第一篇：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司評(píng)估案例

＊＊＊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

納稅評(píng)估案例分析

一、企業(yè)簡(jiǎn)況

***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,成立于2005年5月，納稅人識(shí)別號(hào)為330328***，法定代表人***，經(jīng)營(yíng)地址在文成縣***，企業(yè)性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)，主要從事建筑、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、安裝工程，該企業(yè)于2006年9月認(rèn)定了一般納稅人，企業(yè)所得稅的征收方式為查賬征收。

二、評(píng)估對(duì)象確定

本次納稅評(píng)估期間為2010年度1月至3月。該公司2010年1—3月份賬面營(yíng)業(yè)收入1853189.00元，營(yíng)業(yè)成本601764.07元，利潤(rùn)總額1251424.93元；申報(bào)應(yīng)稅所得額1251424.93元，應(yīng)納企業(yè)所得稅312856.23元，因此該企業(yè)確定重點(diǎn)稅源納稅評(píng)估。

三、案頭分析

該公司2010年1—3月份賬面營(yíng)業(yè)收入1853189.00元，營(yíng)業(yè)成本601764.07元，利潤(rùn)總額1251424.93元；申報(bào)應(yīng)稅所得額1251424.93元，應(yīng)納企業(yè)所得稅312856.23元.經(jīng)對(duì)納稅人第一季度財(cái)務(wù)報(bào)表分析，期初貨幣資金余額9486832.96元，期末貨幣資金余額23555337.89元，期初預(yù)收賬款余額291475146.99元，期末預(yù)收賬款余額354301271.04元。存在當(dāng)期收到預(yù)售房款未按規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額的疑點(diǎn)。

四、約談舉證 我們按規(guī)定程序?qū)ζ髽I(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了稅務(wù)約談, 根據(jù)案頭分析的情況，我們向企業(yè)發(fā)出了《納稅評(píng)估約談舉證通知書》，就日常監(jiān)控分析過程中發(fā)現(xiàn)該公司2010年一季度營(yíng)業(yè)收入額申報(bào)異常情況，請(qǐng)公司根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事實(shí)，客觀反映情況，要求企業(yè)對(duì)評(píng)估初步確認(rèn)的問題進(jìn)行自查，并作出合理的解釋。評(píng)估人員在約談企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員后，確定該公司2010年一季度公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)算收入為185萬元。賬面利潤(rùn)總額為125萬元，申報(bào)應(yīng)納稅所得額125萬元，預(yù)繳企業(yè)所得稅31萬元。依據(jù)該公司2010年3月底的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表分析，第一季度預(yù)收賬款凈增額為62826124.05元，都是2010年第一季度售房款。該公司第一季度預(yù)收的商品房預(yù)售款還沒有計(jì)算應(yīng)納稅所得額，由于新財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)剛接手本公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作不久，工作還未理順，所以第一季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)僅申報(bào)已實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入部分的預(yù)繳稅款，未對(duì)預(yù)收賬款部分進(jìn)行計(jì)算。

五、實(shí)地核查

通過企業(yè)的解釋,我們對(duì)企業(yè)存在的問題，我們下企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查核實(shí)：

1.對(duì)企業(yè)上報(bào)資料與財(cái)務(wù)資料進(jìn)行了實(shí)地比對(duì)審核,并查閱了有關(guān)賬冊(cè)、憑證及納稅申報(bào)資料，各類進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證均符合政策規(guī)定認(rèn)證、入賬和申報(bào)抵扣，也未發(fā)現(xiàn)虛開、代開發(fā)票行為，無擅自擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍的問題。

2.通過實(shí)地核實(shí)了解企業(yè)人員變動(dòng)情況，會(huì)計(jì)人員在１季度進(jìn)行更換銜接。

六、評(píng)估處理結(jié)果

通過納稅人自查：由于會(huì)計(jì)更換銜接的原因，當(dāng)期收到的預(yù)售房款未按照國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅，少計(jì)應(yīng)稅所得額5724279.36元，少繳預(yù)繳企業(yè)所得稅1431069.84元。建議補(bǔ)申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅1431069.84元，并按規(guī)定加收滯納金5008.84元。

