第一篇：見解之物業管理工作該怎樣做好

我的見解之物業管理工作該怎樣做好 在物業管理日受大家關注的今天，該管理公司就應該以探索提高物業管理水平的新思路、新方法，是從業物業管理人員的重要責任。我認為，物業管理是一項平凡、瑣碎卻很復雜的工作，每一項都必須：從細處著眼，從細處著手，從細中求發展，從細中求和諧。但要做好細致的工作，必須要明確幾個大的管理和服務方向，這是搞好物業管理，同時把物業管理工作做細的前提。

一、明確物業管理以管為輔、以服務為主的行業性質

一直以來，一談到管理，人們都認為管理是約束，通過約束機制來達到管的目的，殊不知在物業管理的過程中，管理者不是行政機構，也不是什么職權部門，更沒有獨立和強制管理權限，也就是說沒有必然的約束力。相反的，物業管理者在從事管理過程中，更多的是為滿足業主所需，為業主創造更合理、和諧的工作和生活環境，為業主排憂解難。在這個過程中，管理者通過收取一定費用來完成物業管理過程中的設施、設備維護、人員薪酬、環境改善以及其他的物業管理成本所需，同時獲得一定的綜合利潤促進自身的發展壯大，而業主同時也就享受了自己花錢買來的整潔、安全、文明、舒適的生活和工作環境。物業管理的每一個過程中，都切實需要管理者用心為業主服務，都透著服務業的特性，確切地說，物業管理在更多意義上是一個服務行業，是：以服務為主，以管為輔的九個字為宗旨。因此，要搞好物業管理就需要有服務業的管理理念，有寓服務于管理的精神，在每一項管理活動中，都要從服務的角度出發。

二、過硬的員工素質是做好管理服務工作的前提

一流的管理理念和管理方案如果沒有相應素質的人去執行，就不可能達到最佳的預期效果，在任何一項管理活動中，人是決定效果的第一因素。因此，要搞好管理服務工作，必須有一支素質過硬的員工隊伍。

物業管理以管理為主的行業性質決定了從業人員在具備管理能力的同時，更要具備服務的理念和精神，要把服務當成管理，寓管理于服務中，以服務業的角色進行管理工作。在目前物業管理水平參差不齊的現狀下，一些物業管理者簡單地認為物業管理就是一項簡單地管理工作，不需要多高的素質。因此，對人員的使用、培訓、要求等方面不夠重視。員工沒有較好的溝通能力，會使物業管理工作中一些簡單地事情復雜化。由此可見，提高員工的隊伍素質是提升服務水平的關鍵，也是搞好物業管理工作的前提。

三、與業主的真誠溝通是做好管理工作的基礎

物業管理工作不管是設施設備維護、環境改造、文化建設或是治安管理工作，其最終目的都是為了提高物業管理者在業主心目中的形象和信譽，讓業主滿意。而業主在工作、生活中的需要也最終需要物業管理人員來具體解決，這是一個需要相互理解的過程雙方所要達到的目的，必須通過深度的溝通才能實現。因此，作為物業管理者，必須學會與業主真誠地溝通，才能實現管理效果，達到預期管理目標。

在具體管理過程中，溝通可以是語言的溝通，也可以是其他形式的溝通。語言的溝通自不必說，而其他形式的溝通可以通過具體的形

態來體現。比如：通常情況下，很多業主都會關心物管費用的收繳、管理、使用等是否合理，這種情況就可以通過板報、公告等多種形式予以告知，實現業主所期望的透明化；在不同的節假日、紀念日，也可以有針對性地組織一些社區共建活動；針對業主工作、年齡、愛好等特點，可以搞一些不同群體風格和趣味特征的群體活動；對有特殊情況的個別業主，多關注、多留意，并適時地予以幫助：建立回訪制度，通過電話、上門服務等方式對業主進行服務回訪，并切實在回訪反饋的基礎上有針對性地改進和提高服務水平。

在管理的過程中，只有通過感情、思想、理念、行為方式、文化交流等多種渠道加強與業主的溝通，才能了解業主所需，做好服務工作，得到業主最大程度的支持，促進管理工作向更合理、更輕松、更和諧的方向發展。

四、不斷更新服務理念才能“長治久安”

隨著市場經濟的不斷發展，物業管理所涉及的范圍、業主的角色等都趨于多樣化，最明顯的就是與經濟發展的關系越來越密切，物業有了新的市場概念，投資型物業在大量增加。因此，物業管理者必須更新理念，及時調整管理思路。

