第一篇：萬科項目后評估工作指引

有萬科的后評價指引，如何發上網？

深圳市萬科房地產有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.，LTD.編號： VKSZ/QP/PR012

版號： A/0

《項目成本后評估》編制指引

1.目的評價項目成本的科學合理性，編制《項目成本后評估》。

總結成本管理的經驗教訓，為新項目成本測算提供參照系。

2.適用范圍

公司所有完工結算項目。

3.術語和定義

項目成本后評估：

4.職責

4.1.成本管理部

所有項目完工結算后，成本管理部負責編制《項目成本后評估》中建造成本部分內容，并提交財務部門。

4.1.1.負責歸集評估項目的所有相關成本資料，比如：《項目可研報告》、《項目成本管理指導書》、《項目動態成本分析報告》、工程預結算書、工程結算資料等等。

4.1.2.負責比較結算成本與預測成本，對差異部分進行分析、說明。

4.1.3.負責編制《項目成本后評估》的相關內容，總結項目成本超計劃、無效投資、損失浪費等教訓和各種途徑降低成本的成功經驗，對項目成本管理情況做出評價。

4.2.財務部

財務部負責完成建造成本以外的所有成本內容的分析評估，匯總成本管理部的相關內容，編制完整的《項目成本后評估》報告。

4.3.總經理

4.3.1.負責簽發《項目成本后評估》，使之成為公司的基礎資料。

5.工作程序

5.1.編制計劃

成本管理部根據項目的竣工結算和投入使用計劃，確定相應的《項目成本后評估》編制計5.1.1.成本管理部根據項目的竣工結算完成計劃，確定《項目成本后評估》相關內容編制計劃。

5.1.2.對于需要項目投入使用一定時間后方能考核的成本項目，比如裝修材料的使用效果、主要設備的運營能力等，要根據項目入伙計劃，確定《項目成本后評估》相關內容的編制計劃。

5.2.編制《項目成本后評估》報告

5.2.1.歸集評估項目的所有相關成本基礎資料，包括：《項目可研報告》、《項目成本管理指導書》、《項目動態成本分析報告》等。

5.2.2.匯總項目完整的結算資料，包括《工程預算書》、《工程結算書》、工程變更簽證洽商等資料。

5.2.3.對比項目結算與《項目可研報告》中相關成本預測內容，評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性。

5.2.4.對比項目結算與《項目成本管理指導書》中相關成本內容，匯總成本差異內容，分析差異產生的原因，評價成本管理工作的有效性。

5.2.5.分析各期《項目動態成本分析報告》，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經驗教訓。

5.2.6.對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、《工程預算書》、《工程結算書》、等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響。

5.2.7.考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛生潔具、門窗等等的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。

5.2.8.編制《項目成本后評估》相關內容，提交財務部，作為《項目成本后評估》報告的核心內

容。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/QP/DC002《檔案管理及質量記錄控制程序》

7.相關記錄

劃。

第二篇：萬科項目報批報建工作指引

發布日期：

流程管理體系文件

項目報批報建工作指引

文件編號：GC-ZY00

3版本：A

編制：日期：審核：日期：審批：日期：主導部門：工程事務部

200年月日實施日期：200

年月

1日

1.目的科學有效地安排各項目各階段的報批報建工作，確保各項目的正常開發經營。2.適用范圍

適用于公司開發的項目在開發過程中由工程事務部負責的報批報建工作。3.術語和定義

無 4.職責 4.1.工程事務部

4.1.1.嚴格按照公司規范化運作要求，根據項目開發進度，及時準確地辦妥各項目所需報批

報建手續，提供相關合法文件，為各項目的順利開發經營提供保證。

4.2.營銷管理部、項目部、預決算部、資金結算部、市場拓展部、工程技術部負責提交本部

門報批報建資料。5.工作程序

5.1.公司工程事務部落實項目開發計劃并制定相應的《項目報批報建主要節點工作計劃》。5.2.在項目開發過程中，需各部門向工程事務部提交的報批報建資料及提交時機見下表：

5.3.工程事務部以書面形式將《項目報批報建所需資料清單》向上述各部門提出報批報建

所需資料及配合要求。

5.4.工程事務部收集到報批報建所需資料后，按照政府主管部門依法行政手冊要求，遞交

資料。

5.5.政府主管部門窗口收文后，主辦人員在取得批文前，積極聯系政府經辦人，了解辦文

進展或按對方要求進行配合工作。

5.6.政府部門承諾的辦文時限到期當日或次日，主辦人員到指定地點領取批文，移交辦公

室歸檔。

5.7.獲取批文后的當日或次日以電子郵件《項目報批報建批文獲取通知》，將批文信息告知

公司相關部門。

6.相關記錄

6.1.XL-GC-ZY003-LJ001《項目報批報建主要節點工作計劃》 6.2.XL-GC-ZY003-LJ002《項目報批報建所需資料清單》 6.3.XL-GC-ZY003-LJ003《項目報批報建批文獲取通知》 6.4.XL-GC-ZY003-LJ004《項目權證及批復獲得情況通報》

第三篇：企業國有資產評估項目備案工作指引

企業國有資產評估項目備案工作指引

第一章總則

第一條為進一步規范中央企業及其各級子企業（以下簡稱企業）國有資產評估項目備案管理工作，確保企業改制重組、產權流轉等工作順利進行，依據《中華人民共和國企業國有資產法》、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國資委令第12號，以下簡稱《評估管理辦法》）等規定，制定本指引。

