2019年注冊會計師考試輔導

第七章

房產稅法、契稅法和土地增值稅法

一、單項選擇題

1、下列情形中應征收契稅的是（）。

A、城鎮職工按規定第一次購買普通住房

B、以自有房產作股投入本人經營的獨資企業

C、公租房經營單位購買住房作為公租房的，免征契稅

D、在股權轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅

2、關于房產稅納稅人的下列表述中，不符合法律制度規定的是（）。

A、甲企業無租使用他人房產，由出租人繳納

B、房屋產權所有人不在房產所在地的，房產代管人為納稅人

C、劉某將個人擁有產權的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人

D、房屋產權未確定的，房產代管人為納稅人

3、下列關于房產稅納稅義務發生時間說法錯誤的是（）。

A、將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起

B、新建房屋用于生產經營，從建成之次月起

C、購置存量房，自簽發房屋權屬證書之次月起

D、出租房產，自交付出租房產之月起

4、關于房產稅的征收方法，下列表述中錯誤的是（）。

A、房產不在同一地方的，應分別向房產所在地稅務機關繳納房產稅

B、融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅

C、納稅單位無租使用免稅單位的房產免納房產稅

D、對于與地上房屋相連的地下停車場，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅

5、某企業2017年1月將新建辦公樓底樓全部出租給某餐飲公司，租期五年，每年不含稅租金200萬元，當年1月一次性收取兩年的租金400萬元，以后年度的租金按規定提前一年收取，當年應納的房產稅為（）萬元。

A、22

B、10

C、20

D、246、下列關于房產稅的說法中，正確的是（）。

A、銷售房產的，以銷售價格計稅

B、融資租賃房屋的，以租金收入計稅

C、出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免租期間由產權所有人繳納房產稅

D、以房產投資聯營，共擔風險的，由投資方按照房產余值繳納房產稅

7、某學校將一棟閑置不用的房屋轉讓給A公司，當年學校以無償劃撥方式取得土地使用權。按規定下列說法正確的是（）。

A、僅受讓公司繳納契稅

B、學校和公司均不負擔契稅

C、學校在轉讓時不繳納契稅

D、學校補繳土地使用權的契稅，公司繳納房屋買賣的契稅

8、下列各項中應征收契稅的是（）。

A、法定繼承人承受房屋權屬

B、運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房

C、企業以行政劃撥方式取得土地使用權

D、承包者獲得農村集體土地承包經營權

9、下列各項表述不正確的是（）。

A、國有土地使用權出讓，屬于契稅的征稅對象

B、契稅是對受讓房屋權屬的納稅人征收

C、公司分立中，分立后的公司與原公司投資主體相同，對分立后公司承受原公司土地房屋權屬的，免征契稅

D、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于企業生產經營自用的，免征契稅

10、某房地產開發公司轉讓新建一幢寫字樓取得不含增值稅收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，房地產開發費用為40萬元（經稅務機關批準可全額扣除），與轉讓房地產有關的稅金為60萬元（不含增值稅）。該公司應繳納的土地增值稅為（）萬元。

A、180

B、240

C、300

D、36011、某單位轉讓一幢2008年購買的廠房，當時的購買價為700萬元。經房地產評估機構評定，該樓的重置成本為2000萬元，成新度折扣率為七成。在計算土地增值稅時，該樓的評估價格為（）萬元。

A、1000

B、1200

C、1350

D、140012、土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在（）的稅務機關申報納稅。

A、房地產坐落地所管轄

B、機構所在地所管轄

C、經營所在地所管轄

D、房地產轉讓實現地

13、根據土地增值稅有關規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應按照（）。

A、稅務部門估定的價格扣除

B、稅務部門與房地產主管部門協商的價格扣除

C、由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估

D、房地產原值減除30％后的余值扣除

14、下列項目中，不屬于土地增值稅的納稅人轉讓房地產取得應稅收入的是（）。

A、無形資產收入

B、貨幣收入

C、實物收入

D、租金收入

15、下列房地產轉讓行為中應征收土地增值稅的是（）。

A、企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業

B、出租土地使用權

C、用于貸款抵押期間的房地產

D、單位之間相互交換的房地產

16、某房地產開發公司為一般納稅人，2017年轉讓2015年自建的寫字樓，取得含增值稅收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，房地產開發費用為40萬元（經稅務機關批準可全額扣除），開發公司選擇一般計稅方法。該公司應繳納的土地增值稅為（）萬元。

