第一篇：萬科入住工作指引規程

入住工作指引規程

1、目的規范辦理入住流程，以保證業主的順利入住。

2、適用范圍

適用于業主辦理入住工作。

3、職責

3.1管理處經理負責整個入住工作的指導并組織成立物業入住工作領導小組。

3.2管理處專門負責人對管理出個部門的鑰匙管理工作進行監督與指導。

3.3各班組鑰匙管理員應對各班組的鑰匙進行細化管理。

4、管理方法

4.1入住前準備地產公司總經理負責制，成立有哥哥部門、各個專業口組成的入伙工作小組并積極推動小組的開展

4.11確定開始計收管理費的時間，一般入住時間在上半個月的，從當月15日開始計收；入住時間在下半個月的，從下月起計收。地產可能由于銷售或其他需要，要求延遲計收管理費的時間，由地產支付延遲期間的管理費，地產承諾贈送業主管理費的，由地產按期支付管理費。

4.1.1.2確定需要預交管理費的月數。通常情況下，為了使前期配套設施的完善和返修等工作有足夠的人力管理，需要預售三個月管理費（但個別業主如拒交的，也可不預交，讓業主選擇按月交納）。注意預售管理費的月數，不要超過當地物業管理法規的規定或行規習慣。

4.1.1.3確定需要預交水電費的金額。通常情況下，前期水電未抄表到戶，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要預收一定金額（三個月用量）的水電費。前期按業主實際用水，電量扣減，直至完畢后，物業管理項目應通知業主按月實際用量交納水電費。

4.1.1.4確定是否需要代地產收取煤氣開戶費。一般情況下，地產在開發建設時已經交納了此筆費用，地產可在售樓、代辦房產證、按揭手續時一并收取該項費用，以免造成在入住時因業主拒交而爭執的情況。如地產需要物業協助在業主入住時將此筆費用收回的，物業公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業因此應在業主入住時將此筆費用收回的，物業公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業因此應在入住資料和現場做好解釋工作。

4.1.1.5煤氣開戶工本費和保險費等煤氣開通費用。此筆費用可由物業管理項目代媒氣公司收取，事前須與當地公司煤氣公司取得聯系，去頂交納項目和額度。

4.1.1.6門禁卡工本費。此筆費用由地產公司確定免費卡數量，并計入開發成本，通常在入伙時贈送2-3張給業主，超過數量應按成本價收取。

4.1.1.7有線電視初裝費。此筆費用可由物業管理項目帶有線電視臺收取、事前須與當地有線電視臺確定初裝費及收費細項（如主機、副機等），同時應在入住須知中注明或在入住現場備好各種戶型的主副機數目，以供業主參考。

4.1.1.8寬頻網費用。此筆費用可由物業管理項目代網絡公司收取，事前須與其協商好管理傭金和利潤分配的問題。也可請網絡公司在入住現場為住戶辦理。

4.1.1.9裝修類費用。按照當地法規要求，收取裝修保證金，如當地法規沒有將裝修保證金非為業主交納和裝修隊交納的，為了以后便于管理，物業管理項目應建議業主與裝修隊各交納一半。確定公共設施修繕費、垃圾清運費、裝修工人進出工本費等費用，以上費用復合當地法規的要求、同時，入手去張繡垃圾清運費的，要做好測算工作，以免造成收不抵支的現象。如當地法規未有明確規定不允許收取裝修隊管理費的，可考慮收取一定數量的裝修隊管理費，以備管理之需，如當地稅務局要求物業管理項目代收裝修稅的，需要取得政府部門的文件，但為規避風險，是最好不與當地稅務局簽定代收協議，同時在收取裝修稅時不要強迫業主交納。

4.1.1.10停車場類費用。確定各類車位的月租費。如開發商在銷售中將車位出售的，此類車位須確定管理費，費用可見<物業與地產相關業務操作規范>。物業管理項目在入住前期應盡早提請相關部門辦理停車場的驗收手續，辦理收費許可證。停車場收費許可證在拿到之前，建議不要收取停車費用。

4.1.1.11其他需要規定的費用。

4.1.2業主入住指引準備。

4.1.2.1入住指引包括的內容為：歡迎詞，業主入住需準備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業主在入住時需要交納的費用。業主在驗房和裝修時的一些小常識和裝修規定等，具體見《業主入住指引》，所需要業主身份證復印件和銀行存折復印件等其他資料的分數需根據當地的實際情況確定。

4.1.2.2入住指引的內容既要清楚、明了、詳細、又要避免長篇累牘，讓業主感覺繁雜和摸不著頭腦。

4.1.2.3業主入住指引應在入住前，隨地產的《入住通知書》一并發給業主。

4.1.2.4入住前，地產應確定防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式、包括款式，規格，用材等，入小區允許在陽臺安裝防盜網的，還需確定防盜網的樣式。

