第一篇：物業小區接管流程（大全）

物業小區接管流程

一、成立接管小組

組長：全面負責

組員：負責設備運營

負責客戶服務

負責保安消防

負責財務

二、交接內容

物業項目交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

原物業應先做資料交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其它有關資料移交給新物業。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

資料交接完畢后是現場交接：新物業應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。

業主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

(一)資料的交接

資料的交接主要包括以下一些內容:

1、物業規劃圖;

2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖);

3、建筑施工圖;

4、工程驗收的各種簽證、記錄、證明;

5、房地產權屬關系的有關資料;

6、機電設備使用說明書;

7、消防系統驗收證明;

8、公共設施檢查驗收證明;

9、水、電、氣表校驗報告;

10、有關工程項目的其他重要技術決定和文件。

11、“用戶手冊”是使用戶全面了解物業管理的有關規定及服務的說明書。

(二)物業接管驗收

物業接管驗收不同于竣工驗收,它是在竣工驗收的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。一般來說物業接管驗收包括以下內容:

交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。

工程、保安、環衛、客服設施設備及使用工具、維護保養記錄、維保電話號碼。

原物業公司應將預收的物業管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業共用部位、共用設施設備的經營收益以及收支賬目一并移交給新物業公司。除了錢以外，原物業公司應將屬于全體業主共有的物業管理用房、公共用房、設備用房、生產作業工具及辦公用品等移交給新物業公司。

(三)核實原始資料

在現場驗收檢查的同時,應核實原始資料,逐項查明,發現有與實際不相符之處,應及時做出記錄,并經雙方共同簽字存檔。

(四)用戶情況調查

用戶是物業管理機構的服務對象,物業管理企業在交接物業時,應及時準確地了解用戶的特征、產權情況、經營情況、業務范圍等等一些問題,以便順利地開展物業管理,并有針對性地提供一系列綜合服務項目。

(五)建立檔案

物業管理中的資料檔案,是便于物業管理企業日后管理的一項重要工作。管理過程中,應將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調用。資料檔案的內容主要有:

1.物業開發可行性研究報告;

2.物業開發建設時的有關圖紙、記錄等資料;

3.房地產權屬關系的有關資料;

4.物業用戶的有關資料。

三、交接時間

四、交接注意事項

交接前的準備工作：

前物業向業主所收取的物業費、水、電費等其他費用，前任物業公司有無已經多收取的費用，如有，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。

各類能源費。前任物業有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

各類遺留問題。前任物業有無承諾給業主在物業費、或者其他形式的解決承諾，進行摸底調查，避免接手之后，造成業主費用已交，但承諾的問題還未解決。

業主有個別特殊問題的，前任物業給業主承諾并未兌現的，摸清情況，由前任物業進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如：個別業主減免物業費等情況。

工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握裝修或業主的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

其他準備工作：物業用房的確定，各工作崗位人員的準備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運、等外包服務的考慮。

保障交接當日的物業服務正常的開展，其他準備工作

交接當天工作注意事項：

一、物業承接查驗按照下列程序進行：

1、確定物業承接查驗方案；

2、移交有關圖紙資料；

3、查驗共用部位、共用設施設備；

4、解決查驗發現的問題；

5、確認現場查驗結果；

6、簽訂物業承接查驗協議；

7、辦理物業交接手續。

二、現場查驗前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

4、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

5、承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

三、物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

1、共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

2、共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

3、共用設施：一般包括大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

四、水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據，之前的由前任物業繳納，之后由新進駐物業公司繳納。

物業費以交接時點為據，之后的各項費用由新任物業開始計收，如有業主所欠前任物業費用，該物業必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業的收費工作。

六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

七、外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同。

八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方進行監督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。

第二篇：關于萬仁小區接管物業的情況報告

關于萬仁小區接管物業的情況報告

根據萬仁小區目前狀況（今年5月16日已向總公司作了匯報），在相關配套設施不完善的情況下，還不具備物業接管的條件，但由于少數業主的強烈要求現已開通了11#樓、1#樓、2#樓的電梯，配備了6名保安人員和一名清潔人員。在未收取物業費的情況下，需要大量資金投入，物業公司難以承受，請總公司予以研究：

