第一篇：房地產業偷逃企業所得稅案例

房地產業偷逃企業所得稅案例

第一部分

一、編寫目的

通過本案，使稽查人員掌握對房地產企業隱瞞收入、多列成本，偷逃企業所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復核方法在查前、查中的運用。

二、關鍵詞

企業所得稅 少計收入 虛假發票 虛增成本 多列期間費用

三、基本概念

（一）建筑容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。

（二）樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習慣上，對于合同條款規定主要材料由房地產公司采購的方式，稱作甲方供材。

第二部分

一、案件來源

專項檢查。

二、納稅人基本情況

銀灘房地產開發有限公司（以下簡稱銀灘公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內資有限責任公司。該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣土地85.8畝，共開發了兩個項目：城市海景一期、城市海景二期，規劃建筑面積20萬平方米。其中城市海景一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。

該企業2004年實現預售收入9863.90萬元，2005年實現預售收入10821.23萬元，2006年實現一期現房銷售收入12000萬元，二期預售收入3000萬元。該地區對預售收入適用15%預計計稅毛利率，土地增值稅按照收入1%比例預征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企業成立三年來，共取得銷售收入和預售收入35685.13萬元，繳納企業所得稅47.48萬元，營業稅金及附加2337.38萬元。

三、案件查處情況

（一）查前準備

稽查人員在入戶前，首先調閱了該企業的企業所得稅納稅申報表及資產負債表、利潤表。對報表進行了認真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進行調查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發現該企業成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。具體分析如下：

銀灘公司納稅申報情況查前準備分析表 單位：萬元 1.申報表比率分析

該企業取得預售收入及銷售收入32685.13萬元，三年來僅繳納企業所得稅款47.57萬元，企業所得稅貢獻率為0.13%,而根據納稅評估預警值，所得稅貢獻率低于3％，為明顯異常；該企業城市海景一期2005年度已經竣工清算，其項目毛利率為7%,也遠低于該地區房地產行業30% 預警值?；槿藛T分析該企業可能存在虛增成本或者少計收入問題。2.財務費用分析

該企業2004、2005年利息支出在財務費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數額的利息支出，很可能是企業為開發項目而借入的抵押貸款利息。而該企業銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據國稅總局有關稅收政策規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。因此，該企業存在稅前多列財務費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。3.業務招待費分析

該企業2004、2005年列支業務招待費255萬元。根據總局有關稅收政策規定，預售階段不允許扣除業務招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。

通過以上分析，該企業多項評估指標存在異常。由此確定了下一步稽查實施的重點環節。

（二）稽查實施

2007年7月18日，稽查局向銀灘公司下達了檢查通知書及調賬通知書，該企業簽收檢查文書后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于5月財務室失火中燒毀，無法提供，并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業自述材料?；槿藛T對財務人員就此事作了詢問筆錄。

稽查人員分析認為：該企業辦公樓僅僅財務室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失，這種可能性不大。經報市局領導批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業采取核定征收措施征收稅款。在稅務部門強大的壓力下，2007年7月23日，該企業被迫交出了賬簿。1.收入檢查

側面突破，查出少計收入。針對該單位所得稅貢獻率及毛利率明顯偏低，可能存在少計收入的問題。檢查人員調閱了收入及預收賬款等有關賬簿，并對企業提供的銷售合同進行了累加，未發現問題。

做了大量的工作，卻未有實質性突破，檢查人員感覺百思不得其解，難道位于市中心的城市海景項目果真是“賠本賺吆喝”么？針對案情進展情況，局領導及時召開了案情診斷會，會上有同志提出該企業營業費用確實有點高啊！一語驚醒夢中人，針對該企業采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調閱了該企業“營業費用－傭金支出”賬簿，果然發現在2004年12月31日和2005年12月31日的憑證中共支付銷售傭金680.56萬元，憑證后附的委托代銷合同中，規定代銷手續費為３％，以此推算該企業當年應有22685.13萬元預售收入，查閱申報表，該企業只申報了20685.13萬元預售收入，差額居然有2000萬元之多。

經過詢問，該企業法人代表承認了將2000萬元預售款項隱藏在４張個人銀行卡，未在賬簿紀錄，從而少申報預售收入少納稅的事實。

巧妙分析，發現隱瞞首付款項。檢查人員在核查按揭銷售收入時，發現了一個奇怪的現象，該企業有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據我國按揭貸款有關法律規定，這是非常不正常的。檢查人員分析認為，企業可能存在隱瞞首付款項的情況。

