第一篇：房貸流程專(zhuān)題

各地房?jī)r(jià)的不斷高漲仍然擋不住人們買(mǎi)房子的熱情，而對(duì)于高房?jī)r(jià)的購(gòu)買(mǎi)，除了一些富豪外，大部分人都要通過(guò)銀行貸款來(lái)圓自己的“有房夢(mèng)”。那么，一般購(gòu)房者在辦理一手房貸款的時(shí)候需要哪些手續(xù)？流程又是怎樣的呢？希望看完了本文，會(huì)讓正在準(zhǔn)備辦理一手房貸款的房貸借款人有所收獲。

一般而言，房貸借款人辦理一手房的貸款需要與５個(gè)機(jī)構(gòu)打交道：開(kāi)發(fā)商，銀行，擔(dān)保公司，保險(xiǎn)公司以及律師事務(wù)所。這５家機(jī)構(gòu)再加上房貸借款人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)借款人）自己，就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)，具體的流程如下：

第一步：借款人要與目標(biāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商簽訂《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售合同》，并支付２０%~３０%的首付款。（從２００６年６月１日起，建筑面積９０平方米以上的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０%，９０平米以?xún)?nèi)的仍執(zhí)行首付款比例２０%的規(guī)定）。

第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開(kāi)發(fā)商會(huì)出于自身利益，對(duì)于自己樓盤(pán)的房貸有指定銀行）。當(dāng)然，也有一些開(kāi)發(fā)商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開(kāi)發(fā)商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權(quán)利。

不過(guò)，即使開(kāi)發(fā)商指定銀行，一般也不會(huì)僅指定一家銀行，借款人要在可供選擇的銀行中仔細(xì)挑選。目前，房貸是銀行最主要的對(duì)私貸款，因此各家銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，紛紛簡(jiǎn)化辦理手續(xù)，提供優(yōu)惠利率和多種還款方式。因此，借款人要仔細(xì)選擇最適合自己的銀行房貸產(chǎn)品。選擇最適合自己的房貸請(qǐng)點(diǎn)擊這里，進(jìn)入“人民幣房貸比較”。

第三步：持相關(guān)手續(xù)到銀行辦理借款申請(qǐng)。銀行需要的手續(xù)一般包括：

1.借款人合法的身份證件（居民身份證、戶(hù)口本、軍官證或其他身份證件）；

2.貸款行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等）；

3.有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；

4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾；

5.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

6.借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售合同》；

7.開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件（也有銀行要求原件）；

8.借款申請(qǐng)書(shū)；

9.銀行要求提供的其他文件或資料。

第四步，如果銀行要求提供擔(dān)保證明，則需要持相關(guān)材料到擔(dān)保公司辦理。一般銀行為了規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，需要借款人提供有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人的擔(dān)保證明。如果你能找到愿意為你提供擔(dān)保并且有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的朋友或親人，那么可以由他們?yōu)殂y行出具一份愿意擔(dān)保的書(shū)面文件和資信證明。如果不能，則需要到專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司那里，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保，當(dāng)然這是要付費(fèi)的。一般情況下，擔(dān)保公司需要的材料包括：

1.申請(qǐng)人身份證、戶(hù)口簿原件和復(fù)印件；

2.本人《再就業(yè)優(yōu)惠證》原件和復(fù)印件；

3.出具可供支配的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，或提供具有反擔(dān)保能力的個(gè)人或企業(yè)單位的有關(guān)資料；

4.擔(dān)保公司認(rèn)為需要提供的其他材料。

在擔(dān)保公司的選擇上，有些銀行是指定的，而有些銀行是可以由借款人選擇的，所以，在辦理貸款前要向目標(biāo)銀行了解清楚。

需要注意的是，如果借款人可以提供貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，那么就可以不用提供擔(dān)保證明了

