第一篇：小區物業管理工作流程及內容

小區物業管理工作流程及內容

（一）管理構架

1、組織機構圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

1）員工構成，其中管理人員占；學歷構成（特別是管理人員）

2）各部門骨干基本情況

（二）內部管理制度

1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）

2）員工考核、獎懲制度

3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）

2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

3）檔案借閱制度

4）業主資料的管理（保密性）

5、財務制度

1）收費標準的制定、申報、審批

2）押金的處理

3）財務收支預算、決算、分析

4）日常財務帳務處理

5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內容的制定和審批

2）庫存的有效控制及及時補充

3）庫存的帳務處理

4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理

2）內部文件往來

3）收發登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評選標準管理（資質、工程款預算、信譽等）

2）簽訂合同

3）工程進度及質量檢查及其記錄

4）工程驗收制度

5）整改制度

9、辦公設備的管理

1）臺帳

2）領用

3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統的使用辦法

12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設

（三）公眾管理制度

1、業委會章程

2、管理維修公約

3、衛生公約

4、裝修管理規定

5、停車場管理規定

6、治安管理規定

7、園林、綠化管理規定

第二篇：小區物業管理處工作流程及內容

精品文檔就在這里

-------------各類專業好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有------------------------------

《世紀濱江豪園》

2007物業管理工作內容及流程

一、內部管理部分

（一）管理構架

1、組織機構圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

（二）內部管理制度

1、公司管理形式

2、行政人事制度

1）員工培訓制度2）員工考核、獎懲制度3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）3）檔案借閱制度4）業主資料的管理（保密性）

5、財務制度

1）收費標準的制定、申報、審批 2）押金的處理3）財務收支預算、決算、分析 4）日常財務帳務處理5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內容的制定和審批2）庫存的有效控制及及時補充3）庫存的帳務處理4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理2）內部文件往來3）收發登記4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）維修管理制度（維修服務檢驗標準）2）設備維修保養手冊3）相關工作流程

4）工程驗收制度5）整改制度6）《維修服務工作（規范）手冊》7）《工程管理手冊》

9、辦公設備的管理 1）臺帳2）領用3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統的使用辦法(VI系統)

12、福利制度及企業文化建設

（三）公眾管理制度

1、業委會章程

2、業主臨時公約

3、衛生公約

4、裝修管理規定

5、停車場管理規定

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有------------------------------

6、治安管理規定

7、園林、綠化管理規定

8、住戶手冊

9、前期物業管理服務協議

（四）客戶服務

1、貼心管家的服務理念及工作程序

2、投訴處理制度及處理程序

3、回訪制度

二、小區基本概況（組織小區接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等

2、設備設施情況

1）消防設施2）配電設備3）電梯設備4）給排水設備5）計量設備6）人防設施7）智能化設施

3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）

（二）物業管理方式

（三）業主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系

2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）

3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限

（四）小區內部環境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設施的養護、維修情況

4、業主對小區環境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經營用房的使用情況 1）合同2）月租3）經營內容

7、小區配套設施是否齊全

（五）小區外部環境

1、與地方各管理部門的關系

2、周邊交通、環境、可持續發展情況

3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業服務管理流程

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有------------------------------

（一）入住管理

1、入住手續

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業費的收取

1）繳費通知單的發放2）收費期3）費用明細4）業主費用查詢

2、代收代繳費用的收取（水、煤氣等）

1）繳費通知單的發放2）收費期3）費用明細4）業主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設備、用料管理

2、清潔消殺操作規程及服務標準

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（四）安防管理

1、安防員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄 1）公共區域巡視2）樓內巡視

4、安防隊員文明服務、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

6、監控中心管理

1）監控記錄2）錄像帶管理

7、訪客管理 1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區綠化美化標準

2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（六）業主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有------------------------------

3、投訴的處理

1）及時性2）準確性3）向業主反饋結果

4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）1）及時率2）處理率

（七）業主意見調查

1、調查頻率、比例、范圍、內容

2、《意見調查表》的發放與回收制度

3、意見調查統計

1）圖表統計2）調查報告3）向全體業主公布調查結果4）預防與糾正措施

（八）社區文化管理

1、與業主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區文化活動

（九）消防制度

1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理

1）臺帳2）更新記錄3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續的辦理

1）裝修備案申請表2）裝修協議3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務制度 1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務收費標準的制定

5、業主確認制度

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有------------------------------

6、維修回訪制度 1）頻率2）比例3）整改

7、維修及時率、返修率的統計制度

（十三）有償服務項目

四、公司ISO9001質量體系了解

（一）質量手冊

（二）程序文件

（三）作業指導書

（四）質量體系運作狀況

（五）質量體系動態發展狀況。

--------------------------精品

文檔-------

第三篇：小區物業管理處工作流程及內容

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

小區物業管理處工作流程及內容

瑞贏物業管理公司項目管理部

一、內部管理部分

（一）管理構架

1、組織機構圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

1）員工構成，其中管理人員占？；學歷構成（特別是管理人員）2）各部門骨干基本情況

（二）內部管理制度

1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓制度（察看培訓計劃，了解公司培訓重點）2）員工考核、獎懲制度 3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）

