第一篇：詳解轉按揭房貸手續流程

詳解轉按揭房貸手續流程

房貸的優惠關系到“房奴”們的錢袋子,隨著去年的房貸新政在今年開始逐步落實,有關房貸利率優惠的消息成為了“有房一族”最關心的話題。

今年元旦后,工、農、中、建四大國有銀行均表示,只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可以申請7折優惠利率。據記者了解,其他各家銀行也在跟進。

“享受房貸7折利率優惠需要什么條件?我該怎么申請?申請時需要帶哪些材料?”在記者采訪過程中,發現銀行的信貸部門最近接到的咨詢大多數是關于利率優惠申請事宜。◎一問 享受7折利率優惠需要什么條件?

申請條件:各銀行有細節上的區別,以農業銀行為例,需滿足兩個條件:一是客戶本人承諾,自“執行利率倍數”實際調整之日起,12個月內不申請提前還款；二是貸款人沒有不良還款記錄

由于給予客戶房貸的利率優惠,即修改利率下浮方式屬于合同變更,必須經由合同雙方協商確定,且貸款人情況各不相同,銀行需根據實際情況給出相應優惠。所以,多數銀行都要求客戶提出主動申請。一般而言,先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基于原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監管要求等要素提出最終審批意見,經借貸雙方協商一致,于2009年1月1日(含)之后進行調整。

至于客戶提出申請的條件,以首家公布房貸利率優惠細則的農業銀行為例,只要房屋貸款人滿足兩個條件即可申請:一是客戶本人承諾,自“執行利率倍數”實際調整之日起,12個月內不申請提前還款；二是貸款人沒有不良還款記錄。農行表示,對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的,將不受理其利率調整申請。在記者的了解過程中,廣東發展銀行的相關要求之一是3年內不申請提前還款。而以招商銀行公布的“附加條款”為例,獲得7折優惠的房貸客戶,三年內不得提前還貸,否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。

對于到各家銀行辦理申請貸款利率優惠所需的材料,中國銀行和工商銀行的要求是:申請人需為借款人本人,帶身份證以及貸款合同到原房貸經辦銀行提出申請。

建設銀行則在身份證和貸款合同基礎上,再要求提供供款存折；客戶必須到銀行提出申請,這是一份貸款合同補充協議。

招商銀行要求客戶帶上資料申請,存量客戶申請7折最優惠利率的批核,只需一到兩周時間。華夏銀行只要求客戶申請貸款帶上自己的身份證,不過,如果是聯名申請貸款的,一定需要所有借款人一起到銀行去。

◎二問 房貸利率優惠如何申請?

申請流程:帶身份證和房屋貸款合同到銀行—登記貸款信息—填寫率調整承諾書—填寫表格

綜合多家銀行的要求,客戶按以下流程辦理。

首先,帶上本人身份證和房屋貸款合同。

其次,到所申請房貸的支行,出示本人身份證和房屋貸款合同。工作人員再核對身份證和房屋貸款合同后,會將房屋貸款合同錄入“個人貸款業務系統”。也就是把該貸款人的個人信息進行了登記。也有部分銀行只要求到該行網點的房屋貸款部柜臺辦理業務即可。

再次,貸款人根據要求,填寫“個人房屋貸款利率調整承諾書”。承諾按時還款,以及銀行的其他部分要求。

第四,并在銀行提供的專用信封上填寫個人家庭住址,主要用途是貸款人獲得批準后,銀行會把“個人房屋貸款利率調整承諾書”中的“利率調整審批表”的審批情況郵寄給貸款人。

最后,辦理完畢。一般在10個工作日左右銀行會把審批情況告之貸款人。

不過,并不是所有的銀行都要求客戶提出主動申請。根據農業銀行出臺的房貸新政細則,在對存量貸款利率調整過程中,對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期

同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率,無需借款人申請,貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。

◎三問 如何辦理同名轉按揭?

