第一篇：“城鄉(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)的不足及完善

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“城鄉(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)的不足及完善 引言

城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)現(xiàn)代化和城市化發(fā)展的一個(gè)新階段。黨的十八大提出 “解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決‘三農(nóng)’問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果?！?/p>

國(guó)家發(fā)改委近期同意將蘇州列為“國(guó)家發(fā)展改革委城鄉(xiāng)發(fā)展一體化綜合改革試點(diǎn)”。蘇州市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化綜合改革試點(diǎn)的主要任務(wù)是著力打造新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、共同富裕、“四化”同步發(fā)展、公共服務(wù)均等化、生態(tài)文明、和諧社會(huì)、土地資源節(jié)約集約利用、城鄉(xiāng)金融制度改革等 8 個(gè)示范區(qū)；到 2020 年，城鎮(zhèn)化率超過 85%，基本實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。至 2013 年底，蘇州市全市 92%的農(nóng)村工業(yè)企業(yè)進(jìn)入了工業(yè)園，91%的承包耕地實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，52.2%的農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)集中居住，累計(jì) 140 多萬(wàn)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了居住地轉(zhuǎn)移和身份轉(zhuǎn)變。蘇州通過“三集中、三置換”讓110 萬(wàn)農(nóng)民變成了新市民。

隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷推進(jìn)，農(nóng)村居民將宅基地和自建房置換成社區(qū)產(chǎn)權(quán)房、將村集體資產(chǎn)所有權(quán)和土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換成城鎮(zhèn)保障和社區(qū)合作社的股權(quán)之后，農(nóng)民都過上了住高樓、領(lǐng)工資、拿分紅的新市民生活。但是由于農(nóng)村居民他們都已經(jīng)習(xí)慣了獨(dú)門獨(dú)戶的居住生活，突然要轉(zhuǎn)變生活習(xí)慣還是有很大的難度的，尤其對(duì)于年紀(jì)稍長(zhǎng)的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，他們所受的教育水平均普遍較低，失去土地后，對(duì)于純農(nóng)民來(lái)說(shuō)就處于失業(yè)狀態(tài)，拿著政府給予的失業(yè)補(bǔ)助金和拆遷安置補(bǔ)貼費(fèi)，生活基本穩(wěn)定；而一些即便有工作的農(nóng)民，收入也很低廉。所以要他們來(lái)支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用和維修基金他們是肯定不樂意接受的。另外，由于受到根深蒂固的傳統(tǒng)習(xí)俗的影響，很多居民還很迷信，他們經(jīng)常會(huì)在小區(qū)經(jīng)常搞一些迷信活動(dòng)，以上種種都給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)了許多問題?！俺青l(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理問題

2.1 物業(yè)管理難度大

農(nóng)民通過土地置換剛住進(jìn)拆遷安置小區(qū)時(shí)，一些傳統(tǒng)的生活習(xí)慣一時(shí)難以改變就更別提根除了，這就給物業(yè)管理帶來(lái)了很大的難度。

2.1.1 綠化被肆意破壞。居民化后農(nóng)民什么都得花錢，連蔬菜還得花錢購(gòu)買，這時(shí)候農(nóng)民就會(huì)在小區(qū)的空地上“見縫插針”地種菜，更有甚者直接將小區(qū)的部分綠化帶鏟除，然后種蔬菜。

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2.1.2 小區(qū)環(huán)境臟、亂、差。農(nóng)民在農(nóng)村養(yǎng)成了隨地亂扔垃圾的習(xí)慣，家庭的日常生活垃圾農(nóng)民會(huì)隨意地丟棄在農(nóng)地，所以農(nóng)民進(jìn)了社區(qū)以后也會(huì)習(xí)慣性地將一些大量的生活垃圾直接丟棄在小區(qū)綠化帶或地面，更荒謬的是，部分農(nóng)民還會(huì)直接將一些垃圾直接從樓上往下扔。

2.1.3 環(huán)境破壞現(xiàn)象嚴(yán)重。為圖出行方便，部分居民為了避免繞路，就會(huì)直接踩踏小區(qū)綠化甚至人為破壞小區(qū)四周的封閉護(hù)欄，久而久之，小區(qū)草坪變成了道路，護(hù)欄的豁口不僅越來(lái)越多還越來(lái)越大。這不僅造成了本小區(qū)的安全隱患，還給相鄰小區(qū)的安全造成的很大的問題。

