第一篇：“營改增”相關問題答疑A1

“營改增”相關問題答疑................................................................錯誤！未定義書簽。官方問答.....................................................................................錯誤！未定義書簽。

1.問：全面推開營改增試點，有哪些新的措施和改革內容？..錯誤！未定義書簽。

2.問：全面推開營改增試點的意義？......................錯誤！未定義書簽。3.問：營改增試點已經實施4年多，請介紹一下試點運行情況？錯誤！未定義書簽。

4.問：李克強總理在政府工作報告中提出，全面實施營改增，要確保所有行業稅負只減不增，請問將采取哪些措施落實總理提出的要求？....................錯誤！未定義書簽。

5.問：營改增試點全面推開后，對前期試點行業和原增值稅納稅人稅負有何影響？錯誤！未定義書簽。

6.問：全面推開營改增試點后，增值稅立法有何考慮？......錯誤！未定義書簽。建筑業“營改增”問題................................................................錯誤！未定義書簽。

1.問：營改增后，BT項目如何處理？.....................錯誤！未定義書簽。2.問：建筑業掛靠行為引發的發票風險在增值稅時代如何防范？錯誤！未定義書簽。3.問：“營改增”后，管理發票的重要性...................錯誤！未定義書簽。4.問：施工設備的保養、維修費是否可以獲得抵扣？........錯誤！未定義書簽。

5.問：建筑原材料、人工如不能獲得進項，是否會大幅增加企業的成本？錯誤！未定義書簽。6.問：先票后款模式下，如果客戶拖欠工程款，多繳的銷項稅是否可以退回？錯誤！未定義書簽。7.問：施工耗用的水電費如何處理？......................錯誤！未定義書簽。

8.問：增值稅申報是否在項目所在地申報？注冊地和項目所在地不同如何處理？錯誤！未定義書簽。9.問：“營改增”對建筑行業是好事嗎？...................錯誤！未定義書簽。10.問：如何定義，因為“營改增”而產生的一些新、老項目？錯誤！未定義書簽。

11.問：新、老項目歸類完畢之后，必然會涉及到“營改增”過渡期，建筑企業新老項目如何銜接？......................................................錯誤！未定義書簽。

12.問：建筑業“營改增”的全面實施，對建筑企業稅負有什么影響？錯誤！未定義書簽。13.問：“營改增”下工程造價計價規則對建筑企業稅負的有什么影響？錯誤！未定義書簽。14.問：建筑企業如何做好“營改增”準備工作？...........錯誤！未定義書簽。15.問：營業稅改增值稅對建筑產品造價有什么影響？.......錯誤！未定義書簽。16.問：建筑業“營改增”對財務指標有何影響？...........錯誤！未定義書簽。17.問：“營改增”對工程項目分包管理有何影響？..........錯誤！未定義書簽。

18.問：某公司主營房地產相關業務兼營廣播影視服務，營改增后沒有分別核算適用不同的稅率，該怎么辦？............................................錯誤！未定義書簽。

19.問：某建筑服務公司為一般納稅人，營改增后跨市提供建筑服務，怎樣預繳稅款，向哪兒預繳？......................................................錯誤！未定義書簽。

20.問：某房地產開發公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價為5000萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產公司負責供應。“營改增”后稅款抵扣要怎么考慮才能周詳？..................................錯誤！未定義書簽。房地產業“營改增”問題............................................................錯誤！未定義書簽。1.問：“營改增”之后，房地產是一種減稅還是增稅？.......錯誤！未定義書簽。2.問：“營改增”以后企業新增不動產是否納入增值稅抵扣范圍？錯誤！未定義書簽。3.問：“營改增”政策對房地產市場能否起到促進作用？.....錯誤！未定義書簽。4.問：房地產營改增是否對房價產生影響？................錯誤！未定義書簽。5.問：“營改增”即將到來，對房地產企業有何建議？.......錯誤！未定義書簽。

6、問：“營改增”對房地產業稅負的影響？................錯誤！未定義書簽。7.問：營改增后房地產的銷項稅可以向下游轉嫁嗎？........錯誤！未定義書簽。