第二條國務院國有資產監督管理委員會和中央企業（以下簡稱備案管理單位），按照《評估管理辦法》規定對應當備案的資產評估項目進行備案管理工作，適用本指引。

第二章備案工作程序

第三條企業發生需要進行資產評估的經濟行為時，應當按照《關于規范中央企業選聘評估機構工作的指導意見》（國資發產權〔2011〕68號）等文件規定聘請具有相應資質的評估機構。

第四條在資產評估項目開展過程中，企業應當就工作情況及時通過中央企業資產評估管理信息系統向備案管理單位報告，包括評估基準日選定、資產評估、土地估價、礦業權評估和相關審計等情況。必要時，備案管理單位可對資產評估項目進行跟蹤指導和現場檢查。

第五條企業收到評估機構出具的評估報告后，應當在評估基準日起9個月內將備案申請材料逐級報送備案管理單位。在報送備案管理單位之前，企業應當進行以下初步審核：

（一）相關經濟行為是否符合國家有關規定要求。

（二）評估基準日的選擇是否合理。

（三）執業評估機構及人員是否具備相應資質。

（四）評估范圍是否與經濟行為批準文件或重組改制方案內容一致。

（五）納入評估范圍的房產、土地及礦產資源等資產權屬要件是否齊全。

（六）被評估企業是否依法辦理相關產權登記事宜。

（七）評估報告、審計報告等資料要件是否齊全。

第六條企業提出資產評估項目備案申請時，應當向備案管理單位報送下列文件材料：

（一）資產評估項目備案申請文件。

（二）資產評估項目備案表（一式三份）。

（三）與評估目的相對應的經濟行為批準文件或其他有效文件，包括相關單位批復文件以及企業董事會決議或總經理辦公會議紀要等。

（四）評估所涉及的資產改制重組、產權流轉方案或發起人協議等材料。

（五）評估機構提交的評估報告（包括評估報告書、評估說明、評估明細表及其電子文檔等）及其主要引用報告（包括審計報告、土地估價報告、礦業權評估報告等）。

（六）被評估資產權屬證明文件。

（七）與經濟行為相對應的無保留意見標準審計報告。如為非標準無保留意見的審計報告時，對其附加說明段、強調事項段或修正性用語，企業需提供對有關事項的書面說明及承諾。

（八）擬上市項目或已上市公司的重大資產重組項目，評估基準日在6月30日（含）之前的，需提供最近三個完整會計和本截至評估基準日的審計報告；評估基準日在6月30日之后的，需提供最近兩個完整會計和本截至評估基準日的審計報告。其他經濟行為需提供最近一個完整會計和本截至評估基準日的審計報告。

（九）資產評估各當事方的相關承諾函。評估委托方、評估機構、被評估企業（產權持有單位）均應當按照評估準則的相關規定出具承諾函。

（十）需要提供的其他材料。

第七條企業應當按照《關于啟用中央企業資產評估管理信息系統有關事項的通知》（國資廳產權〔2012〕201號），及時將項目基本情況、評估報告等錄入中央企業資產評估管理信息系統，并組織開展審核工作。必要時可組織有關專家參與評估項目評審工作。

第八條備案管理單位收到備案申請材料后，應當在10個工作日內向企業出具審核意見。企業應當及時組織相關中介機構逐條答復審核意見，并根據審核要求對資產評估報告、土地估價報告、礦業權評估報告和相關審計報告等進行補充修改，并將調整完善后的備案申請材料和審核意見答復在10個工作日內報送備案管理單位，備案管理單位應當及時組織復審。經審核符合備案要求的，應當在10個工作日內辦理完成備案手續。

第三章資產評估報告審核要點

第九條備案管理單位應當嚴格按照《評估管理辦法》、《企業國有資產評估報告指南》等企業國有資產評估管理法規和相關評估準則，對備案事項相關行為的合規性、評估結果的合理性等進行審核。

第十條備案管理單位應當對資產評估報告以下內容進行重點審核：

（一）評估委托方、被評估企業（產權持有單位）概況。

（二）評估目的。

（三）評估對象和評估范圍。

（四）價值類型及其定義。

（五）評估基準日。

（六）評估依據。

（七）評估程序實施過程和情況。

（八）評估方法。

（九）評估結論。

（十）特別事項說明。

（十一）簽字蓋章。

（十二）評估報告附件。

第十一條備案管理單位審核評估委托方、被評估企業（產權持有單位）概況，應當關注是否對被評估企業歷史沿革、股權結構（圖）、股權變更、經營管理等情況進行了必要說明，是否反映了近三年的資產、財務、經營狀況。存在關聯交易的，應當關注是否披露了關聯方、交易方式等基本情況。

第十二條備案管理單位審核評估目的，應當關注評估報告中是否清晰、明確地說明本次資產評估的經濟行為目的；以及評估所對應的經濟行為獲得批準的情況或者其他經濟行為依據。

第十三條備案管理單位審核評估對象和評估范圍，應當關注評估對象的基本情況，包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等；關注評估范圍是否與經濟行為批準文件、評估業務委托約定書等確定的資產范圍一致。

