第一篇：如何做好前期物業管理工作（模版）

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如何做好前期物業管理工作

宋汝亭編輯

做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。做好物業管理的前期工作，有利于房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利于維護業主合法權益，提升物業使用人的房屋價值，提高物業使用人的居住環境和品質，對開發商的房屋銷售都有利、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業管理。

物業管理的前期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發商越來越重視與物業管理企業間的前期合作，也為日后物業的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發與物業管理企業對物業管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業建設單位與物業管理企業在前期物業管理中的責任 , 防范前期物業管理中的潛在風險，建議物業管理行業一起來關注物業管理的前期介入。

加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規范開發建設企業的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監

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理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。

（一）對物業的前期設計、規劃嚴要求

開發建設企業的立項、規劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識;規劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發建設企業要嚴格按照規劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業后建設施的行為;相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規行為及時進行處理，限期改正。

（二）做好物業售前選聘物業管理企業工作

開發建設企業在物業項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業管理企業進行前期管理，并制定新建物業管理區域物業管理方案和前期物業管理服務合同、業主公約，報物業管理行政主管部門備案。開發建設企業在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同的服務內容、業主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業管理服務協議。未委托物業管理企業進行前期管理，未制定物業管理方案、前期物業管理服務合同和業主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發商品房預銷售許可證，已頒發的予以收回或吊銷預銷售許可證。

（三）按合同規定進行運營

新建商品房由開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業管理企業負責保修 , 應與物業管理

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企業簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業管理企業支付質保金。

二、規范前期物業管理行為

物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業后期的管理具有十分重要的作用。物業管理企業前期介入應抓好以下幾個環節：

（一）編制前期物業管理方案

物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設項目策劃方案融為一體，為日后物業管理打下良好基礎。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理知識、物業管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業管理機構，專門負責前期物業管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業管理專業人員，參加房地產開發建設企業項目策劃委員會，為開發建設企業提供咨詢服務。

（三）加強物業施工質量監督，保障工程質量

物業管理企業要組織工程專業技術人員深入到施工現場，配合工程監理部門，對物業建筑規劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監督，對違反規劃和規定的項目，及時向開發建設企業提出改正意見和建議。

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同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業主的合法權益和物業管理區域環境管理及后期物業管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度;辦理室內裝飾裝修手續;加強對裝飾裝修活動的監督管理;對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業管理員工前期管理培訓

物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。

在物業管理前期介入中，物業管理人員將代表著企業的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服

第二篇：前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

1.目的以內部市場化為原理，理順地產公司與物業公司之間的業務和經營關系。

2.范圍

適用于海昌房地產集團物業管部及自有物業公司與地產公司的前期物業管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責 物業管理部負責本指引的編制及修訂工作。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業管理進行可行性分析。各下屬項目公司參照本指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結算協議，以明確雙方的業務和經營關系。如本指引規定內容與地方法規相沖突，依照地方法規執行。原則 集團下屬地產公司與物業公司應本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產銷售的原則，合理確定地產公司和物業公司因產品屬性不同而帶來的交叉環節工作職責，理順業務和經營關系，建立高效、規范的協同機制。

物業公司與地產公司應確定明確的服務標準，建立清晰、便捷的結算流程，以確保地產公司及物業公司的良性經營需要。

地產公司與物業公司應在每年1月份前確定當年各項業務的結算辦法。

定義

前期物業管理:指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施物業管理服務的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為房屋已交付使用。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為準。

項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業公司為實現新項目正常運作而產生的人員配備、辦公設施、工具材料等費用。

項目配合費:指在總包進場后，物業公司為地產公司提供規劃設計及施工建設部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業服務方案、前期物業管理招投標工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內保潔服務等而產生的人工費、稅費等方面的費用。總包進場前物業配合地產期間產生的費用由地產公司予以實報實銷，物業公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產公司每季度結算一次。

營銷配合費:指售樓部成立后，物業公司為營銷工作提供開放開盤服務、銷售現場、樣板房及開放區域接待、保潔、工程維修服務、銷售現場物業咨詢、入伙工作的支持與人員的協助、培訓、稅費等方面產生的費用。

物業移交:指竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施和場所、房屋移交給物業公司，物業公司組織人員對房屋及相關設施的質量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進行評估驗收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設備設施及場地進行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態。方法和過程控制 物業管理前期介入階段