經到企業合作按揭銀行調查取證，發現銀行保存有企業收取首付款收據的復印件，金額合計570萬元。而企業辯稱這是因為要替業戶辦理按揭貸款，偽造收據采取的變通措施，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據的證據已經比較扎實，為了讓企業心服口服，檢查人員先后聯系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實購房戶早在2004年就已經將首付款項交付給銀灘公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據。2.成本檢查

（1）綜合評估，確定檢查突破點

收入項目檢查初戰告捷后，檢查組并未就此收兵。考慮到隱瞞收入的2970萬元后，該企業的毛利率與一般項目的毛利率相比仍然偏低。鑒于這種情況，檢查人員對該企業開發成本的構成進行了分析：城市海景一期單位工程成本為3039元，其中土地出讓金出讓價格為每畝267萬元，計算出樓面地價800元，該數值尚在正常范圍內。經審查土地出讓合同，并到國土資源局外調，認為可以排除土地成本虛列的可能。其次,經測算，單位建安成本達到2009元。根據市稽查局對房地產行業檢查的經驗值，18層以上層高的高層樓建筑，該市單位建安成本一般在1600元/平方米左右，銀灘公司的單位建安成本明顯高于正常值。該企業對主要材料采取甲方供材的方式，自行采購。甲方供材2365.88萬元，建安成本費7731.30萬元，均存在真票假票混雜，虛增成本的可能性。（2）其他稅務機關協查建安發票

在檢查建安費用發票時，檢查人員發現有幾張某地稅局開出的建筑安裝業代開發票存在疑點：一是同一時間、同一開票人開出的代開發票號碼不在一個號段上；二是發票上代開機關的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機打發票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調整過打印格式。檢查組人員進行會商，認為同一時間、同一開票人在正常情況下應該是在同一臺機器上開具的、同一時期領取的發票，發票號碼跳號的可能性極?。话l票上代開機關的印章，一般只在征收機關機構變更后才有可能發生變化；票面信息字體、排版格式存在的差別，一般只有在開票軟件更新后才會變化。根據側面了解，基本排除了以上可能。檢查組填具了建安發票明細表，帶著疑問發票來到某地稅局。

經該局確認，共有19份加蓋有該局代開發票專用章的建筑安裝（代開）發票并非該局開具，屬假票。其中12份建安發票屬于城市海景一期，涉及金額1450.05萬元。

（3）發票查詢系統查出假材料發票

檢查組對該企業大額支出的成本費用項目涉及的發票進行了全面檢查，借助發票查詢系統查詢到部分商品銷售發票流向，檢查人員采取了將所有的成本項目發票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入發票查詢系統系統進行查詢。經核查，銀灘公司以虛假發票列入開發成本的有3020萬元，其中應歸屬城市海景一期的材料成本1961.28萬元。

（4）拆遷辦協查，查出假拆遷協議

該企業開發成本中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協議時，發現有多份拆遷協議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。經核查，查實該企業偽造拆遷協議25份。經過分攤計算，城市海景一期涉及虛列成本701.11萬元。

（5）不配比結轉成本，熱力站成本全入一期

房地產企業的成本核算方法非常復雜，既然該企業在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也做文章呢？針對這些疑問，檢查人員對該企業的成本結算進行了重新核實，發現屬于全體業主所有的熱力站已經于2006年完工，其成本全部記入城市海景一期項目。

根據《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）文件對于計稅成本的規定，其發生的1000萬元應當按照配比原則分攤，該企業城市海景一期、城市海景二期建筑面積均為10萬平方米，一期應分攤開發成本500萬元，企業多列開發成本500萬元。3.期間費用檢查。

（1）未完工開發產品多列利息支出

根據案頭分析階段發現的疑點，經過調查取證，證實該企業2004年初取得了兩年期開發項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務費用－利息支出”1164.68萬元。

根據《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號文）第三十五條規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。該企業2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應當記入“財務費用”在稅前直接列支，而應當列入開發成本，城市海景一期兩年共應攤入利息資本化支出582.34萬元。

（2）多列業務招待費

根據案頭分析階段發現的疑點，檢查人員對預售階段列支業務招待費的問題進行調查取證，證實該企業在預售階段列支廣告費、業務招待費共計255萬元，應調增應納稅所得額255萬元。