企業價值評估中，備案管理單位應當關注評估范圍是否包括了企業擁有的實物資產和專利技術、非專利技術、商標權等無形資產，以及明確的未來權利、義務（負債），特別是土地使用權、探礦權、采礦權等。對實際存在但未入賬或已攤銷完畢的無形資產、未來義務及或有事項等是否在《企業關于進行資產評估有關事項的說明》中進行了詳細說明。

第十四條備案管理單位審核價值類型及其定義，應當關注評估報告是否列明了所選擇的價值類型及其定義。選擇市場價值以外的價值類型，應當關注其選擇理由和選取的合理性。

第十五條備案管理單位審核評估基準日，應當關注評估基準日的選擇是否接近評估目的對應的經濟行為或特定事項的實施日期。企業在評估基準日后如遇重大事項，如匯率變動、國家重大政策調整、企業資產權屬或數量、價值發生重大變化等，可能對評估結果產生重大影響時，應當關注評估基準日或評估結果是否進行了合理調整。

備案管理單位審核涉及上市公司股份間接轉讓項目時，應當關注所選擇的評估基準日是否符合《國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（國資委證監會令第19號）規定，即上市公司股份價格確定的基準日應與國有股東資產評估的基準日一致。國有股東資產評估的基準日與國有股東產權持有單位對該國有股東產權變動決議的日期相差不得超過一個月。

第十六條備案管理單位審核評估依據，應當關注以下內容：

（一）經濟行為依據。

重點關注經濟行為依據的合規性和完整性。

（二）法律法規、評估準則、權屬、取價等依據。

1.重點關注評估工作過程中所引用的法律法規和技術參數資料等是否適當。評估依據是否明確、規范、具體，便于查閱和理解；評估依據是否具有代表性，且在評估基準日有效。

2.收集的價格信息、工程定額標準等是否與評估對象具有較強的關聯性。結合評估目的、業務性質和行業特點等，重點關注取價依據、法律法規依據的相關性及其對資產評估結果的影響。

3.關注土地、房屋建筑物及無形資產等重要資產的權屬和使用狀況。被評估資產是否權屬清晰、權屬證明文件齊備。對重要資產權屬資料不全面或存在瑕疵的，企業是否已經妥善解決。

4．《企業國有資產評估報告指南》、國資委有關資產評估管理及評估報告審核相關規范文件等是否列示在評估依據文件中。

第十七條備案管理單位審核評估程序實施過程和情況，應當重點關注評估機構在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過程是否完整，是否存在未履行評估準則規定的必要評估步驟的行為。

備案管理單位應當重點關注資產清查情況。針對評估報告中關于資產清查情況的說明，應當結合特別事項說明、資產評估明細表和資產權屬證明文件，以及改制方案、審計報告等資料，對評估范圍進行核對，核實是否有賬外資產、或有負債、資產（土地、車輛等）權利人與實際使用人不一致等情況。應當關注對企業資產狀況的描述，尤其是房地產、無形資產、長期股權投資等重大資產，核實是否存在隱匿或遺漏。

第十八條備案管理單位審核評估方法，應當重點關注評估方法選擇是否合理，是否符合相關評估準則的規定要求，以及評估過程中評估參數選取是否合理等。以持續經營為前提進行企業價值評估時，對企業（含其擁有實際控制權的長期股權投資企業）是否采用了兩種或兩種以上方法進行評估，并分別說明了選取每種評估方法的理由和確定評估結論的依據。

第十九條對使用收益法評估的，備案管理單位審核時應當重點關注以下內容：

（一）對企業資產、財務情況的分析是否充分、合理。是否對被評估企業財務報表的編制基礎、不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然性的收入和支出等進行了合理調整；是否對被評估企業的非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析，合理判斷資產、債務、經營業務配置的有效性，劃分與收益存在直接相關性的資產、債務情況。對于不能或不需歸集的，是否單獨進行評估。

（二）收益預測是否合理。是否根據企業資本結構、經營模式、收益情況等選擇了恰當的收益模型，對應的折現率確定過程和依據是否合理。在確定收益預測期間時，是否合理考慮被評估企業經營狀況和發展前景，及其所在行業現狀、發展前景，國家相關行業政策、企業經營期限及主要產品的經濟壽命年限等，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。

是否合理預測了相關參數，如被評估企業的收入、成本及費用、折舊和攤銷、營運資金、資本性支出、折現率、負債、溢余資產和非經營性資產等。關注相關參數確定的依據是否充分，測算過程是否完整，是否有完整的預測表及說明。

第二十條對使用市場法評估的，備案管理單位審核時應當重點關注以下內容：

（一）選擇的可比案例是否與被評估企業具有可比性，是否處于同一行業或相近行業，或者是受共同因素決定或影響。是否對可比案例及被評估企業的數據進行了必要的分析調整，并消除了偶然性因素的影響。

（二）選擇的可比因素是否是企業價值的決定因素，選擇的價值比率是否適當可靠，是否經過了必要的修正調整。是否選擇了多種可比因素，對于不同可比因素得到的不同評估值是否能夠合理的選擇計算。

第二十一條備案管理單位審核評估結論，應當關注評估結果是否涵蓋了評估范圍，及其與評估目的和經濟行為的一致性和適用性。采用兩種或兩種以上方法進行企業價值評估時，應當關注不同評估方法結果的差異及其原因和最終確定評估結論的理由。

