第一篇：小區物業管理工作培訓

小區物業管理工作培訓提綱

時間：2014年8月28日

一、業主委員會成立的條件：

（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業專有面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業主委員會的申請：

占業主總人數10%以上業主聯名向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開業主大會，成立業主委員會的申請。

三、第一次業主大會的籌備：

（一）時間規定：街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到申請召開業主大會的書面報告之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位（前期物管）、社區居委會的代表協商組建。

（三）建設單位的責任：自業主大會籌備組成立之日7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區居委會的責任：協商建設單位、業主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認業主委員會候選人，提出或審核把關管理規規約和業主大會議事規則（草案）。

1、管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（1）物業的使用、維護、管理；

（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業共用部分的經營與收益分配；

（4）業主共同利益的維護；

（5）業主共同管理權的行使；

（6）業主應盡的義務；

（7）違反管理規約應當承擔的責任。

2、業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（1）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（2）業主委員會的職責；

（3）業主委員會議事規則；

（4）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（5）業主投票權數的確定方法；

（6）業主代表的產生方式；

（7）業主大會會議的表決程序；

（8）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（9）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（10）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（11）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

四、業主委員會的職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（二）代表業主和業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同。

（四）監督管理規約的實施。

（五）業主大會賦予的其他職責。

（六）物業管理公司的服務監督、協商、支持。

五、必須由業主大會表決決定的事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會會員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項；

工作要求：

（一）社區居委會要認真按照《湖南省物業管理條例》、《住建部業主大會及業主委員會指導規則》及的相關法律法規，認真履行職責：

（1）社區要建立業委會工作群；

（2）首次業主大會籌備時，一定要把好關。

（二）業主委員會成員要認真學習相關政策，建立完善的工作制度。

（1）學習《物權法》、《湖南省物業管理條例》、《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》、《住建部業主大會業主委員會指導規則》等相關法律法規；

（2）建立業主聯系QQ群。利用信息時代的網絡優勢，及時在群里向業主發布信息，征求意見、匯報工作，同時業主也可通過QQ群向業委會反映問題及提出建議意見，在網上進行大討論，確定近期工作目標和今后工作思路；

（3）遵守法律法規和各項規定，嚴格按業主委員會職責要求及業主規約和業主大會議事規則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業主大會；

（2）不向業主報告業委會的一年工作情況；

（3）不公布業委會收入和支付賬目；

（4）不聽取業主正確意見；

（5）不履行業委會應該承擔的職責；

（6）不監督物管服務公司開展服務。

2、亂作為：

（1）物業維修基金的使用及用途不通過業主大會。

（2）選聘和解聘物管服務公司不通過業主大會。

（3）擅自同意提高物管服務費收費標準。

（4）同意小區公共用房、綠地、水面、公用設施等違規出租出讓、私自改變用途。

第二篇：街道加強小區物業管理工作實施方案

XX街道加強小區物業管理工作實施方案

為著力解決我街道當前物業管理工作的重點、熱點、難點問題，建立健全物業管理長效機制，特制定本方案。

一、指導思想

深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的工作導向，切實加強物業管理，共建美好家園，進一步增強人民群眾的幸福感、獲得感。

二、工作目標

按照《XX物業管理條例》規定，認真履行街道、社區責任，結合工作實施方案，有序推進住宅小區規范化、長效化管理，努力營造管理有序、環境優美、治安良好、文明祥和的居住環境，全面提升我街道物業管理水平。2021年底前小區業主委員會組建率達到50%以上，設立業主委員會的小區物業服務企業入駐率達50%以上；力爭2023年底前小區業主委員會組建率達100%，設立業主委員會的小區物業服務企業入駐率達90%以上。

三、組織機構

為確保工作順利推進，成立XX市XX區XX街道物業管理工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）。領導小組成員名單如下：

組長：XX

副組長：XX

成員：XX

領導小組下設辦公室，負責協調物業監督管理相關工作，定期向領導小組匯報工作開展情況、存在問題及措施建議。辦公室設在城建辦，辦公室主任由XX兼任。

四、工作內容

（一）完善提升物業管理。

1.進一步壓實部門職責。各社區要嚴格按照《XX物業管理條例》要求，積極開展物業管理工作，及時解決物業服務管理工作中的難點問題。

2.加強物業管理工作隊伍業務培訓。對街道物業管理工作機構人員進行業務培訓，提升物管人員業務能力，提高協調和處理物業管理綜合事務和糾紛技能。

（二）強化物業服務企業監管。

1.規范物業企業履職管理。做好物業管理活動的相關監督管理工作，對物業服務企業實行動態考核，指導業主委員會每月定期檢查物業服務企業履行服務合同情況及日常管理、收費、公示等相關制度落實情況，并及時上報。