第五步，如果銀行需要借款人提交律師證明，可持相關(guān)文件到律師事務(wù)所辦理。需要說(shuō)明的是，房貸中的律師費(fèi)并不是銀行必收的項(xiàng)目。目前借款人所支付的個(gè)人住房抵押貸款律師費(fèi)，絕大部分為銀行委托的律師費(fèi)用，即銀行請(qǐng)律師幫助審查借款人的貸款資格，目的在于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行委托的律師為銀行提供服務(wù)，卻要借款人付費(fèi)，明顯不公平；而且有相當(dāng)多的借款人在支付律師費(fèi)后，根本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)律師。

目前，被認(rèn)為是“行規(guī)”的“房貸律師費(fèi)”在北京率先被叫停。房貸律師費(fèi)將實(shí)行誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)的原則，以后個(gè)人在申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)，銀行委托律師調(diào)查貸款者的還款能力和貸款資格時(shí)所產(chǎn)生的“律師服務(wù)費(fèi)”，不得再向借款人轉(zhuǎn)嫁。

不過(guò)，還是有一些銀行在審批房貸申請(qǐng)的時(shí)候要求借款人出具律師見(jiàn)證函的，一般而言，律師事務(wù)所要求借款人提供的資料如下：

1.身份證明復(fù)印件；

2.戶(hù)口本復(fù)印件；

3.結(jié)婚證復(fù)印件；

4.學(xué)歷證明復(fù)??；

5.購(gòu)房合同復(fù)印件；

6.付款發(fā)票復(fù)印件；

7.職業(yè)收入證明（所在單位出具）；

8.其他資產(chǎn)（存款、股票、車(chē)）證明（復(fù)印件）；

9.借款申請(qǐng)表。

第六步，如果貸款銀行要求借款人辦理房貸險(xiǎn)，則需要到保險(xiǎn)公司辦理。

房貸保險(xiǎn)全稱(chēng)“個(gè)人住房抵押綜合保險(xiǎn)”或“個(gè)人抵押貸款房屋綜合保險(xiǎn)”，是借款人向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為防范房貸風(fēng)險(xiǎn)要求借款人必須購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)。

目前房貸險(xiǎn)也已經(jīng)由強(qiáng)制險(xiǎn)變成非強(qiáng)制險(xiǎn)了，因此，并不是每家銀行都要求借款人提供保險(xiǎn)證明的。不過(guò)，對(duì)于那些以房產(chǎn)為最大資產(chǎn)、且又沒(méi)有足額人身保障安排的人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)不失為一種聰明的選擇。按照借款多少安排好房貸險(xiǎn)，借款人就不會(huì)因?yàn)樽陨碓庥龈鞣N意外傷害失去還貸能力，而導(dǎo)致所購(gòu)房產(chǎn)因還不了貸款而被銀行收回。

現(xiàn)在，各大保險(xiǎn)公司都有提供房貸險(xiǎn)的險(xiǎn)種，購(gòu)房者可以認(rèn)真比較參考，選擇對(duì)借款人最有利的保險(xiǎn)公司投保；同時(shí)注意保險(xiǎn)合同中的受益人、條款設(shè)置、規(guī)定相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，以便在以后的還貸中維護(hù)自己的合法權(quán)益。目前，一些好的房貸險(xiǎn)甚至可以替代意外保險(xiǎn)和定期壽險(xiǎn)。不過(guò)，現(xiàn)在仍然有一些銀行會(huì)指定房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司，因此，購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款前要清楚該銀行對(duì)房貸險(xiǎn)是否強(qiáng)制要求，是否允許購(gòu)房者自由選擇房貸險(xiǎn)。

第七步，簽訂借款合同，若銀行要求，還需辦理公證。

當(dāng)借款人將銀行所需資料及借款申請(qǐng)書(shū)準(zhǔn)備好后，就可以提交給銀行，一般一周左右會(huì)收到銀行貸款批準(zhǔn)的通知，借款人需到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況進(jìn)行公證，繳納公證費(fèi)。

辦妥手續(xù)后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)，借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。

第二篇：房貸具體流程

辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：

（一）借款人申請(qǐng)住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供有關(guān)資料。

（二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫(xiě)同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。

（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書(shū)，銀行接到貸款通知書(shū)后辦理貸款劃付手續(xù)

