第一篇：3.中外合資重慶某房地產開發有限公司談判案例

中外合資重慶某房地產開發有限公司談判案例

題目：中外合資重慶某房地產開發有限公司總經理張先生，獲悉澳大利亞著名建筑設計師尼克.博謝先生將在上海作短暫的停留。張總經理認為，澳大利亞的建筑匯聚了世界建筑的經典，何況尼克.博謝是當代著名的有許多杰作的建筑設計師！為了把正在建設中的金盾大廈建設成豪華、氣派，既方便商務辦公，又適合家居生活的現代化綜合商住樓，必須使之設計科學、合理，不落后于時代新潮。具有長遠發展眼光的張總經理委派高級工程師丁靜副總經理作為全權代表飛赴上海，與尼克.博謝先生洽談。

一、談判議題：重慶金盾大廈設計造價問題

二、市場行情介紹：

1、金盾大廈建設方案是在七八年前設計的，其外形、外觀、立面等方面有些不合時宜，與跨世紀建筑的設計要求存在很大差距。

2、尼克.博謝在我國注冊了“博謝聯合建筑設計有限公司”。該公司是多次獲得大獎的國際甲級建筑設計公司，聲明顯赫。在上海注冊后，尼克.博謝很快贏得了上海建筑設計市場。但是，內地市場還沒有深入進來，該公司希望早日在大陸內地的建筑設計市場上占有一席之地。由于有這樣一個良好的機會，所以尼克.博謝一行對該公司的這一項目很感興趣，他們同意接受委托，設計金盾大廈8樓以上的方案。

3、博謝聯合建筑設計有限公司在上海的設計價格為每平方米6.5美元。若按此價格計算，重慶金盾大廈25000平方米的設計費應為16.26萬美元，根據當天的外匯牌價，應折合人民幣136.95萬元。這是一家講求質量、注重信譽、在世界上有名氣的公司，報價稍高是理所當然的。但是，鑒于重慶地區的工程造價，以及中國大陸的實際情況，40萬元人民幣這一價格是充分考慮了內地情況，按每平方米人民幣16元計算的已是最優惠的價了。

三、正確認識和處理本次談判中的價格關系。

重慶某公司的談判代表丁靜女士應試圖說服對方：尼克.博謝雖然很快贏得了上海建筑設計市場。但是，內地市場還沒有深入進來，尼克.博謝的公司如果希望早日在大陸內地的建筑設計市場上占有一席之地就必須抓住這樣一個良好的機會，同意接受委托，以合適的價格設計金盾大廈8樓以上的方案。

四、談判目標：

對方舍不得丟掉這次與本公司的合作機會，對方有可能還會降價，通過本次的談判使公司以最小的代價換取最大的利益。

五、本次談判中用到的談判技巧。

1、在談判過程中，除權力有限策略外，雙方都運用了制造僵局策略、喊價要高、還價要低策略、時間策略等。

2、權力有限是指談判人員在商務談判中借助權力的有限性來削弱對方的議價能力，保證己方獲得最大利益的一種謀略和技巧。

3、一個優秀的談判人員必須學會利用有限的權力作為談判籌碼，巧妙地與對方討價還價。談判人員“權力的有限性”有兩種情況：一是在參與談判之前，上級領導確實授予了一定的權限；二是談判人員在參與談判之前，上級領導未曾給予條件限制，但是為了利于己方，借故說自己權力有限。上述談判，就是丁靜女士使用的借故法。實際上，在到上海談判時，公司對她并未作任何權力的限制，一切由她全權作主。

第二篇：某某房地產開發有限公司評估案例

＊＊＊房地產開發有限公司

納稅評估案例分析

一、企業簡況

***房地產開發有限公司,成立于2005年5月，納稅人識別號為330328***，法定代表人***，經營地址在文成縣***，企業性質：私營企業，主要從事建筑、房地產、物業管理、安裝工程，該企業于2006年9月認定了一般納稅人，企業所得稅的征收方式為查賬征收。

二、評估對象確定

本次納稅評估期間為20101月至3月。該公司2010年1—3月份賬面營業收入1853189.00元，營業成本601764.07元，利潤總額1251424.93元；申報應稅所得額1251424.93元，應納企業所得稅312856.23元，因此該企業確定重點稅源納稅評估。