4.1.3入住資料準備

4.1.3.1入住時需要準備的資料

將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。并跟蹤地產《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》等的準備情況。4.1.3.2《業戶手冊》。建議結合本項目實際情況印刷《業主手冊》，便于在入伙時派送。內容可涵蓋項目物業管理的內容，如常用電話、周邊配套、小區配套、服務項目介紹、裝修常識介紹等內容。

4.1.3.3重申防盜門、窗戶、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式，包括款式、規格、用材等。入小區允許在陽臺安裝防盜網的，還需要確定防盜網的樣式。

4.1.3.4房內有配送的復雜設施的，如智能化設施等，需要準備好設施的操作說明書、保修卡等等。

4.1.3.5為備業主在入住當時辦理裝修手續，需要準備一定數量的各戶型房屋設計平面圖、水電走向圖等。4.1.3.6入住時業主填寫的資料需要準備一份已填好的樣本，并展示在入住辦理現場。4.1.4入住現場展板的準備

4.1.4.1入住展板的內容通常包括：公司簡介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。

4.1.4.2物業應根據入住展板的內容，設計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內用應盡量避免過長的文字，以流程圖為主。4.1.5入住其他工作準備

5.1.5.1準備入住所需其他的物資，如入住現場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點鈔驗鈔機（如采用Pos機收費時，要注意將物業和地產的收費區分刷卡收取，以便于今后核對）、公章（業務章），圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。

4.1.5.2為方便臨時復印之需，在入住現場最好能備有復印機。

4.1.5.3飲水機，飲料、糖果、準備一些午餐供中午仍在入住現場的業主用。4.1.5.4憐惜銀行收款事宜。

4.1.5.5入住現場還需要聯系一些商家，如空調等家電、潔具、廚具、裝修公司等以方便業主入住的，也應提前聯系，確定展區和價格。

4.2物業與地產的工作對接

4.2.1提前兩個月對接入住的準確時間，并做好提前入住的準備。

4.2.2對接入伙前的接管驗收工作。在業主入伙一個月前，地產與物業一起對房屋進行內部檢查，15天內完成接管驗收。在檢查前，要對檢查人員進行交房標準和驗收標準的培訓。在內部檢查是，要站在業主的角度對房屋質量進行全面驗收，記錄問題并提交地產安排返修。詳見《新建物業接管驗收指引》。

4.2.3對接入伙住前清潔的問題。地產可委托物業在入住前進行房屋的清潔工作，一般需要15天，在進行清潔工作時，物業應避免產生局部未清潔的現象，室內和花園內的垃圾要處理掉，對玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，對座便器等清潔后應貼上封條。

4.2.4對集中辦理入住的場地，入住現場盡量選擇在明亮、寬敞、通風好、舒適的場所，避免在室外、寒冷和炎熱的地方。如可能，盡量在會所辦理入住手續，以便同時可以向業主展示和推廣會所的服務項目。確定好入住的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開發的小區，要考慮到不影響已入住業主的正常生活。

4.2.5對接入住現場和路線的布置（含標識）工作。地產可委托物業進行入駐現場的布置工作，布置時應注意考慮到人行出入口的位置，人流較多的入住個流程可采取流水線的方式布置，高檔社區業主可采取一對一服務辦理方式。4.2.6入住問題說辭統一。根據實際情況，針對重點投訴和客戶主要關心的問題，地產和物業共同制定對客戶的入住問題說辭統一，并培訓當天參與入住工作的所有工作人員。

4.2.7對接返修工作事宜。地產可委托物業展開返修工作，將返修款劃至物業公司賬戶，詳見《保修階段工程質量和設備管理監控規范》、《物業與地產相關業務操作規范》

4.2.8由地產入伙工作小組具體負責協調各部門及各專業的責任分工，合理部署，及時溝通協調，去報入伙工作的順利開展。

4.3入主流程和崗位安排 4.3.1入主流程

包括兩大部分，第一部分為地產向業主交驗房。第二部分為物業收集業主資料，辦理一些便民及收費手續。4.3.2地產向業主交驗房

4.3.2.1引導業主到現場辦理入住手續

4.3.2.2確認業主身份：核驗《入住通知書》、業主身份證原件等以確認業主身份。

4.3.2.3以地產項目部為主銷售部、物業配合，三方陪同業主驗房，項目部人員負責對業主提出的問題記錄（委托物業辦理也可），協助業主填寫在《房屋交付驗收表》上。

4.3.2.4地產安排施工隊返修，返修完畢進行驗收，并通知業主驗房和辦理入住。

4.3.2.5地產在入住現場應準備查驗面積報告和相關資料，安排工程，法務人士，便于業主查驗和咨詢。4.3.3物業公司辦理入住手續 4.3.3.1注：各責任人在辦理完畢本崗位職責時，需要在流程卡上簽字。