第二十二條備案管理單位審核特別事項說明，應當關注以下內容：

（一）企業是否逐條分析特別事項說明中的披露事項，了解特別事項形成原因、性質及對評估結果影響程度，并分別對以下事項進行了處理：

1.對權屬資料不全面、評估資料不完整、經濟行為有瑕疵等情形，企業是否已經補充完善。

2.對評估機構未履行必要程序，通過特別事項說明披露大量問題，影響評估結論的，企業和評估機構是否已經妥善解決。

（二）企業是否通過內部審核論證，對未在評估報告中說明但可能對評估結論產生重大影響的事項，與評估機構溝通確定是否須在特別事項說明中披露；對于不宜在報告中披露的，企業是否形成了專項處理意見。

第二十三條備案管理單位審核簽字蓋章，應當對照《企業國有資產評估報告指南》等規定，關注評估報告簽字蓋章是否齊全、規范、清晰。應當關注公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人是否在評估報告上簽字。關注《企業關于進行資產評估有關事項的說明》是否已經由評估委托方單位負責人和被評估企業（產權持有單位）負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。

第二十四條備案管理單位審核評估報告附件，應當關注附件是否齊全，評估報告附件內容及其所涉及的簽章是否清晰、完整，相關內容是否與評估報告摘要、正文一致。附件為復印件的，評估機構是否與原件進行了核對。

備案管理單位審核《評估業務約定書》，應當關注資產評估項目的評估委托方式是否合規，簽署內容是否完整，經濟行為與評估報告披露內容是否一致等。

第四章其他報告審核要點

第二十五條備案管理單位應當關注審計報告中的以下內容：

（一）審計報告與評估報告之間數據勾稽關系是否合理一致；審計范圍是否與經濟行為批準文件、審計業務委托約定書等確定的資產范圍一致，以及合并報表的合并范圍是否合理。

（二）審計報告報表與報表附注之間勾稽關系是否一致；主要會計政策是否合理，包括收入確認原則、成本核算原則等。

（三）企業整體改制涉及資產剝離時，剝離原則是否與改制方案一致，以及模擬的時點是否合理。

（四）涉及計提減值準備時，各項資產計提減值準備的依據和比例是否合理。

第二十六條備案管理單位應當關注土地使用權估價報告中的以下內容：

（一）土地估價范圍、權屬、土地資產處置審批與土地估價報告備案情況。如果評估基準日存在劃撥土地，應當重點關注劃撥土地的處置情況：

1.關注是否有劃撥土地處置審批文件，審批文件是否合法有效、審批內容是否與實際評估土地一致等；

2.如果是未經處置的劃撥土地，應當關注其未處置理由的合規性以及評估中處理方式的合理性等。

（二）土地地價定義是否符合相關準則要求。關注估價方法選取的合理性；相關參數選取依據是否充分、計算過程是否完整及評估結果選取是否合理等。

第二十七條備案管理單位應當關注礦業權評估報告中的以下內容：

（一）礦業權評估范圍、權屬、礦業權價款繳納情況、礦產資源儲量評審備案情況。

（二）礦業權評估報告是否符合相關準則要求；評估方法選取是否合理；相關參數選取依據是否充分、計算過程是否完整、確定的結果是否合理。

第二十八條資產評估結果引用土地使用權、礦業權或者其他相關專業評估報告評估結論的，應當關注以下事項：

（一）資產評估師是否對所引用報告進行了必要的專業判斷，并聲明其了解所引用報告結論的取得過程，承擔引用報告結論的相關責任。

（二）所引用報告評估目的、價值類型是否一致；評估基準日、評估結論使用有效期是否一致；評估假設是否一致，資產評估引用結果是否與所引用報告披露的結果一致，所引用報告披露的相關事項說明是否與資產評估報告一致。

第五章境外評估或估值報告審核要點

第二十九條備案管理單位審核境外評估或估值報告，應當關注評估或估值機構的選聘是否符合《中央企業境外國有產權管理暫行辦法》（國資委令第27號）和《關于加強中央企業境外國有產權管理有關工作的通知》（國資發產權〔2011〕144號）等規定。

第三十條對境外企業國有資產評估或估值項目，備案管理單位應當關注評估或估值機構是否協助企業進行盡職調查、詢價，是否參與交易過程。經濟行為涉及的交易對價是否以評估或估值結果為基礎，確有差異的是否具有充足合理的理由。

第三十一條審核境外評估及估值機構出具的評估或估值報告，應當關注其是否明示了所依據的評估準則，是否合理參考了境內評估準則及要求。評估或估值結果是否以人民幣為計量幣種。使用其他幣種計量的，是否注明了該幣種與人民幣在評估基準日的匯率。如果評估或估值結果為區間值的，應關注是否在區間之內確定了一個最大可能值，并說明確定依據。

第三十二條備案管理單位可以使用備案表或者備案確認函的方式對境外評估或估值機構出具的評估或者估值報告予以備案。備案確認函應當簡要描述評估項目有關情況，包括評估行為各當事方及經濟行為、評估基準日、評估結果使用有效期、評估對象賬面價值等內容，明確評估結果區間值及最大可能值，明確評估行為各當事方的權、責、利等執行情況。

