第一篇：銷售技巧之成交篇

銷售技巧之成交篇

1.成交時機出現后的“四不要”

(1)不要給客戶太多的選擇機會。—— 面臨太多選擇，反而會猶豫不決。不可再介紹其它產品！

(2)不要給客戶太多的思考時間。—— 客戶考慮越長，可能會發現越多缺點。此所謂夜長夢多！

(3)不要有不愉快的中斷。——在緊湊的銷售過程中，一環套一環，中斷也許前功盡棄！

(4)不要節外生枝（應圍繞銷售主題洽談）。—— 一旦感覺到客戶有意購買時，應隨時進入促進成交階段。

2.成交時機出現后的“四強調”，發現客戶購買意向和目標后，將客戶注意力集中到意向戶位上，不斷強調：

(1)強調意向產品的優點和客戶購買后能得到的好處；

(2)強調當前價格是促銷價格，應該抓住當前的優惠時期；

(3)強調意向產品數量已不多，目前銷售好，不及時買就沒機會了；

(4)強調客戶做出購買選擇是非常正確的決定，并讓客戶相信。

第二篇：房地產銷售心得之成交技巧

房地產銷售心得之成交技巧

第一招，表現善意及誠意——禮多人不怪。遞名片給對方時雙手奉上，遞筆給 對方時筆尖朝自己；謝謝、對不起，要講得自然得體；除了“價格、條件”外處替對方著想；要取信對方，攻心為上

第二招，表現善意及誠意——不要忘記客戶的姓名。尊稱某先生、某小姐、某伯伯、某媽媽，是有禮貌之舉動。

第三招，同步原則。為了解除彼此陌生、拉近距離，可以從聊天戒發問中發現彼此共同認識的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距離的話題。

第四招，五同——同姓、同鄉、同學、同宗、同志，產生親切感。

第五招，同步坐位原則。坐在洽談桌的右側或左側（客戶）較佳，這樣敵對心小，較易接納別人，反應也較快。與客戶并排而坐是“理性”的，與客戶左右而坐是“感性”的，與客戶對立（面對面）而坐是“恐懼”的！到客戶家里，就座前應禮貌的問：“我可以坐在這里嗎？”注意方位、光線，借機會調換座位。

第六招，不怕亂拍馬屁——高明地奉承。看見客戶有女兒，就說：好漂亮的女孩，將來一定跟媽媽一樣是大美人（適合女性講）。或說：好漂亮的女孩，將來可以選中國小姐（適合男性講）。奉承時避免引起反感或 誤會。

第七招，弄清對象——M.A.N原則。弄清對象，才能對癥下藥。M.A.N原則是，M（MONEY）即出錢的人，通常是父母；A（AUTHORETY）是有權決定的人；N（NEED）是有需求的。有需要才會挑剔，嫌東嫌西的人才是買貨人。有時這三種要素集中在一個人身上，即買房子的人是出錢的人，決定權在自己，又是自己住，這時只要說服一人即可。有時出錢的是父親，有權決定的是母親，需要的卻是兒子和媳婦，這時便要同時說服三人或四人。

如果一群人來看房屋，三種人不能得罪：出錢的人，有權決定的人，最會出問題的人，這三種人都要拍馬屁。

第八招，引導策略。客戶下訂金時可說：“今天給我幾萬元訂金，二萬元好嗎？”客戶簽約時可說：“請讀完契約內容，如果沒錯請簽名。”

第九招，二擇一法。預先安排好兩種選擇給對方選，我方將目的隱匿于內。

比如：您要邊間，還是中間一點的房屋？您要這間大面積的，還是這間小面積的？您打算付多少訂金，一萬元還是二萬元？您上午來看房子，還是下午？

第三篇：房地產銷售心得之成交技巧

房地產銷售心得之成交技巧

與客戶談判，我們總結出以下談判經驗：

第一招，表現善意及誠意——禮多人不怪。遞名片給對方時雙手奉上，遞筆給 對方時筆尖朝自己；謝謝、對不起，要講得自然得體；除了“價格、條件”外處替對方著想；要取信對方，攻心為上