七、管理建議

通過本次納稅評(píng)估，認(rèn)定該企業(yè)正常。我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評(píng)估中預(yù)收賬款是重點(diǎn)，通過科學(xué)的分析和測(cè)算找出疑點(diǎn)和問題，然后深入核查，以達(dá)到堵塞稅收漏洞，完善稅收管理的目的。另外要注意加強(qiáng)企業(yè)主要人員變動(dòng)后的日常管理，確保企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和財(cái)會(huì)核算上的銜接，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)開展納稅評(píng)估，將可能出現(xiàn)的問題解決在第一時(shí)間。

文成縣國(guó)稅局納稅評(píng)估組

2010-04-20

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估案例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估案例

2009-12-31 10:0 讀者上傳 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

基本情況

大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊(cè)資金3000萬元，主要從事房屋開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅為查賬征收。大連市中山區(qū)地稅局通過系統(tǒng)納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某項(xiàng)目納稅情況異常，隨即對(duì)其進(jìn)行評(píng)估分析。

數(shù)據(jù)采集

2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開發(fā)建設(shè)了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬平方米，2000多個(gè)店鋪，當(dāng)年銷售1.5萬平方米。2005年，余下2.6萬平方米，1300余個(gè)店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。同時(shí)，以每平方米每日1.8元的價(jià)格進(jìn)行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

案頭分析

經(jīng)過對(duì)該公司納稅資料和財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點(diǎn)。

1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報(bào)營(yíng)業(yè)稅欄中銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加，而平時(shí)穩(wěn)定的租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅減少，同時(shí)從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅減少。是否存在銷售店鋪的情況？

2.對(duì)該公司7月《資產(chǎn)負(fù)債表》中“預(yù)收賬款”科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長(zhǎng)，7月預(yù)收賬款本期發(fā)生額為5000萬元。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？

3.對(duì)該公司《利潤(rùn)表》進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。該公司自2004年后尚未開發(fā)新項(xiàng)目，為

何財(cái)務(wù)費(fèi)用增加？

舉證約談

針對(duì)以上疑點(diǎn)問題，評(píng)估人員向該公司下達(dá)了《評(píng)估約談通知書》，就有關(guān)問題進(jìn)行核實(shí)。該公司財(cái)

務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了如下解釋。

1.由于企業(yè)資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進(jìn)行銷售，共銷售400余個(gè)店鋪，8000平方米。把未到期但已銷售的店鋪?zhàn)饨鸷褪盏降赇伈糠挚铐?xiàng)記到“預(yù)收賬款”科目中，因而從租

計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅也相應(yīng)減少。

2.關(guān)于該公司財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加問題，該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人說，因要開發(fā)新項(xiàng)目，從某銀行貸款1億元人民

幣，用于新開發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)地核查

為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對(duì)該公司展開實(shí)地調(diào)查。通過查賬和外圍實(shí)地核查，查實(shí)了以下幾方面的問題。

1.通過對(duì)2008年1月—7月預(yù)收賬款每筆與銷售合同核對(duì)，查實(shí)了該公司預(yù)收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應(yīng)轉(zhuǎn)為收入。2008年7月應(yīng)調(diào)增營(yíng)業(yè)收入3400萬元。

2.通過查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報(bào)2個(gè)月的從

租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬元。

3.經(jīng)過到土地、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開發(fā)項(xiàng)目。查看往來賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項(xiàng)，全部匯往異地某企業(yè)。進(jìn)一步詢問財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤(rùn)。

評(píng)估處理

根據(jù)約談舉證、實(shí)地核查的結(jié)果，評(píng)估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補(bǔ)繳稅款建議。

1.該公司2008年1月—7月預(yù)收賬款掛賬少繳營(yíng)業(yè)稅及附加，應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加277.5萬元。

2.該公司應(yīng)預(yù)繳土地增值稅68萬元。

3.該公司應(yīng)補(bǔ)繳2008年4月—7月房產(chǎn)稅192萬元。

4.確定該公司重新調(diào)增應(yīng)納稅所得額為2240萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅560萬元。