2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）3）檔案借閱制度

4）業主資料的管理（保密性）

5、財務制度

1）收費標準的制定、申報、審批

2）押金的處理

3）財務收支預算、決算、分析 4）日常財務帳務處理

5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內容的制定和審批

2）庫存的有效控制及及時補充 3）庫存的帳務處理 4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度 1）外來文件管理 2）內部文件往來 3）收發登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評選標準管理（資質、工程款預算、信譽等）2）簽訂合同

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

3）工程進度及質量檢查及其記錄 4）工程驗收制度 5）整改制度

9、辦公設備的管理 1）臺帳 2）領用 3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統的使用辦法

12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設

（三）公眾管理制度

1、業委會章程

2、管理維修公約

3、衛生公約

4、裝修管理規定

5、停車場管理規定

6、治安管理規定

7、園林、綠化管理規定

二、小區基本概況（組織小區接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等

2、設備設施情況 1）消防設施 2）配電設備 3）電梯設備 4）給排水設備 5）計量設備 6）人防設施

7）有無智能化設施

3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）

（二）物業管理方式

（三）業主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系

2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）

3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

（四）小區內部環境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設施的養護、維修情況

4、業主對小區環境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經營用房的使用情況 1）合同 2）月租 3）經營內容

7、小區配套設施是否齊全

（五）小區外部環境

1、與地方各管理部門的關系

2、周邊交通、環境、可持續發展情況

3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業服務管理流程

（一）入住管理

1、入住手續

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業費的收取

1）繳費通知單的發放 2）收費期 3）費用明細

4）業主費用查詢

2、代收代繳費用的收取（水、電、煤氣、電視等）1）繳費通知單的發放 2）收費期 3）費用明細

4）業主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設備、用料管理

2、清潔消殺操作規程及服務標準

3、檢查制度

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 3）整改

（四）保安管理

1、保安員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄 1）公共區域巡視 2）樓內巡視

4、保安隊員文明服務、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 3）整改

6、監控中心管理 1）監控記錄 2）錄像帶管理

7、訪客管理 1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區綠化美化標準

2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 2）整改

（六）業主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

3、投訴的處理 1）及時性 2）準確性

3）向業主反饋結果

4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）1）及時率 2）處理率

（七）業主意見調查

1、調查頻率、比例、范圍、內容

2、《意見調查表》的發放與回收制度

3、意見調查統計

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

1）圖表統計

2）調查報告

3）向全體業主公布調查結果 4）預防與糾正措施

（八）社區文化管理

1、與業主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區文化活動

（九）消防制度

1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理 1）臺帳 2）更新記錄 3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續的辦理

1）裝修備案申請表 2）裝修協議

3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務制度 1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務收費標準的制定

5、業主確認制度

6、維修回訪制度 1）頻率 2）比例 3）整改

此資料來自www.tmdps.cn , 大量管理資料下載

7、維修及時率、返修率的統計制度

（十三）便民服務項目

四、公司ISO9001質量體系了解

（一）質量手冊

（二）程序文件

（三）作業指導書

（四）質量體系運作狀況

（四）質量體系動態發展狀況

第四篇：小區物業管理處工作流程及內容

《世紀濱江豪園》

2007物業管理工作內容及流程

一、內部管理部分

（一）管理構架

1、組織機構圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

（二）內部管理制度

1、公司管理形式

2、行政人事制度

1）員工培訓制度2）員工考核、獎懲制度3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

3）檔案借閱制度4）業主資料的管理（保密性）

5、財務制度

1）收費標準的制定、申報、審批 2）押金的處理3）財務收支預算、決算、分析

4）日常財務帳務處理5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內容的制定和審批2）庫存的有效控制及及時補充3）庫存的帳務處理4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理2）內部文件往來3）收發登記4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）維修管理制度（維修服務檢驗標準）2）設備維修保養手冊3）相關工作流程

4）工程驗收制度5）整改制度6）《維修服務工作（規范）手冊》7）《工程管理手冊》

9、辦公設備的管理

1）臺帳2）領用3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統的使用辦法(VI系統)

