第一篇：關于房地產行業供應鏈調查報告.37doc1

關于房地產行業供應鏈調查報告

一、調查對象

隨著互聯網技術的飛速發展，互聯網技術與業務活動的結合——電子商務正以其不可阻當的力量對各行各業帶來巨大的沖擊，電子商務與供應鏈管理的整合有效地改善了組織間的相互協作與內部作業流程。對于房地產行業來說，這種影響當然也不例外。

房地產業是國家支柱產業，也是前導型產業，產業關聯度強、產業鏈長，具有很強的前后連鎖性，對經濟的綜合發展有良好的推進作用，有利于形成良性循環的供應鏈。房地產開發企業作為房地產市場競爭的主體之一，它只是房地產開發經營過程的一個環節，即房地產市場的供應鏈中的一個鏈。

二、調查內容

分析了房地產企業核心競爭力,以達到控制和降低開發成本,增強企業核心競爭能力的目標。

三、調查結果

1.商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上,根據中國的國情和實際情況,將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作,一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2.房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析,結合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創造系統,從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動,包含開發方式的決策,產品創意,開發流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業房地產房型結構,布置方式和數量,具體開發計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”,如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇,質量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括,就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上,而且很大一部分體現在對項目的管理經營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3.房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點,去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系,使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

4.房地產企業實施供應鏈成本控制存在的一些不可避免的問題。

缺乏成本整體效益觀念。長期以來，一些企業成本控制的指導思想是最大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽視市場研究、產品定位及包裝的方法等，雖節省了成本開支，但易造成產品與市場脫節，形成所謂的“爛尾樓”。

成本控制只是在企業內部成本控制部門的職責，缺乏全員成本意識。成本意識是指節約成本與控制成本的意識。因為成本的形成是企業內部各部門、各環節的各項要素與各項活動共同作用的結果，因此供應鏈上的每個企業、部門和員工都是成本形成的影響者和成本控制的參與者和實施者，樹立全員成本意識就是要使職工樹立這樣一些思想，即成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時刻注意節約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。

缺乏主動出擊市場的動力和積極性，外部資源利用率低，與上下游企業還沒形成戰略聯盟的關系。過去企業認為自己擁有的才叫資源，這是不夠的，應該從重視實有資源管理轉向虛擬資源的運用，即把資源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企業甚至客戶都可以看作自己資源的擴展。

信息技術支撐體系的建立尚很不完善。由于電子商務系統、客戶關系管理系統、供應鏈管理系統能夠等的建立需要大量資金的投入，同時，房地產的開發本身就需要大量資金才能運作，并且信息技術支撐體系的建立短期內看不到明顯的成效，所以，如何權衡兩者的資金的分配是需要認真研究的工作，這也是信息技術支撐體系建立不完善最主要的原因之一。

四、建議

1、建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本,進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化,而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上,還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

2、做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經營模式,企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源,判定供應鏈的內部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉化,房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

第二篇：房地產行業調查報告

房地產行業調查報告

城環學院 1204班 周春燕 201205059

一．總論

房地產行業是我國國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發、經營、管理和服務等眾多行業的產業部門。它是隨著社會生產力的發展，特別是市場經濟的發展和工業化、城市化進程的加快，應運而生的，并迅速成長為國民經濟中一個獨立的巨大的產業部門。通過了解畢業大學生在地產企業中從事的工作內容及環境，探究對大學生素質的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應變能力。

二、行業分析

1．房地產行業所涉足領域（1）土地開發和再開發；（2）房屋開發；

（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產金融資產投資；

（6）房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公正等；（7）房地產售后物業管理，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、保安、綠化、衛生、轉租代收代付等；（8）房地產金融，包括信貸、保險等。2．房地產行業主要企業類型

