．一切正當社會行為所應遵守的道德準則是（）。a．．平等原則 b．．誠實信用原則 c．．公序良俗原則 d．．自愿原則

7．代理所產生的法律后果直接由（）。a．．代理人承擔 b．．被代理人承擔 c．．相對人承擔 d．．代理人與被代理人協商承擔

8．建筑物區分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，（）。a．．不一并轉讓 b．．視為一并轉讓

c．由轉讓人與受讓人協商是否一并轉讓

d．由當地房地產管理部門決定是否一并轉讓

9．某房地產開發企業以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該家土地使用權年限為（）。a．．47年 b．．67年 c．．70年 d．．無限年

10．劃撥土地使用權依法轉讓需辦理出讓手續的，土地使用權出讓金由（）。a．．轉讓方繳納 b．．受讓方繳納 c．．轉讓方和受讓方各繳納一半 d．．轉讓方與受讓方協商繳納 11．以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用期限為（）。a．．40年 b．．50年 c．．70年 d．．沒有使用期限的限制

12．不動產物權的變動以（）方式公示。a．．占有 b．．交付 c．．使用 d．．登記

13．在城市房屋拆遷中，被拆遷人是指（）。a．．取得拆遷許可證的單位 b．．被拆遷房屋的使用人 c．．被拆遷房屋的所有人 d．．拆遷房屋的使用人和所有人 14．在城市房屋拆遷中，貨幣補嘗的金額，按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以（）確定。a．．房屋重置價格 b．．房屋評估價格 c．．房地產市場價格 d．．房地產市場評估價格

15．在城市房屋拆遷中，判定某一房屋是否屬于違章建筑，由房屋所在地（）確定。a．．城市房屋拆遷管理部門 b．．城市房地產行政主管部門 c．．城市規劃行政主管部門 d．．城市市容管理部門 16．商品房預售廣告中不得涉及的內容是（）。a．．交通設施狀況 b．．商業設施狀況 c．．裝修裝飾狀況 d．．市政設施狀況

17．建設工程符合城市規劃要求的法律憑證是（）。a．．選址意見書 b．．建設用地規劃許可證 c．．建筑施工許可證 d．．建設工程規劃許可證

18．房地產開發項目如遇有重大問題需要調整規劃設計條件時，必須經（）批準后，方可按新的規劃設計條件，調整規劃設計。a．．城市房地產開發主管部門 b．．城市規劃主管部門 c．．城市人民政府 d．．城市建設主管部門

19．在房屋建筑工程質量保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，受害人應當向（）提出賠償要求。a．．建設單位 b．．工程質量監督機構 c．．施工單位 d．．設計單位

20．城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的（）中劃定。a．．城市總體規劃 b．．城市分區規劃 c．．城市詳細規劃 d．．城鎮體系規劃

21．房地產開發企業承擔的商品房保修期從（）之日起計算。a．．工程竣工 b．．房屋交付使用 c．．工程完工 d．．工程驗收合格 22．在房地產廣告中表示項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的（）來表示。a．．實際距離 b．．時間距離 c．．空間距離 d．．心理距離

23．經濟適用住房建設用地應采?。ǎ┓绞焦．．拍賣 b．．招標 c．．協議 d．．劃撥

24．下列不是房屋權屬登記必經程序的是（）。a．．受理登記 b．．權屬審核 c．．公告 d．．頒發權屬證書

25．經工程質量監督單位核驗，商品房的主體結構質量確屬不合格的，商品房買受人（）。a．無權退房，但房地產開發企業應當依法承擔賠償責任 b．有權退房，并可要求房地產開發企業賠償損失 c．有權退房，但不得要求房地產開發企業賠償損失 d．無權退房，但房地產開發企業必須及時重建

26．商品住宅銷售中，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》和（）。a．《住宅功能保證書》 b．《住宅環境保證書》 c．《住宅壽命說明書》 d．《住宅使用說明書》

27．下列關于房地產成交價格的表述中，不正確的是（）。a．交易雙方應如實申報成交價格

b．申報的成交價明顯低于市場價時，以主管部門認定的價格為準 c．交易雙方對主管部門認定的評估價有異議的，可要求重新評估

d．成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據

28．某宗土地使用權出讓的法定最高年限為70年，土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉讓，受讓人取得該宗土地的使用年限為（）。a．15年 b．35年 c．55年 d．70年

29．商品房預售合同應由（）向登記部門登記備案。a．購房人 b．房地產開發企業

c．購房人和房地產開發企業 d．購房人或房地產開發企業

30．租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得 超過（）。

a． 10年 b．20年 c． 30年 d．50年

31．下列關于抵押人、抵押權人的表述中，正確的是（）。a．抵押人是債務人，抵押權人是債權人

b．抵押人是債務人，抵押權人是債權人或第三人 c．抵押人是債務人或第三人，抵押權人是債權人

d．抵押人是債務人或第三人，抵押權人是債權人或第三人 32．以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知（）。a．抵押登記部門 b．抵押權人 c．登記備案部門 d．借款人

33．新購買的房屋分割時，應當辦理房屋（）。a．初始登記 b．轉移登記 c．變更登記 d．注銷登記

34．房屋他項權利登記應由（）申請。a．房屋所有人 b．他項權利人

c．房屋所有人和他項權利人共同 d．房屋所有人或他項權利人 35．下列關于房屋他項權利登記的表述中，正確的是（）。a．房屋所有權證、房屋他項權證均由房屋所有權人持有 b．房屋所有權證、房屋他項權證均由房屋他項權人持有

c．房屋所有權證由房地產登記部門暫扣，房屋他項權證由房屋所有權人持有 d．房屋所有權證發還房屋所有權人，房屋他項權證由房屋他項權人持有

36．房屋權屬檔案應當以（）為單元建檔。a．登記流水號 b．丘 c．門牌號 d．權證字號 37．1996年8月，甲購買了一套普通住房自住。1999年9月，甲將該房屋銷售，銷售時（）。a．免征營業稅

b．減半征收營業稅

c．按購買價與銷售價的差額計征營業稅 d．二按銷售價計征營業稅

38．下列屬于加重納稅人負擔的措施是（）。a．規定起征點 b．加成 c．加收滯納金 d．罰款

39．土地增值稅的課稅對象是（）。a．轉讓國有土地上的房地產 b．贈與房地產 c．轉讓房地產

d．有償轉讓國有土地上房地產所取得的土地增值額 40．按房產租金收入計征的房產稅，稅率為（）。a．10％ b．12％ c．20％ d．30％

41．職工對其繳存的住房公積金享有（）。a．轉讓權 b．自由處分權

c．占有和使用權 d．自由交換權

42．個人住房貸款抵押合同自（）之日起生效。a．合同簽訂 b．抵押登記 c．主合同生效 d．雙方約定

43．業主大會成立后，選聘或者解聘物業管理企業由（）決定。a．業主委員會 b．房地產行政主管部門 c．業主大會 d．房地產開發商

44．商品住房的購房者在購房時向售房單位繳交的維修基金屬（）所有。a．購房者個人 b．全體業主共同 c．售房單位 d．物業管理公司

45．根據《物業管理條例》的規定，業主是指（）。a．房屋的所有權人 b．房屋的使用權人

c．房屋的所有權人或使用權人 d．房屋的所有權人和使用權人

46．下列不屬于消費者權利的是（）。a．保障安全權 b．知悉真情權 c．商品鑒別權 d．依法結社權

47．王某與甲房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，王某購買價值為50萬元的商品住宅一套，并約定甲房地產開發公司于次年5月30日交房。合同簽訂后，王某向甲房地產開發公司交付了2萬元的定金。如甲房地產開發公司違約，則甲房地產開發公司應向王某返還定金（）。

a．2萬元 b．4萬元 c．6萬元 d．8萬元 48．下列關于房屋買賣合同生效應具備的條件的表述中，不正確的是（）。a．經主管部門登記后生效 b．意思必須表示真實 c．不得違反法律 d．不得違反社會公共利益

