第一篇：財稅〔2016〕43號關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知（定稿）

財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅

計稅依據問題的通知

財稅〔2016〕43號

全文有效 成文日期：2016-04-25

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各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題明確如下：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執行。

財政部 國家稅務總局

2016年4月25日

第二篇：關于營改增后轉讓房屋或出租房屋個人所得稅計稅依據問題明確

關于營改增后轉讓房屋或出租房屋 個人所得稅計稅依據問題明確

一、個人轉讓房屋

個人轉讓房屋，實施房地產一體化管理，在房屋產權過戶前需先完稅。營業稅改增值稅之后，按以下方法計算繳納個人所得稅。

（一）據實征收

根據個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓房屋應納個人所得稅，以轉讓收入減去房屋原值和轉讓過程中發生的合理費用為應納稅所得額，適用20%的稅率計算繳納。即：

個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－合理費用）×20% 1．轉讓收入：為個人轉讓房屋不含增值稅的收入。2．房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關稅費，包括購入房屋時上一道環節繳納的增值稅。

3．合理費用：為個人轉讓該房屋時繳納的稅金及有關合理費用，不包括轉讓房屋時繳納的增值稅。

（二）核定征收

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定，納稅人無法提供房屋原值憑證、不能正確計算原值的，稅務機關可以根據轉

— 1 — 讓收入的1%—3%的范圍內核定應納個人所得稅額。即：

個人所得稅＝轉讓收入×核定征收率 其中：

1．轉讓收入：為個人轉讓住房不含增值稅的收入。2．核定征收率：省局豫地稅函〔2006〕第215號在轉發總局文件貫徹意見中明確：我省個人轉讓住房核定征收個人所得稅的核定比例暫按1%執行。

二、個人出租房屋

根據個人所得稅法及其實施條例規定，個人出租房屋，以一個月內取得的收入為一次。具體計稅時，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額，適用20%的稅率計算繳納（對個人出租住房取得的所得，暫按 10%的稅率征收個人所得稅）。個人出租房屋，營業稅改增值稅之后，按以下方法計算繳納個人所得稅。

（一）個人直接出租自有房屋

應納個人所得稅＝（租金收入－可扣除費用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。2．可扣除費用：

根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號），個人出租房屋按以下順序扣除費用：

— 2 —（1）財產租賃過程中繳納的稅費（不含增值稅）；（2）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；（3）稅法規定的費用扣除標準。

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時，法定扣除費用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時，法定扣除費用為租金收入的20%。

（二）個人轉租房屋

應納個人所得稅＝[轉租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方繳納的增值稅）]－可扣除費用）×20%（住房為10%）

1．租金收入：為不含增值稅收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方繳納的增值稅：即轉租方向房主支付租金收入時繳納的增值稅。

4．可扣除費用：

根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號），個人轉租房屋按以下順序扣除費用：

（1）財產租賃過程中繳納的稅費（不含增值稅）（2）向出租方支付的租金

（3）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用

— 3 —（4）稅法規定的費用扣除標準

①每次租金收入（不含增值稅）≤4000元時，法定扣除費用為800元。

②每次租金收入（不含增值稅）＞4000元時，法定扣除費用為租金收入的20%。

三、注意事項

1、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

2、個人轉讓房屋或出租房屋在營業稅改增值稅前，納稅人如已取得營業稅發票、但尚未繳納個人所得稅的，仍按原含營業稅的成交價格計征個人所得稅。

所得稅處 2016年4月28日

第三篇：營改增后相關地方稅種計稅依據問題解剖

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營改增后相關地方稅種計稅依據問題解剖

全面推行營改增后，對于采用銷售額和銷項稅額或應納稅額合并定價方法的納稅人，適用差額計稅方法時，是以差額前的成交價（全部價款和價外費用之和）還是以差額后的余額（增值稅計稅依據）來計算所含的增值稅并據以減除，以及營改增后的土地增值稅、房產稅、個人所得稅等計稅依據問題。

營改增后相關地方稅種計稅依據探析

營改增全面推行后，財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下稱“財稅〔2016〕43號文件”）規定，自2016年5月1日起，計征契稅的成交價格，從價計征房產稅的租金收入，計征土地增值稅的轉讓房地產收入，個人轉讓房屋、出租房屋的個人所得稅應稅收入，均不包含增值稅，即皆為不含稅收入。