房地產行業中就業崗位比較多的企業主要有五種：房地產開發公司、房地產代理公司、房地產交易機構、物業管理企業、房地產中介機構。

一般來講房地產開發公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程、統計和工程質檢專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發項目的土地使用證；建立有自己的企業財務管理制度、工程質量安全管理制度、經營管理制度。房地產代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。傳統房產代理公司的優勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發商需要專業人士提供項目的可行性分析、發展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務。

房地產交易機構注冊資本（事業單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應的專職技術人員，大城市應在20人以上，中等城市應在10人以上，小城市應在5人以上。其中，工程技術（房地產相關專業）、經濟、財務負責人具有中級以上職稱，統計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執業資格的房地產估價負責人和專門的政策咨詢人員。房地產交易有固定的交易場所，各項業務辦事窗口實行“一站式”服務，即一個窗口收件、一套資料內部傳遞、一次性收費、一個窗口發證。來辦理房地產轉讓（含商品房預售）、租賃、抵押等各項交易手續。

物業管理企業資質一級企業資質標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業；二級企業資質：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；

房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介機構咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。地產顧問是中介服務發展到一定階段的產物，當市場需要專業化的操作程序，在呼喚專業化的時候，中介服務就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產的開發流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業化，從而能生產出適銷對路的產品。

三、職業機會 1．職業發展路徑 房地產行業為畢業生提供了不同的工作崗位和多樣化的發展路徑。進入房地產行業后結合自身的特點設計與選擇個人職業發展，許多畢業生經過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業務骨干，有的走上了公司重要的領導崗位，也有的業績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發展路徑如下：

（1）新員工培訓。第一年，大部分公司都有導師制的培養機制，公司為每一位新入職員工配一名導師，導師一方面幫助員工盡快適應新環境，協助解決新員工的職業困惑與職業心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎管理類以及專業技術類的培訓：部門業務培訓、工作技能培訓。

（3）職業經理人培訓，表現好的員工都有機會參加職業經理人培訓，提高管理技能、管理水平和商業知識。

（4）專業證書考核。根據自己的學歷和從業時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產、半脫產和業余地參加本職專業技術職稱或任職資格證書的培訓。（5）想進入高層的員工就要繼續深造充實自己，可以繼續攻讀學位。公司會根據工作的需要，選送各部門表現優秀的員工到國內、外院校脫產攻讀學位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學位，根據個人實際情況而定。（6）擁有一定的業績和實力的時候，也就能坐上項目公司經理位置了。2．素質要求

能力是一個人完成任務的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業吻合，而行業又有發展前景就應該予以考慮。不同行業對人才的不同需求標準：IT業看重于知識技術、廣告媒體類看重于個人才華、財務類看重于技能和性格。房地產行業對人才的素質要求與科技類行業不同，更側重于注重個人工作能力。體現在能夠很好的適應環境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學習上肯動腦筋，常表現出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務。基本素質要求：

（1）適應力和自我管理能力較強（2）善于捕捉信息、靈活應變（3）時間觀念強

（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）（5）誠實、守信用、樂觀（6）性格外向、人際交往能力強（7）口頭表達能力強和洞察能力強（8）幽默、自信

房地產中介行業1.從業方向：

本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。國家實行房地產估價人員執業資格認證和注冊制度。凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構（以下簡稱房地產價格評估機構）內執行業務。房地產價格評估機構的資質等級及其業務范圍，由國務院建設行政主管部門另行制定。房地產估價師執行業務，由房地產價格評估機構統一接受委托并統一收費。在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房??房 產成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主意－－房地產估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續??價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產的機會增多，房地產估價師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產評估 3.職位描述: 房地產評估師 4.崗位職責：

1)配合承接房地產評估項目； 2)負責重要項目的現場查勘和調查； 3)撰寫房地產評估報告。5.任職要求：

4)持有注冊房地產估師資格證書；

5)良好的溝通能力和計算機應用能力，能適應經常出差； 6)具有相關經驗者優先。6.薪酬待遇： ? 年薪制； ? 包住宿。

四．探究房地產銷售對大學生素質的要求

（一）理論調研 1房地產基本知識

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。2五力分析 所謂五力分析，是著名管理學家波特提出的對于微觀環境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。3關于萬科的企業文化

