第一篇：萬科項(xiàng)目工程管理策劃書編制指引

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萬科項(xiàng)目工程管理策劃書編制指引 明源地產(chǎn)研究院官方微信編輯整理

預(yù)先評估項(xiàng)目的工程特點(diǎn)、難點(diǎn)及存在風(fēng)險，對工程各環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理、預(yù)估，提出相應(yīng)管理重點(diǎn)及應(yīng)對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進(jìn)展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實(shí)體質(zhì)量和工程策劃、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精細(xì)梳理工程建設(shè)全過程的各個環(huán)節(jié)是編好《項(xiàng)目工程管理策劃書》的前提。《項(xiàng)目工程管理策劃書》的內(nèi)容應(yīng)突出工程管理重點(diǎn)、涵蓋工程建設(shè)全過程。

一、項(xiàng)目概況 1.位置及環(huán)境

項(xiàng)目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉龋顩r等。2.建設(shè)用地規(guī)劃要求

項(xiàng)目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概況

總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。4.建筑分期概況

項(xiàng)目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。

二、項(xiàng)目部架構(gòu)及人力資源計(jì)劃 1.項(xiàng)目管理組織架構(gòu)

在人力資源部的協(xié)助下制定項(xiàng)目管理組織架構(gòu)； 項(xiàng)目部人員構(gòu)成、培訓(xùn)及發(fā)展計(jì)劃。（1）質(zhì)量保證體系

項(xiàng)目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置；

組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù)小組，解決項(xiàng)目日常質(zhì)量和技術(shù)問題。（2）崗位職責(zé)

各崗位的工作內(nèi)容、職責(zé)描述。

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（3）項(xiàng)目部費(fèi)用

項(xiàng)目部辦公場所及辦公設(shè)備計(jì)劃； 項(xiàng)目部費(fèi)用計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、場地綜合利用規(guī)劃 1.項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃

依據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》和《項(xiàng)目建設(shè)綜合計(jì)劃》編制《項(xiàng)目工程管理策劃書》中的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃部分；

該部分應(yīng)納入政府管理部門、市政配套部門等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準(zhǔn)許時間節(jié)點(diǎn)；

亦應(yīng)納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設(shè)計(jì)、成本、采購等相關(guān)部門的計(jì)劃； 該部分應(yīng)由總體計(jì)劃、分期計(jì)劃和標(biāo)段計(jì)劃組成。2.項(xiàng)目建設(shè)總平面規(guī)劃

根據(jù)總體、分期、標(biāo)段建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網(wǎng)及施工用臨時設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工及堆放場地等，做到在項(xiàng)目建設(shè)過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。

總平面規(guī)劃亦應(yīng)考慮場地內(nèi)外的相互影響和制約。（1）開放示范區(qū)

考慮項(xiàng)目建設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便； 不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；

項(xiàng)目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。（2）臨時設(shè)施

臨時辦公室、宿舍、食堂等應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管網(wǎng)布置，做到項(xiàng)目建設(shè)后期或項(xiàng)目建設(shè)完畢后拆除； 成品、零部件倉庫和設(shè)備維修車間的布置原則同上；

上述生活區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)分開布置，并設(shè)置隔離或明顯分界標(biāo)志。（3）材料加工、運(yùn)輸

材料加工與堆放場地應(yīng)相鄰布置，以減少材料水平搬運(yùn)距離；兩者亦應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)及交付的先后順序，做到項(xiàng)目建設(shè)后期或建設(shè)完畢后拆除；

塔吊布置應(yīng)同時考慮水平和垂直兩方面的運(yùn)輸要求；亦應(yīng)根據(jù)工程各階段運(yùn)輸量的要求，考慮塔吊本身的運(yùn)輸半徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

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砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應(yīng)盡量靠近所使用部位的垂直運(yùn)輸設(shè)備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運(yùn)； 塔吊等大型設(shè)備應(yīng)考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）臨時道路、水電網(wǎng)絡(luò)

考慮以永久道路的路基作為臨時道路； 臨時水電網(wǎng)應(yīng)不與永久水電網(wǎng)相碰撞、交叉；

臨時水電網(wǎng)應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網(wǎng)；

臨時水電網(wǎng)應(yīng)滿足給水試壓、電梯等永久用電設(shè)施試運(yùn)行的要求。

四、項(xiàng)目管理目標(biāo) 1.進(jìn)度計(jì)劃管理目標(biāo)

進(jìn)度計(jì)劃：總進(jìn)度計(jì)劃、分期計(jì)劃、標(biāo)段計(jì)劃的偏差控制目標(biāo)； 標(biāo)準(zhǔn)工期：基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的偏差控制目標(biāo)。2.質(zhì)量管理目標(biāo)

工程實(shí)體質(zhì)量：實(shí)測實(shí)量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標(biāo)； 客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標(biāo)；

質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質(zhì)量獎等獲獎目標(biāo)。3.成本管理目標(biāo)

目標(biāo)成本：公司下達(dá)的目標(biāo)成本控制、管理目標(biāo)；

動態(tài)成本：設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標(biāo)； 措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進(jìn)，減少浪費(fèi)、節(jié)約成本目標(biāo)。4.設(shè)計(jì)管理目標(biāo)

圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點(diǎn)詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標(biāo)；

設(shè)計(jì)變更：避免重大設(shè)計(jì)變更、減少變更頻次控制目標(biāo)；

成本指標(biāo)：依據(jù)《萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)控制指標(biāo)（第一批）對標(biāo)操作指引》； 環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標(biāo)。5.技術(shù)管理目標(biāo)

新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用目標(biāo)； 風(fēng)險識別及技術(shù)事故控制目標(biāo)。6.安全文明施工管理目標(biāo)

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工程現(xiàn)場整潔、有序管理目標(biāo)；

安全措施落實(shí)，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標(biāo)； 安全文明施工獲獎目標(biāo)。7.健康、安全、環(huán)保

環(huán)境保護(hù)（排污、粉塵、噪音）目標(biāo)；

限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測、控制目標(biāo)。

五、開工準(zhǔn)備

1.工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗(yàn)收、交接責(zé)任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)；

工程的招投標(biāo)范圍和工程量清單亦應(yīng)按工程承包界面劃分確定。2.資源準(zhǔn)備、采購策劃和計(jì)劃

根據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》、《項(xiàng)目建設(shè)綜合計(jì)劃》、公司相關(guān)規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨(dú)立分包單位、甲指分包單位等的采購計(jì)劃；

