第一篇：萬科物業(yè)社區(qū)文化活動組織工作指引

萬科物業(yè)社區(qū)文化活動組織工作指引

活動宣傳計劃：分為前期宣傳、中期宣傳和后期宣傳。分別確定宣傳的責任人、宣傳時間（階 段）、宣傳手段、規(guī)模、預期效果等。

活動責任人：確定活動總負責人及項目負責人。

費用預算：預算出活動實施涉及的全部費用，包括物資費用、宣傳費用、接待費用、獎品獎金 等，以便于領(lǐng)導決策審批。

經(jīng)費來源：確定活動經(jīng)費的來源，可積極通過地產(chǎn)營銷活動贊助、商業(yè)贊助、活動冠名權(quán)等形 式吸引社會資源的支持。

具體活動的安排：如晚會的節(jié)目單；運動會的日程表等。

4.2.2社區(qū)文化活動策劃階段注意事項，充分了解業(yè)主需求，調(diào)動業(yè)主參與積極性； ?

各類活動大中小相結(jié)合，面對不同的受眾全體。

?

高度整合、協(xié)調(diào)社區(qū)文化活動資源，實現(xiàn)資源利用最大化； ?

跨部門的大型活動要成立活動組委會，負責統(tǒng)籌活動全過程；

?

配合地產(chǎn)營銷的社區(qū)文化活動要在物業(yè)和地產(chǎn)目標一致、優(yōu)勢互補、各取所需的基礎(chǔ)上進行，將銷售和文化活動有機結(jié)合，達到雙贏的效果。

4.3社區(qū)文化活動準備階段

4.3.1優(yōu)化活動方案，制定詳細活動方案實施細則

及時對活動方案進行調(diào)整、優(yōu)化，盡量消除活動的不利因素，制定相應的活動實施細則，確?；顒舆_到預期效果。

實施細則內(nèi)容包括：工作進度安排（推行計劃）、工作人員職責分工表、工作準備清單、物資準備清單、（報名組織、活動場地及環(huán)境安排、車輛安排、現(xiàn)場服務(wù)方案、獎項設(shè)置等），確保整個活動順利舉辦，對工作進程進行監(jiān)督控制。

4.3.2按照活動方案開始實施前期宣傳計劃：活動的前期宣傳是整個活動能否達到預期效果的關(guān)鍵。

前期宣傳側(cè)重氛圍的營造，活動規(guī)模的介紹，是預告性的宣傳。

宣傳方式：

?

確定宣傳對象和宣傳內(nèi)容、設(shè)計樣稿，統(tǒng)一宣傳口徑，并培訓到位。

?

制作吊旗、橫幅、海報、短信、廣告，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體、宣傳欄、社區(qū)刊物、背景廣播、電子 屏幕、電梯、樓道、人際傳播、直郵邀請函等，對活動進行宣傳，營造活動氛圍。

?

對所有面向業(yè)主的崗位工作人員進行活動信息培訓或傳達，設(shè)咨詢點接受業(yè)主咨詢，鼓勵業(yè)主 參與，擴大宣傳面。

4.3.3整個活動安排要求嚴格按照工作進度表實施，以確保整個活動的順利開展。由活動總負責人負責全面監(jiān)督和跟進各項目責任人的工作完成情況和完成效果。

4.3.4提前一周制定緊急情況預案

緊急情況因素：安全事件、交通、消防、設(shè)備、天氣變化、業(yè)主參與面變化、工作人員缺席、停水、停電、獎品準備不到位或不夠等。結(jié)合不同活動的特點，針對可能出現(xiàn)的緊急情況，制定較為詳盡的應急措施，掌握主動權(quán)，有效防止因意外情況的發(fā)生給活動開展帶來障礙或影響。

特別提醒：戶外活動要借助專業(yè)資源，并進行醫(yī)療、保險保障、配備足額安全人員、提前進行戶外線路的考察。

4.3.5準備工作完成

4.3.6社區(qū)文化活動準備階段注意事項： ?

