第一篇：做好拆遷安置小區物業管理工作

做好拆遷安置小區物業管理工作，推進和諧社區建設

小區物業管理難，拆遷安置小區物業管理更難，已是一個不容爭辯的事實。如何加強政府對有關職能部門的領導，促使拆遷安置小區物業管理走上良性發展的道路，真正使居民安居樂業，是目前和今后相當長一段時間需要探索和解決的工作。現就如何做好拆遷安置小區物業管理工作，推進和諧社區建設談一些淺見。

一、目前存在的主要矛盾和問題

1、拆遷安置戶再就業難。廣大拆遷戶奉獻了家園，奉獻了土地，直接支持、配合了淮口的改革開放，而他們卻沒有了習慣的賴依耕作的土地，使大量的農村勞動力剩余。拆遷戶們需再就業，而再就業并非一件簡單的事情。洗腳上田的農民普遍文化水平不高，又無一技之長，且缺資金，缺就業門路。特別是４０――５０歲的農村主要勞動力，是一家的經濟支柱，上有老，下有小，經濟負擔重。雖然政府有關部門開展了一些再就業培訓，但這些拆遷勞動力，很難找到稱心如意的工作。

2、拆遷安置小區基礎設施不到位，公共空間不足。隨著小區入住率的不斷提高，人員進出增加，有限的公共空間已不能滿足居住人們的需求。特別是反應明顯的停車難問題，各小區隨處可以看到車輛開上綠化草坪；還有小區內原安裝的樓道電子門，故障不能及時修理，沒有安裝的小區無人過問安裝，由此這些給小區的規范管理帶來了一 1

定的影響。

3、拆遷戶仍沿襲了農村的生活習俗，市民意識形成形成難。長期生活在農村的農民，住入小區以后，一時很難適應居民生活，臟、亂、差現象屢見不鮮，如亂扔垃圾、隨地大小便、養狗養雞、有的甚至毀壞整體綠化，自種小花小草、大蒜、蔥等。

二、針對現狀，采取的對策和措施

以上種種矛盾和問題的存在，在拆遷安置戶的心里已存在著一種逆反心理，他們不會去反省原來居住生活的環境與質量，而是要求拆遷安置后各方面服務跟上。社區建設的要求又需要為他們創造安全、和諧的環境，而現實的弊病存在對和諧文明的社區創建帶來了一定的阻礙。因此，我們認為，針對上述問題，可采取下列對策和措施：

1、有關部門的主要領導要高度重視拆遷型社區的物業管理工作，把拆遷安置小區物業撤出問題放到議事日程中來，把它作為提高到穩定民心，構建和諧社會的高度來抓。不但要督促有關部門切實擔負起對拆遷安置小區的管理職責，協調、監督各職能部門，而且要親自下基層，體驗社區工作的難處，為物業管理的引進工作搭建好平臺，充分做到思想到位、認識到位、管理到位、服務到位、職責到位，并誠心誠意接受居民的監督和評議，上下聯動，齊抓共管，使拆遷型安置社區能夠在物業撤出的風浪中安全平穩地過渡。

2、運用各種形式，多種載體，為廣大居民服務，切實解決居民的實際問題。要繼續加大再就業培訓，為拆遷后失土農村勞動力創造更多更好的就業機會；對拆遷戶大中專畢業生就業，希望政府有一個

適當的政策，因為一般拆遷戶本來經濟就不富裕，有的甚至負債讓子女完成學業。子女畢業后又缺少找工作的門路，如果給他們一個陽光就業的機會，等于扶貧解困了一戶人家，他們會從心底里感激政府對拆遷戶的關愛。

3、通過多種途徑，對先天不足的拆遷安置小區設施、設備、場地進行增添和調整，充分發揮其作用和功能，方便居民生活。如矛盾較突出的停車難問題，在原先規劃不恰當的前提下，有政府出資改寬小區主通道；在少影響美觀的前提下，擴展停車位。由交管、派出所、城管等聯合執法，堅決禁止集卡、大卡、出租車進入小區。對流動人口群租、小區店面房餐飲店、小區的衛生、治安問題等等，成立一個由環保、工商、城管、公安、社區等相關部門人員組成的聯合執法、整治領導小組，攜手執法。還有安保設施、電子監控、電子防盜竊門安裝后壞掉的進行及時修繕，沒有安裝的應盡快安裝，以提高小區的整體形象，讓拆遷居民重新認識到政府處處是為拆遷戶著想的。