第六章附則

第三十三條地方各級國有資產監督管理機構可以參照本指引，根據當地國有資產產權管理實際情況，制定適合本地使用的國家出資企業資產評估項目備案工作指引。

第三十四條本指引自印發之日起施行。

第四篇：萬科房地產項目可行性報告內容指引

萬科房地產項目可行性報告內容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。

二、可行性報告內容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

第二部分：法律及政策性風險分析

一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述

（一）項目用地現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的他項權力（如抵押權）

4、土地的用途

5、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（二）計劃手續

1、項目是否已經立項

2、立項主體是否能夠變更

3、立項變更條件和時間

4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（三）規劃手續

1、規劃用地所有權歸屬

2、規劃用地使用權歸屬

3、規劃用地用途

4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（四）土地手續

1、征地批文

2、土地使用權出讓合同

3、拆遷安置補償

4、有關項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（五）項目用地取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序描述

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

（六）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序描述和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

（七）政策性風險評估 政府資源利用的評估：

（1）當地政府對外來投資的態度；（2）當地政府職能部門的辦事作風；（3）當地政府對該項目的關注程度；

（4）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關系。政策變更對項目開發的影響：（1）城市規劃限制或更改；

（2）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風險評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權利義務描述，包括但不限于：（1）報批報建手續辦理（2）拆遷安置補償（3）付款內容和條件（4）交地標準

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

4、合作風險評估：

（1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；（6）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。

三、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述 ¨ 形成時間

¨ 各檔次住宅區域內分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ¨平均售價 ¨ 開發規模 ¨ 產品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

6、結論：

¨ 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

¨ 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 ¨ 本案在區域內開發市場潛力 ¨ 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

五、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：規劃設計初步分析

一、規劃設計的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。

2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。

3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。

4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

二、規劃設計的初步概念

1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。

2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計劃

一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

3、項目開發各期的利潤體現

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項指標的變化

5、盈虧平衡點分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業稅率 T2：表示所得稅率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況

5、近期或未來的發展戰略

6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告

第五篇：萬科項目工程管理策劃書編制指引

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萬科項目工程管理策劃書編制指引 明源地產研究院官方微信編輯整理

預先評估項目的工程特點、難點及存在風險，對工程各環節進行梳理、預估，提出相應管理重點及應對措施，以期保證工程各環節進展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實體質量和工程策劃、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精細梳理工程建設全過程的各個環節是編好《項目工程管理策劃書》的前提。《項目工程管理策劃書》的內容應突出工程管理重點、涵蓋工程建設全過程。

一、項目概況 1.位置及環境

項目地理位置，地貌，周圍環境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。2.建設用地規劃要求

項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概況

總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數、面積、層數、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數）等。4.建筑分期概況

項目分期及各期所處位置、建設順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數、地下建筑概況等。

二、項目部架構及人力資源計劃 1.項目管理組織架構

在人力資源部的協助下制定項目管理組織架構； 項目部人員構成、培訓及發展計劃。（1）質量保證體系

項目部質量管理組織形式、人員配置；

組建包括監理、總包的質量、技術人員在內的質量技術小組，解決項目日常質量和技術問題。（2）崗位職責

各崗位的工作內容、職責描述。

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（3）項目部費用

項目部辦公場所及辦公設備計劃； 項目部費用計劃。

三、項目建設計劃、場地綜合利用規劃 1.項目建設計劃

依據《項目開發計劃》和《項目建設綜合計劃》編制《項目工程管理策劃書》中的項目建設計劃部分；

該部分應納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設有關的控制部門、監管部門、配合部門的報送、審批、準許時間節點；

亦應納入公司內部的產品、營銷、設計、成本、采購等相關部門的計劃； 該部分應由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。2.項目建設總平面規劃

根據總體、分期、標段建設計劃，結合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網、景觀綠化等建設的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網及施工用臨時設施、大型設備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設和交付。

總平面規劃亦應考慮場地內外的相互影響和制約。（1）開放示范區

考慮項目建設先后順序，合理規劃位置，交通方便； 不影響市政管道接入、小區道路和管網布置；

項目建設全周期均可利用，或者作為永久設施的一部分。（2）臨時設施

臨時辦公室、宿舍、食堂等應考慮項目建設及交付的先后順序，結合永久道路、管網布置，做到項目建設后期或項目建設完畢后拆除； 成品、零部件倉庫和設備維修車間的布置原則同上；

上述生活區域應與施工區分開布置，并設置隔離或明顯分界標志。（3）材料加工、運輸

材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應考慮項目建設及交付的先后順序，做到項目建設后期或建設完畢后拆除；

塔吊布置應同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應根據工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及回轉速度等因素，以及塔吊間的協同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

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砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應盡量靠近所使用部位的垂直運輸設備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運； 塔吊等大型設備應考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）臨時道路、水電網絡

考慮以永久道路的路基作為臨時道路； 臨時水電網應不與永久水電網相碰撞、交叉；

臨時水電網應考慮項目建設順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網；

臨時水電網應滿足給水試壓、電梯等永久用電設施試運行的要求。

四、項目管理目標 1.進度計劃管理目標

進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標； 標準工期：基礎、開放、開盤、結構封頂、交付等節點的偏差控制目標。2.質量管理目標