第三篇：紡織有限公司納稅評(píng)估案例（范文模版）

紡織有限公司納稅評(píng)估案例

一、內(nèi)容提要

Z紡織有限公司屬于中型紡織企業(yè)，是自營(yíng)出口的生產(chǎn)企業(yè)，適用“免、抵、退、稅”辦法申請(qǐng)出口退稅。2004年至2006年4月，Z紡織有限公司累計(jì)向國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理出口退稅1054萬元，2006年6月16日被**市**區(qū)國(guó)稅局列為重點(diǎn)評(píng)估對(duì)象。成立評(píng)估小組，組員包括負(fù)責(zé)該企業(yè)免抵退稅工作的人員和稅源管理科的稅收管理員、區(qū)局稅政科科長(zhǎng)、稅源管理科科長(zhǎng)等。評(píng)估小組以產(chǎn)能分析為中心、以紡織產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)工藝特點(diǎn)分析為切入點(diǎn)、依托評(píng)估指標(biāo)和產(chǎn)能測(cè)算展開分析評(píng)估。至7月17日，歷時(shí)一個(gè)月的評(píng)估處理終結(jié)，Z紡織有限公司補(bǔ)繳增值稅579萬元。

二、案例介紹

（一）分析選案

1、選案背景

生產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)出口使用“免、抵、退稅”辦法，是我國(guó)為推進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品出口、提高退稅效率、減輕生產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)而推行的一種新型退稅管理方式，具有退稅效率高、企業(yè)資金負(fù)擔(dān)小、申報(bào)退稅一體化等優(yōu)點(diǎn)。該辦法推行以來對(duì)鼓勵(lì)生產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)出口取得了較好的促進(jìn)作用，但是，從這幾年的執(zhí)行情況上看，由于“免、抵、退稅”的便利性，使得一些企業(yè)將外購產(chǎn)品作為自產(chǎn)產(chǎn)品出口并申報(bào)退稅。該公司從2004年6月開始發(fā)生出口業(yè)務(wù)，按照出口退稅審核軟件統(tǒng)計(jì)，該企業(yè)出口情況是：2004年6月-12月出口銷售3110萬元人民幣（以下均為人民幣），出口數(shù)量284萬米：其中6月2058萬元、7-10月銷售為0、11月436萬元、12月616萬元；2005年合計(jì)出口銷售5242萬元，出口數(shù)量477萬米：其中1月1289萬元、2月800萬元、3月1958萬元、4月1031萬元、5月43.9萬元、6月-8月為0、9月130萬元、10-12月銷售0；2006年1-4月出口銷售5367萬元，出口數(shù)量480萬米：1月出口1527萬元、2月599萬元、3月2638萬元；4月604萬元。2004年6月-2006年4月共出口銷售數(shù)量1241萬米，出口銷售收入13720萬元，并據(jù)此辦理出口退稅1045萬元。從申報(bào)情況和日常管理中反映出來的情況看，該公司存在重大疑點(diǎn)。

2、對(duì)象篩選

主要運(yùn)用行業(yè)對(duì)比法進(jìn)行分析，進(jìn)一步確定評(píng)估對(duì)象。

（1）該企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)的產(chǎn)品品名與出口報(bào)關(guān)的產(chǎn)品名稱不一致，比如工廠實(shí)際生產(chǎn)彈力卡其、燈芯絨、府綢、滌棉布、帆布、彈力斜紋布等，出口為化纖梭織布、染色布、滌棉針織布、滌綸針織布等。而由于紡織設(shè)備和紡織工藝的特殊性，不同的紡織設(shè)備所適用的紡織原料和生產(chǎn)的紡織品是完全不同的，且設(shè)備之間不存在替代性。由于該公司的生產(chǎn)設(shè)備僅有劍桿織機(jī)，這種設(shè)備主要是用于織造各種棉制或混紡的梭織布，無法生產(chǎn)針織布，因此，顯然該公司出口的部分產(chǎn)品不是自產(chǎn)。

（2）該企業(yè)幾年來的出口數(shù)量的增長(zhǎng)速度異常。（見下表，單位：元）時(shí)間

銷售收入

免抵退銷售收入 內(nèi)銷

直接人工支出

2003年

16752.36 0 16752.36

43401.00

2004年

37463188.51

30813179.78

6650008.73

3633933.50

2005年

64907119.81

55292757.82

9614361.99

3826880.97

2006年1-4月

57991031.91

53678265.77

4312766.14

1243468.83合計(jì)

160378092.59

139784203.37

20593889.22

從表中可以看出該企業(yè)的出口增長(zhǎng)幾乎是每年翻一番，而從企業(yè)人力資源投入并沒有太大的變化，這顯然不符合紡織工業(yè)生產(chǎn)的基本常理。