第二招，表現善意及誠意——不要忘記客戶的姓名。尊稱某先生、某小姐、某伯伯、某媽媽，是有禮貌之舉動。

第三招，同步原則。為了解除彼此陌生、拉近距離，可以從聊天戒發問中發現彼此共同認識的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距離的話題。

第四招，五同——同姓、同鄉、同學、同宗、同志，產生親切感。

第五招，同步坐位原則。坐在洽談桌的右側或左側（客戶）較佳，這樣敵對心小，較易接納別人，反應也較快。與客戶并排而坐是“理性”的，與客戶左右而坐是“感性”的，與客戶對立（面對面）而坐是“恐懼”的！”注意方位、光線，借機會調換座位。

第六招，不怕亂拍馬屁——高明地奉承。看見客戶有女兒，就說：好漂亮的女孩，將來一定跟媽媽一樣是大美人（適合女性講）。或說：好漂亮的女孩，將來可以選中國小姐（適合男性講）。奉承時避免引起反感或誤會。

第七招，弄清對象——M.A.N原則。弄清對象，才能對癥下藥。M.A.N原則是，M（MONEY）即出錢的人，通常是父母；A（AUTHORETY）是有權決定的人；N（NEED）是有需求的。有需要才會挑剔，嫌東嫌西的人才是買貨人。有時這三種要素集中在一個人身上，即買房子的人是出錢的人，決定權在自己，又是自己住，這時只要說服一人即可。有時出錢的是父親，有權決定的是母親，需要的卻是兒子和媳婦，這時便要同時說服三人或四人。

如果一群人來看房屋，三種人不能得罪：出錢的人，有權決定的人，最會出問題的人，這三種人都要拍馬屁。

第八招，引導策略。客戶下訂金時可說：“今天給我幾萬元訂金，二萬元好嗎？”客戶簽約時可說：“請讀完契約內容，如果沒錯請簽名。”

第九招，二擇一法。預先安排好兩種選擇給對方選，我方將目的隱匿于內。

比如：您要邊間，還是中間一點的房屋？您要這間大面積的，還是這間小面積的？您打算付多少訂金，一萬元還是二萬元？您上午來看房子，還是下午？

第十招，成交的時機。有人說，成交的時候，只有三秒鐘。敏銳觀察對方的滿意程度，在最恰當的時機拿出“訂單”，將對方的意愿訂下來。否則對方的意愿會越來越低，當場不成，事后更加困難。

何時是成交時機？當對方聽完介紹，充分了解狀況后，露出滿意的眼神；當你初步壓迫下訂時，對方沒有回絕或以輕微理由拒絕。而且，當你拿出訂單時（測試購買欲之工具），對方沒有拒絕，且陷入短暫的猶豫，注視著訂單及說明書；不斷發問你剛才述說的內容，獲得相當滿意回答、無問題之一剎那；默不言語或與同伴相視（眼神顯示“訂下了好嗎？”）；突然改換姿勢、動作或脫離你的眼線時（表示對方陷入下訂與否的思考中）。另外，掌握融洽氣氛，當機立斷，也是必要的。

在工作中，明確業務人員應有的職業道德與態度是很重要的。服務業經營服務品質，首重“誠信”，每一個經紀人都以誠實、熱忱、關懷的態度服務于客戶，正是每一個企業所需要的。

我們希望全體經營人員要有生命共同體的觀念，前線、后援要一致，當有客戶抱怨時，一定要“立刻處理”，給予完整的回答說明。對購屋客戶而言，他的房屋買賣可以有許多選擇，一家公司只是他眾多選擇中的一個而已，沒什么了不起，當我們做到讓消費者想起房屋買賣時就想某某公司，同時也是唯一的選擇時，那才是真的了不起。當業務人員遇到比較挑剔的客戶，遇到有買賣經驗的投資客時，可能要回答以下這些問題，我們總結為“看屋十三招”。不論買什么房屋，都要對房屋本身和附近環境有清楚的認識，看房是一門大學問，所謂“外行看熱鬧，內行看門 道”。