現代物業管理者要有成本意識，不只是內部管理成本控制，還要充分考慮業主利益，在取之于業主，用之于業主的物業管理費用的使用上充分與市場接軌，努力降低成本，花更少的錢提供更超值的服務。要充分考慮所管物業的社會效益，通過自己的管理服務盡力提高物業的市場價值，實現物業的保值增值。對投資型的業主，要想業主所想，通過發布租售信息、提供交易中介、甚至合同管理等多方位增值服務來提升自己的服務水平，形成特色服務。這些不僅能提高業主對管理者的信任度，同時也能提升管理者的行業聲譽，為自己開拓更大的市場，真正實現管理者與業主的互利雙贏。

好的物業管理，需要管理者與業主共同努力創造，只有充分溝通、相互理解、相互支持，才能共建一個整潔、文明、安全、和諧的社區。對物業管理者來說，用心服務，用心與業主溝通，想業主之想，急業主之急，做業主所需，從做好內功開始，從細處著眼，向大局看齊，始終牢記“物業管理無小事”，也許做好物業管理工作就有了基礎。

第二篇：如何做好物業管理工作？

如何做好物業管理工作

隨著城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。

物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對于維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進一步明確物業管理的主管職能部門。由于物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。

（二）小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，并要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用于該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。

（三）要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。

（四）要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地采取不同的物業管理辦法。可以采取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對于物業管理的收費標準應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。

（五）進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。

（六）進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。

怎樣做好物業管理服務呢？

優質服務才會贏得市場

一、服務是物管企業拓展市場的重要法寶

二、物業管理企業的本質屬性是服務

三、樹立服務意識，打造優秀物管企業服務品牌

怎樣做好物業管理服務呢？

（一）物業管理服務要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務。

2、知心——要了解為主服務的心里需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求：

（1）業主需要受到尊重——“業主是我們的衣食父母”；

（2）業主需要誠信——“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙”

（3）業主需要受到關注——“業主的冷暖我先知”；

（4）業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；

（5）業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；

（6）業主需要優美環境——好環境才有好心情；

（7）業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；

（8）業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；

（9）業主需要家的感覺——勝似親人一家人；

（10）業主需要超值享受——“這點費用交得很值”

3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業主的一切。

4、知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什么事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。

5、知為——知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。

（二）做好物業服務，保證服務質量的五個方面：

1、追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：

2、樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：

4、講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；

5、注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；

（三）做好物業管理服務四點要求：

1、堅持物業管理服務目的的一致性。

2、物業管理服務要有透明度。

3、要保持物業管理優質的持久性、擴展性。

4、加強物業管理服務的規范性。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業戶滿意率。“把溫馨留給業戶”，為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

如何做好物業管理服務?

物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主和客戶，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。應該說，好的物業管理主要體現在十個方面：服務態度——熱情

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。

服務設備——完好

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處于完好狀態，保證使用。

服務技能——嫻熟

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。

服務項目——齊全

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。

服務方式——靈活

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主、客戶著想，努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。

服務程序——規范

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。服務標準——統一

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

服務收費——合理

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

服務制度——健全

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

服務效率——快速

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

如何做好物業管理工作?