49．如果合同中對履行地點約定不明確，則合同的履約地為（）。a．給付貨幣的，在給付貨幣的一方所在地履行 b．交付不動產的，在接受方所在地履行 c．交付不動產的，在不動產所在地履行 d．交付不動產的，在給付一方所在地履行

50．根據《行政訴訟法》的規定，我國行政訴訟的舉證責任由（）承擔。a．原告 b．被告

c．原告、被告共同 d．人民法院

二、多了選擇題（共30題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）51．成立房地產經紀機構應具備的條件有（）。a．依法成立 b．有必要財產或經費

c．有主管部門 d．有自己的名稱、組織機構和場所 e．能夠獨立承擔民事責任

52．承擔民事責任的方式主要有（）等。a．罰款 b．停止侵害 c．返還財產 d．賠禮道歉 e．支付違約金

53．下列關于行政復議的表述中，正確的有（）。a．行政復議不是一種行政行為

b．行政復議是行政相對人的一種救濟手段 c．行政復議是行政主體的一種救濟手段 d．針對具體的行政行為可申請行政復議 e．針對抽象的行政行為可申請行政復議 54．下列權利中，屬于財產權的有（）。a．房屋所有權 b．姓名權 c．土地使用權 d．債權 e．肖像權

55．土地使用權出讓合同正本包括的主要內容有（）。a．出讓地塊的位置 b．出讓地塊的界限 c．動工及開發期限 d．地塊四至平面圖 e．違約責任

56．下列關于我國土地制度的表述中，正確的有（）。a．全部土地都為社會主義公有

b．大部分土地為社會主義公有，少部分土地為私有 c．城市市區的土地屬于國家所有

d．農村和城市郊區的土地一般屬于農村集體經濟組織所有 e．農村宅基地、自留地、自留山可以屬于農民（農戶）私有

57．經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續的有（）。a．國家機關用地 b．學校的經營性用地 c．城市主干道用地 d．孤兒院用地 e．軍隊干休所用地

58．城市房屋拆遷過程中，拆遷人對被拆遷的（）應依法予以補償。a．違章建筑 b．已抵押的房屋

c．產權不明的房屋 d．未超過批準期限的臨時建筑 e．產權有糾紛的房屋 59．《城市房屋拆遷管理條例》規定，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交（）等資料。a．建設項日批準文件 b．建設用地規劃許可證 c．國有土地使用權批準文件 d．房屋拆遷估價報告 e．拆遷計劃和拆遷方案

60．下列關于房屋租賃合同的表述中，正確的有（）。a．房屋租賃合同為要式合同 b．房屋租賃合同為雙務合同

c．房屋租賃合同應當采取書面形式 d．房屋租賃合同應當使用格式合同 e．房屋租賃合同應當在房產管理部門登記備案

61．城市分區規劃的主要任務是在總體規劃的基礎上，對城市土地利用以及（）的配置作出進一步的安排。

a．容積率 b．建筑密度

c．人口分布 d．公共設施和城市基礎設施 e．綠地率

62．下列工程建設項目的施工，必須進行招標的有（）。a．國家重點工程

b．農民個人出資自建住宅 c．利用世界銀行貸款工程

d．民營企業家投資開發建設的住宅小區工程 e．私立學校教學樓

63．下列情形中，不得發布房地產廣告的有（）。a．在集體土地上開發建設的房屋 b．權屬有爭議的房屋

c．通過竣工驗收尚未交付使用的商品房 d．已抵押的在建工程

e．已被司法機關依法查封的房屋 64．在正常使用情況下，房地產開發企業向住宅買受人承擔的最低保修期限為1年的保修項目有（）。

a．屋面防水 b．墻面滲漏 c．墻面抹灰層 d．衛生潔具 e．供熱系統

65．下列關于商品住宅保修的表述中，正確的有（）。

a．房地產開發企業對商品住宅的保修期不得低于施工單位對商品住宅的保修期 b．在保修期內發生的屬于保修范圍內的質量問題，由施工單位向商品住宅買受 人履行保修義務

c．在保修期限內發生的屬于保修范圍內的質量問題，由房地產開發企業和施工 單位共同向商品住宅買受人履行保修義務

d．因商品住宅又受人使用不當造成的損失，房地產開發企業免責

e．房地產經紀機構獨家代理銷售的商品住宅，由房地產經紀機構承擔商品住宅 保修責任

66．根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，下列房地產中不得轉讓的有（）。a．權屬有爭議的

b．共有房地產，經其他共有人書面同意的 c．已設定抵押的

d．司法機關依法查封限制轉移的 e．未依法領取房地產權屬證書的

67．下列房地產可以設定抵押權的有（）。

a．國有土地上依法取得的房屋 b．以出讓方式取得的土地使用權 c．集體土地使用權 d．鄉、村企業的廠房 e．用于市政的房地產

68．下列房屋不得出租的有（）。

a．屬于違章建設的房屋 b．被司法機關查封的房屋

c．未取得房屋權屬證書的房屋 d．其他房屋共有人不同意出租的房屋 e．已購公有住房

69．房屋權屬登記機關有權注銷房屋權屬證書的情形有（）。a．申報不實的

b．涂改他項權利證書的

c．抵押期限已到，而抵押當事人未辦理他項權利注銷登記的

d．房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的 e．因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的

70．房地產權利人因（）等事項應當申請房地產權屬轉移登記。a．房屋買賣 b．房屋繼承 c．法定名稱變化 d．房屋改建 e．房屋用途變化

71．下列關于將已出租房屋抵押的表述中，正確的有（）。a．房屋所有權抵押，房屋占用范圍內的土地使用權同時抵押

b．抵押權實現后，原房屋租賃合同在有效期內對抵押房地產的買受人繼續有效 c．抵押權實現后，房屋租賃合同對受讓人不具約束力 d．房屋所有權抵押，房屋使用權也同時抵押

e．抵押人應將房屋租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人 72．房產稅的征稅范圍是（）。a．鄉鎮 b．建制鎮 c．工礦區 d．縣城 e．城市

73．個人在出售住房時應繳納的稅費有（）。a．營業稅 b．房產稅

c．契稅 d．城市維護建設稅 e．教育費附加

74．土地增值稅的納稅人包括（）。

a．出售中國境內的房地產的個人 b．繼承中國境內的房地產的外國人 c．出售中國境內的房地產的外國人 d．繼承中國境內的房地產的個人 e．受贈中國境內的房地產的社會團體