采購部門根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃；

優(yōu)先采用集團(tuán)集中采購的材料設(shè)備，其次采用區(qū)域集中采購的材料設(shè)備，再次是一線公司采購的材料設(shè)備。3.施工圖（1）土建施工圖

施工圖深度應(yīng)滿足住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年11月26日發(fā)布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2008年版）的要求；

施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機(jī)構(gòu)審查通過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會審、設(shè)計(jì)分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致； 衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設(shè)備等布局合理，不存在使用功能缺陷； 配電板、插座、開關(guān)面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準(zhǔn)確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。

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（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提前施工的，應(yīng)在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會審?fù)ㄟ^的、完整的樁基、地基處理施工圖。（4）室外道路、管網(wǎng)

室外道路、景觀綠化設(shè)計(jì)應(yīng)考慮雨水有組織排放，應(yīng)系統(tǒng)標(biāo)明標(biāo)高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。

室外管網(wǎng)應(yīng)結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點(diǎn)和區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施規(guī)劃需求，并應(yīng)考慮分期建設(shè)的使用要求等綜合布置。（5）建筑構(gòu)造及工序、工藝

建筑構(gòu)造、施工工序、工藝及方法應(yīng)遵守集團(tuán)發(fā)布的《建筑構(gòu)造及工序工藝》相關(guān)規(guī)定和做法。

六、工程管理 1.進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度計(jì)劃

施工計(jì)劃應(yīng)綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設(shè)的關(guān)系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制；（1）以標(biāo)準(zhǔn)工期為基準(zhǔn)，建立控制節(jié)點(diǎn)，編制標(biāo)段、樓棟的具體施工計(jì)劃；（2）編制年計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃以及形象進(jìn)度計(jì)劃控制表；（3）考慮甲指、甲供材料設(shè)備的采購周期，編制供貨及進(jìn)場計(jì)劃；（4）甲方指定分包單位、甲方獨(dú)立分包單位的進(jìn)出場計(jì)劃；

（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉龋┦┕ぜ敖尤胗?jì)劃；（6）售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設(shè)計(jì)劃；（7）臨時設(shè)施的搭建及拆除計(jì)劃。2.節(jié)點(diǎn)控制

基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生； 報批報建計(jì)劃

土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計(jì)劃，避免無證開工。3.工程質(zhì)量

（1）工程質(zhì)量管理體系、檢查制度的確立

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建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內(nèi)的項(xiàng)目部工程質(zhì)量管理體制，落實(shí)施工單位自檢、復(fù)檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗(yàn)收制度。（2）樣板引路

大面積施工前先做樣板，發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)工藝是保證質(zhì)量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓(xùn)具有非常具體的指導(dǎo)作用。（3）加強(qiáng)過程管理

施工前的交底、準(zhǔn)備及施工過程中的監(jiān)督、檢查和及時糾錯是保證工程質(zhì)量的重要手段，一次做成就是最好的質(zhì)量保證。（4）工程質(zhì)量通病防治

制定工程質(zhì)量通病（如滲漏、裂縫）預(yù)防及改進(jìn)方案是工程質(zhì)量管理的一個重要環(huán)節(jié)，對確保工程實(shí)體質(zhì)量，提高客戶質(zhì)量滿意度具有一定的積極作用。

應(yīng)把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛(wèi)生間等與水有關(guān)的部位作為防滲漏重點(diǎn)控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點(diǎn)控制對象。（5）材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)

所有材料設(shè)備在使用前必須進(jìn)行相關(guān)試驗(yàn)或檢驗(yàn)。a.出廠質(zhì)量合格證； b.材料試驗(yàn)； c.設(shè)備檢驗(yàn)。（6）實(shí)測實(shí)量

遵照《產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行）》和《產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測實(shí)量操作指引（試行）》，對工程施工全過程進(jìn)行檢查和評估，做到日測日量，隨時掌握工程質(zhì)量狀況，鼓勵建立分戶檔案。（7）隱蔽工程驗(yàn)收

工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對已完工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并拍照、做好驗(yàn)收記錄。a.地基處理； b.樁基； c.鋼筋； d.砌體； e.門窗； f.防水； g.預(yù)留預(yù)埋。

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（8）成品保護(hù)

合理的施工工序是成品保護(hù)措施能否切實(shí)執(zhí)行的前提，易損壞/污染部位的保護(hù)是成品保護(hù)的關(guān)鍵。

a.施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門；

b.保護(hù)部位：門窗、地面、衛(wèi)生潔具、廚房系統(tǒng)、固定家具、分集水器、地?zé)帷⑸崞鳎浪畬樱膊课坏牡孛妗γ妗㈦娞荩彝獠糠值墓芫€、硬鋪、景觀等； 4.工程技術(shù)（1）施工圖會審

由公司工程部/項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)部門、成本部門、項(xiàng)目部/工程部及設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位對施工圖進(jìn)行會審。a.解決施工圖的錯、漏、碰、缺問題；

b.檢查設(shè)計(jì)功能缺陷，以期減少設(shè)計(jì)變更和工程返工； c.檢查設(shè)計(jì)缺陷，消除工程質(zhì)量隱患；

d.對因設(shè)計(jì)造成施工降效提出設(shè)計(jì)修改意見、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支護(hù)與監(jiān)測

有深基坑的項(xiàng)目必須委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行基坑支護(hù)設(shè)計(jì)，提出設(shè)計(jì)、監(jiān)測方案，組織專業(yè)部門、專家對基坑支護(hù)、監(jiān)測方案進(jìn)行評審。（3）結(jié)合工程特點(diǎn)、難點(diǎn)的技術(shù)方案

閱讀工程圖紙，找出該工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)及風(fēng)險點(diǎn)，編制相應(yīng)施工方案及控制措施，作為重點(diǎn)跟蹤管理對象。（4）新材料、新技術(shù)、新工藝

評估新材料、新技術(shù)、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對施工環(huán)境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。5.安全文明施工

執(zhí)行集團(tuán)《安全健康及環(huán)保現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。6.健康、安全、環(huán)保