在實務中，不同情形的業務可能涉及從價計征房產稅的租金收入、土地增值稅銷售收入、個人所得稅應稅收入、印花稅計稅依據等，如何計算扣除增值稅。

下面,以三個案例，就營改增后因增值稅繳納方式，引起的土地增值稅、契稅、房產稅、個人所得稅等地方稅種計稅依據的糾結問題，分別予以闡述，供大家參考。

案例一：

甲公司支付315萬元的總價款購買乙的一處不動產，乙購買時支付總價款210萬元。

現假定乙的納稅人身份及相關業務情形為：（1）乙系一般納稅人，于2016年4月30日前取得（不含自建）該不動產，轉讓時選擇適用簡易計稅方法計稅；（2）乙系小規模納稅人（不含個人）銷售其取得（不含自建）的該不動產；（3）乙系小規模納稅人中的個體工商戶、其他個人銷售其取得（不含自建）的該非住房不動產；（4）北京市、上海市、廣州市和深圳市的個體工商戶、其他個人，銷售其購買2年以上（含2年）的非普通住房。

另，與該案例情形類似的還有，一般納稅人、小規模納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

分析：

稅額計算1：財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下稱“財稅〔2016〕36號文件”）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。普金網 http://www.tmdps.cn/ 第三十四條規定：簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率。

由于現行貨物、服務、無形資產及不動產的交易行為一般都采用“銷售額和應納稅額合并定價方法”的慣例來確定成交價格（全部價款和價外費用），在計算收入時再進行價稅分離，按“含稅銷售額÷（1＋征收率）＝銷售額”的公式來換算出不含稅銷售額。因此，按其銷售不動產（土地使用權）時取得的全部價款和價外費用為銷售額計算，則所含的增值稅為：315÷（1+5%）×5%＝300×5%＝15（萬元）。

稅額計算2：依據現行營改增稅收政策規定，乙銷售該不動產應繳納的增值稅，適用簡易計稅方法且實行差額征稅，即以銷售不動產時取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

乙應納稅額＝（315-210）÷（1+5%）×5%＝100×5%＝5（萬元）

此時的不含稅銷售額為（315-210）÷（1+5%）＝100萬元。

問題1：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 計征契稅的成交價格不含增值稅。

那么，所稱“不含增值稅”的增值稅，是以成交價格按公式計算出的增值稅15萬元，還是按差額計稅方法計算的實際繳納增值稅5萬元？甲公司支付315萬元購買該不動產（或受讓土地使用權）后，其契稅的計稅依據是300萬元還是310萬元？

問題2：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

特別是當乙為一般納稅人（選擇簡易計稅方式）時，按照一般納稅人適用的增值稅申報表的填報規定，營業稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，《增值稅納稅申報表》主表第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”應填寫“扣除之前的不含稅銷售額”。而在《增值稅納稅申報表附列資料

（一）》第13行又有“扣除后的含稅銷售額”,并將差額計算的應納稅額（第14行9B欄）填入主表21欄“簡易計稅辦法計算的應納稅額”。

那么，由于出現兩種“銷售額”以及據此計算的兩種“增值稅稅額”，乙公司轉讓房地產取得的收入315萬元，計繳土地增值稅申報“不含增值稅收入”時，是減去按差額扣除之前的不含稅銷售額計算出的增值稅15萬元后的300萬元作為土地增值稅不含增值稅收入；還是減去按“差額扣除后的銷售額”計算的實際繳納增值稅5萬元后的310萬元作為土地增值稅不含增值稅收入？

案例二：一般納稅人丙房地產公司銷售自行開發的房地產項目，取得全部價款11100萬元，其受讓土地時支付土地價款2220萬元。普金網 http://www.tmdps.cn/

分析：

稅額計算1：財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十三條規定：一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。

第二十二條規定：銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。

案例中，納稅人丙公司取得銷售收入后，在進行會計處理時以及賬簿和財務報表上記載的不含稅銷售收入及銷項稅額分別為：

銷售額＝11100÷（1+11%）＝10000（萬元）

銷項稅額＝10000×11%＝1100（萬元）

稅額計算2：財稅〔2016〕36號文件附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第10目規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

按照一般納稅人適用的增值稅申報表的填報規定，營業稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，《增值稅納稅申報表》主表第1欄“