2.開展創建XX市XX區XX街道物業管理示范小區和優秀物業管理小區評選活動。創建1個物業管理示范小區，發揮示范引領作用。

（三）加強和規范小區業主組織建設。

1.提高小區業主委員會組建率。積極指導推動業主成立業主大會，選舉業主委員會，確保小區實現業主自治，2021年轄區內小區業主委員會組建率達50%以上。

2.加強對小區業主委員會的監督。督促小區業主委員會每年向業主公布共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。小區業主委員會違反法律法規和小區業主議事規則、管理規約決定的，責令其限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。小區業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，指導其召開業主大會臨時會議，重新選舉小區業主委員會。加大對業主委員會成員違法違規行為的查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

3.加強宣傳，增強業主履約意識。加強《中華人民共和國民法典》《XX物業管理條例》和《XX市物業監督管理方案》的宣傳工作，提升廣大業主的履約意識，引導業主遵守小區管理制度，自覺維護小區環境，按時交納費用。對于惡意拖欠費用、違法建設行為不整改的公職人員，將情況報送紀檢監察機關。

4.充分發揮基層組織在物業管理中的作用。大力推進社區黨組織、社區居委會、物業服務企業、小區業主委員會“四位一體”工作機制，通過聯席會議等方式協調處理各種矛盾糾紛，努力提高業主滿意率。

五、實施步驟

（一）動員部署階段（2021年6月5日前）。

召開動員部署會議，研究分析我街道當前物業管理現狀，進一步統一思想，明確任務分工。

（二）組織實施階段（2021年6月6日－11月30日）。

各社區認真按照職責分工，開展物業管理工作。領導小組采取定期檢查和不定期抽查相結合的方式，對各社區和物業服務企業履職情況進行檢查。

（三）總結驗收階段（2021年12月1日－12月31日）。

各社區認真總結2021年加強物業管理工作的情況，并于2021年12月1日前報至街道辦城建辦。街道辦城建辦全面總結2021年以來進一步加強小區物業管理工作的情況，提出下一步工作的意見建議報XX區住建局。

第三篇：小區物業管理工作職責

小區物業管理工作職責

自覺遵守物業管理條例的相關服務標準，掌握物業管理相關法律法規以及代收代繳費用的收取標準和計算方法，做好收費、催費、接待工作。

敬業愛崗主動、熱情為業主服務;負責管理所屬區域清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項檢查及服務工作。

制定詳盡的業主信息資料管理臺賬，核查所屬片區住戶狀況，做好所管轄區域物業費用催費管理工作，確保物業費用催繳、回收率達到所制定的標準。

負責為業主辦理入住、裝修手續，以及后續跟進與裝修巡檢工作的開展。

負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

小區物業管理工作職責21、協調與供水、供電、供氣、有線電視、電話等部門的業務關系;

2、協調好與物業服務中心其他科室的工作關系;

3、處理好與業主、用戶的關系。

小區物業管理工作職責31、小區能耗管控;

2、小區設施設備維養工作執行;

3、工程第三方外包單位監督考核;

4、保障小區設施設備運行。

小區物業管理工作職責4

1.分管小區客服管理、管理費收繳催繳、內外__文件及檔案管理、人員考勤、會議等工作;

2.做好供應商的監督、月度考評等工作;

3.配合項目做好與相關政府部門、業主的聯絡，做好交代的其他工作;

4.配合做好小區相關計劃管理和執行監督、體系文件執行、服務提升等工作;

做好相關部門的人員管理和考評工作。

小區物業管理工作職責51、負責小區的管理工作，制定工作計劃及管理制度，監督檢查工作執行情況，定期進行總結。

2、按有關政策制定分配制度，對小區內職工進行獎勵和懲罰。

3、建立和維護與業主良好的關系，搞好小區文化建設。

4、協調小區與外部各單位的關系，加強外聯和公共關系工作。

5、全面主持小區業主進戶工作和小區業主委員會籌建等工作。

6、負責所管轄的物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作;

7、協調與供水、供電、工商等和物業管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

小區物業管理工作職責61、負責樓盤前期業主收樓工作，全面處理客戶服務的日常工作為業戶提供滿意的服務;