12、福利制度及企業文化建設

（三）公眾管理制度

1、業委會章程

2、業主臨時公約

3、衛生公約

4、裝修管理規定

5、停車場管理規定

6、治安管理規定

7、園林、綠化管理規定

8、住戶手冊

9、前期物業管理服務協議

（四）客戶服務

1、貼心管家的服務理念及工作程序

2、投訴處理制度及處理程序

3、回訪制度

二、小區基本概況（組織小區接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等

2、設備設施情況

1）消防設施2）配電設備3）電梯設備4）給排水設備5）計量設備6）人防設施7）智能化設施

3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）

（二）物業管理方式

（三）業主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系

2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）

3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限

（四）小區內部環境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設施的養護、維修情況

4、業主對小區環境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經營用房的使用情況

1）合同2）月租3）經營內容

7、小區配套設施是否齊全

（五）小區外部環境

1、與地方各管理部門的關系

2、周邊交通、環境、可持續發展情況

3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業服務管理流程

（一）入住管理

1、入住手續

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業費的收取

1）繳費通知單的發放2）收費期3）費用明細4）業主費用查詢

2、代收代繳費用的收取（水、煤氣等）

1）繳費通知單的發放2）收費期3）費用明細4）業主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設備、用料管理

2、清潔消殺操作規程及服務標準

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（四）安防管理

1、安防員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄

1）公共區域巡視2）樓內巡視

4、安防隊員文明服務、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

6、監控中心管理

1）監控記錄2）錄像帶管理

7、訪客管理

1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區綠化美化標準

2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（六）業主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

3、投訴的處理

1）及時性2）準確性3）向業主反饋結果

4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）

1）及時率2）處理率

（七）業主意見調查

1、調查頻率、比例、范圍、內容

2、《意見調查表》的發放與回收制度

3、意見調查統計

1）圖表統計2）調查報告3）向全體業主公布調查結果4）預防與糾正措施

（八）社區文化管理

1、與業主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區文化活動

（九）消防制度

1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理

1）臺帳2）更新記錄3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續的辦理

1）裝修備案申請表2）裝修協議3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務制度1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務收費標準的制定

5、業主確認制度

6、維修回訪制度

1）頻率2）比例3）整改

7、維修及時率、返修率的統計制度

（十三）有償服務項目

四、公司ISO9001質量體系了解

（一）質量手冊

（二）程序文件

（三）作業指導書

（四）質量體系運作狀況

（五）質量體系動態發展狀況。

第五篇：小區物業管理工作培訓

小區物業管理工作培訓提綱

時間：2014年8月28日

一、業主委員會成立的條件：

（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業專有面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業主委員會的申請：

占業主總人數10%以上業主聯名向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開業主大會，成立業主委員會的申請。

三、第一次業主大會的籌備：

（一）時間規定：街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到申請召開業主大會的書面報告之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位（前期物管）、社區居委會的代表協商組建。

（三）建設單位的責任：自業主大會籌備組成立之日7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區居委會的責任：協商建設單位、業主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認業主委員會候選人，提出或審核把關管理規規約和業主大會議事規則（草案）。

1、管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（1）物業的使用、維護、管理；

（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業共用部分的經營與收益分配；

（4）業主共同利益的維護；

（5）業主共同管理權的行使；

（6）業主應盡的義務；

（7）違反管理規約應當承擔的責任。

2、業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（1）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（2）業主委員會的職責；

（3）業主委員會議事規則；

（4）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（5）業主投票權數的確定方法；

（6）業主代表的產生方式；

（7）業主大會會議的表決程序；

（8）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（9）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（10）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（11）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

四、業主委員會的職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（二）代表業主和業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同。

（四）監督管理規約的實施。

（五）業主大會賦予的其他職責。

（六）物業管理公司的服務監督、協商、支持。

五、必須由業主大會表決決定的事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會會員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項；

工作要求：

（一）社區居委會要認真按照《湖南省物業管理條例》、《住建部業主大會及業主委員會指導規則》及的相關法律法規，認真履行職責：

（1）社區要建立業委會工作群；

（2）首次業主大會籌備時，一定要把好關。

（二）業主委員會成員要認真學習相關政策，建立完善的工作制度。

（1）學習《物權法》、《湖南省物業管理條例》、《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》、《住建部業主大會業主委員會指導規則》等相關法律法規；

（2）建立業主聯系QQ群。利用信息時代的網絡優勢，及時在群里向業主發布信息，征求意見、匯報工作，同時業主也可通過QQ群向業委會反映問題及提出建議意見，在網上進行大討論，確定近期工作目標和今后工作思路；

（3）遵守法律法規和各項規定，嚴格按業主委員會職責要求及業主規約和業主大會議事規則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業主大會；

（2）不向業主報告業委會的一年工作情況；

（3）不公布業委會收入和支付賬目；

（4）不聽取業主正確意見；

（5）不履行業委會應該承擔的職責；

（6）不監督物管服務公司開展服務。

2、亂作為：

（1）物業維修基金的使用及用途不通過業主大會。

（2）選聘和解聘物管服務公司不通過業主大會。

（3）擅自同意提高物管服務費收費標準。

（4）同意小區公共用房、綠地、水面、公用設施等違規出租出讓、私自改變用途。