遵守集團(tuán)《綠色建材標(biāo)準(zhǔn)》和《限用禁用工程材料清單》的規(guī)定； 裝修材料使用前必須進(jìn)行環(huán)保指標(biāo)檢測； 室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測達(dá)到相關(guān)要求標(biāo)準(zhǔn)以上。7.合同管理

合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定；

工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；

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展示區(qū)、臨時設(shè)施等非永久建筑或設(shè)施的合同屬性的規(guī)定； 工程款計(jì)算依據(jù)、計(jì)價方式、結(jié)算條件； 設(shè)計(jì)變更、工程簽證，是否采取合同總價包干；

工程款支付條件，關(guān)于計(jì)劃、質(zhì)量、安全文明施工等的獎罰； 合同生效、失效的時間及條件；

解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。8.供方管理（1）監(jiān)理單位

明源地產(chǎn)研究院就如何在工程管理中使監(jiān)理作用最大化，如何發(fā)揮監(jiān)理在工程管理中的積極作用，尤其是在質(zhì)量管理、現(xiàn)場監(jiān)督、檢查方面的積極性進(jìn)行評估和論證，建立健全的監(jiān)理考核管理制度。

a.確定監(jiān)理單位時應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目管理需要要求其人員數(shù)量、專業(yè)配置，根據(jù)需要可對總監(jiān)或總監(jiān)代表進(jìn)行面試和規(guī)定試用期； b.工作崗位、職責(zé)范圍劃分； c.實(shí)測實(shí)量、檢查頻次的確定及考核； d.旁站制度的建立及實(shí)施、監(jiān)控、檢查； e.建立監(jiān)督、檢查及復(fù)查制度；

f.建立個人考評、獎勵制度，提高監(jiān)理人員工作意愿；（2）總承包單位

總包單位是工程成敗的關(guān)鍵。總包單位的選擇，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目管理班子的人選對工程管理尤為重要。

a.就項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量管理目標(biāo)、成本控制目標(biāo)等向總包單位交底； b.制定適合本工程特點(diǎn)的施工組織設(shè)計(jì)：

工程進(jìn)度計(jì)劃，施工總平面布置，機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場時間，勞務(wù)隊(duì)伍來源及勞動力安排，質(zhì)量保證措施，安全文明施工措施； 工程難點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)的管控、對應(yīng)方法； a.明確工程總體協(xié)調(diào)、配合責(zé)任；

b.檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，隨時糾正計(jì)劃偏差；

c.建立質(zhì)量保證體系，通過實(shí)測實(shí)量檢查，提高工程質(zhì)量； d.檢查工地簽證與成本執(zhí)行情況；

e.檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實(shí)情況； f.檢查施工資料、文檔管理情況；

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（3）指定分包和材料設(shè)備供應(yīng)商

督導(dǎo)獨(dú)立分包單位、專業(yè)分包單位制定質(zhì)量保證措施、施工方案、配合方案及進(jìn)出場計(jì)劃；

督導(dǎo)材料設(shè)備供應(yīng)商按照工程進(jìn)度計(jì)劃的要求制定材料設(shè)備的生產(chǎn)、質(zhì)檢、運(yùn)輸和安裝計(jì)劃；

七、保障措施 1.進(jìn)度計(jì)劃保障措施（1）充分的施工準(zhǔn)備

完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、工程開工前的周密策劃是計(jì)劃順利執(zhí)行的必要條件。（2）管理組織、資源保障

項(xiàng)目供方管理體系（現(xiàn)場監(jiān)理人員配置，總包單位的選擇、現(xiàn)場項(xiàng)目部管理體系、項(xiàng)目經(jīng)理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)的組織保障；

材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)、周轉(zhuǎn)材料的數(shù)量保證、機(jī)械設(shè)備配置以及勞動力的數(shù)量、工種保證和合理安排是計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)的基本保障。（3）嚴(yán)謹(jǐn)可行的施工方案

仔細(xì)研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⑶袑?shí)可行的施工方案是保證計(jì)劃順利執(zhí)行的前提。（4）合理的施工工期

工程有其自身的客觀規(guī)律，每道工序、每個工藝都有其時間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)工期是工程實(shí)施的基本時間要求。節(jié)點(diǎn)控制則是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工期、保證工程質(zhì)量和計(jì)劃的手段。（5）技術(shù)保證

有針對性的技術(shù)方案不光是工程質(zhì)量的保證措施，也可為工程順利實(shí)施提供有力支持。

2.工程質(zhì)量保證措施

（1）材料、設(shè)備質(zhì)量保證措施 a.結(jié)構(gòu)材料；

b.建筑、裝修材料及輔材；

c.設(shè)備及其配管、配線材料、輔助材料；（2）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證措施

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a.鋼筋：數(shù)量，加工，綁扎，定位；

b.模板：材料選擇，加工，拼縫，強(qiáng)度，剛度，支撐，定位誤差； c.混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理；（3）砌體質(zhì)量、砌體與主體連接保證措施

a.砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式； b.灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿；

c.端部連接：連接筋長度及間距，預(yù)留拉接筋與水平灰縫不齊時的處理方法； d.構(gòu)造措施：構(gòu)造柱、圈梁的設(shè)置，水平通長筋的設(shè)置及與端部連接筋的連接；（4）抹灰質(zhì)量保證措施

a.基層處理，不同基層間相接處的補(bǔ)強(qiáng)措施；

b.原材料（砂、水泥、灰膏）質(zhì)量控制，砂漿配合比、和易性； c.每次抹灰厚度、相隔時間；

防水（屋面、衛(wèi)生間、外墻）工程質(zhì)量保證措施； 安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質(zhì)量保證措施； 裝飾裝修工程質(zhì)量保證措施； 外墻保溫施工質(zhì)量保證措施；

中間檢查、隱蔽工程驗(yàn)收程序落實(shí)措施；

施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監(jiān)理旁站與檢查、業(yè)主檢查的落實(shí)措施； 冬季施工措施（北方區(qū)域）； 雨季施工措施；

