第一篇：世界分稅制模式的比較及其在中國的定位

世界分稅制模式的比較及我國分稅制的現狀、不足及修正建議

摘要：分稅制是市場經濟國家普遍實行的一種財政體制，是符合市場經濟原則和公共財政理論要求的，這是市場經濟國家運用財政手段對經濟實行宏觀調控較為成功的做法。本文在主要介紹一些發達市場經濟國家在長期的市場經濟運行中積累的分稅制模式經驗的基礎上，比較分析了我國分稅制的現狀和存在問題，認為要在較短的時間內完善分稅制改革，不僅需要從我國實際出發，而且有必要借鑒國外的成功經驗，把國外分稅制的普遍經驗與中國具體實際結合起來。

關鍵字：分稅制

一，外國分稅制模式考察

分稅制是根據市場經濟的原則和公共財政的理論確立的一種分稅分級財政管理制度。它是國際上市場經濟國家通行的一種財政分配體制，是處理中央與地方財政分配關系的一種較為規范的方式，至今已有上百年的歷史。作為實行市場經濟的國家普遍實行的一種制度，分稅制將一個國家的全部稅種在上下級政府之間進行劃分，以此來確定中央財政和地方財政的收入范圍，其實質是根據各級政府的事權確定其相應的財權，通過稅種劃分形成中央和地方兩個收入體系，為各級政府行使相應的事權提供穩定的收入來源。分稅制是一種較為規范、科學的財政管理體制，有利于協調中央與地方的財政分配關系，有利于促進企業平等競爭和統一市場的發育和完善，有利于國家產業政策的貫徹和實施，還有利于促進地方合理發展經濟，有效地利用各種資源，提高經濟效益，最終增加財政收入。

世界主要國家多數已采用分稅制，各國分稅制的具體模式千差萬別，但按稅權分配程度，大致分為三種：集權為主的、分權為主的、集權和分權相結合的分稅制的類型。

（一），集權為主的分稅制。

這種類型以英國、法國、瑞典為代表。它們的共同特點是：

(1)政治集權、經濟干預。英國是一個君主立憲的國家，法國也是一個具有200年歷史傳統的中央集權制國家，瑞典也不例外；這類國家在經濟管理上的共同點就是推行國家干預的經濟政策。

(2)稅權集中。國家干預經濟政策決定了稅收管理體制的高度集中，如英國、法國、瑞典的法律都明確規定，稅收立法權歸議會，稅收條例、法令由財政部制定，地方政府負責執行。

(3)中央稅收為主體。這些國家的中央稅收占絕對優勢，如在英國，以所得稅、公司稅為主要稅種的中央稅收占稅收總額的75%以上，以財產稅為主要稅種的地方稅收僅占稅收總額的25%以下，而且近些年來地方稅收入比重仍在下降，最低時竟下降到不足1%。在法國，以增值稅、所得稅為主要稅種的中央稅收占稅收總額的85%左右，而以財產稅為主要稅種的地方稅收僅占稅收總額的15%以下。由于地方政府的稅種小、收入少，對中央政府的依賴性很大。例如，法國在一般年份，中央補助占地方預算收入的50%以上。高度集中的稅收管理體制，雖然有利于集中財力實現預期經濟目標，有利于運用稅收杠桿調節經濟，但卻較嚴/ 6

重地壓抑了地方政府組織收入和促進市場競爭，推動經濟發展的主動性和積極性。

經濟發展水平比較低的發展中國家在近幾年的稅制改革中也大多采用了這種模式。

（二），分權為主的分稅制。

這種類型以德國、原南斯拉夫為代表，其特點是：

(1)三級政府，三級預算，相對獨立。中央(聯邦)、州和地方政府各有一定稅權、分稅分管。稅法由聯邦議會統一立法，具體條例、法令由財政部制定，但地方政府有一定的機動權，如規定起征點、加成減稅、開征某些捐稅等。聯邦、州和地方三級稅務機構只有工作關系，沒有統屬領導責任。

(2)共享稅是主體，稅種分為各級政府的固定稅和共享稅兩大類。作為共享稅的是幾個大稅種，包括個人所得稅、公司所得稅、增值稅、營業稅等。共享稅收入占全部稅收總額的70%。固定稅都是一些小稅種。聯邦政府的固定稅種主要是關稅，州政府的固定稅種主要是財產稅，地方政府的固定稅種主要是土地稅等。各級政府的固定稅加上分得的共享稅，占全部稅收總額的比例分別是：聯邦48%，州34%，地方13.6%，歐共體抽3%。在這些國家，雖然聯邦政府規定，經濟發達的州要支援經濟條件較差的州，以求平衡，經過支援和協調仍感財源不足的，聯邦可從增值稅分成比例中拿出1.5%給予補助，但主要還是要求嚴格貫徹“一級政府、一級財政”，自求平衡的原則。這種分成分稅制能較充分地發揮各級政府理財辦事和推動市場自由競爭的主動性和積極性，有利于宏觀管理。