萬科是是目前中國最大的專業住宅開發企業，是中國首個銷售過千億的地產企業。是個有信念、有理想、有些清高的企業，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環保的團隊。萬科人際關系較簡單，并且注重員工活動，經常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業務方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產業對大學生的素質要求

要學會先思考，知道自己要達到的目的是什么，要怎樣做才可以達到，要有責任感，英語四六級水平足夠，多去實習，在實習中做出亮點，好實習之前要有一些小實習做基礎，也許那些小實習是在一些不起眼的企業做著瑣碎的事，但是這積累了一種經驗，有助于找到更好的實習。地產業有很多崗位你的專業是什么不重要，重要的是綜合能力強，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學歷重要。關于財務方面，萬科招會計專業的比較多，而招財務管理專業的比較少，可能是每個企業的傾向不同，需要應聘的大學生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學習的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學校的社團活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業，老板也會讓你組織一些類似會議、類似聚餐之類的活動，在大學有一定經驗，有助于在企業中做得更好，得到老板的賞識。

（三）關于地產行業的前景

地產行業是個對國家整體行情依賴相當大的行業，國家的政策對行業的發展起到了很大的影響作用。從2008年以來，房地產行業一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產行業來說，利潤率超過50%就是不正常現象，這也就是近一年國家大力調控房地產行業的原因。對于地產業未來的發展趨勢，任何人都無法預測，因為行業的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預測的，這也就是為什么員工請王石預測一下萬科今后的發展趨勢的時候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結

通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產行業是一個高風險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經濟的快速發展，政府政策、投機炒作，供給關系各方面的作用下，房價節節攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產行業有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學生以后的就業環境有個更清晰地了解，對自身發展要求有清醒認識，為大家以后的就業發展鋪墊道路。對于大學生在地產行業找工作的問題。地產公司內部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業內跳槽的現象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方決定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現象的出現。但是一旦踏入了地產行業，將來轉行做其他行業的前輩，很少，只能局限在本行業范圍內。而對于在房地產行業找工作是更容易還是更困難，與房地產的市場行情有很大的關系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時間，努力學好專業知識，學一門鉆一門。

第三篇：冷鏈物流市場發展調查報告(行業歷史數據)

冷鏈物流市場發展調查報告(行業歷史數據)

冷藏冷凍食品每年10%的產銷量增長，生產商更傾向于物流外包，這成為冷藏物流快速發展的動力，也為專業的3PL帶來了新的發展機遇

冷藏物流市場發展調查

近年來，隨著生活節奏的不斷加快，人們對冷凍冷藏食品的消費越來越多，冷藏冷凍食品每年增產約10%。2002年預制食品銷售額占冷凍食品銷售總額42.44%，在我國收入較高的發達城市，冷卻肉已占到人均年消費肉量的10%-15% ,而盡管目前冷藏蔬菜的消費總量仍較小，但隨著保鮮技術和產品質量的提高，消費也呈上升趨勢。

3PL將成為供應商首選

運輸易腐貨物不同于普通貨物，想要有效運作冷藏物流，必須要建立一套完整的冷凍物流鏈。嚴格P2P（點到點）的溫度控制包裝，貨物由一個地方移到另一個地方，不應暴露在空氣中，亦不應承受溫度轉變環境。同時，貨物放置在一個地方上也要嚴格控制溫度，這些都需有構造精良的冷藏運輸裝備和專業的運輸管理機制來保證。

越來越多的生產商愿意選擇能提供完整冷藏鏈的第三方物流來外包自身冷藏物流業務，以避免自營冷藏物流所帶來的基礎設施和設備、網絡及人力上的高投入。

通過調查分析，乳制品對溫度的控制要求很高，廠商出于產品質量控制的考慮，更愿意自營冷藏物流業務；冷飲、速凍食品廠商大部分希望部分和全部外包物流業務；肉制品廠商為了適應高速發展的行業要求，更愿意全部外包其冷藏物流業務。下面對冷飲、肉制品、速凍食品以及乳制品冷藏物流情況進行分析。