75．下列情況中，職工可以提取住房公積金的有（）。a．．購買自往住房 b．．大修自住住房 c．裝修自住房屋 d．．償還自助購房貸款本息 e．支付物業管理費

76．住房公積金管理中心對住房公積金的運作形式有（）。a．發放職工個人住房貸款 b．購買國債

c．為住房置業擔保機構提供擔保 d．為個人購房提供擔保 e．發放房地產開發企業流動資金貸款

77．在物業管理中，業主委員會的職責有（）o a．召集并主持業主大會會議 b．修改業主公約

c．監督和協助物業管理企業履行物業服務合同 d．調解物業管理活動中的糾紛 e．監督業主遵守業主公約 78．根據《合同法》，下列行為屬于要約邀請而不屬于要約的有（）。a．拍賣公告 b．招標公告

c．寄送的房地產經紀合同樣本 d．寄送的價目表 e．發布僅介紹房地產項目名稱的廣告

79．消費者和經營者發生消費者權益爭議的解決途徑有（）。a．協商和解

b．請求消費者協會調解

c．根據達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁 d．向有關行政部門申請行政復議 e．向人民法院提起訴訟 80．依據《行政訴訟法》，下列行為中房地產經紀機構可以提起行政訴訟的有（）。a．對行政機關做出的罰款決定不服的

b．認為行政機關侵犯其合法經營自主權的 c．認為行政機關頒布的部門規章有失公平的 d．認為行政機關侵犯其財產權的

e．認為符合法定條件申請行政機關頒發執照，行政機關拒絕頒發的

三、綜合分析題（共20小題．每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上 符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）

（一）2004年國家加強了對土地市場的治理整頓，國務院要求在8月31日前清理協議出讓土地歷史遺自項目。某開發商于2002年6月取得一塊城市規劃區內的國有土地使用權，土地使用權出讓合同約定2002年10月動工，但至2004年8月31日前一直未動工。81．開發商未按約定動工期限開發土地，根據國家有關法規可作以下處理（）。a．無償收回土地使用權

b．強制收回土地使用權，但給予適當補償

c．可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費 d．延長開發建設期限，但最長不得超過兩年

82．開發商擬轉讓該地塊土地使用權，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下 列表達正確的有（）。

a．必須取得出讓方和規劃行政主管部門的同意 b．必須簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同 c．轉讓方應當將所獲得收益中的土地收益上繳國家 d．相應調整土地使用權出讓金

83．如對該地塊上的房屋進行拆遷，下列表述中不正確的有（）。a．開發商必須申請辦理房屋拆遷許可證 b．必須委托專業拆遷單位實施拆遷

c．開發商必須與被拆遷人簽訂房屋拆遷協議后，方可拆遷 d．必須經拆遷行政裁決后，才能進入強制拆遷程序

84．對房地產開發項目，一般由獲得土地使用權的開發企業委托規劃設計單位進行（）。

a．控制性詳細規劃 b．修建性詳細規劃 c．房屋結構設計 d．建筑設計

（二）甲房地產開發企業（以下簡稱甲公司）有一房地產開發項目，該項目由商品住宅和商業營業用房兩部分組成，商業營業用房已竣工，住宅已作為在建工程設定抵押。乙房地產中介機構獨家代理銷售該項目。

85．在代理過程中，乙房地產中介機構針對甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的 現狀，作了如下項目策劃，其中違反國家有關規定的有（）。a．將部分住宅項目轉讓

b．對商業營業用房實行返本銷售

c．對商業營業用房向買受人按合同標的額的25％收取定金

d．以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替 借款人還款

86．乙房地產中介機構與甲公司在協商簽訂房地產委托代理合同時，對代理費收取有 下列設想，其中正確的有（）。a．向甲公司收取代理費

b．向甲公司、買受人各收取一半代理費 c．免收甲公司代理費，向買受人收取手續費

d．甲公司確定銷售基價，超出銷售基價部分歸乙房地產中介機構 87．甲公司辦理商品房預售許可證須提交的資料包括（）。a．土地使用權證書及建設工程規劃許可證 b．商品房預售方案

c．投入資金達到工程建設總投資25％以上的證明 d．商品房銷售委托書

88．銷售商品住宅時，甲公司應當（）。a．償還貸款，解除在建工程抵押關系 b．經抵押權人同意

c．經房地產權屬登記機關同意

d．通知抵押權人，并告知買受人銷售的商品房已設定抵押 89．乙房地產中介機構銷售商品房時，應當向買受人出示（）。a．商品房預售方案 b．土地使用權出讓合同 c．商品房預售許可證 d．商品房銷售委托書

90．乙房地產中介機構在發布房地產廣告時，作出以下承諾，不正確的有（）。a．．提供代辦權證服務 b．．保證有升值或投資回報 c．提供貸款服務 d．為人住者辦理戶口、升學等事項

（三）甲房地產開發公司開發建設某住宅小區。2001年1月該小區竣工驗收。張某于2002年1月購買該小區一套住宅，與甲房地產開發公司簽訂商品房買賣合同時提出，為少交契稅，建議將部分購房款單獨列為裝修費用。甲房地產開發公司未表示反對。半年后，張某認為合同中單獨列出的裝修費用遠高于實際裝修所需費用，向法院提起訴訟。91．張某所購住宅屋面防水的最低保修期限為（）。a．．2年 b．．3年 c．．4年 d．．5年 92．《城市房地產管理法》規定國家實行（）制度。a．房地產成交價格申報 b．契稅登記 c．公民購房資格認證 d．房地產價格評估 93．商品房買賣合同屬于（）。a．不要式合同 b．要式合同 c．非典型合同 d．典型合同 94．張某購房時，應當繳納（）。a．．房產稅 b．．契稅 c．．個人所得稅 d．城鎮土地使用稅

95．下列關于張某與甲房地產開發公司簽訂的商品房合同中裝修費用條款效力的表述 中，正確的是（）。a．．顯失公平，可變更，有效 b．．是雙方當事人真實意思表示，有效 c．以合法形式掩蓋非法目的，無效 d．惡意串通，損害國家利益，無效

（四）甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）獲得了某城市規劃區內的一地塊的土地使用權，用于商品房項目建設。該地塊的拆遷范圍內包括王某的住房及一處社會福利院。王某由于不在本市居住，長期將其住房出租給劉某居住，房屋拆遷時，雙方約定的房屋租賃期限尚余5年。

96．甲公司可以以（）方式獲得該地塊土地使用權。a．．拍賣 b．．招標 c．劃撥 d．轉讓

97．下列關于甲公司辦理該項目報建手續的表述中，正確的有（）。

a．甲公司在簽訂了土地使用權出讓合同后，應向該市建設行政主管部門申請項 目選址意見書

b．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同前，應先向該市規劃主管部門申請項目選 址意見書和建設用地規劃許可證

c．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同后，應向該市規劃主管部門申請項目選址 意見書和建設用地規劃許可證

d．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同前，應先向該市規劃主管部門申領項目選 址意見書和建設用地批準書。在出讓合同簽訂后，再申領建設用地規劃許可 證

98．王某在本市沒有其他房屋，若王某與劉某繼續保持租賃關系，則甲公司與王某簽 訂的房屋拆遷補償安置決議的內容應包括（）。a．．貨幣安置方式 b．．安置房面積和地點 c．．搬遷期限 d．搬遷過渡方式

99．如果王某欲獲得貨幣補償，則王某應當（）。a．．與劉某保持租賃關系b．．要求政府安置劉某 c．．要求甲公司安置劉某d．與劉某協商解除房屋租賃關系

100．下列關于拆遷補償安置該福利院的表述中，正確的有（）。a．根據本市拆遷管理部門的要求進行貨幣補償 b．根據本市規劃主管部門的要求進行重新建設

c．若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用成本法評估較為科學 d．若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用收益法評估較為科學

第四篇：房地產經紀人基本制度與政策考試大綱

第一章房地產法律法規概述 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產法律體系、房地產經紀活動相關法律的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧热?第一節房地產業