A、180

B、223

C、300

D、360

二、多項選擇題

1、契稅納稅義務的發生時間有（）。

A、簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天

B、簽訂土地、房屋權屬轉移合同的次日

C、取得具有產權轉移合同性質憑證的當天

D、實際取得房地產產權證的當天

2、甲臨終前立下遺囑：將價值為300萬元的房產留給其妻子乙安度晚年；價值為100萬元的房產由獨子丁繼承；價值為50萬元的房產捐贈給一直照顧自己的陪護人員丙。當地契稅稅率為3%。下列說法正確的有（）。

A、其妻乙無需繳納契稅

B、其子丁無需繳納契稅

C、陪護人員丙無需繳納契稅

D、此事項共應繳納的契稅總計1.5萬元

3、下列項目免征契稅的有（）。

A、以獲獎方式獲得的房屋

B、城鎮職工按規定第一次購買公有住房

C、企業獲得土地使用權而免繳的土地出讓金

D、承受荒山用于農業生產

4、根據契稅法律制度的規定，下列各項中，不屬于契稅納稅人的有（）。

A、購買房屋的個人

B、離婚房產分割

C、出售房屋的個人

D、企業承受國家出讓的土地使用權

5、下列各項中，暫免征收房產稅的有（）。

A、房管部門按政府規定價格向居民出租的公有住房

B、文化體育單位出租的公有住房

C、企業按政府規定向職工出租的單位自有住房

D、個人對外出租經營的自有住房

6、按現行政策規定，下列選項中，不屬于房產稅征稅范圍的有（）。

A、某酒店的室外游泳池

B、農村用于出租的房產

C、某外商投資企業自用的辦公樓

D、某工廠廠區內獨立于其他房產的水塔

7、下列情形中，在土地增值稅清算中符合以下（）條件之一的，可實行核定征收土地增值稅。

A、轉讓舊房，既沒有評估價格，又不能提供購房發票

B、雖設置賬簿，但賬目混亂，難以確定轉讓收入

C、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的D、申報的計稅依據明顯偏低，但有正當理由的8、下列項目中，按稅法規定可以免征或不征土地增值稅的有（）。

A、國家機關轉讓自用的房產

B、稅務機關拍賣欠稅單位的房產

C、房地產的繼承

D、因國家建設需要而被政府征用的房產

9、下列屬于土地增值稅免稅或者不征稅范圍的有（）。

A、房產所有人將房產贈與直系親屬

B、個人之間互換自有居住用房地產

C、個人轉讓經營性房產

D、因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產

10、下列各項中應繳納土地增值稅的納稅人有（）。

A、與國有企業換房的某醫院

B、合作建房后出售房產的合作企業

C、轉讓辦公樓的事業單位

D、國土局出讓土地使用權

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

A

【答案解析】

選項B、C、D都屬于免征契稅的情形。選項A，城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。

【該題針對“契稅的稅收優惠”知識點進行考核】

【答疑編號11962309,點擊提問】

2、【正確答案】

A

【答案解析】

納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。

【該題針對“房產稅的納稅義務人”知識點進行考核】

【答疑編號11962679,點擊提問】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

【該題針對“房產稅的征收管理”知識點進行考核】

【答疑編號11962660,點擊提問】

4、【正確答案】

C

【答案解析】

納稅單位無租使用免稅單位的房產，由納稅單位繳納房產稅。

【該題針對“房產稅法（綜合）”知識點進行考核】

【答疑編號11962644,點擊提問】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房產稅按年計算繳納房產稅，應納房產稅=200×12%=24（萬元）。

【該題針對“房產稅應納稅額的計算”知識點進行考核】

【答疑編號11962647,點擊提問】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

銷售房產的，不屬于房產稅的征稅范圍；融資租賃房屋的，以房產余值計稅；以房產投資聯營，共擔風險的，由被投資方按照房產余值繳納房產稅。

【該題針對“房產稅的計稅依據”知識點進行考核】

【答疑編號11962211,點擊提問】

7、【正確答案】

D

【答案解析】

以無償劃撥方式取得土地使用權又轉讓的，由轉讓者按補繳的土地出讓費或土地收益補繳契稅。

【該題針對“契稅的計稅依據”知識點進行考核】

【答疑編號11962017,點擊提問】

8、【正確答案】

B

【答案解析】

法定繼承人承受房屋權屬不征契稅；以劃撥方式取得土地使用權，取得時是不需要繳納契稅的，應該在轉讓該土地使用權時，按照補繳的出讓費補繳契稅；契稅的征收范圍不包括農村集體土地承包權的轉移。

【該題針對“契稅征稅對象”知識點進行考核】

【答疑編號11962300,點擊提問】

9、【正確答案】

D

【答案解析】

選項D，承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁生產的，免征契稅。用于企業生產經營的，不免征。