6.1.1.物業管理介入項目可行性調研

集團下屬地產公司開發房地產業務，一般在地產項目立項前，由物業公司負責對當地的物業法規政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進行充分的調研、并根據物業管理標準和市場價值的差異化程度判斷物業管理在市場進入的可行性，并對未來的經營管理狀況進行合理預測，形成可行性分析報告供地產公司參考。

6.1.2.物業管理模式的確定

地產公司在編制營銷方案時，應將營銷思路、規劃設計思路向物業公司詳細介紹，物業公司將依據地產公司提供的信息進行物業管理模式的研究，并在銷售前確定物業管理模式和服務的基本內容、質量標準，同時作為銷售賣點一并推向市場。

6.1.3.物業管理費測算

6.1.3.1.物業公司應在物業管理服務方案中詳列物業管理費的測算依據。

6.1.3.2.物業管理費定價應參照當地政府相關部門指導標準及行業水平制定，并確

保物業管理項目（含分期開發項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產公司為促進產品銷售而降低物業管理費的做法，如確有必要實施，調

整部分的虧損由地產公司承擔，按月或季度向物業公司辦理結算手續。

6.1.4.項目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產品，規避和減少項目缺陷，在項目規劃設計、現場

施工建設及營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設施設備配備的合理性、管理成本、可持

續發展提出建設性意見。

6.1.4.2.物業公司應提供銷售區域的接待、清潔、維修服務，并對現場服務人員提

供培訓，切實提升現場服務品質，以達到物業促進營銷的目的。

6.1.4.3.項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公

司相關人員就物業公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項目前期介入期間產生的項目配合費用、營銷配合費用、物業開辦費及清

潔開荒費用等按《前期介入服務費用結算標準》進行結算。

6.2.前期物業管理階段

6.2.1.前期物業管理招投標

6.2.1.1.由地產公司在房屋銷售前，按照項目所在地相關規定及主管部門的要求，組織前期物業管理招投標工作，并起草《前期物業服務合同》、《臨時管理

規約》，物業公司應積極配合并參與投標工作。

6.2.1.2.招投標工作完成后，地產公司應與物業公司簽訂《前期物業管理服務合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權利義務、收費標準、物業物業用房、維修資金管理及違約責任等。合同簽訂時應充分考慮對物業管理后期工作的影響，并為從前期物業管理服務過渡到業主委托管理服務階段創造條件，同時該合同應與地產公司在銷售時與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》

中約定的內容一致。

6.2.2.前期物業管理方案策劃

在前期物業管理招投標過程中，物業公司應確定投標項目的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體內容包含：項目及企業簡介、物業總體設想與承諾、人員配備計劃與培訓管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規章制度、檔案管理、物業前期管理、物業的日常管理、智能化系統管理、客戶服務及社區文化建設等。

6.2.3.物業用房的提供

6.2.3.1.地產公司應按照物業管理法規向物業公司或業主大會提供物業用房，物業

用房的裝修方案由地產公司協同物業公司共同制定，裝修費用由地產公司

承擔。

6.2.3.2.物業用房分類

A.B.C.物業管理用房，包括接待中心、辦公室、財務室、會議室、會客室、檔案室等。物業服務用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業用房不包括物業公共設施配套用房。

6.2.3.3.物業用房的標準，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標準提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業用房應具有獨立的產權并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產公司在規劃設計時應對物業用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規劃應考慮到項目物業管理模式的需要，并從服務輻射區域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業用房及員工生活用房不能設在地下室中，并保證通風、噪音符合國家住宅使用標準。

6.2.4.物業的移交

6.2.4.1.物業移交的重點是房屋本體、共用部位、共用設備設施及場地的移交，物

業移交應建立書面移交檔案。對于驗收不合格的項目，地產公司應組織人

員及時進行整改。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達標或項目部拒不

整改以及長期拖延的項目，物業公司應將問題以書面報告的形式報地產公

司分管領導處理。

6.2.4.2.地產公司應在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業公司接管驗收。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產公司須以每10萬平方米預留15個工作日給物業公司辦

理接管驗收手續，并確保另有15個工作日進行清潔開荒工作。否則物業

公司可按日收取應急費用，應急費用包含加班費、補貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍

內的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產公司應確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業公

司。

6.2.5.4.地產公司可將保潔開荒工作直接發包給物業公司，物業公司在清潔開荒報

價中應包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。清潔開荒質量由物業公

司全面監管，費用由地產公司承擔。如地產公司將清潔業務直接發包給專

業清潔公司，物業公司應予以監督清潔質量，由地產公司向物業公司支付

總承包費用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標識由地產公司/商業公司按照項目特有的識別系統制作，物