（三），集權與分權相結合的分稅制。

這種類型以美國、日本為代表。此類國家在沿襲各自歷史傳統和信奉的經濟理論的基礎上，形成了大致相同的分稅制特點。主要包括：

(1)有比較完善的中央和地方兩個稅收管理體系。美國建立了聯邦、州、地方三級稅收管理體系。聯邦以個人所得稅、社會保障稅、公司所得稅為主，各項稅收約占稅收總額的60%左右；州以銷售稅等為主，各項稅收約占稅收總額的25%；地方以財產稅等為主，各項稅收約占稅收總額的15%左右。日本建立了中央、都道府縣、市町村三級稅收管理體系。中央稅有所得稅、法人稅等26種，各項稅收約占稅收總額的63%；都道府縣稅有居民稅、事業稅等15種，各項稅收約占稅收總額的16%；市町村稅有居民稅、固定資產稅等17種，各項稅收約占稅收總額的21%。這種稅收體系，既能使中央有較強的宏觀調控能力，又保證了地方政府的經濟自主權。

(2)有比較靈活的中央財政對地方財政的調控措施。美、日兩國地方政府雖然都有自己的稅收來源，但由于社會公益事業等支出龐大，仍然入不敷出，需要中央政府給予補貼。對此，美國是通過轉移支付進行彌補的。美國的轉移支付，主要包括中央對地方的專項補助和非專項補助，與此相應，地方得到的補助金包括聯邦補助金和州補助金，一般來說，聯邦和州補助金占地方預算收入的76.5%。日本實行的是包括下撥稅、讓與稅和國庫支出金的分稅制。從性質上看，下撥稅類似非專項補助，讓與稅類似專項補助，國庫支出金則類似委托支付。一般情況下，通過接受補助，地方政府的收入反而占稅收總額的60%以上。綜合上述，兩國通過轉移支付制度將中央和地方三級財政聯結成了一個共同的利益整體，補助金制度是中央政府監督和調控地方政府經濟活動的一個重要手段。

(3)有比較健全的稅收管理體系。美國三級財政體制中、聯邦、州、地方政府都有自己相對獨立的征稅制度。聯邦稅法由國會制定和修改，州和地方政府也都有獨立的課稅權。三級政府三套稅務機構，各司其職，互

不干預，沒有領導關系，只有業務聯系。日本也實行三級征管制度，稅收立法權歸國會，地方稅收，原則上只限“地方稅法”中所列的法定稅種，但經過自治區大臣批準，地方政府也可以新設法定以外的普通稅。在機構上設有國稅廳、國稅局和稅務署，三級稅收分別征管，但上下有監督和指揮的關系。可見，美、日兩國因國情的差異，分稅制也各具特色。

經濟發展水平較高的發展中國家也多采取這種模式。

二、我國分稅制的現狀、不足及分稅制模式的修正建議

(一)我國現行的分稅制

1994年，我國經濟體制改革在中央的“全面推進、重點突破”的戰略部署指導下進入新階段，財稅體制改革充當改革的先鋒，根據事權與財權相結合的原則，將稅種統一劃分為中央稅、地方稅、中央與地方共享稅，建起了中央和地方兩套稅收管理制度，并分設中央與地方兩套稅收機構分別征管；在核定地方收支數額的基礎上，實行了中央財政對地方財政的稅收返還和轉轉移支付制度等。成功地實現了在中央政府與地方政府之間稅種、稅權、稅管的劃分，實行了財政“分灶吃飯”。

1.我國分稅制的內容

我國分稅制按照征收管理權和稅款支配權標準劃分，凡征收管理權、稅款所有權劃歸中央財政的稅種，屬于中央稅；凡征收管理權、稅款所有權劃歸地方財政固定收入的稅種，屬于地方稅；凡征收管理權、稅款所有權由中央和地方按一定方式分享的稅種，屬于共享稅。我國分稅制的特點

2.我國目前的分稅制具有以下三個主要特點：

第一，按照稅源大小劃分稅權，稅源分散、收入零星、涉及面廣的稅種一般劃歸地方稅，稅源大而集中的稅種一般劃為中央稅。

一般來說，不可能把大稅種劃為地方稅。但由于地方稅不僅對法人(公司、企業)征收，而且更多的是對個人征收，所以，稅源分散在千千萬萬個納稅人手中；又由于地方稅征收范圍面小，稅源不厚，所以收入零星；由于地方稅稅種小而多，所以涉及面廣，幾乎涉及到所有單位和個人。

第二，部分稅種的征收管理權歸地方。地方政府對地方稅可以因地制宜、因時制宜地決定開征、停征、減征稅、免稅，確定稅率和征收范圍，這是地方稅的主要特點。由于賦予地方以較大的機動權限，從而既能合理照顧地方利益，調動地方的積極性，同時，不致于影響全國性的商品流通和市場物價。因為地方稅一般均屬于對財產(不動產)、對行為和部分所得以及不涉及全面性商品流通的經濟交易課征，所以，即使各地執行不一致，也不影響全局。

