第一篇：論建筑施工企業的關系營銷策略

論建筑施工企業的關系營銷策略

【摘要】面對日益殘酷的競爭挑戰，建筑施工企業逐步認識到關系營銷的重要性。文章根據關系營銷的特點，對建筑施工企業實施關系營銷的必要性進行分析,提出了在建筑施工企業實施關系營銷的途徑。實踐證明，建筑施工企業通過實施關系營銷，能夠擴大營銷業績，提高市場占有額和企業形象。

【關鍵詞】關系營銷；建筑施工企業；客戶關系

建筑產品主要根據業主和顧客的功能要求進行設計和建造，屬于定制服務，建筑企業無法自行研發制造；建筑產品的交易由生產者與顧客直接進行，不存在分銷和流通環節；建筑產品主要采用競標報價方式確定承包價格，建筑企業無法自行定價；建筑市場的需求缺乏彈性，對促銷和廣告不敏感。因此，傳統市場營銷4P組合理論對建筑行業缺乏適用性。關系營銷從根本上改變了傳統營銷將交易視作營銷活動的關鍵和終結的狹隘認識，面對日益殘酷的競爭挑戰，許多建筑施工企業逐步認識到關系營銷的重要性。

一、建筑施工企業關系營銷的本質

所謂關系營銷，是把營銷活動看成企業與顧客、供銷商、競爭者、內部員工、政府機構和社會組織發生互動作用的過程，旨在通過與之建立、發展、保持長期良好的關系，實現利潤目標。企業置身于社會大環境之中，其營銷活動的核心是正確處理與消費者、競爭者、供應商、分包商、金融機構、政府機構、社區以及公眾之間的關系。關系營銷的目的在于針對客戶目前與未來的需要，進行持續性地交流，讓客戶永遠成為企業的客戶、朋友與合作伙伴。關系營銷以溝通為基礎，通過持續有效的溝通建立信任關系，追求共贏與互利。建筑施工企業關系營銷的對象主要包括：

1．業主。業主是施工企業的主要客戶，客戶營銷的目的不僅是與其簽訂承包合同，更重要的是通過關系營銷和為業主提供超附加值的服務，與其建立信任關系，并使之成為企業的忠誠客戶。

2．員工。員工不僅是企業的人力資源，更是為企業創造價值的最關鍵、最活躍因素。沒有滿意的員工，就不會有滿意的顧客。員工營銷就是通過工資待遇、分配制度、升遷機會、工作環境、企業氛圍、內部溝通等環節的精心設計，提高員工滿意度，激發員工的工作熱情、發揮員工的積極性和創造性。

3．協作者。包括設計公司、咨詢公司、監理公司等。通過正式的業務交往和非正式的關系溝通，增進了解，建立信任，實現互惠互利的協作目的，建立長期合作的伙伴關系。

4．分包與供應商。通過市場競爭選擇分包與供應商，可以合理配置資源，分散企業經營風險，降低企業成本。對分包商和供應商營銷的原則是利益同享、風險共擔、誠意合作、共同發展，而不應該為了暫時利益損害民期建立的互惠互利的合作關系，因為分包與供應商的經常變動會導致交易成本的增加，而長期合作伙伴會因為彼此信任、配合默契導致成本和風險的降低。

5．競爭對手。競爭對于營銷的目的是由惡性競爭走向聯合與合作，通過聯合投資、聯合投標、聯合承包和互相持股，以資金合作、技術合作、市場合作、股份合作等方式實現優勢互補、共同發展，實現共贏。

6．金融與政府機構。金融機構營銷的目的是建立信任關系、拓寬融資渠道，爭取資金支持，政府營銷的目的是在項目開發、工程投標、以及項目實施過程中取得政府部門的支持

和協助，為市場營銷活動和項目實施創造良好的外部環境和社會環境。

二、建筑施工企業關系營銷的實踐途徑

建筑施工企業的關系營銷途徑可分解為客戶關系管理、重視公共關系和以服務建立關系三方面，其中客戶關系管理是基礎，重視公共關系是手段，以服務建立關系是核心。

（一）客戶關系管理

建筑施工企業投標階段的客戶關系主要由區域辦事處管理，項目實施階段的客戶關系由項目部管理，而項目部會隨著項目的完成解散，施工企業的客戶關系極易中斷和流失。通過營銷人員建立的關系一般以個人關系為主，容易隨著營銷人員的調動而變化和消失，建筑施工企業具有很大的流動性，人員調動比較頻繁，建筑施工企業史應該設法加強客戶關系管理，建立客戶關系管理系統，將大量的個人關系升華到企業的關系資源。

一方面，建立客戶關系管理機構，設立有信譽的業主、供應商、分包商以及設計院、監理公司、中介咨詢機構的客戶檔案，由專門機構負責對其信息進行跟蹤收集，并通過滿意度調查、邀請參觀、定期拜訪、舉行活動等方式進行溝通和互動，與其建立持久的信任關系。另一方面，盡量保持營銷人員和項目部的穩定性，例如，在市場份額較大的地區設立機構精簡的區域分公司，項目部盡量實行區域化流動，人員盡量保持動態穩定。

（二）重視公共關系

公共關系是通過有一計劃地、持續地努力，建立并維持組織與公眾之間良好相互理解的行為過程，目的是與這些公眾之間建立互相信任的關系。建筑施工企業可通過公司重大事項新聞發布、企業業績媒介宣傳、政府關系協調、大型活動策劃等公關活動樹立自己的品牌和社會形象，提高企業的知名度和美譽度。同時通過公關策劃，配合企業的市場營銷活動，向業主等營銷對象施加公眾影響，取得良好的公關效果和營銷成果。

例如2005年2月，中鐵一局集團得知某市重點工程項目將于2003年10月招標，為提高中標率，公關和宣傳活動進行認真策劃，確定目標受眾為：業主相關人員、技術專家、政府官員、廣大市民。

公關策劃：2003年3月，由辦事處負責將本公司的宣傳畫冊和成立30周年紀念品向業卞相關人員和專家贈送；5～9月份，通過正式和非正式渠道邀請業主單位主要人員參觀公司正在北京和廣州實施的類似工程，并促成與該項目的業主和監理單位進行座談；7～9月，將公司對此工程的方案建議和意見以書面形式遞交業主參考；8～9月，公司董事長對業主主要人員進行工作拜訪，介紹公司情況和參與該工程的意愿；投標期間，在積極認真組織投標文件編制的同時，在該市發行量最大的報紙頭版刊登本企業近年的施工業績和實力報道。實施過程：通過周密部署和安排，各項公關工作由專人負責，基本按照時間表完成。通過一系列公關活動，該企業的施工能力、現場管理、工程質量、企業信譽以及人員素質都給業主和專家留下了良好的印象。最終通過報價、施工方案、業績和信譽的綜合評比，該公司以綜合評比第一名的身份如愿以償的拿到了該項價值近1.4億元的工程。

