第一篇：新物業接管事項匯總

物業接管工作事項

一、物業項目承接查驗階段 1.成立管理處

在入住前三個月，成立管理處，管理處主任和工程技術人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見后），落實管理用房和職工宿舍。2.組織驗收小組

由物業公司牽頭，組織機電安裝維修人員和管理處的有關人員組成驗收小組。驗收小組應在驗收前完成以下工作：

1）提前派出工程技術人員進駐現場，與開發、施工的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是機電設備的安裝調試。了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下基礎。2）主動與開發商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和交接日期等。

3）與施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標準。3.準備相關表格資料 房屋接管驗收表

室內竣工驗收遺留問題統計表 公共配套設施接管驗收表

公共配套設施接管驗收遺圖問題統計表 機電設備接管驗收表

機電設備接管驗收遺留問題統計表 4.前期備案準備 準 備 內 容

物業管理規約備案工作及備案批準文件/明示

有線電視安裝/收視手續，許可證 單元面積實測工作及實測報告 園區正式通郵地址報批工作

停車場管理方案報批工作及批復文件 停車場收費備案工作 報檢生活用水，領取合格證

辦理部門 備 注 開發公司 開發公司 開發公司

竣工驗收備案工作及《竣工驗收備案表》 開發公司

開發公司 涉及信報箱安裝 物業公司 物業公司 開發公司

涉及標識、標牌安裝

消防報驗工作

物業管理收費明碼標價展板

5.接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 1）產權資料 A．項目批準文件； B．用地批準文件； C．建筑執照；

D．業主姓名、聯系方式及建筑面積清單； 2）驗收合格資料 A．竣工驗收證書； B．消防驗收合格證； C．綜合驗收合格證書； D．用電許可證； E．供用電協議書； F．電梯使用合格證； 3）工程技術資料

開發公司 物業公司

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； B.地質勘察報告；

C.工程合同及開、竣工報告； D.工程預決算分項清單； E.圖紙會審記錄；

F.工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）； G.隱蔽工程驗收簽證； H.沉降觀察記錄； I.竣工驗收證明書；

J.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； K.新材料、構配件的鑒定合格證書；

L.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； M.供水、供暖的試壓報告； 4）資料的存放：

上述的全部資料存放在物業公司保存，復印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。6.接管驗收程序

1.開發商通知物業公司接管驗收；

2.物業公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，具備條件的，應在七日內簽發驗收復函并約定驗收時間；

3.物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；

4.對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

5.對室內物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙。

6.業主入住時，由管理處房管員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由管理處整理后報告開發商，由其限期施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后消項。

7.在保修期內，在使用過程中業主或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。7.接管驗收標準及檢驗辦法 1.標準范圍 參照建設部《物業承接查驗辦法》（建房[2010]165號）及達到業主的合理要求。2.標準及檢驗辦法 2.1 梁、柱、板主體：

1）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 2.2 頂棚：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債： 2.3 墻面：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層： A.粘貼牢固，無缺校掉角； B.面層無裂紋、損傷、色澤一致； C.對維砂漿飽滿，線條順直；

3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象； 1）毛地面：平整，無裂紋； 2）塊料（如磁磚）面層： A.粘貼牢固，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直； C.對縫砂漿飽滿，線條順直； 3）水泥砂漿面層：

抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛生間、廚房和前后陽臺地面： A.用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，倒泛水； B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 2.5門窗：

1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2）從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；

3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；

5）窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：

A．先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區）自上而下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；

B．查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水；

2.5樓梯、扶手：

1）砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2）鋼木結構的樓梯：

A．用力輕搖無晃動，安裝牢固；

B．鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座：

1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計算機設備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩固，蓋板無損壞

3）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 2.8接線盒：

1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 2.9開關：

1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 2.10照明燈具：

1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光正常；

3）產品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。

2.11供水系統：

1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2）管道接頭無滲水；

3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網，流水暢通，接頭無漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：

1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；

3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 2.13地漏： 過濾鐵蓖安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 2.14衛生潔具：

1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡； 3）便器：

水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 2.15室內配電箱：

1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常； 2）開關符合型號規定；

3）導線與設計相符，布線規范； 4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活； 2.16其它： 1）水表、電表

