第一篇：房地產合同管理軍產房案例分析

房地產合同管理案例分析

11級房地產經營管理1班黃思豪1104030059

案情：A系北京人，由于長期在珠海工作，對北京快速上漲的房價不了解，由于欲在美國投資房地產，遂與B簽訂房屋買賣合同，以200萬價格將自己的一套面積100平方米的軍產權房屋（已超過5年）賣給B，并約定按揭貸款。在按揭貸款合同中雙方約定房價230萬，由B先向A首付30萬，其余200萬按揭，但私下里B實際向A只支付了10萬元，A表示同意。后A發現此房屋市場價格值350萬，欲解除合同，但B不同意并要求A繼續履行合同。A欲解除合同的理由是：一是此房屋為軍產權房屋，其出售受到軍隊的限制，此售房合同應是無效的。二是按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐，所以房屋買賣合同應是無效合同。三是房屋的合同售價是200萬，但實際市場價值350萬，顯失公平。顯失公平的合同應該是無效合同。

問題1：A認為此房屋買賣合同應該是無效合同，要求法院判決解除合同，法院會否支持，為什么？

問題2： A想用支付違約金而拒絕履行合同，法院會否支持？

問題3：房屋所有權應歸誰所有？為什么？

要回答以上幾個問題，首先要整理清楚什么是軍產房，軍產房有什么性質特點。軍產房是指軍隊享有房屋所有權（即產權）的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行營房變更登記。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定：出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。

綜上所述，軍產房的所有權為軍委、總部。而后勤部審批是軍產房買賣合同是否有效的關鍵。如無總后勤部審批，有關買賣或轉讓合同是無效的。

關于軍產房到底能否出售以及法院受理的依據。本案中軍產房能否出售是本案判決的關鍵之一，如果軍產房出售是違法行為，則該合同為無效合同，若軍產房出售為合法行為，則該合同則因沒有犯法律法規而成為有效合同。而法院該不該受理又是另一個關鍵。

如何看待這些規定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）第七條的規定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。而行政法規則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定不是法律，也不是行政法規，與合同法關于合同效力的規定無法對應。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定對于合同效力的影響沒有直接的法律規定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定依據《立法法》的規定，應屬于軍事法規和軍事規章。而依據《立法法》的規定：軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規、軍事規章以及如何認定軍事法規、軍事規章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規定。具體到判決中的法律適用，合同法第五十一條的規定：即“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。

所以，本案中的軍產房買賣合同因沒有違反國家法律法規、強制性效力性規定而成為有效合同。

而關于對本案中軍產房的出售合法性以及法院必須受理的理由則有以下幾條。

軍產房向地方出售不違法。現行法律和行政法規對面向地方購房人銷售軍產房的買賣行為沒有禁止性規定。軍隊房地產管理規章相關規定則允許軍隊利用空置土地進行開發經營。中央軍委發布的《中國人民解放軍房地產管理條例》第 28 條規定：“軍隊房地產在保證戰備和部隊住用并保守軍事秘密的前提下，可以對空余房地產依法進行開發經營活動。”第 29 條規定：“軍隊房地產開發經營的主要方式：??

（三）軍用土地有償轉讓、合作經營；

（四）與地方換建及合資建房；”據此，軍產房買賣顯然屬于合法。大量軍產房的建設和買賣，既擴充了軍費，解決了部隊干部的居住用房，又解決了城市土地匱缺的困難，還節省了購房人的購房投入，無疑是利國、利軍、利民的好事。

其次，符合條件的軍產房糾紛，人民法院必須受理。軍產房開發、建設和買賣的主體法律關系大多是是軍隊與開發商、開發商與建筑企業、開發商與購房人之間的法律關系。這些當事人之間并不存在軍隊內部上下級之間的行政和制約關系。他們之間顯然屬于市場中平等主體之間的民事法律關系，而平等民事主體之間的糾紛，依法應屬于民法調整的范圍。

再次，人民法院受理平等民事主體軍產房糾紛案件完全符合相關法律和司法解釋的規定。一是軍產房糾紛當事人主體和訴訟請求請求符合民事訴訟法第三條規定的“公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟。”的民事訴訟法調整的范圍；據此，對于起訴到人民法院的軍產房糾紛，人民法院立案庭應當按照不同情況區別對待：對當事人與軍隊具有行政隸屬關系的軍隊內部糾紛，人民法院應告知當事人通過行政途徑予以解決，不予立案；對雙方當事人之間系平等民事主體合同關系的，人民法院依法應當予以受理。人民法院對符合立案條件的軍產房糾紛予以受理，將及時解決因建設、買賣、租賃軍產房發生的合同糾紛，通過民事法律手段制裁違約方，維護守約方的合法權益。只有這樣，才能彰顯社會的公平和正義，才能強化人民法院的法律權威，才能免去因與軍產房發生民事法律關系的當事人的后顧之憂，促進軍隊房地產市場的穩定和健康發展。