（3）從企業(yè)的賬面看，車間每月生產(chǎn)多少成品就銷售多少，有時(shí)兩千萬銷售收入，有時(shí)幾百萬，有時(shí)為0，顯示企業(yè)月度銷售極其不均衡，與該公司的每月耗電量不吻合。

（4）資金流向分析。資金往來看，該公司與其關(guān)聯(lián)公司存在著大量的相互拆借和相互買賣的現(xiàn)象，且其出口商也是公司的股東。同時(shí)在資金運(yùn)用中大量采用銀行承兌匯票，資金的運(yùn)作令人可疑（具體流轉(zhuǎn)見下圖）。

鑒于以上情況，經(jīng)**區(qū)國(guó)稅局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，將該企業(yè)確立為評(píng)估對(duì)象。

3、案頭分析基礎(chǔ)

該紡織企業(yè)于2000年6月成立。主要經(jīng)營(yíng)范圍：紡織和織布加工。公司原注冊(cè)資本500萬美元，2004年4月26日營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更，將注冊(cè)資本增加到800萬美元，截至2004年11月5日公司實(shí)際到位貨幣資金為690萬美元。

評(píng)估小組利用平時(shí)出口退稅審核數(shù)據(jù)、征管資料數(shù)據(jù)、金稅工程數(shù)據(jù)以及評(píng)估需要補(bǔ)充而收集的資料，根據(jù)紡織企業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)測(cè)算該公司的最高可能產(chǎn)量，從而推測(cè)出該企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)能力，鎖定企業(yè)申報(bào)出口退稅中可能存在的問題和下一步約談舉證的重點(diǎn)。

4、指標(biāo)選擇與分析

由于紡織行業(yè)的設(shè)備使用時(shí)其功率是基本恒定的，而且在技術(shù)條件基本不變的前提下，單位時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)效率也是基本一致的。因此，評(píng)估小組決定以生產(chǎn)設(shè)備的功率指標(biāo)和效率指標(biāo)為核心，測(cè)算該公司的實(shí)際產(chǎn)量。于是評(píng)估小組根據(jù)管理人員掌握的企業(yè)2006年1-3月詳細(xì)的生產(chǎn)日?qǐng)?bào)表，結(jié)合企業(yè)每月電費(fèi)耗用情況，對(duì)該公司的實(shí)際生產(chǎn)情況進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)測(cè)算，該公司2003年12月至2006年5月的實(shí)際生產(chǎn)量約為277萬至306萬米（詳見下表）。Z紡織有限公司電費(fèi)測(cè)算實(shí)際生產(chǎn)量明細(xì)表時(shí)間

耗電

生產(chǎn)量（米）

生產(chǎn)量（米）

備注

數(shù)量（千瓦時(shí)）金額（含稅）

扣除其他企業(yè)用電

200312 17456 14930.24

29015.01

32632.25

耗電推算

200401 12950 11169.77

21525.23

24208.73

耗電推算

200402 23120 16935.85

38429.60

43220.53

耗電推算

200403 12889 9807.4

21423.84

24094.70

耗電推算

200404 39749 40722.97

66069.99

74306.78

耗電推算

200405 35483 30000

58979.13

66331.92

耗電推算

200406 17200 65858.01

28589.50

32153.68

耗電推算

200407 22800 48822.23

37897.70

42622.32

耗電推算

200408 36800 58088.72

61168.22

68793.92

耗電推算

200409 48000 64153.57

79784.64

89731.20 耗電推算

200410 76800 74107.13

127655.42

143569.92

耗電推算

200411 82000 75192.88 136298.76

153290.80

耗電推算

200412 103600

107079.25

172201.85

193669.84

耗電推算

200501 96400

117358.87

160234.15

180210.16

耗電推算

200502 65200

104729.05

108374.14

121884.88

耗電推算200503 134000

222732.12

250499.60

耗電推算

200504 119200

198131.86

222832.48 耗電推算

200505 73600

122336.448

137587.84

耗電推算

200506 64400

107044.392

120389.36

耗電推算

200507 62000

103055.16

115902.80

耗電推算

200508 75600

125660.808

141326.64

耗電推算

200509 54400

90422.592

101695.36

耗電推算

200510 45600

161950.72

75795.408

85244.64

耗電推算

200511 50800

84438.74

94965.52

耗電推算

200512 54000 91964.87

89757.72

100947.60

耗電推算

200601 22000 74034.66

44627.10

44627.10

取自企業(yè)生產(chǎn)記錄

200602 40400 58309.84

72264.40

72264.40

取自企業(yè)生產(chǎn)記錄 200603 52000

73264.90

73264.90

取自企業(yè)生產(chǎn)記錄

200604

116957.90 116957.90

取自企業(yè)生產(chǎn)記錄

200605

99318.80

99318.80

取自企業(yè)生產(chǎn)記錄

合計(jì)