8.問：營改增后，房地產公司如何選擇供應商？設備供應商會調價嗎？如何看待17%和13%進項稅的爭奪？..............................................錯誤！未定義書簽。9.問：已經預繳的房款收入，“營改增”后不動產發票由誰來開具？錯誤！未定義書簽。10.問：如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業稅了該如何處理？......................................................錯誤！未定義書簽。

11.問：對于甲供材料，營改增后是不是會對同營業稅有一樣的規定呢？錯誤！未定義書簽。12.問：房地產開發商是否可以就融資成本（金融機構或其他企業借款利息等）抵扣進項稅？ 錯誤！未定義書簽。

13.問：對于投資性房地產，期初的存量資產是否可以進行進項抵扣？營改增后，投資性房地產對方取得的發票是否可以抵扣？............................錯誤！未定義書簽。14.問：營改增對二手房交易的稅負有何影響，如何計算分析？錯誤！未定義書簽。

15.問：一般納稅人企業銷售不動產在營改增前后應該采用何種計稅方法？錯誤！未定義書簽。16.問：個人出租住房用交稅嗎？.........................錯誤！未定義書簽。

17.問：一般納稅人企業出租取得異地的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的應該作何處理？................錯誤！未定義書簽。18.問：營改增試點前發生的業務如何處理？...............錯誤！未定義書簽。

19.問：營改增后，房地產公司對增值稅納稅義務發生時間不了解，下面是對增值稅納稅義務發生時間的解釋？..........................................錯誤！未定義書簽。20.問：視同銷售服務、無形資產或者不動產的情形有哪些？.錯誤！未定義書簽。金融業“營改增”問題................................................................錯誤！未定義書簽。

1.問：金融業“營改增”面臨的難題有哪些？..............錯誤！未定義書簽。2.問：金融業“營改增”的關鍵是什么？..................錯誤！未定義書簽。

3、問：金融業“營改增”成為難點的主要原因？...........錯誤！未定義書簽。

4.問：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為是否繳納增值稅？..................................錯誤！未定義書簽。5.問：融資性售后回租業務取得的利息怎么繳納增值稅？....錯誤！未定義書簽。6.問：金融商品轉讓，應該如何確認銷售額？..............錯誤！未定義書簽。

7.問：從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務應該如何為確認銷售額？ 錯誤！未定義書簽。

8.問：代收代付的證券公司資金交收違約墊付資金利息是否為中國證券登記結算公司的銷售額？......................................................錯誤！未定義書簽。9.問：經紀代理服務以什么作為銷售額征收增值稅？........錯誤！未定義書簽。

10.問：試點納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得能否從銷項稅額中抵扣？....錯誤！未定義書簽。

11.問：中國農業發展銀行總行及其各分支機構取得農林牧漁等涉農貸款的利息收入采用何種計稅方法？................................................錯誤！未定義書簽。12.問：金融行業營改增為什么成為“難啃的骨頭”？.......錯誤！未定義書簽。13.問：營改增后，對金融行業的利潤影響幾何？...........錯誤！未定義書簽。14.問：代扣代繳個稅有沒有手續費？.....................錯誤！未定義書簽。生活服務業“營改增”問題.........................................................錯誤！未定義書簽。1.問：店業和飲食業“營改增”有何益處？................錯誤！未定義書簽。

2、酒店業納入“營改增”的有何優勢？...................錯誤！未定義書簽。

3、問：“營改增”對酒店業稅負的影響分析？..............錯誤！未定義書簽。4.問：試點納稅人提供旅游服務的，銷售額該如何確認？....錯誤！未定義書簽。

5.問：公司提供建筑服務，采取預收款的方式，納稅義務發生時間什么時候？錯誤！未定義書簽。6.問：生活服務業營改增后面臨的主要問題是什么？........錯誤！未定義書簽。

7.問：在實行多檔稅率（包括6%、11%和17%）的增值稅體系中應該如何選擇正確的適用稅率？......................................................錯誤！未定義書簽。8.問：營改增對餐飲業稅負有何影響？....................錯誤！未定義書簽。9.問：在降低稅負的同時，“營改增”也使納稅人的流轉稅和發票管理流程變得更加復雜，具體到餐飲行業，納稅人在將來涉及增值稅事項的管理中需要注意什么問題？錯誤！未定義書簽。10.問：餐費屬于業務招待費嗎？.........................錯誤！未定義書簽。“營改增”會計處理問答............................................................錯誤！未定義書簽。

