第一篇：鐵路房地產企業安全風險管理的流程和控制措施

鐵路房地產企業安全風險管理的流程

和控制措施

在2012年2月10日召開的全局實施安全風險管理動員大會精神和集團《關于實施安全風險管理，制定<管理崗位風險管理責任制手冊>、<作業崗位安全風險卡>的通知》(沈鐵地產發【2012】8號)，進一步強化安全管理風險意識，加強安全風險控制，提升安全風險應急處置能力，全面啟動并實施管理崗位風險管理責任制手冊和作業崗位安全風險卡管理，其指導思想和主要內容是，通過實施安全風險管理，增強安全風險的防范意識，構建安全風險的防控體系，達到強化安全基礎、最大限度減少或消除安全風險、確保鐵路安全的目的。全面推行安全風險管理，對于做好新形勢下的鐵路安全工作，深入推進鐵路科學發展、安全發展意義重大。

一、安全風險管理的內涵

（一）風險、風險管理含義

1、風險的含義

風險大致有兩種定義：一種定義強調了風險表現為不確定性；而另一種定義則強調風險表現為損失的不確定性。若風險表現為不確定性，說明風險產生的結果可能帶

來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險。而風險表現為損失的不確定性，說明風險只能表現出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險。企業在實現其目標的經營活動中，會遇到各種不確定性事件，這些事件發生的概率及其影響程度是無法事先預知的，這些事件將對經營活動產生影響，從而影響企業目標實現的程度。這程在一定環境下和一定限期內客觀存在的、影響企業目標實現的各種不確定性事件就是風險。

企業風險，指在未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。作為鐵路運輸企業旗下的房地產企業與其他房地產企業面臨許多相同的風險因素如：火災、財產損失業務風險等傳統風險以及市場風險、運營風險、財務風險等，還面臨著作為運輸企業下屬企業所面臨著特有風險如：營運線附近施工對營運線造成的風險、人身傷害風險等。面對這些風險因素，企業要實現其價值最大化、可持續發展和促進鐵路的和諧發展目標就更應該關注風險，進行企業全面的安全風險管理。

2、風險管理的含義

風險管理，是一個管理過程，包括對風險的定義、測量、評估和發展因素應風險的策略。目的是將可避免的風險、成本及損失極小化。理想的風險管理，事先已排定優先次序，可以優先處理引發最大損失及發生機率最高的事件，其次再處理風險相對較低的事件。

作為鐵路運輸企業下屬的房地產企業同一般的企業一樣，也是透過辨識、衡量(含預測)、監控、報告來管理風險，采取有效方法設法降低成本；有計劃地處理風險，以保障企業順利營運。所以風險管理的步驟分為風險的辨識、預測和控制是企業風險管理的主要步驟。

（1）風險的辨識

風險辨識是風險管理的首要步驟。只有全盤了解各種風險，才能夠預測可能造成的危害，進而選擇處理風險的有效方法。

（2）風險的預測

風險預測實際上就是估算、衡量風險，由風險管理人運用科學的方法，對其掌握的統計資料、風險信息及風險的性質進行系統分析和研究，進而確定各項風險的頻度和強度，為選擇適當的風險處理方法提供依據。風險的預測一般包括以下兩個方面：一是，預測風險的概率，二是，預測風險的強度。

（3）風險的處理

風險的處理常見的方法有主要有兩種：一種是避免風險：消極躲避風險。比如避免火災可將房屋出售，避免航空事故可改用陸路運輸等。另一種是預防風險：采取措施消除或者減少風險發生的因素。例如為了防止水災導致倉庫進水，采取增加防洪門、加高防洪堤等，可大大減少因水災導致的損失。

3、安全風險管理的含義

安全風險管理，通過識別生產經營活動中存在的危險、有害因素，并運用定性或定量的統計分析方法確定其風險嚴重程度，進而確定風險控制的優先順序和風險控制措施，以達到改善安全生產環境、減少和杜絕安全生產事故的目標。

長期以來，鐵路各級組織高度重視安全基礎工作，而作為鐵路多種經營的房地產企業雖然對于安全的要求沒有一線運輸企業特定的要求，而作為房地產企業生產的環節的安全有施工方負責，房地產企業主要是起到監督的作用，所以安全基礎薄弱的狀況始終沒有得到根本解決。突出表現在：公司抓落實的能力不強，安全管理和現場作業控制較為薄弱；規章制度不夠嚴謹、規范，管理職責不明確，尤其是項目大時候，施工家數多對于責任的劃分不明確；施工隊伍素質能力還有欠缺，對施工方安全教育欠缺。為了改變這種情況，要通過對風險因素的有效控制，進一步促進安全意識的強化、安全理念的提升和安全工作思路的優化，進一步促進各項措施的落實，最大限度地減少或消除安全風險。

二、推行安全風險管理的意義

（一）企業全面推行安全風險管理對企業發展戰略的意義

當前，我國正處于全面實施 “十二五”規劃，加快經濟發展方式轉變和經濟結構調整，深化改革開放，著力保障、改

善民生，保持經濟平穩較快發展，保持社會和諧穩定發展的重要歷史階段。國家對房地產企業的發展給予了政策但是同時對房價的打壓對房地產開發企業也有著很深的影響，而作為“鐵路”這個大家庭的一員享有其他房地產開發企業所沒有的政策。鐵路作為國民經濟大動脈、國家重要基礎設施和大眾化交通工具，在整個國民經濟體系中占據著舉足輕重的地位，為了促進國家和諧穩定前提是確保安全，因為鐵路安全問題，不僅關系到其自身的發展情況，也關系到人民群眾生命財產安全；不僅關系到自身經濟效益的發展，也關系到國民經濟體系平穩較快發展和社會穩定大局；而作為鐵路大家庭其中一個分子，做好安全工作，就是確保運輸安全穩定，所以對企業發展戰略具有很大的影響。