2773455.54

3068546.56

5、發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)

（1）、該公司申報(bào)的自營(yíng)出口銷售額與公司實(shí)際生產(chǎn)能力嚴(yán)重不符，存在虛報(bào)自產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)量的可能。根據(jù)評(píng)估人員的測(cè)算該公司2003年12月至2006年5月的實(shí)際生產(chǎn)量約為277萬至306萬米，而企業(yè)以自產(chǎn)方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的出口產(chǎn)品數(shù)量為1241萬米，兩者相差甚巨。

（2）、該公司存在虛增固定資產(chǎn)，多提折舊的可能。截至2006年5月，該公司賬面體現(xiàn)公司有劍桿織機(jī)332臺(tái)，價(jià)值1376萬元，高速織機(jī)儲(chǔ)緯器346臺(tái)，價(jià)值1091萬元，上述兩類固定資產(chǎn)企業(yè)年計(jì)提折舊226.32萬元，從上述的產(chǎn)量推算中可以進(jìn)一步分析出，以企業(yè)的實(shí)際產(chǎn)能看，企業(yè)并不需要這么多的設(shè)備，如果企業(yè)賬面數(shù)字屬實(shí)的話，將造成大量的資產(chǎn)閑置。

（3）、存在虛開加工費(fèi)發(fā)票的可能。2005年1月27日，該公司開具12份增值稅專用發(fā)票，共計(jì)金額934772.05，稅額158911.22。上述發(fā)票注明的勞務(wù)是針織布加工費(fèi)。由于該公司沒有生產(chǎn)針織布的相關(guān)設(shè)備，不可能為他人加工針織布，因此上述的發(fā)票明顯涉嫌虛開。

（二）約談舉證

**區(qū)國(guó)稅局向企業(yè)發(fā)出了《納稅評(píng)估約談?wù)f明建議書》，指出異常涉稅指標(biāo)，并列出要核實(shí)情況的明細(xì)清單，要求企業(yè)對(duì)評(píng)估初步確認(rèn)的問題進(jìn)行自查，并作出合理的解釋。區(qū)局評(píng)估小組于2006年6月20日開始與企業(yè)負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)廠長(zhǎng)、會(huì)計(jì)、及辦稅人員進(jìn)行了當(dāng)面約談。約談圍繞案頭分析異常點(diǎn)逐一展開：

異常點(diǎn)一:企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)能力與企業(yè)出口銷售的數(shù)量嚴(yán)重不符。

對(duì)于上述的問題，該公司法人稱：

1、區(qū)局評(píng)估人員所采用的生產(chǎn)日?qǐng)?bào)表，系該公司部分新產(chǎn)品的生產(chǎn)記錄而非全部的生產(chǎn)記錄，因此，區(qū)局根據(jù)耗電量測(cè)算產(chǎn)量的方法不全面。

2、該公司的出口產(chǎn)品大部分是自產(chǎn)，僅有小部分特定品種

委托加工，同時(shí)提供了兩份加工合同和部分加工企業(yè)名單。

異常點(diǎn)二:企業(yè)虛增固定資產(chǎn)，多提折舊。

對(duì)于上述問題企業(yè)負(fù)責(zé)人解釋為部分設(shè)備尚未到位，但發(fā)票已經(jīng)開具為理由，因此先在賬上反映，由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員不熟悉情況，將該部分未到位的設(shè)備也計(jì)提折舊。