如何做好高檔寫字樓的物業管理

一、高檔寫字樓應具備的環境

1、外部環境

1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系

2、內部環境

1)地理位置 2)設施 3)人

二、如何做好物業管理工作

1、服務工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡重效形通試約）

1)簡單2)重點3)效率4)無形5)溝通6)試驗7)節約

3、管理應樹立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細微觀念

時間觀念 環保觀念

服務觀念 人材觀念

市場觀念 學習觀念

核算觀念 風險觀念

次序觀念 發展觀念

4、需注意的幾個問題

衛生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內廣告 保險

應急措施 收費標準 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標志牌

5、個人體會

1)養成一個習慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關系

處理好與發展商（業主）的關系

處理好與客戶（業主）的關系

3)介紹三種常用的方法

·發現和解決問題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開思路的方法（WBS）

4）牢記四項基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務至上、·管理為先。

第三篇：該怎樣做好行政助理

該怎樣做好行政助理

樹立服務理念，做好服務工作

-----重慶分公司：楊雪蓮

作為重慶分公司的行政助理，我在工作中深深感到要做好本職工作，有兩個方面是至關重要的。

一、樹立全心全意為員工和客戶服務的理念。

首先，要熱愛本職工作，對企業充滿愛心。對企業有愛心才會有為員工和客戶服務的意識，才會做好服務

工作。

第二，對工作要有任勞任怨的態度，工作態度對做好行政助理十分重要。

助理的工作是非常的辛苦的，有的時候可能不分上下班，自己能夠自由支配的時間很少，腦神經長期處于緊張的備戰狀態。行政助理擔負的任務很重，常年累月辛勤工作，不為名，不為利，從事寂寞事業，甘當無名英雄，“只問耕耘，不問收獲”，我想這是難能可貴的。但是僅僅做到這一點還不夠，行政助理還要忍受怨言，經得起各種誤解，委屈和挫折，胸懷要寬，肚量要大，酸甜苦辣都要能承受。行政助理工作，做出的成績往往不易被看到，而一不小心出點問題卻表現得非常突出，而且影響很大。所以，行政助理應該

要有強烈的事業心，運用自己的智慧把工作做得更好。

第三，要有兢兢業業奮發向上的精神。

行政助理要從各方面做好對業務人員和客戶的服務工作。比如：圍繞有關工作的關鍵環節和中心任務，高效地處理報價及投標文件或標書，平時主動收集、分析項目信息情況等，為業務員跟蹤項目和管理好項目提供優質的服務，還要把文書的收發、傳真、客戶來電需求資料、客戶要求報價等要傳統給第一位業務人

員等事務性工作有條不紊地處理好。

二、要具備化繁為簡、善于處理復雜工作的能力。

行政助理所涉及的工作分為：資質文件制作，項目匯總的綜合管理，標書、報價處理，人事檔案管理，員工培訓事宜、客戶來電及傳真收發處理、突發事件處理等，要做好這些工作，我認為行政助理應具備六個

方面的能力：

1、要有觀察入微、心細如絲的素質。

①及時認真分類歸檔，整理由公司總部寄的各種技術資料：資質資料按序排列，整齊堆放，讓業務員使用

時方便、不出錯。

②按不同的行業需求，做好相關資質文書，整理成套，裝訂成冊以便業務人員送客戶審查。

③做好各行業及重慶片區客戶檔案整理工作，讓業務員在提供業績證明時能將重慶片區的業績單獨提出，特別是一些重大的有影響力的客戶還要特別注明，供客戶參考或到項目所在處考察。

2、要具備較高的專業技術知識。

專業知識是非常重要的，因客戶來電需要選型或報價等，需及時處理，行政助理應給客戶做出準確無誤的報價。比如：所需水泵的名稱、型號、流量、揚程、功率、材質及其控制柜配置或成套設備以及各種水泵的特點等都要做詳盡的了解。

3、要具備收集和處理信息的工作能力。

為確保公司每位業務人員能夠收集、了解跟蹤更多的項目；平時要協助他們做好廣泛的信息收集工作：①在辦公室電腦上網時收集各大網站信息，比如：中國招投標網、中國導航網、重慶發改委網站，重慶市招投標網、重大工程信息網，網上查找、下載有關重大市政工程、房地產項目及招標采購工程信息等等。

②將信息聯絡員從設計院了解的項目信息分派給每位業務人員。

③客戶來電項目，在沒有任何業務人員跟蹤時，根據所屬片區分派給業務人員。

④自己從朋友處得知的項目或其它來源告知業務人員。

除了收集信息外，更重要的是要做好信息的處理工作：行政助理要將收集的項目信息和業務人員自己跟蹤的項目進行分類、歸檔、整理為各部門主任和分公司老總參閱：

①給每個部門制作一個項目信息管理文件夾，每個部門的業務人員定期將項目歸入此文件夾，翻閱時比較

方便。

②定期提醒業務人員將新增的項目定期填寫，一次性不能完整填寫完的，可分時進行補充。

③收集好所有的項目后將全部信息檔案錄入電腦，定時、定期進行調整和修改。

④信息文件夾的詳細跟蹤記錄由主管、總經理進行定期抽查、檢閱和指導，以便項目簽單概率更高。以上項目管理工作，為了保密，信息文件夾一般存入信息助理處，平時業務人員只能翻閱自己自己的項目，非本人的項目一概不能翻閱，分公司部門主任、副總經理、總經理有權隨時翻閱。

4、要具備高效、快速做報價、標書的能力。

報價和標書工作要求比較細致，行政助理要做好以下工作：

①做報價時，產品名稱、型號、流量、揚程、功率等參數隨時提醒業務人員不要將產品選型弄錯，自己在輸入微機打印時也特別細心，每次輸完后都要與業務人員的原件進行核對，以免出錯；因為一旦弄錯，有的合同將發生退貨，對公司經濟損失影響很大。