一、房地產業概述

二、房地產業的作用

三、房地產業的行業細分 第二節房地產法律體系

一、房地產法的概念與調整對象

（一）房地產法的概念

（二）房地產法的調整對象

二、房地產法律體系

（一）憲法

（二）全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律

（三）國務院發布的房地產方面的行政法規

（四）地方性法規

（五）行政規章

（六）最高人民法院的司法解釋 第三節城市房地產管理法

一、房地產交易

二、房地產轉讓

三、房地產抵押

四、房屋租賃

五、房地產中介服務機構 考試要求 1．熟悉房地產業； 2．熟悉房地產法的概念與調整對象； 3．熟悉房地產法律體系； 4．掌握城市房地產管理法相關內容。第二章房地產中介服務管理制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產中介服務的行業管理、房地產經紀人員職業資格制度、房地產經紀活動管理、房地產中介服務行業信用檔案、房地產中介行業自律等的了解、熟悉與掌握情況。考試內容 第一節房地產中介服務的行業管理

一、房地產中介服務的概念及特征

（一）房地產中介服務的概念

（二）房地產中介服務的主要特征 1．人員特定 2．委托服務

3．服務有償

二、房地產中介服務機構的設立

（一）設立房地產中介服務機構的條件

（二）房地產估價機構的資質管理 1．房地產估價機構資質等級分類 2．房地產估價機構資質等級申報材料 3．房地產估價分支機構的設立和管理

三、房地產中介服務的內容

四、房地產中介服務收費

（一）房地產咨詢收費

（二）房地產估價收費

（三）房地產經紀收費

（四）上述的房地產估價、房地產經紀收費為國家制定的最高限標準

五、房地產中介業務管理

（一）承辦業務管理

（二）中介服務行為管理

（三）收費管理 第二節房地產經紀人員職業資格制度

一、房地產經紀人員職業資格考試

（一）考試組織與考試內容

（二）資格考試報名條件 1．房地產經紀人執業資格考試報名條件 2．房地產經紀人協理資格考試報名條件

二、房地產經紀人注冊 1．房地產經紀人注冊的條件 2．房地產經紀人注冊程序 3．房地產經紀人注銷注冊

三、房地產經紀人員技術能力、權利與義務

（一）房地產經紀人員的職業技術能力

（二）房地產經紀人員的權利和義務 第三節房地產經紀活動管理

一、加強房地產經紀活動管理的重要性

二、房地產經紀管理的主要措施

（一）全面推行房地產經紀機構備案公示制度

（二）嚴格實施房地產經紀人員職業資格制度

（三）規范房地產經紀行為

（四）加強房地產經紀合同管理

（五）建立商品房交易結算資金管理制度

（六）規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉

（七）加強交易結算資金專用存款賬戶管理

（八）建立健全辦事公開制度

（九）建立和完善信用公示制度

（十）加強房地產經紀行業自律建設 第四節房地產中介服務行業信用檔案

一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義

（一）建立房地產中介服務行業信用檔案的必要性

（二）建立房地產中介服務行業信用檔案的作用

二、房地產中介服務行業信用檔案體系

（一）房地產中介服務行業信用檔案的構成

（二）房地產中介服務行業信用檔案的內容

（三）房地產中介服務行業信用檔案的管理 第五節房地產中介服務行業自律

一、房地產中介服務人員的職業道德

二、房地產中介服務行業組織監督 考試要求 1．熟悉房地產中介服務的行業管理； 2．掌握房地產經紀人員職業資格制度； 3．掌握房地產經紀活動管理； 4．熟悉房地產中介服務行業信用檔案； 5．熟悉房地產中介服務人員的職業道德和行業組織監督。第三章建設用地制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對中國現行土地制度、集體土地征收、國有建設用地、國有建設用地使用權出讓和劃撥以及對閑置土地的處理等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧热?第一節中國現行土地制度概述 第二節集體土地征收

一、征收集體土地應遵守的原則 1．珍惜耕地，合理利用土地的原則 2．保證國家建設用地的原則 3．妥善安置被征地單位和農民的原則 4．有償使用土地的原則 5．依法征地的原則

二、征收集體土地的政策規定 1．征收土地的范圍 2．征收土地批準權限的規定 3．建設單位申請征地不得化整為零 4．對被征地單位和農民進行安置、補償和補助 5．臨時用地必須辦理報批手續 6．全民所有制企業，農村集體經濟組織聯營使用的集體土地 7．征收土地時必須進行征地公告 8．合理使用征地補償費

三、征收集體土地補償的范圍和標準

（一）土地補償費

（二）安置補助費

（三）地上附著物和青苗補償費等費用

（四）臨時用地補償

（五）合理使用土地補償費、安置補助費

第三節國有建設用地

一、建設用地審查報批程序 1．用地預審 2．申請用地 3．上報審批 4．組織實施 5．頒發《建設用地批準書》

二、臨時用地 1．臨時用地報批 2．簽訂臨時用地合同 3．臨時用地的使用 第四節國有建設用地使用權出讓

一、國有建設用地使用權出讓的概念和特征

二、國有建設用地使用權出讓政策

（一）國有建設用地使用權出讓方式

（二）國有建設用地使用權出讓年限

（三）國有建設用地使用權的收回

（四）國有建設用地使用權續期

（五）國有建設用地使用權終止

三、國有建設用地使用權出讓合同及其管理

（一）合同的主要內容 1．合同 2．合同附件

（二）合同的履行

（三）合同的解除

四、國有建設用地使用權出讓管理 1．管理權限 2．出讓金繳納 3．出讓后土地使用管理

五、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或人股 1．國有土地租賃的概念 2．國有土地租賃的方式 3．國有土地租賃的期限 4．國有土地租賃合同 5．承租土地使用權的轉租、轉讓或抵押 6．承租土地使用權的收回 7．國有土地使用權作價出資或人股 第五節國有建設用地使用權劃撥

一、土地使用權劃撥的概念

二、劃撥土地使用權的范圍

三、劃撥土地的管理 第六節閑置土地的處理

一、閑置土地的認定

二、閑置土地的處置方式

三、征收土地閑置費

四、無償收回土地使用權 考試要求 1．熟悉中國現行土地制度； 2．了解征收集體土地應遵守的原則； 3．熟悉征收集體土地的政策規定； 4．掌握征收集體土地補償的范圍和標準； 5．熟悉建設用地審查報批程序； 6．了解臨時用地； 7．掌握國有建設用地使用權出讓； 8．掌握國有建設用地使用權劃撥； 9．熟悉閑置土地的處理。第四章房地產開發經營管理制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對城市規劃與設計管理、城市房屋拆遷管理、建設工程施工與質量管理、建設工程監理、房地產開發企業、房地產開發項目管理、房地產經營管理等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧热?第一節規劃與設計管理