2.1.4 住宅挪用問題嚴(yán)重。正規(guī)的小區(qū)居住和商用都是明確規(guī)定的，住宅物業(yè)的用途就僅供居民居住，商業(yè)用房就僅用于經(jīng)營(yíng)，管理起來(lái)十分方便。但是在拆遷置換小區(qū)內(nèi)，住宅挪作商用，尤其是車庫(kù)挪作商用現(xiàn)象十分嚴(yán)重，車庫(kù)挪作商用的安全隱患較大，事故頻發(fā)。但是農(nóng)民為了能多掙一點(diǎn)房租就鋌而走險(xiǎn)。

2.2 物業(yè)費(fèi)收取困難

安置小區(qū)內(nèi)居民無(wú)論是文化水品、還是綜合素質(zhì)或是經(jīng)濟(jì)收入，都處于偏低水平，他們不太能理解社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理跟他們的利益是息息相關(guān)的，反而他們會(huì)覺得住房子為什么還要交費(fèi)，尤其是年齡較大的一些農(nóng)村居民更是沒有物業(yè)管理的概念，所以這些業(yè)主就會(huì)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。即便是一些年輕的業(yè)主有物業(yè)管理的概念，但是讓他們自己掏出錢來(lái)交物業(yè)管理費(fèi)，他們還是會(huì)有諸多的不愿意，即便是愿意繳納物業(yè)費(fèi)的，他們能承受的標(biāo)準(zhǔn)還是相對(duì)較低的，所以現(xiàn)在大部分拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按戶收取，根據(jù)面積不同采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也僅僅是一個(gè)月幾塊錢或十幾塊錢。拆遷安置小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)主要還是因?yàn)樗麄兊挠^念沒有改變過來(lái)。

2.3 物業(yè)公司參與管理率低

拆遷安置小區(qū)里的居民由于受到傳統(tǒng)的生活習(xí)慣和文化水平等因素的影響，安置小區(qū)的物業(yè)管理難度很大，同時(shí)由于物業(yè)費(fèi)收繳率低也直接導(dǎo)致物業(yè)管理資金緊張。小區(qū)物業(yè)管理工作要想正常開展，需要的資金還是相當(dāng)大的，但是由于存在嚴(yán)重的收支不平衡，拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理就會(huì)進(jìn)入惡性循環(huán)。物業(yè)公司不但很難收取物業(yè)費(fèi)，還要承擔(dān)由于業(yè)主對(duì)環(huán)境（如草坪踐踏、圍墻護(hù)欄被撬等）的破壞需要修理和維護(hù)的巨額費(fèi)用，所以說(shuō)安置小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)低利潤(rùn)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。改善“城鄉(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)

3.1.1 加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳。物業(yè)與業(yè)主之間是相互依存、相互關(guān)聯(lián)的。只有加強(qiáng)與住戶的溝通交流，才能搞好安置小區(qū)物業(yè)管理；只有讓業(yè)主真正的了解物業(yè)這個(gè)行業(yè)，才能讓物業(yè)管理工作更加順利的進(jìn)行。所以物業(yè)應(yīng)該向業(yè)主宣傳物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，通過定期組織召開物業(yè)管理工作座談會(huì)，宣傳物業(yè)管理政策，匯報(bào)物 文章出自：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

業(yè)管理工作，聽取業(yè)主意見，多爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，要讓業(yè)主明白他們?cè)谙硎軝?quán)利的同時(shí)也要履行義務(wù)。