（三）檢查中發現的問題

由于該企業在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。

通過計算，銀灘公司共應補繳企業所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業所得稅款1706.21萬元。檢查結果已經通報地稅機關，計算稅款的時候已經考慮扣除了營業稅金及附加。

通過稽查，銀灘公司的收入、成本及應納稅所得額產生了較大變化?？偸杖胗刹榍暗?5685.13萬元上升到38655.13萬元；成本則由查前的30397.17萬元下降到查后的26367.07萬元，稽查工作達到了預期目的。

三、定性處理及依據

（一）根據《稅收征收管理法》第六十三條之規定，決定對該公司隱瞞收入、虛列成本，造成少繳企業所得稅款1777.87萬元的行為，定性為偷稅，并處偷稅數額50%的罰款計888.94萬元。

（二）對該公司在稅前多扣除財務費用、業務招待費，造成少繳企業所得稅款468.50萬元的行為，按照稅法規定追繳稅款。

以上共應補繳所得稅款2246.36萬元，罰款888.94萬元，合計3135.30萬元。根據《稅收征收管理法》第三十二條規定，對少繳稅款加征滯納金。

（三）根據《發票管理辦法》第三十六條、《發票管理辦法實施細則》第四十八條之規定，對該公司取得假發票行為，責令限期改正，并處１萬元罰款。

（四）對該公司偽稱燒賬抗拒檢查的行為，根據《稅收征收管理法》第七十條之規定，處５萬元罰款。

（五）涉稅案件移送。根據檢查結果，銀灘公司各年度的偷稅數額均超過1萬元，且偷稅比例達到10%以上，根據《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關于經濟犯罪案件追訴標準的規定》第四十九條之規定及《行政執法機關移送涉嫌犯罪案件的規定》第三條之規定，稽查局將該案移送公安機關立案查處。

第二篇：利用“預收賬款”截留利潤 偷逃企業所得稅

利用“預收賬款”截留利潤 偷逃企業所得稅

一、基本情況

2009年5月，某市國家稅務局稽查分局在對該市一家水泥廠進行2008所得稅繳納情況檢查時，發現該廠存在大量預收貨款的業務。經核查有關銷售合同，稽查人員發現多數合同已經實現，又經對購貨方企業詢問，合同單位已經收到發出的貨物，但是該水泥廠卻未結轉收入。另外，經審核，“主營業務成本”中的單位成本遠高于“庫存商品”賬戶中的單位成本。由此稅務機關初步認定該廠已結轉“預收賬款”中的銷售成本，后經對企業財務人員詢問，發現該企業利用“預收賬款”進行利潤截留的事實。

二、分析與處理

企業截留利潤往往以“預收賬款”賬戶為調整器，按照企業財務制度與稅法的有關規定，預收賬款要在貨物發出后，才形成企業銷售收入。因此，當企業有一定數量的預售貨物業務時，就可以使企業保持微利，甚至虧損，達到逃避所得稅的目的。

具體操作方法為：企業首先確定當月的利潤額（微利），然后將當月成本、費用發生額與所開發票銷售額相比較，如果費用成本過小使得利潤額大于預定利潤，則將差額以“預收賬款”中發出產品的耗用材料成本攤入當月銷售成本抵消；反之則按實際數入賬。

所以該水泥廠2008“預收賬款”中的1950000元，其制造成本已提前結轉，銷售已經實現，該數額實為其多年來截留利潤的累計額，由此可見，企業通過多列成本、銷售收入掛往來賬等方式隱匿銷售利潤。

該企業掛賬銷售收入為1950000元，應補繳增值稅283333.33元（1950000÷1.17×17%），調增利潤1666666.67（1950000÷1.17），補繳企業所得稅款416666.67元（1666666.67×25%），并處以偷稅額2倍的罰款。

第三篇：【案例分析-企業所得稅】

【案例分析-企業所得稅】

【案例簡介】

某集團公司持有乙公司股份，由于股票轉換確認投資收益，集團公司僅就其所實際持有的部分股份繳納了相應所得稅。

其中代其子公司持有的投資收益由子公司繳納所得稅。【案例分析】

關于法人之間代持股的納稅人是法律上的持有人，還是實際持有人，沒有直接的法律規定，但是有一些相關政策條文可以參考。

《國家稅務總局關于企業轉讓上市公司限售股有關所得稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第39號，以下簡稱“39號公告”）“

