第一篇：如何做好機關辦公樓物業管理工作

如何做好機關辦公樓物業管理工作

后勤管理與后勤服務是機關工作的基石。物業管理在機關后勤工作中又占有相當重要的地位。從目前物業管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務：—是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經常對辦公用房進行維護、保養和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業管理達到保值、增值的目的，這是最常見的工作內容之一。二是設施設備的管理。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種設備的日常運行和維修進行有效的管理，主要包括高低壓配電供應、給排水、空調、消防、電信通訊、衛視、圖像監控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。三是清潔衛生管理。主要是公共部位衛生保潔，領導辦公室、會議室、接待室、活動室的清潔等服務，為機關辦公提供清潔的環境。四是內部會議、來客接待的服務管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務，包括會場布置、會場服務、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務，展現機關服務中心服務人員的風貌。五是治安保衛及消防管理。主要是門衛、安全監控及停車場的管理。這項工作在物業管理中占有重要的地位，管理難度大，服務性也強。通過以上五個方面的管理服務，為機關提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環境。

辦公區的物業管理，有著與住宅及其它物業管理不同的特點：一是技術密集。隨著現代科學技術的發展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業人員的要求也較一般其他物業管理人員要高。二是政務活動頻繁。辦公樓是政務活動場所，會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多，安全管理及衛生服務的任務是一般住宅物業管理所不能相比的。三是涉密性強。服務的對象是市級機關，領導的活動、內外的交往、文件的制發與傳閱、會議的內容，帶有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。四是服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛生保潔、客房等,要按星級飯店標準要求,供電通訊上一刻不能間斷，節假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。

根據以上的任務與特點，搞好物業管理一定要堅持服務宗旨，著眼機關特點，倡導團結務實作風，發揚敬業奉獻精神，努力為大家提供優質、高效、滿意的服務。必須從以下幾方面著手：

一、要抓在崗人員素質

工作人員比較分散，所擔負的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監督和檢驗。人員的分散性、任務的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質。對此，主要是把好“三關”：一是人員進人關。服務中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工相結合的用工制度。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛生保潔及安全保衛崗位上。這些工作人員，直接為領導服務、為機關服務、為基層服務，保潔工還直接觸到領導的辦公處(室)，涉密性強。在選拔這些人員時，要進行適當的面試、政審、試用，同時在文化程度、外在氣質上有一定要求，在政治上要求嚴，以保證隊伍的純潔性。二是思想教育關。主要是以職業道德教育為重點，要抓好社會公德、家庭美德、職業道德的“三德”教育。以增強服務意識、責任意識，樹立責任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務工作，即使是在無人監督的情況下，也能自覺按照規程操作，規范服務。三是跟蹤監督關。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發現問題，該辭退的辭退，該調整的調整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設一支肯服務、守紀律、能戰斗的服務隊伍。

二、要抓服務技能

有些人誤認為物業管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術人才的引進使用，導致技術力量薄弱，服務質量低下的局面。現代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動化程度高，技術含量也高。實踐證明，物業管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領。業務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務中心的工作效率。因此，筆者認為應注意通過不同形式培訓提高在職服務人員的業務技能，主要有：(一)參加短期培訓。根據專業特點和社會辦班的實際情況，按照行業規定，組織技術人員參加專業對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作技能。(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學，同時有選擇地進行專題講解，請專業人員現場講授專業知識及操作方法，根據講課內容，組織崗位練兵活動。(三)借助廠家的技術優勢。為了提高設施設備的維護質量，一般情況下設備使用單位都會與專業廠家簽訂重要設備的維護合同，按規定廠家會定期派人上門維修保養，我們應借此機會，組織本單位維修人員跟班作業，向廠家來人學習，同時還要有針對性地請他們現場教學，進一步提高在職人員的技術水平。