（二）推行安全風險管理對提升安全工作科學化水平的影響

自去年的高鐵事故之后，把安全作為鐵路的生命線，提出了 “安全生產大如天” “安全是鐵路的 ‘飯碗工程’”，牢固樹立 “三點共識”，把握好 “三個重中之重”等一系列安全管理新理念，而在國際上，許多國家已經從制度安排上著手建立以風險容量控制位中樞的相關風險管理框架。如美國薩班斯法案的實施，對在美國上市公司的治理和管理控制提出了更高的要求，該法案404條款規定了內部控制方面的要求和內部控制評價報告，這對美國企業內部流程梳理、加強財務投資監理、提高管理透明度等方面產生相當大的影響。推行安

全風險管理制度是一次從內向外的提升安全工作科學化水平的過程。

近一年來，全路強化安全管理，大力整治安全問題和隱患，創新安全管理理念和機制，解決了一大批安全突出問題，有力地強化了鐵路安全工作。在這個過程中我們清醒地看到在過去的工作中許多安全生產的漏洞，風險管理的缺陷，以及是企業內部的制度機制還不完善。中央政府也越來越重視風險控制，將風險管理提高到企業管理重要位置。2006年，國務院國資委頒布了《中央企業全面風險管理指引》，對中央企業如何開展風險管理的基本流程、組織體系、風險評估等詳細的引導。而鐵路作為國民經濟的支柱企業確立安全風險管理的新思路，從根本上提高鐵路安全管理的科學化水平，才能最大限度地減少或消除安全風險，從而實現運輸安全的長治久安。

（三）推行安全風險管理是企業提升全員、全過程安全控制能力的有效途徑。

人的意識影響人的行為，安全意識只是一種安全愿望，職工要實現這種愿望，必須通過以自身的安全素質和技能為支撐的行為去實現。推行安全風險管理就是根據不同的崗位中自身的職責、權利、風險進行分析從而對在未來工作中的風險進行研判、預測、控制，故此，“無危則安，無損則全”安全是一種不發生損失或傷害的和諧的生產狀態，而在整個生產的過程中人是這個過程的主導，所以安全風險管理其實

質就是防止事故，消除導致死亡、傷害、職業危害及各種財產損失發生的條件。而事故則是對安全生產過程失去控制的產物，事故的發生與人的不安全行為、物的不安全狀態、不良的工作環境和安全管理上的缺陷息息相關。安全風險管理正是從風險管理的角度分析了事故的形成機理，揭示了事故的內在規律和本質根源。推行安全風險管理，有助于理清安全思路，找到安全管理的關鍵環節和安全工作的突破口，提高風險防范和事故預防與處置的能力；有助于全體干部職工將安全風險意識根植于思想深處，增強搞好安全生產的自覺性；有助于全體干部職工牢固樹立安全共識，做到任何時候都把安全放到首位。

三、企業安全風險管理的基本流程和要求

企業安全風險管理不同于企業風險管理。它需要對企業各種風險進行統一、集中的識別、排序和控制，需要建立科學的安全風險管理流程，保證企業安全風險管理工作的有序性和有效性。為了更好實施企業安全風險管理我們可以借鑒全面風險管理的基本流程。

（一）收集安全風險管理初始信息

收集風險管理初始信息是企業安全風險管理的重要環節，其目的在于及時發現企業可能面對的各種風險為企業風險評估提供依據。

不同的風險，源于企業內外不同方面，而且隨時隨地都

有可能發生。因此，收集風險管理初始信息應該貫穿于企業所有的業務單位，每一個人的每一工作崗位，并且作為一項經常性工作。它要求企業有效地建立風險信息收集與管理的系統，廣泛、持續地收集與企業各種風險和風險管理有關內外初始信息。

（二）進行風險評估

風險評估是指，在風險事件發生之前或之后（但還沒有結束），該事件給人們的生活、生命、財產等各個方面造成的影響和損失的可能性進行量化評估的工作。也就是對收集到的安全風險管理初始信息和企業在從事經營活動中各項業務管理及其他重要業務流程進行安全風險管理評估，具體的包括安全風險識別、安全風險分析和安全風險評價三個步驟，其目的在于查找和掃描企業的安全風險，評價所識別出的各種風險對企業實現目標的影響程度和風險價值，給出風險控制的優先次序等。

（三）制定安全風險管理策略

制定安全風險管理策略，就是根據內外條件，對所識別出的各中風險，結合每一個工作崗位的特點，按照所給出的優先次序，圍繞企業目標與企業的發展戰略，確定風險偏好、風險承受度和風險管理有效標準、風險轉移、風險轉換、風險對沖、風險補償和風險控制等風險管理工具，每個人有效的選擇有效的風險管理工具規避自己崗位中所會出現風險，行之有效的對風險進行最大程度的規避。這是風險控制的首

要環節，決定著企業以后的經營中的安全生產。所以企業應該定期總結和分析所指定的安全風險管理策略的合理性和有效性，對不適合或者已經淘汰的風險管理策略進行調整和修正。

（四）提出和實施安全風險管理決策方案

提出和實施安全風險管理的方案是根據所指定出的安全風險管理策略，針對各種存在生產、經營中各類安全風險和各項重大安全風險管理策略的具體落實。這里面包括：提出和確定風險解決的具體目標、所需要的組織領導、所涉及的管理與業務流程、所需的條件、手段以及各種內控制度等，以及風險事件發生之前、之中和之后應該采取的具體應對措施（各類事故一旦發生所采取的應急預案）以及安全風險管理工具。所以制定的安全風險解決方案應該符合工作條件的具體實際，在堅持企業經營策略和發展戰略的前提下，制定安全風險策略、安全風險控制與運行效率統一，既符合企業經濟效益最大化的追求也要滿足企業社會效益最大化的目標。