第一招，不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等等，避免客戶自己看了而業務人員一問三不知。

第二招，不看晴天看雨天。看房最好在雨天，這是了解房屋承受能力的最好時機。再好的偽裝敵不過幾天下雨，漏水、滲水此時一覽無余。

第三招，不看建材看格局。不要被漂亮建材迷惑，房屋機能是否有效發揮，有賴格局是否設計周全，理想格局是打開大門在陽臺或玄關脫鞋，進入客廳、餐廳、廚房，宴客機能和休閑機能分開。臥室正對客廳無隱蔽性。

第四招，不看墻面看墻角。看墻面是否平整、龜裂，注意滲水，如是剛貼上的新墻紙就要小心，可能是掩蓋水跡。墻角承受上下左右的力量，很重要。

第五招，不看裝潢看做工。尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細致，要小心便宜漂亮的裝潢。要仔細觀察，這些都是討價還價的籌碼。

第六招，不看窗簾看窗外。豪華的窗簾外可能就有問題，一定要拉開窗簾看一下，通風、采光、排氣管、風水等等。

第七招，不開冷水開熱水。將水龍頭全部打開是基本做法，冷水打開只能看流量和水龍頭好壞，熱水打開可以看水管是否生銹（發黃），無熱水是久無人住的房屋。

第八招，不看電梯看樓梯。即安全梯，如果發生災難，是唯一逃生之路。

第九招，不看電器看插座。設計精心的房屋，才能充分享受現代化家電的便利性。

第十招，不看家具看空屋。家具是“化妝品”（偽裝），空屋才是真面目。

第十二招，不看地上看天上。注意天花板和角落，有無漏水。

第十三招，不看客廳看廚廁。客廳是外觀，而廚廁是內部器官，家中的水電煤系統都在這里，是容易漏水、出問題的地方。

我們還常常用一些行動方針提醒業務人員，如：

●以真誠的服務態度對待客戶，容易取得其好感；

●廣為自己宣傳方能制造更好的機會；

●勇于面對問題才能克服難關；

●成大事不在才能，而在堅韌；

●用勇氣當本錢的人，成功起來比有錢的人快；

●靜做發呆不會使一個人成功，即使老天爺送一條魚給你也總得親自去挖蚯蚓，才能釣到；

●知識是唯一的善良，無知是唯一的邪惡；

●想要和一定要的結果一定不一樣；

●沒有賣不出的房子，只有賣不出的服務；

●客戶不一定要有企業，企業不能沒有客戶；

●觀念改變—→行動改變—→命運改變；

●成功者與失敗者看問題：

成功立足點、進入障礙、問題后面的機會；

無立足點、機會后面的問題。

使用以上原則，可使你事半功倍，信心大增,希望能給做地產行業的伙伴以參考。

第四篇：售樓部銷售技巧[成交流程]

銷售技巧[成交流程]

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一、站崗接待—————初步接觸，獲取好感，展現公司形象 當客戶來到售樓部，門崗是第一時間接待的，要怎樣的門崗形象呢？

門崗形象：著裝整潔.精神飽滿.站姿挺拔.談吐清晰.親切微笑.熱情專業

形象的重要性：在這里體現的不僅僅是個人形象，同時也代表了銷售公司及開發商的形象，這同時也關系到客戶對你個人的第一印象！

接近客戶，熱情大方地對客戶表示歡迎：“您好，歡迎光臨!”“您好，有什么幫到您”等等

注意：切忌對顧客視而不見，切忌面無表情、態度冷漠，切忌話語生硬機械，避免過分熱情，過分浮夸等等

態度：這里是一個職業素養問題，每個進入售樓的，不管男女老幼，有錢的沒錢的，途徑純參觀，踩盤，還是咨詢其他的，都必須要招呼，把服務放第一位。為什么？

不是公司對個人有要求，這里體現的是一個人的素質，形象跟內涵。建議：可閱讀觀看《金正昆-商務禮儀》等等

二、區域講解，沙盤講解

揣摩顧客需求，初步了解客戶基本情況做好推貨準備 問：為什么每個項目都區域、沙盤模型？

當我們在為客戶初步介紹項目講解模型時，一定要體現項目的優勢賣點，同時要不斷“試探”客戶需求，是自住還是投資？需要多大面積？家里多少人住？您預算總價多少左右？看過附近什么項目？以便揚長避短，針對性的介紹推銷

