第一篇：【售后公房】退稅政策

原來是租賃的公房通過房改后，出售給原承租人。這部分已經出售的公房就叫已經售后公房。售后公房最大的特點是面積小、總價低。售后公房主要分為兩種。

一、央產房。是指中央單位或央企的性質的房產。

二、一般性質的公房。是指非央產房的公房，包括一般國有企業、非中央級別的事業單位、機關的房產。其中前一種在單位出售給職工后，并不是一定可以上市交易，是否可以上市交易，需要到央產房管理辦公室查詢。同時，即使可以上市交易，也需要與房屋原產權單位簽訂物業和供暖協議，之后才可以進行上市交易辦理。后一種性質的售后公房可以進行上市交易。在上市交易時成本價售后公房可以進行直接交易，標準價或者優惠價售后公房需要補交成本價后才可以上市交易。

售后公房退稅

職工所購公有住房上市出售前后一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。

具體操作方法上分為兩種：一種是在辦理新房子產權證繳納契稅時直接抵扣，如果是先賣后買，可以在過戶交契稅的時候直接抵扣;另一種是全額繳納完畢新房子契稅，再辦理退契稅的手續，先買后賣的話，憑買新房的完稅證明，產證，合同，已經售后公房的合同去申請退稅，一般45天左右就可以辦完，交易中心會開一張建行支票給你，你可以去兌現。

適用該政策的市民需要符合三個條件：

(一)售后公房是第一次上市交易，也就是說購買了售后公房的市民，再次將房屋出售的，不適用該政策;

(二)售后公房出售和買新房子的時間間隔前后不超過一年，具體以兩個房屋買賣合同的簽訂時間為準;

(三)房屋的產權人為同一人，即售后公房的產權人和新房子的產權人是一個人。如果新房子的產權人比售后公房的產權人多，但只要售后公房的產權人是新房子產權人之一的，仍可以適用該政策。

市民辦理抵扣契稅時要帶七項材料：

(1)新房購房合同;

(2)新房產權證;

(3)新房購房發票(全額);

(4)新房契稅完稅證;

(5)原購公有住房購入材料;(購房合同(白色封面的那種)、購買公有住房發票或公有住房出售價格計算表)

(6)原購公有住房賣出材料;(買賣合同、“上海市個人房屋出售發票”第四聯(綠色)

(7)身份怔、戶口簿。上述材料都需原件和復印件。

第二篇：售后公房物業管理費

售后公房應按商品房收取物業管理費嗎？

問：我現在居住的房子，是單位分配的商品房，房租也一直由單位收取。最近，我將住房作為售后公房購買了下來，單位便不再接受我所交納的租金，而管理我們小區的物業公司卻要我以商品房的性質繳納物業管理費，其費用大大高于單位收取的租金。我理解我的房子應該算作售后公房，不能作為商品房支付物業管理費用，請問有無相關的政策法規給予明確界定。謝謝!

答：

一、您提出的問題，在上海帶有一定的普遍性，很多業主也同您一樣，是將單位分配的商品房作為售后公房買下的。但是，這樣的房子由于情況特殊，究竟算作商品房還是售后公房，目前尚無明確的政策法規加以界定。

二、有關專家和業內人士大多傾向將這類房屋定性為商品房而非售后公房，從物業公司來說，要向您收取管理費應該是合情合理的，因為當初您單位買的就是商品房。至于您與單位之間存在的一些問題，可以通過您、物業公司和單位三方協商解決。《解放日報》編者

以售后公房為由拒繳物業費

胡先生是上海和平飯店的職工。１９９６年７月，從單位分配到楊浦區長陽路霍蘭高層一套住房，兩年后購買了售后房產權。小區物業由上房物業管理公司管理，該公司要求其按照商品房標準支付物業管理費。一家大報在頭版刊登文章說“售后公房物業向‘低’看齊”后，胡先生便將管理霍蘭高層的上房物業管理公司告上了法庭。然而令胡先生沒想到的是，這場官司胡先生卻輸了。楊浦區法院日前在判決書上援引《關于本市以職工住宅立項建造的小區內已售公房上市交易后等的物業管理服務收費問題的通知》時解釋道：售后公房物業管理費向“低”看齊是指以職工住宅立項建造的已售公房，而霍蘭高層當初的立項是外銷商品房，不屬于這一范圍。

附：上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局關于本市以職工住宅立項建造的小區內已售公房上市交易后等的物業管理服務收費問題的通知各區（縣）物價局、房地局，各物業管理企業:

根據《上海市居住物業管理條例》及有關文件精神，按照同質同價的原則，經研究，就本市以職工住宅立項建造的小區內發生已售公房上市交易等情況后，物業管理服務收費有關問題通知如下：

一、在以職工住宅立項建造并已按公有住房售后收取管理服務費的住宅小區內，發生已售公房上市交易、全額出資購買使用權房并辦理了產權變更、有限產權房接軌為完全產權房、按規定歸并為內銷商品房等情況的，其業主的管理費、保潔費、保安費均應按滬價房（1996）第219號《關于調整公有住房售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》的規定執行。即：管理費多層住宅每戶每月4.5～7.5元；高層住宅每戶每月5～10元；保潔服務費每戶每月3～6元；保安服務費每戶每月3～6元。

上述情形中帶電梯住宅的業主，若已按公有住房出售的規定籌集或交割了房屋維修基金的，其電梯、水泵運行費按公房售后的相關規定執行，即每月每平方米建筑面積0.55元，其中由房屋業主直接支付0.15元，在住宅修繕基金中列支0.40元。若未按公有住房出售籌集維修基金的業主，其電梯、水泵運行費則按規定直接全額支付。

上海市從1994年開始實施公有住房出售政策，14年來取得了重大進展，居民購房后每月按戶繳納管理費，即一室戶3元、二室戶4.５元、三室戶6元。自1996年起，上海市物價局、房地資源局相繼頒發了《關于公有住宅售后管理服務費收取標準的通知》、《關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》、《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》、《關于做好一九九八調整普通內銷商品住宅物業管理服務收費基準價及浮動幅度的通知》等，對售后公房、商品住宅的物業管理費收取行為予以規范。其中售后公房實行政府指導價，按戶分別調整為4.5元、6元、7.5元，高層住宅每戶每月5－10元。另外每戶每月收取保安服務費3－6元、保潔服務費3－6元。住宅小區中的非居住房屋協商定價，時隔12年，至今尚未作調整。

附：上海市物價局、上海市房屋土地管理局關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知（滬價房(1996)第219號 一九九六年八月三十日）各區、縣物價局(委)，各區、縣房管局： 為了加強公有住宅售后管理，經研究，適當調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準。現將有關收費標準通知如下，請按照執行。

一、居住用房的管理費：多層住宅每戶每月4.5-7.5元；高層住宅每戶每月5-10元。以上費用均由房屋業主支付。具體收費檔次劃分，在此幅度內由業主委員會同所委托的物業管理單位商定。

二、高層住宅電梯、水泵運行費：每月每平方米建筑面積0.55元。其中由房屋業主直接支付0.15元，從住宅修繕基金中列支0.40元。

三、居住用房的保潔、保安服務費：收費標準仍按滬房地物(1995)522號文規定執行。

第三篇：售后公房物業管理調查報告

上海舊小區物業管理調研報告

隨著我國社會主義市場經濟建設的逐步推進，社會產品分配方式由完全計劃供應演變到自由的市場供應，反映在房地產市場就是由公房向商品房轉變，這就出現了一個比較特殊的、具有歷史演進痕跡的過渡角色就是售后公房。在上海，有許多售后公房的物業管理服務小區，但由于歷史的原因，公司和售后公房的物業管理管理一直以來是“老大難”問題，更由于現代社會，追尋的是“以人為本”，提倡構建和諧社會，所以，作為社會組成重要部分的“老小區”、“舊公房”，認真而嚴謹的分析現狀，找到可行性解決問題的方案是十分重要，也是非常必須的。為此，我們進行了本次對舊公房住宅小區物業管理的調研活動。

通過我們進行大量的問卷調查和實地考察分析總結出這些舊公房物業管理的現狀。占全市住宅小區48.7% 的售后公房（包括直管公房和系統公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業收費過低、物業服務公司收不抵支的矛盾十分突出。而過低的物業管理收費，直接影響了管理服務人員為民服務的積極性，造成人才流失現象嚴重，制約了售后公房管理水平的提升。

首先，量大面廣，具有一定群眾基礎。售后公房有著相當的數量和“工薪”群體，僅以上海徐匯、長寧區為例，現有居住物業約5000萬平方米，其中售后公房建筑面積1700萬平方米，占34%，近30萬戶家庭100萬人口，所以有著廣泛的“群眾基礎”。