工程實體質量：實測實量，滲漏、裂縫等質量通病控制目標； 客戶滿意度：客戶質量滿意度目標；

質量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質量獎等獲獎目標。3.成本管理目標

目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標；

動態成本：設計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標； 措施成本：施工方案優化，施工工藝改進，減少浪費、節約成本目標。4.設計管理目標

圖紙質量：施工圖深度（包括各專業圖紙齊全、相互配合程度、節點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標；

設計變更：避免重大設計變更、減少變更頻次控制目標；

成本指標：依據《萬科產品設計控制指標（第一批）對標操作指引》； 環保節能：外墻保溫，節電、節水、節氣等環保節能目標。5.技術管理目標

新材料、新技術、新工藝應用目標； 風險識別及技術事故控制目標。6.安全文明施工管理目標

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工程現場整潔、有序管理目標；

安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標； 安全文明施工獲獎目標。7.健康、安全、環保

環境保護（排污、粉塵、噪音）目標；

限用、禁用材料控制，室內空氣質量監測、控制目標。

五、開工準備

1.工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環節，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現盲區；

工程的招投標范圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。2.資源準備、采購策劃和計劃

根據《項目開發計劃》、《項目建設綜合計劃》、公司相關規定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設計單位、監理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購計劃；

采購部門根據工程進度計劃制定材料設備供應計劃；

優先采用集團集中采購的材料設備，其次采用區域集中采購的材料設備，再次是一線公司采購的材料設備。3.施工圖（1）土建施工圖

施工圖深度應滿足住房和城鄉建設部于2008年11月26日發布的《建筑工程設計文件編制深度規定》（2008年版）的要求；

施工圖需經政府授權的圖紙審查機構審查通過，并經一線公司內部會審、設計分管負責人批準。（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致； 衛生間及衛生潔具、廚房及廚房設備等布局合理，不存在使用功能缺陷； 配電板、插座、開關面板、水管、龍頭等的數量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協調。

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（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提前施工的，應在上部主體結構確定并保證不變的情況下，先提供經會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。（4）室外道路、管網

室外道路、景觀綠化設計應考慮雨水有組織排放，應系統標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。

室外管網應結合市政配套管網接入點和區內建筑、設施規劃需求，并應考慮分期建設的使用要求等綜合布置。（5）建筑構造及工序、工藝

建筑構造、施工工序、工藝及方法應遵守集團發布的《建筑構造及工序工藝》相關規定和做法。

六、工程管理 1.進度計劃 施工進度計劃

施工計劃應綜合考慮單體工程與整體工程、室內工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區內道路、管網鋪設的關系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制；（1）以標準工期為基準，建立控制節點，編制標段、樓棟的具體施工計劃；（2）編制年計劃、月計劃、周計劃以及形象進度計劃控制表；（3）考慮甲指、甲供材料設備的采購周期，編制供貨及進場計劃；（4）甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進出場計劃；

（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃氣、通訊等）施工及接入計劃；（6）售樓中心、開放展示區、樣板房等的建設計劃；（7）臨時設施的搭建及拆除計劃。2.節點控制

基礎、開放、開盤、結構封頂、交付等節點的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發生； 報批報建計劃

土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計劃，避免無證開工。3.工程質量

（1）工程質量管理體系、檢查制度的確立

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建立甲方、監理、總包及分包在內的項目部工程質量管理體制，落實施工單位自檢、復檢、專檢和監理單位監督、檢查及甲方檢查的檢查驗收制度。（2）樣板引路

大面積施工前先做樣板，發現問題、改進工藝是保證質量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓具有非常具體的指導作用。（3）加強過程管理

施工前的交底、準備及施工過程中的監督、檢查和及時糾錯是保證工程質量的重要手段，一次做成就是最好的質量保證。（4）工程質量通病防治

制定工程質量通病（如滲漏、裂縫）預防及改進方案是工程質量管理的一個重要環節，對確保工程實體質量，提高客戶質量滿意度具有一定的積極作用。

應把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛生間等與水有關的部位作為防滲漏重點控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點控制對象。（5）材料、設備質量檢驗

所有材料設備在使用前必須進行相關試驗或檢驗。a.出廠質量合格證； b.材料試驗； c.設備檢驗。（6）實測實量

遵照《產品質量評估管理辦法（試行）》和《產品質量實測實量操作指引（試行）》，對工程施工全過程進行檢查和評估，做到日測日量，隨時掌握工程質量狀況，鼓勵建立分戶檔案。（7）隱蔽工程驗收

工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對已完工程進行檢查驗收，并拍照、做好驗收記錄。a.地基處理； b.樁基； c.鋼筋； d.砌體； e.門窗； f.防水； g.預留預埋。

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（8）成品保護

合理的施工工序是成品保護措施能否切實執行的前提，易損壞/污染部位的保護是成品保護的關鍵。

a.施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門；

b.保護部位：門窗、地面、衛生潔具、廚房系統、固定家具、分集水器、地熱、散熱器，防水層，公共部位的地面、墻面、電梯，室外部分的管線、硬鋪、景觀等； 4.工程技術（1）施工圖會審