二、企業轉讓代個人持有的限售股征稅問題”規定，因股權分置改革造成原由個人出資而由企業代持有的限售股，企業在轉讓時按以下規定

（一）企業轉讓上述限售股取得的收入，應作為企業應稅收入計算納稅。

上述限售股轉讓收入扣除限售股原值和合理稅費后的余額為該限售股轉讓所得。企業未能提供完整、真實的限售股原值憑證，不能準確計算該限售股原值的，主管稅務機關一律按該限售股轉讓收入的15%，核定為該限售股原值和合理稅費。

依照本條規定完成納稅義務后的限售股轉讓收入余額轉付給實際所有人時不再納稅。

（二）依法院判決、裁定等原因，通過證券登記結算公司，企業將其代持的個人限售股直接變更到實際所有人名下的，不視同轉讓限售股。

39號公告“

三、企業在限售股解禁前轉讓限售股征稅問題”規定，企業在限售股解禁前將其持有的限售股轉讓給其他企業或個人（以下簡稱受讓方），其企業所得稅問題按以下規定

（一）企業應按減持在證券登記結算機構登記的限售股取得的全部收入，計入企業當應稅收入計算納稅。

（二）企業持有的限售股在解禁前已簽訂協議轉讓給受讓方，但未變更股權登記、仍由企業持有的，企業實際減持該限售股取得的收入，依照本條第一項規定納稅后，其余額轉付給受讓方的，受讓方不再納稅。【溫馨提示】

集團公司應按其實際及代持的股份繳納企業所得稅。

（1）代持股可以通過信托計劃或法院判決對代持股情況進行梳理，各家按照自己持有的股份繳納自己應該承擔的稅收，不要造成重復納稅。

（2）有實際判例，實際持股人沒有繳納稅款，會判處逃避納稅的罪責。（3）代持股方在財務核算時，“應交稅金”應該掛往來科目核算。

第四篇：企業所得稅納稅案例分享

1.法人持股除了能免交個稅，另外的好處是：

A

B

C

D 實力強對抗性強靈活性強穩固性強

2.通過收入環節發票套現，對有些收入不做賬，目前很多國際大公司都利用的賬戶是：A

B

C

D 秘密資金賬戶小金庫企業內部賬戶秘密金庫

3.關于選擇及運用節稅工具，下列說法不正確的是：

A

B

C

D平衡因稅收籌劃導致的稅收減少與納稅評估指標的關系節稅盡量在企業納稅減量上解決籌劃主要從改變交易的時間、地點、方式三個方面來考慮考慮行業指標等其他因素

4.關于職工福利費的范疇及應對，下列說法不正確的是：

A

B

C

D

判斷題

5.在設計公司的股權結構時，自然人持股比法人持股更好。此種說法：

正確

錯誤集體享受的、不可分割的不征稅賬目核算得越清楚越好照樣可以往家帶購買主體必須是單位

第五篇：房地產企業所得稅案例

房地產行業企業所得稅清算例解及管理建議

2013-03-07 14:06:13 作者：劉玉泉 來源：中華財會網 我要評論字號T | T

由于房地產行業的特殊性，國家稅務總局依據《企業所得稅法》及其實施條例、《稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，專門下發了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號)予以加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為。筆者通過多年的一線稅收征管、鑒證實踐工作發現，部分地市在房地產行業企業所得稅征收管理方面還存在著一定的疏漏之處。筆者結合工作經驗，對房地產行業企業所得稅清算及管理存在的問題、建議措施等談幾點自己的認識。

房地產行業企業所得稅項目清算的政策依據

對房地產開發企業進行企業所得稅的項目清算管理有明確的政策依據。國稅發[2009]31號第三十五條規定：“開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。”國稅發[2009]31號第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料?！?/p>

國稅發[2009]31號對開發項目計稅成本的確定以及預計毛利額和實際毛利額差額的處理均作出了細致的說明，從政策角度為開展企業所得稅項目清算管理提供了依據。

案例

為了更直觀地了解房地產行業企業所得稅項目清算管理的業務處理，舉例如下：

A房地產企業開發的B項目，2009年實現預售收入1 000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用和可扣除的稅金為130萬元(其中稅金76.50萬元);2010年實現預售收入3 000萬元，預計計稅毛利率為10%，期間費用和可扣除的稅金為280萬元(其中稅金229.50萬元);2011年B項目竣工交付業主使用，當年實現銷售收入2 000萬元，期間費用和可扣除的稅金為220萬元，賬面結算的項目開發成本4 500萬元。在項目清算審查中，發現開發成本中有500萬元不符合稅法規定，不能稅前扣除，其中2009年200萬元，2010年200萬元，2011年100萬元，假設無其他納稅調整項目，A房地產企業在B項目竣工清算，即2011年應當如何進行企業所得稅的清算?每年要繳納多少企業所得稅?

