第一篇：營改增后相關地方稅種計稅依據問題解剖

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營改增后相關地方稅種計稅依據問題解剖

全面推行營改增后，對于采用銷售額和銷項稅額或應納稅額合并定價方法的納稅人，適用差額計稅方法時，是以差額前的成交價（全部價款和價外費用之和）還是以差額后的余額（增值稅計稅依據）來計算所含的增值稅并據以減除，以及營改增后的土地增值稅、房產稅、個人所得稅等計稅依據問題。

營改增后相關地方稅種計稅依據探析

營改增全面推行后，財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下稱“財稅〔2016〕43號文件”）規定，自2016年5月1日起，計征契稅的成交價格，從價計征房產稅的租金收入，計征土地增值稅的轉讓房地產收入，個人轉讓房屋、出租房屋的個人所得稅應稅收入，均不包含增值稅，即皆為不含稅收入。

在實務中，不同情形的業務可能涉及從價計征房產稅的租金收入、土地增值稅銷售收入、個人所得稅應稅收入、印花稅計稅依據等，如何計算扣除增值稅。

下面,以三個案例，就營改增后因增值稅繳納方式，引起的土地增值稅、契稅、房產稅、個人所得稅等地方稅種計稅依據的糾結問題，分別予以闡述，供大家參考。

案例一：

甲公司支付315萬元的總價款購買乙的一處不動產，乙購買時支付總價款210萬元。

現假定乙的納稅人身份及相關業務情形為：（1）乙系一般納稅人，于2016年4月30日前取得（不含自建）該不動產，轉讓時選擇適用簡易計稅方法計稅；（2）乙系小規模納稅人（不含個人）銷售其取得（不含自建）的該不動產；（3）乙系小規模納稅人中的個體工商戶、其他個人銷售其取得（不含自建）的該非住房不動產；（4）北京市、上海市、廣州市和深圳市的個體工商戶、其他個人，銷售其購買2年以上（含2年）的非普通住房。

另，與該案例情形類似的還有，一般納稅人、小規模納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

分析：

稅額計算1：財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下稱“財稅〔2016〕36號文件”）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。普金網 http://www.tmdps.cn/ 第三十四條規定：簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率。

由于現行貨物、服務、無形資產及不動產的交易行為一般都采用“銷售額和應納稅額合并定價方法”的慣例來確定成交價格（全部價款和價外費用），在計算收入時再進行價稅分離，按“含稅銷售額÷（1＋征收率）＝銷售額”的公式來換算出不含稅銷售額。因此，按其銷售不動產（土地使用權）時取得的全部價款和價外費用為銷售額計算，則所含的增值稅為：315÷（1+5%）×5%＝300×5%＝15（萬元）。

稅額計算2：依據現行營改增稅收政策規定，乙銷售該不動產應繳納的增值稅，適用簡易計稅方法且實行差額征稅，即以銷售不動產時取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

乙應納稅額＝（315-210）÷（1+5%）×5%＝100×5%＝5（萬元）

此時的不含稅銷售額為（315-210）÷（1+5%）＝100萬元。

問題1：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 計征契稅的成交價格不含增值稅。

那么，所稱“不含增值稅”的增值稅，是以成交價格按公式計算出的增值稅15萬元，還是按差額計稅方法計算的實際繳納增值稅5萬元？甲公司支付315萬元購買該不動產（或受讓土地使用權）后，其契稅的計稅依據是300萬元還是310萬元？

問題2：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

特別是當乙為一般納稅人（選擇簡易計稅方式）時，按照一般納稅人適用的增值稅申報表的填報規定，營業稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，《增值稅納稅申報表》主表第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”應填寫“扣除之前的不含稅銷售額”。而在《增值稅納稅申報表附列資料

（一）》第13行又有“扣除后的含稅銷售額”,并將差額計算的應納稅額（第14行9B欄）填入主表21欄“簡易計稅辦法計算的應納稅額”。

那么，由于出現兩種“銷售額”以及據此計算的兩種“增值稅稅額”，乙公司轉讓房地產取得的收入315萬元，計繳土地增值稅申報“不含增值稅收入”時，是減去按差額扣除之前的不含稅銷售額計算出的增值稅15萬元后的300萬元作為土地增值稅不含增值稅收入；還是減去按“差額扣除后的銷售額”計算的實際繳納增值稅5萬元后的310萬元作為土地增值稅不含增值稅收入？