4、以上級有關部門為主體，建立完善的物業管理機制，著力推進小區的物業管理。由建設分局牽頭，建立以建設分局、居委會、業主委員會和物業管理公司共同參與的物業管理機制，上下之間相互尊重、相互理解，相互支持，在為居民利益著想的基礎上，按照一定的組織原則，聯成一體的管理和服務關系，每月一次召開聯席會議，查漏補缺，共同商議、處理小區物業管理中問題，如安全防范、衛生保潔、綠化養護、辦公經費、物業管理經營用房的使用出租等，讓業主知曉小區物業的運作過程和透明度，使小區的物業管理得以良性發

展。

5、建設好各小區業主委員會隊伍，推行“兩員”制度。首先依托社區民間組織，加大力度，建設好各小區業主委員會隊伍，提高業主委員會功能。建設分局要建立業主委員會培訓體系，定期分批對業主委員會進行培訓，幫助他們正確行使權利，認真履行義務，提高業主委員會的自治意識，發揮業主委員會自我管理、自我服務的功能。其次可推選部分責任性強的居民成為物業協理員和物業監督員，使物業協理員真正成為物業、業主之間的橋梁；物業監督員直接監督小區物業管理機制的物業管理情況，使拆遷型社區逐步走上專業管理和業主自治相結合。

第二篇：拆遷安置小區物業管理工作思考

拆遷安置小區物業管理工作思考

隨著**區工業經濟的發展，城市化步伐進一步加快，一批功能完善、美觀新穎的拆遷安置小區拔地而起，一大批農民入住安置小區，成了 “城市居民”。安置小區由政府規劃建造，設施配套，而住戶的生活習慣、“付費買服務”的觀念尚未轉變，由此引發了一些社會問題。因此，如何管理好安置小區，已成為一個需要認真思考的課題。

一、東城經濟開發區拆遷安置小區物業管理現狀及問題

東城經濟開發區現有銀杏、和諧、民和、民安等拆遷戶集中安置小區12個。在拆遷安置小區建設過程中，相關職能部門和開發區、村（居）對小區管理做了大量卓有成效的工作，使新建小區基本達到了“布局合理、格調統一”的要求，逐步完善水網、電網、路網、管網、閉路電視和通訊設施，為把拆遷安置小區建成現代化居民新區奠定了堅實的基礎。但目前小區管理全靠政府買單，沒有業主管理機構，沒有長效的管理機制，與構建和諧社會、建設高品質中心城區和人民群眾的期望相比，還存在一些問題，主要表現在：

1、拆遷農民有償消費意識有待提高。拆遷安置小區絕大部分住戶心中暫時還沒有物業管理的概念，不愿繳納物業管理費。他們認為，沒拆遷時，自己都不用繳納這些費用，現在把他們房子拆了，田地都沒了，應該享受政府照顧，現在反而要他們多繳納這一項費用，所以抵觸情緒很大。

2、拆遷安置小區管理難度較大。拆遷安置小區作為失地農民安置的一個主要載體，根本目的在于讓農民致富，因此，個別開商店、開農家樂的業主在自家房屋周圍公共空地上違章搭建等現象經常發生，亂搭亂建多。由于失地農民的觀念、文明程度尚未達到一定高度，所以小區內亂扔亂丟、損害公共綠地、房前屋后陽臺上種菜、甚至公共場所養雞養鴨都有發生，不文明行為多。

3、配合協調難。一個小區的物業管理從某種程度上講，它在這個小區內行使著政府公共管理的職能，它的社會性很強，牽涉到方方面面，如治安、工商、環保、公用事業、環衛、電信、城管等等。但從法律意義上講，它沒有相應執法權，而行政管理職能部門在小區管理方面的協調機制尚未建立，遇到問題，只能臨時動議協調，協調程度只能依靠相關部門的配合、支持，協調效果達不到居民的要求。