三、要抓物業維護質量

加強對設施、設備的維修與保養，充分發揮物業設備的使用價值。一是主動安排預防性維修。對于大型、關鍵性的設備，如變壓器、配電柜、空調、電梯、自動監控、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應及早制定計劃，進行預防性維修。有些還要與專業廠家協作，走物業管理專業化、社會化的路子，提高設施、設備運行的安全系數，打好主動仗。二是及時完成日常性急修。對突發故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應加強工作人員通訊聯系，要求維護人員準備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機。三是認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機關辦公帶來不便，需要作某些改進性的處理。對此，筆者認為應本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經費上的原因，也要主動向領導說明爭取支持，使物業更好地發揮其使用價值。

四、要抓內部服務管理

物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成全方位的管理總體系。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準。具體地說，就是要著重抓好“三化”：一是服務規范化。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎上，加強保安員、維修工、保潔工禮貌服務規范，從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。二是操作目標化。在物業管理的實際操作上，分別有相應的工作目標要求，主要有設備操作、衛生保潔、保安巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。三是管理制度化。服務中心從成立之初，就致力于制度建設，如制定辦公樓綜合管理制度、消防安全制度、安全保衛制度、食堂管理制度、衛生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

五、要抓質量目標考核

根據辦公樓物業管理的主要任務，在抓好質量目標上，應著重從抓“四率”入手：一是設備完好率。主要設備完好率要達到95％以上。這是確保辦公環境良好的基礎，直接關系到國稅機關政務活動的開展。二是衛生達標率。衛生保潔，是辦公樓物業管理的一項經常性的工作，面廣量大，所有樓層都要達到創建標準。三是服務滿意率。要求服務人員的服務達到大家滿意。四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態，確保機關辦公環境的安全和各項政務活動有條不紊地進行。

第二篇：如何做好物業管理工作？

如何做好物業管理工作

隨著城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。

物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對于維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進一步明確物業管理的主管職能部門。由于物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。

（二）小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，并要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用于該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。

（三）要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。

（四）要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地采取不同的物業管理辦法。可以采取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對于物業管理的收費標準應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。

（五）進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。

（六）進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。

怎樣做好物業管理服務呢？

優質服務才會贏得市場

一、服務是物管企業拓展市場的重要法寶

二、物業管理企業的本質屬性是服務

三、樹立服務意識，打造優秀物管企業服務品牌

怎樣做好物業管理服務呢？

（一）物業管理服務要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務。

2、知心——要了解為主服務的心里需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求：

（1）業主需要受到尊重——“業主是我們的衣食父母”；

（2）業主需要誠信——“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙”

（3）業主需要受到關注——“業主的冷暖我先知”；

（4）業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；

（5）業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；

（6）業主需要優美環境——好環境才有好心情；

（7）業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；

（8）業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；

（9）業主需要家的感覺——勝似親人一家人；

（10）業主需要超值享受——“這點費用交得很值”

3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業主的一切。

4、知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什么事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。

5、知為——知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。

（二）做好物業服務，保證服務質量的五個方面：

1、追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：

2、樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：

4、講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；

5、注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；

（三）做好物業管理服務四點要求：

1、堅持物業管理服務目的的一致性。

2、物業管理服務要有透明度。

3、要保持物業管理優質的持久性、擴展性。

4、加強物業管理服務的規范性。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業戶滿意率。“把溫馨留給業戶”，為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

如何做好物業管理服務?

物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主和客戶，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。應該說，好的物業管理主要體現在十個方面：服務態度——熱情

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。

服務設備——完好

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處于完好狀態，保證使用。

服務技能——嫻熟

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。

服務項目——齊全

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。

服務方式——靈活

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主、客戶著想，努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。

服務程序——規范

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。服務標準——統一

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

服務收費——合理

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

服務制度——健全

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

服務效率——快速

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

如何做好物業管理工作?