異常點(diǎn)三: 存在虛開加工費(fèi)發(fā)票的可能。

對(duì)于上述問題，企業(yè)負(fù)責(zé)人解釋為可能是開票時(shí)，開票人員填寫失誤造成的。

（三）進(jìn)一步核查

為了確實(shí)了解和掌握該公司的實(shí)際生產(chǎn)能力，檢查人員采取了以下措施進(jìn)一步展開調(diào)查：

（1）、通過調(diào)查、了解其同類型的企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，確定該公司的實(shí)際生產(chǎn)能力。區(qū)局通過兄弟單位了解到，某紡織工業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）使用的紡織設(shè)備的型號(hào)和該公司一致，均為GA747-Ⅱ型。為此，派人到A公司實(shí)地了解這種類型設(shè)備的生產(chǎn)能力，作為確定該公司實(shí)際生產(chǎn)能力的參照依據(jù)。由于A公司系原國(guó)有企業(yè)廈門紡織廠改制而成，其生產(chǎn)歷史悠久，生產(chǎn)技術(shù)較為成熟，生產(chǎn)組織管理完善、嚴(yán)密，因此其提供的數(shù)據(jù)具有較強(qiáng)的可信度和指標(biāo)意義（具體指標(biāo)數(shù)據(jù)見下表）。GA747-Ⅱ型箭桿織機(jī)相關(guān)性能指標(biāo)項(xiàng)目

數(shù)據(jù)

備注

1、工作效率

90%－100%

連續(xù)生產(chǎn)的可能性

2、功率

1.2 千瓦時(shí)/小時(shí)

織機(jī)的單位耗電量3、24小時(shí)全班產(chǎn)出量

100米以下

密度越高的布單位產(chǎn)量越少

根據(jù)A公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算出該公司的最高可能的產(chǎn)量為：2004年1285338.24米；2005年2175742.31米；2006年1至5月554143.48米，合計(jì)4015224.04米（具體計(jì)算見下表）。

Z紡織有限公司最大可能產(chǎn)量測(cè)算表日期

總耗用電量（度）

織機(jī)耗用（度）

織機(jī)使用時(shí)間

產(chǎn)量（米）

200312 17456 12219.2

2.164605846

42426.27 200401 12950 9065

1.605845881

31474.58

200402 23120 16184

2.866961913

56192.45 200403 12889 9022.3

1.598281665

31326.32

200404 39749 27824.3

4.929016829

96608.73 200405 35483 24838.1

4.400017715

86240.35

200406 17200 12040

2.132860939

41804.07 200407 22800 15960

2.827280779

55414.70

200408 36800 25760

4.563330381

89441.28 200409 48000 33600

5.952170062

116662.53

200410 76800 53760

9.523472099

186660.05 200411 82000 57400

10.16829052

199298.49

200412 103600 72520

12.84676705

251796.63

本年小計(jì)

1285346.47 200501 96400 67480

11.95394154

234297.25

200502 65200 45640

8.085031001

158466.61

200503 134000 93800

16.61647476

325682.91

200504 119200 83440

14.78122232

289711.96

200505 73600 51520

9.126660762

178882.55

200506 64400 45080

7.985828167

156522.23

200507 62000 43400

7.688219663

150689.11

200508 75600 52920

9.374667848

183743.49

200509 54400 38080

6.745792737

132217.54

200510 45600 31920

5.654561559

110829.41

200511 50800 35560

6.299379982

123467.85

200512 54000 37800

6.69619132

131245.35

本年小計(jì)

2175756.24

200601 22000 15400

2.728077945

53470.33

200602 40400 28280

5.009743136

98190.97

200603 52000 36400

6.448184234

126384.41

200604 54800 38360

6.795394154

133189.73

200605 58800 41160

7.291408326

142911.60

本年小計(jì)

554147.03

合計(jì)

4015249.75

上述的測(cè)算結(jié)果印證了區(qū)局評(píng)估人員采用的生產(chǎn)日?qǐng)?bào)表是該公司完整的生產(chǎn)記錄，而非部分記錄，也就是說評(píng)估人員用該公司2006年1-3月的實(shí)際產(chǎn)量測(cè)算2003年12月至2006年4月的產(chǎn)量的方法是合理的。