綜上所述，對于第一個問題。該房屋轉讓合同有效，合同生效的理由則是合同主體合格，合同當事人意思表示真實，合同不違反法律或者社會公共利益。因此法院并不會支持解除合同。

而關于按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐這一問題上，我們要弄清楚惡意串通行為的定義與構成要件。

惡意串通行為，又稱做惡意通謀行為。是指在買賣活動中，雙方以損害他人利益為目的，弄虛作假的違法行為。具體表現為：串通掩蓋事實真相，在應價過程中串通一氣，有意壓價，損害委托人的利益。在本案例中買賣雙方存在惡意串通行為，但是由于在該案例中貸款合同為從合同，但從合同不成立或失效，一般并不影響到主合同的效力。在該案件中，從合同的失效并未直接使得主合同失效，因此主合同仍然有效。惡意串通行為的構成要件：第一，惡意串通首先需要有雙方損害第三人的惡意。第二，惡意串通需要惡意串通的雙方事先存在著通謀，這首先是指當事人具有共同的目的，即串通的雙方都希望通過實施某種行為而損害國家、集體或第三者的利益，共同的目的可以表現為當事人事先達成一致的協議，也可以是一方作出意思表示，而對方或其他當事人明知實施該行為所達到的非法目的，而用默示的方式表示接受。其次，當事人互相配合或共同實施該非法行為。

因此根據定義，在該案件中存在的惡意串通行為對主合同沒有影響效力。轉讓合同依然成立。

關于原告第三條理由顯失公平。最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第72條規定：一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有嘗原則的，可以認定為顯失公平。關于合同條款顯失公平的問題，可以從兩個方面進行認定：一是考察合同對一方當事人是否明顯不公平，具體應結合雙方當事人權利義務是否對等、一方獲得的利益或另一方所受損失是否違背法律或者交易習慣等綜合衡量。

二、考察合同訂立時，一方是否利用其優勢或者對方輕率、沒有經驗，具體看利益受損一方是否無經驗，或對合同的相關內容缺乏認識的能力，或者因為某中急迫的情況，并非出自真正的自愿而接受了對方提出的合同條件，如合同中設定了某些明顯對一方不利的條款，注意區分是否為一方當事人的真實意思表示。

結合該案例可知，本案中的當事人并沒有利用特殊優勢或者是不對價交換來與當事人進行交易，因此不存在顯失公平這一情況出現。

總結：本案例中因為軍產房的買賣并沒有違反國家法律法規，因此合同有效，法院并不會判決解除該合同。而在A欲支付違約金而決絕履行合同這一問題上，由于A是出于惡意來進行這一決定。而法律是維護正常社會秩序的工具，因此根據法律的公平公正原則，法院不會支持A用支付違約金而拒絕履行合同這一行為。至于房屋所有權這一問題。在改軍產房過戶給B之前該房屋歸軍委、總部所有。而在法院判定該房屋給B并下令過戶給B之后，該房屋的所有權則歸B所有。因此法院應該會判定合同有效，并下令A配合將房屋登記過戶到B的名下。

第二篇：軍產房若干法律問題

軍產房若干法律問題

田釗

引言：

最近辦理一起軍產房繼承糾紛案件，當事人因繼承其母所遺留的干休所的房產發生爭議，訴諸法院，因該套房產前身系軍產房，后以房改成本價出售給個人，但未辦理產權登記，在當事人第一次提起訴訟時，一審法院以遺產中的房產系軍產，不屬于地方法院受理案件范圍為由，作出不予受理的裁定。當事人提起上訴后，二審法院認為遺產中尚有其余財產未予分割，裁定予以受理，后法院以調解結案。近年來，利用軍隊享有使用權的土地進行房地產開發然后以出賣軍產房使用權給地方居民居住的現象時有發生，因部隊轉業人員出售軍產房使用權而引發的糾紛也有發生，這類涉及軍產房買賣合同的糾紛如何適用法律，如何認定合同的效力，不同法院之間存在很大爭議，軍產房買賣的有效性和安全穩定性缺乏透明有效的法律保障。在這類糾紛中，如何適用法律以及如何認定軍產房買賣的合同的效力成為爭議的焦點和難點。本文擬對軍產房買賣的法律適用與合同效力基于辦理實際案件的理解和體會加以闡述。