如何做好高檔寫字樓的物業管理

一、高檔寫字樓應具備的環境

1、外部環境

1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系

2、內部環境

1)地理位置 2)設施 3)人

二、如何做好物業管理工作

1、服務工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡重效形通試約）

1)簡單2)重點3)效率4)無形5)溝通6)試驗7)節約

3、管理應樹立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細微觀念

時間觀念 環保觀念

服務觀念 人材觀念

市場觀念 學習觀念

核算觀念 風險觀念

次序觀念 發展觀念

4、需注意的幾個問題

衛生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內廣告 保險

應急措施 收費標準 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標志牌

5、個人體會

1)養成一個習慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關系

處理好與發展商（業主）的關系

處理好與客戶（業主）的關系

3)介紹三種常用的方法

·發現和解決問題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開思路的方法（WBS）

4）牢記四項基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務至上、·管理為先。

第三篇：如何做好前期物業管理工作（模版）

唐山市路宏物業服務有限公司

如何做好前期物業管理工作

宋汝亭編輯

做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。做好物業管理的前期工作，有利于房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利于維護業主合法權益，提升物業使用人的房屋價值，提高物業使用人的居住環境和品質，對開發商的房屋銷售都有利、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業管理。

物業管理的前期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發商越來越重視與物業管理企業間的前期合作，也為日后物業的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發與物業管理企業對物業管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業建設單位與物業管理企業在前期物業管理中的責任 , 防范前期物業管理中的潛在風險，建議物業管理行業一起來關注物業管理的前期介入。

加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規范開發建設企業的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監

唐山市路宏物業服務有限公司

理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。

（一）對物業的前期設計、規劃嚴要求

開發建設企業的立項、規劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識;規劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發建設企業要嚴格按照規劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業后建設施的行為;相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規行為及時進行處理，限期改正。

（二）做好物業售前選聘物業管理企業工作

開發建設企業在物業項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業管理企業進行前期管理，并制定新建物業管理區域物業管理方案和前期物業管理服務合同、業主公約，報物業管理行政主管部門備案。開發建設企業在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同的服務內容、業主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業管理服務協議。未委托物業管理企業進行前期管理，未制定物業管理方案、前期物業管理服務合同和業主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發商品房預銷售許可證，已頒發的予以收回或吊銷預銷售許可證。

（三）按合同規定進行運營

新建商品房由開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業管理企業負責保修 , 應與物業管理

唐山市路宏物業服務有限公司

企業簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業管理企業支付質保金。

二、規范前期物業管理行為

物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業后期的管理具有十分重要的作用。物業管理企業前期介入應抓好以下幾個環節：

（一）編制前期物業管理方案

物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設項目策劃方案融為一體，為日后物業管理打下良好基礎。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理知識、物業管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業管理機構，專門負責前期物業管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業管理專業人員，參加房地產開發建設企業項目策劃委員會，為開發建設企業提供咨詢服務。

（三）加強物業施工質量監督，保障工程質量

物業管理企業要組織工程專業技術人員深入到施工現場，配合工程監理部門，對物業建筑規劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監督，對違反規劃和規定的項目，及時向開發建設企業提出改正意見和建議。

唐山市路宏物業服務有限公司

同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業主的合法權益和物業管理區域環境管理及后期物業管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度;辦理室內裝飾裝修手續;加強對裝飾裝修活動的監督管理;對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業管理員工前期管理培訓

物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。

在物業管理前期介入中，物業管理人員將代表著企業的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服

第四篇：履職能力征文：如何做好機關物業管理工作

如何做好機關辦公樓物業管理工作

敬愛的周總理曾形象的比喻：“政務和事務是機關工作的兩個車輪，二者缺一不可”。物業管理服務在機關事務工作中又占有相當重要的地位。

從省局銀豐大廈辦公樓目前物業管理工作情況看，主要有以下六個方面的任務：—是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經常對辦公用房進行維護、保養和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業管理達到保值、增值的目的。二是設施設備的管理。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種設備的日常運行和維修進行有效的管理，主要包括高低壓配電供應、給排水、空調、消防、電信通訊、衛視、圖像監控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。三是清潔衛生管理。主要是公共部位衛生保潔，領導辦公室、會議室、接待室、活動室的清潔等服務，為機關辦公提供清潔的環境。四是內部會議、來客接待的服務管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務，包括會場布置、會場服務、花卉擺放、音響操作等。五是治安保衛及消防管理。主要是門衛、安全監控及停車場（庫）的管理。這項工作在物業管理中占有重要的地位，管理難度大，隱患多，服務性也強。六是辦公樓節能降耗管理。主要是全面貫徹落實省政府關于公共機構節能降耗工作的部署和要求，切實抓好能源資源節約，建設節約型機關，樹立質監系統良好形象，加強辦公樓節能管理。通過以上六個方面的管理服務，為省局機關提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環境。