（三）以服務建立關系

企業服務創造價值。建筑產品是在業主、設計單位、監理單位、政府監督部門等各方主體的參與下共同完成的，在招投標階段、建造以及使用過程中，各方都會從各自的角度出發，提出許多要求、建議和意見，建筑施工企業應該將他們當顧客看待，樹立“以客為尊”的服務理念和服務意識，熱情接待、主動溝通、積極回應。從這個角度講，建筑施工企業的營銷過程，也就是向顧客提供滿意服務的過程。

建筑施工企業應該通過在投標、建造以及使用階段對業主和用戶提供細致、周到的服務，并進行顧客滿意度的追蹤和調查，主動進行質量回訪等方法，建立、拓展、保持和強化與顧

客的關系。通過“精確化服務”，把顧客的事看作自己的事，精確地了解和設法滿足顧客希望的產品和服務，將服務理念融于關系營銷當中。

例如浙江省著名民營建筑企業寶業集團在迅速發展的同時，注意正確處理企業與社會的關系，自覺從業主的立場考慮企業的經營和服務，認為企業的發展源于社會各方的信仟與支持，提出回報社會和重視社會親和力的經營觀念。企業主動為政府分憂，積極對政府發展項目和公益項目提供支持，樹立了良好的企業形象，同時得到了源源不斷地回報，許多政府項目都將寶業集團作為主要的工程候選人。

三、建筑施工企業關系營銷的兩個階段

如圖1所示，施工企業的營銷活動可分成兩個基本階段：投標階段和項目實施階段。投標階段市場營銷包括市場調研分析、營銷策劃、機構設立與人員分工、搜集信息、建立工作關系、辦理市場準入手續、資格審查、投標文件編制與遞交、合同談判、辦理保函等一系列活動，其直接成果是簽定施工承包合同。營銷對象包括業主、中介或招標代理、業主聘請的專家、以及對該項目有影響的政府官員等，一般由公司營銷部門以及其管轄的區域辦事處等分支機構負責。項目實施階段市場營銷通常被施工企業稱之為二次經營，指在項目實施過程中努力與業主、設計、監理建立良好的關系，進行關系營銷，以合同文件為依據，以感情交流為基礎，以基礎資料為證據，通過變更、調價、索賠等手段，爭取其理解、支持與同情，千方百計減少損失，增加利潤。

圖1：建筑施工企業營銷的兩個主要階段

在目前的市場競爭環境中，工程項目多以低價中標，而且市場風險很大，有的甚至低于企業所能承受的成本價格，施工企業要取得利潤，除了加強內部管理和成本控制，在施工過程中進行二次經營，充分利用合同中的有利條款，以關系營銷為手段，通過各種策略，千方百計進行變更、調價和索賠，恐怕是施工企業在激烈的市場競爭中求得生存的重要手段。例如，某城市高架橋項目中標價4630萬元，合同工期5個月，由于采用最低價中標，經施工單位測算，預計虧損120萬元。施工過程中，根據現場實際情況，通過對合同條款的分析，施工單位及時提出以下變更和索賠報告：（1）投標時業主提供的地質資料與實際鉆探結果不符，樁基礎的實際入巖深度增加，要求業主提高鉆孔樁的中價；（2）由于受交通組織和拆遷干擾，改變了原施工方案和施工順序，把原施工組織中的滿堂支架澆筑方案改為膺架澆筑，導致工期延長和費用增加，要求業主給予補償；（3）由于業主提供的甲供材料供應不及時，造成停工待料共計18天，要求業主承擔停工損失。

以上變更和索賠費用共計320萬元，由于資料翔實，事實清楚，依據可靠，經過大量的說服和談判工作，爭取了監理單位和業主的同情和認可，最終給予補償217萬元。通過項目實施過程中的二次經營，該項目基本持平，為企業挽回損失100多萬元。

四、結語

建筑施工企業通過有效地實施關系營銷，能夠擴大營銷業績，提高市場占有額，同時進一步提高企業形象，創立品牌，從而獲得建筑施工市場的長期競爭優勢，而關系營銷也必然會成為建筑施工企業新的經營戰略和營銷武器。

參考文獻

[1] 菲利普·科特勒著，趙平，等譯．市場營銷原理[M]．北京：清華大學出版社，2001．

[2] 趙迎利．關系營銷在建筑施工企業中的應用[J]．青島理工大學學報，2006，（6）．

[3] 閆繼武．關系營銷是經營成敗的關鍵[J]．甘肅冶金，2006，（6）．

第二篇：關系營銷策略論文

關系營銷策略論文

“關系”二字在中國有著意味深長的深刻含義，它隨著文明社會的誕生而出現，并隨著社會的發展而不斷發展，只要存在生產，就一定會有與之相關聯的關系在發生、變化、發展。在現代生產進程中，越來越多的經營個體意識到，尋求與客戶建立和維系一種長期的戰略伙伴關系是使交易雙方企業獲得雙贏的最大保障。因此，關系營銷應運而生。

關系營銷是美國

營銷學者巴巴拉·杰克遜于1985年首先提出的，菲利普·科特勒在其《營銷管理》第六版也有論述，從80年代起迅速風靡全世界。它是現代西方營銷理論與實踐在傳統的交易型營銷基礎上的一個發展和進步。關系營銷的學術化表達是建立、保持和加強與顧客以及其他合作者的關系，以此使各方面的利益得到滿足和融合，信任和承諾是這個過程得以實現的基礎。通俗的講，利益是廠家與客戶建立關系的紐帶，其中廠家的利益是實現了銷售，而客戶的利益則包括了組織利益和個人利益（①組織利益：獲得優質產品、良好的服務以及適中的價格；②個人利益：權利、成就、被賞識或安全感等）。而信任是保證雙方利益得以實現的基礎，很難想象一個被客戶極不信任的銷售人員，客戶會同時相信他代表的廠家能夠提供優質產品和良好的服務。綜上所述，關系營銷可以用十個字來概括：利益是紐帶，信任是保證。

一、與客戶建立相互信任的關系的技巧

（一）有熟人引見，是與客戶建立個人信任關系的捷徑。雖然它對你銷售的成功不一定起著決定性的作用，但確實縮短了雙方從陌生— 熟悉—信任的時間。所以工業品銷售人員初次拜訪的開場白中，告訴客戶我是某某人（可以是對方的熟人、朋友、領導等等）介紹來的，的確可以起到意想不到的效果。

（二）反復拜訪，讓關系“跑出來”。尤其是同質化和標準化產品如：制造原料，當服務和價格也沒有多大差別時，銷售人員跑的勤，成功的可能性就大。但也要注意掌握頻率，每次見面都有借口，每次拜訪時要留下伏筆（下次拜訪的借口）。