一、城鄉規劃的基本概念

二、城鎮體系規劃

三、城市規劃管理

（一）城市規劃管理的基本概念

（二）城市規劃的基本內容

（三）城市規劃的編制與審批

（四）城市規劃修改

（五）城市規劃的實施 1．建設項目選址意見書 2．建設用地規劃許可證 3．建設工程規劃許可證

（六）臨時性建設規劃管理

（七）城市規劃實施的監督檢查 1．監管體制 2．法律責任

四、建設工程勘察設計的監督管理

五、注冊建筑師制度

六、注冊結構工程師制度

第二節城市房屋拆遷管理

一、城市房屋拆遷概述

（一）城市房屋拆遷的概念

（二）城市房屋拆遷的管理體制

（三）拆遷工作程序 1．房屋拆遷申請的提出 2．拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得

3．拆遷協議 4．拆遷的實施 5．拆遷補償安置資金的監管

二、城市房屋拆遷補償與安置

（一）補償對象

（二）補償方式

（三）補償標準

（四）產權調換房屋差價的結算

（五）拆遷安置

（六）安置房屋的質量要求

（七）特殊情況的拆遷補償、安置

1．產權不明確房屋的補償、安置 2．抵押房屋的補償、安置

3．公益事業房屋及其附屬物的補償

4．臨時建筑的補償及違法建筑

三、城市房屋拆遷估價

（一）城市房屋拆遷估價的概念

（二）城市房屋拆遷估價的方法

（三）城市房屋拆遷估價原則

（四）拆遷估價過程

（五）估價機構的確定

（六）估價報告

（七）爭議的處置 第三節建設工程施工與質量管理

一、項目報建制度

二、施工許可制度

（一）建筑工程施工許可管理的范圍

（二）申領建筑工程施工許可證的條件

（三）建筑工程施工許可證的管理

三、建筑工程質量管理

（一）建設工程質量管理的原則

（二）建設單位的質量責任和義務

（三）施工單位的質量責任和義務

（四）建設工程質量監督管理制度 1．建設工程質量監督管理機構 2．建設工程質量監督管理的實施

四、建設工程質量保修辦法

（一）房屋建筑工程質量保修期限

（二）房屋建筑工程質量保修責任

五、建設工程的竣工驗收管理制度

（一）建設工程竣工驗收的監督管理機構

（二）建設工程竣工驗收的條件

（三）建設工程竣工驗收的程序

六、建筑施工企業的資質管理和建造師管理制度

（一）建筑業企業的資質管理

（二）注冊建造師制度 第四節建設工程監理

一、建設監理委托合同的形式與內容

二、工程建設監理的主要工作任務和內容

三、建設工程的監理

四、建設監理程序與管理 第五節房地產開發企業

一、房地產開發企業的概念、特征及分類

二、房地產開發企業的設立條件

三、房地產開發企業設立的程序

四、房地產開發企業資質等級

五、房地產開發企業資質管理

（一）管理機構

（二）房地產開發企業資質登記實行分級審批

（三）房地產開發企業資質實行動態檢查制度 第六節房地產開發項目管理

一、確定房地產開發項目的原則

二、房地產開發項目建設用地使用權的取得

（一）建設用地使用權的取得方式

（二）建設條件書面意見的內容

三、房地產開發項目資本金制度

（一）項目資本金的概念

（二）項目資本金的出資方式

（三）房地產開發項目資本金

四、逾期開發的房地產開發項目的處理原則

五、房地產開發項目的質量責任制度

（一）房地產開發企業應對其開發的房地產項目承擔質量責任

（二）對質量不合格的房地產開發項目的處理方式

六、住宅質量保證和使用說明制度

（一）《住宅質量保證書》 1．內容 2．保修項目和保修期

（二）《住宅使用說明書》的內容

七、項目手冊制度 第七節房地產經營管理

一、房地產開發項目轉讓

（一）轉讓條件 1．以出讓方式取得的土地使用權 2．以劃撥方式取得的土地使用權

（二）轉讓的程序

二、商品房交付使用

三、房地產廣告

（一）房地產廣告應當遵守的原則及要求

（二）禁止發布房地產廣告的幾種情形

（三）發布房地產廣告應當提供的文件

（四）房地產廣告的內容

（五）房地產廣告的要求 考試要求 1．熟悉城鄉規劃概念、含義、城市規劃管理； 2．掌握建設用地、建設工程規劃管理；

3．了解勘察設計管理； 4．掌握城市房屋拆遷管理； 5．掌握建設監理制度； 6．熟悉建設工程施工與質量管理；

7．掌握建設工程質量保修辦法、建設工程的竣工驗收管理制度； 8．了解房地產開發企業； 9．熟悉房地產開發項目管理； 10．掌握房地產開發項目的質量責任制度、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 11．掌握房地產經營管理。第五章房地產交易管理制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產交易管理、轉讓管理、商品房銷售管理、房屋租賃管理、房地產抵押管理的了解、熟悉與掌握情況?？荚噧热?第一節房地產交易管理

一、房地產交易的概念

二、房地產交易的原則

三、房地產交易的基本制度 1．房地產成交價格申報制度 2．房地產價格評估制度 3．房地產價格評估人員資格認證制度

四、房地產交易管理機構及其職責 第二節房地產轉讓管理

一、房地產轉讓的概念

二、房地產轉讓的條件

三、房地產轉讓的程序

四、房地產轉讓合同

五、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

七、已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定 第三節商品房銷售管理

一、商品房預售的概念

二、商品房預售的條件

三、商品房預售許可

四、商品房預售合同登記備案

五、商品房現售

六、商品房銷售代理

七、商品房銷售中禁止的行為

八、商品房買賣合同

1．商品房買賣合同應包括的主要內容 2．計價方式 3．中途變更規劃、設計 4．保修責任

九、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 第四節房屋租賃管理

一、房屋租賃的概念

二、房屋租賃的政策

三、房屋租賃的條件

四、房屋租賃合同的訂立、變更、轉讓和終止 1．房屋租賃合同的概念及內容 2．租賃期限 3．租賃用途 4．租賃合同的終止

五、房屋租賃登記備案 1．申請 2．登記備案

六、房屋租金 第五節房地產抵押管理

一、房地產抵押的概念及特征

二、房地產作為抵押物的條件

三、房地產抵押的一般規定

四、房地產抵押的主要類型

五、房地產抵押合同

六、房地產抵押估價

七、房地產抵押登記

八、房地產抵押權的效力

九、房地產抵押權的實現 考試要求 1．掌握房地產交易管理； 2．掌握房地產轉讓管理； 3．掌握商品房銷售管理； 4．掌握房屋租賃管理； 5．掌握房地產抵押管理。第六章

房地產登記制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產登記制度，房屋權屬登記信息查詢的了解、熟悉和掌握情況?？荚噧热? 第一節房地產登記概述