由公司工程部/項目部組織設計部門、成本部門、項目部/工程部及設計單位、監理單位、施工單位對施工圖進行會審。a.解決施工圖的錯、漏、碰、缺問題；

b.檢查設計功能缺陷，以期減少設計變更和工程返工； c.檢查設計缺陷，消除工程質量隱患；

d.對因設計造成施工降效提出設計修改意見、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支護與監測

有深基坑的項目必須委托專業設計單位進行基坑支護設計，提出設計、監測方案，組織專業部門、專家對基坑支護、監測方案進行評審。（3）結合工程特點、難點的技術方案

閱讀工程圖紙，找出該工程的特點、難點及風險點，編制相應施工方案及控制措施，作為重點跟蹤管理對象。（4）新材料、新技術、新工藝

評估新材料、新技術、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對施工環境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。5.安全文明施工

執行集團《安全健康及環保現場管理標準（試行）》。6.健康、安全、環保

遵守集團《綠色建材標準》和《限用禁用工程材料清單》的規定； 裝修材料使用前必須進行環保指標檢測； 室內空氣質量監測達到相關要求標準以上。7.合同管理

合同文件組成范圍及先后順序的規定；

工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；

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展示區、臨時設施等非永久建筑或設施的合同屬性的規定； 工程款計算依據、計價方式、結算條件； 設計變更、工程簽證，是否采取合同總價包干；

工程款支付條件，關于計劃、質量、安全文明施工等的獎罰； 合同生效、失效的時間及條件；

解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。8.供方管理（1）監理單位

明源地產研究院就如何在工程管理中使監理作用最大化，如何發揮監理在工程管理中的積極作用，尤其是在質量管理、現場監督、檢查方面的積極性進行評估和論證，建立健全的監理考核管理制度。

a.確定監理單位時應根據項目管理需要要求其人員數量、專業配置，根據需要可對總監或總監代表進行面試和規定試用期； b.工作崗位、職責范圍劃分； c.實測實量、檢查頻次的確定及考核； d.旁站制度的建立及實施、監控、檢查； e.建立監督、檢查及復查制度；

f.建立個人考評、獎勵制度，提高監理人員工作意愿；（2）總承包單位

總包單位是工程成敗的關鍵。總包單位的選擇，尤其是項目經理和項目管理班子的人選對工程管理尤為重要。

a.就項目的進度計劃、質量管理目標、成本控制目標等向總包單位交底； b.制定適合本工程特點的施工組織設計：

工程進度計劃，施工總平面布置，機械設備進出場時間，勞務隊伍來源及勞動力安排，質量保證措施，安全文明施工措施； 工程難點、風險點的管控、對應方法； a.明確工程總體協調、配合責任；

b.檢查計劃執行情況，隨時糾正計劃偏差；

c.建立質量保證體系，通過實測實量檢查，提高工程質量； d.檢查工地簽證與成本執行情況；

e.檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實情況； f.檢查施工資料、文檔管理情況；

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（3）指定分包和材料設備供應商

督導獨立分包單位、專業分包單位制定質量保證措施、施工方案、配合方案及進出場計劃；

督導材料設備供應商按照工程進度計劃的要求制定材料設備的生產、質檢、運輸和安裝計劃；

七、保障措施 1.進度計劃保障措施（1）充分的施工準備

完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、工程開工前的周密策劃是計劃順利執行的必要條件。（2）管理組織、資源保障

項目供方管理體系（現場監理人員配置，總包單位的選擇、現場項目部管理體系、項目經理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計劃得以實現的組織保障；

材料設備供應計劃落實、周轉材料的數量保證、機械設備配置以及勞動力的數量、工種保證和合理安排是計劃得以實現的基本保障。（3）嚴謹可行的施工方案

仔細研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴謹的、切實可行的施工方案是保證計劃順利執行的前提。（4）合理的施工工期

工程有其自身的客觀規律，每道工序、每個工藝都有其時間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執行。標準工期是工程實施的基本時間要求。節點控制則是執行標準工期、保證工程質量和計劃的手段。（5）技術保證

有針對性的技術方案不光是工程質量的保證措施，也可為工程順利實施提供有力支持。

2.工程質量保證措施

（1）材料、設備質量保證措施 a.結構材料；

b.建筑、裝修材料及輔材；

c.設備及其配管、配線材料、輔助材料；（2）主體結構質量保證措施

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a.鋼筋：數量，加工，綁扎，定位；

b.模板：材料選擇，加工，拼縫，強度，剛度，支撐，定位誤差； c.混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理；（3）砌體質量、砌體與主體連接保證措施

a.砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式； b.灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿；

c.端部連接：連接筋長度及間距，預留拉接筋與水平灰縫不齊時的處理方法； d.構造措施：構造柱、圈梁的設置，水平通長筋的設置及與端部連接筋的連接；（4）抹灰質量保證措施

a.基層處理，不同基層間相接處的補強措施；

b.原材料（砂、水泥、灰膏）質量控制，砂漿配合比、和易性； c.每次抹灰厚度、相隔時間；

防水（屋面、衛生間、外墻）工程質量保證措施； 安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質量保證措施； 裝飾裝修工程質量保證措施； 外墻保溫施工質量保證措施；

中間檢查、隱蔽工程驗收程序落實措施；

施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監理旁站與檢查、業主檢查的落實措施； 冬季施工措施（北方區域）； 雨季施工措施；