第三，稅款收入歸地方。在我國當前的社會主義市場經濟條件下，財力完全集中于中央或過多地分散于地方，都不能適應經濟發展的需要。實踐證明，在保證中央財政需要的同時，給地方一定規模的財力及適當的支配權，方能調動地方政府發展經濟的積極性和主動性。因此，實行分稅制，建立中央與地方相對獨立的分級財政，給地方政府發展地方經濟、加強文化建設提供資金保證，就成為我國預算管理體制改革的必然方向。

（二）現行分稅制的不足

1994年的稅制改革，是我國稅制建設史上的一個重要里程碑。作為財稅體制改革重要組成部分的分稅制改革也取得明顯成效。但是新的運行機制才初步建立起來，受政治、經濟、歷史諸多因素的影響較大，因此，與國外發達市場經濟國家的分稅制相比，已經出現一些問題。

1.分稅不徹底。現行分稅制不是真正意義上的分稅制，舊體制的痕跡非常明顯。如分配格局不變，對地方既得利益部分搞基數返還，增值稅按比例分成。從表面看按稅種劃分收入，實質上并沒有真正實現“分稅”。

2.稅種劃分未充分考慮稅收職能作用的發揮。現行分稅制主要考慮的是稅收收入在各級財政之間的歸屬與分配，旨在通過稅收劃分解決財政預算分配問題，而對稅收調節經濟的作用考慮不夠。最為明顯的是將固定資產投資方向調節稅劃為地方稅，這個稅種關系到引導投資方向與產業結構調整，是應由中央掌握的宏觀調控手段，劃為地方稅將產生許多問題：（1）會損害中央宏觀調控的有效程度，為中央統一稅率的執行增加阻力；（2）強化地方利益，使[企業與政府的血緣關系更加明朗，不利于轉變政府職能，建立現代企業制度；（3）加劇了各地區經濟發展的不平衡，致使富的地方愈富，窮的地方愈窮。

3.實行兩級分稅制，難以適應復雜情況，難以處理好中央與地方的關系。兩級分稅制使省、市、縣三級政府形成一個利益整體，中央政府很容易被架空。從兩套稅務機構分設后人員配備來看，省地稅局主管領導多數由省級財政廳主管領導人兼任，在政策的執行、征管范圍的劃分及地方各有關部門的工作配合上，地稅局明顯優于國稅局，也是造成目前國稅稅收任務難以完成的一個因素。

4.轉移支付制度不健全。從國外成功的分稅制經驗看，轉移支付制度是一種通用做法，許多國家都建有一套科學、合理、完整、嚴密的轉移支付制度。轉移支付制度能起到既調節中央與地方之間的分配關系，又調節各地區間的分配關系的作用，對加強中央宏觀調控，促進地區平衡發展，起著極其重要的作用。而我國現行分稅制采取的基數返還、保護地方既得利益的一系列做法，沒有擺脫舊體制的束縛，沒有擺脫過去的財政補貼辦法。

（三）分稅制模式的修正建議

分稅制作為處理中央與地方財政關系的一種有效方法，在西方市場經濟國家已實行多年。隨著我國市場經濟體制的建立與發展及與國際慣例的逐漸接軌，采用漸進式的由非完全分稅制逐步向完全分稅制過渡的模式，是因地、因時制宜的，實施以來也取得了一定成效，但因實施時間較短，經驗不足，實踐中已暴露出一些問題。為了加強宏觀調控，正確處理中央與地方的財政分配關系，充分調動中央和地方兩個積極性，完全有必要在借鑒國外經驗基礎上對我國現行分稅制模式進行改進與完善。

1.確立科學的分稅制模式。我國現行的非完全分稅制模式是過渡階段的產物，就長遠目標而言，完全分稅制才是我國財稅改革的科學與理想的模式，即中央與地方都擁有各自的主體稅種，且按稅種劃分各自的固定收入，地方也有一定的稅收管理權，中央與地方都有完善的稅收征管體系，政府間的轉移支付制度也較為規范。而要做到實施這一科學模式，不僅需要一個時間過程，也難以一步到位。故可在現行的非完全分稅制模式基礎上分兩步進行：先實施非完全分稅的分率制，即除按稅種劃分中央與地方各自的固定收入外，仍保留有部分共享稅，但可改原來的分成制為分率制，中央與地方同源課稅，各自分率計征。分率制實施一段時間后，待時機成熟，即可過渡到分權程度較高的完全分稅的分級財稅管理體制。