夏季（高溫季節(jié)）施工措施； 3.質(zhì)量通病防治措施

經(jīng)過多年來的努力，工程質(zhì)量通病（如滲漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質(zhì)量頑癥一直不能根治；工程質(zhì)量通病也是對客戶生活影響最大，投訴最多的質(zhì)量問題，因此，制定質(zhì)量通病的預(yù)防及改進(jìn)措施尤為重要。（1）滲漏：

a.外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補(bǔ)強(qiáng)連接，抹灰基層處理，面層質(zhì)量保證等；

b.窗邊：預(yù)留孔洞誤差控制，塞縫材料質(zhì)量，塞縫密實(shí)度，防水材料及施工質(zhì)量保證，打膠材料質(zhì)量及施工質(zhì)量保證等；

c.屋面（陽露臺）：結(jié)構(gòu)混凝土澆搗密實(shí)，基層處理，防水層搭接，陰角補(bǔ)強(qiáng)，墻面上翻及壓邊；

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d.衛(wèi)生間：混凝土澆搗密實(shí)，基層處理，地面及墻面防水層保護(hù)，陰角補(bǔ)強(qiáng)，管道穿孔周圍處理等；

e.地下室：防滲混凝土澆搗密實(shí)，防水對拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質(zhì)量保證；（2）裂縫、空鼓：

a.墻地面裂縫：混凝土墻地應(yīng)對混凝土的水灰比、塌落度進(jìn)行控制，保證混凝土澆搗密實(shí)；砌體及抹灰參照相關(guān)措施； b.頂棚：混凝土澆搗密實(shí)、平整，不抹灰； 4.成品保護(hù)措施

深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對易損壞/污染部位制定詳細(xì)的成品保護(hù)措施。

（1）用水規(guī)定：干作業(yè)開始后不可在戶內(nèi)用水或進(jìn)行濕作業(yè)；

（2）砂漿、膩?zhàn)討?yīng)在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴(yán)禁水泥、沙子上樓，嚴(yán)禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子；

（3）垃圾清理及外運(yùn)：每層設(shè)置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內(nèi)垃圾每日清理干凈并外運(yùn)；

對下列部位應(yīng)制定切實(shí)可行、具體詳細(xì)的保護(hù)措施： a.門窗：入戶門，陽臺門，內(nèi)門，門下檻，窗，玻璃； b.衛(wèi)生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件； c.廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機(jī)，灶具，水池，龍頭； d.固定家具：壁柜，鞋柜等；

e.防水層：地下室，屋面，露臺，衛(wèi)生間地面、墻面； f.地面：木地板，面磚，石材等； g.公共部位：大堂，走廊，電梯； h.室外工程：管線，硬鋪，景觀。5.安全文明施工措施（1）安全保障措施

a.安全保障組織體系，全員安全教育、培訓(xùn)，定期安全檢查制度；

b.非常規(guī)性的或大型、重要的臨時設(shè)施搭設(shè)應(yīng)制定專門搭設(shè)方案，該方案需經(jīng)安全技術(shù)專家或委員會審定通過；

c.腳手架、工作平臺、施工設(shè)備等的定期保養(yǎng)、檢查； d.洞口、臨邊及高空作業(yè)的安全保護(hù)，安全網(wǎng)、防護(hù)棚設(shè)置；

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e.工地內(nèi)人員經(jīng)常逗留場所、建筑主出入口的頂部保護(hù)； f.易燃易爆等危險品的堆放場所、安全距離；

g.安全用電：工地內(nèi)電纜、電線、配電箱的布置及安全措施，生活區(qū)用電配置、電器使用規(guī)定；

h.一般標(biāo)牌、標(biāo)記、標(biāo)志及警示標(biāo)牌醒目； i.安全帽、安全帶佩戴規(guī)定； j.夜間施工安全措施； k.明火使用規(guī)定； l.消防設(shè)備配置；

m.用地內(nèi)的市政管網(wǎng)、周圍道路、管線、建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的安全保障措施； n.周圍道路或人行通道的安全防護(hù)。（2）文明施工措施

a.工地臨時圍墻、大門及標(biāo)牌，出入口清洗設(shè)施； b.工地內(nèi)道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置；

c.材料分類、堆放有序，周轉(zhuǎn)材料隨拆隨整理，不亂堆亂放； d.機(jī)械設(shè)備、工具等使用完畢后堆放整齊； e.砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； f.污水處理及排放，粉塵、噪音控制；

g.辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設(shè)施與施工區(qū)域隔離，生活區(qū)域可作相應(yīng)美化；

h.垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時清理外運(yùn)。6.工程會議制度（1）例會制度：

建立月例會、周例會及日會制度，與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等工程建設(shè)參與各方就計(jì)劃執(zhí)行情況、工程質(zhì)量、成本控制、安全文明施工等事項(xiàng)進(jìn)行定期定時溝通，糾正偏差、解決問題，保證工程順利進(jìn)行。（2）緊急會議：

發(fā)生重大、緊急情況時，及時召開相關(guān)各方臨時緊急會議，研究情況、解決問題。（3）專題會議：

對在例會上不能解決的問題，應(yīng)以專題會議的方式研究、商談、解決。

八、其他管理工作

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1.緊急情況聯(lián)絡(luò)、處理程序

應(yīng)急處理：動用一切可動用的力量和資源，采取應(yīng)急措施，阻止事態(tài)蔓延、擴(kuò)大和發(fā)展；

聯(lián)絡(luò)匯報：第一時間向公司相關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)匯報，取得相應(yīng)支援和指示； 媒體對應(yīng)：媒體采訪時不擅自向媒體發(fā)表個人意見，由公司媒體對接人接待媒體。2.文件檔案管理

九、工地開放、工程交付 1.工地開放

場容場貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。2.交付計(jì)劃及方案

交付房屋類型，交付時間、數(shù)量，交付方式及程序； 交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置； 資料準(zhǔn)備、移交安排；

竣工檢查、模擬驗(yàn)收及整改時間安排。3.檢查、驗(yàn)收及整改

檢查驗(yàn)收及整改：建立施工單位、監(jiān)理、項(xiàng)目部/工程部門、政府相關(guān)部門以及物業(yè)部門等的檢查、驗(yàn)收、整改程序；

整改資源配置：土建總包、裝修分包、設(shè)備分包、材料設(shè)備供應(yīng)商等；

成品保護(hù)：清潔劑、清潔工具的使用規(guī)定，清潔時的成品保護(hù)，避免二次污染和損壞；

應(yīng)急維修：維修材料與維修工具、設(shè)備準(zhǔn)備，建立工種齊全的應(yīng)急維修隊(duì)伍，及時解決交付過程中的問題。

(來源：根據(jù)百度文庫資料整理，更多精彩文章分享，歡迎關(guān)注主編潘勇堂微信號jackpyt）

第二篇：萬科工程保修管理作業(yè)指引

萬科工程保修管理作業(yè)指引

1.目的

為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項(xiàng)目的物業(yè)管理順利進(jìn)行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。2.適用范圍