三、案頭分析

該公司2010年1—3月份賬面營業收入1853189.00元，營業成本601764.07元，利潤總額1251424.93元；申報應稅所得額1251424.93元，應納企業所得稅312856.23元.經對納稅人第一季度財務報表分析，期初貨幣資金余額9486832.96元，期末貨幣資金余額23555337.89元，期初預收賬款余額291475146.99元，期末預收賬款余額354301271.04元。存在當期收到預售房款未按規定計算應納稅所得額的疑點。

四、約談舉證 我們按規定程序對企業財務人員進行了稅務約談, 根據案頭分析的情況，我們向企業發出了《納稅評估約談舉證通知書》，就日常監控分析過程中發現該公司2010年一季度營業收入額申報異常情況，請公司根據實際生產經營事實，客觀反映情況，要求企業對評估初步確認的問題進行自查，并作出合理的解釋。評估人員在約談企業相關財務人員后，確定該公司2010年一季度公司房地產經營結算收入為185萬元。賬面利潤總額為125萬元，申報應納稅所得額125萬元，預繳企業所得稅31萬元。依據該公司2010年3月底的財務會計報表分析，第一季度預收賬款凈增額為62826124.05元，都是2010年第一季度售房款。該公司第一季度預收的商品房預售款還沒有計算應納稅所得額，由于新財務會計剛接手本公司財務會計工作不久，工作還未理順，所以第一季度企業所得稅預繳申報時僅申報已實現的房地產經營收入部分的預繳稅款，未對預收賬款部分進行計算。

五、實地核查

通過企業的解釋,我們對企業存在的問題，我們下企業進行了實地調查核實：

1.對企業上報資料與財務資料進行了實地比對審核,并查閱了有關賬冊、憑證及納稅申報資料，各類進項抵扣憑證均符合政策規定認證、入賬和申報抵扣，也未發現虛開、代開發票行為，無擅自擴大進項稅額抵扣范圍的問題。

2.通過實地核實了解企業人員變動情況，會計人員在１季度進行更換銜接。

六、評估處理結果

通過納稅人自查：由于會計更換銜接的原因，當期收到的預售房款未按照國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）的規定計算應納稅所得額預繳企業所得稅，少計應稅所得額5724279.36元，少繳預繳企業所得稅1431069.84元。建議補申報預繳企業所得稅1431069.84元，并按規定加收滯納金5008.84元。

七、管理建議

通過本次納稅評估，認定該企業正常。我們認為房地產企業的納稅評估中預收賬款是重點，通過科學的分析和測算找出疑點和問題，然后深入核查，以達到堵塞稅收漏洞，完善稅收管理的目的。另外要注意加強企業主要人員變動后的日常管理，確保企業在經營業務和財會核算上的銜接，一旦發現異常情況及時開展納稅評估，將可能出現的問題解決在第一時間。

文成縣國稅局納稅評估組

2010-04-20

第三篇：房地產開發案例

我朋友有塊地皮，現想自己注冊個房地產公司開發住宅樓盤，地皮原來是村里的的集體所有地，現在全部買下，大概有七十畝。請問從拿地皮后到建筑然后再到市場銷售的整個流程告訴我下，要詳細些。謝謝

根據你的實際情況，建議你按照如下步驟來處理：

1、土地合法性處理：首先要檢查這塊土地是不是集體建設用地，如果不是，則需通過“農轉非”轉為建設用地，避免日后的法律風險；同時你這個房子以后不能辦分割的地產證；如果是國有建設用地，就不存在上述問題

2、注冊房地產開發公司：根據你自身的資金實力去注冊一個房地產開發公司，并獲取暫定開發資質，一般縣級、市級、省級開發公司對注冊資本都不一樣，根據你的實際情況來辦

3、辦理《土地使用權證》：去當地的國土部門辦理，然后對于開發強度指標，最好請專業人士把關，例如容積率、綠化率、建筑密度、層高等等。

4、規劃設計：由于你的面積比較大，需要請專業的設計公司進行規劃設計，然后根據自己的資金實力，確定是否分期開發。對設計公司的選擇，可以通過招標的形式來運作。

5、開發報建：在施工之前，要根據規劃設計圖紙，去各個主管部門辦理相關證件，主要包含三證一書——建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，項目建議書（這個好像有些地方不要求）；如果資金實力有限，需要融資，此時可以憑相關證件去銀行辦理抵押貸款。