安裝牢固，無搖晃；看表內讀數運轉是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 2.17基礎設施：

1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 2.18天臺：

1）屋面隔熱層、防水層： A．板端縫、伸縮縫油青緊貼； B．隔熱板、防水層表面無裂縫； 2）落水口暢通，管道完好； 3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 2.19屋面避雷設施； 各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠； 1）消防栓：

A．油漆均勻，無少刷、漏刷現象； B．閥門完好，無滲漏水； 2）消防箱：

A．消防管、消防帶等配套齊全；

B．箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如，C．消防管無滲漏水，閥好； 2.21小區燈光系統： 1）按設計要求安裝；

2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 2.22綠化：

1）按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%； 2）綠化用水：

綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過 l00米，布局覆蓋率100%閥門開關靈活，無漏水，安裝穩固，無搖晃； 2.23周邊道路：

1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷； 2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料無裂紋、無缺棱掉角； 4）路牌標志清楚，地面線條垂直； 2.24垃圾池（箱）： 1）沖洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水； B.水閥門關靈活無漏水： C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活； 2）鐵箱類：

油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩；

3）塑料類：

桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損； 2.25崗亭：

1）鋁材和不銹鋼類：

安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債； 2）電動道閘：

安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷； 2.26車庫： 1）露天停車場：

路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋； 2）地下停車場：

A.參照《物業承接查驗辦法》的相關內容； B.車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻； 3）露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標準；

4)單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常； 6）排水系統：設有專門的排水溝。參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準； 2.27窨井、檢查井和化糞池：

1）池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；

2）檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩妥并設置井圈； 2.28明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通； 2.29水池、水箱：

1）按設計要求和有關衛生標準進行驗收； 2）無滲漏水現象；

2.30信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；

2.31景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。8.工程完善和工程遺留問題的處理 1.工程完善

指開發建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善： 1）室外改造、完善工程，如下所示： A．游泳池、網球場等室外娛樂設施； B．綠化、區間道路等配套設施； 2）室內改造、完善工程，如下所示： A．樓道燈改造等 2.工程遺留問題

指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容； 3.處理規定

1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作；

2）對發現的遺留問題，及時向公司匯報，并協助物業管理公司作好與開發建設單位的聯系工作； 4.管理工作規定

1）在業主未辦理入住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時： A．管理處對已接管的房屋和設施實施保管；

B．分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好；

C．配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協議）施工隊進出場有序； D．按設計要求限制施工隊活動范圍；

2）在業主（住戶）開始辦理入住手續之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第1條的規定繼續執行以外，還必須在以下工作方面加強管理： A.限制噪音施工時間，確保業主的工作不受影響；

B.給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入住的業主帶來安全隱患；

C．管理處增強保安力量監督施工隊的人員管理；

D．施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規定，收回出入證，督促水電結算等），并經房管員以上人員簽名后施工隊方可撤離小區。

二、業主入住階段 1.健全管理處

竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，采取分步到位的方法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。

A．入住前三個月，任命管理處主任，工程負責人等投入入住前的各項準備工作；

B．竣工驗收前二個月，小區消防中心值班人員進入現場，與機電安裝維修工程部人員一起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握小區設備設施的基本情況和操作規程；

C．竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改上作 ；

D．竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守衛工作； E．入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公； F．入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

G．入往前半個月，衛生人員到位，開始對小區內環境和已接收的房間進行清潔工作。

H．入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；

I．入住前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位； 2.入住工作方案

管理處成立后，管理處主任負責根據物業公司編寫的《物業管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：

A．核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

B．根據實際情況和《物業管理方案》中的要求以及要達到的標準，擬定入住后 在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：

* 治安方面：增設報警系統；

* 車輛管理：增設區間道路標志；增設自行車棚； * 垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等； * 樓道燈： 改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）C．擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案； D．根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃； E．制定入住流程； F．其他。

3.準備入住資料（開發商）

1）根據物業公司原有的格式和實際情況編寫和印刷《業主手冊》、《臨時管理規約》等。

2）印刷“辦理入住手續須知”，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。

3）印刷其他規定等。4）印刷入住表格； 4.協調工作（開發商）

與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯系工作，保證入住后水、電等的供應與通郵。

5.通知入住（開發商）

通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入住通知。寄發通知應包括以下資料：

1）入住通知書 2）辦理入住手續須知 3）收費項目一覽表

6.入住時的環境布置（開發商）1）樓內環境：

A.入口處掛橫幅，內容有“歡迎您入住**公司**小區”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。B.插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“**小區物業管理處”字樣。C.入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。2）管理處辦公環境：