案例二：一般納稅人丙房地產公司銷售自行開發的房地產項目，取得全部價款11100萬元，其受讓土地時支付土地價款2220萬元。普金網 http://www.tmdps.cn/

分析：

稅額計算1：財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十三條規定：一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。

第二十二條規定：銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。

案例中，納稅人丙公司取得銷售收入后，在進行會計處理時以及賬簿和財務報表上記載的不含稅銷售收入及銷項稅額分別為：

銷售額＝11100÷（1+11%）＝10000（萬元）

銷項稅額＝10000×11%＝1100（萬元）

稅額計算2：財稅〔2016〕36號文件附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第10目規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

按照一般納稅人適用的增值稅申報表的填報規定，營業稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，《增值稅納稅申報表》主表第1欄“

（一）按適用稅率計稅銷售額”應填寫扣除之前的不含稅銷售額。在《增值稅納稅申報表附列資料

（一）》第13行設有“扣除后的含稅銷售額”,將扣除后計算的銷項稅額（第14行4欄）填入主表第11欄“銷項稅額”。

該案例中，納稅人丙公司以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，據以計算和申報的銷項稅額為：

（11100-2220）÷（1+11%）×11%＝880（萬元）

問題1：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

丙公司轉讓房地產取得收入（全部價款和價外費用）11100萬元，計繳土地增值稅申報“不含增值稅收入”時，所稱“增值稅”，是以取得的全部價款和價外費用11100萬元換算成不含稅銷售額10000萬元，計算出的銷項增值稅1100萬元；還是以取得的全部價款和價外費用11100萬元扣除支付的土地價款2220萬元后的余額8880萬元，換算成不含稅銷售額8000萬元，計算出的銷項增值稅880萬元？ 普金網 http://www.tmdps.cn/

其轉讓房地產計繳土地增值稅時，應申報的不含增值稅收入，究竟是10000萬元還是10220萬元？

如按某市地稅局印發的《2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引》所明確的，納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的,土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項目土地價款×11%)/(1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。實際就是以銷售房地產時取得的全部價款和價外費用減除實際申報的銷項稅額，即為土地增值稅的不含增值稅的銷售收入。

丙公司計繳土地增值稅時，以轉讓房地產取得的收入（全部價款和價外費用）11100萬元減除實際申報的銷項稅額880萬元，余額10220萬元即為計繳土地增值稅的“不含增值稅收入”。

問題2：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 計征契稅的成交價格不含增值稅。

案例中的丙公司取得的成交價格是11100萬元，實際申報的銷項稅額（進項稅額+應納稅額），也就是丙公司實際支付和繳納的增值稅合計為880萬元，但開具發票時注明并向受讓方收取的銷項稅額是1100萬元。

此時，受讓方計征契稅的計稅依據即不含增值稅的成交價格，究竟是不含實際申報的增值稅進項（丙公司銷項）稅額880萬元，即按10220萬元計繳契稅？還是不含發票上注明的增值稅進項（丙公司銷項）稅額1100萬元，而按10000萬元計繳契稅？

總結：如果地稅機關以房屋銷售合同為計征契稅的依據，從房地產的經營行規風險，房屋銷售合同要么是以含稅價格簽署，要么是以不含稅價格簽署。但不管以哪個價格簽署合同，都不可能體現每套房屋可扣減的土地價款（房地產公司申報繳納增值稅的銷售額）以及該部分土地價款虛擬（發票上體現為銷項稅額實際不用繳納）的銷項稅額。同時，開具的發票上也是如此。

這樣，地稅機關就只能按合同和發票的不含稅收入（按含稅價款換算或直接注明的未減除土地價款的收入），作為購房者計征契稅的計稅價格。

如案例所述丙公司，合同和發票上體現的均為：轉讓房地產價稅合計11100萬元，增值稅稅額1100萬元,不含稅的銷售額為10000萬元。就案例中的丙公司銷售的房屋而言，就是以10000萬元作為購房者的契稅計稅價格。

但，如前所述，丙公司計繳土地增值稅的不含增值稅收入為10220萬元。

這樣，就出現一種奇怪的情況，銷售房屋的房地產公司的土地增值稅收入為10220萬元，而同一標的物對應的購房者的契稅計稅價格為10000萬元。普金網 http://www.tmdps.cn/