（五）安全風險管理的督促和改進

企業安全風險管理的重點是在于企業的生存發展中對安全風險的識別、分析與控制上。而且企業生存的環境是每天不斷的變化，所以要讓安全風險管理能夠有效的在企業的發展中存在就必須建立對風險管理制度不斷督促和改進。

為了加強安全風險管理的監督和改進工作，企業應該建

立健全安全風險管理工作自查、監督評價制度、報告制度和信息反饋系統，為改進和有效落實安全風險管理策略和風險管理解決方案提供保證。

四、提高安全風險管理水平的主要措施

（一）增強高層管理者應對安全事故能力和全員對安全風險管理掌握

企業安全風險管理的成敗很大的程度上取決于高層管理者對安全風險管理認識和對風險偏好、處理風險事件的態度、方法和能力。這就要求企業的高層管理者對安全風險管理的掌握以及對整個公司存在安全風險的認識，樹立科學的風險應對策略觀，以確保履行其安全風險監控責任，引導企業安全風險管理文化的形成，推動企業安全風險管理系統的合理構建。同時，要加強對全員的安全風險管理的培訓，讓安全風險管理落到實處，不是變成一紙空文。

（二）塑造安全風險管理文化，增強全員安全風險管理認識

安全風險管理是一項全員參與的系統工程，所以需要以塑造企業安全管理文化，增強全員對安全風險管理意識支撐。安全風險管理文化是企業文化的一部分也是企業管理理念的重要組成部分，主要包括安全風險管理理念、安全風險控制行為、安全風險道德標準和安全風險管理環境這幾個部分。所以在完成安全風險管理這個系統工程就必須倡導和強

化“全員的安全風險管理意識”，通過各種途徑將安全風險管理理念傳遞給每一個員工，并內化為員工作業的行為準則。

（三）設立安全風險管理機構、構建安全風險管理組織體系

設立安全風險管理機構、構建安全風險管理體系，是提高企業安全風險管理的機構力量和重要保證。主要是企業的安委會制度和企業安全風險管理職能部門。主管安全的副職主要負責企業安全管理的日常工作。企業安全風險管理職能部門就是安全職能機構，應該形成分工、各司其職、相互聯系、相互配合的有機整體。安全專職（兼職）應該熟悉本職工作，能對個案的安全風險進行評估和處理。根據企業經營的特點，應該確立各部門安全風險控制的重點環節和重點對象，制定相應的安全風險應對方案。安全風險發生時，風險管理組織系統應該能夠全面有效地指導和協調風險應對工作。

第二篇：淺析房地產企業籌資風險及控制措施

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淺析房地產企業籌資風險及控制措施

淺析房地產企業籌資風險及控制措施

摘 要：近年來，中國房地產企業取得飛速發展，房地產企業具有投資周期長、投資規模大等特點。中國房地產大規模建設需要高額的資金投入，房地產企業的投資與開發過程中，除了企業的自有資本金之外，主要依賴債務融資。對房地產企業的融資現狀進行分析，并提出如何完善中國房地產企業的融資策略，加強房地產企業的融資風險規避，通過系統性的融資策略的實施和融資風險控制體系的完善，緩解房地產企業的債務壓力，提高企業融資效率，降低企業融資成本，促進房地產企業的健康發展。

關鍵詞：房地產企業；融資風險；問題；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年來，房地產企業迎來了中國城鎮化建設和房地產行業的大發展大繁榮時期，這對房地產企業而言是十分難得的機遇。當前，房地產企業依舊面臨巨大的資金需求。房地產企業為了籌集資金，在進行企業投融資的過程中，存在許多的問題和風險，制約了企業的融資效率提升，造成企業巨大的融資成本，給房地產企業的健康發展帶來巨大的危害和隱患。同時，由于國家對于房地產行業進行調控，從融資、稅收方面對房地產發展進行了一定程度的“擠壓”，這就使得房地產市場受到了諸多的制約。本文通過對當前房地產企業的債務融資的現狀進行分析，探討房地產企業如何應對債務融資所存在的風險，建立風險預警機制和財務風險防范控制系統，探索多元化的房地產開發融資渠道，促進房地產企業的持續經營和發展壯大。

一、房地產企業融資現狀及其存在的問題

（一）融資渠道單一

近年來，房地產企業的建設資金的主要來源是銀行貸款和其他借款，銀行貸款多是具有短期貸款行政，商業銀行的貸款多是中短期的最新【精品】范文 參考文獻

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貸款，但是房地產項目開發多是長期經營，周期性較長，因此，房地產企業缺乏長期穩定的資金來源，嚴重制約了企業融資能力，帶來巨大的流動性風險。近年來，隨著政府貨幣政策的收緊，對房地產企業債務融資的監管力度加大，傳統的債務融資渠道變得十分艱難。過多地依賴于銀行貸款借貸融資，導致房地產企業的市場化融資程度低，房地產企業對資本市場的利用程度不夠，難以滿足房地產企業融資能力的提升和建設規模的擴大的需求。導致房地產企業缺乏長期穩定的資金來源。

（二）融資結構不合理

融資結構是反映企業的債務和股權之間的比例關系，融資結構對企業的償債能力和再融資能力具有很大的決定權。通常而言，企業的負債率不應該高于50%，企業的長期負債與短期負債也應該達到一個合理可控的比例。但是，目前房地產企業的負債率已經高達60%以上，嚴重超過合理線，另外，企業的長期負債造成企業的財務成本不斷增加。財務成本的不斷增加嚴重制約了房地產企業的發展能力提升。融資結構的不合理，給房地產企業造成巨大的財務風險。