6、項目施工：獲取上述證件之后，就著手進行施工單位和監理單位的選擇，同樣可以采取招標的形式；然后開始進入施工階段，注意自己公司一定要緊抓質量、進度、造價、安全等四個方面；如果資金有限，可以要求施工單位墊資

7、項目銷售：在項目進入設計開始，就要著手進行宣傳推廣，為銷售做準備；在項目開發到一定階段，就要去辦理預售許可證，辦理好預售許可證之后，就可以正式進入銷售了，這個也可以請專業的代理公司來完成。

8、項目竣工及入伙：項目竣工后，要組織驗收，竣工驗收完畢，要組織業主入伙，然后選擇物業管理單位（或者自己組建）。

第四篇：房地產開發有限公司自查報告

****房地產開發有限公司

自 查 報 告

****房地產開發有限公司于2007年8月24日成立以來，公司將立足房地產業，迅速構筑一個規范化企業框架，使公司走上可持續發展的道路。用*到*年的時間形成多元化、集團化經營，為股東獲取最大的經濟及社會效益。

公司按照建設工程基本建設程序進行開發，開發項目有“***”、“***”兩個項目。于*年*月*日取得建設用地規劃許可證（***）；于***年*月*日取得建設用地規劃許可證（***）。于**年*月**日取得國有土地使用證（****）；于**年*月*日取得建設工程規劃許可證（********）；于**年*月**日取得建筑工程施工許可證（*****）；于**年*月*日、*日取得工程施工圖審查報告；于**年*月*日取得建設工程消防設計審核批復。并于**年*月*日取得******“的商品房預售許可證，于**年*月**日取得“***”沿街商業用房的商品房預售許可證，于***年**月**日取得****”的商品房屋預售許可證。并真實填報《房地產開發項目手冊》的相關內容，且于**年**月***日通過了省建設廳的驗核。本公司不存在未取得商品房預售許可證擅自銷售情況。取得預售許可證后按照建設部門規定公開銷售，并在銷售現場公示的了有關信息，銷售人員按規定持證上崗。因本公司“***”、“***”尚未竣工驗收，所以無竣工驗收相關手續。

本公司將繼續按照建設工程基本建設程序，自覺按照建設部門的要求進行開發，為**的建設作出貢獻。公司將秉承“****, ****”的企業精神，以人為本, 構建人性化團隊,以達成企業目標。

****房地產開發有限公司

****年**月**日

第五篇：房地產開發有限公司年終工作總結

20xx年我公司在廠黨委廠行政的正確領導下，團結拼搏，真抓實干，克服了生產經營中的種種困難。經過公司領導和全體員工的不懈努力，較好地完成了全年各項經濟指標和工作任務，預計實現經營收入2510萬元，預計盈利125萬元。公司保持了健康和諧發展?，F將生產經營及工作情況報告如下：

一；經營管理1、20xx年是我們**西佳居房地產開發有限公司至關重要的一年，也是新的領導班子到任的第一年。更是改革重組、實施房地產開發建設主業與物業管理服務輔業分離的第一年。為擴大發展計劃、爭取可持續性發展。結合公司實際情況，積極完善各項規章制度，建立內部管理機制，加強管理是根本的基礎所在，為此，本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經濟發展需要和公司發展需要的各種規章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩步展開；加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；同時，為了建立完善的內部管理機制，在汲取先進管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對新的領導班子及各部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業務、管理水平不斷得到提升。公司上下團結務實，服務創新意識顯著提高，只有不斷提高服務質量，才能最大限度的滿足商戶和業主的需求，才能穩步提升收入，樹立良好的企業形象。我們首先從思想政治工作入手，發揮黨、模范帶頭作用，帶領全體員工轉變觀念、開展理論學習、加強業務培訓，使員工的服務意識和自身素質得到不斷提高，公司領導和各級管理人員經常深入基層做大量的工作，公司上下形成了團結一致、求真務實的工作氛圍。強化要求，業務素質不斷得到提高。