（三）銷售人員的人品和為人應優秀。任何產品最終還是通過人來完成銷售的，銷售產品前先銷售自己，以真誠對待客戶，幫助客戶解決問題；以得體的個人舉止贏得客戶好感；以敬業精神贏得客戶尊重；可以保持沉默但一定不能說假話；不要輕易承諾，承諾了就一定要做到。這是成功銷售人員的訣竅。

（四）就像病人信任醫生是解除其病痛的專家一樣，成為為客戶解決問題的專家。工業產品往往技術復雜專業性強，大部分客戶并不是專家，廠家銷售人員和技術人員比客戶懂的更多，通過將更多客戶所不具備的技術和經驗融入其的實際工作中，減少客戶的工作量，工作難度和工作成本，當然也取得了客戶的信任。很多工業品廠家的銷售人員經常需要與項目的設計方協同工作。即便是設計師，也不可能對所使用的材料和設備做到面面俱到全部精通，在單個產品和提供解決方案上，廠家的技術人員要精通的多。通過為設計方出設計方案，就是以技術服務來建立雙方的信任關系。

（五）通過第三方證實供應商的實力。向客戶證實能力建立信任的最好的辦法是通過第三方，如：國家權威機構的產品檢測報告；已經投入運行的設備；使用過你產品的客戶推薦；實地考察參觀工廠和設備；iso9000認證等等。

（六）小恩小惠贏得客戶好感。不能否認與客戶從陌生到熟悉再到信任的過程，吃飯喝酒或送點小禮品的確是加速這一過程的催化劑，在實踐銷售中這些活動也在所難免，這其實是加深客戶對自己印象的手段，以便在眾多競爭對手中鶴立雞群。

（七）自信的態度消除客戶的疑慮。銷售人員的自信態度，在與客戶初步接觸階段尤其重要。客戶在詢問關于公司或者產品的細節時，你所有的回答必須充滿自信，不能支支吾吾，否則會讓客戶感到有所懷疑而導致對你的不信任。如果你自己都顯得底氣不足，那如何去贏得客戶的信任呢？

（八）以有效的溝通技巧，尋求共同語言。很多新入行的銷售人員，都會遇到一個比較困惑的問題，就是和客戶交談時很難引起對方的共鳴，對方說的話總是有一搭沒一搭，使你感覺很別扭，覺得和客戶中間有堵墻似的。俗話說得好：“不能同流，哪能交流；不能交流，哪能交心；不能交心，哪能交易”。雖然每個人的血型不一樣，思維不一樣，素質不一樣，地位不一樣，但人們都喜歡與自己有共同點的人交流。

（九）真正“擁有”客戶。關系營銷作為新的聚合點，它以市場為導向，把服務與質量有機地結合起來。關系營銷的著眼點不像傳統營銷觀念那樣只有一個，而是兩個：即贏得客戶與擁有客戶。過去，市場營銷的重點很大部分放在怎樣贏得而不是如何長期擁有客戶上面；而關系營銷的目的正是在于使服務、質量和營銷這三者環環相扣，使贏得客戶與保有客戶這兩方面呼應扣合起來。因此關系營銷導向是：將服務、質量和營銷融為一體，客戶服務和全面(全公司范圍內的)質量決策是以競 未來的競爭環境更加變幻莫測，這對企業的市場應變能力提出了更高的要求。通過與客戶之間建立起長期穩定的戰略伙伴關系，能夠更有利于企業與合作伙伴共享資源，培育和加強企業市場競爭優勢。

二、實現關系營銷的途徑

（一）設立顧客關系管理機構

建立專門從事顧客關系管理機構,選派業務能力強的人任該部門總經理,下設若干關系經理。總經理負責確定關系經理的職責、工作內容、行為規范和評價標準,考核工作績效。關系經理

負責一個或若干個主要客戶,是客戶所有信息的集中點,是協調公司各部門做好顧客服務的溝通者。關系經理要經過專業訓練,具有專業水準,對客戶負責,其職責是制定長期和的客戶關系營銷計劃,制定溝通策略,定期提交報告,落實公司向客戶提供的各項利益,處理可能發生的問題,維持同客戶的良好業務關系。建立高效的管理機構是關系營銷取得成效的組織保證。

（二）通過個人聯系

個人聯系即通過營銷人員與顧客的密切交流增進友情,強化關系。比如,有的市場營銷經理經常邀請客戶的主管經理參加各種娛樂活動,如滑冰、野炊、打保齡球、觀賞歌舞等,雙方關系逐步密切;有的營銷人員記住主要顧客及其夫人、孩子的生日,并在生日當天贈送鮮花或禮品以示祝賀;有的營銷人員設法為愛養花的顧客弄來優良花種和花肥;有的營銷人員利用自己的社會關系幫助顧客解決孩子入托、升學、就業等問題。通過個人聯系開展關系營銷的缺陷是:易于造成企業過分依賴長期接觸顧客的營銷人員,增加管理的難度。

（三）頻繁營銷規劃

頻繁營銷規劃也稱為老主顧營銷規劃,指設計規劃向經常購買或大量購買的顧客提供獎勵。獎勵的形式有折扣、贈送商品、獎品等。通過長期的、相互影響的、增加價值的關系,確定、保持和增加來自最佳顧客的產出。頻繁營銷規劃的缺陷是:第一,競爭者容易模仿。頻繁營銷規劃只具有先動優勢,尤其是競爭者反應遲鈍時,如果多數競爭者加以仿效,就會成為所有實施者的負擔。第二,顧客容易轉移。由于只是單純價格折扣的吸引,顧客易于受到競爭者類似促銷方式的影響而轉移購買。第三,可能降低服務水平。單純價格競爭容易忽視顧客的其它需求。

（四）俱樂部營銷規劃

俱樂部營銷規劃指建立顧客俱樂部,吸收購買一定數量產品或支付會費的顧客成為會員。日本的任天堂電子游戲機公司建立了任天堂俱樂部,吸引了200萬會員,會員每年付16美元會費,可以每月得到一本任天堂雜志,先睹或回顧任天堂游戲,贏者有獎,還可以打“游戲專線”電話詢問各種問題。