2.正確界定與劃分中央與地方的事權。事權的正確界定是實施科學分稅制模式的條件，也是確定中央與

地方財政支出與收入的依據。凡是涉及宏觀經濟、有較大影響的事權應集中于中央政府；反之，則由省級和市、縣級政府執行。中央負責國防、外交、中央機關事務、全國性文化、衛生科技事業、環境保護和國家級基本建設及重大災害救濟等事務；而省、市和縣負責社區治安、社會福利、交通通訊等基礎設施。與此同時，還應盡力改進中央與地方在事權上的交叉重疊，該由中央負責的事（職責）全部收歸中央，該由地方負責的事（職責）全部下放地方，做到各行其是，各負其責。根據事權與財權相統一的原則，在事權界定的基礎上可相應劃分財權。即按照各級政府的事權，可劃分出各級政府的財政支出，再根據各級政府的財政支出，確定和劃分出各級政府的財政收入，而財政收入則又主要按稅種性質進行劃分。總之，在原則上做到中央應辦的事由中央財政負擔，地方應辦的事由地方財政負擔，各級政府都應有相應的財權和財力作保證。

3.合理配置稅種。正確劃分中央與地方的財權，關鍵在于稅種的劃分，即如何合理地配置中央與地方的稅種，使其都擁有主體稅種和較為充足的稅源。其配置的原則為：將維護國家權益、涉及全國范圍、實施宏觀調控所必須的稅種劃歸中央；將只涉及地方范圍、適合地方征管的稅種劃歸地方，并進一步加強地方稅種的建設。為保證地方政府的財力，共享稅中的增值稅的地方分享比例可從25%適當提高至30%.另外，還可適當開征新的地方稅種，如遺產稅和贈與稅、社會保障稅等。

4.建立規范的財政轉移支付制度。財政轉移支付體現了上級政府對下級政府的財政返還與補助，即各級政府之間的財力轉移，包括體制補助、稅收返還和專項撥款等。而要使其規范化，必須堅持“兼顧效益與公平”的原則：一方面要優先考慮經濟效益高的省（市、縣），效益越高，人均建設性轉移支付就應越多，即“辦事錢”要體現差別，轉移支付要向“高效益”地區傾斜；另一方面又要充分考慮縮小地區間差異和人均收入差異，人均收入越低，人均建設轉移支付也就應越多，即“吃飯錢”要大體相同，達不到基本標準就要實施重點轉移支付。只有這樣，才能促進地區經濟效益的提高和差異的縮小，才能保證各級政府在權、責、利上的合理劃分和充分調動地方積極性。規范各級政府間的財政轉移支付制度重要的一環，就是實際操作方法，即不僅要測算收入能力，還要測算支出需要，通過收支對應比較來最終確定各級政府之間的財政返還與補助。這就需要變現行財政轉移支付的“基數法”為“因素法”，即充分考慮影響地方財政收支的人、自然、人均國民生產總值和人均財政收入、教育衛生與市政建設、特殊性等因素，通過“系數因素法”測算出各地的標準收入能力和標準支出需求，即建立起地方各級政府的標準預算，來確定中央對地方以及地方各級政府間的財政轉移支付。

5.稅收管理權和稅收征管關系。按照統一稅法與分級管理相結合的原則，應將稅收管理權包括稅收立法權、解釋權、稅基稅率選擇確定權、稅種開征停征權、減免權、調整權等在中央與地方之間進行合理劃分，不應全部集中在中央。如對于中央稅與共享稅的立法權、征收權、管理權可集中在中央；對于不在全國統一開征、具有明顯地域特征的地方稅的立法權、解釋權、征管權可全部劃給地方；對于全國統一開征、對宏觀經濟有較大影響的地方稅如營業稅、個人所得稅等可由中央制定基本法規和征收辦法，相應給予地方一定的征管權、稅率確定權和政策調整權等。這樣既理順了中央與地方對稅收管理權的分級劃分，又可以發揮中央與地方稅收征管的主動性與積極性。在稅收征管關系上，（1）在政策上必須明確國稅、地稅兩個系統的征管范圍，避免相互交叉重疊和相互扯皮、拆臺；（2）在操作上必須對兩者進行協調，可建立協調機構、聯席辦公會制度、共同征稅大廳以及采取聯合行動等；（3）在司法上建立共同的稅收執法保障體系，可在兩者之間組建稅務檢察室、稅務治安派出所、稅務法庭和稅務警察等。從而確保稅收征管工作的正常運行和減少稅款流失以及中央與地方財稅收入各自入庫。