活動前期宣傳要至少提前一周到位；

?

活動負責人要及時跟進各項準備工作和物資的到位情況；

? 緊急情況預案中對緊急物資準備、預案操作流程、責任人等進行細致部署，以確保萬無一失。對于大型、重要、時間進度要求較高的活動，如晚會等，應提前進行預演和彩排。

? 對于大型、參與人數(shù)較多的活動應提前做好各類準備工作，可與當?shù)嘏沙鏊茸龊弥獣?，保?聯(lián)系，必要時可爭取得到警方的協(xié)助，關(guān)注活動現(xiàn)場秩序。如：上海地區(qū)警方就規(guī)定社區(qū)活動參與人數(shù)超過500人次以上必須提前二星期上報派出所并取得舉辦社區(qū)活動許可證方可舉行相應活動。

第二篇：萬科物業(yè)大型社區(qū)文化活動策劃

北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

第七屆“萬科社區(qū)HAPPY 家庭節(jié)”策劃

一、活動目的：

? 豐富萬科社區(qū)業(yè)主文化生活

? 增強客戶的居住體驗，引導健康文明居住氛圍

? 增進鄰里關(guān)愛

? 鞏固和擴大萬科社區(qū)文化品牌的影響力

? 配合集團將統(tǒng)一舉辦2009年第七屆“萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)”。

二、活動時間： 2009年9月19日（統(tǒng)一開幕）至10月11日。

三、活動地點：城市花園、星園、青青家園、西山庭院

四季花城、東第、紫臺家園、假日風景、金陽

四、活動主題：“幸福的家園”——第七屆萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)

五、活動形式：

? 借建國60周年的大好契機，以“幸福的家園”為主題，通過繪畫、攝影、征文、書法等比賽形式，在社區(qū)內(nèi)開展愛國活動，獻上對祖國的美好祝福，同時向業(yè)主們傳達“美好家園需要我們共同創(chuàng)造”的心聲，使業(yè)主們在愛國的思想熏陶下首先愛護我們的社區(qū)，共同創(chuàng)建幸福的家園。? 以提高生活質(zhì)量，增加業(yè)主幸福指數(shù)為主的幸福講座。

? 以增加童真童趣，提高家庭幸福度為主的家庭總動員。

? 以重溫歷史，增強愛國情感為主的觀看露天電影活動。? 以感受自然，體驗勞動樂趣為主的金秋采摘活動。

? 以享受時尚運動，培養(yǎng)高雅情趣為主的高爾夫體驗活動。? 以促進鄰里溝通，節(jié)約增值為主的社區(qū)跳蚤市場。? 以體味傳統(tǒng)節(jié)日，促進鄰里友愛為主的中秋冷餐會。備注：

（1）祖國60周年慶典臨近，各地公安機關(guān)加大對集會的控制，所有超過35人的活動需向當?shù)嘏沙鏊暾垺?/p>

（2）北京地區(qū)受H1N1流感的影響，各區(qū)縣均下發(fā)《進一步加強群體性活動控制的緊急通知》，并明確參加人數(shù)超過2 0人以上的均為群體性活動。（3）鑒于以上內(nèi)容，本屆活動在活動形式上將有所限制。

六、具體策劃

1、公司統(tǒng)一宣傳形式要求： 前期宣傳：

（1）各園區(qū)客服前臺、會所前臺、園區(qū)公共信息欄張貼宣傳通知。（2）各園區(qū)開幕式主會場制作宣傳背板，并持續(xù)擺放到閉幕式結(jié)束。（3）重點客戶電話邀約，前臺人員對客戶宣貫。后期宣傳：

（1）社會層面：公司與《中國物業(yè)管理雜志》溝通，報道第七屆“萬科社區(qū)HAPPY 家庭節(jié)”活動，以擴大本次活動的社會影響力。（2）客戶層面：