案例三：

個人出租住房房產稅、個人所得稅的計稅依據問題。李先生（個體戶或自然人）將住房出租給某公司，月租金價稅合計52500元。

分析：

1.李先生出租住房，價稅合計租金52500元，不含稅銷售額是多少呢？

營改增政策規定出租不動產的征收率為5%；適用簡易計稅方法的納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋征收率）；應納稅額=銷售額×征收率。

《〈增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）〉及其附列資料填寫說明》規定：第1欄“銷售、出租不動產的不含稅銷售額”=含稅銷售額/（1+5%）。

因此，李先生出租住房取得租金的銷售額為52500/（1+5%）=50000元；應納稅額為50000×5%=2500元。

2.李先生出租住房，價稅合計租金52500元，不含稅銷售額為50000元，實際應納增值稅多少？

營改增政策規定：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

“《增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）及其附列資料填寫說明”規定：

第15欄“本期應納稅額”：填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額。第16欄“本期應納稅額減征額”：填寫納稅人本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額。

第20欄“應納稅額合計”=本期應納稅額-本期應納稅額減征額

因此，李先生出租住房取得租金的本期應納稅額為2500元；本期應納稅額減征額為50000×（5-1.5）%=1750元；實際應納稅額為2500-1750=750元。

即：52500/（1+5%）×1.5%=750元。

3.按照財稅〔2016〕43號文件規定：

“房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

“個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

“免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增普金網 http://www.tmdps.cn/ 值稅額。”

從上述規定可見，對于免征增值稅的，確定計征房產稅和個人所得稅的計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額，即應包括增值稅稅額。

但是對于減征部分增值稅的，如何確定計征房產稅和個人所得稅的計稅依據，尚無直接的條文規定。

計算1：

將個人出租住房“計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入不含增值稅”理解為不含實際繳納的增值稅。即，房產稅、個人所得稅的計稅收入＝全部租金收入－實繳增值稅額。

本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，計征房產稅、個人所得稅的計稅收入為52500-750=51750元。

看上去，這樣計算出的計稅收入符合“計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入不含增值稅”的規定，與相應的發票上顯示的銷售額也是吻合的。按照營改增后出租住房的發票開具辦法，發票上的稅額是按減征后的實繳稅額填寫，再以含稅的全部租金收入減去實繳稅額后的差，作為不含稅租金填寫至發票的銷售額中。

如本案例，發票上顯示的稅額是750元，銷售額為51750元。全部租金價稅合計為52500元。

然，這樣計算的實質，是把減征的增值稅額作為免稅額處理，在確定計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入時不予扣減。而從納稅申報表的設置可見，減征稅額與免征稅額是分別填報的，且兩者的確是不同的稅收概念。

且，如果以51750元為銷售額，再回看《增值稅納稅申報表》如何填報。將51750元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應納稅額”填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額750元。第16欄“本期應納稅額減征額”填寫本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額1750元。第20欄“應納稅額合計”填多少？這樣顯然是錯誤的。

計算2：

仔細品味財稅〔2016〕43號文件關于“個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅”，“計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述，會發現，“不含增值稅”與“不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述所指的增值稅顯然是不同的。否則，同一份文件同一條款中前后緊挨的兩句話，就沒必要以不同的用詞來表述。

正確的理解應為：“不含增值稅”所指的“增值稅”，是指按通常計算方式換算出不含稅銷售額后再計算的增值稅應納稅額。而“不包括‘本次出租繳納的’增值稅”，很明確的告訴我們，此處的“增值稅”是本次出租實繳的增值稅。普金網 http://www.tmdps.cn/ 另，營改增政策規定“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”,可見，此項征收率還是5%,只是減按1.5%計稅，稅收政策中并沒有1.5%的征收率這個概念。

那么，本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計征房產稅、個人所得稅的計稅收入均為52500/（1+5%）=50000元，增值稅應納稅額為2500元，本次實際繳納的增值稅750元，減征稅額1750元。

再看看《增值稅納稅申報表》如何填報。將50000元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應納稅額”填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額2500元，第16欄“本期應納稅額減征額”填寫本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額1750元，第20欄“應納稅額合計”為750元。

問題：

對于個人出租住房這類實行減征增值稅的，仍應按征收率換算出不含稅銷售額，按征收率計算應納增值稅稅額，按減征比例計算減征稅額，再以應納增值稅稅額減去減征稅額得出實際應繳納的增值稅稅額。