適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項(xiàng)目在保修階段的管理和維修工作。3.術(shù)語和定義

3.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起至國家規(guī)定的保修期限。質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起至房屋交付日時間差的保修由發(fā)展商承擔(dān)。

3.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。

3.3.房修工程師：指物業(yè)公司各項(xiàng)目服務(wù)中心房屋保修管理的專職工程師。3.4.地產(chǎn)專職工程師：指地產(chǎn)項(xiàng)目部派出，配合項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心處理房屋保修 期內(nèi)房屋質(zhì)量問題的專職工程師。

3.5.地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理：指地產(chǎn)客戶關(guān)系中心派出，配合物業(yè)處理房屋質(zhì)量問 題、業(yè)主投訴的專職人員。職責(zé)

4.1物業(yè)公司：

4.1.1 負(fù)責(zé)自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為工程保修管理 的第一責(zé)任人，進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

4.1.2負(fù)責(zé)制定和完善相關(guān)房屋保修制度文件，并嚴(yán)格執(zhí)行；

4.1.3負(fù)責(zé)對各物業(yè)服務(wù)中心按規(guī)定配置房修管理人員，定期組織培訓(xùn)考核，房 修管理人員必須具有房修相關(guān)專業(yè)和管理能力，詳見《房修管理人員崗位職責(zé)》； 4.1.4負(fù)責(zé)房屋保修管理協(xié)調(diào)處理業(yè)主提出的各類問題，落實(shí)維修整改； 發(fā)現(xiàn)

房屋系統(tǒng)性、普遍性質(zhì)量問題，及時匯報、溝通，提出改進(jìn)建議；及時向地產(chǎn)提供房屋維修有關(guān)信息；建立一戶一檔房修檔案資料庫；

4.1.5每月定期上報房修工作半月報和工程質(zhì)量保修記錄；

4.1.6負(fù)責(zé)選定專業(yè)維修隊(duì)伍，在原保修施工單位違反保修協(xié)議規(guī)定或無法及時 保修的情況下，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其他專業(yè)維修隊(duì)伍進(jìn)行及時維修。4.2地產(chǎn)客戶關(guān)系中心：

4.2.1負(fù)責(zé)督促地產(chǎn)項(xiàng)目部確保新項(xiàng)目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，及時合格完成新項(xiàng)目物業(yè)

移交；集中入住之日起三個月之內(nèi)，地產(chǎn)專職工程師全日在物業(yè)服務(wù)中心上班，直接接受服務(wù)中心經(jīng)理管理，配合完成入住期間驗(yàn)房問題的整改，負(fù)責(zé)保修單位整改的過程控制、報驗(yàn)確認(rèn)和專業(yè)溝通，確保維修整改的質(zhì)量和及時性。

4.2.2負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心工程保修工作的對接；行使物業(yè)服務(wù)中心與地產(chǎn)其他 部門之間的總協(xié)調(diào)職責(zé)以及重大投訴的指導(dǎo)、處理。地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)牽頭質(zhì)量問題保修的補(bǔ)償談判，確定補(bǔ)償、維修方法、善后處理，參與重點(diǎn)房修工作。

4.2.3根據(jù)房修工作需要，審定和要求物業(yè)制定、完善相關(guān)房屋保修制度文件，并按此內(nèi)容督促實(shí)施； 4.2.4通過第三方對業(yè)主滿意度回訪，以季度為周期對物業(yè)進(jìn)行房屋保修管理工

作考核，依據(jù)考核得分給予物業(yè)經(jīng)濟(jì)獎勵或扣罰；

4.2.5 對物業(yè)房修工作進(jìn)行檢查和督促，對工作不稱職的房修人員要求物業(yè)予以撤換。

4.2.6負(fù)責(zé)物業(yè)第三方維修費(fèi)用的結(jié)算及甲供材料的供貨；

4.2.7負(fù)責(zé)落實(shí)新項(xiàng)目簽訂總承包合同時，在合同相關(guān)條款中明確新項(xiàng)目交付后，施工單位必須與物業(yè)公司、地產(chǎn)公司（客戶關(guān)系中心），另外簽訂細(xì)化的《房屋保修三方協(xié)議》并作為總包合同附件”。總承包單位有義務(wù)接受物業(yè)公司的保修管理和監(jiān)督。4.2.8負(fù)責(zé)在新項(xiàng)目物業(yè)移交的二周內(nèi)牽頭落實(shí)簽訂《房屋保修三方協(xié)議》。

附：《房屋保修三方協(xié)議》樣本

5.項(xiàng)目保修階段

5.1.項(xiàng)目保修階段工作定義：指集中入住開始至房屋保修期限內(nèi)，物業(yè)公司承

接業(yè)主報修的房屋質(zhì)量問題，及其引發(fā)的投訴處理、索賠談判、維修整改、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。5.2.項(xiàng)目保修階段保修工作操作規(guī)程

房屋維修管理具體操作詳見《房屋維修管理作業(yè)指導(dǎo)書》

5.2.1 新項(xiàng)目集中入住期間，業(yè)主提出的驗(yàn)房問題，在完成維修驗(yàn)收時業(yè)主不能

來現(xiàn)場簽認(rèn)的，必須在入住驗(yàn)房表單“業(yè)主驗(yàn)房記錄單”的復(fù)驗(yàn)結(jié)果欄內(nèi)作出相應(yīng)記錄。

5.2.2 新項(xiàng)目集中交付結(jié)束后，業(yè)主的每項(xiàng)報修，必須執(zhí)行房修相關(guān)表單的填寫 操作。

5.2.2.1以下情況必須填寫3聯(lián)單：

a.需要持續(xù)入戶維修作業(yè)2天（含2天）以上的； b.需要打開房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行維修并隨后恢復(fù)的：