（三）中小房地產企業非正規融資渠道占據主導地位

在房地產行業當中，中小房地產企業由于缺乏資信級別，企業缺乏抵押資產，企業的融資成本過高等因素，制約了企業的銀行貸款的活動。許多中小房地產企業的融資方式轉向民間借貸，采用許多非正規的融資渠道獲得企業的建設資金。非正規渠道一般是通過小貸公司、民間借貸、短期拆借等方式，通過高額利息來維持企業運轉。但很明顯，房地產開發項目往往都持續數月，大的項目或者還會持續數年。短期的資金來源是不能與長期的資金需求匹配的，否則帶來的風險極大。非正規的融資渠道占據企業的主導地位，給企業的融資帶來巨大的風險，一旦房地產存在滯銷情況，會帶來企業資金的周轉問題，造成資金鏈斷裂，使企業出現資不抵債的嚴重財務問題。

（四）融資受調控與政策影響較大

隨著中國城市化進程和城鎮住房制度改革的不斷深入，前些年，中國房地產市場出現了“過熱”的現象，國家出臺了多項支持房地產發展的產業政策和信貸政策，無論是開發貸款，還是個人按揭貸款，最新【精品】范文 參考文獻

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均受到了一些限制。這樣給房地產企業的資金安排帶來了很多限制，而這些政策方面的風險是企業難以預見和控制的。房地產業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，其投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。這種政策上的風險，給很多開發企業特別是中小房地產企業帶來的影響是巨大的。

二、房地產企業債務融資風險規避的思考

（一）拓展融資渠道

近年來，中國在房地產企業的投融資方面做出了積極探索，嘗試多元化投資形式，推動房地產企業的投融資的市場化操作，吸引資本進入房地產建設投資領域，拓寬房地產開發的籌資渠道，吸引戰略投資者加大房地產開發的投資，積極吸引包括境外資本在內的各類社會資本，實現中國房地產企業的融資的多元化。如充分利用銀行貸款、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托、上市融資、租賃融資等。目前一些具有實力的開發商在境外上市，也是拓展融資渠道的重要思路。

（二）科學合理地安排融資結構

房地產企業在經營的過程中無論其資金多雄厚，其資金終究是有限的。因此，企業必須進行科學的財務管理，積極地采取負債經營的方式，利用好財務杠桿，擴大企業的投資規模，但是企業在進行負債經營的時候，必須充分考慮企業的財務風險。房地產項目投資具有投資期限長、投資規模大、投資回報率等特點。房地產企業的融資多屬于長期債務，因此，企業必須對自身的資產負債結構進行充分的衡量，保證企業的財務風險得到有效控制。利用企業的資產負債率指標，科學的衡量自身的償債能力以及再借債能力。當前，房地產企業的負債占資產的比例高達60%以上，企業的負債比例過高，對企業的經營和投資具有巨大風險隱患。企業在利用自有資本金的同時，利用部分資本金用于償還企業貸款的本息。其次，企業可以利用債務重組的方式進行資產的償還債務，當前，中國房地產企業的投資規模十分巨大，房地產企業可以在保證自身償還能力前提下，通過降低企業資產負債率，合理的調整企業的融資結構，促進房地產企業的融資風險的降低。

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（三）強化房地產企業債務融資的風險意識

房地產企業的快速發展和債務融資的不斷增加，給房地產企業帶來巨大的融資風險。房地產事業的快速發展是在社會主義市場經濟條件下推進的，因此，房地產企業的發展必須應對內外部環境的復雜變化，保證房地產建設成果與預期目標的相一致。當前房地產建設投資規模擴大和技術要求越來越高，給企業帶來巨大的財務風險、技術風險以及安全隱患。因此，房地產企業在債務融資的過程中必須提高風險意識，對企業融資的風險進行科學的評估，正確地看待債務融資風險，理性地預防風險的發生并采取積極的措施應對融資風險，從而有效地提高債務融資的正效應，降低債務融資的負效應。

房地產企業在加強投融資改革，推動多元化融資方案的過程中，企業應該加強對資本市場、法律和政策環境以及風險環境的充分認識，積極適應內外部的環境的變化，因為這些會給房地產企業經營帶來巨大的市場風險。因此，房地產企業在進行投融資體制改革的同時，應該注重企業財務風險分析預警機制的建立和完善，從而對防范和控制房地產企業的融資風險發揮關鍵作用。首先，企業應該建立和完善融資風險控制流程。加強對房地產企業投資、借貸、擔保等重大財務事項的審批程序，建立房地產企業財務風險管理制度，加強對融資風險的識別、評價以及監督，建立有效的融資風險處理機制，對企業的融資風險進行專項審計。其次，構建房地產企業融資風險預警的指標體系，對房地產企業的資產和融資風險進行有效控制，提高風險的預警和控制，從而消除企業融資風險。再次，企業應該實施全局性的融資風險控制體系，加強對企業的融資風險和財務風險的分析預警，建立融資信息和項目業務信息的一體化，保證企業籌資管理的規范化和高效化，促進企業資金管理和控制的有效性，加強對房地產企業資金的全面管理和監督，提高融資效率。

（四）推進投融資改革，實施多元化融資方案

為了降低房地產企業的債務融資的風險，房地產企業應該科學部署推進投融資體制的改革，實施多元化的企業融資方案，有效地吸納多方資金，實施房地產企業融資的方式多元化，采用多種融資工具的有效組合，從而有效地改革房地產企業的資本結構，提高企業的融資

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效率降低企業的融資成本。在房地產開發的實際操作過程中，企業應該結合項目具體情況，混合搭配多種融資方案，通過改善房地產企業的投融資環境，積極培育適合房地產企業進行股權融資和債務融資的市場化融資主體，進而推動房地產企業融資效率的提升，降低企業融資成本，實施多元化融資方案，能夠有效規避企業融資風險。