特別提醒：購(gòu)房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測(cè)算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶(hù)每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì)2500元），余額12500元可一次性?xún)斶€住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶(hù)選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶(hù)可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。

如果客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房時(shí)申請(qǐng)的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購(gòu)房因各種原因沒(méi)有申請(qǐng)到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿(mǎn)足公積金申請(qǐng)購(gòu)房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購(gòu)房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請(qǐng)并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。

申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款工作流程：

（一）買(mǎi)方要與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部門(mén)辦理預(yù)售登記。

（四）辦完預(yù)售登記后，買(mǎi)方持契約正本，填寫(xiě)借款申請(qǐng)及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購(gòu)房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬(wàn)元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬(wàn)元之巨！至于這個(gè)，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。

市民劉先生上個(gè)月剛買(mǎi)了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰(shuí)知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無(wú)幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬(wàn)元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱(chēng)自己對(duì)另一種還貸方式一無(wú)所知。

“在簽合同的時(shí)候，銀行工作人員只是抱來(lái)一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會(huì)翻到這里、一會(huì)翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號(hào)碼、按上手印即可，根本沒(méi)有提及還有另外一種還款方法。”

簽下這份貸款合同后，劉先生自己測(cè)算了一下，利息總額高達(dá)17.6萬(wàn)多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來(lái)又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒(méi)有自己考慮的余地。他請(qǐng)朋友算了一下，如果套用

另外一種還款方法，那么自己30萬(wàn)元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬(wàn)元，比現(xiàn)在要少2.49萬(wàn)元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來(lái)，記者也以購(gòu)房人的身份對(duì)南京多家銀行進(jìn)行了暗訪(fǎng)。

在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一處總價(jià)為80萬(wàn)元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬(wàn)元，余下的44萬(wàn)元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過(guò)測(cè)算，“月還款額”一項(xiàng)顯示為2372.78元；

記者隨之詢(xún)問(wèn)有無(wú)其他的還款方式，該工作人員說(shuō)還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個(gè)月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對(duì)話(huà)：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”

“總的說(shuō)來(lái)第二種遞減法少付點(diǎn)錢(qián)，但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的，如果提前還貸的話(huà)就沒(méi)有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開(kāi)始?jí)毫μ罅?。”“哪一種更方便呢？”

“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢(qián)就行了。第二種遞減法每個(gè)月的錢(qián)數(shù)都不同，算起來(lái)也很麻煩??所以我們一般都推薦客戶(hù)選擇等額法?！?/p>

隨后，記者繼續(xù)以購(gòu)房人的身份電話(huà)咨詢(xún)了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式，但是從其話(huà)語(yǔ)中，可以很明顯地聽(tīng)出對(duì)等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差

導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語(yǔ)道破：“關(guān)鍵在于息差?！?/p>

“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪(fǎng)的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬(wàn)元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬(wàn)多元，而遞減法為29.7萬(wàn)元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬(wàn)元之多！

該人士稱(chēng)，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于“吃利息飯”的銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然希望購(gòu)房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買(mǎi)賣(mài)一樣，一般的商家都會(huì)推薦顧客購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高、利潤(rùn)高的商品，怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢？

至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個(gè)月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測(cè)算，銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，購(gòu)房人只需遵照交錢(qián)就行了。

而另外一個(gè)“遞減法開(kāi)始還款壓力大”的解釋?zhuān)浾咄ㄟ^(guò)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開(kāi)頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對(duì)于等額法2372元來(lái)說(shuō)，也就高出620元左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購(gòu)房人都能承受，何況，這樣“省下來(lái)”的利息高達(dá)11多萬(wàn)元，值得大多數(shù)購(gòu)房人重新考慮。

銀行稱(chēng)沒(méi)占到便宜

昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事。

“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的。”建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長(zhǎng)叢華昌介紹說(shuō)，1998年5月央行頒布了《個(gè)人住房

貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的。

“簡(jiǎn)單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有通過(guò)哪種方式多收了顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶(hù)占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來(lái)計(jì)算的?！?/p>

據(jù)叢處長(zhǎng)解釋?zhuān)斐蛇@兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開(kāi)始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開(kāi)始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對(duì)也較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。