如：涉及空鼓、裂縫；各類滲漏；拆換木地板；拆裝鋁門窗框架、調(diào)換鋁型材；拆裝進(jìn)戶門、內(nèi)門框架；電氣、給排水管線拆裝；櫥柜拆裝；飾面磚、大理石調(diào)換等對業(yè)主生活影響較大的保修項(xiàng)目；

c、已過保修期屬有償維修，但由于某些特殊原因，作讓步無償保修的；

d、業(yè)主反應(yīng)較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的其它保修項(xiàng)目； 5.2.2.2更換配件等一般小項(xiàng)維修，可填寫《零星房屋維修處理記錄單》；

5.2.3房修工程師接到業(yè)主報修，應(yīng)認(rèn)真解答業(yè)主詢問，作好記錄并填寫報修單，及時會同保修單位、業(yè)主現(xiàn)場查看，商議處理意見和維修時間，操作中需注意以下事項(xiàng)： a.判斷質(zhì)量問題避免含糊，盡量避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，對質(zhì)量問題的判斷前后要一致。

b.維修人員不得單獨(dú)到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題。

c.屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時間，落實(shí)維修。d.較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準(zhǔn)確后

以書面形式答復(fù)業(yè)主（可以將質(zhì)量問題的結(jié)論、維修方案和合同約定的補(bǔ)償合并在一起），業(yè)主簽字確認(rèn)后實(shí)施維修。

e.一般質(zhì)量問題的維修補(bǔ)償為維修結(jié)算費(fèi)用的10％，由物業(yè)公司直接操作。對于業(yè)主提出的額外的補(bǔ)償，物業(yè)公司不宜輕易承諾。f.重大質(zhì)量問題（裂縫、滲漏以及超過5000元維修費(fèi)用的）保修的補(bǔ)償、實(shí)際損失超過維修費(fèi)10％的（需有有關(guān)證明），應(yīng)上報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理確認(rèn)。g..屬業(yè)主裝修或使用不當(dāng)?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，應(yīng)及時取證，耐心解釋、溝通，按有償維修規(guī)程執(zhí)行。

5.2.4對于正在裝修或已完成裝修房屋的維修，維修方案中應(yīng)明確成品保護(hù)所用 材料、保護(hù)方法，在維修過程中予以監(jiān)督。

5.2.5房修工程師或協(xié)管員必須每天進(jìn)行現(xiàn)場巡視，重大質(zhì)量問題的隱蔽工程施 工需安排人員旁站監(jiān)理，重點(diǎn)進(jìn)行維修過程監(jiān)控和質(zhì)量驗(yàn)收；增加的人員費(fèi)用應(yīng)由保修單位支付。

5.2.6各物業(yè)服務(wù)中心每月12日、25日前向物業(yè)技術(shù)管理部上報《房修

工作半月報》、每月25日前上報《工程質(zhì)量保修記錄表》，由技術(shù)管理部統(tǒng)一轉(zhuǎn)報地產(chǎn)客戶關(guān)系中心和上傳地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺。

5.2.8除《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》外，一般不另外提供有關(guān)房屋質(zhì)量鑒定 報告。

5.2.9不得將維修費(fèi)用直接賠付給業(yè)主，讓業(yè)主自己維修。

5.2.10防止施工單位直接與業(yè)主談判、賠償，改變物業(yè)公司已確定的處理方案。5.2.11在房屋質(zhì)量問題性質(zhì)、保修范圍、維修時間等問題與業(yè)主存在意見差異的，業(yè)主反應(yīng)較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的，一周內(nèi)經(jīng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)無效果的，房修工程師必須及時上報部門經(jīng)理，并抄報地產(chǎn)客戶關(guān)系中心和房修小組。

5.3.物業(yè)公司直接委托第三方專業(yè)施工單位修繕的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提條件：原保修單位違反《房屋保修三方協(xié)議》

約定條款，保修服務(wù)質(zhì)量不能滿足物業(yè)公司和小業(yè)主合理要求的。5.3.2物業(yè)房修工程師填寫《房修委托申報單》并附《物業(yè)零星工程委托單》（需 附“**情況說明”附件）。

5.3.3物業(yè)房修工程師郵件報批→服務(wù)中心主管/經(jīng)理批示回復(fù)→物業(yè)房修工程師

轉(zhuǎn)報→地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理批示轉(zhuǎn)報→客戶關(guān)系中心房修主管批示回復(fù)→事業(yè)部客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)發(fā)→物業(yè)房修工程師執(zhí)行→第三方施工單位維修。5.3.4報批流程在2個工作日內(nèi)完成，第三方施工單位維修發(fā)生的費(fèi)用按照《房 屋保修三方協(xié)議》中規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5超過總包保修期等由地產(chǎn)支付的維修費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)中心直接填寫《房屋維修委托申報單》、《物業(yè)零星工程委托單》以郵件方式報地產(chǎn)客戶關(guān)系中心確認(rèn)，地產(chǎn)客服關(guān)系中心應(yīng)于2日內(nèi)給予審批回復(fù)。6.重復(fù)維修升級管理及預(yù)警制度：

6.1.對于相同部位、同一問題重復(fù)維修兩次及兩次以上的房修問題，服務(wù)中心應(yīng)

重點(diǎn)跟蹤、管理，以消除客戶的抱怨和不滿。6.2.房修工程師接到業(yè)主重復(fù)維修兩次及兩次以上的報修，必須立即上報房修負(fù)

責(zé)任人、客服主管和部門經(jīng)理。由房修負(fù)責(zé)人、客服主管及時與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項(xiàng)重復(fù)維修。處理過程中，房修負(fù)責(zé)人、客服主管遇有困難難以解決或業(yè)主反映激烈有矛盾升級傾向時，應(yīng)及時上報經(jīng)理，進(jìn)入升級管理，由服務(wù)中心經(jīng)理直接主持協(xié)調(diào)處理該項(xiàng)重復(fù)維修。

6.3.客服接待、房修工程師接到業(yè)主對房屋質(zhì)量問題兩次及兩次以上維修的投訴

（包括口頭、書信、電話、網(wǎng)上等各種形式），房修工程師需及時填寫《房修預(yù)警報告》，上報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，抄送物業(yè)技術(shù)管理部和地產(chǎn)客戶關(guān)系中心。由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理親自主持與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項(xiàng)重復(fù)維修。6.4物業(yè)技術(shù)管理部、客戶關(guān)系中心應(yīng)及時跟蹤、配合，從技術(shù)、協(xié)調(diào)的政策、策略等方面予以支持。7．交付后設(shè)計(jì)變更工作流程