例解如下：

2009年應繳納企業所得稅(1 000×15%-130)×25%=5萬元;

2010年應繳納企業所得稅(3 000×10%-280)×25%=5萬元;

2011年為項目清算，企業所得稅的計算稍顯復雜，故逐項說明：

2011賬面確認的營業收入1 000+3 000+2 000=6 000萬元;

2011賬面確認的營業成本4 500萬元;

2011賬面確認的期間費用和稅金220+76.5+229.5=526萬元;

2011賬面利潤總額6 000-4 500-526=974萬元;

加計納稅調整增加項目：

2009年、2010年已經在稅前扣除的稅金76.5+229.5=306萬元;

項目清算審查中發現的不能稅前扣除的開發成本500萬元(注意，盡管這部分成本分別實際發生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中納稅調整即可)。

減計納稅調整減少項目：

2009預計計稅毛利1 000×15%=150萬元;

2010預計計稅毛利3 000×10%=300萬元。

2011應納稅所得額974+306+500-150-300=1 330萬元，應納企業所得稅1 330×25%=332.50萬元。

從上例中可以看出，A房地產企業實際計稅毛利率為

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年實際計稅毛利額與預計毛利額的差異(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20萬元，已經在項目企業所得稅清算2011年進行了調整處理，并對開發項目中不能稅前扣除的成本500萬元也調增了應納稅所得額，切實保證了項目稅收管理的高質效。

企業所得稅項目清算管理存在的問題

筆者認為，房地產行業企業所得稅項目清算管理還存在以下幾個方面的問題：

(一)收入和成本在確認時間上不相匹配

房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、納稅義務產生時點與會計核算不同步等特點。例如稅法規定房地產開發企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，并根據國稅發[2009]31號第九條規定，按照確定的計稅毛利率計算預計毛利額，并入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。但在會計核算上，預售取得的房款并不符合會計準則中“收入”確認的條件，不能確認為營業收入，仍然在預收賬款會計科目中作為流動負債核算。

企業一般只有在項目完工給客戶開具銷售發票后才將預售房款結轉為營業收入，而一個開發項目常規開發周期至少在三年以上。也就是說，開發成本的發生時間會跨越二到三個納稅，但確認收入則相對集中，收入和成本在確認時間上不相匹配。這樣，如果只在收入確認僅通過匯算清繳進行企業所得稅監管就顯得過于疏漏，因為企業所得稅匯算清繳時一般不會追溯到以前數個去審查企業的開發成本是否真實合理，是否應當全額在稅前扣除。其實，即便是在成本發生，如果發現部分開發成本不符合稅法扣除規定，企業也不會同意調增當的應納稅所得額，企業理由往往是“雖然這部分成本按稅法規定不應當稅前扣除，但在申報當企業所得稅時也沒有扣除，沒有影響到當的應納稅所得額，既然沒有影響，就不存在調增當應納稅所得額之說”，企業所言也有道理，且符合稅法中權責發生制的規定，如此一來，開發成本的監管就成了難題，開發成本也因此成為漏網之魚，處于失控狀態。所以，完全有必要在企業確認收入對開發成本進行全面審查，剔除不符合稅法規定的成本。