4.3.3.2各崗位的責任人在安排時注意物業管理項目人員和公司本部人員，有入住經驗和無入住經驗員工的合理搭配，分期開發的小區，在辦理入住時，人員安排上要考慮確保其它管理服務工作正常開展。

4.3.3.3入住工作人員需每日提前15分鐘到達入住現場，準備入住工作。對于業主提出的問題，如回答不上來的，需予以記錄，并在每日碰頭會上提出。

4.3.3.4每日入住工作結束召開碰頭會，對當天入住工作總結，對不便直接處理的問題給出統一說辭。4.3.3..5入住辦理工作人員應注意禮貌禮儀，穿工作服，帶工牌。4.3.4現場辦理入住流程 4.3.4.1辦理入主流程圖

4.3.4.2如業主委托他人代辦入住手續時，還需要核驗業主委托書和身份證復印件，被委托人身份證原件及復印件。4.3.4.3如現場需要辦理車位租售協議的，物業管理項目還需要準備車位的示意圖，待業主選定車位后，如是租用，則與其簽訂《停車場車位租用協議》。如是購買，則與其簽訂《停車場車位管理協議》。如車位是有地產負責租售的，應與地產確認好對接的方式，做到及時掌握車位車輛的動態，防止車位被臨停占用。4.3.5入住信息的及時發布

4.3.5.1集中入住信息時，每日物業須將入住信息發至集團物業管理部。

4.3.5.2重大問題信息，及時發布至集團總辦。4.4入住現場突發事件的處理

4.4.1入住時應加強對集中辦理現場的保護，盡量避免業主在入住現場停留時間過長，防止惡意串通等。4.4.2業主拒簽《房屋交付驗收表》，拒絕辦理入住時，應及時化解業主怨氣，并有地產代辦負責協調。4.4.3業主拒交相關費用，如業主不愿一次性預交管理費和水電費的，可視情況采取靈活變通的方式處理。4.5入住培訓

4.5.1在安排好入住時各相關崗位后，應對所有參加入住的工作人員進行入住培訓，內容包括：現場各崗位的職責、分配、入住統一說辭、模擬演練。

4.6集中入住相關費用：有關費用內容、測算方式、承擔責任等詳見《物業與地產相關業務操作規范》。4.7商鋪和租戶業主入住手續辦理

4.7.1對租賃或購買商業用物業的商戶，出參照以上程序辦理相關手續外，還需要與商戶簽訂《商戶管理協議書》、《商戶消防責任書》，督促其按消防管理法規配備相應的滅火器材，并要求商戶在三個月內提供營業執照及復印件。4.7.2租戶入住手續參照業主入住手續辦理，并與租戶簽訂《租戶管理協議書》。4.8業主檔案的建議和錄入物業管理軟件系統。

4.8.1物業管理項目指定專人負責保管業主提供的資料，業主的資料和信息屬保密資料。未經物業管理項目經理授權，任何人不得隨意查閱，所有工作人員都不得隨意將業主資料和其他信息透漏給其他人員。4.8.2為便于檢索，業主和租戶的資料應分開保存。

第二篇：入住工作指引

入住工作指引

一、入住前期準備工作

1、入住前2個月，由客戶服務中心客戶事務組制定《入住工作計劃

安排表》，明確相關部門的工作任務及完成時間，報請入住工作領導小組審批。

2、各相關部門須指定責任人落實《入住工作計劃安排表》的工作任

務，客戶事務組予以監督、跟進并及時向入住工作領導小組匯報進展情況。

3、入住工作領導小組至少每半個月組織召開一次溝通會，落實進展

情況。

4、客戶服務中心至少于入住前45天組織房屋承接驗收工作，監督承

包商改進房屋質量問題并驗證改進結果后公司承接。具體流程見《房屋承接驗收作業指引》。

5、物業公司及管理處至少于入住前30天組織對物業共用部位、共用

設施設備的接管驗收，提交驗收報告給項目經理部，由其統籌安排承包商對驗收中發現問題進行改進并驗證改進結果。具體流程見物業公司相關ISO9000體系文件。

6、項目經理部在辦理《準許交付使用證》前30天，組織編制《住宅

使用說明書》（住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中），經工程管理部、客戶服務中心、銷售部、法律室等相關部門會審通過后定稿。