（一）按適用稅率計稅銷售額”應填寫扣除之前的不含稅銷售額。在《增值稅納稅申報表附列資料

（一）》第13行設有“扣除后的含稅銷售額”,將扣除后計算的銷項稅額（第14行4欄）填入主表第11欄“銷項稅額”。

該案例中，納稅人丙公司以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，據以計算和申報的銷項稅額為：

（11100-2220）÷（1+11%）×11%＝880（萬元）

問題1：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

丙公司轉讓房地產取得收入（全部價款和價外費用）11100萬元，計繳土地增值稅申報“不含增值稅收入”時，所稱“增值稅”，是以取得的全部價款和價外費用11100萬元換算成不含稅銷售額10000萬元，計算出的銷項增值稅1100萬元；還是以取得的全部價款和價外費用11100萬元扣除支付的土地價款2220萬元后的余額8880萬元，換算成不含稅銷售額8000萬元，計算出的銷項增值稅880萬元？ 普金網 http://www.tmdps.cn/

其轉讓房地產計繳土地增值稅時，應申報的不含增值稅收入，究竟是10000萬元還是10220萬元？

如按某市地稅局印發的《2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引》所明確的，納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的,土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項目土地價款×11%)/(1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。實際就是以銷售房地產時取得的全部價款和價外費用減除實際申報的銷項稅額，即為土地增值稅的不含增值稅的銷售收入。

丙公司計繳土地增值稅時，以轉讓房地產取得的收入（全部價款和價外費用）11100萬元減除實際申報的銷項稅額880萬元，余額10220萬元即為計繳土地增值稅的“不含增值稅收入”。

問題2：

按照財稅〔2016〕43號文件規定, 計征契稅的成交價格不含增值稅。

案例中的丙公司取得的成交價格是11100萬元，實際申報的銷項稅額（進項稅額+應納稅額），也就是丙公司實際支付和繳納的增值稅合計為880萬元，但開具發票時注明并向受讓方收取的銷項稅額是1100萬元。

此時，受讓方計征契稅的計稅依據即不含增值稅的成交價格，究竟是不含實際申報的增值稅進項（丙公司銷項）稅額880萬元，即按10220萬元計繳契稅？還是不含發票上注明的增值稅進項（丙公司銷項）稅額1100萬元，而按10000萬元計繳契稅？

總結：如果地稅機關以房屋銷售合同為計征契稅的依據，從房地產的經營行規風險，房屋銷售合同要么是以含稅價格簽署，要么是以不含稅價格簽署。但不管以哪個價格簽署合同，都不可能體現每套房屋可扣減的土地價款（房地產公司申報繳納增值稅的銷售額）以及該部分土地價款虛擬（發票上體現為銷項稅額實際不用繳納）的銷項稅額。同時，開具的發票上也是如此。

這樣，地稅機關就只能按合同和發票的不含稅收入（按含稅價款換算或直接注明的未減除土地價款的收入），作為購房者計征契稅的計稅價格。

如案例所述丙公司，合同和發票上體現的均為：轉讓房地產價稅合計11100萬元，增值稅稅額1100萬元,不含稅的銷售額為10000萬元。就案例中的丙公司銷售的房屋而言，就是以10000萬元作為購房者的契稅計稅價格。

但，如前所述，丙公司計繳土地增值稅的不含增值稅收入為10220萬元。

這樣，就出現一種奇怪的情況，銷售房屋的房地產公司的土地增值稅收入為10220萬元，而同一標的物對應的購房者的契稅計稅價格為10000萬元。普金網 http://www.tmdps.cn/

案例三：

個人出租住房房產稅、個人所得稅的計稅依據問題。李先生（個體戶或自然人）將住房出租給某公司，月租金價稅合計52500元。

分析：

1.李先生出租住房，價稅合計租金52500元，不含稅銷售額是多少呢？

營改增政策規定出租不動產的征收率為5%；適用簡易計稅方法的納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋征收率）；應納稅額=銷售額×征收率。

《〈增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）〉及其附列資料填寫說明》規定：第1欄“銷售、出租不動產的不含稅銷售額”=含稅銷售額/（1+5%）。

因此，李先生出租住房取得租金的銷售額為52500/（1+5%）=50000元；應納稅額為50000×5%=2500元。

2.李先生出租住房，價稅合計租金52500元，不含稅銷售額為50000元，實際應納增值稅多少？

營改增政策規定：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

“《增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）及其附列資料填寫說明”規定：

第15欄“本期應納稅額”：填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額。第16欄“本期應納稅額減征額”：填寫納稅人本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額。