（2）、根據(jù)該公司法人代表提供的資料，到**市實(shí)地調(diào)查委托加工的說法是否屬實(shí)。通過實(shí)地調(diào)查區(qū)局評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)，該公司所提供L織造有限公司在當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)沒有找到相應(yīng)的登記記錄。而且通過調(diào)查了解到**市的紡織企業(yè)使用的機(jī)器絕大部分是噴水織機(jī)或更高級(jí)的噴氣織機(jī)（該機(jī)型用于織高檔服裝面料而非化纖布），噴水織機(jī)使用的原料是滌綸長(zhǎng)絲而非滌棉紗或滌綸短纖。由于該公司僅在2004年11月和2005年1月有滌綸長(zhǎng)絲的采購記錄和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，且合計(jì)數(shù)量104.6噸，金額為1269543.6元（含稅），這個(gè)數(shù)量的滌綸絲大概可以加工69－70萬米的化纖布（按150克/ 計(jì)算），加工費(fèi)大約為49萬元（0.7元/米），這和該企業(yè)的實(shí)際出口額差距太大，這說明委托加工的說法難以成立，而且從一個(gè)側(cè)面反映了該公司外購產(chǎn)品用于出口的可能性更大。

通過上述的調(diào)查區(qū)局評(píng)估人員基本認(rèn)定以下事實(shí)：

（1）、該企業(yè)2004年1月－2006年4月內(nèi)銷產(chǎn)品數(shù)量為2827220.38米，與該公司的實(shí)際生產(chǎn)數(shù)量基本相符，因此，結(jié)合該公司相關(guān)工作人員的證詞，可以認(rèn)定該公司生產(chǎn)的產(chǎn)品基本用于內(nèi)銷(內(nèi)銷情況統(tǒng)計(jì)表見附表4)。

（2）、由于不能提供相關(guān)的加工合同、發(fā)票或購買委托加工所用原材料的相關(guān)票據(jù)，因此可以認(rèn)定該公司出口的化纖梭織布、棉布和滌棉布系通過外購所得而非委托加工或自產(chǎn)。

（3）、由于該公司提供了兩份針織布的加工合同,且制作針織布的設(shè)備可使用滌綸長(zhǎng)絲、滌綸短纖、棉紗等原料（該企業(yè)有購進(jìn)這些原料），雖然該公司不能提供相應(yīng)的加工費(fèi)發(fā)票或支付加工費(fèi)的相關(guān)證據(jù)，但由于不能排除企業(yè)確實(shí)有委托加工針織布的可能性，因此本著事實(shí)重于形式的原則，可暫認(rèn)定該公司2004 年10月以后出口的針織布中不超過93800米的部分、2006年1月以后出口的針織布中109000米的部分為委托加工產(chǎn)品。

（四）評(píng)估處理

1、以外購產(chǎn)品出口申報(bào)“免、抵、退、稅”的處理。

（1）、由于該公司出口的化纖梭織布、滌棉布、棉布非自產(chǎn)產(chǎn)品，且不符合國(guó)稅函〔2002〕1170號(hào)文第四條規(guī)定的委托加工視同自產(chǎn)貨物，因此不適用生產(chǎn)企業(yè)免、抵、退稅管理辦法，應(yīng)視同內(nèi)銷處理。

（2）、該公司不具備針織布的生產(chǎn)加工能力，其出口的針織布中，2004年11月出口的94821米（收入為1285181.16元人民幣）、2006年1月、2月出口的97300米（收入為1566530.00元人民幣）有提供相應(yīng)的加工合同，可視同自產(chǎn)貨物適用生產(chǎn)企業(yè)免、抵、退稅管理辦法辦理退稅，其余的同樣不符合國(guó)稅函〔2002〕1170號(hào)文第四條規(guī)定的委托加工視同自產(chǎn)貨物，因此不適用生產(chǎn)企業(yè)免、抵、退稅管理辦法，應(yīng)視同內(nèi)銷處理。

（3）、該公司開具的934772.05元針織布加工費(fèi)發(fā)票應(yīng)暫時(shí)視為虛開，不計(jì)入銷售收入另案處理。

根據(jù)上述三點(diǎn)意見，該公司2004年1月至2006年4月的增值稅申報(bào)繳納情況應(yīng)調(diào)整如下：時(shí)間

原期末留抵

調(diào)整后期末留抵

應(yīng)辦退稅

實(shí)際辦退稅

應(yīng)收回退稅款

2004年

4119420.21

2913390.14

167073.55

4043272.01

3876198.46

2005年

2598478.37

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)案例

我朋友有塊地皮，現(xiàn)想自己注冊(cè)個(gè)房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅樓盤，地皮原來是村里的的集體所有地，現(xiàn)在全部買下，大概有七十畝。請(qǐng)問從拿地皮后到建筑然后再到市場(chǎng)銷售的整個(gè)流程告訴我下，要詳細(xì)些。謝謝