冷飲物流市場分析

我國冷飲市場的消費總量從1990年的55萬噸增長到2002年的147萬噸。消費的季節性差異逐步消失，目前國內人均消費量已達到1.1kg，但與世界平均水平和發達國家相比，差距很大，市場潛力也很大。

據上海市食品研究所預測，2005年全國冷飲產量計劃達200萬噸，2010年達到260萬噸，人均消費量可達到2公斤/年；2015年產銷量將達到310萬噸，人均消費量可達到2.4公斤/年。隨著人們冷飲消費習慣的改變、人均收入增加、消費群體不斷擴大以及我國城市化的發展，一段時間內，冷飲的生產銷售仍將呈現上升趨勢。

我國冷飲生產企業主要集中在經濟較為發達的華東、華北和中南三個大區，廣東、北京、上海、東北是目前產銷量最集中的四大地區。2002年，冷飲行業銷售超億元的大型企業只有9家，中型企業也不過18家，其中內蒙古伊利全國產銷量超過10萬噸，實現銷售額將近9億元，為全行業第一。伊利、和路雪、光明、美怡樂、雀巢、蒙牛和美登高等品牌在主流市場的占有率超過80%，已初步形成寡頭壟斷局面。

雖然國內冷飲產銷穩步上升，但是由于市場競爭十分激烈，冷飲生產進入微利時代，統計資料顯示，食品工業年平均銷售利潤率最低就是冷凍飲品行業，目前行業整體處于虧損狀態。基于以上分析，開展冷飲物流業務，可以從以下三個方面努力。一是鎖定大客戶，重點開拓象蒙牛、伊利、光明等國內龍頭企業；二是立足重點地區，分別以上海、北京及廣州、深圳為中心，在華東、華北、及華南區域開展業務；三是實施精細化運作，降低物流成本。對于物流企業來說，開展冷飲物流業務有其優劣勢。優點在于，技術要求不是很高，業務操作相對簡單，隨著冷飲產量穩步上升，物流需求持續增加，企業本身已有一定的基礎設施、操作經驗和客戶渠道。而劣勢在于，增值服務需求少，必須承擔生產廠家轉嫁的物流成本風險，收入隨需求增加，利潤卻逐漸降低。且目前行業正處于盤整期，前景一般，還得考慮淡季運輸資源如何充分利用。

肉制品冷藏物流市場分析

據預測，國內肉類消費將由2001年的6373萬噸增長到2010年的10000萬噸左右，繼續保持穩步上升趨勢。國內肉制品消費將由目前的250萬噸增長到2010年的1300萬噸左右，未來增長空間巨大。Y%Jnz"W~~x

我國肉制品加工業已經歷市場啟動階段，目前正值成長期。此階段的特點是消費群體迅速壯大，產量與銷售額持續增長，工業增加值增長率高于GDP增長，主要肉類人均占有量處在世界平均水平，肉類制品人均占有量遠低 于發達國家。經濟持續增長，國內有效需求充足、國際實際需求大是肉類消費增長的主要驅動因素。在未來10年內，肉類加工業將進入一個新的高速發展期。

肉類食品的消費除在城市仍有擴展的余地外，在農村有著更大的增長潛力。隨著我國農村城市化進程的加快和農民收入水平的提高，肉類食品消費數量會在較長時期內持續增長。到2010年，國內肉制品人均年消費量將達10公斤，肉制品占肉類總產量比重將上升到13%左右，但也只達到目前發達國家肉類轉化率1/3的水平。