結束語

資金是企業的“血液”，是企業賴以生存和發展的首要經濟資源。從歷史上來看，若干的企業破產，不是不能盈利，而是缺乏足夠的資金來維持運營。房地產作為資金密集型行業，對于資金的需求更加迫切，合理地組織資金、安排資金更加重要。基于中國房地產發展的實際情況，房地產開發與金融的關系極為緊密，短平快的操作模式對融資要求極高。為了解決房地產企業的融資風險問題，房地產企業應該完善自身的融資風險管理，加強對投融資體制的改革，創造良好的房地產投融資環境，建立市場化、多元化的融資渠道。提高對資本市場的利用效率，選擇合適的融資組合。房地產企業在融資的過程中，應該遵循市場規律，積極主動地轉變經營方式和投資方式，提高房地產企業融資效率，降低企業的融資成本，規避企業融資風險，促進房地產企業持續經營和健康發展。

參考文獻：

[1] 白建平.房地產企業融資渠道研究[J].財經界，2010，（1）.[2] 倪智勇.淺析房地產企業融資策略和融資風險控制[J].新會計，2010，（1）.[3] 李素紅，周維升，陳立文.房地產開發企業融資風險的研究現狀與展望[J].企業經濟，2010，（1）.[責任編輯 吳明宇]

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第三篇：淺析房地產企業財務風險及控制措施

淺析房地產企業財務風險及控制措施2010-06-23清華領導力培訓尹哲

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

一、房地產企業財務管理的特點與現狀

房地產開發企業是指進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。

由于我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的高達90%，作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤自然吸引許多房地產開發公司的參與。本文對房地產企業的財務管理特點及現狀作簡要分析如下：

1、資金籌集數額大、管理周期長，房地產企業財務缺乏預算和管理意識

房地產開發企業的開發對象決定了房地產開發過程是一項巨額資金的投入過程。此外，其開發過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金。目前很多房地產企業的財務管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的層面，而沒有真正有效地將財務分析工具利用起來。

2、投資決策難度高、開發風險大，房地產企業財務管理不規范，控制能力差

在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。此外，房地產開發的調整能力差，缺乏靈活變動性，進一步加大了投資決策的難度，使房地產行業投資面臨著較大風險。資金管理跟不上，開發房地產企業財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴重影響了房地產企業財務部門的控制能力。

3、房地產企業財務涉及面廣、形式多樣化

一般來說，房地產開發需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，開發活動涉及面廣，因而反映出的財務關系也很復雜，而多種財務關系帶來的財務形式也是多種多樣的。

4、成本管理工作繁雜，責任大，而房地產企業財務對其重要性重視不足

在不同的房地產開發項目中，各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，這一特點決定了其與其他企業之間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業更加頻繁和復雜，承擔的風險與責任也更大。很多企業忽視了財務部門的成本管理優勢，在房地產企業財務thldl.org.cn的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，致使整個房地產企業財務管理的成本核算無從做起。或者是只強調財務部門加強成本核算，而沒有調動企業內部各職能部門進行全面成本管理。

二、房地產企業財務風險的主要成因

（一）房地產企業財務風險

財務風險作為一種信號，能夠全面綜合反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策。

（二）房地產企業財務風險的主要成因

1、房地產企業財務---開發項目質量管理欠缺

在項目建設中，涉及的部門較多，還有許多行業標準，這都加大了開發項目質量管理的難度與風險。項目的工程建設質量雖容易監控，但項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量。除此以外，由于房地產和政策性風險很容易凸顯。因此，對房地產企業項目質量的管理成為使某個項目成功的基本前提。

2、房地產企業財務---負債金額巨大

房地產開發的特點決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本相當低，大量的開發資金都來源于借貸，而有些企業根本沒有自有資本。近年來，我國房地產貸款增長率持續偏高，并且遠遠高于全部金融機構人民幣貸款增長率。有些房地產企業為了使項目上馬，在所謂高回報利益的驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險。

3、房地產企業財務---利率與市場變動

由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而

抵減了預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。

與此同時，房地產項目的市場定位往往也成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響。

4、房地產企業財務---盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。一些企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，但往往是使原有的風險進一步擴大化，一旦“鏈”中的一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。

三、房地產企業財務風險的控制措施

（一）房地產企業財務建立健全財務管理制度，規范財務行為

房地產企業財務管理人員要主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個開發經營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

（二）房地產企業財務加強成本控制和項目開發管理

一般來說，房地產企業的成本包括開發成本及之后各個環節的成本，并且構成復雜，持續時間長。對成本的控制和監督可從這幾個方面入手：第一，加強成本核算；第二，嚴格控制管理費用支出，并加強工程預算管理；第三，及時了解盡可能全面的信息，避免房地產上游行業的風險傳導。

在項目開發管理方面，由于涉及許多行業標準，開發管理要求把這些知識要素綜合起來，為實現項目目標，應用系統的觀點理論和方法對開發項目進行的決策、計劃、組織、控制和反饋進行協調管理活動。

（三）房地產企業財務加強房地產投資的資金管理

資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要統籌安排、合理調度，把資金用活。首先，在房地產企業的融資過程中，企業應選擇多元化的融資渠道，將企業內部融資，與企業外部融資有效地結合起來；其次，在房地產開發過程中，企業還應加強資金的計劃管理和調度，建立多元化的資金信息的反饋系統與資金報表制度；最后，企業還須認真做好房屋銷售的市場行情的調查，準確無誤地核算出房屋的銷售成本，積極穩妥地做好資金回收工作。