注意：講解沙盤時必須要講重點，切忌滔滔不絕單方面說，多與客戶進行互動，注意觀察顧客動作，表情了解其是否對樓盤感興趣，與客戶溝通不要只懂介紹不懂傾聽，不要打斷客戶的談話

三、板房介紹

確定戶型、大概樓層、處理客戶疑問

觀看樣板房可以說是成交過程中最重要的部分，客戶會否選擇本項目進行置業，很大程度取決于第一次觀看的到的小區環境、樣板房是否心動，引起其購買欲望。注意點：①對待客戶的態度 ②是否適當的推薦 ③出色的板房介紹

① 這個時候是客戶最多疑問的階段，在這個時刻應耐心傾聽客戶問題，觀察客戶的身體語

言，即刻準確的回答客戶提出的問題——態度：刁鉆刻薄的問題，無理的問題，雞蛋里挑骨頭的問題如何保持好心態？

注意：不得與顧客發生爭執，切忌不能讓顧客難堪；切忌認為顧客無知，有蔑視顧客情緒，切忌表示不耐煩；切忌強迫顧客接受你的觀點，銷售不是辯論，贏了其實就是輸。

② 能不能準確把握到客戶的家庭需求，購買意向，資金情況是避免推銷錯誤無效的關鍵 ③ 把握準確的推薦重點，簡潔精確地把握最能打動客戶的賣點刻畫到客戶心底

情景對話：①信基城太貴了，比招商金山谷貴了5000元/平米？

②信基城沒有合適的戶型，我家里只有三口人，小三房就足夠了？

③這個戶型朝向不好，那個戶型格局不佳，那個那個戶型太小

??

四、計價洽談

選定單位樓層，解決認購、按揭條件問題，解決價格問題

觀察顧客對樓盤關注程度，進一步強化產品優點，鎖定顧客的購買目標及樓層，幫助客戶做明智的選擇，讓顧客相信購買是正確的決定。

情景模式：①我要02單位，你把銷控表給我看一下，看看各個樓層價格是多少？??

購買信號：當顧客發出什么樣的信息，是告訴你他想買了呢？

1、顧客不再提問在進行思考時，話題已集中于某單一產品時；

2、顧客不斷點頭對你的話表示贊同時；

3、顧客開始關心售后服務，包括物業管理，收樓時間，辦證時間等；

4、顧客與朋友私下進行討論；

5、客戶開始詢問如何辦手續；

6、客戶開始要求優惠打折時；等等 注意事項：不要再介紹其他產品，讓顧客集中精力看鎖定的目標，強調此時購買的好處，如優惠折扣，樓層等，強調優惠的期限，強調產品不多，再加上賣的又好，今天不買明天就沒有了

情景模式：①幫我再打個折啦，再打個98折我就馬上下定？

②我是舊業主介紹，送我兩年管理費吧？

怎樣營造現場搶購氣氛？

注意：在這里要注意成交信號，大膽提出成交要求，進行交易要干脆利落，切勿拖延。但此過程切忌強迫顧客購買，切忌不耐煩，切忌過分的焦急迫切。

五、成交及售后服務

避免成交后出現問題，以及1+1的銷售鏈條

①仔細耐心地聆聽顧客的問題，表示樂意幫助，及時提供解決辦法

按揭的條件及所需提供的資料，辦理時間地點

合同簽訂的相關事項，費用的繳納數額及時間，收樓時的相關注意事項，款項

注意：必須熟悉業務知識，切忌對顧客不理不睬，切忌表現的漫不經心，絕不可冷落客戶 ②關心客戶，在節日發去信息或打電話進行溝通維系，為舊帶新創造條件

以上是簡化的各個成交環節，平時接待的每一臺客戶都有不同的特征，每個銷售都必須靈活應對，針對性的去引導客戶，從一個銷售代表轉化為一名置業顧問

賣樓不是在商場簡單賣一件商品，一個優秀的置業顧問能夠就具體的問題情況靈活的應用相應的辦法技巧去解決各類狀況，這里要求我們一定要認真用心地去了解客戶，解決真正阻礙成交的問題。