總之，借鑒國外經驗，為我所用，進一步完善和健全我國的分稅制財政管理體制，還需要根據我國的政權結構、經濟發展水平和國家的財政狀況，注意以下幾個方面的問題：整體設計與逐步推進相結合。外國實行的分稅制，一般是在健全稅收制度的基礎上，一步到位，直接通過分稅，確定中央與地方的財政收入。我國的分稅制則不同，它是在稅制逐漸完善和改革財政包干制的基礎上進行的。針對這種實際情況，一方面，學習外國經驗，在總體設想上，要適應市場經濟發展的要求，在科學確定中央政府與地方政府事權的基礎上，依據事權，按稅種劃分中央與地方的財政收入，合理界定中央政府和地方政府的財政分配關系。目前，根據我國實施分稅制的狀況，從總體看，我們調整和改革了稅收制度，在工商稅方面，把原來的32個稅種，調整、合并為18個稅種。在流轉稅方面，建立了以增值稅為主體，增值稅、消費稅、營業稅三稅并立，對部分產品實行增值稅與消費稅相互交叉，增值稅普遍調節，消費稅重點調節的流轉稅格局。在企業所得稅方面，改變了按經濟成分設置所得稅種的狀況，統一了內資企業所得稅。再者，按照國際慣例，統一了個人所得稅，擴大了稅基，調整了稅率，提高了免征額。另外，根據稅種設置和中央與地方政府的事權，對稅種進行了劃分，確定了中央稅、地方稅、中央與地方共享稅，建立了分稅制框架。另一方面，針對我國實際情況，考慮到實行分稅制關系到中央與地方利益的調整，涉及面廣，矛盾多，加上實行分稅制在我國是一個新事物，稅制還不健全，許多稅種還沒有開征，已開征的稅種也還有不少的問題需要解決。在我國實行分稅制不可能一步到位，只能分步實施，如在建立分稅制的初期，我國還需要暫時實行“分稅加包干”雙軌并行的分稅制財政體制。總之，從包干制到徹底的分稅制，還需要一個過渡時期。因此，采取總體設計與分步實施，穩步推進，逐步完善的步驟，是由中國國情所決定的。

主要參考資料：

（1）周開君《劃分稅權和完善分稅制的比較與借鑒》（載《稅務研究》2001年第3期）。

（2）石恩祥《稅收體系優化問題探析》（載《天府新論》2001年第2期）。

（3）王衛星《中國分稅制財政體制及其運行情況》（載《中國經貿導刊》2000年第12期）。

（4）谷 義、秦家順、佟玉凱《分稅制模式修正研究》（載《稅務與經濟》1999年第1期）。

（5）趙 越、施洪發《西方發達國家分稅制的比較》（載《遼寧財稅》1999年第7期）。

（6）張國富《試論國外分稅制對進一步完善我國分稅制的啟示》（載《經濟經緯》1997年第4期）。

（7）梅春國、王 逸《分散與統一：美國的分稅制》（載《山東稅務縱橫》1999年第4期）。

（8）鄒展霞《分稅制的國際比較及借鑒》（載《稅收與企業》1998第年8期）。

（9）閻 坤《日、美、法分稅制比較》（載《日本學刊》1997年第1期）。

（10）段啟華《深化分稅制改革的探討》（載《稅務研究》2000年第9期）。

本文作者:

復旦大學2007金融學碩士班學員徐沁威

第二篇：商業地產定位模式

商業地產定位模式

創新操作1：商場定位核心--市場調研

影響商場物業開a發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

調研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對項目所在的商圈做出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好等做調研

投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪，做基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等競爭對手研究 包括競爭項目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發展狀況：包括GDP指

2、數，3、人口分布，4、產業結構等等。

5、項目所在區域商貿狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數，7、居民收入及消費構成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數量，9、停留時間，10、每次消費，11、對不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，14、商圈內的其他競爭項目等。終端消費者研究

15、消費習慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費者偏愛程度高的商場吸引點，25、及其原因。

26、對項目上圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

28、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、輻射范圍等。

競爭對手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。

31、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。

創新操作2：商業地產定位標準流程

商場開發的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業地產的成功開發不僅僅看地頭，最主要的應該看好整個商場的市場定位和經營主題，經營定為能否與周邊消費群的層次吻合。據廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個商場的定位和經營將直接影響到投資

者的投資回報

創新操作3：成功商業地產定位操作工具

--商業地產定位操作模式

商業地產定位操作模式

工具1：目標市場定位

區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群。超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

商場消費群分析的三個層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統計分析中稱為社會學因素。

層次2 行為反應層次，主要調查顧客商場消費的一般行為狀況。

層次3 動機層次，主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。

工具2：商場功能定位

現代商場已不可能以傳統單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨

著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。現代商場通常體現如下四大功能：

購物功能：體現于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置； 娛樂功能：體現于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區等等；

服務功能：主要體現于商場物管和商場客戶經營主體服務兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項目所在商圈內有足夠消費群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經營定位，可以取得穩定收益，投資經營風險小。

特色化定位

主要體現在：一是商場特色主題；二是特色服務。

工具4：經營方式定位

根據企業實力、經營目標、承受風險能力等因素考慮采用哪種經營方式，按實際情況，一般可以采用自營、招租、委托經營管理三種方式。經營方式定位要點：

要點1：投資資金回收期預測

項目資金的有效回收，可以保證企業充足的流動資金，有效運用到下一項目中去； 要點2：項目收益效果預測

收益效果是企業成敗關鍵，通過不同經營方式的效果分析比較，選擇最優方案。要點3：經濟走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷采取何種經營方式；

要點4：風險比較分析

分析商場不同經營方式所帶來的風險幾率、大小等。

要點5：統一管理

商場實行統一管理，能有效維護商場日常經營秩序。

工具5：商場業態定位

商場業態定位要考慮產業結構、消費群結構、需求動向等因素。商場有如下七種業態：

1、綜合商場：特點是經營較大、經營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點是經營品種限于一定主題。