7、入住前20天,項目銷售部向客戶事務組提供具備入住條件的客戶

名單。由客戶事務組會同財務部復核后最終確認入住客戶名單，安排每戶的實際辦理入住時間。入住須具備的條件如下：

? 按揭付款的客戶已交清首期款、按揭銀行已將貸款全部

付給公司或銀行確認審批通過客戶按揭申請、已簽署買

賣合同；

? 一次性付款的客戶已付清全部房價款、已簽署買賣合同、已按規定辦理完公證手續；

? 不具備入住條件而要求入住的特殊情況，經報請公司領

導同意的。

8、入住前20天，客戶事務組向項目所在地建設行政管理部門購置《住

宅質量保證書》，按要求填寫部分內容，經項目經理部、銷售部、法律室等相關部門會審通過后加蓋公司公章。

9、入住前15天，項目銷售部向客戶事務組提供印制完畢的《住宅使

用說明書》。

10、入住前10天，客戶事務組備齊《準許交付使用證》、《竣工測繪報

告》、《室內空氣檢測報告》等證明書，以便入住客戶查驗。

11、入住前10天，客戶事務組根據入住客戶名單，按照買賣合同上載

明的客戶地址或客戶書面申請變更后的地址以特快專遞（EMS）的形式郵寄《入住通知書》及相關附件，在特快專遞《郵件詳情單》“內件品名”欄列明“某編號的入住通知書和附件名稱”，保留《入住通知書》存根和特快專遞（EMS）寄件回執存檔。

12、客戶事務組在投寄后一周內向郵局或快遞服務公司索取有客戶簽

收的郵件單據或其復印件，了解客戶簽收郵件情況。

13、項目銷售部可利用入住前的最新一期報紙銷售廣告發布上述入住

信息，并通知客戶事務組收集報紙存檔。14、15、物業管理處負責全面清潔、入住現場導示系統的布置和準備工作。入住前一周，客戶事務組確定現場驗房人員名單，成立入住現場

工作小組。

16、入住前5天，客戶事務組組織由入住工作人員參加的專題培訓，介紹工程、設計、銷售、物業管理等方面的情況，統一解說口徑，并發放相關資料。

二、集中入住現場辦理

1．物業公司及管理處負責客戶入住手續的辦理、受理裝修申請等。具體流程見物業公司相關ISO9000體系文件。

2．客戶持我司郵寄的入住通知書至現場辦理入住手續時，須簽署收到《入住通知書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等相關資料的簽收單，由物業管理處匯總簽收單后移交客戶事務組存檔。

3．現場驗房小組成員陪同客戶驗收房屋，抄錄水、電、煤氣底數，驗收后提請客戶在《房屋交付驗收表》上簽字確認（閉水試驗、采暖打壓另外預約時間驗收）。

4．現場驗房小組成員對客戶有關工程、設計、銷售、物業管理等方面的投訴/咨詢/建議按統一解說口徑給予回復或解決；對當場不能回復或解決的，應在1小時內將相關信息轉達給入住現場工作小組，由客戶服務中心專人溝通、協調、處理。

5．入住現場發現任何可能影響到現場辦公秩序的客戶投訴等特殊情況時，必須由客戶服務中心專人負責接待，并盡可能帶離辦公現場。

6．客戶驗收房屋后提出的維修事項，由客戶服務中心項目服務小組統一安排處理，具體流程見《工程保修與維修作業指引》。

7．客戶事務組就當天入住辦理情況、客戶信息等，組織入住現場工作人員召開溝通會并形成快報，以郵件形式發公司全體。

三、零星入住辦理：

1．集中入住之后陸續具備入住條件的客戶，由客戶事務組在入住10天前電話通知客戶前來簽收領取《入住通知書》，可不以特快專遞（EMS）的形式郵寄，同時郵件知會管理處入住客戶信息。但出現以下情況，必須以特快專遞（EMS）形式郵寄。

? 電話聯系不上的；

? 電話通知5天后客戶沒有來領取《入住通知書》的。

2．物業管理處負責客戶入住手續的辦理、受理裝修申請等。具體流程見物業公司相關ISO9000體系文件。

3．客戶服務中心項目服務小組成員陪同客戶驗收房屋，抄錄水、電、煤氣底數，驗收后提請客戶在《房屋交付驗收表》上簽字確認（閉水試驗、采暖打壓另外預約時間驗收）。

4．客戶驗收房屋后提出的維修事項，由客戶服務中心項目服務小組統一安排處理，具體流程見《工程保修與維修作業指引》。

5．購買樣板間的客戶入住，發出《入住通知書》時即將《樣板間裝修協議》轉物業管理處，并書面知會其按期將樣板間物品搬遷完畢。《樣板間裝修協議》同時抄送客戶服務中心備案。