應用自己的智慧多花時間去思考，了解更多解決問題的辦法，成交絕不是件困難的事

反省工作上的失敗問題

最重要的是要有強烈的成交欲望，明確的目標

第五篇：銷售技巧：10種基本的簡單成交方法

銷售技巧：10種基本的簡單成交方法

1.請求成交法

請求成交法又稱之為直接成交法，這是銷售人員向客戶主動地提出成交的要求，直接要求客戶購買銷售的商品的一種方法。

（1）使用請求成交法的時機

①銷售人員與老客戶，銷售人員了解顧戶客的需要，而老客戶也曾接受過推銷的產品，因此老客戶一般不會反感推銷人員的直接請求。

②若顧客對推銷的產品有好感，也流露出購買的意向，發出購買信號，可又一時拿不定主意，或不愿主動提出成交的要求，推銷人員就可以用請求成交法來促成客戶購買。③有時候客戶對推銷的產品表示興趣，但思想上還沒有意識到成交的問題，這時銷售人員在回答了客戶的提問，或詳細地介紹產品之后，就可以提出請求，讓客戶意識到該考慮購買的問題了。

（2）使用請求成交法的優點

①快速地促成交易

②充分地利用了各種的成交機會

③可以節省銷售的時間，提高工作效率。

④可以體現一個銷售人員靈活、機動、主動進取的銷售精神。

（3）請求成交法的局限性

請求成交法如果應用的時機不當，可能給客戶造成壓力，破壞成交的氣氛，反而使客戶產生一種抵觸成交的情緒，還有可能使銷售人員失去了成交的主動權。

2.假定成交法

假定成交法也可以稱之為假設成交法，是指銷售人員在假定客戶已經接受銷售建議，同意購買的基礎上，通過提出一些具體的成交問題，直接要求客戶購買銷售品的一種方法。例如，“張總您看，假設有了這樣設備以后，你們是不是省了很多電，而且成本也有所降低，效率也提高了，不是很好嗎？”就是把好像擁有以后那種視覺現象描述出來。假定成交法的主要優點是假定成交法可以節省時間，提高銷售效率，可以適當地減輕客戶的成交壓力。

3.選擇成交法

選擇成交法，就是直接向客戶提出若干購買的方案，并要求客戶選擇一種購買方法。就像前面講到，“豆漿您是加兩個蛋呢，還是加一個蛋？”還有“我們禮拜二見還是禮拜三見？”這都是選擇成交法。

從事銷售的人員在銷售過程中應該看準顧客的購買信號，先假定成交，后選擇成交，并把選擇的范圍局限在成交的范圍。選擇成交法的要點就是使客戶回避要還是不要的問題。

（1）運用選擇成交法的注意事項

銷售人員所提供的選擇事項應讓客戶從中做出一種肯定的回答，而不要給客戶一種有拒絕的機會。向客戶提出選擇時，盡量避免向客戶提出太多的方案，最好的方案就是兩項，最多不要超過三項，否則你不能夠達到盡快成交的目的。

（2）選擇成交法的優點

可以減輕客戶的心理壓力，制造良好的成交氣氛。

從表面上看來，選擇成交法似乎把成交的主動權交給了客戶，而事實上就是讓客戶在一定的范圍內進行選擇，可以有效地促成交易。

4.小點成交法

小點成交法又叫做次要問題成交法，或者叫做避重就輕成交法。是銷售人員在利用成交的小點來間接地促成交易的方法。

【案例】某辦公用品推銷人員到某辦公室去推銷碎紙機。辦公室主任在聽完產品介紹后擺弄起樣機，自言自語道：“東西是倒挺合適，只是辦公室這些小年輕的毛手毛腳，只怕沒用兩天就壞了。”推銷人員一聽，馬上接著說：“這樣好了，明天我把貨運來的時候，順便把碎紙機的使用方法和注意事項給大家講講，這是我的名片，如果使用中出現故障，請隨時與我聯系，我們負責維修。主任，如果沒有其它問題，我們就這么定了？”