②報價時還應注意：有些業務人員選型報價下浮比實際要高，比如：本身是基價下浮30%，但查價格本時，結果是下浮32—33%，這樣簽訂合同后，對分公司簽單也有影響，所以平時都要嚴格審查的。③標書是種特殊的報價，要求很高，必須按標書要求逐條逐項的予以配置說明，配置資料作回答，特別是一些材質、廠家要求，性能參數和技術偏離表要求所有的這些都必須按要求來做，一點也不能馬虎。

5、要具備統計分析的能力。

每月按時按質按量做好各類項目統計報表及人事資料提供給分公司老總和總部參閱。月末整理各部門的項目報表（包括項目跟蹤匯總月報、項目匯總簡表、已成交項目情況、項目信息行業分布統計表樣表、信息

反饋）進行分類匯總、修改提交給總部。

6、要具備培訓員工的能力。

分公司每次新進員工都要進行為期一周的培訓工作，同時也要求行政助理參加對新進員工的培訓工作，具

體內容為：

①收集項目的主要來源：自己在所屬片區收集，包括經銷商、甲方、乙方皆可。

②項目收集回來后填寫項目統計表包括：客戶名稱、項目名稱、項目類別、建檔日期、預訂時間、預計金

額及原始訂貨清單等。

③為期一周培訓結束后，正式簽訂上崗合同，提前整理所需資料，讓他們把自己的證件及照片及擔保人身

份證復印件資料等詳細填寫后進行正式定級。

第四篇：如何做好前期物業管理工作（模版）

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如何做好前期物業管理工作

宋汝亭編輯

做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。做好物業管理的前期工作，有利于房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利于維護業主合法權益，提升物業使用人的房屋價值，提高物業使用人的居住環境和品質，對開發商的房屋銷售都有利、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業管理。

物業管理的前期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發商越來越重視與物業管理企業間的前期合作，也為日后物業的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發與物業管理企業對物業管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業建設單位與物業管理企業在前期物業管理中的責任 , 防范前期物業管理中的潛在風險，建議物業管理行業一起來關注物業管理的前期介入。

加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規范開發建設企業的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監

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理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。

（一）對物業的前期設計、規劃嚴要求

開發建設企業的立項、規劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識;規劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發建設企業要嚴格按照規劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業后建設施的行為;相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規行為及時進行處理，限期改正。

（二）做好物業售前選聘物業管理企業工作

開發建設企業在物業項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業管理企業進行前期管理，并制定新建物業管理區域物業管理方案和前期物業管理服務合同、業主公約，報物業管理行政主管部門備案。開發建設企業在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同的服務內容、業主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業管理服務協議。未委托物業管理企業進行前期管理，未制定物業管理方案、前期物業管理服務合同和業主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發商品房預銷售許可證，已頒發的予以收回或吊銷預銷售許可證。

（三）按合同規定進行運營

新建商品房由開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業管理企業負責保修 , 應與物業管理

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企業簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業管理企業支付質保金。

二、規范前期物業管理行為

物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業后期的管理具有十分重要的作用。物業管理企業前期介入應抓好以下幾個環節：

（一）編制前期物業管理方案

物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設項目策劃方案融為一體，為日后物業管理打下良好基礎。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理知識、物業管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業管理機構，專門負責前期物業管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業管理專業人員，參加房地產開發建設企業項目策劃委員會，為開發建設企業提供咨詢服務。

（三）加強物業施工質量監督，保障工程質量

物業管理企業要組織工程專業技術人員深入到施工現場，配合工程監理部門，對物業建筑規劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監督，對違反規劃和規定的項目，及時向開發建設企業提出改正意見和建議。

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同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業主的合法權益和物業管理區域環境管理及后期物業管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度;辦理室內裝飾裝修手續;加強對裝飾裝修活動的監督管理;對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業管理員工前期管理培訓

物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。

在物業管理前期介入中，物業管理人員將代表著企業的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服

第五篇：怎樣做好城市管理工作

在建設科學發展示范點中做好城市管理工作

本著“管事先管人”的工作方式，通過制度建設與落實，強化文明管理、和諧管理，以“城市管理，惠民先行”的理念，切實化解城市管理工作中的一些矛盾，提高“文明執法、和諧城管”的執行力，最終起到長效、有序、和諧管理的目的。