夏季（高溫季節）施工措施； 3.質量通病防治措施

經過多年來的努力，工程質量通病（如滲漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質量頑癥一直不能根治；工程質量通病也是對客戶生活影響最大，投訴最多的質量問題，因此，制定質量通病的預防及改進措施尤為重要。（1）滲漏：

a.外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補強連接，抹灰基層處理，面層質量保證等；

b.窗邊：預留孔洞誤差控制，塞縫材料質量，塞縫密實度，防水材料及施工質量保證，打膠材料質量及施工質量保證等；

c.屋面（陽露臺）：結構混凝土澆搗密實，基層處理，防水層搭接，陰角補強，墻面上翻及壓邊；

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d.衛生間：混凝土澆搗密實，基層處理，地面及墻面防水層保護，陰角補強，管道穿孔周圍處理等；

e.地下室：防滲混凝土澆搗密實，防水對拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質量保證；（2）裂縫、空鼓：

a.墻地面裂縫：混凝土墻地應對混凝土的水灰比、塌落度進行控制，保證混凝土澆搗密實；砌體及抹灰參照相關措施； b.頂棚：混凝土澆搗密實、平整，不抹灰； 4.成品保護措施

深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對易損壞/污染部位制定詳細的成品保護措施。

（1）用水規定：干作業開始后不可在戶內用水或進行濕作業；

（2）砂漿、膩子應在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴禁水泥、沙子上樓，嚴禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子；

（3）垃圾清理及外運：每層設置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內垃圾每日清理干凈并外運；

對下列部位應制定切實可行、具體詳細的保護措施： a.門窗：入戶門，陽臺門，內門，門下檻，窗，玻璃； b.衛生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件； c.廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機，灶具，水池，龍頭； d.固定家具：壁柜，鞋柜等；

e.防水層：地下室，屋面，露臺，衛生間地面、墻面； f.地面：木地板，面磚，石材等； g.公共部位：大堂，走廊，電梯； h.室外工程：管線，硬鋪，景觀。5.安全文明施工措施（1）安全保障措施

a.安全保障組織體系，全員安全教育、培訓，定期安全檢查制度；

b.非常規性的或大型、重要的臨時設施搭設應制定專門搭設方案，該方案需經安全技術專家或委員會審定通過；

c.腳手架、工作平臺、施工設備等的定期保養、檢查； d.洞口、臨邊及高空作業的安全保護，安全網、防護棚設置；

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e.工地內人員經常逗留場所、建筑主出入口的頂部保護； f.易燃易爆等危險品的堆放場所、安全距離；

g.安全用電：工地內電纜、電線、配電箱的布置及安全措施，生活區用電配置、電器使用規定；

h.一般標牌、標記、標志及警示標牌醒目； i.安全帽、安全帶佩戴規定； j.夜間施工安全措施； k.明火使用規定； l.消防設備配置；

m.用地內的市政管網、周圍道路、管線、建筑物、構筑物等設施的安全保障措施； n.周圍道路或人行通道的安全防護。（2）文明施工措施

a.工地臨時圍墻、大門及標牌，出入口清洗設施； b.工地內道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置；

c.材料分類、堆放有序，周轉材料隨拆隨整理，不亂堆亂放； d.機械設備、工具等使用完畢后堆放整齊； e.砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； f.污水處理及排放，粉塵、噪音控制；

g.辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設施與施工區域隔離，生活區域可作相應美化；

h.垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時清理外運。6.工程會議制度（1）例會制度：

建立月例會、周例會及日會制度，與設計、監理、施工等工程建設參與各方就計劃執行情況、工程質量、成本控制、安全文明施工等事項進行定期定時溝通，糾正偏差、解決問題，保證工程順利進行。（2）緊急會議：

發生重大、緊急情況時，及時召開相關各方臨時緊急會議，研究情況、解決問題。（3）專題會議：

對在例會上不能解決的問題，應以專題會議的方式研究、商談、解決。

八、其他管理工作

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1.緊急情況聯絡、處理程序

應急處理：動用一切可動用的力量和資源，采取應急措施，阻止事態蔓延、擴大和發展；

聯絡匯報：第一時間向公司相關部門或領導匯報，取得相應支援和指示； 媒體對應：媒體采訪時不擅自向媒體發表個人意見，由公司媒體對接人接待媒體。2.文件檔案管理

九、工地開放、工程交付 1.工地開放

場容場貌，出入口及安全通道，開放區域整頓、清潔。2.交付計劃及方案

交付房屋類型，交付時間、數量，交付方式及程序； 交付人員（工程、物業、客服等）配置； 資料準備、移交安排；

竣工檢查、模擬驗收及整改時間安排。3.檢查、驗收及整改

檢查驗收及整改：建立施工單位、監理、項目部/工程部門、政府相關部門以及物業部門等的檢查、驗收、整改程序；

整改資源配置：土建總包、裝修分包、設備分包、材料設備供應商等；

成品保護：清潔劑、清潔工具的使用規定，清潔時的成品保護，避免二次污染和損壞；

應急維修：維修材料與維修工具、設備準備，建立工種齊全的應急維修隊伍，及時解決交付過程中的問題。

(來源：根據百度文庫資料整理，更多精彩文章分享，歡迎關注主編潘勇堂微信號jackpyt）