3.1.2 加強(qiáng)物業(yè)與業(yè)委會(huì)的友好關(guān)系。物業(yè)與業(yè)委會(huì)是相輔相成的，業(yè)委會(huì)代表了全體業(yè)主的想法和意見，是連接物業(yè)與業(yè)主的橋梁。業(yè)委會(huì)是幫助廣大業(yè)主自覺維護(hù)小區(qū)建設(shè)的一支重要力量，而對(duì)于拆遷安置小區(qū)來(lái)說(shuō)業(yè)委會(huì)作用就更溢于言表了。物業(yè)公司可根據(jù)拆遷安置小區(qū)的實(shí)際情況，盡量勸服各村委書記或村里有威信的村民為業(yè)委會(huì)委員候選人，成立安置小區(qū)業(yè)主委員會(huì)并擔(dān)任要職。這樣業(yè)主委員會(huì)，既能代表全體業(yè)主更好地維護(hù)全體業(yè)主的利益，又能教育、引導(dǎo)廣大業(yè)主配合小區(qū)的物業(yè)管理，從而共同維護(hù)小區(qū)的建設(shè)。

3.2 提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

業(yè)主最看重的就是物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。只有服務(wù)質(zhì)量好了，業(yè)主才能心甘情愿的交費(fèi)。首先應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。管理人員接觸業(yè)主最多，只有提高管理人員的素質(zhì)，業(yè)主才能更好地享受服務(wù)；其次要提高物業(yè)人員的辦事效率。針對(duì)業(yè)主提出的問題，應(yīng)該盡快處理，并且在短時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)。對(duì)于業(yè)主報(bào)修的問題，要及時(shí)回訪，詢問業(yè)主的意見并做出適量的調(diào)整。

3.3 為部分居民解決就業(yè)問題

物業(yè)管理公司可以考慮面向小區(qū)內(nèi)沒有工作的居民提供一些技術(shù)含量較低的工作崗位，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，讓他們參與小區(qū)的物業(yè)管理，如保潔、安保、客服管家等工種，由于他們的加入，他們更能體會(huì)到物業(yè)管理工作的重要性及全體業(yè)主積極配合物業(yè)管理的必要性，讓他們通過實(shí)踐來(lái)勸解、影響甚至改變小區(qū)住戶的不良生活習(xí)慣，從而讓廣大的農(nóng)民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的社區(qū)生活。這樣不僅能解決部分農(nóng)民的失業(yè)問題，還能在一定程度上大大降低物業(yè)管理與社區(qū)維護(hù)的成本。

3.4 多渠道籌集資金

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理目前還處于起步階段，部分拆遷安置農(nóng)民有的由于生活困難一時(shí)難以全額負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，有的由于觀念一時(shí)難以改變不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這種情況我們可以按照政府、企業(yè)、住戶共同合理負(fù)擔(dān)的原則，來(lái)有效地整合物業(yè)管理的資源，不斷完善物業(yè)管理工作。一是擺事實(shí)、講道理，闡述“無(wú)物業(yè)管理，小區(qū)一年新、二年舊、三年破”的利害關(guān)系，勸服當(dāng)?shù)卣?、村委從城?zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)利益出發(fā)，從土地收益中撥付一部分用于支付物業(yè)管理費(fèi)用，每個(gè)月或每個(gè)季度將這部分費(fèi)用支付給物業(yè)管理公司。二是由于物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，開發(fā)公司可以給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。住戶僅僅承擔(dān)保潔、保安費(fèi)用，這樣就可以降低物業(yè)費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)，從而在一定程度上提高物業(yè)費(fèi)的收繳率，其余的收費(fèi)項(xiàng)目如綠化費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)均由開發(fā)商承擔(dān)。三是增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街、店面房、停車場(chǎng)等可以交與物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司可以從開展的多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的收入中提取一定的比例來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足。結(jié)語(yǔ)

城鄉(xiāng)一體化是現(xiàn)代化進(jìn)程中的一條必經(jīng)之路，它是讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共 文章出自：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

同分享現(xiàn)代化成果的一項(xiàng)重大的惠農(nóng)政策。但是城鄉(xiāng)一體化帶來(lái)的拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理也是城市發(fā)展過程中的一大難題，我們只有解決好這個(gè)問題，才能讓農(nóng)民真正的居民化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮。

［參考文獻(xiàn)］

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第二篇：做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作

做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

小區(qū)物業(yè)管理難，拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理更難，已是一個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)。如何加強(qiáng)政府對(duì)有關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，促使拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理走上良性發(fā)展的道路，真正使居民安居樂業(yè)，是目前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間需要探索和解決的工作?，F(xiàn)就如何做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)談一些淺見。