第20欄“應納稅額合計”=本期應納稅額-本期應納稅額減征額

因此，李先生出租住房取得租金的本期應納稅額為2500元；本期應納稅額減征額為50000×（5-1.5）%=1750元；實際應納稅額為2500-1750=750元。

即：52500/（1+5%）×1.5%=750元。

3.按照財稅〔2016〕43號文件規定：

“房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

“個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

“免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增普金網 http://www.tmdps.cn/ 值稅額。”

從上述規定可見，對于免征增值稅的，確定計征房產稅和個人所得稅的計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額，即應包括增值稅稅額。

但是對于減征部分增值稅的，如何確定計征房產稅和個人所得稅的計稅依據，尚無直接的條文規定。

計算1：

將個人出租住房“計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入不含增值稅”理解為不含實際繳納的增值稅。即，房產稅、個人所得稅的計稅收入＝全部租金收入－實繳增值稅額。

本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，計征房產稅、個人所得稅的計稅收入為52500-750=51750元。

看上去，這樣計算出的計稅收入符合“計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入不含增值稅”的規定，與相應的發票上顯示的銷售額也是吻合的。按照營改增后出租住房的發票開具辦法，發票上的稅額是按減征后的實繳稅額填寫，再以含稅的全部租金收入減去實繳稅額后的差，作為不含稅租金填寫至發票的銷售額中。

如本案例，發票上顯示的稅額是750元，銷售額為51750元。全部租金價稅合計為52500元。

然，這樣計算的實質，是把減征的增值稅額作為免稅額處理，在確定計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入時不予扣減。而從納稅申報表的設置可見，減征稅額與免征稅額是分別填報的，且兩者的確是不同的稅收概念。

且，如果以51750元為銷售額，再回看《增值稅納稅申報表》如何填報。將51750元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應納稅額”填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額750元。第16欄“本期應納稅額減征額”填寫本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額1750元。第20欄“應納稅額合計”填多少？這樣顯然是錯誤的。

計算2：

仔細品味財稅〔2016〕43號文件關于“個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅”，“計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述，會發現，“不含增值稅”與“不包括本次出租繳納的增值稅”這兩種表述所指的增值稅顯然是不同的。否則，同一份文件同一條款中前后緊挨的兩句話，就沒必要以不同的用詞來表述。

正確的理解應為：“不含增值稅”所指的“增值稅”，是指按通常計算方式換算出不含稅銷售額后再計算的增值稅應納稅額。而“不包括‘本次出租繳納的’增值稅”，很明確的告訴我們，此處的“增值稅”是本次出租實繳的增值稅。普金網 http://www.tmdps.cn/ 另，營改增政策規定“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”,可見，此項征收率還是5%,只是減按1.5%計稅，稅收政策中并沒有1.5%的征收率這個概念。

那么，本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計征房產稅、個人所得稅的計稅收入均為52500/（1+5%）=50000元，增值稅應納稅額為2500元，本次實際繳納的增值稅750元，減征稅額1750元。

再看看《增值稅納稅申報表》如何填報。將50000元填入第1欄“不含稅銷售額”，第15欄“本期應納稅額”填寫本期按征收率計算繳納的應納稅額2500元，第16欄“本期應納稅額減征額”填寫本期按照稅法規定減征的增值稅應納稅額1750元，第20欄“應納稅額合計”為750元。

問題：

對于個人出租住房這類實行減征增值稅的，仍應按征收率換算出不含稅銷售額，按征收率計算應納增值稅稅額，按減征比例計算減征稅額，再以應納增值稅稅額減去減征稅額得出實際應繳納的增值稅稅額。

對個人出租住房的，計算房產稅、個人所得稅時，以上述按征收率換算出的不含稅銷售額作為計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入。而非簡單的以發票顯示的不含稅銷售額來作為計征房產稅、個人所得稅的應稅租金收入。

但，這樣也存在一個問題。李先生出租住房取得租金52500元，不含稅增值稅銷售額也就是計征房產稅、個人所得稅的計稅收入均為50000元。但是，此項業務所開具的發票上顯示的不含稅銷售額為51750元，征收率為***,稅額是750元，全部租金價稅合計為52500元。