二、加強拆遷安置小區物業管理的對策及建議

拆遷安置小區既是城市管理的基本單元，也是社區居民自治的基本區域，加強小區物業管理對于提升居住環境品位，提高居民文明素質，有著積極的作用。

1、充分認識住宅小區物業管理的重要意義。住宅小區是居民生活的基本場所，物業管理是小區管理的必然形態。居者有其屋，安居方樂業，人的生活中有三分之一時間是在住宅區中度過的，改善人民群眾居住條件，提升居住品位，不僅要改善外部硬環境，更要完善管理服務軟環境。因此，政府在投入大量資金改善住宅區硬環境的同時，住宅小區管理服務就要及時跟進。這對于服務型政府建設，把生活品質作為城市發展的根本目標和出發點，推進居住環境改善有著最直接、最現實的意義。要把加強拆遷安置小區物業管理作為城市管理工作的基礎性工程，落實各項措施，貼近群眾生活，著力改善民生。要加大物業管理法律法規的宣傳力度，研究對策強化措施，增強居民群眾對物業管理的必要性認識，引導廣大群眾支持物業管理，享受共建成果。要提高廣大居民群眾參與物業管理積極性，努力培養和增強居民群眾的公德意識、法律意識、環境意識和文明素養，嚴格履行物業合同，明確業主與物業公司雙方的權利與義務，維護公共設施，促進小區管理水平提高。

2、以明確權責為重點，建立健全住宅小區長效管理機制。物業管理工作既是政府部門的行業監管工作，又是構建和諧社會的基層政權組織基礎性工作。加強拆遷安置小區物業管理，要堅持開發區、村（居）屬地管理與專業管理相結合的原則，形成行業管理部門牽頭，各部門主動配合，開發區、社區居委會（村委會）屬地管理協調、職責明確的物業管理工作新機制，明確區分物業管理與水、電、有線電視、垃圾清運等公共事業單位的責任，這些單位應當直接向最終用戶收取相關費用。物管部門接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。明確各涉及部門的職責，規定監管流程，防止多頭管理或失管真空現象。

3、依法成立、規范運作，充分發揮業主委員會的自治作用。不斷增強廣大業主的自治管理意識，是拆遷安置小區物業管理逐漸走上良性循環的基礎。按照一個物業管理區域（小區）成立一個業主委員會的要求，各社區居委會（村委會）要及時督促小區成立業主委員會。業主委員會要經常聽取業主的意見和需求，作出重大決策要征求社區居委會（村委會）的意見。對小區的門崗執勤、治安巡邏、停車管理、衛生保潔、設施維修和便民措施等環節要制定具體的服務規范和標準，并接受業主委員會和業主的監督，不斷提高服務質量。

4、加大政策扶持力度。一是在拆遷安置小區合理規劃物業管理用房，把物業管理用房的出租收益作為物業管理經費的重要收入來源。二是拆遷安置小區物業管理費涉及的營業稅，市區留成部分全額分成給開發區，由開發區全額獎勵給相關物業管理公司。三是物業管理用房出租涉及的相關稅費，市區留成部分全額分成給開發區，由開發區專項用于相關拆遷安置小區的物業管理工作。四是拆遷安置小區的垃圾清運費，環衛部門給予減半收取。五是對困難拆遷安置戶的物業管理綜合服務費予以減免。

（作者系東城經濟開發區管委會主任）

第三篇：淺談如何做好當前小區物業消防安全管理工作

淺談如何做好當前小區物業消防安全管理工作

小區物業管理中最常見的意外事故之一是火災，給業主的生命、財產帶來的最大危害也是火災。所以說消防不僅關系到物業服務、企業管理服務、小區業主生命和財產的安全，而且還涉及到社會的安定與經濟的健康發展，搞好消防工作是物業安全使用和社會安定的重要保證。本文結合實際，分析了當前小區物業消防安全管理工作中存在的一些問題，并對此提出解決對策，用來做好物業消防安全管理這一項長期而又意義重大的工作。

一、小區物業消防安全管理工作的重要意義

現代小區建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化的，物業的規模也隨之不斷的擴大，這就使得消防設施設備越來越多，功能越來越復雜，配套設施設備功能不齊全的系列問題也相繼產生。而一旦發生火災，后果不堪設想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞，這就在客觀上要求小區物業消防安全管理要具有專業性和技術性。同時，保護業主的生命安全和財產安全是物業公司的基本責任。在物業的安全管理中，消防安全處在首要地位，隱患陷于明火，責任重于泰山，物業管理必須將火災預防放在首位，做好人力財力物力技術等方面充分準備，這樣即便發生火災，也能夠做到迅速撲救，使得火災損失降到最低。