（五）顧客化營銷

顧客化營銷也稱為定制營銷,是根據每個顧客的不同需求制造產品并開展相應的營銷活動。其優越性是通過提供特色產品、優異質量和超值服務滿足顧客需求,提高顧客忠誠度。顧客化營銷80年代在西方興起,90年代呈現蓬勃發展趨勢,將成為21世紀最重要的營銷方式。依托現代最新科學技術建立的柔性生產系統,可以大規模高效率地生產非標準化或非完全標準化的顧客化產品,成本增加不多,使得企業能夠同時接受大批顧客的不同訂單,并分別提供不同的產品和服務,在更高的層次上實現“產銷見面”和“以銷定產”。日本有些服裝店采用高新技術為顧客定制服裝,由電子測量儀量體,電腦顯示顧客穿上不同顏色、不同風格服裝的形象并將顧客選定的款式傳送到生產車間,激光儀控制裁剪和縫制,顧客稍等片刻就可穿上定做的新衣。美國一家自行車公司發現自行車的流行色每年都在變化且難以預測,總是出現某些品種過剩,某些品種又供不應求,于是建立了一個“顧客訂貨系統”,訂貨兩周內便能生產出顧客理想的自行車,銷路大開,再也不必為產品積壓而發愁了。

（六）數據庫營銷顧客

數據庫指與顧客有關的各種數據資料。數據庫營銷指建立、維持和使用顧客數據庫以進行交流和交易的過程。數據庫營銷具有極強的針對性,是一種借助先進技術實現的“一對一”營銷,可看作顧客化營銷的特殊形式。數據庫中的數據包括以下幾個方面:現實顧客和潛在顧客的一般信息,如姓名、地址、電話、傳真、電子郵件、個性特點和一般行為方式;交易信息,如訂單、退貨、投訴、服務咨詢等;促銷信息,即企業開展了哪些活動,做了哪些事,回答了哪些問題,最終效果如何等;產品信息,顧客購買何種產品、購買頻率和購買量等。數據庫維護是數據庫營銷的關鍵要素,企業必須經常檢查數據的有效性并及時更新。美國通用電器公司成功地運用了數據庫營銷。它建有資料詳盡的數據庫,可以清楚地知道哪些用戶應該更換電器,并時常贈送一些禮品以吸引他們繼續購買公司的產品。連鎖公司運用數據庫營銷更加有效,如果顧客在某一分店購買商品或服務時表現出某些需求特點,任何地方的另一分店店員都會了解并在顧客以后光臨時主動給予滿足。隨著顧客期望值的提高和電腦的普及,小公司也應采用數據庫營銷以達到吸引和保留顧客的目的。

三、實踐中存在的關系營銷認識上的誤區和操作中的失誤及改進辦法

（一）認識錯位，把關系營銷當成“門路”

營銷不少企業所謂的關系營銷還沒有完全走出自發營銷的狀態，部分關系營銷以煙酒開道、吃喝玩樂以及用回扣或是一些交換為代價，很容易把人們的情感與交往也作為商品來交換，從而使關系營銷變成了一次性營銷或是交換營銷。其實，關系營銷建立的是長期的、有效的、科學的關系網，而非一次性“消費品”，企業應在日常的營銷實踐中摸索出一種長效的，依靠品牌形象、產品質量、優良服務來維系的關系營銷網，堅決破除落后關系網和庸俗關系網。

（二）營銷方式不當引起員工之間的不良競爭

由于企業發展的需要，全方位營銷在目前企業的日常營銷中還占據相當的位置。尤其在大客戶營銷中，由于企業服務的地域相對較窄，消費群體、消費范圍相對固定，有限的客戶資源成為員工們關注的焦點，往往一個大客戶很可能與多位員工有著這樣或那樣的交往，存在著這樣或那樣的關系。此時，企業就應該引導員工進行良性競爭，并且盡量采取內部競爭的形式，如對一些企業和專業部門開拓不了的客戶，實行招標制，避免多個員工多頻次上門營銷引發用戶反感導致營銷的失敗。尤其應該警惕的是，要防止員工之間發生惡性競爭，以免給客戶提出不當要求以可乘之機，導致后繼營銷更加艱難，破壞企業規范的和既定的營銷策略。良好的員工關系是一個企業營銷關系的基礎。內部的競爭處理不好，企業就無法搞好其他的各項關系，更無法參與市場競爭

（三）服務不規范易導致客戶流失

當一個企業內部服務水平參差不齊時，企業常常會陷入關系服務的誤區，即有關系就提供良好的服務，沒有則冷淡對之，敷衍對之。然而，每一個顧客可能只是一次性客戶，但也有可能成為企業的長期客戶，關鍵就看提供的服務是否能夠令客戶滿意。基層的一些營銷員常常有這樣的感覺，自己辛苦在外“跑”來的客戶在使用企業業務時，由于這樣或那樣的原因，受到其他服務人員有意無意的冷漠對待，結果使最終的營銷效果大打折扣，有些客戶甚至因此離開，使營銷功虧一簣、客戶流失。因此，企業應加大員工培訓力度，幫助員工樹立以客戶為中心的服務觀念和提高服務水平，最低程度也應該確保對普通客戶與關系客戶同等規范的對待。

（四）多個產品多次上門引起客戶反感

有些企業因產品和服務較多，在利用關系營銷時，應避免多個產品多次上門，以免引發客戶反感。在這種情況下，企業可打“組合拳”，開展系統營銷和組合營銷，將單一的產品進行合理組合，盡量用合理的組合來打動客戶。

（五）關系營銷維系部門流于形式

企業往往是有營銷任務才到相關單位進行公關，沒有營銷任務則易忽略，這在很大程度上降低了客戶成為長期客戶的可能性。因此，部分企業建立起了大客戶服務中心和營銷客戶經理制度。可在實際中，卻沒有充分發揮大客戶服務中心和營銷客戶經理的作用，容易流于形式，空有架子。產品的質量、功能、價格等固然是吸引客戶使用企業服務的重要因素，但情感在客戶購買決策中的影響作用也不容忽視。據統計一個滿意的顧客會引發8筆潛在的生意，其中一筆成交；一個不滿意的顧客會影響25個人的購買意愿，而爭取一位新顧客所花費的成本是保住一位老顧客的6倍。因此，企業領導和營銷人員要重視大客戶服務中心和營銷客戶經理的工作，切實發揮兩者的作用，加強與客戶的聯系，密切與客戶的感情，實現企業和客戶的雙贏。

參考文獻:

① 呂光明.《關系營銷的誤區及對策》.吉林省經濟管理干部學院學報,第14卷

② 戴靜鴻.《關于關系營銷幾個問題的思考》.南京大學學報，(5)

③ 雷平.《關系營銷-企業營銷新趨勢》，企業改革與管理,1999,(5)

④ 菲利普˙科特勒.《市場營銷管理（亞洲版）》，北京：中國人民大學出版社，1998.⑤ 田同生.《客戶關系管理的中國之路》，機械工業出版社，⑥ 仇向陽、朱志堅，《營銷管理》.石油出版社，⑦ 區云波.《關系營銷》.企業管理出版社，1996

⑧ 莊貴軍.《關系市場與關系營銷組合:關系營銷的一個理論模型》.〈當代經濟科學〉，⑨ 邁克爾·j·貝克.《市場營銷百科》，遼寧教育出版社,1998.