一、目前存在的主要矛盾和問題

1、拆遷安置戶再就業(yè)難。廣大拆遷戶奉獻(xiàn)了家園，奉獻(xiàn)了土地，直接支持、配合了淮口的改革開放，而他們卻沒有了習(xí)慣的賴依耕作的土地，使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力剩余。拆遷戶們需再就業(yè)，而再就業(yè)并非一件簡(jiǎn)單的事情。洗腳上田的農(nóng)民普遍文化水平不高，又無(wú)一技之長(zhǎng)，且缺資金，缺就業(yè)門路。特別是４０――５０歲的農(nóng)村主要?jiǎng)趧?dòng)力，是一家的經(jīng)濟(jì)支柱，上有老，下有小，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。雖然政府有關(guān)部門開展了一些再就業(yè)培訓(xùn)，但這些拆遷勞動(dòng)力，很難找到稱心如意的工作。

2、拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不到位，公共空間不足。隨著小區(qū)入住率的不斷提高，人員進(jìn)出增加，有限的公共空間已不能滿足居住人們的需求。特別是反應(yīng)明顯的停車難問題，各小區(qū)隨處可以看到車輛開上綠化草坪；還有小區(qū)內(nèi)原安裝的樓道電子門，故障不能及時(shí)修理，沒有安裝的小區(qū)無(wú)人過問安裝，由此這些給小區(qū)的規(guī)范管理帶來(lái)了一 1

定的影響。

3、拆遷戶仍沿襲了農(nóng)村的生活習(xí)俗，市民意識(shí)形成形成難。長(zhǎng)期生活在農(nóng)村的農(nóng)民，住入小區(qū)以后，一時(shí)很難適應(yīng)居民生活，臟、亂、差現(xiàn)象屢見不鮮，如亂扔垃圾、隨地大小便、養(yǎng)狗養(yǎng)雞、有的甚至毀壞整體綠化，自種小花小草、大蒜、蔥等。

二、針對(duì)現(xiàn)狀，采取的對(duì)策和措施

以上種種矛盾和問題的存在，在拆遷安置戶的心里已存在著一種逆反心理，他們不會(huì)去反省原來(lái)居住生活的環(huán)境與質(zhì)量，而是要求拆遷安置后各方面服務(wù)跟上。社區(qū)建設(shè)的要求又需要為他們創(chuàng)造安全、和諧的環(huán)境，而現(xiàn)實(shí)的弊病存在對(duì)和諧文明的社區(qū)創(chuàng)建帶來(lái)了一定的阻礙。因此，我們認(rèn)為，針對(duì)上述問題，可采取下列對(duì)策和措施：

1、有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)要高度重視拆遷型社區(qū)的物業(yè)管理工作，把拆遷安置小區(qū)物業(yè)撤出問題放到議事日程中來(lái)，把它作為提高到穩(wěn)定民心，構(gòu)建和諧社會(huì)的高度來(lái)抓。不但要督促有關(guān)部門切實(shí)擔(dān)負(fù)起對(duì)拆遷安置小區(qū)的管理職責(zé)，協(xié)調(diào)、監(jiān)督各職能部門，而且要親自下基層，體驗(yàn)社區(qū)工作的難處，為物業(yè)管理的引進(jìn)工作搭建好平臺(tái)，充分做到思想到位、認(rèn)識(shí)到位、管理到位、服務(wù)到位、職責(zé)到位，并誠(chéng)心誠(chéng)意接受居民的監(jiān)督和評(píng)議，上下聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，使拆遷型安置社區(qū)能夠在物業(yè)撤出的風(fēng)浪中安全平穩(wěn)地過渡。

2、運(yùn)用各種形式，多種載體，為廣大居民服務(wù)，切實(shí)解決居民的實(shí)際問題。要繼續(xù)加大再就業(yè)培訓(xùn)，為拆遷后失土農(nóng)村勞動(dòng)力創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì)；對(duì)拆遷戶大中專畢業(yè)生就業(yè)，希望政府有一個(gè)