對個人出租住房的，計算房產稅、個人所得稅時，以上述按征收率換算出的不含稅銷售額作為計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入。而非簡單的以發票顯示的不含稅銷售額來作為計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入。

但，這樣也存在一個問題。李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計征房產稅、個人所得稅的計稅收入均為50000元。但是，此項業務所開具的發票上顯示的不含稅銷售額為51750元，征收率為***,稅額是750元，全部租金價稅合計為52500元。

第二篇：關于營改增后轉讓房屋或出租房屋個人所得稅計稅依據問題明確

關于營改增后轉讓房屋或出租房屋 個人所得稅計稅依據問題明確

一、個人轉讓房屋

個人轉讓房屋，實施房地產一體化管理，在房屋產權過戶前需先完稅。營業稅改增值稅之后，按以下方法計算繳納個人所得稅。

（一）據實征收

根據個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓房屋應納個人所得稅，以轉讓收入減去房屋原值和轉讓過程中發生的合理費用為應納稅所得額，適用20%的稅率計算繳納。即：

個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－合理費用）×20% 1．轉讓收入：為個人轉讓房屋不含增值稅的收入。2．房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關稅費，包括購入房屋時上一道環節繳納的增值稅。

3．合理費用：為個人轉讓該房屋時繳納的稅金及有關合理費用，不包括轉讓房屋時繳納的增值稅。

（二）核定征收

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定，納稅人無法提供房屋原值憑證、不能正確計算原值的，稅務機關可以根據轉

— 1 — 讓收入的1%—3%的范圍內核定應納個人所得稅額。即：

個人所得稅＝轉讓收入×核定征收率 其中：

1．轉讓收入：為個人轉讓住房不含增值稅的收入。2．核定征收率：省局豫地稅函〔2006〕第215號在轉發總局文件貫徹意見中明確：我省個人轉讓住房核定征收個人所得稅的核定比例暫按1%執行。

二、個人出租房屋

根據個人所得稅法及其實施條例規定，個人出租房屋，以一個月內取得的收入為一次。具體計稅時，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額，適用20%的稅率計算繳納（對個人出租住房取得的所得，暫按 10%的稅率征收個人所得稅）。個人出租房屋，營業稅改增值稅之后，按以下方法計算繳納個人所得稅。

（一）個人直接出租自有房屋

應納個人所得稅＝（租金收入－可扣除費用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。2．可扣除費用：

根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號），個人出租房屋按以下順序扣除費用：

— 2 —（1）財產租賃過程中繳納的稅費（不含增值稅）；（2）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；（3）稅法規定的費用扣除標準。

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時，法定扣除費用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時，法定扣除費用為租金收入的20%。

（二）個人轉租房屋

應納個人所得稅＝[轉租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方繳納的增值稅）]－可扣除費用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方繳納的增值稅：即轉租方向房主支付租金收入時繳納的增值稅。

4．可扣除費用：

根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號），個人轉租房屋按以下順序扣除費用：

（1）財產租賃過程中繳納的稅費（不含增值稅）（2）向出租方支付的租金

（3）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用

— 3 —（4）稅法規定的費用扣除標準

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時，法定扣除費用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時，法定扣除費用為租金收入的20%。

三、注意事項

1、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

2、個人轉讓房屋或出租房屋在營業稅改增值稅前，納稅人如已取得營業稅發票、但尚未繳納個人所得稅的，仍按原含營業稅的成交價格計征個人所得稅。

所得稅處 2016年4月28日

第三篇：關于“營改增”問題

關于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區地稅局、市局稽查局、直屬局、相關處室：

根據市局領導意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現將有關工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業。陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務。

㈡部分現代服務業。

1、研發和技術服務。包括研發服務、技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務。

2、信息技術服務。包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務和業務流程管理服務。

3、文化創意服務。包括設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4、物流輔助服務。包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務和裝卸搬運服務。

5、有形動產租賃服務。包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。

6、鑒證咨詢服務。包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務業的勘察設計納稅人。

㈢廣告業的廣告發布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網絡等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現代服務業試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執行情況；

（三）、發票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業調查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區局納入評估的戶數不得低于評查對象的20%。發現有政策執行不到位、違規抵扣應稅收入、違規使用發票、長期欠稅不繳、備案管理存在風險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認真自查的納稅人，以及在納稅評估中發現有重大偷漏稅情形、欠稅數額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結期。