一、軍產房的界定

“軍產房”和“小產權房”一樣，目前尚無明確規范的定義，一般是指在軍隊使用的土地上開發建設所有權歸軍隊所有的房屋。這類房產土地是劃拔的軍事用地，個人只是擁有房產的使用權。房產證由軍區提供的，不能抵押或貸款，因土地是部隊的，地方政府亦無權干涉。

“軍產房”是在一定的歷史條件下產生的。由于軍隊精簡整編，調整出了部分空余土地，解放軍總后勤部1993年7月7日聯合發出《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題》的通知指出：“開發利用軍用空余土地，要以不影響軍隊建設需要和保守國家軍事機密為前提，有領導、有組織、有計劃地進行”。

“軍產房”存在三種形式：

1、在軍隊依法轉讓整塊空余軍用土地之上開發建設的房屋；

2、軍隊以軍用土地使用權作為條件，與地方合建、換建的房屋

3、軍隊自行在軍用空余土地上開發建設的部分出售的房屋。

二、關于軍產房買賣的相關法律規定及適用。

軍產房的法律適用問題是解決軍產房糾紛的焦點和難點。關于軍產房的相關法律規定主要是由中央軍委或其總后勤部規定的，如：

1、《中國人民解放軍房地產管理條例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國中央軍事委員會發布，自發布之日起施行）；

2、《軍隊房地產開發管理暫行規定》【實施時間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；

3、《軍隊現有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發)

4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關于利用軍隊房地產開發經營有關問題的通知》

5、《中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的通知》

如何看待這些規定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）第七條的規定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。而行政法規則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定不是法律，也不是行政法規，與合同法關于合同效力的規定無法對應。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定對于合同效力的影響沒有直接的法律規定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定依據《立法法》的規定，應屬于軍事法規和軍事規章。而依據《立法法》的規定：軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規、軍事規章以及如何認定軍事法規、軍事規章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規定。所以為了解決涉及到軍隊與地方法律關系的軍產房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會與國務院聯合發文的形式明確軍產房向地方轉讓時的法律適用與合同效力問題。

三、人民法院應否受理軍產房糾紛的問題

以下有個案例：2004年10月，武警某支隊經房改后將房改房出售給符合購房條件的現役干部楊某某等人，楊某某等人依法向房屋所在地房管局、國土局辦理權屬變更，取得了《房屋所有權證》、《土地使用權證》，但房屋仍被曾某某等離退休干部占用。楊某某等分別向法院提起訴訟，要求曾某某等騰房。曾某某等以武警支隊為被告也向該法院提起訴訟，認為武警某支隊房改程序不合規定，拒絕騰空。該法院受理了楊某某的訴訟，并依據最高院《關于軍隊離退休干部騰退軍產房糾紛是否受理的復函》，裁定對曾某某的起訴不予受理。對此，頗有爭議。筆者認為法院的裁判是正確的。

最高院《關于軍隊離退休干部騰退軍產房糾紛是否受理的復函》是1991年1月31日對天津高院請示的批復。其核心內容是：“因軍隊離退休干部安置、騰遷、對換住房等而發生的糾紛，屬于軍隊離退休干部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。”上述曾某某等軍隊離退休干部已經由地方安置或由軍隊移交地方安置，現又以軍隊房改不符規定，拒絕騰退離休前原在軍隊的住房，而以軍隊單位為被告提起訴訟，依照該《批復》人民法院不予受理，是正確的。而法院受理了楊某某等人的訴訟，則是由于楊某某等人依照規定購買了軍隊房改房，并取得了權屬證書，房屋性質由原來的軍隊房地產轉為公民個人合法私有財產，要求原住戶騰房是行使正當合法的權利，符合法院受理條件。該案中既不涉及軍隊房地產，又不屬于軍隊離退休干部轉由地方安置管理的遺留問題，上述《批復》不適用本案。

綜上，軍隊實行住房制度改革后，以經濟適用房價格或者房改成本價購買房產，并辦理登記后，此類房產糾紛法院應予受理。如系未經房改產權仍然屬于軍隊的房產糾紛則不宜受理。

四、軍產房轉讓的合同效力分析

軍產房的特殊性決定其轉讓受到嚴格的限制。

依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第十條第（一）款的規定：不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓的，房地產的轉移變更由總后勤部審批。另依據中華人民共和國建設部房地產業司中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行變更登記。同時依據《軍隊房地產開發管理暫行條例》第十五條的規定：利用軍隊房地產開發，不論數量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定： 出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。