適當(dāng)?shù)恼撸驗(yàn)橐话悴疬w戶本來(lái)經(jīng)濟(jì)就不富裕，有的甚至負(fù)債讓子女完成學(xué)業(yè)。子女畢業(yè)后又缺少找工作的門路，如果給他們一個(gè)陽(yáng)光就業(yè)的機(jī)會(huì)，等于扶貧解困了一戶人家，他們會(huì)從心底里感激政府對(duì)拆遷戶的關(guān)愛。

3、通過多種途徑，對(duì)先天不足的拆遷安置小區(qū)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行增添和調(diào)整，充分發(fā)揮其作用和功能，方便居民生活。如矛盾較突出的停車難問題，在原先規(guī)劃不恰當(dāng)?shù)那疤嵯拢姓鲑Y改寬小區(qū)主通道；在少影響美觀的前提下，擴(kuò)展停車位。由交管、派出所、城管等聯(lián)合執(zhí)法，堅(jiān)決禁止集卡、大卡、出租車進(jìn)入小區(qū)。對(duì)流動(dòng)人口群租、小區(qū)店面房餐飲店、小區(qū)的衛(wèi)生、治安問題等等，成立一個(gè)由環(huán)保、工商、城管、公安、社區(qū)等相關(guān)部門人員組成的聯(lián)合執(zhí)法、整治領(lǐng)導(dǎo)小組，攜手執(zhí)法。還有安保設(shè)施、電子監(jiān)控、電子防盜竊門安裝后壞掉的進(jìn)行及時(shí)修繕，沒有安裝的應(yīng)盡快安裝，以提高小區(qū)的整體形象，讓拆遷居民重新認(rèn)識(shí)到政府處處是為拆遷戶著想的。

4、以上級(jí)有關(guān)部門為主體，建立完善的物業(yè)管理機(jī)制，著力推進(jìn)小區(qū)的物業(yè)管理。由建設(shè)分局牽頭，建立以建設(shè)分局、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同參與的物業(yè)管理機(jī)制，上下之間相互尊重、相互理解，相互支持，在為居民利益著想的基礎(chǔ)上，按照一定的組織原則，聯(lián)成一體的管理和服務(wù)關(guān)系，每月一次召開聯(lián)席會(huì)議，查漏補(bǔ)缺，共同商議、處理小區(qū)物業(yè)管理中問題，如安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、辦公經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的使用出租等，讓業(yè)主知曉小區(qū)物業(yè)的運(yùn)作過程和透明度，使小區(qū)的物業(yè)管理得以良性發(fā)

展。

5、建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，推行“兩員”制度。首先依托社區(qū)民間組織，加大力度，建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，提高業(yè)主委員會(huì)功能。建設(shè)分局要建立業(yè)主委員會(huì)培訓(xùn)體系，定期分批對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行培訓(xùn)，幫助他們正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，提高業(yè)主委員會(huì)的自治意識(shí)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)的功能。其次可推選部分責(zé)任性強(qiáng)的居民成為物業(yè)協(xié)理員和物業(yè)監(jiān)督員，使物業(yè)協(xié)理員真正成為物業(yè)、業(yè)主之間的橋梁；物業(yè)監(jiān)督員直接監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制的物業(yè)管理情況，使拆遷型社區(qū)逐步走上專業(yè)管理和業(yè)主自治相結(jié)合。

第三篇：城鄉(xiāng)一體化房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷單位：×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

被拆遷人：

參照×××號(hào)和×××號(hào)文件精神，按照×××號(hào)關(guān)于城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)拆遷安置補(bǔ)償辦法的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商就拆遷人拆除被拆遷人現(xiàn)有房屋及地面附著物，達(dá)成如下協(xié)議：

一、補(bǔ)償方式：

1、原則上實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)置換，對(duì)被拆遷戶實(shí)行原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以安置。

2、貨幣補(bǔ)償方式。（該種方式被拆遷方不享受臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬家補(bǔ)助費(fèi)等優(yōu)惠政策）。

二、補(bǔ)償金額：房屋補(bǔ)償金額按照《城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)拆遷安置補(bǔ)償辦法》所做的房屋評(píng)估價(jià)格執(zhí)行，具體內(nèi)容為：