1.問：“營改增”后，建筑業企業作為一般納稅人購進貨物、接受應稅勞務的，如何做會計處理？......................................................錯誤！未定義書簽。2.問：“營改增”后，建筑業企業作為一般納稅人提供應稅服務，在符合收入確認條件時如何做會計處理？..............................................錯誤！未定義書簽。3.問：“營改增”后，建筑業企業作為一般納稅人提供應稅服務，接受應稅服務時，按規定可以實行差額征稅的如何做會計處理？..........................錯誤！未定義書簽。4.問：根據上述材料1回答甲公司如何做稅務處理？........錯誤！未定義書簽。5.問：根據上述材料1回答甲公司如何做會計處理？........錯誤！未定義書簽。增值稅抵扣發票問題...................................................................錯誤！未定義書簽。

1.問：營改增后，增值稅抵扣憑證是不是只有專用發票才能抵扣？錯誤！未定義書簽。

2.問：獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天就不能抵扣進項稅了嗎？錯誤！未定義書簽。

3.問：營改增后成為增值稅納稅人，購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費可在增值稅應納稅額中全額抵減嗎？....................錯誤！未定義書簽。4.問：資產評估流動資產發生的損失報廢，能否直接轉出？..錯誤！未定義書簽。

5.問：同時擁有增值稅免稅項目和應稅項目的企業，免稅項目的進項稅額是否需要轉出？ 錯誤！未定義書簽。

6.問：員工福利、個人消費取得的增值稅專用發票，能否正常抵扣？錯誤！未定義書簽。

7.問：共用固定資產、專利技術等項目還是用于增值稅應稅項目的進項稅額能否抵扣？ 錯誤！未定義書簽。

8.問：日常購進的辦公用品、支付水電費、企業汽油費，同時用于非增值稅應稅項目，能否按比例抵扣？................................................錯誤！未定義書簽。9.問：視同銷售項目，如果將貨物無償贈送給其他單位或個人、用于投資，進項稅額可否照常抵扣？......................................................錯誤！未定義書簽。10.問：增值稅與營業稅有什么不同？.....................錯誤！未定義書簽。11.問：增值稅留抵進項稅是企業的一項資產嗎？...........錯誤！未定義書簽。

12.問：增值稅免稅和營業稅、土地增值稅、企業所得稅免稅有何不同？錯誤！未定義書簽。13.問：營改增后特別注意，哪些項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣？錯誤！未定義書簽。14.問：向消費者個人銷售服務為什么不能開具增值稅專用發票？錯誤！未定義書簽。

15.問：從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證有哪些？....................................錯誤！未定義書簽。16.問：營改增過渡期政策中規定了部分特定應稅行為的一般納稅人可以選擇簡易征收，但一經選擇，36個月內不得變更。那么，哪些企業可以選擇簡易征收？ 錯誤！未定義書簽。

17.問：建筑企業收取業主違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發票開具有什么技巧？......................................................錯誤！未定義書簽。

18.問：業主扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用的發票開具有何技巧？錯誤！未定義書簽。

19.問：施工企業與業主已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款的發票開具有什么技巧？ 錯誤！未定義書簽。

20.問：建筑施工企業租用機械設備的發票該如何開具？.....錯誤！未定義書簽。21.問：總分包工程中的發票開具應該注意什么？...........錯誤！未定義書簽。22.問：如何給業主是非房地產公司的企業開具發票？.......錯誤！未定義書簽。23.問：項目經理負責制下的發票該如何開具？.............錯誤！未定義書簽。24.問：建筑企業售后回租發票應該如何開具？.............錯誤！未定義書簽。25.問：項目公司額增值稅留抵稅額的作用？...............錯誤！未定義書簽。

第二篇：關于“營改增”問題

關于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區地稅局、市局稽查局、直屬局、相關處室：

根據市局領導意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現將有關工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業。陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務。