業管理類標識由物業公司按照海昌集團VI管理規定款式制作，費用由地

產公司承擔。

6.2.6.2.地產公司如將房屋本體類標識及物業管理類標識全部委托交由物業公司

制作，期間產生的設計費、制作費和酬金由地產公司承擔。

6.2.7.客戶體驗日

6.2.7.1.客戶體驗日應安排在項目正式入伙前30天--60天前進行，由地產公司全

程組織安排，費用由地產公司承擔。

6.2.7.2.物業公司應在客戶體驗日充分展示服務水準、專業水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務工作打下堅實的基礎。

6.2.7.3.客戶體驗日中涉及的整改項目，地產公司應在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實行地產公司總經理負責制，成立由各部門、各專業人員

聯合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔。

6.2.8.2.地產公司如委托物業公司辦理房屋集中入伙手續的，物業公司需提前將集

中入伙策劃方案及費用預算報地產公司審核，費用由地產公司承擔。

6.2.9.房屋質量返修管理

地產公司應成立項目保修辦，按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋保修、公共設備設施保修期內的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需由地產公司承擔修復責任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經交付使用，因業主個人原因

未辦理入伙手續的。

6.2.10.2.第一種空置房產生的管理費、水、電、供暖等費用由地產公司承擔；

第二種空置房相關費用由業主承擔。按照《物業服務收費辦法》規定，空

置房管理費應全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產

公司有義務敦促其盡快辦理交付使用手續。

6.2.10.3.物業公司應建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實施，保存相關

工作記錄。

6.3.前期配合費用結算

6.3.1.物業公司配合地產前期介入服務的結算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結算方式按《前期介入服務費用結算標準》簽訂相關協議，項目配合費及營

銷配合費按合同簽訂后3日內支付40%、服務期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預

見費等）均由地產公司承擔，并對物業配合地產期間產生的所有費用計提10%作為物業管理酬金，按季度支付給物業公司。

6.3.4.物業開辦費在簽訂《前期物業服務合同》時由地產公司按集團下發的《前期介入服

務費用結算標準》一次性劃拔給物業公司統籌使用，以便物業公司管理服務工作的正常開展。

6.4.其他事項

6.4.1.地產公司因銷售或其他需要，承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔，此

部分費用由地產公司按月劃撥給物業公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收

費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產生的收支價差及量差部分，由地產公司承擔補差責任。物業公司按季度統計上報地產公司相關部門予以結算。

6.4.3.地產公司在制定與物業管理相關的含有廣告內容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應充分征求物業公司意見后實施。在銷售時不得超出《前期物業管理服務合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執行。

第三篇：前期物業管理工作103項

前期物業管理工作103項，不了解都不好意思混物業圈

1注冊物業公司

2辦理物業管理資質證

3相關稅務登記手續辦理

4設立專用銀行帳號

5填寫物業情況調查表

6物業管理費測算

7市場調研:本地物業運行部門及崗位配置調查

8各崗位薪資情況調查

9有償服務情況調查

10申領物業收費許可證，確定物業收費標準

11制定整體人員編制、工資標準

12制定物業公司人員招聘計劃及落實

13制定人員培訓計劃

14確定人員上崗時間

15制定員工手冊

16制定員工崗位職責

17物業公司工作人員崗前培訓

18制定開辦費預算

19開辦費到位

20制定《物業管理公約》并至所在區物業辦報批

21制定業主裝修手冊

22制定業主/住戶手冊

23制定《前期物業管理服務協議》

24制定《商品住宅使用說明書》

25制定《商品住宅質量保證書》

26根據開辦預算及報告,制定前期采購計劃并開始采購 27確定印刷清單

28確定各管理用房功能,并進行管理用房裝修

29制定物業交樓計劃

30與開發單位工程部、承建單位共同進行房屋接管驗收 31確定各系統交接日期

32制定物業返修計劃

33制定物業返修程序

34制定物業返修人員安排計劃

35制定各類交樓表格

36制定物業入伙所須表格

37制定物業入伙程序并實施培訓

38入伙儀式的籌備工作及布置落實

39制定業主裝修程序并實施培訓

40制定物業前期物品進出管理規定

41制定物業入伙前大清潔計劃

42實施小區清潔開荒工作

43制定車場財務預算

44制定車場人員編制

45制定車場管理費標準

46制定車場管理制度

47制定車場管理方案

48確定會所開放日期及功能設制

49確定車場起用日期及具體車位數

50制定保安整體計劃

51制定鑰匙管理辦法

52制定有償服務內容(以入伙階段為主)