第四篇：營改增后個人所得稅等手續費返還的財稅處理

營改增后個人所得稅等手續費返還的財稅處理

一直還有很多人咨詢個人所得稅手續費返還是否征收增值稅、企業所得稅、個人所得稅等一系列財稅問題，現將有關執行口徑全面梳理一下供大家參考，以避免涉稅風險。

一、增值稅處理：

目前主要存在兩種執行口徑，一種認為征收，另一種認為不征收。全面營改增后絕大部分稅務機關包括國稅總局及各省市明確認為要征收增值稅。

（一）征收地區口徑：

總局口徑：國家稅務總局12366納稅服務平臺2017年01月17日答疑，個人所得稅手續費返還是“按照目前營改增政策相關規定，納稅人代扣代繳個人所得稅取得的手續費收入應屬于增值稅征稅范圍，應繳納增值稅。”

地方口徑：目前營改增后個人所得稅手續費返還明確征收增值稅的地區有，深圳國稅、內蒙古自治區國稅、廈門國稅、福建國稅、大連國稅、安徽國稅、重慶國稅、遼寧國稅、湖北國稅、浙江國稅等按照“商務輔助服務—代理經紀服務”繳納增值稅。

1、深圳國稅，全面推開“營改增”試點工作指引（之一），四、代扣代繳個人所得稅的手續費返還，根據現行稅收法規，代扣代繳個人所得稅的手續費返還應按照“商務輔助服務—代理經紀服務”繳納增值稅。

2、內蒙古自治區國稅，全面推開營改增政策問題解答三，一、代扣代繳個人所得稅的手續費返還納稅問題，根據現行稅收法規，代扣代繳個人所得稅的手續費返還應按照“商務輔助服務—經紀代理服務”繳納增值稅。

3、廈門國稅，代扣代繳個人所得稅返還的手續費收入如何征稅？答：代扣代繳個人所得稅的手續費返還應按照“商務輔助服務—代理經紀服務”繳納增值稅。

4、福建國稅，12366營改增熱點問答（7.11）于2016年7月15日發布，我公司為員工代扣代繳個人所得稅，收到地稅部門返還的手續費，需要繳納增值稅么？稅率多少？答：需要按照提供經紀代理服務征收增值稅，稅率6%，征收率3%。

5、大連國稅，企業從稅務機關取得的代扣代繳企業所得稅和增值稅的手續費，是否需要繳納增值稅？如果繳納增值稅，屬于哪一稅目？（營改增之前，地稅機關不就該項所得征收營業稅。）答：按經紀代理服務繳納增值稅。

6、安微國稅，12366咨詢熱點問答解答（2016年9月）問題

三、企業為員工代扣代繳個人所得稅，稅務機關返還的代扣代繳收入是否繳納增值稅？

答：代扣代繳個人所得稅的手續費返還應按照“商務輔助服務—代理經紀服務”繳納增值稅。經紀代理服務，是指各類經紀、中介、代理服務。包括金融代理、知識產權代理、貨物運輸代理、代理報關、法律代理、房地產中介、職業中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。

文件依據：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）貨勞處審核人：丁以文

7、重慶國稅，銀行銷項稅方面，一是關于“三代”手續費是否計稅，我們通過所、區局向上進行了反映，目前為止的政策還不明朗；二是金融業存在大量與業務聯系緊密的贈送行為，是否均要視同銷售，例如客戶使用我們的信用卡或其他產品，達到一定金額或次數或積分，我們贈送一些小禮品或者是電話費或者是洗車服務等諸如此類的促銷活動，是否要視同銷售，視同銷售的準確標準或解釋口徑是什么，部分省國稅部門已出臺對金融業視同銷售（或不視同銷售）的口徑，期望市局能早日給出一個清晰的口徑，避免納稅人因政策理解不清造成的多繳或漏繳增值稅。

回復：財行[2005]365號規定，“三代”（代扣代繳、代收代繳、委托代征）單位取得的手續費收入應該單獨核算，計入本單位收入，用于三代管理支出，也可以適當獎勵相關工作人員。依照財稅[2016]36號文件規定，“三代”服務屬于現代服務中的經紀代理服務，應按6%稅率繳納增值稅。

8、遼寧國稅： 2016年10月9日咨詢12366時答復要征收增值稅，稅目按照“商務輔助服務—代理經紀服務”繳納增值稅。

9、湖北國稅：《湖北省營改增問題集》63.企業代扣代繳各稅取得的手續費是否繳納增值稅？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，企業代扣代繳各稅取得的手續費應按照“經濟代理服務”繳納增值稅。