肉制品加工業的利潤率為2.93%，經濟效益比較好。2002年肉制品企業中，銷售收入超過50億元的有2家，分別是河南雙匯實業集團公司和山東金鑼企業集團總公司。超過20億元的有2家，分別是山東大龍實業公司和山東華盛集團總公司。超過10億元的有4家，有近1/2的產品銷售收入集中在大型企業。-

山東、河南兩省豐富的原料資源和獨特區位優勢，使其成為國內肉類加工業的集中地。2002年山東省肉類加工企業162家，占全行業總數量的16%，其次是河南省有139家。2002年山東省占全國總銷售額的40%，達263.64億元，位居第一；河南省約占20%，為126.96億元，兩省合計超過全行業60%，行業集中度比較高。

綜合以上情況，如果以肉制品物流作為冷藏物流主營業務，建議鎖定大客戶，重點開拓銷售收入過億元的大企業，如：雙匯、金鑼等。另外還須立足重點地區，使國內肉類加工業的集中地山東、河南成為企業冷藏物流的控制中心和肉制品集散中心。而且，冷鮮肉制品增值服務較多，要充分挖掘，開展多形式、全方位的業務創新，增加除冷藏運輸以外的冷藏物流收益。

速凍食品冷藏物流市場分析

速凍食品是利用現代速凍技術，在－25℃以下迅速凍結，然后在－18℃或更低溫度條件下貯藏并遠距離的運輸、長期保存的一種新興食品，常見的有速凍水餃、速凍湯圓、速凍饅頭等。從1995年起，我國速凍食品的年產量每年以20%的幅度遞增，年產量接近1000萬噸。據不完全統計，近年來，我國現有各類速凍食品生產廠家近2000家，年銷售額達100億元。自1999年起的連續3年，全國連鎖超市中銷售的食品日用品中，速凍食品銷售額均名列第一。

速凍食品品牌中，三全、思念、龍鳳占據三甲位置，并均以超過10%的市場占有率雄居第一集團。三全更以5億元的年銷售額成為全國速凍食品市場的龍頭企業。第二集團品類眾多，但每一種所占市場份額均十分有限。

速凍食品對貯藏運輸要求十分嚴格，必須保證在－18℃以下。目前，專業化、社會化、并能不斷適應市場變化的速凍食品冷藏配送體系尚未形成。

綜合以上情況，如果以速凍食品物流作為冷藏物流主營業務，建議應鎖定大客戶，重點開拓銷售收入超過億元的大企業，如：三全、思念等。立足連鎖超市和大賣場，利用其店面渠道，建立起自己的配送網絡。另外可開展增值服務，速凍食品的分類包裝和標簽粘貼等增值服務需求較多。

目前物流企業開展速凍食品物流業務的優勢在于其物流需求持續增加，增值服務需求較多，行業利潤較高而風險相對較小，行業發展潛力巨大，不足之處在于，速凍食品對基礎設施要求較高，客戶渠道缺乏。

乳制品冷藏物流市場分析

自1990年以來，我國以牛奶為主的乳制品進入快速發展期。1990-2000的10年平均年增長率為12.1%，居世界第一。2003年產量達到1625萬噸，人均占有量達到10.4公斤

一般情況下，生產的鮮奶都需要運至乳品廠進行加工，屬于鮮度要求嚴格的商品，天天都要配送。如果運輸不當，會導致鮮奶變質，造成重大損失。為保證質量，鮮奶運輸有特殊的要求：為防止鮮奶在運輸中溫度升高，尤其在夏季運輸，一般選擇在早晚或夜間進行；運輸工具一般都是專用的奶罐車；為縮短運輸時間，嚴禁中途停留；運輸容器要嚴格消毒，避免在運輸過程中污染，容器內必須裝滿蓋嚴，以防止在運輸過程中因震蕩而升溫或濺出。正因為如此，為了能保證質量，專業奶類企業大多是希望自己運輸，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分區域短途配送和路線運輸外包，而且對技術和質量的要求比較高。