針對(duì)目前老百姓對(duì)兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)。

“可能我們的部分柜面人員會(huì)覺(jué)得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒(méi)有對(duì)遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶(hù)來(lái)了就照老辦法給辦了。”一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話(huà)說(shuō)在前面”，讓客戶(hù)自主選擇。消協(xié)稱(chēng)購(gòu)房人有知情權(quán)

南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說(shuō)，貸款購(gòu)房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，有義務(wù)在服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費(fèi)者的權(quán)利。

我國(guó)《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”；“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購(gòu)買(mǎi)或不購(gòu)買(mǎi)任何一種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)”；“消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！?/p>

孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒(méi)有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對(duì)消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。

原因在雙方信息不對(duì)稱(chēng)

貸款購(gòu)房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國(guó)人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因究竟是什么？

受訪(fǎng)的多位專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購(gòu)房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，是首要原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對(duì)稱(chēng)的局限必然可以給銀行有意無(wú)意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購(gòu)房人由于信息缺乏，必然處于弱勢(shì)。

錢(qián)蘇平律師說(shuō)，消費(fèi)者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對(duì)銀行而設(shè)的，普通人無(wú)從得知，所以在選擇購(gòu)房貸款時(shí)，往往是銀行說(shuō)什么就是什么，具有一定的盲從心理。陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購(gòu)房過(guò)程中，銀行和購(gòu)房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費(fèi)者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平)

相關(guān)鏈接

兩種還貸方式比較

1、計(jì)算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還

款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時(shí)高達(dá)90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時(shí)也就各占50%左右。

4、還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

買(mǎi)方應(yīng)上繳:契稅1.5%,印花稅0.05% 登記費(fèi)100元,合同印花稅5元.交易手續(xù)費(fèi)每平方米3元.賣(mài)方即上繳(實(shí)際誰(shuí)上繳暫不論):印花稅0.05% ,交易手續(xù)費(fèi)每平方米3元.若房產(chǎn)未滿(mǎn)五年,則需上繳5.55%的營(yíng)業(yè)稅.個(gè)人所得稅.(房產(chǎn)成交價(jià)-房屋原值-所交稅)*20%(有當(dāng)時(shí)的納稅發(fā)票)或是1%(無(wú)發(fā)票.)

第三篇：房貸風(fēng)控流程

房貸風(fēng)控流程

(1)客戶(hù)來(lái)源，可以分為兩個(gè)部分。即線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)貸款客戶(hù)和業(yè)務(wù)員開(kāi)發(fā)客戶(hù)?？蛻?hù)的初步篩選，應(yīng)符合以下4個(gè)條件

1、中國(guó)公民，申請(qǐng)年齡在22—60周歲間，在申請(qǐng)城市工作或者居住，在現(xiàn)單位連續(xù)工作滿(mǎn)六個(gè)月以上。

2、在申請(qǐng)城市有房產(chǎn)且有產(chǎn)權(quán)證或者按揭一期以上。

3、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力。

4、半年內(nèi)連續(xù)逾期不得超過(guò)3個(gè)月，總共逾期不得超過(guò)6個(gè)月，無(wú)不良信用記錄。業(yè)務(wù)人員進(jìn)行客戶(hù)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)，與客戶(hù)達(dá)成初步合作意向。

(2)業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)客戶(hù)相關(guān)資料的收集與整理，主要是以下資料。分別是身份證，房產(chǎn)證或者房屋按揭合同，按揭銀行流水，兩周內(nèi)個(gè)人信用報(bào)告，工作證明（勞動(dòng)合同或者單位開(kāi)具的工作證明），收入證明（工資發(fā)放銀行最近六個(gè)月的銀行流水）。

(3)業(yè)務(wù)部門(mén)完成規(guī)定資料收集后，由客服部門(mén)進(jìn)入業(yè)務(wù)系統(tǒng)錄入上傳客戶(hù)資料。