其次，收費很低，物業企業難以收支平衡。由于長期以來，上海的售后公房物業管理費標準低，僅按戶收取5-7元，保安保潔費收費標準每戶3-6元，核為0.23元/㎡，而目前上海的商品房（不包括設備、如電梯、電泵運行費）至少平均數在1.10元/㎡以上；CPI指數的不斷增長和職工最低工資標準的逐年提升，物業服務企業的管理成本也出現迅速上升；但隨著人們日益增長的對物業管理服務要求的提高，售后公房的物業服務基礎管理，必須滿足相應的運轉機制，如人員配備、物耗、能耗及稅收等，這在收支平衡上就形成了明顯的缺口。

再次，現實現狀，形成惡性循環。上海現在的售后公房由于實現了“一體化”物業管理服務的模式，雖然其服務品質有物業現狀的原因，不能根居住商品房實現同樣的管理服務，但必須做到“維修及時，收費合理，質量合格”，顯然，在人力資源合理配置的情況下，企業會隨著時間的延長，而出現收入虧損的增加，如不按行業標準去執行，業主（百姓）不滿意，居住環境和生活質量就會下降，加之售后公房由于年代長久，道路坑洼，電線老化，外墻屋面滲水，上下水管銹出“沙眼”，排污管不暢等等，幾十年來，維修基金、街坊基金所剩無幾，再次籌集更顯力不從心，長此以往的現實現狀，將會形成惡性循環。

最后，政策差異，不利企業持續發展。現實的勞動政策對就業人員的報酬以及相關福利作了相當詳盡規定，物業公司作為企業，無疑必須執行現行法規政策，但是，物業企業更多是承擔社會服務的職能，再說售后公房居住的大多是工薪階層，還有一定數量的“特殊群體”，比如低保、特困、單親、孤老，而對他們的服務一般情況下都是無償的，當然其他物業管理費也收不到，這當中的“虧損”也是顯而易見的，其中也包括政策性減免。作為物業管理服務企業，在這種情況下，當然不能考慮經濟效益，這是一種社會職能，為了穩定，為了居民的“安居樂業”。

綜上所述，隨著近年來我國CPI指數的不斷增長和職工最低工資標準的逐年提升，物業服務企業的管理成本也出現迅速上升的趨勢，售后公房物業管理受到影響。由于管理費標準與市場脫節，造成售后公房房屋老化，維修資金缺乏，必要的修繕無法進行，加上物業管理責任主體不明確、各方責、權、利不對等且不明確，房屋使用和管理服務中公德意識、誠信意識淡漠，影響了房屋使用安全和居民生活。不少物業服務公司已經陷入“入不敷出”，難以為繼的局面，許多企業在虧損經營的情況下，紛紛退出管理，對物業管理市場的健康發展和保障業主的合法利益造成隱患。

以上問題要求從政策和法規加強公房和售后公房管理。完善公房租賃管理辦法，規范公房租金使用，加大公房修繕資金使用的監管力度；強化公房修繕管理，逐步開展直管公房全項目維修，建立專項維修計劃上報備案制度和竣工驗收、審計制度；明確售后公房住宅小區的物業服務標準，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式；解決“同一小區、同等服務、不同收費”的歷史遺留問題；對服務水平達到規定標準的物業服務公司政府將給予一定的經濟補貼。規范物業管理公司的經營，改善物業管理公司財務狀況，充分調動其積極性，進而改善公房小區居民生活居住環境。

第四篇：公房出售政策

直管公產住房產權出售政策問答

一、直管公房產權出售價格調整的原則？

直管公房產權出售價格是根據國家有關住房制度改革政策和本市實際情況確定的，目前本市執行2003年出臺的直管公房出售和價格標準。按照“優惠逐年減少、價格逐年提高”的原則，今后公房產權出售價格將逐步調整。原則上在價格調整前一個月向社會進行公布。

二、直管公房產權出售價格是多少？

一級地段磚混二等樓房，30年房齡以下的住房成本價為每建筑平方米1150元。購房享受相應折扣政策，一是住房成新折扣，年折舊率2%；二是雙職工工齡折扣，年工齡折扣額為每平方米4元；三是住房地段、樓層、朝向等價格調劑因素；四是一級地段住房最低售價為每建筑平方米210元，每降一級地段，每建筑平方米減10元。

三、購買直管公房工齡折扣如何計算？

(一)年工齡折扣額為每建筑平方米4元。

(二)折扣工齡按雙職工(承租人本人與配偶或與同戶籍一名家庭成員)1992年1月1日前合計工齡計算；單職工家庭，按單職工1992年1月1日前工齡的1.5倍計算工齡折扣。