一、房地產登記的概念

二、房地產登記制度的類型

（一）契據登記制

（二）產權登記制 1．權利登記制 2．托倫斯登記制

三、房地產登記的目的和意義

（一）保護房地產權利人的合法權益

（二）保證交易安全，減少交易成本

（三）為房地產管理奠定基礎

（四）為城市規劃、建設、管理提供科學依據

四、房地產登記的原則

（一）權利主體一致的原則

（二）屬地管理原則

五、《物權法》確定的不動產登記制度

（一）不動產登記原則

（二）登記機構的職責

（三）不動產登記的載體

（四）不動產登記的生效時間

（五）預告登記

（六）更正登記、異議登記 第二節房地產登記制度

一、房地產登記的種類

（一）土地登記的種類

（二）房屋登記的種類

二、房地產登記的體制

三、房屋登記的范圍

四、房屋登記機構

五、房屋登記的基本要求

（一）以共同申請為原則，以單方申請為例外

（二）以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

（三）按房屋基本單元進行登記

六、房屋登記的程序

（一）申請

（二）受理

（三）審核

（四）記載于登記簿

（五）發證

七、房屋登記的時限

八、房屋登記的其他規定

（一）關于最高額抵押登記

（二）關于房屋預告登記

（三）關于房屋更正登記和異議登記

（四）關于基于判決、仲裁的登記

（五）關于在建工程抵押登記

（六）關于房改售房登記

九、房屋登記收費

（一）房屋登記費的性質

（二）計費方式和標準 第三節房屋權屬登記信息查詢

一、房屋權屬登記信息查詢概述

（一）房屋權屬登記信息的概念

（二）房屋權屬登記信息查詢的意義

二、房屋權屬登記信息查詢范圍

（一）可以公開查詢的信息

（二）限制查詢的信息

三、房屋權屬登記信息查詢的程序

（一）查詢人提出查詢申請

（二）查詢機構提供查詢

（三）查詢結果證明的出具

四、對查詢機構和查詢人的要求

（一）對查詢機構的要求

（二）對查詢人的要求 考試要求 1．了解房地產登記的概念； 2．了解房地產登記制度的類型； 3．了解房地產登記制度的類型； 4．了解房地產登記的目的和意義 5．了解房地產登記的任務； 6．熟悉房地產登記的原則； 7．熟悉《物權法》確定的不動產登記制度； 8．熟悉房地產登記的種類； 9．熟悉房地產登記的體制； 10．熟悉房屋登記的范圍； 11．掌握房屋登記機構； 12．掌握房屋登記的基本要求； 13．掌握房屋登記的程序； 14．掌握房屋登記的時限； 15．熟悉房屋登記的其他規定； 16．熟悉房屋登記信息查詢的范圍、程序、要求。第七章物業管理制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理的概念、性質、基本內容、主體、物業服務合同以及物業管理經費等內容的了解、熟悉與掌握情況?？荚噧热?第一節物業管理概述

一、物業與物業管理基本概念

（一）物業的含義

（二）物業管理的含義

（三）物業管理的目的

二、物業管理的性質 1．社會化 2．專業化 3．市場化

三、物業管理的基本內容

（一）常規性的公共服務

（二）針對性的專項服務

（三）委托性的特約服務

四、物業管理的主要環節

（一）物業管理的策劃階段 1-物業管理的早期介入 2．制定物業管理方案 3．制定臨時管理規約及有關制度 4．選聘物業服務企業

（二）物業管理的前期準備階段 1．物業服務企業內部機構的設置與人員編制的擬定 2．物業管理人員的選聘和培訓 3．物業管理規章制度的制定

（三）物業管理的啟動階段 1．物業的接管驗收 2．用戶（業主）入住 3．檔案資料的建立 4．首次業主大會的召開和業主委員會的成立

（四）物業管理的日常運作階段 1．日常綜合服務與管理 2．系統的協調

（五）物業管理的主要法規政策 第二節物業管理主體

一、物業管理的實施原則

二、物業服務企業

（一）物業服務企業的性質

（二）物業服務企業的設立 1．物業服務企業的工商注冊、稅務登記 2．物業服務企業的資質管理

（三）物業服務企業的權利、義務

三、業主、業主大會及業主委員會

（一）業主及其權利、義務

1．業主在物業管理中的地位 2．物業使用人及其權利、義務

（二）業主大會 1．業主大會及其職責 2．業主大會的成立及首次業主大會 3．業主大會會議的召開

4．業主共同決定的事項

（三）業主委員會 1．業主委員會的性質、地位和職責 2．業主委員會的產生 3．業主委員會應履行的職責

（四）管理規約

（五）業主大會議事規則

四、物業管理的委托和物業管理招投標

（一）物業管理的委托 1．物業管理委托方 2．物業管理招投標

（二）公開招標

（三）邀請招標 第三節物業服務合同

一、物業服務合同的性質和類型

（一）物業服務合同的屬性

（二）物業服務合同的類型

二、物業服務合同的內容

三、物業服務合同的簽訂要點 1．“宜細不宜粗”的原則 2．不應有無償無限期的承諾 第四節物業管理經費

一、物業管理經費的來源

（一）定期收取物業服務費

（二）物業共用部位、共用設施設備維修資金

（三）物業服務企業開展多種經營的收入和利潤 1．利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動 2．利用自身條件，開展各種經營活動

（四）政府多方面的扶持

（五）開發建設單位給予一定的支持

二、物業服務收費原則、定價形式和計費方式

（一）物業服務收費原則

（二）物業服務費的定價形式 1．政府指導價 2．市場調節價

（三）物業服務計費方式及區別 1．包干制 2．酬金制

三、物業服務收費的費用構成

四、住宅專項維修資金

（一）住宅專項維修資金概念、性質和用途

（二）住宅專項維修資金的交存

（三）住宅專項維修資金的管理

（四）住宅專項維修資金的使用

考試要求 1．了解物業與物業管理基本概念、物業管理的性質、物業管理的基本內容以及物業管理的主要環節； 2．熟悉物業管理主體； 3．熟悉物業服務合同； 4．掌握物業管理經費。第八章住房公積金制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對住房公積金的性質和特點、住房公積金歸集、提取和使用以及住房公積金利率、稅收及會計核算的了解、熟悉與掌握情況?？荚噧热? 第一節住房公積金概述

一、住房公積金的性質和特點

（一）住房公積金的性質

（二）住房公積金的特點

（三）住房公積金制度的作用

二、住房公積金管理的基本原則 第二節住房公積金歸集、提取和使用

一、住房公積金歸集

（一）住房公積金歸集的主要內容

（二）職工住房公積金的查詢和對賬

二、住房公積金的提取和使用

（一）住房公積金的提取和使用原則

（二）職工個人住房公積金的提取 1．職工住房消費提取 2．職工喪失繳存條件的提取

（三）住房公積金的使用 第三節住房公積金利率、稅收及會計核算

一、利率政策

（一）個人存貸款利率 1．個人住房公積金存款利率 2．貸款利率

（二）住房公積金管理中心沉淀資金的利率

二、稅收政策

（一）關于個人住房公積金的免稅

（二）關于住房公積金管理中心的免稅

三、住房公積金財務管理

四、住房公積金會計核算

（一）核算的基本原則

（二）住房公積金會計核算的內容 考試要求 1．了解住房公積金的性質和特點； 2．熟悉住房公積金管理的基本原則； 3．熟悉住房公積金歸集、提取和使用；

4．掌握住房公積金利率； 5．熟悉住房公積金的稅收政策及會計核算。第九章房地產稅收制度與政策 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等各種房地產行業的稅收的了解、熟悉與掌握情況。考試內容 第一節稅收制度概述

一、稅收的概念及特征

（一）概念

（二）特征

二、稅收制度及構成要素

三、中國現行房地產稅種 第二節房產稅

一、納稅人

二、課稅對象

三、計稅依據和稅率

四、納稅地點和納稅期限

五、優惠政策

六、具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策 第三節城鎮土地使用稅

一、納稅人

二、課稅對象和計稅依據

三、適用稅額

四、納稅地點和納稅期限

五、優惠政策

（一）政策性免稅

（二）地方性免稅 第四節耕地占用稅

一、納稅人

二、課稅對象

三、適用稅額

四、計稅依據

五、優惠政策

（一）減稅規定

（二）免稅規定 第五節土地增值稅

一、納稅人

二、征稅范圍

三、課稅對象

四、稅率

五、扣除項目

六、減免規定

七、財政部、國家稅務總局有關規定

第六節契稅

一、納稅人

二、課稅對象

三、稅率

四、計稅依據

五、納稅環節和納稅期限

六、減免規定 第七節相關稅收

一、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

二、企業所得稅 1．納稅人 2．稅率 3．應稅所得額 4．應納稅額

三、印花稅 1．納稅人 2．稅目、稅率

四、個人所得稅 1．納稅人 2．稅目 3．與房地產相關的個人所得稅稅率 4．與轉讓住房有關的征收個人所得稅具體規定 第八節有關住房稅收的優惠政策

一、個人出售、購買住房稅收優惠政策

二、支持廉租住房、經濟適用住房建設的稅收政策

三、住房租賃稅收優惠政策 考試要求 1．熟悉稅收制度； 2．掌握房產稅； 3．了解城鎮土地使用稅； 4．了解耕地占用稅； 5．掌握土地增值稅； 6．掌握契稅； 7．掌握營業稅、城市維護建設稅和教育費附加； 8．掌握企業所得稅； 9．掌握印花稅； 10．掌握個人所得稅； 11．掌握有關住房稅收的優惠政策。第十章房地產違法行為和查處 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對違反房地產行業各項規定的行為的表現形式和查處法律依據與處罰標準的了解熟悉與掌握情況?？荚噧热?/p>