7.1定義：項(xiàng)目交付后發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)施、小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備、設(shè)施存 在設(shè)計(jì)不合理，影響使用功能或物業(yè)管理，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更和整改的操作管理。

7.2房修工程師接到業(yè)主報修后，按房修相關(guān)表單要求填寫（三聯(lián)單）并上門勘

查，如確屬設(shè)計(jì)問題的，及時提出書面意見報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理，由事業(yè)部客戶經(jīng)理協(xié)調(diào)地產(chǎn)設(shè)計(jì)部處理，三日內(nèi)回復(fù)處理意見。

7.3小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備設(shè)施，房屋公共部位存在設(shè)計(jì)不合理，影響 使用功能和物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)中心匯總相關(guān)情況，提出專題報告上報地產(chǎn)客戶關(guān)系中心，由客戶關(guān)系中心牽頭與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)處理，一周內(nèi)回復(fù)審批意見。

7.4房修工程師陪同設(shè)計(jì)部工程師到現(xiàn)場進(jìn)行勘查，由設(shè)計(jì)工程師出具圖紙，地

產(chǎn)工程師安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。8.房屋保修扣款流程

8.1物業(yè)服務(wù)中心注意保存《維修整改通知》底單、掛號信憑證、電話記錄單等 書面證據(jù)，作為質(zhì)量維修有關(guān)費(fèi)用在保修單位保修金中扣除的依據(jù)； 8.2物業(yè)服務(wù)中心直接委托第三方施工單位修繕的，《房修委托申報單》及《零星 工程委托單》作為扣款依據(jù)，報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理、客戶關(guān)系中心審核，維修費(fèi)用結(jié)算總額包含物業(yè)15％的管理費(fèi)和補(bǔ)償業(yè)主的10％的費(fèi)用。8.3地產(chǎn)相關(guān)部門需在24小時內(nèi)給予書面批復(fù)。

8.4物業(yè)服務(wù)中心在每個月10日前上報上月份的維修費(fèi)用結(jié)算，按不同維修單位或費(fèi)用支付單位分類整理審批表（含所有相關(guān)附件和發(fā)票），經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字后，交報地產(chǎn)客戶關(guān)心中心房修主管審批；

8.5地產(chǎn)客戶關(guān)心中心經(jīng)理審批簽字后，交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部審核，執(zhí)行付款流程。8.6地產(chǎn)財(cái)務(wù)部在8個工作日內(nèi)按流程審批后支付款項(xiàng)。

8.7超過維修費(fèi)10％的補(bǔ)償，由地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理在《房屋保修扣款通知單》 簽字報客戶關(guān)系中心經(jīng)理簽字確認(rèn)；

8.8委托第三方施工單位修理的維修項(xiàng)目，維修完成后服務(wù)中心應(yīng)通過掛號信通 知業(yè)主領(lǐng)取補(bǔ)償款（補(bǔ)償款由服務(wù)中心先墊支）補(bǔ)償協(xié)

第三篇：萬科項(xiàng)目管理

第二章 建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織與規(guī)劃

學(xué)習(xí)要點(diǎn)：

1、了解工程項(xiàng)目管理組織的概念，掌握工程項(xiàng)目管理組織的特點(diǎn)，熟悉工程項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序。

2、熟悉工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)。

3、了解項(xiàng)目經(jīng)理定義，掌握項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利，熟悉項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求和建造師執(zhí)業(yè)資格制度。

4、理解施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的意義，熟悉施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容和編制辦法。

本章結(jié)構(gòu)：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織的概念

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理計(jì)劃

本章內(nèi)容：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織概述

一、工程項(xiàng)目管理組織的概念

“組織”一詞有兩個含義，其一是作為名詞，指組織機(jī)構(gòu)。其二是作為動詞，指組織工作（或行為、活動）。

工程項(xiàng)目管理組織是指為實(shí)施工程項(xiàng)目管理而建立的組織機(jī)構(gòu)，以及該機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的各項(xiàng)組織工作。

二、工程項(xiàng)目組織管理的特點(diǎn)

1、項(xiàng)目的目標(biāo)是項(xiàng)目組織的前提。

2、項(xiàng)目管理組織內(nèi)部的分工與協(xié)作

3、項(xiàng)目管理組織應(yīng)擁有不同層次的權(quán)利

4、項(xiàng)目管理組織具有動態(tài)性

三、工程項(xiàng)目管理組織的策劃

項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序如下：

1、確定工作任務(wù)。

2、選擇項(xiàng)目管理組織形式。

3、確立組織機(jī)構(gòu)、劃分工作部門。

4、確定崗位職責(zé)、落實(shí)工作人員。

5、制定工作制度和工作流程。

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

一、工程項(xiàng)目管理的組織制度

項(xiàng)目管理的組織制度是項(xiàng)目投資體制的微觀層次，隨著投資管理體制的變革，項(xiàng)目管理的組織制度也發(fā)生了巨大的變化。

1、項(xiàng)目法人責(zé)任制

項(xiàng)目法人是指由項(xiàng)目投資代表人組成的建設(shè)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)投資風(fēng)險的項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)，它是一個擁有獨(dú)立法人財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)組織。

項(xiàng)目法人責(zé)任制是將投資所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、籌資、建設(shè)實(shí)施直到生產(chǎn)經(jīng)營，以及投資的增值保值和投資風(fēng)險負(fù)全部責(zé)任，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)營機(jī)制。

2、項(xiàng)目法人的組織形式

（1）由政府出資的新建項(xiàng)目。如交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施工程，可由政府授權(quán)設(shè)立工程管理委員會作為項(xiàng)目法人。

（2）由企業(yè)投資進(jìn)行的擴(kuò)建、改建、技改項(xiàng)目，企業(yè)董事會（工廠制的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子）是項(xiàng)目法人。

（3）由各個投資主體以合資的方式投資建設(shè)的新建、擴(kuò)建、技改項(xiàng)目，則由出資各方代表組成的企業(yè)（項(xiàng)目）法人作為項(xiàng)目法人。

3、項(xiàng)目法人的職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃與決策，以確定合理的建設(shè)規(guī)模和適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品方案。