第三篇：論醫院營銷策略

論醫院營銷策略

營銷不僅是經營，也是管理，不僅是有形產品，也是無形服務。在面對越來越嚴峻的競爭形勢時，各大醫院都開始引入現代企業管理模式，開展醫院營銷。那么醫療服務是否存在營銷活動，一直是醫院院長們關心的話題。以前也曾討論過這一問題：醫療服務算不算商品，病人是不是顧客。營銷就是“有利益地滿足需要”。醫院營銷學應該辨別和滿足患者與社會對疾病治療、預防的需要，是通過與社會大眾建立醫療服務價值傾向的關系，可盈利或不盈利地滿足患者對治療和預防的需求。醫院營銷同時適用于營利和非營利性組織。由于中國政府對WTO承諾開放醫療服務市場，醫院全面地與市場接軌，與國際接軌只是時間的問題。部分醫院管理與時俱進，已開始接受市場與營銷的理念，大膽吸收和借鑒企業營銷經驗，并對管理中出現的新問題用市場方式進行深層次的思考與討論，醫院營銷在醫院管理的工作中已經越來越被廣泛地應用。其中很重要的營銷戰略就是品牌，品牌是醫療市場競爭力的象征，是贏得消費者的法寶。在醫療市場中，品牌的意識已基本形成，且在消費者頭腦中越來越強。他往往與醫院建立起長久的良好醫療供需合作關系；但仍有部分醫院對品牌這個詞還很生疏，對此沒有引起足夠的重視。醫院的品牌,除了醫療技術含量、質量和價格三要素外，還應有專家知名度、專科特色、社會信譽度等要素形成的無形資產。

1．醫院營銷意識先行

醫院需要營銷，并且做好營銷必須意識先行。醫院營銷是在市場經濟條件下，產生的一種營銷觀念，隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，特別是我國加入WTO以后，世界經濟一體化進程的不斷加快，已占整個社會經濟成份三分之二左右的服務上，其營銷觀念已廣泛建立的今天，不管是營利性組織還是非營利性組織，營銷已經被廣泛興起作為經營手段之一。醫療機構已經是一個獨立的法人實體，一個醫療機構生存發展已不再由國家包攬，醫療機構直面市場，生存和發展由市場來決定。隨著改革的不斷深入，醫療機構的競爭日益激烈，等、靠、要的做法已經不能解決問題，大鍋飯被打破，鐵飯碗被砸爛，鐵交椅被取消。醫療機構的人員進出、待遇、如何經營、經營什么？只要符合法律的規定，其他完全由自己決定。在這種情況下，迫使醫療機構認識到：必須以人們的需求作為推動醫療機構活動的軸心，加強市場營銷調研和預測，了解人們的需求和欲望，據此制定有效的醫療服務計劃和市場營銷計劃，提供比競爭能更好滿足人們需求和欲望的醫療服務，在滿足人們需求中獲取利潤。這就是“以病人為中心”的醫療服務營銷觀念，在醫院機構管理中的具體體現是：“人們需要什么，醫療機構就經營什么。”

1．1醫療服務的兩重性

首先，我們應該了解醫療服務具有兩重性。一是社會屬性，表現在醫務人員的救死扶傷，發揚人道主義精神；二是經濟屬性，即醫療服務也是按市場規律辦事，患者通過支付費用來購買醫療服務，而醫療服務提供者則通過提供服務來獲得回報。在計劃經濟時代，醫院更多強調的是其社會屬性，政府對服務價格進行一定的限制，來保證基本的醫療保障。隨著改革的不斷深入，人們生活水平的提高和對健康的關注，人們開始愿意支付更高的價格來獲取更多的服務，這樣醫療服務的經濟屬性就開始得以體現。在了解醫療服務的兩重性后，我們也需要正確地看

待它們，不能過分強調社會屬性，要看到市場經濟發展的大環境；同時也要認識到，過分強調經濟屬性有可能忽視基本人群的醫療保障問題。因此，醫院管理層需要正確認識醫療服務的兩重性，從而正確認識與理解醫院營銷的概念。

1．2 醫療服務的兩個范疇

僅僅認同醫院需要營銷是不夠的，醫院管理層還應了解醫療服務的兩個范疇：一是醫療硬性服務，即技術性服務；二是醫療軟性服務，即人文性醫療服務。在過去，醫院管理層考慮更多的是硬性服務，如提高診斷水平、開展新手術等，而忽視了軟性服務。實際上，醫療軟性服務正是醫院營銷的服務范疇。開展人性化服務，增加服務的附加值，正是充分考慮患者的感受，這就是一種軟性醫療服務。只有在解決了醫療服務是否存在營銷和是否需要營銷這一意識的問題后，下一步才能從運作的角度來考慮如何實施醫院營銷。

2．樹立人才品牌營銷戰略

人才是醫院最重要的資本，這就是現代管理者的共識，而如何使用人才，使人才以一當十，以十當百，則成為管理者不斷思考的問題。醫院用人的基本原則：一是德才兼備的原則，既注重才，更注重德；二是揚長避短原則，使人盡其才，才盡其用；三是量才而用的原則，把恰當的人放在恰當的位置上；四是充分信任的原則，用人不疑，疑人不用；五是競爭用人原則，引入競爭機制，使人才不被埋沒，走上適合自己的工作崗位，醫院才可能快速發展。現代醫院在營銷戰略中倡導“人才品牌”理念是指把人才當作醫院最寶貴的財富，通過人才資源的合理開發，配置和激勵加快醫療服務活動的運轉，促進醫院各項工作不斷提高。對醫院經營者而言，“人才”包含著兩個方面，一是指那些優秀的醫療技術人才；二是泛指具備各種專業技術條件技能的醫護員工集合體，他們的能力、品德、經驗等要素決定著一所醫院的醫療服務質量和水平。醫院經營者不但要以人才品牌戰略，更要思考如何最大限度地調動人才積極性與創造性，激勵每位醫護員工的主觀能動性，強化為醫院貢獻的責任感和使命感。醫院的競爭說到底是人才的競爭，醫院是技術密集型的特殊服務行業，醫院的發展與建設需要有先進生產力作為堅強的后盾。

2．1轉變觀念加快人才培養

2.1.1以“三個代表”重要思想為指導，樹立以人為本觀念。清人龔自珍紀實雜詩中有一句詩：“不拘一格降人才”“降”者，生也。就是說，要打破一切不合理的條條框框，破除論資排輩的觀念，樹立讓優秀人才脫穎而出的觀念和機制；破除求全責備的觀念，樹立用人所長、用人所專的觀念。醫院領導要了解人才的現狀和特點，從經費投入、工作安排、生活福利等方面為人才創造有利條件，實施科學的大人才觀，主要看實際能力和貢獻大小，促使他們真正發揮作用。