(4)風(fēng)控部門(mén)進(jìn)入業(yè)務(wù)系統(tǒng)開(kāi)始進(jìn)行初審。審核應(yīng)該注意三個(gè)方向。首先是借款人過(guò)往的信用記錄，以了解借款人的信用意識(shí)和還款習(xí)慣。其次是借款人的綜合穩(wěn)定性，分別是工作收入和家庭生活的穩(wěn)定性。最后是借款人未來(lái)的還款能力，主要關(guān)注收入的持續(xù)能力和負(fù)債的承受能力。另外需要引起特別注意的就是注意識(shí)別待審材料的真實(shí)性。

(5)在完成待審資料的初步審核后，開(kāi)始進(jìn)行電話(huà)審核。通過(guò)回?fù)芸蛻?hù)預(yù)留的親戚、朋友、同事的電話(huà)進(jìn)行第三方交叉了解借款人提供資料以及信息的真實(shí)性。

(6)綜合待審資料審查結(jié)果和回訪(fǎng)反饋，出具初步審核結(jié)果意見(jiàn)，完成初步審核流程。

(7)結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)于需要實(shí)地探訪(fǎng)的單位的個(gè)人，由業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行實(shí)地考察和客戶(hù)背景調(diào)查，并且按照操作規(guī)范拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片。然后將考察資料和調(diào)查結(jié)果交由風(fēng)控部門(mén)進(jìn)行審核，風(fēng)控部完成相關(guān)資料審核后，二次審核隨即完成。

(8)根據(jù)前兩次審批的情況和結(jié)合相關(guān)資料，風(fēng)控部門(mén)內(nèi)部就能不能放貸，批準(zhǔn)多大的貸款額度展開(kāi)討論，并且出具風(fēng)控部審批結(jié)果，交由總經(jīng)理進(jìn)行審批。總經(jīng)理批復(fù)過(guò)后，終審?fù)瓿伞?/p>

(9)由客服部通知客戶(hù)審核批準(zhǔn)的結(jié)果并且核實(shí)客戶(hù)現(xiàn)在是否需要貸款。(10)

風(fēng)控部門(mén)進(jìn)行對(duì)應(yīng)出借人信息匹配，并且由業(yè)務(wù)部門(mén)通知客戶(hù)簽約時(shí)間。

(11)(12)

風(fēng)控部門(mén)與客服部門(mén)核查過(guò)客戶(hù)資料之后，業(yè)務(wù)部門(mén)與客戶(hù)簽訂合同。財(cái)務(wù)部門(mén)放款，貸后管理則由業(yè)務(wù)部，風(fēng)控部和客服部共同完成。

第四篇：銀行房貸申請(qǐng)流程

買(mǎi)房后還需“等貸” 銀行房貸申請(qǐng)流程一覽

目前，以貸款方式買(mǎi)房的人越來(lái)越多，購(gòu)房者在考慮房?jī)r(jià)高低的同時(shí)，更關(guān)心的另一個(gè)問(wèn)題就是：貸款能否順利地辦下來(lái)？由于購(gòu)房是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，所以對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房還是件比較麻煩的事，等待貸款審批的時(shí)間也較長(zhǎng)。招商銀行武漢分行相關(guān)人士介紹，其實(shí)住房商業(yè)貸款有基本流程，客戶(hù)一定要了解清楚，才能縮減“等貸”時(shí)間。具體有：

1.貸款購(gòu)房者首先向銀行咨詢(xún)貸款條件及所需提供材料。

2.貸款購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并支付首付款。

3.貸款購(gòu)房者填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表，預(yù)簽《借款（抵押）合同》和《劃款扣款授權(quán)書(shū)》等法律文本，同時(shí)提交銀行要求的申請(qǐng)材料。

4.在二套房和限購(gòu)政策出臺(tái)后，貸款購(gòu)房者還需簽署《借款人家庭住房情況申請(qǐng)查詢(xún)授權(quán)書(shū)》，由銀行到房地局查詢(xún)家庭房屋套數(shù)。

5.待房地局向銀行出具《借款人家庭住房信息查詢(xún)結(jié)果通知單》后，進(jìn)入正式貸款審批流程，由銀行對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查，決定是否給申請(qǐng)人發(fā)放貸款。