綜合以上情況，如果物流企業以乳制品物流作為冷藏物流 主營業務，建議應鎖定重點客戶，以區域性運輸配送為主要業務。輸出管理和運作模式，與生產商建立合作聯盟，利用生產商現有冷藏物流資源，開展相關服務。

三種可行的發展模式

冷藏物流與普通第三方物流一樣，只有專業化和集約化才可能獲取最大利潤。在冷藏物流市場有待開拓，企業基礎設施缺乏狀態下，物流企業獨自開展專業第三方冷藏物流，具有很多不確定因素，目前整合與合作是開展冷藏物流的兩大法寶，在整合的前提下，開展多方面的合作是物流企業開展冷藏物流業務的有效途徑和手段。

模式1：與生產商結盟，按條塊開展冷藏運輸服務。

冷藏物流企業可與各類生產商結成聯盟，先期按條塊提供冷藏鏈分割的冷藏運輸環節功能服務，輸出有針對性改進的物流管理和運作體系。現在從事冷藏運輸的多數企業，如：速凍食品運輸、冷飲運輸以及冷藏乳品運輸等，多是采用此種方式。隨著合作的進展，與客戶建立起的合作關系趨向穩固，以及操作經驗的不斷積累，通過對生產商自有冷藏資源、社會資源和自身資源的不斷整合，建立起科學的、固定化的冷藏物流管理和運作體系.該模式優點是易于進入，客戶容易鎖定，能充分利用現有車輛資源，獲得短期收益明顯等。而缺點在于短期內無法提高操作和組織水平，品牌影響作用較小，基礎設施建設和業務開展受制于生產商，對企業長期發展不利。建議物流企業考慮與生產商建立起完全意義上的外包合作關系，或共同成立獨立的第三方冷藏物流服務企業。

模式2：與同業進行合作整合，開展第三方冷藏物流業務。

目前，現有的冷藏物流服務商多為小企業，資金、經驗以及管理運作水平到有待提高，但是他們在成長的過程中，大多積累了一定的冷藏物流基礎設施資源和特定的客戶群。有實力的物流企業可以充分利用自身的品牌、資金、管理和網絡優勢，與他們開展多方位的合作，特別是在冷藏物流項目的不同環節上，在雙方不斷獲得經濟效益的同時，通過自身能力整合合作伙伴的現有資源，共同壯大。

該模式的優點是業務處理靈活，特別在項目合作方面，而缺點在于，靈活也是對運作管理的挑戰，對資源整合能力、管理方式都是挑戰。建立獨立的合資物流服務商需要一定的資金投入，在共同成長的同時往往給自己培養競爭對手。所以物流企業應注意自身能力的培養和客戶網絡的培育特別是品牌的塑造，在時機成熟時，成立獨立的第三方冷藏物流服務企業。模式3：與連鎖商業業態的流通商結盟，開展區域性冷藏物流配送業務。

鑒于冷藏物流市場的區域性和時效性特點明顯，物流企業可以考慮在沿海發達城市，面向連鎖超市、賣場等企業，以已經運做普通物流配送項目為基礎，實施專業冷藏物流區域配送服務。目前，全國首家以生鮮食品為主要特色的冷藏物流企業——上海新天天配送已經在上海地區站穩了腳跟。

該模式優點是操作模式固定，技術要求相對簡單，多為區域內短途運輸；公司積累了一定的運作經驗，能滿足現實市場需求；可以有效調動區域公司積極性；不打亂現有操作和管理模式；比較容易建立起區域性冷藏配送網絡。而缺點在于區域性特征明顯，區域公司容易形成各自為政現象；統一管理、全國性品牌塑造較難；客戶開發困難。所以物流企業應盡快形成自身特有的專業技能優勢；建設有針對性的基礎設施，如：冷藏配送車隊和低溫分撥配送中心等。

當前綜合物流企業實際開展冷藏物流業務時，可以綜合以上三種模式，取長補短。從冷藏食品物流行業的發展趨勢、市場的需求導向以及企業長期發展來看，以獨立的冷藏物流事業部形式或成立專業的第三方冷藏物流企業是未來綜合物流企業參與冷藏物流市場競爭的必要和有效手段。