10、浙江國稅：《2017年9月熱點問題匯編》請問我公司每季度收到地稅返還的個稅手續費是否需要繳納增值稅？ 答：需要。營改增后公司取得的代扣代繳個人所得稅手續費返還應按照“其他現代服務”繳納增值稅。

（二）不征收地區口徑：

1、湖南國稅，《湖南省國家稅務局營業稅改征增值稅政策指引之四》（2016-12-26）二

十三、保險機構代收代繳車船稅以及企業代扣代繳個人所得稅取得的手續費是否應當繳納增值稅？

答：保險機構代收代繳車船稅以及企業代扣代繳個人所得稅的行為，均屬于履行稅收法律、行政法規明確的法定扣繳義務，不屬于銷售服務范疇，不征收增值稅。

2、青島國稅，《營改增政策大輔導-金融業一般納稅人專項輔導》指出，企業按照法定義務，代扣代繳個人所得稅取得的手續費返還，是否需要繳納增值稅問題。解答：稅務總局未有具體規定前，暫比照營業稅相關政策不征收增值稅。

總結：雖然總局明確了執行口徑，但畢竟只是答復層面，還沒有單獨發文明確，建議納稅人還是要與當地的主管稅務機關進行溝通確認是否征稅，避免涉稅風險。

二、企業所得稅：

根據《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的有關規定，企業代扣代繳個人所得稅取得手續費收入應繳納企業所得稅。

《中華人民共和國企業所得稅法》第六條規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

對于企業取得的該項手續費返還收入應計入企業所得稅收入中，對于用于該項工作的支出也同時計入到支出中。

三、個人所得稅：

1）、《財政部國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字[1994]20號）“

二、下列所得，暫免征收個人所得稅：

（五）個人辦理代扣代繳稅款手續，按規定取得的扣繳手續費。” 2）、《國家稅務總局關于代扣代繳儲蓄存款利息所得個人所得稅手續費收入征免稅問題的通知》（國稅發[2001]31號）第二條規定，儲蓄機構內從事代扣代繳工作的辦稅人員取得的扣繳利息稅手續費所得免征個人所得稅。

上述兩個文件規定說明對于免征個人所得稅的手續費應僅指具體辦理代扣代繳手續的工作人員按規定所取得的扣繳手續費，而如果公司將此款項作為獎金或者集體福利性質獎勵給非相關人員則應并入非相關員工當期工資薪金計征個人所得稅。

如：《重慶市地方稅務局關于明確個人所得稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2007]263號）明確規定，《財政部國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字[1994]020號）第二條第五款規定，個人辦理代扣代繳稅款手續，按規定取得的扣繳手續費暫免征收個人所得稅。其免稅范圍界定為：發放給具體辦稅人員的手續費獎勵暫免征收個人所得稅，對擴大范圍發放的手續費獎勵，仍按稅法規定繳納個人所得稅。

四、手續費的相關法規：

1、根據《個人所得稅法》第十一條規定，對扣繳義務人按照所扣繳的稅款，付給百分之二的手續費。

2、《財政部、國家稅務總局、中國人民銀行關于進一步加強代扣代收代征稅款手續費管理的通知》（財行[2005]365號）規定，“三代”范圍包括代扣代繳、代收代繳、委托代征，“三代”稅款手續費支付比例，(一)法律、行政法規規定的代扣代繳、代收代繳稅款，稅務機關按代扣、代收稅款的2％支付。(二)委托金融機構或郵政部門代征個人、個體及實行核定征收稅款的小型企業的稅收，稅務機關按不超過代征稅款的1％支付。(三)稅務機關委托單位或個人代征農貿市場、專業市場的稅收，稅務機關按不超過代征稅款的5％支付。(四)稅務機關委托單位和個人代征交通、房地產、屠宰等特殊行業的稅款，稅務機關按不超過代征稅款的5％支付。(五)委托證券交易所和證券登記結算機構代征證券交易印花稅，稅務機關按代征稅款的0.3％支付；委托有關單位代征代售印花稅票按代售金額5％支付。(六)稅務機關委托單位或個人代征其他零星分散、異地繳納的稅收，稅務機關按不超過代征稅款的5％支付。

五、手續費的用途：

1）、《財政部國家稅務總局中國人民銀行關于進一步加強代扣代收代征稅款手續費管理的通知》（財行[2005]365號）規定，（六）?三代?單位所取得的手續費收入應該單獨核算，計入本單位收入，用于?三代?管理支出，也可以適當獎勵相關工作人員。2）、《個人所得稅代扣代繳暫行辦法》（國稅發[1995]065號）規定，對扣繳義務人按照所扣繳的稅款，付給2%的手續費。扣繳義務人可將其用于代扣代繳費用開支和獎勵代扣代繳工作做得較好的辦稅人員。