53制定有償服務收費標準

54建立業主檔案

55建立小區管理檔案

56建立接收資料檔案

57建立工程圖紙檔案

58建立管理員工檔案

59聯系供電局：上級電站的確定

60確定設備檢修的責任劃分及產權分界

61確認電費價格及交費方式

62聯系自來水公司：確定設備檢修的責任劃分

63落實供水量

64確認水費價格及交費方式

65確認排污費價格及交費方式

66聯系燃氣公司：確定通氣時間

67確定燃氣價格及交費方式

68確定設備檢修的責任劃分

69聯系市節水辦：落實節水管理有關地方法規及管理規定

70聯系熱力公司：落實采暖面積的申批

71確認采暖價格及交費方式

72明確設備檢修的責任劃分

73聯系電話局：明確系統產權分界

74落實電話開通辦法

75確認收費價格

76聯系防疫站：報檢生活水箱，取合格證

77聯系消防局：報消防設備系統驗收時間取得合格證 78消防值機員培訓

79業主裝修消防報批

80聯系廣電局：報光纜信號傳輸相關手續

81聯系網絡運營商：寬帶設備的檢修責任劃分及產權界定 82落實寬帶開通辦法

83確認收費價格及收費方式

84聯系勞動局：電梯審檢領取合格證

85特殊工種報檢

86聯系交通大隊：報車場管理方案

87聯系無線電管理委員會：報對講機頻點

88聯系環衛局：確認垃圾清運價格

89裝修垃圾清運價格

90化糞井清掏價格

91門前三包費用的標準

92聯系郵電局：通郵

93聯系公安局：報內保關系

94聯系當地派出所：報小區門牌號碼

95戶口遷入辦法及程序

96聯系物價局：報物業管理收費標準

97聯系保安公司：確定保安人員及總體費用

98聯系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服

99聯系標牌系統供應商：定制工牌

100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗

101聯系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊、運行表單 102聯系供應公司：采購辦公用品、維修工具

103聯系送餐公司：給員工送餐

第四篇：如何做好物業管理工作？

如何做好物業管理工作

隨著城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。

物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對于維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進一步明確物業管理的主管職能部門。由于物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。

（二）小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，并要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用于該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。

（三）要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。

（四）要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地采取不同的物業管理辦法。可以采取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對于物業管理的收費標準應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。

（五）進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。

（六）進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。

怎樣做好物業管理服務呢？

優質服務才會贏得市場

一、服務是物管企業拓展市場的重要法寶

二、物業管理企業的本質屬性是服務

三、樹立服務意識，打造優秀物管企業服務品牌

怎樣做好物業管理服務呢？

（一）物業管理服務要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務。

2、知心——要了解為主服務的心里需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求：

（1）業主需要受到尊重——“業主是我們的衣食父母”；

（2）業主需要誠信——“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙”

（3）業主需要受到關注——“業主的冷暖我先知”；

（4）業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；

（5）業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；

（6）業主需要優美環境——好環境才有好心情；

（7）業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；

（8）業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；

（9）業主需要家的感覺——勝似親人一家人；

（10）業主需要超值享受——“這點費用交得很值”

3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業主的一切。

4、知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什么事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。

5、知為——知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。

（二）做好物業服務，保證服務質量的五個方面：

1、追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：

2、樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：

4、講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；

5、注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；

（三）做好物業管理服務四點要求：

1、堅持物業管理服務目的的一致性。

2、物業管理服務要有透明度。

3、要保持物業管理優質的持久性、擴展性。

4、加強物業管理服務的規范性。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業戶滿意率。“把溫馨留給業戶”，為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

如何做好物業管理服務?

物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主和客戶，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。應該說，好的物業管理主要體現在十個方面：服務態度——熱情

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。

服務設備——完好

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處于完好狀態，保證使用。

服務技能——嫻熟

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。

服務項目——齊全

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。

服務方式——靈活

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主、客戶著想，努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。

服務程序——規范

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。服務標準——統一

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

服務收費——合理

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

服務制度——健全

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

服務效率——快速

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

如何做好物業管理工作?