七、幾點要求。

1、加強領導。營改增試點是“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革重要內容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內容，各區局必須加強對些項工作的領導。

2、專人負責。各區局稅政部門是本次評查工作的責任單位，要指定專人負責此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴格的執行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設計、廣告發布、其他行業）表一、二。

武漢市地方稅務局稅政管理一處

武漢市地方稅務局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第四篇：房地產營改增問題

關于房地產業營改增幾個問題

1.問題：房開企業將在建工程項目劃轉給全資的物業公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發企業將在建工程劃轉給物業公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發企業而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經濟適用房，其他一律沒有優惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經開發并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續征收營業稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產業納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規定征收銷售不動產營業稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業額，征收營業稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業營業稅，只要建了地下車位和附屬設施給業戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業營業稅，一個為銷售不動產營業稅）。

6、問題：銷售小產權房是否征收營業稅？

回復：銷售小產權房應按規定征收銷售不動產營業稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業稅納稅義務發生時間？

回復：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業稅納稅義務發生時間為辦理交房手續的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地稅務機關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產開發企業在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發生的時間。

10、房地產業稅收清查的重點？

回復：

1、房地產企業是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、是否按照規定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農村集體組織、社區委員會、房地產開發企業所取得的小產權房收入、棚戶區改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產業稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產開發企業含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產開發企業使用稅費營業稅為5%，假定房地產增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產開發企業房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內。取得的可抵扣進項稅額占房地產售房收入比重不會超過10%前提下，房地產行業稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產業將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據，有依據后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產企業在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據不動產銷售發票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產銷售發票為扣除憑據。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現實情況下，營改增不可能降低房地產企業稅負，營改增之后將增加房地產企業整體稅負2%-3%。

第五篇：營改增問題答案doc

你最關心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關注的問題進行了匯總，依據現行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負有所上升？

答：對于建筑業的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區別對待，對勞務用工方式的調整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細化的政策措施國家規定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業總體上稅負只減不增。

2、項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？

答：納稅人應按照規定的計稅方法在項目所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、哪些項目不征收增值稅，有何政策規定？

答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。4、4月30日前執行合同在“營改增”后收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產 “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。

二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。

三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。

5、“營改增”后新業務收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：

一是供應商開具發票摘要為“材料一批”的運輸發票、辦公用品等匯總清單的發票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發票。

三是發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發票。

五是房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。6、4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業在4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經發生，需要照章納稅。當然各企業對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。建筑業納稅義務發生時間比較復雜，需劃分幾種具體情況：

一是實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；

二是實行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

四是實行其他結算方式的工程項目，其納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。

7、房地產開發企業是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業收入的公司，如果能向稅局提供相關資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發生的成本費用所產生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產生銷售收入的當期銷項。

8、小規模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發票，則需要憑銷售合同向當地稅務局申請代開發票。

9、房地產開發企業營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？

答：房地產開發企業營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產老項目”定義的自建項目可以由企業自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時須先按3%預繳。

10、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產老項目”如何具體定義？

答：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定：房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

11、對于可以界定為老項目的房地產企業，如何選擇適用征收辦法對企業更有利？

答：對于集團型房地產企業來說，一方面，要考慮平穩過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4

負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對于4月30日前已收到預售款并已經繳納了營業稅，但未開具營業稅發票的，如何處理？

答：在營業稅體制下，許多的預收款可能已經交稅，但未開具營業稅發票，現在《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業稅但未開具營業稅發票，后續可以開具增值稅普通發票，但不可開具專用發票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？

答：按銷售面積分攤到各期。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

14、營改增之前已經簽訂了商業地產出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。

15、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產企業購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業的招待費能做進項抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。

18、關于房地產企業售后返租的問題，房地產企業面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業主返租給房地產企業所開具的發票能抵嗎？

答：售后返租其實對房地產企業而言是個二房東角色，沒有過渡期的優惠，業主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業主是個人，根據目前法律規定無法開具增值稅專用發票，因此，小業主返租給房地產開具的發票無法抵扣。可能面臨比較大的 6

稅率增長，這個需要注意。但在實際執行中，各地政策有差異，比如深圳規定個人出租可以由當地稅務機關代開增值稅專用發票，需要區別對待。

19、5月1日前房地產開發老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

答：可以申請退稅，但裁量權在當地稅務局。