二、當前小區物業服務消防安全管理工作的現狀

（一）小區物業管理對消防安全工作不重視。有的物業管理人員對消防工作重視不夠，認為消防安全管理是消防部門的事，而且主觀認為發生火災的可能性很小，致使消防工作停留在一般性的部署和要求上，有的甚至對消防不管不問，不加強對員工消防意識的宣傳培訓，對小區消防器材的落實漠不關心，不制定預防火災和發生火災后的緊急預案，使得小區組織及其工作人員大多沒有經過專業消防培訓，從而對消防工作普遍存在不懂、不會等問題。

（二）小區業主的消防安全意識較弱。由于居民消防意識淡薄，裝修時不注意防火材料的防火性能，而采用大量的可燃材料進行裝修，再加上大功率電器的普遍使用，使用電線路負荷增大，加速線路老化造成線路故障而引發火災。火災發生時，業主對于消防器材的使用一無所知，難以冷靜的分析該如何逃生自救。

（三）小區消防設施和器材損壞嚴重。一些小區消防設施和消防器材損壞嚴重，火災自動報警裝置損壞，不能正常報警。更有甚者擅自停用火災報警裝置。消防器材丟失、過期失效現象時有發生，加之維保單位人員工作不及時，不能保證及時發現火情。同時大量私家車停在小區道路兩側，消防車道被擅自占用、堵塞現象比較普遍，一旦發生火災，消防車根本無法通行，容易造成嚴重后果。

（四）小區物業消防安全管理責任不明確。物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，而物業服務企業應當履行的工作范圍和法律責任往往界定不明，致使物業消防安全管理中產生大量矛盾糾紛。

三、如何進一步做好當前小區物業服務消防安全管理工作

（一）完善小區業主消防安全自我管理水平。廣泛宣傳物業管理法律知識和消防知識條例，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導幫助物業小區成立消防安全自我管理小組，由業主自覺維護好公共消防安全秩序。同時消防監督管理部門要加大對小區物業消防管理質量的監督。

（二）規范小區物業消防管理的職責與標準。在現行消防法律法規規定的基礎上，聯合相關部門出臺小區物業消防安全管理的部門規章，明確小區物業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定物業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化。

（三）提高小區物業在消防管理上的主體意識與管理能力。要將消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗。

（四）加強小區物業消防管理質量監督檢查。以建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，實行隨機抽查監督，防止產生失控漏管。嚴格查處物業在消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于在維護公共消防安全秩序中遇到無理阻撓、拒不配合行為，要求相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，同時對公眾進行教育和警示。（陸賀）

第四篇：拆遷安置小區物業管理模式探析

拆遷安置小區物業管理模式探析

1前言

隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業物業管理公司的介入是社會發展的趨勢，但是在拆遷安置小區的物業管理上，存在著與一般商品化小區物業管理很大的區別，因而對于物業公司，這也是一個巨大的考驗。

2蘇州拆遷安置小區物業管理滯后的原因

拆遷安置小區，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區。根據我國法律的規定，安置小區中安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置小區的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區物業管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：

2.1蘇州拆遷安置小區的住戶過于復雜

拆遷安置小區，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區和普通商品房小區具有本質的區別，蘇州地處長三角經濟發達區域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區由于其業主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區的老平房，二是農村的自建房。城區老平房的住戶很多原本就已經不再常住在那里而是有了其他住所，農村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導致了拆遷安置小區成為出租房云集的區域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關心環境等問題。另外，承租拆遷安置小區的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環境保護以及可持續發展的理念和意識。所以，這三個原因導致了很多拆遷安置小區環境臟亂差，居民抱怨多，物業費征收難，物業公司更換頻繁等等一系列問題。

2.2蘇州拆遷安置小區物業管理模式落后

蘇州由于城市化進程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區的物業管理中就能充分體現。居民小區物業管理，一般采用的都是物業公司制度，居民上繳一定的物業管理費，由專業的物業公司進行統一管理。在高端商品房小區，由于相對較為高昂的物業管理費，物業公司的管理較為規范和嚴格。而拆遷安置小區，由于本身業主是被拆遷居民，政府有義務為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區那樣的小區條件。這就決定了物業管理費不可能很高，低廉的物業管理費必然導致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業管理服務又會招致住戶的不滿進而導致物業管理費征收的困難，本就低廉的物業管理費再征收困難，進一步導致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環，導致蘇州現在很多拆遷安置小區的物業管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向