1、被拆遷方主房屋面積：，補(bǔ)償金額：元； 大寫：。

2、被拆遷方附房面積：，補(bǔ)償金額：元； 大寫：。

3、被拆遷方院落及其它附著物補(bǔ)償金額為：元。大寫：。

4、以上1—3項(xiàng)金額合計(jì)為：元。大寫：。其中2-3項(xiàng)金額合計(jì)為：元。大寫：（實(shí)

行住房安置補(bǔ)償此部分費(fèi)用計(jì)入房款補(bǔ)償）。

獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠：在2010年6月15日之前簽定拆遷協(xié)議，每戶給予2000元獎(jiǎng)勵(lì)。在2010年6月18日之前搬出的每戶再獎(jiǎng)勵(lì)500元，在2010年6月18日以后搬出的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

獎(jiǎng)勵(lì)金額為：元，大寫：。

三、安置：

安置房屋的價(jià)格按城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)拆遷安置補(bǔ)償辦法的規(guī)定，補(bǔ)償范圍內(nèi)住宅價(jià)格按每平方米1000元（壹仟元）平均價(jià)計(jì)算，超出補(bǔ)償范圍超出面積10平方米以內(nèi)按×××號(hào)文件給予優(yōu)惠，10平方米以外按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

四、搬遷期限：

被拆遷戶必須于2010年6月18日前全部搬遷完并將房屋及地面附著物進(jìn)行移交，被拆遷方逾期不搬遷的后果自負(fù)。所有被拆遷方的房屋不允許住戶私自拆遷，均由拆遷公司統(tǒng)一拆遷。

五、搬遷過渡方式、期限：在搬遷期間被拆遷人自行解決住房，拆遷人一次性給予被拆遷人補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)過渡安置費(fèi)，根據(jù)×××號(hào)文件《關(guān)于城市房屋拆遷有關(guān)費(fèi)用補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的通知》執(zhí)行。

1、搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶200元

2、租房補(bǔ)助費(fèi)每人每月30元，共發(fā)放月人，合計(jì)：元，大寫：。

3、如果在2010年11月1日前，拆遷人沒有對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，則繼續(xù)進(jìn)行安置，發(fā)放安置費(fèi)。

六、違約責(zé)任

1、拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)必須加快安置房屋的建設(shè)速度，使安置戶早日入住房屋。

2、被拆遷人必須按期拆遷房屋，逾期不享受政府的獎(jiǎng)勵(lì)。

3、被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除住房的室內(nèi)室外易移動(dòng)物品可以歸己，其它由拆遷單位統(tǒng)一拆除，否則不予安置。

4、對(duì)被拆遷人的安置住房戶型，可由拆遷人同被拆遷人另行簽定意向書，在設(shè)計(jì)建設(shè)過程中通盤考慮。

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，協(xié)議一式兩份。拆遷方被拆遷方各執(zhí)一份。

拆遷方：法定代表人：

被拆遷人：二0一0年月日

第四篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

隨著**區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐進(jìn)一步加快，一批功能完善、美觀新穎的拆遷安置小區(qū)拔地而起，一大批農(nóng)民入住安置小區(qū)，成了 “城市居民”。安置小區(qū)由政府規(guī)劃建造，設(shè)施配套，而住戶的生活習(xí)慣、“付費(fèi)買服務(wù)”的觀念尚未轉(zhuǎn)變，由此引發(fā)了一些社會(huì)問題。因此，如何管理好安置小區(qū)，已成為一個(gè)需要認(rèn)真思考的課題。

一、東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有銀杏、和諧、民和、民安等拆遷戶集中安置小區(qū)12個(gè)。在拆遷安置小區(qū)建設(shè)過程中，相關(guān)職能部門和開發(fā)區(qū)、村（居）對(duì)小區(qū)管理做了大量卓有成效的工作，使新建小區(qū)基本達(dá)到了“布局合理、格調(diào)統(tǒng)一”的要求，逐步完善水網(wǎng)、電網(wǎng)、路網(wǎng)、管網(wǎng)、閉路電視和通訊設(shè)施，為把拆遷安置小區(qū)建成現(xiàn)代化居民新區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但目前小區(qū)管理全靠政府買單，沒有業(yè)主管理機(jī)構(gòu)，沒有長(zhǎng)效的管理機(jī)制，與構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)高品質(zhì)中心城區(qū)和人民群眾的期望相比，還存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