一、做好城市管理工作的廉潔人。作為城市管理人員要踏踏實實、兢兢業業做事，又要堂堂正正做人，正所謂立身貴廉明。不定期開展《隊伍手冊》學習，強化對六條禁令、非工作時間自律公約、隊容風紀、日常行為規范、執法車輛管理的認識，培養責任意識。堅持廉潔自律，恪盡職守，并實行“三禁三不”行為機制，嚴禁違法行使職權或濫用職權，嚴禁利用職權索要財物、收受賄賂，嚴禁私分沒收物品，不得從事與執法工作相關的經營活動，不準利用職權為個人謀取不正當利益，不得利用職權向個人“吃、拿、卡、要”等行為。

二、做好城市管理工作的責任人。隨著國家級經濟技術開發區東擴，在面臨任務重、人員少的難題下，合理調配堅持守好本職崗位，在工作上恪盡職守，并且強化每隊員樹立起“干一行、愛一行、樂意吃苦、樂意為人”的工作思想，要有崇高的事業心和強烈的責任感，始終不能忘記自己的職責，始終不能忘記做好本職工作，從小事入手，從小事做起，樹好自身形象，增強自身責任。對自己所擔負的職責，才能更好地盡職，才能盡心盡力、完善性地完成工作。并要有創新精神，管理者如缺乏創新精神，工作上就可能墨守成規、敷衍塞責，就難以很好的履行職責，更談不上高標準、高質量地地開展工作。

三、做好城市管理工作的文明人。健全完善“談心談話”機制，定期或不定期開展自我檢查討論會，查找在思想政治、工作作風、與為民服務方面的差距，有的放矢地做好思想引導工作，開展新知識、新理論，轉變思想觀念和思維方式、方法。在執法過程中要求隊員必須端正態度，對待每一件事、每一個人、每一起案件都要認真，既嚴格執法，又要耐心教育，既規范管理，又要“堵疏結合”，既要宣傳引導又要服務到位身體躬行，做到以和諧城管、陽光執法為指導，以方便群眾、利于管理為原則，創新工作思路，努力探索精細化管理方式，創新人性化執法舉措，把執法工作由注重管理向注重服務轉變，由行為執法向思想執法轉變。

四、做好城市管理工作的引導人。堅持“三百一千”走訪服務活動，站在基層和群眾的立場上想問題，做到察實情、出實招、重實效。牢固樹立“管理就是服務”的理念，把精力放在工作上，把心思用在解難題上，發現問題，把矛盾和糾紛解決在基層、化解在萌芽狀態。以今年兩違工作來說，結合局“三折一改”的工作計劃，中隊從“管理、重點、引導”著手，推行“前置式、引導性”管理措施，落實“上門訪談”服務機制，大力宣傳力度把好序關，逐步推進違建的法律法規進門入戶，深入細致地進行法制教育、輿論宣傳、思想教育工作，以群眾自拆為主，助拆為輔，以節約行政成本，強化教育效果。通過前置式、引導性的管理措施，做到宣傳教育在先、警告告知在先，有的放矢地采取人性化的執法措施，把工作做實、做透、做到位，有效消除對立情緒，化解“防違拆違”兩違工作中日益尖銳的矛盾，夯實社會和諧的基礎。

五、做好城市管理工作的溝通人。堅持“以人為本，和諧執法”的原則，落實長效管理為楔機。在工作中堅持走群眾之路，要把心思用在工作上，體察群眾意愿、關心群眾疾苦、聽取群眾批評、想群眾之所慮、急群眾之所急、謀群眾之所謀。決定變堵為疏，改變作風。要求每名城管執法人員把普法、執法的過程轉變成一個親民、愛民、為民服務的過程。對待每項工作、每次任務堅持做到思想動員到位、法律法規宣傳到位、清理整治到位、規范保持到位，進而達到精細化、長效化的管理目的。在實際工作中，做好管理相對人經常性的思想工作放在首位。針對綜合轄區內經營業戶的基本信息建立了《管理相對人情況信息登記本》，便于及時溝通、交流思想，堅持以輿論導向、法規宣傳、思想培育為主導，注重做好管理相對人的思想教育和宣傳發動工作，實現行為執法向思想執法的轉變。通過大量耐心細致的思想工作起到事半功倍的作用，調動起廣大市民和管理相對人樹立以人為本的主人翁意識。同時，建立感情基礎，以方便管理時走的上門，進行人情管理，相互敬重和諧管理。