第一節違反房地產開發經營管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 第二節違反城市房屋拆遷管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 第三節違反房地產交易管理規定的行為

一、表現形式

（一）違反商品房銷售管理規定的行為

（二）違反房屋租賃管理的行為

二、查處法律依據與處罰標準

（一）違反商品房銷售管理規定的行為查處法律依據與處罰標準

（二）違反房屋租賃管理的行為查處法律依據與處罰標準 第四節違反房地產中介服務管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 第五節違反房地產權屬登記管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 第六節違反住房公積金管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 第七節違反物業管理規定的行為

一、表現形式

二、查處法律依據與處罰標準 考試要求 1．了解違反房地產開發經營管理規定的行為； 2．了解違反城市房屋拆遷管理規定的行為； 3．掌握違反房地產交易管理規定的行為； 4．掌握違反房地產中介服務管理規定的行為； 5．掌握違反房地產權屬登記管理規定的行為； 6．了解違反住房公積金管理規定的行為； 7．了解違反物業管理規定的行為。

第五篇：天津2016年房地產經紀人《基本制度與政策》考試試題

天津2016年房地產經紀人《基本制度與政策》考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產銷售人員應該根據制定客戶初次接待流程。

A：產品信息、銷售時限

B：產品信息、現場銷售工具

C：銷售策略、物業管理規范

D：現場銷售工具、銷售時限

E：工廠的生產設備

2、在根據SWOT分析制訂出的行動對策中，SO對策代表的是。

A：最大與最小對策

B：最小與最小對策

C：最大與最大對策

D：最小與最大對策

E：工廠的生產設備

3、美國房地產經紀行業協會主導建立的，從客觀上促使房源信息在全國范圍內得以共享。

A：聯合銷售制度

B：個人信用保障制度

C：房屋質量保證制度

D：產權查詢制度

E：客戶資金代收代付風險

4、業主委員會是，由業主大會選舉產生。

A：最高權力機構

B：唯一權力機構

C：業主大會的執行機構

D：業主大會的監督機構

E：權利型房地產投資信托

5、下列關于新建商品房經紀業務和二手房經紀業務的表述中，錯誤的是。

A：新建商品房經紀業務標的通常是批量化的房地產

B：二手房經紀業務標的通常是單宗房地產

C：開展新建商品房經紀業務的經紀機構與客戶之間的傭金結算相對比較簡單

D：開展二手房經紀業務的經紀機構需要擴大經營規模來降低固定成本

E：客戶資金代收代付風險

6、時期指標是反映現象在一段時期內的總量，下列指標中屬于時期指標的是。

A：年末家庭數

B：人均居住面積

C：年末房屋建筑面積

D：商品房銷售面積

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

7、在介紹房源時要注意房源的。A：時限性

B：真實性

C：合理性

D：完整性

E：工廠的生產設備

8、建筑策劃內部條件調查的關鍵是。

A：對使用者的分類和特性進行研究

B：對建設項目的功能要求進行研究

C：對建設者的設計要求和管理條件進行研究

D：對建筑的使用方式進行研究

E：工廠的生產設備

9、下列自然人中，屬于完全民事行為能力人的是。

A：15周歲，自己掙錢生活的孤兒

B：17周歲，生活費來自父母的學生

C：19周歲，一直未參加工作的待業青年

D：20周歲，不能辨認自己行為的精神病人

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

10、契稅的課稅對象是。

A：房產

B：城市、縣城、建制鎮和工礦區內的土地

C：發生產權轉移的土地、房屋

D：有償轉讓房地產所取得的土地增值額

E：權利型房地產投資信托

11、企業的核心競爭力是。

A：房地產市場的周期

B：企業提供給消費者的有形產品或無形產品

C：分析和判斷企業所開發產品對市場變化的應變策略

D：企業擁有的與眾不同的資源和能力

E：工廠的生產設備

12、下列作用中，不屬于房地產經紀服務合同作用的是。

A：有效保障合同當事人的合法權益

B：維護和保證市場交易的安全

C：維護和保證市場交易的秩序

D：有效保障合同當事人利益最大化

E：客戶資金代收代付風險

13、城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線，指的是。

A：道路紅線

B：用地紅線

C：城市紅線

D：城市藍線

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

14、根據廣告回條來比較不同報紙雜志上刊登廣告的效果的調查方法是。

A：訪問法 B：實驗法

C：行為記錄法

D：實際痕跡測量法

E：工廠的生產設備

15、現階段，房地產經紀機構總的使命應該是以勤勉盡責的態度，遵循“”的原則，以向委托人提供規范、優質、高效的專業服務為宗旨，促成合法、安全、公平的房地產交易。

A：己所不欲，勿施于人

B：量力而行

C：穩定

D：獨特

E：客戶資金代收代付風險

16、房地產經紀信息MLS系統不僅是一種銷售模式，更是先進的房地產流通管理系統，它是房地產經紀人實現銷售的有效工具，其本質在于實現。

A：信息共享

B：傭金共享

C：協同合作

D：信息共享和傭金共享

E：客戶資金代收代付風險

17、開發企業在交付房屋的時候，買方需要預交管理費、水電費、電視初裝費等，開發企業同時代收。

A：房屋契稅

B：營業稅

C：消費稅

D：土地增值稅

E：工廠的生產設備

18、按照信用主體劃分，可以彌補商業信用的不足，是國家調節經濟的重要手段。

A：政府信用

B：銀行信用

C：消費信用

D：民間信用

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

19、采用廣告法開拓客源信息的劣勢是。

A：時效性較差

B：浪費經紀人的時間

C：獲得的信息量會很少

D：受市場、政策等因素波動很大

E：工廠的生產設備

20、運用市場法估價一般的步驟敘述正確的是。

A：搜集交易實例→選取可比實例→對可比實例的成交價格進行適當的處理_→求取比準價值

B：選取可比實例→搜集交易實例→對可比實例的成交價格進行適當的處理→求取比準價值

C：對可比實例的成交價格進行適當的處理→披集交易實例→選取可比實例→求取比準價值

D：搜集交易實例→選取可比實例→求取比準價值→對可比實例的成交價格進行適當的處理

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

21、下列關于房地產價格咨詢的表述中，正確的是。

A：房地產經紀人員可以為委托人提供一個房地產價格區間

B：房地產經紀人員出具的價格咨詢報告必須是規范的房地產估價報告

C：房地產經紀人員為委托人提供價格咨詢首先要確定標的房地產的最大價值

D：房地產經紀人員進行房地產價格咨詢，要保持公正性

E：客戶資金代收代付風險

22、MLS系統運行規則規定報送的時間一般為個工作日之內，內容為委托合同的復印件及系統統一規定的委托項目明細表。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：客戶資金代收代付風險