㈡部分現代服務業。

1、研發和技術服務。包括研發服務、技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務。

2、信息技術服務。包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務和業務流程管理服務。

3、文化創意服務。包括設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4、物流輔助服務。包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務和裝卸搬運服務。

5、有形動產租賃服務。包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。

6、鑒證咨詢服務。包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務業的勘察設計納稅人。

㈢廣告業的廣告發布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網絡等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現代服務業試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執行情況；

（三）、發票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業調查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區局納入評估的戶數不得低于評查對象的20%。發現有政策執行不到位、違規抵扣應稅收入、違規使用發票、長期欠稅不繳、備案管理存在風險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認真自查的納稅人，以及在納稅評估中發現有重大偷漏稅情形、欠稅數額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結期。

七、幾點要求。

1、加強領導。營改增試點是“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革重要內容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內容，各區局必須加強對些項工作的領導。

2、專人負責。各區局稅政部門是本次評查工作的責任單位，要指定專人負責此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴格的執行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設計、廣告發布、其他行業）表一、二。

武漢市地方稅務局稅政管理一處

武漢市地方稅務局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第三篇：營改增申報培訓用戶答疑匯總

營改增培訓答疑

1、國稅小規模季報，那地稅的教育費附加等也是季報嗎？ 根據文件規定，小規模增值稅季報，其附加稅也是季報。

2、營改增之前差額征稅的企業，判定是否為一般納稅人時，營業額是按差額還是全額？月報3萬，季報9萬免稅是差額還是全額？

無論是判定標準還是月銷售額均按全額判斷。

判定是小規模還是一般納稅人標準：2015年2月1日至2016年1月31日的營業額除以（1+5%）月或季度判斷是否享受免稅：按月或季度的不含稅銷售額，不扣除差額部分。

3、用億企惠稅報地稅，地稅數據能像以前一樣查看嗎？

地稅數據是在地稅的網頁上查看的，億企惠稅的用戶同樣可以在地稅的網頁上查看之前的報稅數據。

4、房地產企業或者建筑企業老項目適用簡易計稅方法的是否可以開具增值稅專票？ 允許開具增值稅專票

5、車輛停放屬于什么行業，稅率是多少？

車輛停放屬于不動產租賃，無論是小規模還是一般納稅人都是5%。

6、提供旅游服務的試點納稅人選擇差額納稅如何開具發票的問題？

旅游服務選擇差額納稅的，其向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

7、餐飲企業可否開具專票？

餐費不可以抵扣，但是并不是說餐飲企業不可以開具專票，餐飲的一般納稅人可以開具專票，但是取得專票方取得的專票不可以抵扣，需要做進項稅額轉出。

8、季報小規模企業在5、6月份看到以下提示

季度申報的納稅人，在不是申報月份會有該提示。例如：7月份報2季度的報表，那4，5，6幾個月份打開會有該提示。

9、億企惠稅做變更登記等操作時，一片空白

培訓時介紹到了億企惠稅相當于登錄了云廳，那在做申報前的變更登記，財務制度備案時，直接能進入到云廳的相應模塊，方便納稅人再登云廳去找相應的模塊，但是云廳對瀏覽器的限制億企惠稅也是一樣的，所以出現此類問題，在電腦桌面上控制面板里更改瀏覽器設置就好，最好默認為IE8以上版本的瀏覽器。

10、小規模當月沒有開票用不用抄報稅？抄報稅的時間是什么時間？

只要辦理了開票系統，發行了金稅盤的企業每月都需要進行抄稅和清卡。咨詢了航天信息，金稅盤沒有季度抄稅功能，因為一般納稅人要月報，為產生抄稅清卡問題，所以每個月申報期內，即每月15號之前進行抄稅和清卡。