一、資金缺口

1、電梯按每單元只開通一部計算，每月電費約一萬伍千元。

2、保安人員和11#樓清潔及垃圾外運費用每月約七千元。

3、1#樓、2#樓電梯內隔板約一萬元，已安裝好。

二、加快相關配套設施建設

為了便于今后物業收費和正常物業工作開展，需盡快解決好小區圍墻、出入口、道路、綠化、監控、停車場、辦公用房等相關問題。

特此報告

漢川市祥和物業公司

二〇一一年七月二十七日

第三篇：物業項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。

3、住宅小區綜合驗收程序

①住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環

境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。

驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業移交

在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業的善后問題

房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。

物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。

由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。

辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區道路為1年；

(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。

第四節 接管驗收注意事項

一、物業管理企業自身的注意事項

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

二、物業管理企業外部的注意事項

1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業管理合同的特征

1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。

2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。

3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業管理合同的主要內容

物業管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業管理區域的范圍和管理項目；

3、物業管理服務的事項；

4、物業管理服務的要求和標準；

5、物業管理服務的費用；

6、物業管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事 項。

第四篇：物業接管計劃書

物業接管計劃書

尊敬的公司領導：

承蒙群恒房地產公司領導的信任，將群恒靈秀苑玉秀苑這個品牌交由我們來進行物業服務，深感榮幸的同時也清楚其責任重大。

物業服務是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物，它作為房地產商品的消費環節，是房地產綜合開發的延續和完善。群恒靈秀苑、玉秀苑項目作為公司的品牌之作，凝聚了群恒人的辛勤和汗水，是公司的智慧結晶。高品質的居住社區，需要高水平的物業服務與之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優雅的居家環境和便捷的生活、商務、學習空間，也已經成為21世紀現代城市人物質文明和精神文明的基本標志，也是群恒靈秀苑項目的物業服務鎖必須到達的基本要求。以下是接管此項目前的工作計劃書，不足之處敬請指教。

一、群恒靈秀苑、玉秀苑概況：

“群恒靈秀苑、玉秀苑”，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中玉秀苑占據新城區“黃金點”，交通便捷，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準 其服務標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

（五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規性公共服務

1、房屋管理及維修養護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。

（3）陽臺封閉、空調安裝統一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。

（1）供電系統。保證正常供電，與電力部門取得聯系，停電提前1天通知用戶，電梯備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；與水利部門取得聯系，停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下車場、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）地下停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環衛設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。

（2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。

9、社區文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業主滿意率95%以上。

三、擬采取的管理方式

“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”為根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造尋甸品牌物業公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本人計劃接管后從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使業主滿意、開發商放心、信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本人計劃專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區文化

創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我們與業主的共同愿望。因此，本人以為提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、公司物業目前存在問題及解決辦法

自群恒物業成立并接管靈秀苑后，小區治安、保潔、維修以及車輛停放、占用公用空間等問題在公司員工共同努力下，取得一定的成績，但也有不足之處，根據靈秀苑目前情況，如：外來車輛停放、業主電瓶車充電、可視對講維修慢、網絡等線路未串通、業主無理的要求等問題。在這些方面，給業主造成不便的同時，也影響了業主對物業公司的信任。在此本人認為，從玉秀苑開始,進行一次性投資，實行統一的智能化管理，進出小區業主車輛發放IC智能卡，智能卡與物業服務費用掛鉤，方便車輛停放管理與物業費用收取問題。保安人員服裝統一穿戴，工作牌區分明顯。另劃分合適的地點、位置作為業主電瓶車、自行車的臨時停放點、及時串接電源，方便業主為車輛進行充電，也有效防止小區車輛停放混亂，充電難的問題，同時也方便我公司保安人員的巡檢。對于小區弱電方面、線路未通等情況，我們在玉秀苑串線過程中全面介入，熟悉小區弱電線路，水道管網分布及走向，方便以后為業主服務。

五、物業管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據所確定的管理檔次及實地需要，本人決定 “群恒靈秀苑、玉秀苑”管理處擬設置工作人員30人。

職位

人數

負責內容

管理人員及業主聯絡人員

3人

負責日常接待、管理、業主溝通

財務、會計人員

2人

負責所有費用支出記錄、收取

工程人員

2人

負責設備、設施維修、保養

保潔人員

5人

負責小區日常保潔、綠化

保安人員

18人

負責崗亭、車輛出入、巡邏

（二）費用支出簡要分析：

人員

人數

待遇/月/元

支出/年

管理人員及業主聯絡人員

3人

X

1800

X

64800 財務人員

2人

X

1500

X

36000

工程人員

2人

X

1500

X

36000

保潔人員

5人

X

1000

X

60000

保安人員

18人

X

1500

X

259200 保安人員伙食費

18人

X

450

X

97200

工傷險

（合計）30人

X

200

6000 辦公物品消耗：

6000 保潔物品消耗：

6000 維修物品消耗：

12000 垃圾清運費：

14133 水電費：

10000 電梯維護費：

8部X4000/年

32000 支出總費用：

639333元（注：以上費用為初步估算，員工加班、過節費用以及小區日常特殊情況支出費用未算入其內。）

我真誠希望并承諾在我對小區接管后的服務過程中，以“服務第一、盈利第二”的服務理念使業主和住戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“群恒靈秀苑、玉秀苑”物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。我衷心的希望通過我們的不斷溝通和攜手努力，共同來打造和維護企業品牌，使自身能夠得到提升和發展。成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友。降低開發商的建設成本,促進樓盤的銷售。全身心為業主服務,成為業主的好保姆、好管家、好朋友。

第五篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。