? 每項活動結(jié)束后，將整體活動情況（文字+圖片）制作展板，在園區(qū)內(nèi)進行

宣傳。

? 在《家住萬科》的主題活動中，專版刊登。

2、活動要求：

活動一（9月19日）：

活動內(nèi)容：開幕式：百米畫卷迎國慶 具體要求：

（1）組織業(yè)主在六十米畫卷上作畫，表達對祖國祝福的同時抒發(fā)了自己的情懷，傳達出業(yè)主對社區(qū)幸福生活的感知。

（2）現(xiàn)場布置要有背板、主場地、音響、麥克風。主題背景音樂（我和我的祖國、今天是你的生日、歌唱祖國、我愛你，中國），烘托現(xiàn)場氛圍。

活動二（9月19日——10月11日）

活動內(nèi)容：借國慶六十周年契機，在北京萬科社區(qū)內(nèi)開展系列繪畫、攝影、書法、征文比賽。

具體要求：各項目借用國慶60年之際，動員業(yè)主積極參與系列活動，引導業(yè)主感知社區(qū)幸福生活、共建和諧園區(qū)的活動中來。

活動三（9月26日）：根據(jù)各項目特點制定不同的活動類型方案 活動內(nèi)容：

（1）四季、假日觀看露天電影（愛國以及追溯幸福時光題材影片）

（2）根據(jù)客戶對外出采摘的喜愛與需求，結(jié)合各項目地理位置及現(xiàn)有資源，城花、星園、青青、西山、東第、金陽組織業(yè)主前往平谷、有機農(nóng)場等地方“金秋采摘”，在組織業(yè)主外出采摘同時，加入“幸福就在身邊”的元素。

（3）紫臺組織一場美食DIY活動，可以讓業(yè)主在現(xiàn)場親手體驗烤面包、制作小面點等DIY美食互動活動。

活動四(9月30日——10月3日)：根據(jù)各項目特點制定不同的活動類型方案

活動五：閉幕式（10月8日——10月11日）根據(jù)各項目特點制定不同的活動類型方案

七、效果評估

? 活動后3日內(nèi)提報單項活動總結(jié)，10月14日前，提報整體活動總結(jié)。

八、各服務(wù)中心活動策劃

北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

2009年8月28日

第三篇：萬科物業(yè)管理費測算指引

萬科物業(yè)管理費測算指引

1.目的

確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2.范圍

適用于集團內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3.職責

根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負責設(shè)備、清潔、綠化成本的測算 4.7.物業(yè)管理費測算公式為：

物業(yè)管理費單價＝所有費用的總和÷參加測算 4.9.列舉法測算 4.9.1 人工費用的測算 4.9.1.1.組織架構(gòu)的確定 4.9.1.2.人工費用的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行人員工資的測算。4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。

4.9.2.行政費用的測算（單位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品購置費用。4.9.2.2.管理處辦公用水電費。

水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：

使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價 電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準

辦公電器用電費用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準

4.9.2.3.辦公設(shè)備維護費用

主要指復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。4.9.2.4.通訊費

物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用（BP機等）。

4.9.2.5.公干車輛費

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。

4.9.2.6.交際應酬費 4.9.2.7.電腦維護費用

根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。4.9.2.8.報刊資料費

因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。4.9.2.9.咨詢及訴訟費

聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3.財產(chǎn)費用的測算 4.9.3.1.折舊費用

管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：

? 辦公設(shè)備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。

? 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。

折舊費用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月 4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷 管理處前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分攤。

開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。

分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月 4.9.3.3.固定資產(chǎn)的修理費

前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。4.9.3.4 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）4.9.3.5.（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）

保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面積 購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。

4.9.4.物料消耗的測算

4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月）

按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。4.9.4.3.保潔物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。

4.9.4.4.環(huán)境、綠化物料消耗。

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4.9.4.5.物業(yè)維修物料消耗。

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表 單位：元

序號

項目

測算依據(jù)

費用構(gòu)成 備注 1

公共設(shè)施的維修養(yǎng)護

護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換

公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。

車場設(shè)施養(yǎng)護材料。

所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算

供配電系統(tǒng)