(二)項目開發成本在結轉扣除不合規

根據國稅發[2009]31號，自2009年以后房地產開發企業銷售未完工開發產品的最低計稅毛利率有所下降：

(一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

(二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

(三)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

(四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

上述規定中，地級市的最低計稅毛利率從15%降為10%(據筆者了解，大部分地市是依據最低標準執行的)，而且根據國稅發[2009]31號允許企業扣除預售收入對應的營業稅及附加、土地增值稅等稅費，營業稅及附加的稅率為5.65%，預征土地增值稅的稅率最低為2%，實際計入當期應納稅所得額里的毛利最多只有預售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期間費用后，當期應納稅所得額所剩無幾，甚至為負值。如果開發項目位于上述規定中的“其他地區”，比如縣城，計稅毛利率僅為5%，則根本預征不到企業所得稅。而事實上，房地產開發行業毛利率至少不會低于30%。房地產開發企業取得預售收入時期同時也是企業納稅能力最強的時期，現金流充足，所以一直以來對房地產企業實行預征制度，但過低的計稅毛利率使得企業沒有在此時期繳納足夠的企業所得稅，而是將項目企業所得稅納稅義務遞延至項目完工收入確認，必然導致該納稅壓力增大。對多數房地產開發企業來說，項目完工正是資金短缺時期，因為新項目拿地需要支出大量的資金，客觀上削弱了企業的納稅能力，主觀上企業也不愿意在這個時期繳納大額的稅款。所以，在項目完工收入確認就更應當全面掌握開發項目的企業所得稅稅負，重點厘清歷年來發生的項目開發成本在結轉扣除是否合規，計稅成本結算是否符合稅法規定，確保開發項目應負擔的企業所得稅能夠足額入庫，稅源管理做到不遺不漏。

加強房地產行業所得稅項目清算管理的措施

筆者認為，加強房地產行業企業所得稅清算管理應從以下幾方面入手：

(一)建立房地產開發企業稅源監控制度

根據各種渠道掌握的房地產開發項目情況，按區域劃分到具體監控人，實施動態監控管理，對每一個項目建立檔案和稅源管理臺賬，隨時掌握房地產開發企業的動態。重點跟蹤掌握工程進度、預售收入、資金流向情況，關注開發企業是否將預售樓盤的預售款只用于該項目的開發建設，有無挪作他用現象，對存在大額資金轉移的企業要重點約談布控，及時組織稅款入庫。目前已有部分省市建立了商品房預售資金監督管理制度，其他地市也可以會同有關部門借鑒擇機推出，細化管理模式。

(二)完善項目成本對象報備制度

根據國稅發[2009]31號第二十六條規定，房地產開發企業在開工前按照預定的格式報備成本對象,據以掌握項目的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數、是否異地開發等基本信息，為日常管理和后續的分析、評估、檢查以及最終項目清算等夯實基礎。主管局應當根據成本對象的確定原則，結合實際情況對企業報備的成本對象進行審核，對劃分不合理的應當書面通知企業重新調整并報備。房地產開發企業成本對象一經確定并向主管地稅機關報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應向主管局報送規劃、設計變更批文等資料，并征得同意。

根據國稅發[2009]31號第九條規定，在項目完工納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的鑒證報告以及稅務機關需要的其他相關資料。鑒證報告應由口碑良好、業績突出的中介機構來完成，為減少征管成本、提高工作效率，降低納稅人負擔，信息共享，也可以由參與該項目土地增值稅清算鑒證的中介機構一并完成該項目企業所得稅清算鑒證工作，以加強與土地增值稅扣除項目的關聯比對分析，重點審查在土地增值稅清算過程中不能扣除的項目是否在企業所得稅項目清算時是否進行了納稅調整。鑒證報告中應包括但不限于以下內容：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、銷售未完工產品的收入及其毛利額、已銷完工產品的收入及其毛利額、計稅成本對象的確定、開發成本及其實際銷售成本等。

需要強調的是，在國稅發[2009]31號第三十二條中規定了預提成本的條款，例如公共配套設施尚未建造或尚未完工的情況，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用以及出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。在實踐中，部分企業曲解利用該條款進行惡意避稅。因此，在進行企業所得稅的項目清算時，主管稅務機關應當著重審核預提成本的合規性，看其是否符合國稅發[2009]31號第三十二條的具體規定，建安成本是否與審計決算值一致，對缺少證明資料而籠統地按發包金額預提10%的做法一律不予認可，不準稅前扣除，從而堵塞稅收漏洞，保護稅基不受侵蝕，提高房地產企業所得稅的征管質效。

(三)進一步完善項目完稅證明管理制度

開發項目只有在完成企業所得稅、土地增值稅項目清算、稅款入庫后，方能開具完稅證明。主管稅務機關負責該開發項目的監控人應出具書面意見附于項目檔案中，以進一步完善項目完稅證明管理制度。同時加強與國土資源局、房管等部門的合作力度，房地產開發企業在辦理土地過戶、產權登記時應提供稅務部門監制的發票和項目主管地稅機關開具的完稅證明，未提供的不予辦理產權證及過戶手續。