四、入住通知書送達的特殊情況處理：

1．入住通知書送達：是指公司為履行商品房交付通知義務而向客戶發出《入住通知書》并由客戶簽收的行為。《入住通知書》送達方式采取客戶當面簽收或特快專遞郵寄送達兩種方式。

2．客戶事務組收到因客戶地址變更無人簽收、郵局或快遞服務公司按規定次數投遞仍無人簽收等原因而被退回的郵件時，要在一個工作日內通知客戶前來簽收領取《入住通知書》，并在郵件上記錄通話內容提要，不再重復以特快專遞（EMS）的形式郵寄。如三次電話聯系不上客戶，可在收到退回郵件后的10天內，會同項目銷售部在最新一期的報紙廣告上發布公告送達，轉移或減小對通知的舉證責任等。

3．客戶來電反映或按照5.5.2規定了解到客戶沒有收到郵寄的《入住通知書》且客戶事務組也沒有收到被退回的郵件時，客戶事務組應在兩個工作日內向郵局或快遞服務公司核實是否有客戶簽收郵件單據，并按以下方式之一處理。

? 經核實屬其他人代為簽收郵件而客戶本人未簽收的（如客戶所在單位或居住地物業管理單位），客戶事務

組告知客戶實際情況。如郵件丟失或毀損，通知客戶

前來簽收重新開具的《入住通知書》（編號與原郵寄的入住通知書編號一致），并在通知書上注明“補開”字

樣。

? 經核實屬郵局或快遞服務公司原因丟失、毀損未送達的，由郵局或快遞服務公司出具相關證明，客戶事務

組通知客戶前來簽收重新開具的《入住通知書》（編號

與原郵寄的入住通知書編號一致），并在通知書上注明

“補開”字樣，不再重復以特快專遞（EMS）的形式郵

寄（客戶強烈要求郵寄的除外。在特快專遞《郵件詳

情單》“內件品名”欄列明“某編號的入伙通知書、附

件名稱及相關證明”，保留《入住通知書》存根和特快

專遞（EMS）寄件回執存檔）。

4．客戶來電反映《入住通知書》丟失或者毀損的，客戶事務組通知客

戶前來簽收重新開具的《入住通知書》（編號與原郵寄的入住通知書編號一致），并在通知書上注明“補開”字樣。

第三篇：萬科物業管理前期介入工作指引

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萬科物業管理前期介入工作指引

萬科物業管理前期介入工作指引

1、目的

規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業管理業務的開展。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司（以下簡稱地產、物業）。

3、職責

3.1 集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。

3.2 各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。

3.3 各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。

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4．方法和過程控制

4.1物業管理前期介入的概念

物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內容要求;4.2.2 物業組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業應重點關注安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同的確認。

4.2.5 物業與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復查。

4.2.6 對涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容

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前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。4.3.1規劃設計階段包括：

對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。4.3.2營銷策劃階段包括：

物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.3.3施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

5．規劃設計階段介入 5.1規劃設計評估準備

5.1.1規劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件

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市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

5.1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。5.2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。5.2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

5.2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)

便于安保管理區域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)

人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。d)

安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)

消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。c)

消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。

d)

消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。5.2.2.3交通布局

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a)

各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)

主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)

機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：

1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

d)

有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。5.2.2.4生活配置

a)

根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

b)

一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)

如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)

如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

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5.2.2.5設備配套

a)

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

b)

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。

d)

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e)

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)

安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。b)

網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

c)

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

d)

中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，第7頁，共21頁

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布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。5.2.2.7房屋單體

a)

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)

樓板厚度與隔音符合國家規范。

d)

住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

e)

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

g)

衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)

廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

i)

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

j)

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁，共21頁

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應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k)

底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

n)

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內配置

a)

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b)

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。c)

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

e)

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。g)

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位

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置。

h)

室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)

電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

j)

聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

a)

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

b)

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

c)

綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)

綠化品種便于養護，養護成本節約。

e)

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

f)

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

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a)

景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。b)

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

c)

水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)

不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。e)

景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)

應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)

宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。c)

公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)

綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

g)

公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不

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便人員，宜設置相應保護措施。

h)

高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)

樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態環保

a)

住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。b)

住宅區內污水處理排放符合國家規范。c)

住宅區內無各類污染源。

d)

周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)

宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)

垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)

垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。

h)

宜在住宅區內形成自然生態鏈。5.2.2.13管理用房

a)

物業管理處

管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員

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工生活用房。

總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：

管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。b)

業委會、居委會（根據當地政策）功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術

a)

應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)

試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)

采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)

采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)

對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)

管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。

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5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)

相似點 b)

差異點 c)