如何做好高檔寫字樓的物業管理

一、高檔寫字樓應具備的環境

1、外部環境

1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系

2、內部環境

1)地理位置 2)設施 3)人

二、如何做好物業管理工作

1、服務工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡重效形通試約）

1)簡單2)重點3)效率4)無形5)溝通6)試驗7)節約

3、管理應樹立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細微觀念

時間觀念 環保觀念

服務觀念 人材觀念

市場觀念 學習觀念

核算觀念 風險觀念

次序觀念 發展觀念

4、需注意的幾個問題

衛生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內廣告 保險

應急措施 收費標準 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標志牌

5、個人體會

1)養成一個習慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關系

處理好與發展商（業主）的關系

處理好與客戶（業主）的關系

3)介紹三種常用的方法

·發現和解決問題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開思路的方法（WBS）

4）牢記四項基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務至上、·管理為先。

第五篇：前期物業

興安·金都瑞園

前 期 物 業 服 務 協 議

安陽市興安物業管理有限責任公司

二零一三年制

前 期 物 業 服 務 協 議

甲方：安陽市興安物業管理有限責任公司 聯系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯系電話：

本物業名稱：興安·金都瑞園住宅小區

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強金都瑞園住宅小區的物業管理，保障區內房屋和公共設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、舒適文明的居住環境，甲乙雙方根據《物業管理條例》和相關法律、法規，并根據《商品房預（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區前期物業服務協議》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本協議，以便共同遵守。雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1、根據有關法律法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、公共秩序、交通等項目進行維護、服務；

3、建立、健全本物業的物業服務檔案，及時記載變更信息，并為業主的個人資料信息保密；

4、對業主和物業使用人違犯本合同和《臨時管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

6、依據本協議向乙方按收取物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

7、每年在小區內公示物業服務費用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務，費用由乙方支付；

二、乙方的權利義務

1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2、監督、幫助甲方的物業管理服務行為，可以就物業服務的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關的物業管理法律法規和本物業的《臨時管理規約》；

4、依據本協議向甲方按繳納物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關的法律規定、《金都瑞園裝修管理規定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務協議》的約定；

6、未經甲方同意和相關行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，辦理相關手續并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉讓房屋時，應事先通知甲方并結清各項費用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協議。

8、如遇樓下業主房屋內衛生間等部位漏水需要維修的，樓上業主應當配合樓下業主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費用未包含在物業服務費中，需由單元內業主另行共同承擔。除此以外其他小區內公共場所照明費用已包含在物業服務費中。

第二條 物業管理服務內容

一、房屋共用部位和設施的維護和管理

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，包括房屋主體的承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區共用設施設備及公共場所的維護和管理

共用設施設備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區內道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設施、智能化、消防設施等；

三、環境衛生

包括樓道清潔、住宅區內公共場所保潔、垃圾清運等；

四、公共秩序維護

甲方維護本物業區域內的公共秩序，遇有對本小區公共秩序造成妨礙的，移交并協助公安機關處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區的整體規劃，負責車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據有關法律法規規定、《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》實行管理；

第三條 物業管理服務質量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設備運行： 設備運行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1、小區路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設施維修及時、完好無損；

四、環境衛生：定時消殺，垃圾及時清理，環境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區內秩序良好；

八、消防：系統設備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造的費用）

一、乙方按預交管理服務費；費用到期前一個月乙方向甲方繳納下費用；

二、各類物業管理服務收費標準（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣_1.2元；

2、商業物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業時，對物業服務費用支付有約定的，按其約定收費但乙方應承擔連帶責任；無約定的，物業服務費用由乙方繳納；

四、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業服務費用；

五、裝修垃圾清運費及裝修管理服務費按《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》執行；

六、電梯是樓內全部業主的共用財產，電梯正常運行費用已包含在物業服務費中，由樓內全體業主按同一標準支付物業管理費。

第五條 其他有償服務費用

地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務

水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據《物業管理條例》及相關物業管理規章規定，本物業建立共用部位、共用設施設備維修資金，乙方應按當地政府相關規定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關規定及法定程序進行。

四、維修資金不敷使用時經當地行政管理部門審核批準按乙方占用的房屋建筑面積比例續籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護公共利益和他人合法權益，在不可預見情況下，如發生天然氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔責任。

二、房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：保修期內屬保修范圍的由建設單位承擔；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關業主共同簽字，按照有關規定辦理手續從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。

第九條 違約責任

一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所多收的費用；

四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求乙方補繳并從逾期之日起按日加收應交物業服務費用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關法律法規和規章規定以及《房屋裝飾裝修管理服務協議》約定的，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權責令乙方予以配合；

第十條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十二條 本協議自雙方簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止。

第十三條

本協議一式兩份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責任公司

經 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日