具體到司法實務中的法律適用，筆者的意見是應適用《合同法》第五十一條的規定：即“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。即軍產房向地方轉讓，依軍事法規和軍事規章的規定，應經過總后勤部審批同意。軍產房買賣之前經過總后勤部審批同意或爭議起訴到法院前經過總后勤部追認的，法院應認定為有權處分，軍產房買賣合同有效。否則應按無權處分認定處理，即應依《合同法》第51條的規定按無效合同處理。

因此，購房者在購買涉及軍產的房產時，應及其慎重，了解清楚所購房產屬于何種性質，因為依據建設部、總后勤部《關于軍隊房改售房權屬登記發證有關問題的通知》建房[1997]18號的有關規定，到駐地政府房地產管理部門辦理房屋權屬登記，領取《房屋所有權證》，所購住房方可通過準入制度進入市場交易，對此類房產方可購買。

五、風險建議

依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第三十四條第（二）款的規定：“對于越權擅自處理軍隊房地產的單位，沒收其全部收入，擅自處理的房地產應全部收回，并給予主管負責人或直接責任者行政處分。”也就是說，對于違規的軍產房買賣，購買軍產房的一方當事人可能面臨失去所購房屋又得不到補償的不良后果。所以軍產房買賣對于購房者來說事關重大。

鑒于目前關于軍產房的買賣的法律適用及合同效力的認定缺乏明確的法律規定，使得法院審理涉及軍產房的買賣案件的難度和不確定性加大，購房者也缺乏法律上的安全感。購房者在提高自身風險防范意識的同時，立法機關盡快以法律法規加以明確，以增進各方合法利益的平衡保護。

第三篇：房地產管理法規案例分析

基本案情:個體戶魯某為了在縣城發展,將多年來做生意掙來的血汗錢向陳某購買一幢200平方米的樓房。陳某對魯某說，如果去房管局登記，需繳納土地增值稅、營業稅、契稅及其他稅費共計約占房價的30%,而這筆錢需要買賣雙方支付。為了節省這筆錢,最好是不經過房管部門,而是私下由雙方簽訂房屋買賣合同，再找一個中間人作證就算了。魯某認為這樣很好因為合同書上有陳某的親筆簽名,而陳某提供的房產證原件及復印件,證明房屋屬陳某所有,所以不怕陳某騙。于是魯某與陳某簽訂了二份房屋買賣合同書，并預付購房款8萬元，余下的4萬元在一個月后待陳某搬走后交付使用才付清。陳某還寫了一張收據，并復印了一份房屋所有證的復印件給魯某，原件待付清余款后才交給魯某。

簽訂合同后一個月,魯某帶著余下的4萬元找到陳某，準備接收房屋，令人萬萬想不到的是,陳某的住宅已換了新房主一曾某。魯某問曾某怎么回事，曾某拿出正式的房產證給魯某，魯某看到房產證上“產權人”一欄寫著曾某的姓名,“產權來源”記載由“陳某轉讓”。魯某大惑不解,經曹某告知才得知,就在陳某與魯某簽訂合同后的第三天，陳某又以14萬元的價格將同一房屋賣給曾某,并把所有權證交給曾某,同樣出具了收據。曾某拿到有關證件后便到房產主管部門辦理了過戶登記手續,更改了戶名。

魯某了解真相后,馬上去找陳某,但陳某已逃走,不知去向。魯某無奈，只有向法院起訴,并提供合同書、收據及房產證復印件,要求法院將房屋判給他。法院經審理后判決房屋屬曾某所有。案例評析:為避稅私自買賣房屋是指買賣雙方為逃避繳納土地增值稅、契稅、營業稅等稅費。雙方私自訂立買賣合同,而不去房產主管機關辦理監證、過戶手續,最后損害買方合法權益的陷講。根據我國法律規定,城市房屋手續,如不辦理過戶手續,并同時繳納有關稅費,房屋所有權仍然屬于賣方,并未轉移給買方,賣方仍有權轉讓、出租或抵押該房屋,而且因為該房屋買賣未予登記,第三人無從核查是否已有買主,于是購買該房,如辦理登記手續,則擁有合法產權,而前一買主反而錢房兩空。因此,就像這個案例一樣,買賣城市房屋,切記及時辦理房屋產權過戶手續。