A．擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。B．張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續設置要求做到“一條龍服務”程序，標識清楚，一目了然。

C．管理人員著裝整潔，精神飽滿。D．辦公室內資料擺放整齊有序。7.業主入住程序

提前確認和預約每日辦理交房手續的名單。1.入住流程圖

驗證→資料發放→交費→鑰匙發放→驗房 2.驗證

1）入住通知單原件、和購房合同復印件一份 3.資料發放與保管 1）發給業主保存的資料： A.業主手冊 B.臨時管理規約 C.收費項目一覽表

2）發給業主填寫并需返回管理處的資料：

A.臨時管理規約：經業主和管理處簽約后，業主保管一份，管理處留存一份；

B.業主情況登記表：即日填寫返回管理處；

C.裝修申請表：業主申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔； 3）管理處按業主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內容： A.業主入住通知單 B.入住驗房表 C.業主情況登記表 D.裝修申請表 4.交費

1）管理服務費：

以入住通知單上發出的日期為準，計收全年管理服務費； 2）裝修押金：

A.時間：辦理人住手續時交納； B.標準：每百平方米**元；

C.退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據可辦理退款手續；

3）樓道維護費、裝修垃圾清運費： A．時間：辦理入住時交納； B．標準：每戶平方米**元； 4）工本費：

5）其他：

開發商未配套，需由業主付款，由管理處統一組織施工； 5.鑰匙發放

1）憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙或門禁卡（一卡通）； 6.驗房

按國家有關的規定執行。8.交房后小區保修工作程序 1.保修工作流程

驗房→申報→施工→驗收 2.驗房 業主領取鑰匙后，在房管員的陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業主入住驗房表”； 1）驗收合格：

業主須在三日之內交此表回管理存檔； 2）驗收不合格：

A．業主必須三日之內將此表交回管理處，由管理處負責聯系或安排維修事宜；

B．超過三日且在房屋的保修期限內時，業主未申請裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業主負責； 3.申報保修

1）業主從領取鑰匙之日起三天之內憑“業主入住驗房表” 到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；

2）“保修登記表”上須明確預約時間、聯系電話等；

3）房管員在預約的時間內．及時填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進行維修； 4.維修 1）維修形式：

A.開發建設單位委托管理處負責維修。

B.開發建設單位設專人配合管理處進行維修工作。2）注意事項

在一年的保修期內,業主陸續入住，有些保修是在房屋使用過程中才發現如樓面和外墻滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意：

A．業主在場：維修人員必須在預的時間內到場，若臨時有其他任務需取消維修預約時，應及時通知住戶并另約其他時間； B．業主留有鑰匙：維修人員應對室內的設施負責,不得隨意將鑰匙交給非維修人員，完成任務及時返還鑰匙； 5.驗收

業主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。

第二篇：物業接管前期工作

物業接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物業接管前期工作流程圖

1.簽訂《物業管理委托合同》；

2.委任總經理，招聘高、中級管理人員；

2.1委任物業公司總經理，招聘高、中級管理人員

2.2由總部委任或對外招聘具有多年物業管理經驗的總經理1名。

2.3招聘各部門經理、主管、員工：（綜合部、財務部、管業部、前臺接待、保衛部、工程部）

2.4建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業項目（本專業）較為熟悉、了解，技術、素質水平較高的人員，納入公司編制。

說明：因物業公司組建之初，所招員工對本物業及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協助工程部經理、主管盡快了解工程情況。