六、賬務處理：

建議納稅人將手續續返還收入計入“其他業務收入”或“營業外收入”，同時計提相應的增值稅銷項稅額，如用于獎勵辦稅人員發生支出時計入“其他業務支出”或“營業外支出”科目。

第五篇：房地產行業“營改增”與土地增值稅清算經典案例解析

房地產行業“營改增”與土地增值稅清算經典案例解析專題班通知 ‖專題背景‖

??目前我國營業稅改征增值稅工作正進行的如火如荼，房地產行業的增值稅時代即將到來；另外，隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產行業的土地增值稅展開一次大規模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態迎接增值稅時代的到來，切實回避土地增值稅最后帶來的風險，本次培訓特意安排了關于這兩個稅種的培訓內容。

??本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對稅務培訓業務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業，建筑業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學員的認同與熱烈追捧。‖課程內容‖

第一部分：房地產行業“營改增”應對與稅務規劃 一．營改增過程中大家關心的那些事兒：

1．營改增前施工發票、購貨發票、銷售發票的開具應如何把握？

2．營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發票是否會影響到進項稅額的扣除？ 3．營改增后接受小規模納稅人、自然人銷售或者應稅服務業務取得不了增值稅專用發 票應該如何處理？

4．營改增后，將有哪些項目的進項稅允許扣除，哪些項目的進項稅不允許扣除，對銷售不動產業增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？

5．營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負造 成影響嗎，就以上問題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾？

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6．營改增后銷售營改增以前開發產品沒有進項稅額可以扣除，這個問題應如何解決，“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產業營改增之后能不能獲 得推廣使用？

7．房地產開發業務經營周期較長，經營期內很有可能發生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調的現象，在實際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決？

8．營改增以后對于企業轉做自用不動產或者投資性房地產的開發產品進項稅將如何 扣除？

9．營改增后土地增值稅是否會取消？ 二．營改增以后增值稅會計核算：

1．“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。2．“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。3．“分期收款”方式下銷項稅額的核算。4．“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。

5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業務的銷項稅額核算。6．以開發產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算。7．將開發產品用作分配利潤業務銷項稅額的會計核算。8．將開發產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。9．將開發產品無償贈送他人業務銷項稅額會計核算。

10．購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算。11．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。

12．初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算。

13．購進貨物、開發產品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉出的會計核算。

14．繳納、退還增值稅會計核算。15．一般納稅人匯總納稅的會計核算。16．增值稅檢查納稅調整的會計核算。17．一般納稅人簡易征收會計核算。18．小規模納稅人會計核算。

第二部分：土地增值稅清算案例解析與風險控制

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1．房產已經全部銷售，但是房地產開發公司一直未取得土地使用權，是否應征收土地增值稅？ 2．國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？

3．以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？ 4．在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？ 5．國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開

發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？ 6．房地產企業銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？

7．政府按照土地出讓協議規定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？ 8．在實際工作中，一次性取得土地分期開發的、同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

9．未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？

10．經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓

金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？

11．母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？

12．開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除？

13．改制企業按照政府改制文件取得土地使用權，無票據，清算時土地成本如何扣除？ 14．房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？ 15．開發項目涉及“拆遷安置”的，開發成本應如何計算？

16．單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？ 找講師、公開課，上諾達名師網，中國最大的培訓平臺 http://qy.thea.cn/

17．國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？ 18．清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？

19．在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

20．公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？

21．清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許

扣除？

22．規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？

23．計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？

24．房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

25．為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

26．房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？ 27．為什么必須區分開發間接費和開發費用？ 28．清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？

‖培訓對象‖各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。

‖培訓時間‖2015年8月12日至14日（8月12日全天報到,13-14日兩天課程）‖培訓地點‖廣州

‖相關費用‖人民幣2980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。‖增值服務‖☆ 參會學員可享受我公司網站會員積分贈送服務；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網上信息檢索、QQ論壇交流等。

☆ 參會學員可同時獲得我司專家團李民老師課程實況錄音“房地產與建筑

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業營改增過渡期準備及稅務稽查重點問題解析專題”光盤一張。☆ 參會學員可同時獲得我公司出版的房地產“財稅qq答疑”手冊一本。

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