優勢 d)

劣勢 e)

改進建議 5.3規劃設計評估的程序：

5.3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

5.3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

5.3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

5.3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規

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劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

5.3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。5.3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

5.4 此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內容

6.1.1物業管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業管理方案》，應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財務管

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理部等部門的確定。詳見《物業管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業管理方案》經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂《物業管理委托合同》，同時物業應協助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業管理服務協議》。

6.1.4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據地產需要提供物業推介資料，地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業管理承諾問題。

7．施工建設階段介入

7.1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業組人員專業搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接，及時回復物業的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進，發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現場發現的問題以周報的形

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式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

7.2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會，及時溝通相關問題和進度。

7.2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項：

a)

無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)

采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但

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對砼的防水能力有較大的影響。

c)

采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量，通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。

b)

砼澆注：除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監督。

b)

內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)

地面：廚、廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

7.2.6.8給排水工程

a)

給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往

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低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b)

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業公司對竣工驗收階段介入

8.1物業公司組織相關技術人員組成驗收小組，協助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發現設計、規劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統一驗收標準（詳見《新建物業接管驗收指引》）8.3驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現場做好詳細記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內接管驗收遺留問題統計表

Ｃ.公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 Ｅ.機電設備接管驗收表

Ｆ.機電設備接管驗收遺留問題統計表

8.4物業公司應了解工程建設的各個環節，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類

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統計表匯總后提交地產公司。

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第四篇：萬科項目后評估工作指引

有萬科的后評價指引，如何發上網？

深圳市萬科房地產有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.，LTD.編號： VKSZ/QP/PR012

版號： A/0

《項目成本后評估》編制指引

1.目的評價項目成本的科學合理性，編制《項目成本后評估》。

總結成本管理的經驗教訓，為新項目成本測算提供參照系。

2.適用范圍

公司所有完工結算項目。

3.術語和定義

項目成本后評估：

4.職責

4.1.成本管理部

所有項目完工結算后，成本管理部負責編制《項目成本后評估》中建造成本部分內容，并提交財務部門。

4.1.1.負責歸集評估項目的所有相關成本資料，比如：《項目可研報告》、《項目成本管理指導書》、《項目動態成本分析報告》、工程預結算書、工程結算資料等等。

4.1.2.負責比較結算成本與預測成本，對差異部分進行分析、說明。

4.1.3.負責編制《項目成本后評估》的相關內容，總結項目成本超計劃、無效投資、損失浪費等教訓和各種途徑降低成本的成功經驗，對項目成本管理情況做出評價。

4.2.財務部

財務部負責完成建造成本以外的所有成本內容的分析評估，匯總成本管理部的相關內容，編制完整的《項目成本后評估》報告。

4.3.總經理

4.3.1.負責簽發《項目成本后評估》，使之成為公司的基礎資料。

5.工作程序

5.1.編制計劃

成本管理部根據項目的竣工結算和投入使用計劃，確定相應的《項目成本后評估》編制計5.1.1.成本管理部根據項目的竣工結算完成計劃，確定《項目成本后評估》相關內容編制計劃。

5.1.2.對于需要項目投入使用一定時間后方能考核的成本項目，比如裝修材料的使用效果、主要設備的運營能力等，要根據項目入伙計劃，確定《項目成本后評估》相關內容的編制計劃。

5.2.編制《項目成本后評估》報告

5.2.1.歸集評估項目的所有相關成本基礎資料，包括：《項目可研報告》、《項目成本管理指導書》、《項目動態成本分析報告》等。

5.2.2.匯總項目完整的結算資料，包括《工程預算書》、《工程結算書》、工程變更簽證洽商等資料。

5.2.3.對比項目結算與《項目可研報告》中相關成本預測內容，評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性。

5.2.4.對比項目結算與《項目成本管理指導書》中相關成本內容，匯總成本差異內容，分析差異產生的原因，評價成本管理工作的有效性。

5.2.5.分析各期《項目動態成本分析報告》，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經驗教訓。

5.2.6.對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、《工程預算書》、《工程結算書》、等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響。

5.2.7.考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛生潔具、門窗等等的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。

5.2.8.編制《項目成本后評估》相關內容，提交財務部，作為《項目成本后評估》報告的核心內

容。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/QP/DC002《檔案管理及質量記錄控制程序》

7.相關記錄

劃。

第五篇：萬科景觀設計流程指引

萬科景觀設計流程指引

1.目的為規范設計部景觀設計與施工階段工作的操作程序，加強對工作中各環節的監控，達到確保設計、工程質量、進度，控制成本的目的。

2.適用范圍

適用于設計部景觀設計、景觀建設施工現場配合等各階段的工作流程管理。

3.術語和定義

3.1.景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。

3.2.景觀家具：用于室外環境的戶外配套設施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設施、指示牌。