3.籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門備案；

4.聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續；

5.與開發商協調入住前事宜，對重要資料進行交接；

6.對外委單位進行調研，簽定外委合同（辦理提前進行二裝的工程，并與開發商、總包單位進行協調）；

7.物業交竣驗收，正式接管（開發商負責返修）；

8.業主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）；

9.業主進行室內二裝（見二裝流程）；

10.業主入住，物業公司提供相關服務（見入住流程）

二、籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門備案

1.各部門共同匯編的文件：

?．《房屋使用、管理、維修公約》

?．《房屋質量保證書》

?．《房屋使用說明書》

?．《房屋交付（入住）通知》

?．《入伙授權書》

?．《業主（使用人）服務指南》

?．《裝修管理規定》

?．《辦理裝修流程說明》

?．《治安、消防協議書》

?．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

⑴．《二次裝修協議書》

⑵．《業主聯絡資料登記表》

⑶．《收樓須知》

⑷．《物業管理費收費標準》

⑸．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發商確認，并到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效后執行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規

定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。

2．各部門在前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜。

2.1 △ 綜合部

2.1.1編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統一印刷成冊。

2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

2.1.3制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

2.1.5制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

2.1.6制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

2.1.7制訂《員工工服管理規定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

2.1.8制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

2.1.9制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

2.1.10制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

2.1.11制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。

2.1.12制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

2.1.13制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

2.1.14制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

2.1.15聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。

2.1.16制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

2.1.17制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

2.1.18制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

2.2△ 財務部

2.2.1制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。

2.2.2建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統計表”

2.2.3制訂《現金支出管理規定》。

2.2.4編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度。

2.2.5制訂《預算管理制度》，建立“預算報表”。

2.2.6編制《固定資產購置方案》。

2.2.7制訂《庫存盤點制度》。

2.2.8制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。

2.2.9制訂《發票、收據有價票據的管理制度》。

2.3△ 管業部

2.3.1制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2.3.2制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

2.3.3制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

2.3.4制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

2.3.5制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

2.3.7落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

2.4△ 保衛部

2.4.1制訂《停車場管理規定》、《自行車場管理制度》。

2.4.2制訂《巡視管理規定》，建立“治安巡視記錄表（公共區域）”。

2.4.3制訂《物品出門管理規定》，建立“出門條”。

2.4.4制訂《鑰匙使用管理規定》，建立“鑰匙發放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設備、設施日檢記錄表（業主裝修區域）”、“二次裝修施工現場檢查表”。

2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

2.4.8制訂《施工違規級別明細》，建立“違章通知單”。

2.4.9制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”

2.4.10制訂《中控室（監控室）管理規定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統記錄表”、“治安監控系統記錄表”。

2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

2.4.12制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執機員）。

2.4.13制訂《明火使用管理規定》，建立“動火許可證”。

2.5△ 工程部

2.5.1制訂《物業接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發商。

2.5.2制訂《專業機房管理規定》：強電專業（變配電室、柴油發電機房）、弱電專業（電話機房、電梯機房、衛星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3聯系物業辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。

2.5.4制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業、具體內容劃分。

2.5.5建立業主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。

2.5.6從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業技術人員，聘用至工程部。

2.5.7經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業內全部工程、設備內容。

2.5.8編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制訂《設備運行保養檢修計劃》（各專業設備），建立“設備保養卡”、“設備保養計劃表”

2.6聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續

2.6.1聯系工商所，辦理企業營業執照

2.6.2聯系稅務所，辦理稅務登記

2.6.3聯系銀行，開通公司帳號

2.6.4聯系勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發商）

2.6.5聯系北京市居住小區辦公室，核準《公約》

2.6.6聯系供電局，確定供電方案及價格（開發商）

2.6.7聯系自來水公司，確定供水方案及價格（開發商）

2.6.8聯系節水辦，確定節水方案（開發商）

2.6.9聯系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發商）

2.6.10聯系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發商）

2.6.11聯系電話局，電話報裝開通及產權分界

2.6.12聯系交通大隊，報車場管理方案

2.6.13聯系郵電局，為物業通郵

2.6.14聯系環衛局，落實垃圾清運價格、方式

2.6.15聯系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發商）

2.6.16聯系物價局，報物業管理收費標準（開發商）

2.6.17聯系當地派出所，報社區門牌號碼（開發商）

2.6.18聯系外管局，報涉外關系（開發商）

2.6.19聯系廣電局，報光纜信號傳輸相關手續（開發商）

2.6.20聯系公安局，報內保關系

2.6.21聯系安全局，報衛星電視的涉外節目（開發商）

2.6.22聯系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發商）

2.7與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

2.7.1確定收樓時間

2.7.2確定物管費的起計日期

2.7.3前期工程遺留問題的解決

2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作： △．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依