拆遷安置小區是每一個城市在城市化進程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向。

3.1政府進一步加強政策引導和健全各類機制 拆遷安置小區的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責無旁貸的要承擔起改善拆遷安置小區的各類環境和管理水平責任。當然，并不是說要求政府以強制性的手段來進行管理，而是進一步加強政策的引導和進一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區物業管理差的癥結，進而全面改善蘇州拆遷小區物業管理水平。具體來說，首先進一步明確對拆遷安置小區物業管理水平的要求，并設置一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任拆遷安置小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區物業管理收費較低的問題，應該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優惠，當然這種優惠同樣需要和物業管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區物業管理水平。

3.2拆遷安置小區物業公司集團化、統一化、專業化

拆遷安置小區的物業管理，和一般商品房小區不同，有其自身的特點和難點。所以應該引導成立專門的拆遷安置小區物業公司，這些物業公司就是只負責拆遷安置小區的物業管理，并且逐步集團化。如此術業有專攻，客戶明確，專業化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統一化各個拆遷安置小區物業管理的相關標準，這樣可以大大提高拆遷安置小區物業公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規范化 物業公司的具體管理是困擾小區物業管理效果的一大難題，這不僅僅體現在拆遷安置小區，哪怕在高端商品房小區也一樣存在這個問題。拆遷安置小區由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區存在著住戶復雜，素質層次不齊等因素，在物業公司的具體管理中將進一步增加管理難度。對此應該對具體管理方法法制化、規范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規范，而是指通過與住戶簽訂協議的方式來實現物業管理過程中的法制化。為什么物業公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規范性約束條款。簽訂協議后，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業公司雙方的責任和義務，自然可以解決物業公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監督物業公司，更具有主人翁意識，如此雙向規范，互相監督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會各類配套制度改革的深化

小區物業管理絕對不僅僅是一個小區的問題，因為小區環境本身就包括小區周邊外環境。困擾拆遷安置小區物業管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區住戶的消費習慣和小商販對拆遷安置小區市場的期望決定的。我曾經在走訪中發現很多拆遷安置小區外小商販眾多直接導致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業公司對此類人員并無任何管理權。對此一方面需要社會相關職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業公司一定的周邊環境管理權并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內容一并計入對物業公司整體的各類優惠與獎勵考核中，如此便可以充分發揮物業公司管理人員長期在小區的優勢，進行常態化管理，只有常態化管理，才能徹底改變小區周邊環境的一系列問題。

4蘇州拆遷安置小區物業管理創新模式的幾個關鍵點 4.1物業公司提供管理服務流程重點的改變

物業公司提供管理服務的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關注具體日常管理階段，然而筆者認為目前針對蘇州拆遷安置小區的特點，進行良好的物業管理必須充分重視前期的規劃計劃和后期的跟蹤調查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區，主要包括蘇州市姑蘇區南環新村、蘇州市吳中區塘南新村、蘇州市吳中區國泰新村等，發現這些拆遷安置小區的物業管理基本沒有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點，包括周邊環境、內部住戶構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業管理計劃，并向全體業主通報，逐一與住戶簽訂協議明確雙方的權責利關系，這樣才能保證后續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實現。（2）充分做好后期的跟蹤調查物業公司的后期跟蹤調查其實是一個非常重要的環節，可是目前在我們的走訪調查中發現非但拆遷安置小區物業管理幾乎沒有后期調查這一環節，就是一般商品房小區的物業管理也大多沒有這一環節。物業公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續的后期跟蹤調查，這些問題很難被發現，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態化的后期跟蹤調查，及時發現管理過程中的所有問題，及時根據問題提出解決方案，并且向全體業主通報，這樣既能持續提高自身的物業管理水平，又能讓業主知道物業公司做好本小區物業管理的誠意，增強業主對物業公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業公司提供管理服務時對其服務對象的必要權力

物業公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業主產生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區尤為普遍。上文已經充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區住戶的復雜性以及普遍存在的租賃戶，導致蘇州拆遷安置小區普遍存在物業公司與業主之間在很多方面無法達成共識或者住戶漠視物業公司規定的情況，這種情況會嚴重影響物業公司管理目標的實現。之前已經做了闡述表明物業公司應該重視前期的規劃與計劃，并且與業主簽訂相關協議以明確雙方的權責利關系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協議的要求行事導致物業管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前蘇州并沒有相應的法規或者條文明確物業公司有類似權限，所有筆者認為要真正提高住宅小區尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區物業管理水平，賦予物業公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業管理目標。