小點成交法的優點是：可以減輕客戶成交的心里壓力，還有利于銷售人員主動地嘗試成交。保留一定的成交余地，有利于銷售人員合理地利用各種成交信號有效地促成交易。

5.優惠成交法

優惠成交法又稱為讓步成交法，指的是銷售人員通過提供優惠的條件促使客戶立即購買的一種決定的方法。例如“張總，我們這一段時間有一個促銷活動，如果您現在購買我們的產品，我們可以給您提供免費培訓，還有三年免費維修。”這就叫附加價值，附加價值是價值的一種提升，所以又稱之為讓步成交法，也就是提供優惠的政策。

6.保證成交法

保證成交法是指銷售人員直接向客戶提出成交保證，使客戶立即成交的一種方法。所謂成交保證就是指銷售人員對客戶所允諾擔負交易后的某種行為，例如，“您放心，這個機器我們3月4號給您送到，全程的安裝由我親自來監督。等沒有問題以后，我再向總經理報告。”“您放心，您這個服務完全是由我負責，我在公司已經有５年的時間了。我們有很多客戶，他們都是接受我的服務。”讓顧客感覺你是直接參與的，這是保證成交法。

(1)使用保證成交法的時機

產品的單價過高，繳納的金額比較大，風險比較大，客戶對此種產品并不是十分了解，對其特性質量也沒有把握，產生心理障礙成交猶豫不決時，銷售人員應該向顧客提出保證，以增強信心。

(2)保證成交法的優點

可以消除客戶成交的心理障礙，增強成交信心，同時可以增強說服力以及感染力，有利于銷售人員可以妥善處理有關的成交的異議。

(3)使用保證成交法的注意事項

應該看準客戶的成交心理障礙，針對客戶所擔心的幾個主要問題直接提示有效的成交保證的條件，以解除客戶的后顧之憂，增強成交的信心，促使進一步成交。

根據事實、需要和可能，向客戶提供可以實現的成交保證，切實地體恤對方，你要維護企業的信譽，同時還要不斷地去觀察客戶有沒有心理障礙。

7.從眾成交法

從眾成交法也叫做排隊成交法，利用顧客的從眾心理，大家都買了，你買不買？這是一種最簡單的方法。從眾成交法可以減輕顧客擔心的風險，尤其是新顧客，大家都買了，我也買，可以增加顧客的信心。但是從眾成交法有一個缺點，可能引起顧客的反從眾的心理。別人要買，別人是別人，跟我無關。

8.機會成交法

機會成交法也叫做無選擇成交法、唯一成交法、現在成交法、最后機會成交法。例如：“我們這個機器只剩下三臺了，我們最后的優惠時間只有一個星期了……”這就是機會成交法。

9.異議成交法

異議成交法就是銷售人員利用處理顧客的異議的機會直接要求客戶成交的方法。也可稱為大點成交法。因為凡是客戶提出了異議，大多是購買的主要障礙，異議處理完畢如果立即請求成交，往往收到趁熱打鐵的效果。

10.小狗成交法

小狗成交法來源于一個小故事:一位媽媽帶著小男孩來到一家寵物商店，小男孩非常喜歡一只小狗，但是媽媽拒絕給他買，小男孩又哭又鬧。店主發現后就說：“如果你喜歡的話，就把這個小狗帶回去吧，相處兩三天再決定。如果你不喜歡，就把它帶回來吧。”幾天之后全家人都喜歡上了這只小狗，媽媽又來到了寵物商店買下了這只小狗。

這就是先使用、后付款的小狗成交法。有統計表明，如果準客戶能夠在實際承諾購買之前，先行擁有該產品，交易的成功率將會大為增加。