辦公區的物業管理，有著與其它物業管理不同的特點：一是技術密集。隨著現代科學技術的發展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的信息設備、設施日益先進，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業人員的要求也特別高。二是政務活動頻繁。辦公樓是政務活動場所，會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多，安全管理及衛生服務的任務非常重。三是涉密性強。服務的對象是省級機關，領導的活動、內外的交往、文件的制發與傳閱、會議的內容，帶有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。四是服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛生保潔,必須高標準、嚴要求,供電通訊上一刻不能間斷，節假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有非常高的服務技能和敬業奉獻精神。

根據以上的任務與特點，做好機關物業管理工作一定要牢記服務宗旨，緊緊圍繞“精心、精細、精準、精益求精”的工作要求，強化服務意識、狠抓服務質量，著眼機關特點，建立健全安全、高效、規范、有序的物業管理體制，發揚敬業奉獻精神，努力為大家提供優質、高效、滿意的服務。

一、抓好物業服務人員素質提升。

機關物業服務人員比較分散，工作量大，在公共區域內部工作，接受機關全體工作人員的監督和檢驗。物業服務人員的分散性、任務的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須高度重視人員素質，必須把好“三關”：一是人員進人關。服務中心物業部目前在用人上主要采用的是合同工聘任制度，90%以上的物業服務人員都是聘用合同工，他們主要安排在工程維修、衛生保潔、會議引導內勤及安全保衛崗位上。這些工作人員，直接為領導服務、為機關服務，內勤還直接觸到領導的辦公處(室)，涉密性強。在選拔這些人員時，要進行較為嚴格的面試、試用，同時在文化程度、外在氣質上有一定要求，在政治上嚴格要求，以保證隊伍的純潔性。二是思想教育關。主要是以職業道德教育為重點，要抓好社會公德、家庭美德、職業道德的“三德”教育。以增強服務意識、責任意識，樹立“以單位為家”的思想，使其自覺做好服務工作。三是跟蹤監督關。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發現問題，該辭退的辭退，該調整的調整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。

二、抓好服務技能提升。

有些人誤認為物業管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視物業管理服務人才的引進使用，導致技術力量薄弱，服務質量低下。五年的物業管理實踐證明，物業管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高，不能光憑良好的愿望，還要有真本領。業務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務中心的工作效率。因此，必須通過不同形式培訓提高在職服務人員的業務技能，主要有：(一)參加短期培訓。根據專業特點和社會辦班的實際情況，按照行業規定，組織技術人員參加專業對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作技能。(二)開展崗位練兵和技能比武。提倡在崗自學，同時有選擇地進行專題講解，請專業人員現場講授專業知識及操作方法，根據講課內容，組織崗位練兵和技能比武活動。(三)借助企業的技術優勢。為了提高設施設備的維護質量，一般情況下設備使用單位都會與專業企業簽訂重要設備的維護合同，按規定企業會定期派人上門維修保養，我們應借此機會，組織本單位維修人員跟班作業，向專業人才學習，同時還要有針對性地請他們現場教學，進一步提高自己人員的技術水平。

三、抓好物業維保質量水平提升。

加強對設施、設備的維修與保養，充分發揮物業設備的使用價值。一是主動安排預防性維修。對于大型、關鍵性的設備，如變壓器、配電柜、空調、電梯、自動監控、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應及早制定計劃，進行預防性維修。有些還要與專業廠家協作，走物業管理專業化、社會化的路子，提高設施、設備運行的安全系數，打好主動仗。二是及時完成日常性急修。對突發故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應加強工作人員通訊聯系，要求維護人員準備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機。三是認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機關辦公帶來不便，需要作某些改進性的處理。