據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

①項目批準文件

②用地批準文件

③建筑執照

④拆遷安置資料

⑤房地產平面圖

⑥面積測繪報告

⑦小業主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

△．市府驗收合格資料

①建設工程竣工驗收證書

②市建筑消防驗收合格證

③市小區辦綜合驗收合格證

④用電許可證

⑤供用電協議書

⑥衛星地面接收設施許可證

⑦電視共用天線合格證

⑧電梯使用合格證

△．工程技術資料

①技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

③地質勘察報告

④工程合同及開工、竣工報告

⑤工程預決算清單

⑥圖紙會審記錄

⑦工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

⑧隱蔽工程驗收簽證

⑨沉降觀察記錄

⑩竣工驗收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

新材料、構配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報告

供水、供暖的試壓報告

園林綠化的圖紙和清單

設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

有關政府部門對分類項目的批文

有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料

用水申請審批表及月供水計劃執行表

機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

分攤面積、建筑面積的測繪報告

△．對外委單位進行調研，簽訂外委合同

△．從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。調研保險公司，對物業投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》

調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》

調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》 視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》

視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》 視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車臺租賃協議》 視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

第三篇：物業接管通告

通告

尊敬的帝豪全體業主：

您好！

包頭市瑞潔物業服務有限責任公司于2013年4月25日受包頭星龍房地產開發有限公司的全權委托，正式接管帝豪天下物業服務工作。即日起，請所有帝豪天下業主向瑞潔物業公司繳納物業相關費用及辦理物業相關事宜。

感謝您選擇“帝豪天下”作為您的溫馨家園和工作場所，我們將竭誠為您和您的家人提供優質的服務，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作順利、心情愉悅。內蒙古瑞潔物業服務有限公司成立于2002年，是一家專注于環境保潔、工程維修、秩序維護、專項服務及社區家政服務為一體的大型綜合性品牌化物業服務企業，也是國家級服務標準化試點單位和全國千戶百強家庭服務企業之一，企業綜合實力位居行業第17位。經過10多年的發展，瑞潔物業已初步形成了以保潔服務為主，以維修、安保、專項和家政服務為輔的“1+X“業務組合模式，并先后在包頭、呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布等地區設立了市場管理分公司，其業務已覆蓋到了上述地區醫療系統、教育系統、黨政系統、通信系統、金融系統、商業系統、工礦企業及高檔住宅小區，累計服務客戶單位近760多家，客戶服務滿意度達95%以上，員工總數近7300人，現已成為中國西北地區吸納下崗人員最多、服務客戶最廣、企業規模最大的一家區域性民營物業服務企業。

瑞潔物業始終秉持“誠信、專業、務實”的企業風格，倡導“誠信專注、創新求變、品質為本、客戶至上”的價值理念，堅持走“品牌化經營、規范化管理、穩健化發展”的道路，把員工和客戶放在企業經營管理的第一位，瑞潔物業“誠信做人、務實做事、專業服務”的運營態度深受客戶與社會的認可，公司先后榮獲“包頭市安置下崗工人先進企業”、“全國物業管理行業十大品牌企業”、“中國物業管理綜合實力第17強”、“國家級服務標準化（試點）單位”、“全國千戶百強家庭服務企業”、“包頭市發展服務業先進企業“、“中國物業管理十大誠信服務AAA級企業”等多項社會榮譽。

最后，感謝各位業主的大力配合，相信瑞潔物業在接下來的日子里會讓您感受到“瑞潔”溫馨、放心、舒心的用心服務。

包頭星龍房地產開發有限公司包頭市瑞潔物業服務有限責任公司2013-5-12013-5-1

第四篇：物業項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。

3、住宅小區綜合驗收程序

①住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環

境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。

驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業移交

在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業的善后問題

房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。

物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。

由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。

辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區道路為1年；

(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。

第四節 接管驗收注意事項

一、物業管理企業自身的注意事項

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

二、物業管理企業外部的注意事項

1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業管理合同的特征

1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。

2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。

3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業管理合同的主要內容

物業管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業管理區域的范圍和管理項目；

3、物業管理服務的事項；

4、物業管理服務的要求和標準；

5、物業管理服務的費用；

6、物業管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事 項。

第五篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。