（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資并合理安排投資使用計(jì)劃。

（3）制訂全過程的全面工作計(jì)劃，并進(jìn)行監(jiān)督、檢查，組織工程設(shè)計(jì)、施工，在計(jì)劃的投資范圍內(nèi)，按質(zhì)、按工期完成建設(shè)任務(wù)。

（4）對建設(shè)任務(wù)分解，確定每項(xiàng)工作的責(zé)任者及其職責(zé)范圍，并進(jìn)行協(xié)調(diào)。

（5）組織工程設(shè)計(jì)、施工的發(fā)包和投標(biāo)，嚴(yán)格履行合同，對建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、進(jìn)度、工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查、控制，并進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)工作。

（6）做好項(xiàng)目生產(chǎn)準(zhǔn)備和竣工驗(yàn)收，按期投入生產(chǎn)經(jīng)營。

（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)投資的保值和增值，審定項(xiàng)目利潤分配方案。

（8）按貸款合同規(guī)定，負(fù)責(zé)貸款本息償還。

4、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目有關(guān)各方的關(guān)系

在建設(shè)項(xiàng)目的整個建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，將于許多有關(guān)部門發(fā)生眾多的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，如政府、銀行、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位或部門。

二、工程項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是一個項(xiàng)目的組織制度，是支撐建設(shè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的組織機(jī)構(gòu)體系，是項(xiàng)目管理的骨架。

建設(shè)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)是包括項(xiàng)目法人單位（或稱建設(shè)單位，在合同中稱為業(yè)主）的組織機(jī)構(gòu)與承包單位（如設(shè)計(jì)單位、施工單位，在合同中成為承包商）的組織機(jī)構(gòu)，雙方機(jī)構(gòu)密切配合才能完成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)。

建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)活動的目標(biāo)相對于工業(yè)比較單一，簡單說就是“工期短，質(zhì)量好，費(fèi)用省”，但其工作內(nèi)容卻十分復(fù)雜。

1、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則

（1）目的性原則

組織機(jī)構(gòu)作為一種管理手段，其設(shè)置的根本目的在于確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。就是說根據(jù)目標(biāo)而設(shè)事（任務(wù)），因事而設(shè)置機(jī)構(gòu)和劃分層次，因事設(shè)人和定崗定責(zé)，因責(zé)而授權(quán)，權(quán)責(zé)明確，權(quán)責(zé)統(tǒng)一，關(guān)系清楚。

（2）管理跨度原則

現(xiàn)代組織理論十分重視管理跨度的科學(xué)性。管理跨度是指每一個管理者直接管轄的人數(shù)（部門負(fù)責(zé)人）。

管理跨度大小的選擇，應(yīng)綜合考慮領(lǐng)導(dǎo)者所處理事務(wù)的重要性、復(fù)雜程度及所管理下屬人員對工作的熟練程度等因素，以便使信息能夠迅速、準(zhǔn)確地傳遞。

（3）系統(tǒng)化原則

項(xiàng)目組織的系統(tǒng)化是由項(xiàng)目自身的系統(tǒng)化決定的。組織機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)化，突出表現(xiàn)在組織機(jī)構(gòu)的封閉性和整體性上。這就要求組織內(nèi)部各層次間、各級組織之間要形成一個相互制約、相互聯(lián)系的有機(jī)體。

（4）精簡原則

項(xiàng)目組織在保證必要職能的前提下，應(yīng)盡量簡化機(jī)構(gòu)，減少層次，嚴(yán)格控制二、三線人員，把“不用多余的人，一專多能”作為用人的基本原則。

（5）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織一體化原則

項(xiàng)目組織是企業(yè)組織的有機(jī)部分。企業(yè)是它的母體，歸根到底，項(xiàng)目組織是由企業(yè)組建的。項(xiàng)目的組織形式與企業(yè)組織形式有關(guān)，不能離開企業(yè)的組織形式去談項(xiàng)目的組織形式。

2、項(xiàng)目業(yè)主（甲方）的組織機(jī)構(gòu)

（1）指揮部制

（2）工程監(jiān)理代理制

（3）交鑰匙管理方式

（4）建設(shè)單位自組織方式

3、項(xiàng)目實(shí)施的組織方式

（1）平行發(fā)包方式

（2）總分包方式

（3）全包（總包）方式

（4）承包聯(lián)營方式

（5）承包監(jiān)理方式

三、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

1、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序

2、施工項(xiàng)目管理組織的主要形式

（1）工作隊(duì)式施工項(xiàng)目管理組織

（2）職能式項(xiàng)目管理組織

（3）矩陣式項(xiàng)目管理組織

（4）事業(yè)部式項(xiàng)目管理組織

四、施工項(xiàng)目管理組織形式的選擇

五、施工項(xiàng)目經(jīng)理部

1、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的地位

2、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立

3、施工項(xiàng)目管理制度的建立

4、項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)行和解體

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

一、項(xiàng)目監(jiān)理概述

二、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利

1、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任

2、向項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)

3、施工項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)、權(quán)限和利益

三、項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求

四、建造師執(zhí)業(yè)資格制度簡介

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理規(guī)劃

一、概述

1、編制施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的目的2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的作用

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的種類

4、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的編制要求

5、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃與施工組織設(shè)計(jì)、工程實(shí)施計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃的關(guān)系

二、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

1、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的作用

2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的編制

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的內(nèi)容及編制方法

三、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃

1、編制依據(jù)

2、編制程序

3、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容及編制方法

第四篇：萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引

萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。

二、可行性報告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）

4、土地的用途

5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（二）計(jì)劃手續(xù)

1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

3、立項(xiàng)變更條件和時間

4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（三）規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（四）土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補(bǔ)償

4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

（六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

（七）政策性風(fēng)險評估 政府資源利用的評估：

（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；

（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；

（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報批報建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險評估：

（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評價

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述 ¨ 形成時間

¨ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ¨平均售價 ¨ 開發(fā)規(guī)模 ¨ 產(chǎn)品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)

6、結(jié)論：

¨ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

¨ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 ¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ¨ 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、確定目標(biāo)客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

3、有強(qiáng)烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計(jì)劃

一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化

5、盈虧平衡點(diǎn)分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

二、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

（一）主要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲備情況

5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略

6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。

3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書編制指引（模版）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書編制指引 2008-6-26 10:49:30 作者：未知城市規(guī)劃及發(fā)展簡述項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議