23、下列關于預期投資收益率的表述，錯誤的是。

A：預期收益率就是房地產企業通過房地產投資所要達到的最低收益率，是一個預期指標

B：預期收益率通常包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率

C：預期投資收益率目標一般用于房地產短期投資項目

D：預投資收益率可以通過總投資回收年限計算．

E：工廠的生產設備

24、房屋租賃的傭金通常為的房租。

A：半個月

B：1個月

C：2個月

D：3個月

E：工廠的生產設備

25、市場的形成必須具備的要素不包括。

A：消費主體

B：消費客體

C：有效需求

D：合理交換

E：工廠的生產設備

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產網絡廣告的優點主要表現在。

A：信賴感強

B：傳播面廣

C：訴求力強

D：表現力豐富

E：更新便捷

2、對商業地產項目的經營者進行定位時，應考慮的主要內容有。

A：項目的銷售模式

B：項目的經營特色

C：項目的建筑特點

D：消費市場的未來趨勢

E：項目的目標消費群

3、下列對于顆粒污染物的危害表述正確的是。

A：顆粒污染物對人體的危害程度與其直徑大小和化學成分有關

B：對人體危害最大的是浮塵

C：煤煙塵嚴重時能刺激人的眼睛，引起角膜炎等眼病

D：顆粒污染物能反射和吸收陽光，使能見度降低

E：顆粒污染物能加速金屬材料和設備的腐蝕

4、房地產經紀人在提問環節要注意。

A：問題的數量

B：問題的類型

C：提問的前提

D：提問的技巧

E：回答的方式

5、關于房地產經紀人從事房地產價格咨詢注意事項的表述有誤的是。

A：房地產價格咨詢不同于鑒證性的估價，不強調公正性，房地產經紀人員可站在委托人的立場上，在合法的原則下，以滿足委托人的要求、實現其最大的利益為目標

B：如某宗地塊的轉讓方咨詢轉讓價格，房地產經紀人員可以提供給委托方一個市場價格，供委托方在交易時參考

C：房地產經紀人也可以為委托方提供一些合理的參考意見，比如改善交易條件、把握交易時機等

D：與房地產估價人員不同，房地產經紀人員提供給委托方的估價結果可以更靈活，不一定是一個確切的值，可以是一個價格的區間

E：客戶資金代收代付風險

6、相對指標中的是同類現象在向一時間、不同空間條件下所進行的靜態對比，表明同類事物在不同空間條件下的數量對比關系。

A：比較相對指標

B：比例相對指標

C：結構相對指標

D：強度相對指標

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

7、現代服務業迅猛發展的原因包括。

A：工業生產自動化不斷提高和社會經濟結構相應變革

B：專業化分工細，生產過程迂回，經濟活動日益網絡化

C：信息集成技術、互聯網技術被引入服務業

D：電子信息等高技術或現代經營方式和組織形式的發展

E：人們不再僅僅滿足于商品的消費，而需要各種適應個性化需求的服務來不斷提高生活質量

8、房地產經紀行業公平性管理的內容包括。A：房地產經紀行業競爭與協作的管理

B：房地產經紀人員的職業風險管理

C：房地產經紀行業的誠信管理

D：房地產經紀收費管理

E：房地產經紀糾紛管理

9、下列計算商品住宅套內墻體面積的方法中，正確的有。

A：套內自有墻體，按水平投影面積全部計入套內墻體面積

B：各套之間共有墻體，按水平投影面積的50％計入套內墻體面積

C：各套之間共有墻體，按套內建筑面積比例分攤計入套內墻體面積

D：套內小于或等于60mm厚的分隔墻，不計入套內墻體面積

E：靠近墻體的套內樓梯，按自然層面積計入套內墻體面積

10、房地產經紀人員執業中，承擔侵權責任的主要方式有。

A：正當防衛

B：緊急避險

C：停止侵害

D：賠償損失

E：消除危險

11、就目前來講，大業主的類型主要有。

A：資產管理公司

B：銀行

C：擁有一套或幾套住房的普通消費者

D：房地產開發商

E：大型企事業單位

12、在房地產經紀信息的管理中，除了房地產經紀信息的搜集和整理之外，還應該注意房地產經紀信息的。

A：保密

B：運用

C：傳遞

D：保存

E：客戶資金代收代付風險

13、中國臺灣地區房地產經紀業在中介發展時期的特點包括。

A：市場規范，發展迅速

B：創造需求，引導消費

C：拓展項目，全面服務

D：調整薪獎，注重品牌

E：同業聯盟，交易安全

14、交通污染源中，其主要污染物為。

A：碳氫化合物

B：二氧化碳

C：氮氧化物

D：硫氧化物

E：含鉛污染物

15、一個好的戰略目標通常具有的特征包括。

A：時限性 B：確定性

C：全局性

D：綜合性

E：現實性

16、關于印花稅稅目的表述中，正確的有。

A：產權轉移書據(含土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同)B：權利、許可證照

C：產權轉移書據(不含土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同)D：營業賬簿

E：各種合同及具有合同性質的各種憑證

17、房地產經紀門店選址的區域調查中，競爭對手的調查方法包括。

A：市場法

B：觀察法

C：電話咨詢法

D：假買法

E：長期趨勢法

18、按使用類別劃分，住宅又可以分為。

A：商品房

B：經濟適用房

C：普通住宅

D：復式住宅

E：別墅

19、房地產經紀行業溝通信息，提供咨詢的基本功能，以及房地產經紀對信息的要求，需要房地產經紀人員和經紀機構之間在平等互利的基礎上加強合作，通過合作提高信息資源的有效性以及經紀活動的效率，從而有助于促進全行業健康持續地發展。

A：完全性

B：完整性

C：真實性

D：時效性

E：及時性

20、國土建設用地中，關于簽訂臨時用地合同的要求，說法正確的有。

A：臨時用地經批準后，應當簽訂1臨時用地合同

B：臨時用地合同是約定土地所有權人和臨時用地的使用權人的權利、義務的文件

C：臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂

D：臨時用地對原土地使用者造成損失的，由國土資源主管部門用收取的臨時用地補償費予以補償

E：臨時用地的用途、使用后的恢復措施等，都必須通過合同雙方約定，并嚴格執行

21、下列設施中，屬于電磁輻射污染源的有。

A：電視發射塔 B：高壓輸電線路

C：人造衛星通訊系統地面站

D：原子能核電站

E：高頻設備

22、房地產經紀人協理應當具備的職業技術能力包括。

A：了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定

B：具有一定的房地產專業知識

C：能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律、法規和行業管理的各項規定

D：有一定的外語水平

E：掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能

23、房地產市場的供給是指在某一時期內為房地產市場提供房地產產品的總量，它主要調查的方面有。

A：行情調查

B：市場反響調查

C：社會文化調查

D：企業經濟調查

E：建筑設計及施工企業調查

24、墻體的作用不包括。

A：承重作用

B：裝飾作用

C：隔聲作用

D：分隔作用

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

25、關于個人出售、購買住房稅收優惠政策的表述中，正確的有。

A：個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅

B：對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其購房金額小于原住房銷售額的，免征個人所得稅

C：允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％

D：對個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個人所得稅

E：個人自建自用住房銷售時免征營業稅