變壓器 發(fā)電機

變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費

照明系統(tǒng)

樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等

按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關(guān)材料費

消防系統(tǒng)

防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵

潛水泵

變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。

每年維修材料費

水景娛樂設(shè)施

維護材料費

空調(diào)及采暖

4.9.5.小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）4.9.5.1.公共電費。

根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。4.9.5.1.1.電梯系統(tǒng)電費。

電梯電費＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

電梯通風、照明、降溫電費＝電梯通風、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）4.9.5.1.2.公共照明系統(tǒng)電費。

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：

公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）

4.9.5.1.3.供配電系統(tǒng)電費。

變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或： ? 變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌?，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；

? 變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天 4.9.5.1.4.消防系統(tǒng)電費。

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月

送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）＝送、排煙風機數(shù)量×送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價 4.9.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費。

供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價 4.9.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)

泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價 4.9.5.2.公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.1.綠化水費

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）： 綠化水費＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2.清潔用水 根據(jù)清潔面積測算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.3.泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4.小區(qū)景觀用水 根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.3.電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：

每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合

如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費＝電梯保養(yǎng)費單價×電梯數(shù)量 電梯年檢費：

電梯每月年檢費＝每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價×電梯數(shù)量）÷12月

4.9.5.4.公共設(shè)施養(yǎng)護費

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表 單位：元

序號

項目

測算依據(jù)

費用構(gòu)成 備注 1

公共設(shè)施的維修養(yǎng)護

護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換

公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。

車場設(shè)施養(yǎng)護材料。

所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算

供配電系統(tǒng)

變壓器 發(fā)電機

變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費

照明系統(tǒng)

樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等

按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關(guān)材料費

消防系統(tǒng)

防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵

潛水泵

變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。

每年維修材料費

水景娛樂設(shè)施

維護材料費

空調(diào)及采暖

4.9.5.5.社區(qū)文化費用

根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計劃確定所需的費用。4.9.5.6.垃圾清運費 根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：

垃圾清運費＝垃圾量（桶）×收費單價 4.9.6.其它

4.9.6.1.稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：

稅金＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）×稅率 4.9.6.2.管理酬金的測算（單位：元/月）按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費用×酬金提取比例 4.9.6.3.不可預見費用 該項費用按總支出的3%（參考值）計提

不可預見費用＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）×3% 4.9.7.計算各類物業(yè)管理費的收費標準

根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構(gòu)成明細表，計算出各類物業(yè)管理費的收費標準。

4.10.3.按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值

項目

人工費用

行政費用

財產(chǎn)費用

物料消耗

小區(qū)公共費用

比例

40%

5%

5%

10%

25%

15%

第四篇：萬科物業(yè)管理費測算指引(好)

萬科物業(yè)管理費測算指引

1.目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。

2.范圍

適用于集團內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。

3.職責

根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負責設(shè)備、清潔、綠化成本的測算

4.7.物業(yè)管理費測算公式為：

物業(yè)管理費單價＝所有費用的總和÷參加測算

4.9.列舉法測算

4.9.1.人工費用的測算

4.9.1.1.組織架構(gòu)的確定

4.9.1.2.人工費用的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及

過節(jié)費、其它。

4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行人員工資的測算。

人員工資構(gòu)成表

單位：元

序號名稱工資標準人數(shù)工資金額（月）

1經(jīng)理工資標準×人數(shù)

2經(jīng)理助理工資標準×人數(shù)

3行政管理人員工資標準×人數(shù)

技術(shù)、維修人員工資標準×人數(shù)

5保安人員工資標準×人數(shù)

6保潔人員工資標準×人數(shù)

7綠化人員工資標準×人數(shù)

8其他人員工資標準×人數(shù)