（四）房地產企業財務創新財務管理方法，提高財務控制能力

網絡財務極大地拓展企業的財務管理能力，提高企業的財務管理質量，增強財務人員的工作效率和企業的競爭力。隨著知識經濟的發展，必須要搞好企業自身的財務管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強成本管理、降低消耗、提高經濟效益。

（五）房地產企業財務定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督

企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率。而且要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。

（六）加強房地產企業財務人員素質的修養與提高

由于目前房地產企業財務人員素質偏低，嚴重影響了企業的經濟效益。因此，加強其人員素質的培養成為企業加強財務管理工作的首要任務之一。房地產企業可以開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員可以較好地適應不斷出現的新問題和新情況。更重要的是，除了業務水平之外，還應加強相關財務人員的道德素質修養。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

第四篇：鐵路安全風險管理

鐵路安全風險管理

在鐵路安全管理工作中引入風險管理辦法，構建安全風險控制體系，這是適應新形勢、新要求，部黨組提出的安全工作新思路。通過認真學習、深入領會鐵路安全風險管理的豐富內涵，我們切實感到這是完全符合鐵路安全生產實際的科學管理理念和方法，是實現鐵路科學發展、安全發展的重要舉措。

實行安全風險管理，基礎是加強對安全風險的研判，通過對安全風險的科學管控和有效處理，強化安全風險過程控制，防止事故的發生；同時及時發現生產過程中不符合規章制度、技術標準的情況；對安全管理控制系統實時監測，隨時掌握安全風險點的動態狀況，及時發現安全生產過程中存在的 “關鍵性、傾向性、苗頭性”問題，不斷強化安全風險過程控制。加強安全風險管理必須從基礎抓起。在管理方面，我們全面開展標準化車間、標準化班組、標準化崗位建設活動。以確保高鐵、客車安全為核心，以規范安全管理和落實作業標準為重點，進一步界定權責關系，把安全生產責任逐級分解落實到各個工作崗位；制定各崗位《安全風險控制流程圖》，重點解決班組崗位之間橫向結合性問題，形成權責明晰、運轉高效、落實到位的安全風險管理體制。在人員素質方面，加大對職工的業務培訓力度，建立職工學習技術業務激勵機制。

有效處置和消除安全風險。我們以高鐵和客車安全為重點，對安全風險進行全面排查，采取有力措施加以整治和解決。為確保各項安全措施落到實處，我們提出 “抓落實、盯問題、追責任、快整改”的工作要求。抓落實就是重點檢查安全工作中不落實的問題，把各項安全制度和措施逐條兌現到每一個班組、每一個崗位、每一名職工、每一項工作。盯問題就是對任何安全風險和安全問題，都緊緊盯住不放，認真解決。追責任就是在明確責任的基礎上，狠抓責任落實，嚴格事故定責和責任追究，杜絕不定責的現象。快整改就是對于危及運輸安全，特別是客車安全的問題，立即整改，不拖不延；對于已經整改的要組織復查，防止反彈。大力加強安全文化建設。要運用文化的力量，增強職工的安全風險意識。要采取多種形式，特別是以職工身邊的案例，對職工進行“安全第一”的警示教育。安全風險管理的核心是將應對風險的關口前移到落實標準化作業的過程中，采取有效措施進行應對處置和持續改進，最終達到消除風險的目的。教育培養干部職工樹立安全價值觀，并自覺地轉化為安全生產的內在動力，積極營造良好的安全文化氛圍。

第五篇：鐵路安全風險管理（定稿）

盛光祖強調推進鐵路安全風險管理 強化過程控制

2011年12月26日 08:58 來源：中國新聞網

中新網12月26日電 據鐵道部網站消息，全國鐵路工作會議日前召開。鐵道部黨組書記、部長盛光祖談推進鐵路改革發展時強調，要推行安全風險管理。“安全風險管理是系統性工程，不是另搞一套，而是在現有安全管理的基礎上，對安全意識的強化、安全理念的提升、安全工作思路的優化。”

盛光祖要求，推行安全風險管理。“安全風險管理是系統性工程，不是另搞一套，而是在現有安全管理的基礎上，對安全意識的強化、安全理念的提升、安全工作思路的優化。”他指出，實行安全風險管理是對多年來鐵路安全管理的系統化、規范化，是管理思路上的明確，符合鐵路行業特點，符合鐵路安全生產形勢要求。各單位要緊密結合各自實際，深入研究，制定具體安全措施，強化安全意識，強化過程控制，強化安全應急處置，確保收到預期效果。

領會安全風險管理內涵扎實有效推進管理

鐵道部黨組提出要在鐵路安全管理工作中引入風險管理辦法，構建安全風險控制體系，這是部黨組在總結長期以來鐵路安全生產實踐的基礎上，適應新形勢、新要求，提出的安全工作新思路。通過認真學習、深入領會鐵路安全風險管理的豐富內涵，我們切實感到這是完全符合鐵路安全生產實際的科學管理理念和方法，是實現鐵路科學發展、安全發展的重要舉措。

——加強安全風險過程控制。實行安全風險管理，基礎是加強對安全風險的研判，通過對安全風險的科學管控和有效處理，強化安全風險過程控制，防止事故發生。我們利用既有的安全控制管理系統和鐵路安全監督管理信息系統，研究構建全局安全風險管理信息系統，實現安全速報、設備檢測監測和安全監督檢查等安全生產信息的跨專業數據集成、信息共享、綜合運用、實時預警，為安全風險研判、風險控制和安全決策提供可靠依據；對安全風險管理信息系統中的數據信息進行定期分析，及時發現生產過程中不符合規章制度、技術標準的情況；對安全管理控制系統實時監測，隨時掌握安全風險點的動態狀況，及時發現安全生產過程中存在的 “關鍵性、傾向性、苗頭性”問題，不斷強化安全風險過程控制。