2、負責做好業戶的資料收集、整理、歸檔工作，注意保密，建立建全業戶檔案;

3、認真、仔細、耐心的接待各類投訴和保修事項，及時與相關部門溝通處理解決將處理意見和結果反饋至業戶，并做好書面登記;

4、負責管理費的收繳及拖款催交工作，做好收繳費用統計分析工作;

5、完成上級交辦的其他工作。

小區物業管理工作職責71、協助監察、審查、評估及修訂物業管理的職能及工作的能力;

2、執行政府各項法規、法令及物業管理公約，與有關各部門保持良好關系;

3、制定項目物業管理預算方案，管理日常物業的服務品質、操作管理流程;

4、妥善處理一切緊急及突發事件;

5、負責監管項目資產(如車位、房屋等)的運行情況。

第四篇：小區物業管理工作流程及內容

小區物業管理工作流程及內容

（一）管理構架

1、組織機構圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

1）員工構成，其中管理人員占；學歷構成（特別是管理人員）

2）各部門骨干基本情況

（二）內部管理制度

1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓制度（察看培訓計劃，了解公司培訓重點）

2）員工考核、獎懲制度

3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）

2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

3）檔案借閱制度

4）業主資料的管理（保密性）

5、財務制度

1）收費標準的制定、申報、審批

2）押金的處理

3）財務收支預算、決算、分析

4）日常財務帳務處理

5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內容的制定和審批

2）庫存的有效控制及及時補充

3）庫存的帳務處理

4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理

2）內部文件往來

3）收發登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評選標準管理（資質、工程款預算、信譽等）

2）簽訂合同

3）工程進度及質量檢查及其記錄

4）工程驗收制度

5）整改制度

9、辦公設備的管理

1）臺帳

2）領用

3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統的使用辦法

12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設

（三）公眾管理制度

1、業委會章程

2、管理維修公約

3、衛生公約

4、裝修管理規定

5、停車場管理規定

6、治安管理規定

7、園林、綠化管理規定

第五篇：關于建寧縣小區物業管理工作情況匯報

關于建寧縣小區物業管理工作情況匯報

一、基本情況

近年來，隨著城市化步伐的不斷加快，我縣房地產業得到了迅猛發展，縣城人口迅速增加，居民住宅小區物業管理已成為城市管理的重要組成部分。截至目前，在我縣城區規劃面積中新建有萬安、青云嶺、景秀花園、福城、江源水都、青山南苑等小區。在已入住的以上這些居民小區中，物業管理主要有以下幾種模式，即：物業公司管理的有江源水都居民小區；開發商兼顧物業的有福城居民小區；業主自己管理的有景秀花園、萬安2個居民小區；青山南苑、青云嶺小區沒有物業管理業主也無自治管理。以上小區都還未成立業主委員會。

現在我縣居民住宅小區物業管理工作主要由縣規劃建設局房管所管理，濉城鎮下屬社區居委會協助管理，可以說目前我縣居民的小區物業管理尚不能適應形勢發展和居民生活的要求，產生的問題較多，群眾意見較大，物業管理運行很不規范。

二、存在的主要問題

（一）對小區物業管理工作還沒有引起足夠的重視，綜合協調管理機制尚未形成。一是對物業管理條例學習宣傳貫徹不夠、認識不足，監管制度和具體細則還沒有建立起來；二是物業管理工作沒有明確的主管部門和對應的工作機構，部門職責不夠分明；三是物業公司、社區（居委會）、開發商和業主之間的關系尚未理順，責任不明確。

（二）前期規劃建設遺留問題多，實行物業管理條件不足，業主對現狀不滿意。一是一些早期開發的小區缺乏整體規劃，同一小區多家開發或產權單位，物業管理出現交叉或空缺現象；二是有的小區沒有按規劃要求和物業管理條例規定配套物業用房、社區用房及其它共用設施；三是有的小區在交工驗收后，存在綠地改作他用、房屋質量差、資料不全等問題，引發業主不滿。四是許多小區為開放式，一樓為商鋪、餐飲店等各類人員進出頻繁，存在較多安全隱患。

（三）物業管理服務滯后，不適應小區建設管理工作的快速發展。在我縣現有的物業公司的管理服務，不能滿足小區居民的需求。

（四）舊住宅小區公共基礎設施老化、破損嚴重。目前，我縣尚有許多舊宅小區和散居區，這些舊住宅小區建設年代早，房屋質量差、配套設施不完善，產權多樣化，缺少維修改造資金，小區的保潔目前基本由共建單位和社區勉強維持，而小區綠化、路面維護、下水入網、垃圾清運等問題較多，居民意見很大。