第四篇：2010年房地產行業人才雇傭市場調查報告

2010年房地產行業人才雇傭市場調查報告

2010-08-05 17:35:24 作者：科銳 來源：科銳 瀏覽次數：2

北京2010年8月5日電 /美通社亞洲/--日前，亞洲領先的整體招聘解決方案提供商--科銳國際人力資源公司（下稱“科銳國際”）發布了《2010年房地產行業人才雇傭市場調查報告》，對2010年國家房地產新政頒布以來房地產從業公司整體雇傭趨勢的變動以及面臨的最新挑戰進行了系統調研，為中國房地產從業公司在未來更具變局的環境中制定人才雇傭策略及管理機制提供了參考。

一直以來，房地產行業就是職業經理人們擇業的熱門選擇。這個行業給從業者帶來持續增長的穩定薪酬、種類繁多的工作崗位。進入到2010年，隨著“國十條”、“京十二條”等房地產新政的出臺，對房地產行業帶來整體沖擊，各大房地產公司在應對國家政策維持營業額的同時，也面臨員工流失，在崗員工穩定性下降等挑戰。他們急需調整自身雇傭策略，增強人才競爭優勢，以保證在未來不斷變化的市場中保持競爭力。

在本次調查中，科銳國際從服務客戶及候選人群體中選取房地產開發企業、房地產銷售和中介服務企業、物業管理企業及商業運營企業四大類型327位行業從業者進行了綜合數據調研及分析，重點考察2010年房地產新政發布前后企業雇傭情況及員工職業心態變化。在調查中發現，房地產開發（經營）企業作為房地產行業的核心組成，無論管理人員還是普通員工，由于其入職門檻相對較高，在2010年房地產新政實施后，該類型公司員工流動并無明顯變動，維持在10%左右。而房地產銷售和中介服務企業的普通員工由于入職門檻相對較低，薪酬水平相較其他行業并無明顯優勢，該從業群體人員流動性較大，超過了20%。而商業運營企業，由于其在房地產企業的整個營銷過程中起著至關重要的作用，雖然整體人員流動性比較高，但是營銷管理類的崗位則比較穩定。作為房地產商品的售后服務，物業管理公司的營業額由于由其服務質量來決定，與商品量銷售無直接關系，企業人員雇傭并無明顯變化。

調查還顯示：在不同職位員工流失率的統計中，財務、人力資源、營銷管理、商業運營四個職位的普通員工流失率較高，其中最高達到了15%。而各個職位的高層管理者的流失率則較低，尤其是研發設計、工程、投資及成本核算職位的高級管理者的流失率僅在2%左右。從上述的分析中我們可以看出，在經歷2008年經濟危機、2009年房產市場快速繁榮后，2010年眾多房地產企業的重點放在了培養與保留核心員工方面，建立并設置有效管理機制成為房地產企業雇傭策略中的主要挑戰。這進一步說明了后房產時代企業對于核心人才更為看重，對那些事關企業長遠發展的重要職位和人才給予了更大關注，這也表明房地產企業經歷了狂熱地擴張式發展后逐漸冷靜下來，其雇傭策略也隨之更加理性和系統化。

無論是外部市場環境變動還是國家宏觀政策調控，對房地產行業都會產生直接影響。在本次調查中，科銳國際特別將2010年房地產新政對行業人員雇傭趨勢的影響和2008年金融危機進行了對比。分析發現相對2008年金融危機對四類型企業的沖擊而言，2010年房地產新政的效用更為突出。尤其是在房地產銷售和中介服務企業，高達30%的被訪企業表明人員雇傭受到新政影響，而僅有13%的被訪企業表示由于2008年金融危機沖擊帶來人員流失或薪酬變動。