6、超級市場：其特點是采用開放經營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業態的商場，9、因此客流量相對較高。經營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點是單店規模較大、品種齊全，2）以經營國產及合資產品為主，3）以當地居民為主要服4）務對象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點是單店規模較小、分店較多，9）主要經營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結合的業態

特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業態，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優勢有機地結合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

商業地產定位模式工具6：商場規模定位

商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規模也并非越大越好，適當的規模才能達到經營的最優，商場規模定位，要考慮以下因素：

商品品種對商場規模的制約

我國現有商品品種約70萬種，而一個商場所能經營的品種往往只占很小比例，而對于走特色化經營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規模過大，可能造成品種重復。顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約

消費者逛商場疲勞度指數

購物時間 ≤3小時

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對商場規模的制約

購買力決定規模公式：

規模=商圈購買力－圈內競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內居住人口，市內過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規模、檔次、經營能力、經營范圍等方面的差異程度有關。

商場單位面積的保本銷售額與其經營成本和經營毛利率有關。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用。商場形象可以通過CIS系統加以塑造并傳達給消費者。如下三種形式表

現商場形象：

通過商場建筑外觀來表現，如建筑形狀、結構、顏色等。

通過顧客對賣場購物氣氛表現，如場內購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。

通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

商業地產定位模式方法一 采用錯位交叉論證，按照不同定位重點，綜合各定位要素錯位交叉論證。尋求定位支互斥點

商業地產定位模式方法二 綜合商場項目運作不同階段，定位側重點隨之而變

商業地產定位模式方法三 超級分析定位，要從客戶角度進行消費群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運作做基礎。

商業地產定位模式方法四 動態定位，商場定位根據商場動態運作，適時調整，灌于動態理念

第三篇：產業定位3+1模式

產業定位3+1模式

來源： 天津網-數字報刊關鍵字：科技商務區;陳塘;文化創意產業;城市綜合體;產業定位作者：楊翔

云2011-05-06 07:16

日前，記者從河西區相關部門了解到，陳塘科技商務區作為本市土地平衡試點項目，河西區將其定位為未來經濟的重要增長極，提出將其建設成為本市中心城區現代服務業的聚集區。其產業定位為“3+1”模式，即高技術服務業、高技術研發產業、文化創意產業和總部經濟，重點引進以高新技術產業、高智力服務業為重點的“雙高型產業”，向著科技含量高、競爭能力強、資源消耗低的方向發展，全面打造科技、綠色、人文、和諧的經濟功能區，最終形成本市新的商務經濟圈。

據了解，陳塘科技商務區占地面積3.47平方公里，規劃建筑面積630萬平方米，目前已有項目開工建設，其中“香年廣場”項目占地約1.54萬平方米，預計總投資約4億元，2012年10月竣工。該項目由花樣年（中國）公司投資建設，將成為城市新行政商務中心內的商務群落形象標桿。“創智天地”占地約1.9萬平方米，預計總投資約5億元，計劃2012年投入使用。這是陳塘科技商務區首個出讓地塊的開發項目，可提供近700個辦公空間，是商務區發展服務外包產業的重點載體。“青林大廈”項目占地約1.15萬平方米，預計總投資約3.5億元，2012年底竣工。該項目是由薊縣萬事興公司投資建設的具有高附加值、高技術含量、智力密集型的高端科研樓宇。3大重點項目建成后將有力助推陳塘科技商務區現代服務業新基地的形成。

香年廣場開發商、花樣年天津公司總經理馮哲認為，對于中小企業而言，他們關心的一個關鍵因素在于什么時候月供能與房租持平。如果選擇到了有潛力的區域，即使2—3年月供與房租不能持平，4—5年時可能就已經持平了，這樣與沒有購買房產的公司相比，盡管每月支出一樣，最后卻獲得了凈資產，這將大大提升他們的財富。基于此，香年廣場將建成包括寫字樓、商業在內的城市綜合體。作為天津中心城區唯一整體開發的科技商務區的首個甲級商務體項目，香年廣場將依托強大的高端配套，帶領企業進入商務辦公的“快速路”。

河西區陳塘科技商務區管委會相關人士表示，陳塘科技商務區產業定位為高技術服務業、高技術研發產業、文化創意產業和總部基地，主導方向是發展基于知識的科技文化產業，目前多家科技研發企業總部已有進駐意向。

新報記者 楊翔云

第四篇：商業地產定位操作模式

商業地產定位操作模式

商業地產定位操作模式

創新操作1：商場定位核心--市場調研

影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

調研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對項目所在的商圈做出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好等做調研

投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪，做基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等

競爭對手研究 包括競爭項目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發展狀況：包括GDP指

2、數，3、人口分布，4、產業結構等等。

5、項目所在區域商貿狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數，7、居民收入及消費構成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數量，9、停留時間，10、每次消費，11、對不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，14、商圈內的其他競爭項目等。