2.1.2強化信任意識。這是發揮人才作用的根本保證。人才具有創新精神，有朝 氣、有闖勁，能把學的知識轉化為病人服務的能力，想干一番事業。同時，需要不斷幫助他們樹立共產主義的人生觀、價值觀、世界觀和事業觀，開展愛崗敬業活動，使他們能正確處理好思想與業務、競爭與協作、個體與群體的關系，使他們經受得住嚴峻的政治考驗。

2.1.3強化培育意識。這是發揮人才作用的前提。“欲將取之必先予之。”醫院要幫助他們盡快消除從學校到醫院的不適應癥，加強上崗前的教育培訓、見習期的跟蹤考察以及進院后的繼續教育，讓他們不斷更新知識更新技術。要敢于投入，舍得投入，不斷充實他們的理論基礎。

2.1.4強化使用意識。這是發揮人才作用的中心環節。醫院要克服人才學非所用、用非所長的狀況，在實際工作中，放手讓人才挑大梁、唱主角，擔任科室領導和項目負責人，在實踐中增長才干，提高他們解決問題的能力和開展應用新技術新項目的能力，使他們能不斷開拓創新。

2.1.5強化關心意識。這是發揮人才作用的必要基礎。在日常生活中要多關心，送溫暖，幫他們解決實際困難，解除后顧之憂。要按照貢獻大小的原則在分配方面實施傾斜政策，醫院近幾年的改革方案中，傾斜政策的實施發揮了積極的作用，從而調動了人才的積極性和創造性。

2．2從制度上保證人才的作用

2．2．1要建立醫院領導定期分析研究制度。發揮人才作用的工作也是一個系統工程，涉及到方方面面，人才是醫院建設與發展的骨干力量，長期以來，醫院領導抓發揮人才作用的工作不及抓醫療經營那么主動。要改變這種現象，除了思想發動輿論宣傳外，還要有制度保證。應建立黨政主要領導掛帥和各有關部門參加的聯席會議制度，定期研究科技工作和人才的問題。

2．2．2要建立醫院領導科技目標責任考核制度。科技是提高醫院競爭力發展的關鍵，這項工作應作為醫院黨政領導任期內的一項重要工作，也是體現醫院領導實績的標志之一。實行科技目標責任制考核可克服領導的短期行為，為人才創造一個持續發展的良好環境。

2．2．3要建立激勵、培養、使用、關心相結合的運行機制。目前醫院對人才使用很多，培養不夠，有的醫院重視了培養又缺乏生活方面的關心，如此種種影響了人才作用的發揮。因此要建立“激勵、培養、使用、關心”的運行機制，把四者緊密地結合起來，使之形成合力，對做出突出貢獻的人才在精神上和物質上給予鼓勵；對不思進取，不務正業的人員不予聘任，做到獎罰分明。

3．樹立服務品牌營銷戰略

醫院作為現代社會生活的重要組成部分，在時代大潮的沖擊下不斷地往前推進。醫院服務的發展遵循其內在的發展規律，醫院服務品牌營銷戰略的確是受到各種外部環境因素的影響，將醫院服務品牌營銷提到戰略的高度也就是向我們昭示著服務戰略的未來發展方向。

3.1醫患關系在醫院服務戰略中的重要性

醫患雙方是醫院服務的供應與需求的主體，醫患關系是雙方在交往過程中形成的一種業緣人際關系，是醫院服務中的主要關系。狹義的醫患關系是指在具體的醫院服務行為過程中，醫務人員同患者之間的交往關系。廣義的醫患關系是指以醫護人員為代表的醫院各項服務提供者同醫院服務對象，包括就醫者及其各種社會關系的總和之間的關系。醫院服務以需求為導向，即以這一特殊的顧客群體——

患方的需求為導向。根據馬斯洛的人的“需要層次理論”，患者的需求是多層次的，多方面的，不可簡單地一概而論，所以研究患方的需求是醫院服務發展的重要內容，也是醫院服務需求導向的趨勢所在。

3．2以病人為中心的服務理念

以病人為中心的服務理念，是醫院樹立服務品牌營銷戰略的基本方針。醫院因病人而存在，病人就是醫院的顧客。隨著醫療服務市場新格局初露端倪，病人不僅會選醫生，還會選擇醫院。過去，如果問醫院的管理者，是不是病人對他們最重要，一部分人的答案是肯定的；現在如果去問同樣的問題，大部分人的答案是肯定的；不久的將來再問這個問題，所有人的答案是肯定的。病人滿意是一種心理活動，是病人的需求被滿足的愉悅感，病人滿意的程度一般可分為三個層次：一是病人的期望和要求比較簡單，這是醫院服務應該做到和理所應當做到的，如：給服的藥打的針是安全和有效的。二是病人的期望和要求進一步提高，醫院服務要滿足其一定的要求，如：醫院能把我的病治好，盡早出院收費合理，盡可能少花錢。三是病人的期望和要求更高。醫院要提供優質服務，并且能吸引和打動他們，如：醫院每個職工都對我非常尊重并仔細耐心地解釋醫院的情況，更令病人感動和驚訝，醫院或醫生還打電話問候并了解康復情況。樹立服務品牌營銷戰略的同時，要倡導誠信服務，講究信譽是醫務工作者最基本的職業道德，它既可以給患者帶來好處，也可以給醫院帶來收益。誠信雖然不能為醫院帶來直接的經濟利益，但它是一種資源，也是一種品牌營銷戰略，對醫院的長遠發展有著巨大的促進作用。

3．樹立優質經營戰略

“質量在我心中，安全在我手中”、“質量是醫院的生命”這種意識，已經成為各級各類醫院的一種經營信條，成為廣大醫護人員的共識。21世紀是一個醫療服務質量競爭的世紀，病人選擇醫院將以醫療質量的高低為第一要素。從戰略角度來看，醫療質量的確是醫院的生命。

依法執業，進一步健全和完善各項醫療規章制度在醫療質量管理中起著提高工作效率。保證醫療質量，防止差錯的重要作用。它對規范醫療行為具有嚴格的約束力，能促使廣大醫務人員有章可循，規范操作，保證醫療活動順利進行。我們醫院從實際出發，對原有的各項醫療規章制度做了補充和完善，并補充了新的醫療規定數十項，其中主要有“三級查房制度”、“疑難病人討論制度”、“醫療質量管理細則”、“醫療質量考核細則”、“醫技科室醫療質量考核細則”、“住院醫師培訓及考核細則”、“醫師繼續醫學教育規定”、“醫療質量管理獎懲辦法“等規章制度。建章立制來規范醫務人員的醫療行為，達到提高醫療技術，提高治愈率，降低死亡率，實施優質經營戰略。