合計

4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上

下班交通補貼的測

4.9.2.行政費用的測算（單位：元/月）

4.9.2.1.低值易耗品購置費用。

4.9.2.2.管理處辦公用水電費。

水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：

使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價

電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×

電費收費標準

辦公電器用電費用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小

時單位）×電費收費標準

4.9.2.3.辦公設(shè)備維護費用。

主要指復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。

4.9.2.4.通訊費。

物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊

費用（BP機等）。

4.9.2.5.公干車輛費。

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。

4.9.2.6.交際應酬費。

4.9.2.7.電腦維護費用。

根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。

4.9.2.8.報刊資料費。

因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。

4.9.2.9.咨詢及訴訟費。

聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。

4.9.3.財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。

4.9.3.1.折舊費用。

管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超

過一年），按使用年限進行折舊。

固定資產(chǎn)包括：

?辦公設(shè)備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。?清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。

折舊費用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷。

管理處前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠

化工具，以及辦公場所的裝修費等。

分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定資產(chǎn)的修理費。

前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。

4.9.3.4.員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）。

4.9.3.5.（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。

保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面

積

購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因

未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。

4.9.4.物料消耗的測算（單位：元/月）。

4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月）。

按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。

服裝費用構(gòu)成表

單位：元

序號名稱服裝成本人數(shù)服裝費用（月）

1經(jīng)理服裝成本×人數(shù)÷使用月份

2行政管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

3技術(shù)、維修人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

4保安管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

5保潔

4.9.4.3.保潔物料消耗。

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年

限進行攤銷。

保潔材料分攤明細表

單位：元

名稱用途單位單價月均消耗數(shù)量月均消耗金額備注 玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據(jù)所

管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。

4.9.4.4.環(huán)境、綠化物料消耗。

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道

綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。

4.9.4.5.物業(yè)維修物料消耗。

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料

消耗的測算（可參考下表的測算方法）。

物業(yè)維修物料分攤表

單位：元

序號項目測算依據(jù)費用構(gòu)成備注

1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及

使用年限進行測算

2供配電系統(tǒng)變壓器

發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。

發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費

3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換

次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關(guān)材料費

4消防系統(tǒng)防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費

7水景娛樂設(shè)施維護材料費

8空調(diào)及采暖

4.9.5.小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）

4.9.5.1.公共電費。

根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。

4.9.5.1.1.電梯系統(tǒng)電費。

電梯電費＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）

×電費單價（元/度）

電梯通風、照明、降溫電費＝電梯通風、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30

天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

4.9.5.1.2.公共照明系統(tǒng)電費。

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等

所有照明系統(tǒng)的電費：

公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間

（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）

4.9.5.1.3.供配電系統(tǒng)電費。

變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為

準，或：

?變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌倦娰M有所差別）+

超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；

?變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天

4.9.5.1.4.消防系統(tǒng)電費。

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×

電費單價×2.5小時÷3月

送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）＝送、排煙風機數(shù)量×

送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電

費單價

4.9.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費。

供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間

×電費單價

4.9.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)

泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

4.9.5.2.公共水費（單位：元/月）

4.9.5.2.1.綠化水費

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透

土壤3公分）：

綠化水費＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.2.2.清潔用水

根據(jù)清潔面積測算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.2.3.泳池用水（收費泳池不計此項）