——加強安全風險管理必須從基礎抓起。在管理方面，我們全面開展標準化站段、標準化車間、標準化班組、標準化崗位建設活動。以確保高鐵、客車安全為核心，以規范安全管理和落實作業標準為重點，進一步界定權責關系，把安全生產責任逐級分解落實到各個工作崗位；補充完善 《職工作業安全指導書》，實行季度動態評估修正制度；制定各系統 《安全風險控制流程圖》，重點解決部門之間橫向結合部問題，形成權責明晰、運轉高效、落實到位的安全風險管理體制。在設備方面，按照設備等級管理的要求，進一步完善修程修制，補強基礎設備，夯實設備質量基礎。在人員素質方面，加大對職工的業務培訓力度，建立職工學習技術業務激勵機制。

——有效處置和消除安全風險。我們以高鐵和客車安全為重點，對安全風險進行全面排查，采取有力措施加以整治和解決。為確保各項安全措施落到實處，我們提出 “抓落實、盯問題、追責任、快整改”的工作要求。抓落實就是重點檢查安全工作中不落實的問題，把各項安全制度和措施逐條兌現到每一個層級、每一個崗位、每一名職工、每一項工作。盯問題就是對任何安全風險和安全問題，都緊緊盯住不放，認真解決。追責任就是在明確責任的基礎上，狠抓責任落實，嚴格事故定責和責任追究，按照鐵路局、專業系統、站段和崗位四個層級，制作 《安全風險控制責任分工表》，杜絕不定責的現象。快整改就是對于危及運輸安全，特別是客車安全的問題，立即整改，不拖不延；對于已經整改的要組織復查，防止反彈。——大力加強安全文化建設。要運用文化的力量，增強職工的安全風險意識。我們采取多種形式，特別是以職工身邊的案例，對職工進行“安全第一”的警示教育。安全風險管理的核心是將應對風險的關口前移到落實標準化作業的過程中，采取有效措施進行應對處置和持續改進，最終達到消除風險的目的。為鼓勵職工自覺地按標準作業、爭當標準化職工，我們制定了“十百千萬”標準化先進職工評選表彰激勵辦法，每年在運輸生產一線在崗職工中評選出十名安全功臣、十名服務明星、百名標準化作業先進標兵、千名標準化班組長、萬名標準化作業先進職工，采取各種方式進行表彰獎勵，教育培養干部職工樹立安全價值觀，并自覺地轉化為安全生產的內在動力，積極營造“作業講標準、人人趕先進”的安全文化氛圍。（何玉華）

鐵路安全風險管理的思考

2011年新一屆部黨組上任后，提出了在鐵路安全管理工作中引入風險管理辦法，構建安全風險控制體系，這是適應新形勢、新要求，部黨組提出的安全工作新思路。通過認真學習、深入領會鐵路安全風險管理的豐富內涵，本人切實感到這是完全符合鐵路安全生產實際的科學管理理念和方法，是實現鐵路科學發展、安全發展的重要舉措。

風險管理，是指為了降低風險可能導致的事故，減少事故造成的損失所進行的風險因子識別、危險源分析、隱患判別、風險評價、制定并實施相應風險對策與措施的全過程。從宏觀角度而言，風險管理的對象是存在于系統中的人、物和環境，以及由它們所構成的系統。而從微觀角度而言，風險管理的對象就是指風險因子、危險源、隱患和事故。在鐵路系統全面推行安全風險管理，就是要結合鐵路安全工作實際，通過風險識別、風險研判和規避風險、轉移風險、駕馭風險、監控風險等一系列活動來防范和消除風險，形成一種科學的管理方法。具體來說，一是要強化對安全風險的研判，通過對安全風險的科學管控和有效處理，強化安全風險過程控制，防止事故的發生；二是要及時發現生產過程中不符合規章制度、技術標準的情況；三是要對安全管理控制系統實時監測，隨時掌握安全風險點的動態狀況，及時發現安全生產過程中存在的 “關鍵性、傾向性、苗頭性”問題，不斷強化安全風險過程控制。

結合本人從事鐵路基層安全管理的實際，推行安全風險管理需要把握以下幾點。

1.要樹立安全風險意識。引入安全風險管理的思想基礎就是要具有安全風險意識，也就是說在想問題、采用新技術新方法、出臺政策規定時要堅持預防第一的原則，充分考慮其中的安全風險，全面預測可能會出現的不正常、不良后果，把問題想在前、考慮在前。

2.安全風險是動態變化的。安全風險點不是一成不變的，隨著先進設備的采用、技術的改進、方法措施的完善，風險會發生變化，有的轉化為非風險點，有的風險程度會下降，因此在風險管理中要消除一勞永逸的思想、做法，認識到安全風險是動態變化這一特征。

3.風險控制措施要動態調整和完善。正因為安全風險是動態變化的，所以安全風險控制措施也要隨著風險的動態變化而要進行不斷的調整和完善，只有這樣才能使安全風險控制有效。

4.定期進行風險評估。安全風險管理要實行閉環管理，考慮到安全風險是動態變化的，所以必須進行定期風險評估。對鐵路運輸全過程要全面開展安全風險評估，通過評估找出安全風險點，并按不同等級進行劃分，然后制訂相應的控制措施，組織實施，一段時間后要進行效果評估，措施是否有效？風險是否得到控制？若還存在問題，則要強化措施、改進技術等，以確保風險控制在可控范圍之內。

5.安全風險點的確定要堅持全員參與、上下結合、定性和定量相結合的原則。安全風險不僅在設備、作業中存在，在管理中同樣存在，因此在日常安全風險管理中，安全風險點的確定要廣泛發動、全員參與，做到全方位查找、確定。由于作業人員查找的風險點可能只是一個現象描述，需要上下結合梳理、概括、提升，這樣才具體通用性和普遍指導性。另外還要注意定性和定量相結合，可以用定量描述的，就用定量方法，比較直觀和明確，便于作業層掌握和控制。