1、拆遷農(nóng)民有償消費(fèi)意識(shí)有待提高。拆遷安置小區(qū)絕大部分住戶心中暫時(shí)還沒有物業(yè)管理的概念，不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。他們認(rèn)為，沒拆遷時(shí)，自己都不用繳納這些費(fèi)用，現(xiàn)在把他們房子拆了，田地都沒了，應(yīng)該享受政府照顧，現(xiàn)在反而要他們多繳納這一項(xiàng)費(fèi)用，所以抵觸情緒很大。

2、拆遷安置小區(qū)管理難度較大。拆遷安置小區(qū)作為失地農(nóng)民安置的一個(gè)主要載體，根本目的在于讓農(nóng)民致富，因此，個(gè)別開商店、開農(nóng)家樂的業(yè)主在自家房屋周圍公共空地上違章搭建等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，亂搭亂建多。由于失地農(nóng)民的觀念、文明程度尚未達(dá)到一定高度，所以小區(qū)內(nèi)亂扔亂丟、損害公共綠地、房前屋后陽(yáng)臺(tái)上種菜、甚至公共場(chǎng)所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨都有發(fā)生，不文明行為多。

3、配合協(xié)調(diào)難。一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理從某種程度上講，它在這個(gè)小區(qū)內(nèi)行使著政府公共管理的職能，它的社會(huì)性很強(qiáng)，牽涉到方方面面，如治安、工商、環(huán)保、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、電信、城管等等。但從法律意義上講，它沒有相應(yīng)執(zhí)法權(quán)，而行政管理職能部門在小區(qū)管理方面的協(xié)調(diào)機(jī)制尚未建立，遇到問題，只能臨時(shí)動(dòng)議協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)程度只能依靠相關(guān)部門的配合、支持，協(xié)調(diào)效果達(dá)不到居民的要求。

二、加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策及建議

拆遷安置小區(qū)既是城市管理的基本單元，也是社區(qū)居民自治的基本區(qū)域，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理對(duì)于提升居住環(huán)境品位，提高居民文明素質(zhì)，有著積極的作用。

1、充分認(rèn)識(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要意義。住宅小區(qū)是居民生活的基本場(chǎng)所，物業(yè)管理是小區(qū)管理的必然形態(tài)。居者有其屋，安居方樂業(yè)，人的生活中有三分之一時(shí)間是在住宅區(qū)中度過的，改善人民群眾居住條件，提升居住品位，不僅要改善外部硬環(huán)境，更要完善管理服務(wù)軟環(huán)境。因此，政府在投入大量資金改善住宅區(qū)硬環(huán)境的同時(shí)，住宅小區(qū)管理服務(wù)就要及時(shí)跟進(jìn)。這對(duì)于服務(wù)型政府建設(shè)，把生活品質(zhì)作為城市發(fā)展的根本目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)，推進(jìn)居住環(huán)境改善有著最直接、最現(xiàn)實(shí)的意義。要把加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的基礎(chǔ)性工程，落實(shí)各項(xiàng)措施，貼近群眾生活，著力改善民生。要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，研究對(duì)策強(qiáng)化措施，增強(qiáng)居民群眾對(duì)物業(yè)管理的必要性認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)廣大群眾支持物業(yè)管理，享受共建成果。要提高廣大居民群眾參與物業(yè)管理積極性，努力培養(yǎng)和增強(qiáng)居民群眾的公德意識(shí)、法律意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和文明素養(yǎng)，嚴(yán)格履行物業(yè)合同，明確業(yè)主與物業(yè)公司雙方的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)公共設(shè)施，促進(jìn)小區(qū)管理水平提高。