2、公司組織全體員工認真學習了中國共產黨第十八次全國代表大會的精神,對進一步做好當前的各項工作進行安排部署。并要求全體員工通過多種形式，原原本本，逐字逐句認真學習、深刻領會，把思想統一到黨的十八大精神上來，把力量凝聚到實現黨的十八大確定的各項任務上來。解放思想、實事求是、銳意進取。在學習、活動中制定了學習計劃，使學習活動有安排、有落實、有總結。對團結全體員工、增強企業凝聚力和發展外向型服務思路起到了積極的作用。

3、公司領導班子調整后，完成了佳居公司董事會換屆工作。完成了營業執照的法人變更，組織機構代碼證的變更、國稅、地稅稅務登記證的變更，及組織實施并完成了公司工商年檢等工作。

4、通過省、市仲裁和法律途徑，我公司今年成功從原建設施工單位華山公司追回上百萬元多支付工程款，為公司挽回了不必要的經濟損失。與航天公司存在的經濟糾紛已進入了法律起訴程序階段。經過多次和代理律師溝通談判又為公司節省了38.5萬元的案件代理費。

二；工程建設1、25#住宅樓是公司今年工作的重中之重。為了又好又快的完成25#住宅樓的配套工程，公司多次召集技術人員多方論證，設計出了質量較高的方案，不但降低了費用還保證了工程進度。工程施工合同在工程的具體實施過程中起著非常重要的作用，對工程中的勘察、設計、施工和監理各方當事人的權利義務和責任都作了比較全面的規定。在“25#住宅樓的配套工程”項目工程建設的具體實施過程中，公司嚴格遵守施工合同，對合同中規定的質量責任，劃分界限，材料設備的采購，圖紙設計，工藝使用的認可和批準制度都有較好的貫徹執。在完成主體封頂的基礎上全面進入第二階段施工（即室內水、電、暖設施、電梯、單元防戶門及樓外墻體保溫層安裝），25#高層住宅主樓室內內粉以及水電已于9月20日前如期完成。25#高層住宅主樓樓外配套工程（道路，給排水以及雨水）定于12月20日完成并交付使用。

2、切實抓好安全生產工作，嚴把工程質量關。堅持“安全第一，預防為主，綜合治理”的方針，以《安全生產法》為準則，切實加強領導，落實責任目標，消除各種事故隱患，以強有力的措施防止安全事故的發生，以此維護企業安全生產秩序，實現了全年安全生產無事故。為公司持續、快速、健康發展作保證。嚴把施工質量。在施工程序上，嚴格按照科學施工程序要求，選擇實力強、信譽高、業績好的施工企業參與工程施工；建筑材料上，嚴把建筑材料質量關，執行建筑材料進場復驗制度和材料送檢見證取樣制度，建筑材料、商品混凝土進場使用前必須檢驗合格并經監理工程師簽字認可；竣工驗收上，嚴格執行工程驗收標準，全面實施和嚴格執行工程質量分戶驗收制度，實行勘察、設計、施工、等單位聯合驗收制度，落實質量終身負責制，對未達到標準要求的不予驗收，對發現問題的及時整改。同時，積極創新、不斷豐富工程質量監管手段。

3、完成了鍋樓房至8#樓熱力管網改造工程。

4、秦嶺小區供電增容工程已經完成了前期的設計論證，通過研究設計及施工單位提出來的與施工合同實施有關的問題，對涉及到工程進度有關問題及時提出解決辦法。并對施工手段、施工資源、施工組織直至合同工期都進行了調整，現已進入緊張的施工階段。

5、基本完成了小區1#、2#、3#樓及國稅局門面房工程清算工作。

三，遺留問題

1按照耀水黨委、行政的要求秦嶺小區已完成了房地產開發建設與物業管理服務改革分離和企業重組工作，對相關遺留問題處理（涉及小區范圍住宅樓地下室、屋面滲漏水、臨街商鋪油煙、噪音擾民、房產證辦理、小區供電入網等各項未盡完善工作），按照工程建設與后續物業管理工作銜接程序，我公司已完成并完善了以下幾方面遺留工作；