根據(jù)泳池容積測算泳池水費：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加

壓費）

4.9.5.2.4.小區(qū)景觀用水

根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.3.電梯運行費。

電梯保養(yǎng)費：

每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費＝電梯保養(yǎng)費單價×電梯數(shù)量

電梯年檢費：

電梯每月年檢費＝每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價×電

梯數(shù)量）÷12月

4.9.5.4.公共設(shè)施養(yǎng)護費

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行

維修費用測算（可參考下表的測算方法）。

物業(yè)維修物料分攤表

單位：元

序號項目測算依據(jù)費用構(gòu)成備注

1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及

使用年限進行測算

2供配電系統(tǒng)變壓器

發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。

發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費

3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換

次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關(guān)材料費

4消防系統(tǒng)防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費

7水景娛樂設(shè)施維護材料費

8空調(diào)及采暖

4.9.5.5.社區(qū)文化費用

根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計劃確定所需的費用。

4.9.5.6.垃圾清運費

根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：

垃圾清運費＝垃圾量（桶）×收費單價

4.9.6.其它

4.9.6.1.稅金的測算（單位：元/月）

根據(jù)國家規(guī)定計提：

稅金＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）×稅率

4.9.6.2.管理酬金的測算（單位：元/月）

按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可預見費用

該項費用按總支出的3%（參考值）計提

不可預見費用＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）

×3%

4.9.7.計算各類物業(yè)管理費的收費標準

根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構(gòu)成明細表，計算出各

4.10.3.項目人工費用

比例40%5%5%10%25%15%

類物業(yè)管理費的收費標準。按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值 行政費用財產(chǎn)費用物料消耗小區(qū)公共費用

第五篇：物業(yè)五月社區(qū)文化活動策劃

物業(yè)五月社區(qū)文化活動策劃

1、兒童拼圖比賽（可于廣州購書中心購置卡通片拼圖）

活動時間：5月1日下午14：30-17：00

活動地點：康體前面空地/太陽廣場搭臺（20厘米高）

活動內(nèi)容：

1）根據(jù)參賽情況分批進行，計時最短完成拼圖者為贏；

2）活動穿插表演：鋼琴演奏、兒童舞蹈表演

3）活動穿插抽獎：從現(xiàn)場觀眾中抽獎10名幸運者送出禮品一份

獎項設(shè)置：前三名獲獎?wù)呖色@贈拼圖一份及學習用品一套；

2、羽毛球球友會（友誼交流賽）

活動時間：5月2日 9：00-12：0014：30-17：00

活動地點：康體羽毛球場

活動內(nèi)容：

1）單打比賽：分男、女成人組、老人組四個類別進行

（成人組：16-49歲，老人組：50歲以上）

獎項設(shè)置：各組別分別設(shè)第一、二、三名

第一名：獎羽毛球次卡一張（10次）

第二名：獎羽毛球次卡一張（6次）

第三名：獎羽毛球次卡一張（4次）

2）另設(shè)夫妻檔混雙表演賽

獎項設(shè)置：第一名組合，可獲獎羽毛球次卡一張（10次）

3、現(xiàn)場兒童書畫比賽

活動時間：5月3日下午14：30-17：00

活動地點：1）比賽：康體前面空地2）展覽：康體舞蹈室

活動主題：圍繞北京2008奧運會“同一個世界，同一個夢想”這個主題展開，書畫出自己心目中的“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”；

活動內(nèi)容：

1）現(xiàn)場進行比賽，參賽者自備材料；

2）評委：邀請往屆書畫賽成人組獲獎業(yè)主以及鹽步書畫協(xié)會成員；

3）書畫展覽：聯(lián)系鹽步書畫協(xié)會提供優(yōu)秀展覽作品；

獎項設(shè)置：書法類、繪畫類各設(shè)第一、二、三名（獲贈學習用品一套）

4、母親節(jié)卡片制作：

活動時間：5月10日下午14：30-17：00

活動地點：標志塔

活動內(nèi)容：

1）現(xiàn)場制作親情卡片，參賽者自備材料

2）14：45-16：00為制作時間，16：00-17：00為評分時間

3）以評委（參賽者母親或興趣班阿姨）投票、觀眾投票相結(jié)合的方式得出最后票數(shù)，每人最多可投三票，票數(shù)最高前三名，將會獲得母親節(jié)豐厚禮品一份，由工作人員于母親節(jié)當日與獲獎?wù)呒s定時間上門送出；

5、“誰是麥霸”爭霸賽

活動時間：5月2日至24日

活動地點：太陽廣場、康體俱樂部

活動內(nèi)容：

1）在5月1日兒童拼圖比賽中，宣布啟動比賽；

2）參賽者以個人為單位參賽；

4）比賽分預選賽與總決賽（決賽中穿插節(jié)目表演與抽獎項目）；