6.若銀行審批結(jié)論與借款人申請(qǐng)內(nèi)容不一致，銀行及時(shí)通知借款人本人，由借款人確認(rèn)審批結(jié)論或追加提供輔助材料；借款人不同意銀行審批結(jié)論的，則預(yù)簽法律文本作廢。

7.經(jīng)雙方確認(rèn)，銀行審批通過(guò)，辦理備案、抵押手續(xù)，正式放款后，貸款購(gòu)房者按照規(guī)定的還款方式，按時(shí)歸還貸款。

必須說(shuō)明的是，所有文件需申請(qǐng)人本人親筆簽名，如有共同申請(qǐng)人，共同申請(qǐng)人也需提供相關(guān)資料并到場(chǎng)簽字。當(dāng)申請(qǐng)材料提交齊全且家庭住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果出來(lái)后，該筆貸款才能正式進(jìn)入審批流程，由銀行對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并決定是否發(fā)放貸款，發(fā)放貸款的金額、利率及期限。

如此看來(lái)，辦理一筆住房商業(yè)貸款須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、房查、審批、備案、抵押、放款等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要一段時(shí)間。同時(shí)，根據(jù)借款人的征信記錄、工作單位、收入流水等相關(guān)情況和提交資料的完整性，每個(gè)人的審批時(shí)間也不盡相同。

招商銀行提醒廣大貸款購(gòu)房者：平時(shí)應(yīng)關(guān)愛(ài)自己和家人的信用記錄，避免因征信不良影響您的貸款審批；申請(qǐng)材料應(yīng)盡快提交齊全，以免耽誤審批時(shí)間；同時(shí)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況確定貸款額度和年限，合理規(guī)劃還款計(jì)劃，不要因?yàn)樵鹿毫Χ档妥约旱纳钇焚|(zhì)。

第五篇：個(gè)人房貸申請(qǐng)流程

個(gè)人房貸申請(qǐng)流程

申請(qǐng)人應(yīng)具備的條件

各銀行一般都要求“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：

1.具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份；

2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3.不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買(mǎi)住房全部?jī)r(jià)款的20%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房首期付款；

4.有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

5.具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。

申請(qǐng)所需證件

在申請(qǐng)借款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

1.身份證件(居民身份證、戶(hù)口簿或其它有效居留證件)；

2.貸款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

3.符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

4.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

5.保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明；

6.以?xún)?chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

7.以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。

個(gè)人貸款額度

個(gè)人購(gòu)置住房貸款的貸款額度為不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。

償還方式選擇

在還款時(shí)，借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。償還本息的方式有以下兩種：

1.貸款期限在一年(含一年)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；

2.貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

房貸質(zhì)押和抵押

可以作為購(gòu)置住房抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類(lèi)：

(一)個(gè)人住房貸款的抵押物

1.借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)；

(二)個(gè)人住房貸款的質(zhì)押物包括，國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單等有價(jià)證券。

個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)流程

個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)主要是指，銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的個(gè)人住房或商用房貸款。

與辦理“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”不盡相同，借款人申請(qǐng)個(gè)人二手房貸款時(shí)，需要提供：1.與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2.首付款證明；3.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證明；

4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件；5.已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門(mén)準(zhǔn)予上市交易的文件或批準(zhǔn)證書(shū)；6.房齡在5年(含)以上及貸款人認(rèn)為房屋價(jià)值需評(píng)估的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指申請(qǐng)人以自有住房裝修為目的，自己先付裝修款的一部分，其余部分由銀行貸款，分期還本付息。各銀行一般規(guī)定“住房裝修貸款”最高限額為20萬(wàn)元，期限最長(zhǎng)為五年。

申請(qǐng)人在辦理該業(yè)務(wù)時(shí)需提供：

1.個(gè)人借款申請(qǐng)表；

2.申請(qǐng)人和共有人有效證件和戶(hù)口簿；

3.擬定裝修的住房產(chǎn)權(quán)證明文件；

4.借款人與裝飾公司簽訂的《住房裝修施工合同》和《報(bào)價(jià)單》；

5.已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件；

6.家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。