5．樹立成本管理的經營戰略

在醫院經營中實施成本管理主要是針對醫院醫療活動過程中發生的成本費用進行預測、計劃、核算、控制、分析和考核，這是醫院經營目標的根本保障。

5.1當前，醫院成本管理中往往偏重于對實際成本的核算與分析，或者孤立地從經營成果中尋找存在的問題，而忽略了對醫院經濟運行中的人員、資金、物資、時間、信息等要素的計劃、組織、協調和控制，忽視臨床科室與醫技科室、職能

科室與臨床醫技科室、保障供應部門與臨床醫療部門、直接成本與間接成本因素之間的內在聯系。對成本管理工作中存在的問題缺乏全面、系統的認識。她要求各核算單位實行全方位、全員、全過程對業務經營投入成本進行管理。全方位管理是指所有核算部門科室、各個環節，都要通過計劃、控制、核算、分析、考核等辦法，計算出每一項目的投入、每一病種治療費用支出，進行費用支出與收益的嚴密核算和比較。最大限度在減少醫療業務工作中的失誤和借漏，減少不必要的成本支出，為醫院、科室、個人創造更高的收益，對醫療經營活動中的資金投入、使用等業務過程進行嚴格的成本核算和控制。

5．2在當前市場經濟條件下醫院由非經濟化的純消費性事業向事業化與經濟化結合方向轉變，衛生資源配置由單一的政府安排向國家指導與市場調節相結合方向轉化，醫院經營必須借助于成本管理手段，不斷降低投入成本，以低廉的醫療收費、優質的醫療服務，滿足基本醫療需求。因為，醫院醫療服務中的成本高低在于服務項目中單位成本的高低，而非總成本，要降低單位成本，一方面要降低消耗，另一方面要增加服務量，而服務應該是有質量標準、有薪金標準、藥品標準、材料標準，每種標準確立后就有了成本的概念。設計的標準作為標準成本，根據標準成本制定考核規范，如果我們的成本耗費比標準成本多，表示有浪費，就要分析并找尋出實際成本與標準成本之間產生差異的原因，達到成本最低化。可見在市場經濟條件下醫院經營中的成本管理主要任務就是對構成醫療經營成本的各個環節、各種因素進行分析，找出降低經營成本費用的方法，制定出可能實現最低目標成本，并采取強有力的管理措施和控制辦法，保障執行結果達到最低化經營成本的要求。

5．3在醫療經營中確立了經營目標和經營辦法，就必須實行分級、分崗位、分工作環節、分人實行責任制的辦法，實行定編、定崗、定責任，堅持責任到崗、責任到人，把全院、全科室的經營目標與人員、崗位、工作環節緊密結合起來，建立成本制度、責任中心和成本會計，嚴格考核制度和經濟活動的反饋制度，使全面成本管理在醫院各級管理中能及時發現問題，建立有效的自我約束機制，發揮全面成本管理的應有作用。

第四篇：論房地產營銷策略

論房地產營銷策略

在我國，房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益的總和。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。闡述了我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。說明為了贏得市場競爭，需要進行營銷策略的創新。總而言之，房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營，這是需求導向型經濟的客觀要求。

房地產營銷策略

一、引言

1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。

房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：

房地產概念圖

2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。

房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供給商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產營銷策略的發展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲？科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。

房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。

1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依靠于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目布滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念熟悉，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較輕易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供給量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸熟悉到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。

三、房地產營銷策略的現狀

目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托代理銷售和網絡銷售三種。

1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托代理銷售策略。它是指一般開發商委托房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢

當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速把握市場主動權； 分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度制造階段性銷售高潮，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業治理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產營銷策略的創新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。在房地產營銷策略的創新中，需要注重幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的非凡性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業治理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注重消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。目前，全國各地的房地產發展都處于高潮期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注重房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注重進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注重“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注重與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著老實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了熟悉的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供給商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供給商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供給商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式，為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感愛好的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注重商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方代理物業治理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時代發展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注重到企業發展中的社會效益，對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

五、結語

總而言之，房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營，這是需求導向型經濟的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優于另外一種渠道，因此房地產開發商在營銷過程中應不拘泥于一種銷售渠道，而應根據各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發揮各種營銷策略的優點。

第五篇：《關系營銷的種種策略》

《關系營銷的種種策略》

《關系營銷的種種策略》

企業活力１９９９年第１０期營銷籌劃

在商品供過于求、市場競爭激烈的條件下企業要想保持和擴大忠實的顧客群體建立長期良好的業務關系必須善于掌握———

關系營銷的種種策略好范文，全國公務員公同的天地www.tmdps.cn

□安徽＼龔振

關系營銷是與關鍵顧客建立長期的令人滿意的業務關系的活動應用關系營銷最重要的是掌握與顧客建立長期良好業務關系的種種策略。

設立顧客關系管理機構

建立專門從事顧客關系管理機構選派業務能力強的人任該部門總經理下設若干關系經理。總經理負責確定關系經理的職責、工作內容、行為規范和評價標準考核工作績效。關系經理負責一個或若干個主要客戶是客戶所有信息的集中點是協調公司各部門做好顧客服務的溝通者。關系經理要經過專業訓練具有專業水準對客戶負責其職責是制定長期和的客戶關系營銷計劃制定溝通策略定期提交報告落實公司向客戶提供的各項利益處理可能發生的問題維持同客戶的良好業務關系。建立高效的管理機構是關系營銷取得成效的組織保證。

個人聯系個

人聯系即通過營銷人員與顧客的密切交流增進友情強化關系。比如有的市場營銷經理經常邀請客戶的主管經理參加各種娛樂活動如滑冰、野炊、打保齡球、觀賞歌舞等雙方關系逐步密切有的營銷人員記住主要顧客及其夫人、孩子的生日并在生日當天贈送鮮花或禮品以示祝賀有的營銷人員設法為愛養花的顧客弄來優良花種和花肥有的營銷人員利用自己的社會關系幫助顧客解決孩子入托、升學、就業等問題。

通過個人聯系開展關系營銷的缺陷是易于造成企業過分依賴長期接觸顧客的營銷人員增加管理的難度。

頻繁營銷規劃

頻繁營銷規劃也稱為老主顧營銷規劃指設計規劃向經常購買或大量購買的顧客提供獎勵。獎勵的形式有折扣、贈送商品、獎品等。通過長期的、相互影響的、增加價值的關系確定、保持和增加來自最佳顧客的產出。美國航空公司是首批實施頻繁營銷規劃的公司之一８０年代初推出了提供免費里程的規劃一位顧客可以不付任何費用參加公司的ＡＡ項目乘飛機達到一定里程后換取一張頭等艙位票或享受免費航行和其它好處。由于越來越多的顧客轉向美國航空公司其它航空公司也相繼推出了相同的規劃。許多旅館規定顧客住宿達到一定天數或金額后可以享受上等住房或免費住宿。信用卡公司也向持卡人提供折扣。