安全風險管理引入鐵路安全管理還是一個新生事物，需要我們不斷摸索，想信經過一定時間，鐵路安全風險管理一定會取得明顯成效。

鐵路的安全問題，不僅關系到鐵路自身的發展，而且事關人民群眾生命財產安全，事關黨和政府的形象和聲譽，事關經濟社會發展的保障能力。鐵路部門從黨和國家工作大局出發，站在讓人民群眾滿意的高度，全面推行安全風險管理，是基于鐵路傳統管理更高層次的安全管理，是鐵路部門在鐵路發展新時期實施的戰略性新舉措。筆者認為從三個方面可以說明安全風險管理戰略思想的科學性、創新性和實效性。

首先，安全風險管理體現了“以人為本”。鐵路部門承擔著用運輸安全確保社會和諧的光榮使命，把抓運輸安全放在首位，就是把人民的利益放在了首位。通過規范新體制下的管理機制，強化客車安全質量卡控，努力提高客車設備服務質量，著力打造客車安全品牌，最大限度的滿足旅客需求，努力解決職工群眾最關心、最現實、最直接的利益問題，都是以人為本的具體體現。

其次，安全風險管理體現了管理創新。安全風險管理機制，以推進規范管理為突破口，強化安全關鍵卡控，確立安全崗位風險點，細化卡控措施，夯實安全基礎；以推進問題管理為導向，推進逐級負責制、專業負責制、崗位負責制的落實，堅持明標定責、追溯管理、嚴抓問責，確保每一個安全問題都有人負責、都得到整改；以推進依法管理為根本，健全完善規章制度、標準體系，強化安全生產法制教育，引導干部職工落實崗位安全職責，精細嚴格保安全。針對各項工作帶來的新變化、新情況，理順各層面管理關系，突出挖潛提效，減少不必要的管理環節和無效的管理項點，提高專業管理、技術管理、綜合管理的集成度，提升安全管理效能。

第三，安全風險管理體現了過程控制。以人身行車安全風險管理為重點，建立有自身特色、特點的安全風險管理體系，增強防范安全風險的能力。突出人員、設備和管理的三大要素，突出重點部位和關鍵環節的研判，合理科學的確定風險點和控制措施，實現對各個工作崗位、各個管理環節的有效控制。提高風險防范和事故預防，不是一個人、一個部門、一個單位能夠完成的目標，安全風險管理，正是讓全體鐵路員工積極參與，把安全管理貫穿到運輸生產的全過程，時時處處掌握安全工作的主動權，實現安全生產良性循環。

“無危則安、無損則全。”實行安全風險管理就是要通過增強全員安全風險防范意識、構建嚴密科學的安全風險防控體系，達到強化安全基礎、最大限度地減少或消除安全風險，確保鐵路安全的目的。我們也希望鐵路部門能把這一新舉措抓好抓實抓出成效，確保鐵路運輸安全長治久安，讓老百姓放心出行，安全出行。

“安全風險管理”的幾點思考

在鐵路安全管理工作中引入風險管理辦法，構建安全風險控制體系，這是適應新形勢、新要求，部黨組提出的安全工作新思路。通過認真學習、深入領會鐵路安全風險管理的豐富內涵，我們切實感到這是完全符合鐵路安全生產實際的科學管理理念和方法，是實現鐵路科學發展、安全發展的重要舉措。

實行安全風險管理，基礎是加強對安全風險的研判，通過對安全風險的科學管控和有效處理，強化安全風險過程控制，防止事故的發生；同時及時發現生產過程中不符合規章制度、技術標準的情況；對安全管理控制系統實時監測，隨時掌握安全風險點的動態狀況，及時發現安全生產過程中存在的 “關鍵性、傾向性、苗頭性”問題，不斷強化安全風險過程控制。加強安全風險管理必須從基礎抓起。在管理方面，我們全面開展標準化車間、標準化班組、標準化崗位建設活動。以確保高鐵、客車安全為核心，以規范安全管理和落實作業標準為重點，進一步界定權責關系，把安全生產責任逐級分解落實到各個工作崗位；制定各崗位《安全風險控制流程圖》，重點解決班組崗位之間橫向結合性問題，形成權責明晰、運轉高效、落實到位的安全風險管理體制。在人員素質方面，加大對職工的業務培訓力度，建立職工學習技術業務激勵機制。有效處置和消除安全風險。我們以高鐵和客車安全為重點，對安全風險進行全面排查，采取有力措施加以整治和解決。為確保各項安全措施落到實處，我們提出 “抓落實、盯問題、追責任、快整改”的工作要求。抓落實就是重點檢查安全工作中不落實的問題，把各項安全制度和措施逐條兌現到每一個班組、每一個崗位、每一名職工、每一項工作。盯問題就是對任何安全風險和安全問題，都緊緊盯住不放，認真解決。追責任就是在明確責任的基礎上，狠抓責任落實，嚴格事故定責和責任追究，杜絕不定責的現象。快整改就是對于危及運輸安全，特別是客車安全的問題，立即整改，不拖不延；對于已經整改的要組織復查，防止反彈。

大力加強安全文化建設。要運用文化的力量，增強職工的安全風險意識。要采取多種形式，特別是以職工身邊的案例，對職工進行“安全第一”的警示教育。安全風險管理的核心是將應對風險的關口前移到落實標準化作業的過程中，采取有效措施進行應對處置和持續改進，最終達到消除風險的目的。教育培養干部職工樹立安全價值觀，并自覺地轉化為安全生產的內在動力，積極營造良好的安全文化氛圍。