終端消費者研究

15、消費習慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費者偏愛程度高的商場吸引點，25、及其原因。

26、對項目上圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

28、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、輻射范圍等。競爭對手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。

31、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。創新操作2：商業地產定位標準流程

商場開發的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業地產的成功開發不僅僅看地頭，最主要的應該看好整個商場的市場定位和經營主題，經營定為能否與周邊消費群的層次吻合。據廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個商場的定位和經營將直接影響到投資者的投資回報

創新操作3：成功商業地產定位操作工具

商業地產定位操作模式

商業地產定位操作模式

工具1：目標市場定位

區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群。

超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

商場消費群分析的三個層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統計分析中稱為社會學因素。層次2 行為反應層次，主要調查顧客商場消費的一般行為狀況。

層次3 動機層次，主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。

工具2：商場功能定位

現代商場已不可能以傳統單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。現代商場通常體現如下四大功能：

購物功能：體現于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置； 娛樂功能：體現于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區等等； 服務功能：主要體現于商場物管和商場客戶經營主體服務兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項目所在商圈內有足夠消費群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經營定位，可以取得穩定收益，投資經營風險小。

特色化定位

主要體現在：一是商場特色主題；二是特色服務。

工具4：經營方式定位

根據企業實力、經營目標、承受風險能力等因素考慮采用哪種經營方式，按實際情況，一般可以采用自營、招租、委托經營管理三種方式。經營方式定位要點： 要點1：投資資金回收期預測

項目資金的有效回收，可以保證企業充足的流動資金，有效運用到下一項目中去； 要點2：項目收益效果預測

收益效果是企業成敗關鍵，通過不同經營方式的效果分析比較，選擇最優方案。要點3：經濟走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷采取何種經營方式；

要點4：風險比較分析

分析商場不同經營方式所帶來的風險幾率、大小等。

要點5：統一管理

商場實行統一管理，能有效維護商場日常經營秩序。

工具5：商場業態定位

商場業態定位要考慮產業結構、消費群結構、需求動向等因素。商場有如下七種業態：

1、綜合商場：特點是經營較大、經營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點是經營品種限于一定主題。

6、超級市場：其特點是采用開放經營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業態的商場，9、因此客流量相對較高。經營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點是單店規模較大、品種齊全，2）以經營國產及合資產品為主，3）以當地居民為主要服4）務對象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點是單店規模較小、分店較多，9）主要經營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結合的業態

特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業態，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優勢有機地結合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

工具6：商場規模定位

商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規模也并非越大越好，適當的規模才能達到經營的最優，商場規模定位，要考慮以下因素： 商品品種對商場規模的制約

我國現有商品品種約70萬種，而一個商場所能經營的品種往往只占很小比例，而對于走特色化經營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規模過大，可能造成品種重復。

顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約

消費者逛商場疲勞度指數

購物時間 ≤3小時

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對商場規模的制約

購買力決定規模公式：

規模=商圈購買力－圈內競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內居住人口，市內過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規模、檔次、經營能力、經營范圍等方面的差異程度有關。

商場單位面積的保本銷售額與其經營成本和經營毛利率有關。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用。商場形象可以通過CIS系統加以塑造并傳達給消費者。如下三種形式表現商場形象：

通過商場建筑外觀來表現，如建筑形狀、結構、顏色等。

通過顧客對賣場購物氣氛表現，如場內購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。

通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

方法一 采用錯位交*論證，按照不同定位重點，綜合各定位要素錯位交*論證。尋求定位支互斥點

方法二 綜合商場項目運作不同階段，定位側重點隨之而變

方法三 超級分析定位，要從客戶角度進行消費群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運作做基礎。

方法四 動態定位，商場定位根據商場動態運作，適時調整，灌于動態理念

第五篇：《中國在世界中》教案

《中國在世界中》教案

教學目標

(一)知識目標

1．回憶已學中國區域地理基礎知識，同時獲取新知。

2．初步領會地理環境要素的綜合性和區域差異性及環境與人類活動的相互關系。3．通過搜集有關信息，明確中國的國情和世界的發展趨勢及中國與世界的聯系。(二)能力目標

著重培養學生的綜合能力，搜集、分析地理信息能力及與他人交流能力。(三)德育目標

1．通過關心身邊家鄉的環境與發展，增強學生學習地理的好奇心和學習興趣，2．明確我國的綜合國力，增強熱愛祖國的情感。

3．關注中國在全球化進程中的發展情況，懂得中國在發展中面臨的挑戰。

4．了解當今世界發展趨勢，知道我國在世界格局中的地位、作用和面臨的機遇和挑戰，增強憂患意識，樹立全球觀念，維護世界和平，做負責人的大國。

教學方法

小組活動法、讀圖觀察法、聯系對比法等。

課時安排

一課時

教學過程

[講授新課] 舉世矚目的發展成就

我國是世界最大的發展中國家。作為一個地域遼闊、人口眾多的大國，她的發展對世界的發展具有重大的意義。新中國成立之后，中華民族走上了復興之路。雖然發展道路并不平坦，但取得了舉世矚目的發展成就。讓我們擷取幾個重要時段，來感受祖國的發展成就吧！