承租人配偶去世的，可以享受其配偶1992年1月1日前的工齡折扣。

(三)夫妻在同一戶籍的職工家庭購房，雙職工合計工齡依據單位證明和戶口簿核定。夫妻不在同一戶籍的職工家庭購房，憑單位工齡證明、結婚證計算工齡折扣。工齡折扣只能使用一次。

(四)按照國家規定實行折算工齡的職工，購房時，憑單位證明及戶口簿，按折算工齡計算工齡折扣。

四、直管公房出售建筑面積是如何計算的？

單元樓房出售建筑面積=計租面積×1.3

平房出售建筑面積=計租面積×1.15

計租面積以房屋租賃合同上標明為準。

五、直管公房出售房款是如何計算的？

職工購買直管公房產權后，可將該套住房的房齡、住房調劑系數情況、購房人同戶籍雙職工合計工齡等條件代入以下公式計算。

應交房款總額=〔成本價×(1-住房竣工年限×2%)×(1±調劑系數之和)-雙職工合計工齡×年工齡折扣額〕×住房出售建筑面積。

六、哪些直管公房可以出售？

凡成套公有住房，除歷史風貌建筑，黨政機關、科研單位及大專院校院內與辦公、科研和教學用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府規定不宜出售住房外，均可向現住居民出售。

七、成套伙用住房為什么不能出售？

由于成套伙用住房的部分房間(如廚房、衛生間等)為公用，其所有權面積無法拆分，因此無法出售。

八、承租人如何辦理購房手續？

1.申請查勘。承租人按照要求填寫《購買公有住房申請表》和《購房人有關情況調查表》，并提交《公有住房租賃合同》、戶籍簿、身份證、圖章等材料。房管站對房屋使用情況進行現場查勘和查驗。

2.定價審核。經房管站查驗住房可以出售的，根據購房人提供的《購房人有關情況調查表》，填制《出售公有住房價格評估審批表》，計算實際售房價格，并按照規定手續上報主管區公司進行審核。

3.簽約交款。房管站與購房人簽訂《公有住房買賣協議書》。購房人將購房款和實際購房款的1%的共用部位和共用設施設備維修基金交到指定銀行，并將交款回執交房管站。

4.轉移登記。購房人可以自行申請辦理產權轉移登記手續，也可以委托區房產公司代理申請辦理產權轉移登記手續。自行辦理。房管站將產權轉移登記材料移交購房人，購房人自行到區房管局辦件大廳申請辦理產權移登記手續。委托辦理。購房人委托區房產公司代為辦理產權轉移登記手續的，各區房產公司應當指定專人集中申請，各區房地產登記機構應開辟綠色通道集中辦理。

九、購買直管公房產權，是否可以支取住房公積金？

購買直管公房產權時，可以支取住房公積金。購房人持《公有住房買賣協議書》、所購房屋的《房地產權證》、全額購房發票(全款專用收據)，到職工單位所在區住房公積金管理中心支取。

十、購買直管公房產權后，修房資金如何解決？

購買直管公房產權后，房屋共用部位共用設施設備維修資金由公房售后維修資金解決。售房單位從售房款中提取售房款24.4%的資金，購房職工交納購房款1%的資金作為公房售后維修資金。資金不足時，由產權人按各自的建筑面積分攤。住房自用部位和設施設備由購房人自己負責解決。

十一、直管公房出售后，哪些屬于共用部位？

共用部位包括：屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院墻等；共用設備設施包括：戶分電表以外至總電表以內的設備和線路、戶分水表以外至總水表以內的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道(排氣孔道)、信報箱、避雷設施、共用電視天線等。

十二、直管公房出售后，哪些屬于自用部位？

自用部位包括：戶門、戶窗、戶內的頂棚、內墻面、地面、非承重隔斷、隔扇、自用陽臺及戶內其他裝修；自用設備包括：戶分電表以內電器及線路(包括戶分電表)、戶分水表以內的管道及配件(包括戶分水表)、衛生器具和相關的下水管道。

十三、承租人購買直管公房產權后何時可以出售？

承租人購買的直管公房，在交清房款并取得《房屋所有權證》后，即可依法進入市場。

十四、承租人購買直管公房產權后，再賣房時應當交哪些稅費？

購買直管公房產權后，再上市交易的，產權轉移登記稅費按照二手房交易標準執行。

第五篇：退稅政策

退稅政策

【推薦理由】:

1.政府招招商，高額扶持(上海最高)，與政府簽訂扶持協議；

2.無繳稅門檻（不論繳稅多少，同比例返稅）,繳稅大戶更多優惠；

3.扶持款每月返還，由財政局直接劃入注冊企業賬戶；

4.超大成熟開發區(入住企業超5500家,年營業額破570億,年繳稅過12億）；

5.注冊公司及注冊后服務專人辦理, 絕不收任何服務費！

【開發區扶持政策】

稅種 扶持比例 交稅額100萬元 備注

營業稅 獎勵交稅額40% 獎勵40萬元 繳稅大戶實行一事一議，爭取更多返稅政策。

增值稅 獎勵交稅額10% 獎勵10萬元 所得稅 獎勵交稅額16% 獎勵16萬元

上海開發區注冊公司可以享受上海特有的稅收優惠政策，近幾年，大部分公司都選擇在上海開發區注冊公司。雖然上海出臺了注冊地與經營地需一致的政策，但因注冊在開發區的公司太多，此政策沒有真正執行。在注冊上海公司之前，應先了解上海開發區注冊的相關情況及其返稅優惠政策，再選擇在哪個開發區注冊公司。

1、注冊在本開發區。企業實行高額財政扶持政策：營業稅返還地方稅收的40%（100%地方稅，即返實繳額的40%）；所得稅返還地方稅收的40%(國家收60%，40%地方稅，即返實繳額的16%）；增值稅返還地方稅收的40%（國家收75%，25%地方稅，即返實繳額的10%）。扶持資金由崇明縣財政局當月結算、次月兌現，納稅大戶有更多優惠政策。

2、企業注冊在本開發區。工商、稅務、年檢服務等全程免費代理，免費提供注冊地。企業登記成本費用根據工商、稅務、技術監督、會計師事務所、印章社等各部門收費標準代收代繳，并提供各部門票據和行政收費憑證，絕不收取任何代理費。

3、經營理念：誠信待人、熱情周到；堅持原則、機動靈活；遵紀守法、腳踏實地。

【財政扶持方式及時間】

1、開發區派專人負責注冊公司，取得營業執照、稅務登記證、企業代碼證等證照。

2、開發區經濟發展區管理委員會（政府職能部門）與注冊企業簽訂《扶持企業發展協議書》。

3、開發區經濟發展區管理委員會將《扶持企業發展協議書》分別報縣、鎮等部門備案，向縣財政局申報稅收扶持比例，扶持款劃入注冊企業基本戶的賬號等信息。

4、根據日常注冊企業繳稅情況，稅收扶持比例，結算對注冊企業扶持款。由崇明縣財政局專款專項賬戶直接轉賬到注冊企業基本賬戶，因有結算時間，當月繳稅，隔月退稅，按月給付。

【開發區優勢】

?注冊資金：無特殊要求；

?地址優勢：開發區免費提供地址注冊（點擊了解）；

?管理費：無；

?特別優勢：建筑安裝業可以申請核定征收； ?一般納稅人為一機一卡。

【買發票、報稅、年檢】 買發票可委托我公司免費代理，年檢也可委托我公司辦理，報稅可自行網上申報。

【開發區注冊公司流程及時間】

1.查名；（需提供全體股東身份證原件，并于身份證復印件上本人簽字，以及提供手持身份證原件照片）下載企業查名表

2.簽署工商注冊材料，核準經營范圍：（名稱核準后，全體股東至開發區簽署工商注冊材料）下載經營范圍參考

3.開戶驗資戶；出具驗資報告；

4.辦理營業執照、刻章；

5.辦理組織機構代碼證；

6.辦理稅務登記證；

7.開設基本帳戶、撤銷驗資帳戶；

* 所需時間：自名稱核準后，約25個工作日，公司注冊完成。

【注冊公司材料】

?需提供公司名稱（5個以上）；

?全體股東身份證原件，復印件上簽字，?我公司起草工商注冊材料，開發區審核后，由全體股東本人簽署。

?股東簽署材料同時，需攜帶本人身份證原件，上海市境內房產證復印件，租賃合同，票管員一寸照片2張及財務上崗證復印件。

【申請一般納稅人要求】

?上海市內需有商用辦公場地，提供場地租賃協議及房產證復印件，稅務專管員會親臨查看場地；

?服務業需求注冊資金50萬，實收注冊資金50萬才可以申請一般納稅人；

?混合經營商貿類需求注冊資金100萬，實收注冊資本100萬可申請一般納稅人。