3.3.景觀零星部品：指為營造銷售環境氛圍、在銷售開盤中或后續整改中使用的景觀飾品及用于銷售環境的可移動植栽。

4.職責

4.1 設計部景觀設計師：

4.1.1.在項目景觀設計前期階段進行環境資源分析。

4.1.2.在景觀設計前期制定《景觀設計任務書》。

4.1.3.組織景觀設計單位篩選工作。

4.1.4.組織景觀設計單位進行設計，監控其設計工作質量及進度。

4.1.5.負責辦理景觀設計合同與各階段的付款手續。

4.1.6.負責組織完成重要設計節點的匯報工作。

4.1.7.協助建筑設計師完成各階段的景觀設計計劃。

4.1.8.向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀工程相關的技術參數。

4.1.9.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

4.1.10.根據景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。

4.1.11.負責檢查各階段中設計不足與遺漏，提出調整與整改意見，反饋相關部門。

4.1.12.負責向其它相關部門介紹景觀設計方面的內容。

4.1.13.配合建筑設計師編寫《銷售資料》中景觀設計方面的相關內容。

4.1.14.協助項目經理部進行施工現場技術配合工作，監督工程施工過程中的質量問題，以確保工程質量達到設計效果要求。

4.1.15.負責組織雕塑藝術小品的設計及加工制作。

4.1.16.負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行設計調整工作。

4.1.17.配合項目部、物業公司進行景觀工程竣工驗收。

4.2 設計部建筑設計師：

4.2.1.在景觀設計各階段前期提供相應的技術資料及建筑圖紙。

4.2.2.及時向景觀設計師反饋建筑設計階段的調整、修改等各種信息。

4.2.3.負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行現場工程質量監理工作。

4.3 市場營銷部：

4.3.1.提供與社區環境相關的活動配套設施及景觀賣點的建議。

4.3.2.提出銷售配合中設計部需要提供的設計資料的清單。

4.4 物業公司：

4.4.1.提供社區中各類活動場地及設施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《項目成本估算書》。

4.5.2.為景觀各設計階段提供成本測算與意見。

4.5.3.配合項目經理部在規定時間內完成現場變更、簽證與結算的審核與審批。

4.6.項目經理部：

4.6.1.提供地塊內相關技術資料，提出場地利用意見。

4.6.2.配合設計部完成與相關政府部門的征詢、協調工作。

4.6.3.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

4.6.4.組織景觀施工單位進行施工，監控其施工質量及進度。

4.6.5.配合設計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。

4.6.6.對景觀施工圖進行復核并提出修改建議。

4.6.7.負責完成景觀工程招標文件中有關工地現場完成界面、工期安排及對水電設備及結構工程技術要求的文字資料。

4.6.8.負責組織安排景觀施工單位施工，監督施工質量，組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部及成本管理部召開施工現場工程例會，配合設計部進行現場的設計完善和調整工作。

4.6.9.負責組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環境效果。

4.6.10.負責安排物業公司完成背景音樂、監控系統等物業管理工程系統的施工。

4.6.11.負責組織景觀工程的驗收。

4.6.12.負責安排景觀部品的現場安裝管理并組織驗收。

4.7.工程采購部

4.7.1.負責單項為5萬元以上甲供性質的景觀部品采購。

4.7.2.負責組織成本部、設計部、項目部、景觀設計單位和各景觀施工單位進行招標答疑會，組織并監督各景觀施工單位提交材料樣板供設計部確認。

4.8.公司總經理層：

4.8.1.審批景觀設計任務書。

4.8.2.審批景觀設計單位及設計費用。

4.8.3.審批景觀方案設計。

4.8.4.審批景觀實施方案設計。

5． 工作程序

5.1.設計資料收集

5.1.1.收集項目資料，現場踏勘。

5.1.2.分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設計具有借鑒意義的參考資料。

5.2.《景觀方案設計任務書》編制

5.2.1.《景觀方案設計任務書》應包含以下內容：

a)項目基礎資料，包括項目概況及用地分析、綜合經濟技術指標。

b)總體設計方向及風格描述。

c)設計范圍：對設計所涉及的范圍的詳細描述，例如社區入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標識系統等。

d)確定景觀設計內容：指各種景觀功能區域的劃分、活動設施的安排及要求等，提出設計成果要求：景觀方案設計圖紙目錄框架。

e)設計深度：對各階段設計成果的深度和表達方式做出約定。

f)設計階段中雙方交流的時間安排。

5.3.設計單位選擇

5.3.1.公司總經理層根據項目特點，確定景觀方案設計公司。

5.4.景觀方案設計階段

5.4.1.設計輸入：

a)《景觀方案設計任務書》、《景觀方案設計合同》

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，至少應包含規劃方案全套資料。

c)宗地地形實景照片、規劃模型照片。

5.4.2.監控景觀設計單位的工作質量及進度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設計調整信息及銷售中心意見，并將景觀設計單位意見進行整理反饋給建筑設計公司。