案例來源:中國機械工業教育協會紐編,建設法規與案例分析,機械工業版社,2001年,第307~308頁。

第四篇：房地產合同案例

案情：A系北京人，由于長期在珠海工作，對北京快速上漲的房價不了解，由于欲在美國投資房地產，遂與B簽訂房屋買賣合同，以200萬價格將自己的一套面積100平方米的軍產權房屋（已超過5年）賣給B，并約定按揭貸款。在按揭貸款合同中雙方約定房價230萬，由B先向A首付30萬，其余200萬按揭，但私下里B實際向A只支付了10萬元，A表示同意。后A發現此房屋市場價格值350萬，欲解除合同，但B不同意并要求A繼續履行合同。

A欲解除合同的理由是：一是此房屋為軍產權房屋，其出售受到軍隊的限制，此售房合同應是無效的。二是按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐，所以房屋買賣合同應是無效合同。三是房屋的合同售價是200萬，但實際市場價值350萬，顯失公平。顯失公平的合同應該是無效合同。

問題1：A認為此房屋買賣合同應該是無效合同，要求法院判決解除合同，法院會否支持，為什么？

問題2： A想用支付違約金而拒絕履行合同，法院會否支持？

問題3：房屋所有權應歸誰所有？為什么？

第五篇：房地產合同案例范文

出賣人逾期交房

案例簡述：

原告良友木業（私人）有限公司訴稱，1996年3月27日，與被告北京莊勝莊勝公司簽訂了二份外銷商品房預售契約。原告依約向被告支付了購房定金4000新加坡元，交付了購房款255409.60新加坡元。被告應于1996年6月30日之前交付房屋，但被告違約至今未交付房屋，要求解除合同，返還原告已支付的購房款賠償利息損失，雙倍返還定金并支付律師費用。被告莊勝公司辯稱，原告所述案件事實屬實。本案中被告與原告既約定了違約金，又約定了定金，被告認為，原告可以選擇適用違約金或者定金條款。原告要求被告給付其律師費的請求，沒有法律的依據，不同意給付。

法院審理查明，1996年3月27日，原告與被告簽訂了二份北京市外銷商品房預售契約，主要內容為，被告將其所有的北京莊勝廣場第二座第10樓1006、1007室樓房二間，預售給原告。每建筑平方米售價分別為4349和4145新加坡元，二間房屋建筑面積均為76.35平方米，二間房屋的房價款分別為332026、316498新加坡元。雙方同時還約定，被告應于1997年6月30日前將房屋交付原告，逾期超過180日未交付房屋的，原告有權終止本契約，被告除在契約終止后30日內，向原告雙倍返還定金外，并須將原告的房價款及利息全部退還原告，利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算。雙方并在原北京市房屋土地管理局辦理了預售登記備案手續。契約簽訂后，原告依約向被告支付購房定金4000新加坡元，支付了購房款255409.60新加坡元。現被告尚未將該房交付原告。

法院認為，合同履行過程中，原告依約支付了定金及購房款。被告逾期180日尚交付房屋，被告的行為已構成違約，故原告要求解除合同，賠償利息損失及雙倍返還定金的請求，理由正當，不違背當時的法律、法規的規定，應予支持。被告關于本案定金及違約金只能選擇其一適用的抗辯理由，依據不足。原告要求被告賠償其律師費的請求，于法無據，且雙方對此無約定，本院不予支持。綜上所述，判決：

一、解除原告良友木業（私人）有限公司與被告北京莊勝房地產開發有限公司于1996年3月27日簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》。

二、本判決生效后30日內，被告北京莊勝房地產開發有限公司返還原告良友木業（私人）有限公司購房款255409.60新加坡元。利息的支付，折合人民幣后，按中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算，自1997年7月1日起，至付清時止。

三、本判決生效后30日內，被告北京莊勝房地產開發有限公司雙倍返還原告良友木業（私人）有限公司定金8000新加坡元。

四、駁回原告良友木業（私人）有限公司其他訴訟請求。

案例評析與對策

買賣雙方簽訂商品房預售合同后，出賣人因規劃手續不全、資金不到位、與建設單位糾紛等原因導致無法按期交房，買受人有權訴訟要求支付逾期交房違約金，或訴訟要求解除雙方簽署的買賣合同返還購房款，并支付違約金。從上述案例中，我們可以看出，在出賣人逾期交房的情況下，買受人依據合同要求出賣人承擔違約責任，一般可以夠獲得法院支持，出賣人一般需要承擔違約責任。

案例建議

1、出賣人盡可能的按時向買受人交付房屋，避免承擔違約責任；

2、出賣人在合同履行過程中盡可能的保存與銷售有關的文件，特別是關于買受人逾期付款的文件，以此追究買受人的違約責任，抵消買受人應承擔的違約責任。

2014/4/17