計提：借 管理費用

銷售費用

貸 應付職工薪酬

發放 借

應付職工薪酬-工資

--保險

貸 銀行存款 現金

其他應收款-員工社保 繳納社保 借 管理費用

--公司部分

其他應收款--個人部分

貸 銀行存款 @雨的印記 1.計提工資

借：××費用（管理/銷售等）貸：應付職工薪酬——工資 2.計提社保（企業部分）

借：××費用（管理/銷售等）貸：應付職工薪酬——社保 3.次月發放工資時

借：應付職工薪酬——工資

貸：應付職工薪酬——社保（個人部分）應交稅費——應交個人所得稅 庫存現金／銀行存款

第四篇：房地產營改增問題

關于房地產業營改增幾個問題

1.問題：房開企業將在建工程項目劃轉給全資的物業公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發企業將在建工程劃轉給物業公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發企業而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經濟適用房，其他一律沒有優惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經開發并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續征收營業稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產業納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規定征收銷售不動產營業稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業額，征收營業稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業營業稅，只要建了地下車位和附屬設施給業戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業營業稅，一個為銷售不動產營業稅）。

6、問題：銷售小產權房是否征收營業稅？

回復：銷售小產權房應按規定征收銷售不動產營業稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業稅納稅義務發生時間？

回復：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業稅納稅義務發生時間為辦理交房手續的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地稅務機關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產開發企業在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發生的時間。

10、房地產業稅收清查的重點？

回復：

1、房地產企業是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、是否按照規定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農村集體組織、社區委員會、房地產開發企業所取得的小產權房收入、棚戶區改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產業稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產開發企業含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產開發企業使用稅費營業稅為5%，假定房地產增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產開發企業房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內。取得的可抵扣進項稅額占房地產售房收入比重不會超過10%前提下，房地產行業稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產業將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據，有依據后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產企業在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據不動產銷售發票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產銷售發票為扣除憑據。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現實情況下，營改增不可能降低房地產企業稅負，營改增之后將增加房地產企業整體稅負2%-3%。

第五篇：營改增問題答案doc

你最關心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關注的問題進行了匯總，依據現行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負有所上升？

答：對于建筑業的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區別對待，對勞務用工方式的調整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細化的政策措施國家規定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業總體上稅負只減不增。

2、項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？

答：納稅人應按照規定的計稅方法在項目所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、哪些項目不征收增值稅，有何政策規定？

答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。4、4月30日前執行合同在“營改增”后收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產 “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。

二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。

三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。

5、“營改增”后新業務收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：

一是供應商開具發票摘要為“材料一批”的運輸發票、辦公用品等匯總清單的發票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發票。

三是發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發票。

五是房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。6、4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業在4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經發生，需要照章納稅。當然各企業對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。建筑業納稅義務發生時間比較復雜，需劃分幾種具體情況：

一是實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；

二是實行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

四是實行其他結算方式的工程項目，其納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。

7、房地產開發企業是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業收入的公司，如果能向稅局提供相關資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發生的成本費用所產生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產生銷售收入的當期銷項。

8、小規模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發票，則需要憑銷售合同向當地稅務局申請代開發票。

9、房地產開發企業營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？

答：房地產開發企業營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產老項目”定義的自建項目可以由企業自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時須先按3%預繳。

10、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產老項目”如何具體定義？

答：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定：房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

11、對于可以界定為老項目的房地產企業，如何選擇適用征收辦法對企業更有利？

答：對于集團型房地產企業來說，一方面，要考慮平穩過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4

負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對于4月30日前已收到預售款并已經繳納了營業稅，但未開具營業稅發票的，如何處理？

答：在營業稅體制下，許多的預收款可能已經交稅，但未開具營業稅發票，現在《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業稅但未開具營業稅發票，后續可以開具增值稅普通發票，但不可開具專用發票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？

答：按銷售面積分攤到各期。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

14、營改增之前已經簽訂了商業地產出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。

15、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產企業購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業的招待費能做進項抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。

18、關于房地產企業售后返租的問題，房地產企業面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業主返租給房地產企業所開具的發票能抵嗎？

答：售后返租其實對房地產企業而言是個二房東角色，沒有過渡期的優惠，業主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業主是個人，根據目前法律規定無法開具增值稅專用發票，因此，小業主返租給房地產開具的發票無法抵扣。可能面臨比較大的 6

稅率增長，這個需要注意。但在實際執行中，各地政策有差異，比如深圳規定個人出租可以由當地稅務機關代開增值稅專用發票，需要區別對待。

19、5月1日前房地產開發老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

答：可以申請退稅，但裁量權在當地稅務局。