老師播放改革開放以來我國取得的驕人成績的圖片。

中國歷經15輪談判終于在2001年11月正式加入世貿組織(WTO)。祖國的發展；其次，從全球化的發展趨勢看，加入WTO，加強與世界其他區域的合作，是發展的途徑；第三，加入WTO，共同解決人類面臨的人口、資源、環境等問題，促進世界的和平、可持續發展和人類社會的進步，是時代賦予我國這個聯合國安理會常任理事國的重大責任。

發展中面臨的挑戰 1．區域差異很大

讀圖：引導學生邊觀察中國地圖邊回憶所學知識：同學們還記得在中國區域地理中我們學習的大小不等的那些區域嗎？它們有什么差異或特點呢？(請男女同學輪流回答，區域特點把握不準的，教師激勵評價后加以點撥補充)教師講解：從地圖上，從同學們的回憶中可知，我國國土遼闊，東西南北中各方的地區(或區域)差異很大，可以說這是我國的基本國情。由此可見，我國促進區域可持續發展的一個重要原因是：區域差異很大。(教師在適當位置上及時板書)2．區域發展不同

過渡：不同地區或區域的特點不同，發展的方向、途徑和所走的發展道路也不盡相同。引導學生了解東北平原糧食生產情況。

東北平原面積廣大，地勢平坦，土壤肥沃，人口密度較低，適宜大規模機械化作業，已發展成為我國重要的商品糧生產基地。

提問：從圖上可以看出東北平原的地形地勢有什么特點呢？可以想象出東北平原的土壤、農業生產有什么特點呢？

評價點撥：學生回答，教師激勵評價后指出：東北平原地勢平坦、面積廣大，是我國最大的平原。此外，東北平原以肥沃的黑土著稱，人口密度較低。這是與其他地區相比東北平原的一大優勢。利用這些優勢條件，進行大規模的農業機械化生產，為國家提供了大量的商品糧，而成為我國重要的商品糧生產基地。

提問：看過東北平原因地制宜發展地區經濟的例子，我們來看看自己的家鄉發展經濟有哪些有利和不利的地理條件？(輪流請男同學說不利的地理條件，女同學說有利的地理條件，教師簡練地為學生板書)過渡：大家在找出我們家鄉發展經濟有利和不利的地理條件的基礎上，想一想應如何因地制宜地發展我們家鄉的經濟呢？

小組討論：引導學生帶著上述問題分小組討論，派代表發言，其他同學補充。評價點撥：(小組討論，代表發言，其他同學補充，教師激勵評價后點撥)大家剛才在找出有利和不利于經濟發展的地理條件時都提到我們地區的人口問題，不利方面認為人口多，人均資源少，有利方面提出人口多，勞動力充足。針對這一矛盾，有同學提出在本區發展需要較多勞動力發展簡單的加工工業，不但充分利用了大量的人力資源，而且可創造更多的產值，可見，因地制宜地發展區域經濟，最大限度地發揮自身優勢，也就是最大程度地克服不利因素的影響。

提問：我國最大的平原——東北平原與我們自己家鄉的發展情況相同嗎？

評價點撥：學生回答，教師激勵評價后指出：正是由于兩個區域的自然、人文地理等方面的條件不同，因此區域發展的方向、發展的途徑和發展的道路也不盡相同。可見，區域發展不同(教師在適當位置及時板書)，也是促進區域可持續發展的一個重要原因，過渡：怎樣才能促進一個區域的可持續發展呢？僅僅依靠本區域的有利條件就能促進本區域的可持續發展嗎？(學生，不能)那該怎么辦呢？(學生：與其他區域合作)教師：回答得有道理！促進一個區域的可持續發展必須進行區域合作．(教師及時板書)教師講解：發揮了我們的優勢，是否就可以發展好了？如果東北平原生產的糧食沒有地方需要，如果我們加工的產品沒有地方銷售，優勢也就無法實現。因此，我們的發展，需要與其他區域的交流、合作，正如大家都知道的北煤南運、南水北凋、西氣東輸、西電東送，目前我國這些重點工程的實施，可以說都是區域合作的結果，離開區域間的合作，任何一項國家重點工程，都是難以實施、難以完成的。

教師小結：區域間的聯系與合作，不僅可以優勢互補，使各區域得到共同發展，還有助于解決區域的環境問題，進一步促進各區域的可持續發展。可以說“三北”防護林是我國區域合作獲得可持續發展的一個典范。

做負責任的大國

國家領導人指出，我們將堅定不移地堅持獨立自主的和平外交政策，堅持和平發展道路，奉行互利共贏的開放戰略，在和平共處五項原則基礎上，同所有國家發展友好合作，繼續同世界各國人民一道推進人類和平與發展的崇高事業，推動建設持久和平、共同繁榮的和諧世界。