【該題針對“契稅法（綜合）”知識點進行考核】

【答疑編號11961951,點擊提問】

10、【正確答案】

B

【答案解析】

扣除項目金額＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（萬元），土地增值額＝1000－400＝600（萬元），增值額與扣除項目之比＝600÷400×100%＝150%，應納土地增值稅＝600×50%－400×15%＝240（萬元）。

【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】

【答疑編號12139835,點擊提問】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

重置成本與成新度的乘積為評估價格。

評估價格=2000×70%=1400（萬元）

【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進行考核】

【答疑編號11961847,點擊提問】

12、【正確答案】

A

【答案解析】

納稅人是法人的，如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

【該題針對“城鎮土地使用稅征收管理”知識點進行考核】

【答疑編號11961631,點擊提問】

13、【正確答案】

C

【答案解析】

對于納稅人提供扣除項目金額不實的行為，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。

【該題針對“增值額的確定”知識點進行考核】

【答疑編號11961618,點擊提問】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

土地增值稅的納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入。但是不包括租金收入，因為出租沒有發生房地產產權的轉移。

【該題針對“土地增值稅的稅率與應稅收入的確定”知識點進行考核】

【答疑編號11961444,點擊提問】

15、【正確答案】

D

【答案解析】

選項A屬于暫不征收土地增值稅，選項B、C

均未發生房地產的權屬變更，不是土地增值稅的征收范圍。

【該題針對“土地增值稅的征稅范圍”知識點進行考核】

【答疑編號11961418,點擊提問】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

扣除項目金額＝50+200+40+1000÷（1＋11%）×11%×（7%＋3%）+（50+200）×20%＝349.91（萬元），土地增值額＝1000÷1.11－349.91＝550.99（萬元），增值額與扣除項目之=550.99÷349.91×100%＝157.47%，應納土地增值稅＝550.99×50%－349.91×15%＝223（萬元）。

【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】

【答疑編號11961079,點擊提問】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

AC

【答案解析】

契稅納稅義務的發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得具有轉移合同性質憑證的當天。

【該題針對“契稅的征收管理”知識點進行考核】

【答疑編號11962378,點擊提問】

2、【正確答案】

ABD

【答案解析】

其妻乙、其子丁均屬于法定繼承，無需繳納契稅。陪護人員丙屬于非法定繼承，視為贈與應當繳納契稅，應繳納的契稅＝50×3%＝1.5（萬元）。

【該題針對“契稅應納稅額的計算”知識點進行考核】

【答疑編號11961896,點擊提問】

3、【正確答案】

BD

【答案解析】

以獲獎方式獲得的房屋，沒有免征契稅的規定；企業獲得土地使用權而免繳的土地出讓金，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

【該題針對“契稅的稅收優惠”知識點進行考核】

【答疑編號11961880,點擊提問】

4、【正確答案】

BC

【答案解析】

在我國境內“承受”土地、房屋權屬轉移的單位和個人，為契稅的納稅人。離婚房產分割不需要交契稅，因為原來財產是雙方共有的，離婚后只是按協議或判決進行分配，所有權由雙方共有變成分別所有，不視為轉讓所有權，不征收契稅。

【該題針對“契稅的納稅人與稅率”知識點進行考核】

【答疑編號11961949,點擊提問】

5、【正確答案】

AC

【答案解析】

選項B、D經營租賃需要繳納房產稅。

【該題針對“房產稅稅收優惠”知識點進行考核】

【答疑編號11962131,點擊提問】

6、【正確答案】

ABD

【答案解析】

房產，是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或者儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征收房產稅。房產稅的征稅范圍不包括農村。

【該題針對“房產稅的征稅范圍與稅率”知識點進行考核】

【答疑編號11962191,點擊提問】

7、【正確答案】

ABC

【答案解析】

在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

另外，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地稅機關可以按規定實行核定征收。

【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】

【答疑編號11961717,點擊提問】

8、【正確答案】

CD

【答案解析】

轉讓國有土地使用權，或房屋產權與國有土地使用權一并轉讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。

【該題針對“土地增值稅的稅收優惠”知識點進行考核】

【答疑編號11961657,點擊提問】

9、【正確答案】

ABD

【答案解析】

個人轉讓經營性房產不屬于免稅的范圍。

【該題針對“土地增值稅的稅收優惠”知識點進行考核】

【答疑編號11961650,點擊提問】

10、【正確答案】

ABC

【答案解析】

國有土地使用權出讓不征土地增值稅。

【該題針對“土地增值稅的納稅義務人”知識點進行考核】

【答疑編號11961495,點擊提問】