根據(jù)你的實(shí)際情況，建議你按照如下步驟來處理：

1、土地合法性處理：首先要檢查這塊土地是不是集體建設(shè)用地，如果不是，則需通過“農(nóng)轉(zhuǎn)非”轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，避免日后的法律風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)你這個(gè)房子以后不能辦分割的地產(chǎn)證；如果是國(guó)有建設(shè)用地，就不存在上述問題

2、注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)公司：根據(jù)你自身的資金實(shí)力去注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，并獲取暫定開發(fā)資質(zhì)，一般縣級(jí)、市級(jí)、省級(jí)開發(fā)公司對(duì)注冊(cè)資本都不一樣，根據(jù)你的實(shí)際情況來辦

3、辦理《土地使用權(quán)證》：去當(dāng)?shù)氐膰?guó)土部門辦理，然后對(duì)于開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，最好請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，例如容積率、綠化率、建筑密度、層高等等。

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)：由于你的面積比較大，需要請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后根據(jù)自己的資金實(shí)力，確定是否分期開發(fā)。對(duì)設(shè)計(jì)公司的選擇，可以通過招標(biāo)的形式來運(yùn)作。

5、開發(fā)報(bào)建：在施工之前，要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，去各個(gè)主管部門辦理相關(guān)證件，主要包含三證一書——建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，項(xiàng)目建議書（這個(gè)好像有些地方不要求）；如果資金實(shí)力有限，需要融資，此時(shí)可以憑相關(guān)證件去銀行辦理抵押貸款。

6、項(xiàng)目施工：獲取上述證件之后，就著手進(jìn)行施工單位和監(jiān)理單位的選擇，同樣可以采取招標(biāo)的形式；然后開始進(jìn)入施工階段，注意自己公司一定要緊抓質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)、安全等四個(gè)方面；如果資金有限，可以要求施工單位墊資

7、項(xiàng)目銷售：在項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)計(jì)開始，就要著手進(jìn)行宣傳推廣，為銷售做準(zhǔn)備；在項(xiàng)目開發(fā)到一定階段，就要去辦理預(yù)售許可證，辦理好預(yù)售許可證之后，就可以正式進(jìn)入銷售了，這個(gè)也可以請(qǐng)專業(yè)的代理公司來完成。

8、項(xiàng)目竣工及入伙：項(xiàng)目竣工后，要組織驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收完畢，要組織業(yè)主入伙，然后選擇物業(yè)管理單位（或者自己組建）。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自查報(bào)告

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

自 查 報(bào) 告

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年8月24日成立以來，公司將立足房地產(chǎn)業(yè)，迅速構(gòu)筑一個(gè)規(guī)范化企業(yè)框架，使公司走上可持續(xù)發(fā)展的道路。用*到*年的時(shí)間形成多元化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，為股東獲取最大的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。

公司按照建設(shè)工程基本建設(shè)程序進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目有“***”、“***”兩個(gè)項(xiàng)目。于*年*月*日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（***）；于***年*月*日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（***）。于**年*月**日取得國(guó)有土地使用證（****）；于**年*月*日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（********）；于**年*月**日取得建筑工程施工許可證（*****）；于**年*月*日、*日取得工程施工圖審查報(bào)告；于**年*月*日取得建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核批復(fù)。并于**年*月*日取得******“的商品房預(yù)售許可證，于**年*月**日取得“***”沿街商業(yè)用房的商品房預(yù)售許可證，于***年**月**日取得****”的商品房屋預(yù)售許可證。并真實(shí)填報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的相關(guān)內(nèi)容，且于**年**月***日通過了省建設(shè)廳的驗(yàn)核。本公司不存在未取得商品房預(yù)售許可證擅自銷售情況。取得預(yù)售許可證后按照建設(shè)部門規(guī)定公開銷售，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的了有關(guān)信息，銷售人員按規(guī)定持證上崗。因本公司“***”、“***”尚未竣工驗(yàn)收，所以無竣工驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)。

本公司將繼續(xù)按照建設(shè)工程基本建設(shè)程序，自覺按照建設(shè)部門的要求進(jìn)行開發(fā)，為**的建設(shè)作出貢獻(xiàn)。公司將秉承“****, ****”的企業(yè)精神，以人為本, 構(gòu)建人性化團(tuán)隊(duì),以達(dá)成企業(yè)目標(biāo)。

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

****年**月**日