2、以明確權(quán)責(zé)為重點(diǎn)，建立健全住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理工作既是政府部門的行業(yè)監(jiān)管工作，又是構(gòu)建和諧社會(huì)的基層政權(quán)組織基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理，要堅(jiān)持開發(fā)區(qū)、村（居）屬地管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則，形成行業(yè)管理部門牽頭，各部門主動(dòng)配合，開發(fā)區(qū)、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）屬地管理協(xié)調(diào)、職責(zé)明確的物業(yè)管理工作新機(jī)制，明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、有線電視、垃圾清運(yùn)等公共事業(yè)單位的責(zé)任，這些單位應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物管部門接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。明確各涉及部門的職責(zé)，規(guī)定監(jiān)管流程，防止多頭管理或失管真空現(xiàn)象。

3、依法成立、規(guī)范運(yùn)作，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用。不斷增強(qiáng)廣大業(yè)主的自治管理意識(shí)，是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理逐漸走上良性循環(huán)的基礎(chǔ)。按照一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的要求，各社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）要及時(shí)督促小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和需求，作出重大決策要征求社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）的意見。對(duì)小區(qū)的門崗執(zhí)勤、治安巡邏、停車管理、衛(wèi)生保潔、設(shè)施維修和便民措施等環(huán)節(jié)要制定具體的服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

4、加大政策扶持力度。一是在拆遷安置小區(qū)合理規(guī)劃物業(yè)管理用房，把物業(yè)管理用房的出租收益作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的重要收入來(lái)源。二是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)涉及的營(yíng)業(yè)稅，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)全額獎(jiǎng)勵(lì)給相關(guān)物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理用房出租涉及的相關(guān)稅費(fèi)，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)專項(xiàng)用于相關(guān)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理工作。四是拆遷安置小區(qū)的垃圾清運(yùn)費(fèi)，環(huán)衛(wèi)部門給予減半收取。五是對(duì)困難拆遷安置戶的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)予以減免。

（作者系東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任）

第五篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

1前言

隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的拆遷問題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來(lái)源，拆遷安置后續(xù)問題的解決等等，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對(duì)于物業(yè)公司，這也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來(lái)越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個(gè)：

2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜

拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們?cè)凶》亢蠼o予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費(fèi)用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來(lái)越成為一個(gè)擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來(lái)人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來(lái)說(shuō)只有購(gòu)買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房?jī)r(jià)，使很多中低收入外來(lái)家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費(fèi)用。并且政府拆遷的房屋對(duì)象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會(huì)獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對(duì)于出租者來(lái)說(shuō)，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對(duì)比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識(shí)。所以，這三個(gè)原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費(fèi)征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。

2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后

蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費(fèi)，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對(duì)較為高昂的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費(fèi)不可能很高，低廉的物業(yè)管理費(fèi)必然導(dǎo)致管理水平的相對(duì)縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會(huì)招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費(fèi)再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向

拆遷安置小區(qū)是每一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。

3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制 拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無(wú)旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說(shuō)要求政府以強(qiáng)制性的手段來(lái)進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，首先進(jìn)一步明確對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對(duì)巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對(duì)擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低的問題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。

3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時(shí)逐步統(tǒng)一化各個(gè)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化 物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個(gè)問題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點(diǎn)，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對(duì)此應(yīng)該對(duì)具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說(shuō)的法制化并不是上升到在國(guó)家法律中對(duì)此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對(duì)住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會(huì)各類配套制度改革的深化

小區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問題就是周邊往往會(huì)比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費(fèi)習(xí)慣和小商販對(duì)拆遷安置小區(qū)市場(chǎng)的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對(duì)此類人員并無(wú)任何管理權(quán)。對(duì)此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對(duì)物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(zhǎng)期在小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。

4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變

物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(zhǎng)期以來(lái)一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對(duì)蘇州拆遷安置小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃走訪蘇州多個(gè)拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國(guó)泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長(zhǎng)期下去，問題將越來(lái)越多。必須通過一系列的手段措施來(lái)加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時(shí)根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠(chéng)意，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對(duì)其服務(wù)對(duì)象的必要權(quán)力

物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個(gè)問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟（1）物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難?，F(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對(duì)拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會(huì)越來(lái)越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢(shì)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。跨行業(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，增加物業(yè)管理的附加項(xiàng)目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來(lái)了，對(duì)物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的拆遷問題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來(lái)越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實(shí)力本就相對(duì)一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來(lái)，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為蘇州城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

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