對于房地產從業人員來說，雖然新政頒布對行業整體雇傭趨勢產生影響，由于影響程度與公司所從事的主要業務內容以及員工崗位和入職門檻關系密切，行業發展的步伐也依舊在大幅加速，因此仍有57%的回復者表示看好這個行業，滿意或者很滿意他們的職業發展選擇。不斷增加的工作經驗帶給他們更寬的工作視野和更多的個人成就感，這讓房地產在人才競爭力上仍舊保持相當的競爭優勢，使得大家對于房地產行業的未來從業前景充滿期待。另外，在調查數據中有一些細節值得我們關注，在對房地產行業雇主期望和雇員期望的對比調查中，員工忠誠度的要求在雇主期望的所有衡量指標中占到28%，再次說明企業對擁有一支穩定雇員隊伍的強烈需求。而在雇員期望調查中，房地產企業的規模和其項目開發和土地儲備情況最更吸引員工，說明公司的實力和前景比薪酬更具備吸引力。2/3的從業者表示希望有更多職業發展的機會，這就提醒雇主薪金雖然重要，但必須意識到應加強自身實力的提升，擁有良好的房產發展項目和合理的土地儲備，并輔之以其他激勵方式，才能真正留住人才。

在實際招聘中，66%的企業招聘負責人認為公司中的重點崗位人員招募均較難，其中總經理職位招募難度最大，這說明整個行業人才結構不夠健全，需要企業加大力度，對核心高級人才進行系統培養，才能應對未來企業發展需求；招聘方式上，90%以上的公司選擇報紙網絡、獵頭訪尋、內部推薦等方式作為招募雇員的主要渠道。

綜上所述，在2010年中國的房地產市場仍然充滿變數的外部環境下，隨著國家房地產政策的不斷推出，房地產從業公司需要以更靈活的經營策略和更長遠的人才戰略，加大培養與保留核心員工的工作，建立起有效的核心員工培養和激勵機制，才能真正實現自身的平穩和健康發展

第五篇：我國房地產行業發展現狀調查報告

中國產業信息網-免費調查分析報告

我國房地產行業發展現狀調查報告

內容提示：首先，就是我國房地產行業的投資規模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次是開發規模快速增長。全國房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發的規模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。

我國房地產行業真正意義上的起步始于1998 年住房分配貨幣化政策的提出，最近幾年來，我國經濟和城市化水平都得到了明顯提高，越來越多的人口向城市轉移，由此拉動了城市購房需求量的迅猛增長，房地產行業也由此獲得了快速進步，并逐漸成為我國的支柱行業之一，對國民經濟的發展產生著巨大的影響。但與此同時，國內的房地產行業也出現了一些不正常現象，值得引起我們的注意。2012-2016年中國房地產信托市場全景評估及發展趨勢研究報告房地產的整體規模增大

首先，就是我國房地產行業的投資規模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次是開發規模快速增長。全國房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發的規模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。區域發展不平衡

房地產行業區域發展不平衡主要表現在不同地區的增長速度和發展規模上，東部地區和沿海地區的經濟發展水平較高，因此房地產行業起步早，發展更為完善，雖然中西部地區近年來也得到了飛速的發展，但是地區間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經濟的發展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區仍舊要遠高于西部地區。東部地區的經濟發達，居民較高的可支配收入使房地產行業在這一地區表現異常活躍。西部地區的居民可支配收入較少，因此房地產行

中國產業信息網-免費調查分析報告

業的發展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區則兼具經濟不發達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業增長速度來看，則呈現出相反的趨勢。房地產業成為GDP 上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。房地產價格提升過快

我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009 年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產階級的的主體地位不同，國內中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關政策的改革，住房問題逐漸發展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現。另外，我國目前的房地產市場還存在著非常嚴重的空置率問題，在大多數民眾無力承受高房價的同時，少量的投機者卻擁有著為數甚巨的投機房，這種現象在我國各級城市均有出現，在大城市的高級住宅區表現尤為突出。