今年公司組織施工力量，完成了小區14#樓、20#樓屋頂整體防補漏水工程；制作安裝了小區西側-A段臨街商用房（餐館）后窗八個雙層隔音玻璃裝置，以“負壓上吸”方法最大限度的降低和減少了因餐館噪聲等帶來的擾民問題。11#、17#、18#等幾棟樓房排水不暢，我公司在該樓后新增加了幾處滲水井設施，目的是為防止各路不明來水滲（進）入住戶地下室；完成了22#樓前道路及周圍積水改造工程；補充完善了小區二期1#、2#、3#、樓前后四周植樹綠化工程（約3500平方米），實現了住宅建設與后續管理維修的無縫銜接。C段門面房屋面滲漏改造工程（約650平方米）。配合“四創辦”重新粉刷并加固了東圍墻（約1000平方米）。重點組織實施了以21#、22#兩棟小高層住宅樓部分遺留問題的協調處理與善后工作。及23#、24#樓存在的諸多遺留問題與原工程建設單位、祥瑞物業公司組成專門處理協調領導小組，提出解決措施，力爭全面解決此問題。我公司并以書面形式向物業公司移交，以形成小區建設與后續物業管理服務的無縫銜接，相互溝通、友好合作。

2已辦理并發放到住戶個人手中的房產證計610戶，同時小區一期剩余住戶房產證辦理的前期準備工作也已全面啟動。

3為完成廠部要求對公司資產的全面清理，財務部理順了財務核算體系和規范財務核算流程，圍繞收入和費用層層分解、認真剖析，財務部對費用清繳、盤點對帳、做了大量工作。排查出了未掛賬的工程款790余萬。確保了公司資產的安全；

4加強協作積極配合物業社區創建“十佳衛生小區”，重新粉刷并加固了東圍墻約1000平方米，還制作位于南門了約1500平方米的文化墻。按照協議及時支付5萬元的綠化費，為秦嶺小區再做貢獻?？傊?，在過去的一年里，公司較好的完成了上級下達的各項工作任務。取得了一定的成績，但我們深知，還有許多工作存在一定的差距，我們將加強溝通和交流、汲取經驗和教訓。更好地樹立企業形象，更好地發揮協調與服務職能，更好地開拓創新和持續發展，仍然是我們今后在工作中需要不斷思考的問題。我們深感重任在肩，不敢有絲毫懈怠。

存在的主要問題

1流動資金嚴重匱乏。

2拖欠工程款數額較大、支付壓力大。

3資產不清晰，債權債務關系復雜（與秦嶺水泥股份公司及祥瑞物業、秦嶺小區社區）。

4與物業遺留問題較多，協調處理難度大。

工作計劃

我公司將全力按照廠部2013年總體工作要求，下大力氣加強公司內部管理，強化經營考核、挖潛增效、開拓市場，全力做好公司2013年各項工作。

1、拓展思路、迎接挑戰、主動出擊，在全力做好公司各項工作的基礎上，按照廠部要求和企業改革主輔分離的基本原則，積極克服困難解決物業遺留問題，主動探索尋找秦嶺小區以外新的工程項目或合作伙伴，為公司長遠發展創造平臺。

2、工程方面：

（1）25#高層住宅樓的后續事務繁雜，督促華源公司做好決算的同時，將下大力氣做好協調工作，確保業主正常使用。

（2）公司將重點實施25#樓的天然氣鍋樓綜合配套及戶外綠化工程。

（3）確保東面門面房開工建設。

（4）著手西面門面房的規劃，論證，設計工作。

（5）全力做好小區一期剩余住206戶業主房產證的辦理。

（6）加強與祥瑞公司的溝通，解決物業遺留問題，重點解決屋頂（面），地下室滲（漏）水問題。

（7）啟動秦嶺小區二期工程的備案登記工作.（8）完成秦嶺小區二期工程21#樓22#樓的結算工作。

我們將以中國共產黨第十八次全國代表大會的精神為指引，繼續圍繞“抓經營、抓管理、保穩定、促和諧”的企業總體工作方針前提下，管理不斷創新。讓我們在反思與展望中以更好的姿態投入嶄新的2013年。讓我們一起把工作做到最好，相信在新一年的中，**西佳居房地產開發有限公司會取得更大的成績！得到更大發展！