5.4.3.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。

5.4.4.組織建筑設計單位、公司總經理層、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本（景觀方案設計）；經公司設計經理審批后下達設計單位進行設計修改及下一步工作。

5.4.5.將景觀方案設計成果提交成本部進行成本測算。

5.5.景觀實施方案設計階段

5.5.1.本階段工作在公司總經理層對項目景觀方案確認通過后開始進行。

5.5.2.設計輸入：

a)匯總各部門意見成文本（景觀方案設計）。

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于完整正確的項目規劃設計圖紙；能反映首層平面布局及室內外交接處地形的總圖；實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖。

5.5.3.協助設計單位深化設計，監控設計進度及設計方向，組織景觀設計單位與建筑設計單位的中期交流；仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結構荷載、大地工程形成相關條件圖下達景觀設計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設計院。

5.5.4.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。

5.5.5.組織相關部門對實施方案設計進行評審，相關部門包括建筑設計單位、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司；對各部門意見整理并進行內部研討，最后報公司設計總監審批。

5.5.6.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促設計單位進行實施方案設計修改。

5.5.8.將實施方案設計成果提交成本管理部進行成本測算。

5.6.景觀施工圖設計單位的選擇

5.6.1.針對項目特點收集各設計單位資料，選擇二～三家候選公司，向其發出《項目設計邀請函》，并提出項目概況及相關的景觀設計圖紙。

5.6.2.收集各設計公司的回復，匯總并提出意見，交設計部經理審批！

5.6.3.確定施工圖設計公司。

5.7.景觀施工圖設計階段

5.7.1.本階段工作在公司設計部對景觀實施方案確認后開始進行。

5.7.2.設計輸入：

a)編制《景觀施工圖設計合同》

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖、結構圖、設備圖；各屋頂花園結構施工圖。

5.7.3.監控施工圖設計進度及設計方向。

5.7.4.對于由境外設計單位完成的景觀實施方案，應由境內景觀設計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結構、給排水、機電工程在內的全套景觀施工圖紙；但建筑設計院應完成與主體結構相關的景觀結構設計，如結構頂板上的泳池、構筑物的結構預埋。

5.7.5.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景、植栽等設計的詳細資料。

5.7.6.根據項目定位及成本控制書，向設計師提供所選用的材質、植物及園林小品的成本預算。

5.7.7.與設計師共同考察當地建材市場，提供詳細的材料樣板，確定各硬景的構造節點、鋪裝等細部做法。

5.7.8.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同要求審核設計文件深度和內容。

5.7.9.填寫《項目會審記錄單》（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經理部進行施工招投標。

5.8.景觀施工單位選擇階段

5.8.1.本階段工作在公司設計部對景觀施工圖設計確認后開始進行。

5.8.2.設計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項計算結果的部位、材料名稱及規格。項目部負責明確土建部分的園建完成面及設備安裝界線劃分，并提交成本部。

5.8.3.項目經理部負責組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。

5.8.4.項目經理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設計部負責及時對材料樣板進行確認。

5.9.景觀施工階段

5.9.1.確定中標單位后，項目經理部負責監督中標單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設計部的設計要求提交采購部和設計部備案，以用于工程質量監理標準。

5.9.2.景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設計部的確認后，方可開始施工。項目部根據設計部確定的材料技術要求進行現場工程質量監督，并負責整體工程質量的監督。

5.9.3.項目部組織景觀施工單位進場施工，并負責監督工程進度與工程施工質量。定期在現場召開工程現場技術答疑會，由項目部、設計部和景觀設計單位共同負責解答景觀施工單位的工程和設計問題。

5.10.竣工驗收階段

5.10.1.景觀工程的驗收由項目經理部負責組織設計部、物業公司、景觀設計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收報告。

5.11.景觀家具的購買流程

5.11.1.由設計部根據設計要求及現場環境的大小及規模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進行核算。

5.11.2.項目部負責單價為5萬元以下的甲供景觀材料選購。

5.11.3.采購部負責單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。

5.11.4.由項目部負責安排景觀家具的現場安裝管理并組織驗收。

5.12.設計變更

5.12.1.景觀工程設計變更操作程序按《設計變更管理程序》執行。

6.支持性文件

6.1.《景觀設計任務書》