四、抓好內部服務管理品質提升。

要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準。具體地說，就是要著重抓好“四化”：一是服務規范化。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎上，加強保安員、維修工、保潔工禮貌服務規范，從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。二是操作目標化。在物業管理的實際操作上，分別有相應的工作目標要求，主要有設備操作、衛生保潔、保安巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。三是管理制度化。如制定辦公樓綜合管理制度、消防安全制度、安全保衛制度、衛生保潔管理制度等，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步子。四是考核日常化。制訂詳細的考核計劃，加大檢查、評比力度，建立完整的目標考核管理體系。

機關服務中心物業部

第五篇：保安部如何做好物業管理工作

保安部如何做好物業管理工作

實施管理篇

保安部員工在值崗、值機、巡視等日常安全保衛工作中，除了做好消防和安全巡視、監控、管理等工作外，還應依據物業管理標準規范以及相關法律法規的具體要求，對大廈物業管理范圍實施有效管理。

一、保安部中控值機人員在日常值機工作中，應注意發現違反大 廈管理規定、破壞大廈正常辦公秩序的行為，一經發現，應 及時上報保安部相關人員到場進行處置，以確保大廈正常的 辦公環境和秩序。

二、保安部中控值機人員，應始終保持良好工作狀態，高度警惕，密切注意對大廈區域內的安全監控管理工作，及時發現可疑 人員和情況，并及時上報保安部相關人員到場進行處置，同 時實施監控錄像，以備追溯。

三、保安部巡邏人員在對大廈的日常巡視檢查工作當中，除進行 日常的消防設備設施和安全環境巡視檢查（如大廈消防設備 設施的完好情況、消防通道是否通暢、消防門是否為常閉狀 態、各樓層內是否有可疑或危險等物品、是否有與大廈無關 人員逗留等情況）外，還應關注其他情況，如樓層平臺窗是 否關閉好、樓層環境衛生狀況、是否有噪音異味等、電梯運 行是否正常、各辦公房間內情況、樓層內綠植是否有枯黃枯

死情況、樓道地面是否濕滑、墻面是否干凈整潔、是否有違 規張貼宣傳品情況等等不符合物業管理規定規范的現象。一 經發現，應及時上報保安部相關人員到場確認，協調其它相 關部門共同處置，確保大廈環境質量符合物業管理規范。

四、保安部人員應積極學習有關物業管理規范以及其他相關法律

法規，并應用到實際管理工作當中，對大廈實施有效管理，確保大廈環境質量符合物業管理規范，為業主/租戶創造持續良好的辦公、生活環境，確保大廈各項管理符合“國優示范大廈”管理標準。

五、保安部值崗人員在日常工作中，應密切關注崗位區域情況，如衛生環境質量、是否有對辦公人員造成妨礙的情況、是否有對大廈環境質量造成影響的情況等，以工作質量文件標準、“國優示范大廈”標準為依據，認真切實的做好每一項工作，注重細節管理，不斷強化自身的管理意識和水平，高效率、高質量的實施管理工作。

六、重視各項培訓工作，積極努力的參與學習，不斷提高自身的綜合管理能力和業務水平，不斷完善自己、完善工作。保安部全體員工應積極參與各項崗位培訓工作，并將所學到的管理知識應用到實際工作當中去，完善管理、實施管理、體現管理，并使管理質量統一化、標準化。

七、保安部全體員工應積極參與到對大廈的物業管理當中，有效

實施各項管理，充分展現主人翁精神，發揮積極的管理職能，關注管理細節，從業主/租戶角度出發，全面提高物業管理水平和質量，做好服務工作。

八、保安部員工不應把自己僅看作是保安員，還應把自己看作是

物業管理員，對崗位和大廈各方面進行全面管理，并保證大廈的環境質量標準，為業主/租戶提供一個良好、秩序的辦公環境。

九、充分學習各項業務技能，不斷充實提高自身的綜合管理能力，積極進取，比學趕幫，為自身以及公司的發展積極努力，力爭成為與時俱進的現代企業新型管理人才，不斷開拓創新，為自身以及公司創造更為廣闊的空間。

十、我們的口號是：“學習管理、實施管理、體現管理、完善管

理。”

國宏大廈保安部