（五）物業收費難，影響了物業管理的正常運行。一些小區業主仍習慣于享受過去的政府福利性服務，有償服務意識淡薄。部分業主對物業管理期望值較高，如達不到自己的要求，就拒交物業管理費，以致次年其他業主學樣，也拒交，直接拖垮物業公司，導致物業公司難以繼續，進而形成惡性循環。

三、幾點建議

結合我縣居民小區物業管理中存在的主要問題，為了進一步規范和

推動我縣居民小區物業管理工作，逐步提高物業管理水平，提出如下幾點建議：

（一）明確部門職責，及時制定物業管理實施細則。一是要建立縣、鎮（社區）物業管理綜合協調機制，逐步形成政府監管、行業自律和業主自治相結合的綜合管理格局；二是縣政府要根據《三明市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見（試行）》的有關規定，結合我縣實際，進一步明確在小區物業管理中，從前期的設計、建設、驗收到業主的入住使用、投訴受理等具體環節的工作程序和工作職責，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務，以及對物業收費標準和收費辦法進行公示公開等具體事項，形成具有可操作性的實施辦法和細則，下發執行。

（二）加大宣傳力度，加強對業主委員會的指導。縣政府及相關部門要加大對物業管理條例的宣傳貫徹力度，使小區居民、建設單位、施工企業等都能了解物業管理法規，自覺履行職責。要加強對業主大會、業主委員會的指導，增強業主維權意識、自治意識、有償服務意識，組建業主委員會，指導小區業主委員會建立并完善、規范業主委員會的運作制度和章程，使業主委員會切實發揮應有的作用。

（三）把好規劃建設關，為后期物業管理創造良好環境。政府要督促規劃、建設等部門要加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計審查、建設監督、竣工驗收等具體環節進行把關，確保達標。盡量建成一個大的小區避免建成多個住戶分散的居住小區出現，建成封閉式，各

樓一層不設各單獨商鋪，建統一規范商場。要規范開發商建設行為，嚴格按照規劃實施建設，對在建設過程中擅自變更規劃要求的、市政公用基礎設施和小區公用設施不配套的、工程質量低劣的，應及時糾正促其整改，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為實施物業管理奠定必要的基礎。

（四）提高物業管理水平，構建物業管理與社區建設互動機制。政府及有關部門應牽頭聘請正規的物業管理公司，同時加強引導和指導物業管理企業抓好業務培訓，提高物業管理人員素質，完善從業人員資格證書制度。改善服務態度和方式，增強收費透明度，公示服務項目和收費標準，以優質的服務爭取業主的支持、增強業主的主動繳費意識。政府可通過設立物業補助基金等適當方式對特困戶及喪失勞動力的困難戶進行補助。社區（居委會）要及時聯系指導物業管理企業、業主大會、業主委員會積極發揮作用，配合有關部門共同做好小區的管理工作，為小區業主提供清潔、衛生、安全、舒適的生活環境。

（五）加大投入力度，加快舊小區的改造步伐。一是政府要組織有關部門全面摸清舊小區樓房棟數、面積、戶數和原產權單位底數以及存在問題等，為下一步改造工作做好準備；二是政府應對供水、供電等基礎設施欠帳較多，又無維修資金來源的小區，按照輕重緩急，列入計劃，逐年改造，而后交由物業公司或所在社區接管，逐步建立長效管理機制，從源頭上解決舊小區的環境改造、物業管理問題。

（六）加強物業監管隊伍的建設，進一步完善和規范物業管理的監

管體系。一是建議成立物業管理站（或物業服務中心），配備專職人員，投入工作經費，明確工作職責，可采取試點先行，以點帶面的辦法，取得經驗后，逐步推行；二是建立基層投訴受理機制，如在主管部門或濉城鎮（社區）設立投訴中心，受理業主委員會、業主和物業管理企業對違反物業管理條例行為的投訴；三是政府適時啟動責任追究制，對于在物業管理中不積極履職的部門及個人進行責任追究；四是通過建立條塊結合，以塊為主的物業管理網絡，努力將物業管理融入社區管理，形成社會聯動、齊抓共管的新格局。

（七）積極協調有關部門，逐步理順維修基金的使用渠道。應積極協調有關部門，盡快理順房屋維修基金的使用管理機制，讓房屋維修基金的收繳、使用公開透明，使維修基金真正發揮作用。