4.3物業公司之間進行適當合并以及與其它行業進行聯盟（1）物業公司之間進行適當合并目前蘇州的物業公司存在著數量多、實力弱的現狀。要想真正全方位提高物業管理水平同時保證物業公司自身的良性經濟運作，必須進行適當合并以收獲以下好處：（1）解決物業公司資金需求的困難。現代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發展潛力，有領導才能的高素質人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業公司的發展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業務承接能力。目前蘇州的很多物業公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合并后規模擴大，提供的服務范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經闡述了針對拆遷安置小區，可以合并組建專門為拆遷安置小區提供物業管理服務的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優勢互補，增強提供全方位服務的專業實力。（2）物業公司與其他行業進行聯盟。目前社會越來越明顯的呈現出跨行業合作的趨勢，物業公司也應當根據社會的變化及時的與其他行業進行聯盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業聯盟。通過該聯盟可以讓業主通過本公司直接進行相關快遞收發業務；比如也可以與外賣行業進行聯盟，從而業主通過本公司可以直接進行外賣下單業務；比如還可以與醫療行業進行聯盟，從而業主可以通過本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務。跨行業聯盟可以更好的整合社會資源，增加物業管理的附加項目，從而大大提高業主的滿意度，業主滿意度上來了，對物業公司的自身物業管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題，經濟社會對拆遷安置小區物業管理服務的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業管理領域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進物業管理服務的理念和模式創新，才能早日滿足城市發展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區物業管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環境，同時也為蘇州城市化的進一步蓬勃發展增加一份助推力。

參考文獻: [1]胡小萍.城市化進程中拆遷安置小區管理的實踐研究[J].常州大學學報(社會科學版),2014,(7).[2]陳清,趙元元,鄧葉,等.陳俊梁新型城鎮化背景下拆遷安置問題研究——以蘇州市為例[J].中外企業家,2016,(5).文檔資料：拆遷安置小區物業管理模式探析，感謝你的閱讀和下載。本資源來自于網絡，本著保護作者知識產權的原則，請您下載后勿作商用，只可用于學習交流。本人如有侵犯作者權益，請作者留言或者發站內信息聯系本人，我將盡快刪除。

第五篇：如何做好小區物業管理工作我總結了幾點

如何做好小區物業管理工作我總結了幾點：

１．尊重員工，增強員工忠誠度,充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造展示才華的空間。

２．增強歸屬感,激發員工的工作主動性和積極性，保證為公司取得實際效益的員工及其行為受到尊重，同時獲得相應的物質利益。從而讓員工愿意為公司奉獻，提高員工對企業的忠誠度，進而提升業主對物業的滿意度。

３．規劃員工職業生涯，增強員工成就感, 公司與員工是利益共同體，一個企業發展的最理想狀態就是企業發展方向與員工發展方向的高度統一。“以人為本”就是要促進人的全面發展，通過建設學習型企業為員工搭建實現個人人生價值的平臺，形成工作學習化、學習工作化的學習型企業氛圍。

4、努力和業主搞好關系，使業主支持物業管理,物業管理企業應以職業化的要求，不斷與業主溝通，宣傳《物業管理條例》，使物業管理工作與業主的營銷宣傳工作結合到一起。物業的外墻像業主筆挺整潔的西服，物業管理公司應該把他熨的平平整整；物業的內區像業主的襯衫，物業管理公司應該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現業主的身份，維護業主的尊嚴。在做好工程、保安工作的基礎上，物業管理企業應加大對一線區域的管理，配合業主營銷，為業主提供超值的服務。

5、不斷培訓、不斷改進，形成差異化服務,物業管理從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長遠來看，物業管理行業應與關聯行業進行充分交融，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益。

《物業管理條例》對物業管理企業管理人員了明確的要求，為此，需要加強對員工進行物業管理相關知識的培訓。不斷加強培訓，努力改進。使業主感到服務周到細致，使業主滿意。加強員工服務意識、觀念和服務技能的培訓。從而使小區做得更好，更完善！