頻繁營銷規劃的缺陷是第一競爭者容易模仿。頻繁營銷規劃只具有先動優勢尤其是競爭者反應遲鈍時如果多數競爭者加以仿效就會成為所有實施者的負擔。第二顧客容易轉移。由于只是單純價格折扣的吸引顧客易于受到競爭者類似促銷方式的影響而轉移購買。第三可能降低服務水平。單純價格競爭容易忽視顧客的其它需求。

俱樂部營銷規劃

俱樂部營銷規劃指建立顧客俱樂部吸收購買一定數量產品或支付會費的顧客成為會員。日本的任天堂電子游戲機公司建立了任天堂俱樂部吸引了２００萬會員會員每年付１６美元會費可以每月得到一本任天堂雜志先睹或回顧任天堂游戲贏者有獎還可以打“游戲專線”電話詢問各種問題。哈萊·戴維森公司建立了哈萊所有者團體擁企業活力１９９９年第１０期營銷籌劃ＹＩＮＧＸＩＡＯＣＨＯＵＨＵＡ有３０萬會員向會員提供一本雜志（介紹摩托車知識報道國際國內的騎乘賽事）、一本旅游手冊、緊急修理服務、特別設計的保險項目、價格優惠的旅館經常舉辦騎乘培訓班和周末騎車大賽向度假會員廉價出租哈萊·戴維森摩托車。第一次購買哈萊·戴維森摩托車的顧客可以免費獲得一年期的會員資格在一年內享受３５美元的零件更新。目前該公司占領了美國重型摩托車市場的４８市場需求大于供給顧客保留率達９５。

顧客化營銷

顧客化營銷也稱為定制營銷是根據每個顧客的不同需求制造產品并開展相應的營銷活動。其優越性是通過提供特色產品、優異質量和超值服務滿足顧客需求提高顧客忠誠度。顧客化營銷８０年代在西方興起９０年代呈現蓬勃發展趨勢將成為２１世紀最重要的營銷方式。

依托現代最新科學技術建立的柔性生產系統可以大規模高效率地生產非標準化或非完全標準化的顧客化產品成本增加不多使得企業能夠同時接受大批顧客的不同訂單并分別提供不同的產品和服務在更高的層次上實現“產銷見面”和“以銷定產”。日本有些服裝店采用高新技術為顧客定制服裝由電子測量儀量體電腦顯示顧客穿上不同顏色、不同風格服裝的形象并將顧客選定的款式傳送到生產車間激光儀控制裁剪和縫制顧客稍等片刻就可穿上定做的新衣。日本東芝公司在８０年代末提出“按顧客需要生產系列產品”的口號計算機工廠的同一條裝配線上生產出九種不同型號的文字處理機和２０種不同型號的計算機每種型號多則２０臺少則１０臺公司幾百億美元的銷售額大多

來自小批量、多型號的系列產品。美國一家自行車公司發現自行車的流行色每年都在變化且難以預測總是出現某些品種過剩某些品種又供不應求于是建立了一個“顧客訂貨系統”訂貨兩周內便能生產出顧客理想的自行車銷路大開再也不必為產品積壓而發愁了。

實行顧客化營銷的企業要高度重視科學研究、技術發展、設備更新和產品開發要建立完整的顧客購物檔案

加強與顧客的聯系合理設置售后服務網點提高服務質量。

數據庫營銷顧客

數據庫指與顧客有關的各種數據資料。數據庫營銷指建立、維持和使用顧客數據庫以進行交流和交易的過程。數據庫營銷具有極強的針對性是一種借助先進技術實現的“一對一”營銷可看作顧客化營銷的特殊形式。數據庫中的數據包括以下幾個方面現實顧客和潛在顧客的一般信息如姓名、地址、電話、傳真、電子郵件、個性特點和一般行為方式交易信息如訂單、退貨、投訴、服務咨詢等促銷信息即企業開展了哪些活動做了哪些事回答了哪些問題最終效果如何等產品信息顧客購買何種產品、購買頻率和購買量等。數據庫維護是數據庫營銷的關鍵要素企業必須經常檢查數據的有效性并及時更新。

美國通用電器公司成功地運用了數據庫營銷。它建有資料詳盡的數據庫可以清楚地知道哪些用戶應該更換電器并時常贈送一些禮品以吸引他們繼續購買公司的產品。美國的陸際旅館也建立了顧客數據庫掌握顧客喜愛什么樣的房間和床鋪、喜愛某一品牌的香皂、是否吸煙等等從而有效地分配房間使每一位顧客都得到滿意的服務。連鎖公司運用數據庫營銷更加有效如果顧客在某一分店購買商品或服務時表現出某些需求特點任何地方的另一分店店員都會了解并在顧客以后光臨時主動給予滿足。隨著顧客期望值的提高和電腦的普及小公司也應采用數據庫營銷以達到吸引和保留顧客的目的。

退出管理

“退出”指顧客不再購買企業的產品或服務終止與企業的業務關系。退出管理指分析顧客退出的原因相應改進產品和服務以減少顧客退出。退出管理可按照以下步驟進行

（１）測定顧客流失率。

（２）找出顧客流失的原因。按照退出的原因可將退出者分為這樣幾類價格退出者指顧客為了較低價格而轉移購買產品退出者指顧客找到了更好的產品而轉移購買服務退出者指顧客因不滿意企業的服務而轉移購買市場退出者指顧客因離開該地區而退出購買技術退出者指顧客轉向購買技術更先進的替代產品政治退出者指顧客因不滿意企業的社會行為或認為企業未承擔社會責任而退出購買如抵制不關心公益事業的企業抵制污染環境的企業等。企業可繪制顧客流失率分布圖顯示不同原因的退出比例。

（３）測算流失顧客造成的公司利潤損失。流失單個顧客造成的公司利潤損失等于該顧客的終身價值即終身持續購買為公司帶來的利潤。流失一群顧客造成的公司利潤損失更應仔細計算。例如某運輸公司原有６６００個客戶本由于服務質量差流失了５也就是３３０個客戶（００５×６６００）平均每流失一個客戶營業收入就損失１００００元公司一共損失３３０００００元的營業收入（３３０×１００００）利潤率為１０即損失了３３００００元（０１０×３３０００００）利潤。

（４）確定降低流失率所需的費用。如果這筆費用低于所損失的利潤就值得支出。比如該運輸公司為保留顧客而花費的成本只要低于３３００００元就應支出。

（５）制定留住顧客的措施。造成顧客退出的某些原因可能與公司無關如顧客離開該地區等由于公司或競爭者的原因而造成的顧客退出則應引起警惕采取相應的措施扭轉局面。

企業應經常性地測試各種關系營銷策略的效果、營銷規劃的長處與缺陷、執行過程中的成績與問題等等持續不斷地改進規劃在高度競爭的市場中建立和加強顧客忠誠。