貸款“跳槽”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優惠貸款利率買房

由于四大國有銀行針對2008年10月27日之前貸款買房的存量房貸利率優惠是今年元旦才有加速進展,而此前部分中小銀行已經開始私下推出優惠條款,搶占存量房貸市場。于是,也有很多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來7折優惠、什么條件下可以“同名轉按揭”。另外,假如客戶由于不符合貸款行的規定條件,那么也可以考慮房貸從一家銀行搬到另外一家銀行,即辦理同名轉按揭。

張先生一過新年就有一件喜事,他的房貸成功進行了同名轉按揭,從一家大銀行轉到一家較小的股份制商業銀行,享受到存量房貸利率7折的優惠。

張先生2007年10月在某國有大銀行辦理了住房按揭貸款,簽訂的是20年50萬元的商業貸款合同。經過咨詢,由于曾出現過逾期還款的情況,他的申請被那家大銀行拒絕了。但張先生沒有放棄,經過打聽,他發現不少中小銀行“靈活得多”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優惠貸款利率買房。

張先生馬上算了一筆賬,目前5年以上基準利率為5.94%,8.5折后利率為5.049%,月供為3313.5元。優惠到7折后利率為4.15%,“我每月月供可調整到3071.69元,如果按20年利率不變來算,一共能省下58034.4元,作為一個工薪階層,我沒有理由不?搬家?”。

但是,如果客戶所剩貸款本金不多、期限不長,那么貸款“跳槽”并不劃算。據核算,同名轉按揭成本包括:貸款5萬—30萬元(含30萬元)的擔保費是800元,30萬元—50萬元的擔保費是1000元。此外還有抵押登記費80元、公證費100元—150元。即貸款50萬元“跳槽”相

關費用為1200元左右。“究竟貸款?跳槽?是否劃算,還是看各自的情況。”有業內人士建議,50萬元以下的貸款跳槽是不合算的。

同名轉按揭流程解密

首先,找到新銀行,尋找一家可以為老房貸給出更大利率優惠的接收銀行。

其次,帶上齊備的手續申請,帶上原來的借款合同、購房合同、房產證復印件(無復印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復印件),到接收銀行網點填寫“同名轉按揭”申請表。

再次,信用查詢。

第四,若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄,接收銀行一般會在7個工作日內作出受理“轉按揭”的決定。

第五,提前還完款,獲得接收銀行認可后,向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。第六,簽訂新合同,向原貸款發放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產證后,到接收銀行網點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同。

第七,重新辦抵押,拿著房產證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同,到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所),先辦理解押手續,后辦理新的抵押手續。每成功辦理一次解押或抵押,手續費大概在70元左右。

最后,手續交銀行,將房產證、解押手續、抵押手續交回接收銀行,一般情況下第二天便會獲得新的貸款。

◎四問 住房公積金為何沒有納入優惠范圍?

利率比較:按利率下浮30%計算,5年期以上商業房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近

至于住房公積金為何沒有納入優惠范圍,業內人士介紹,商業銀行的貸款利率調整由人民銀行主管,而住房公積金貸款利率的調整是由住房和城鄉建設部主管的,兩者分屬不同的部門管理,“此次僅是商業銀行貸款的利率優惠,住房公積金利率沒有進一步優惠。”該人士提醒,經過去年數次調整,公積金5年期以上的貸款利率已經從去年初的5.22%年利率下調到最新的3.87%了。

按利率下浮30%計算,5年期以上商業房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近。（記者 駱海濤）

同名轉按揭流程

第一步,帶齊材料,到接收銀行填寫“同名轉按揭”申請表;

第二步,授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢;

第三步,記錄良好,接收銀行一般在7個工作日內作出受理決定;

第四步,向原貸款發放銀行提前全額還貸;

第五步,到主管部門重新辦抵押;

第六步,將房產證、解押手續、抵押手續交回接收銀行。

第二篇：房貸流程專題

各地房價的不斷高漲仍然擋不住人們買房子的熱情，而對于高房價的購買，除了一些富豪外，大部分人都要通過銀行貸款來圓自己的“有房夢”。那么，一般購房者在辦理一手房貸款的時候需要哪些手續？流程又是怎樣的呢？希望看完了本文，會讓正在準備辦理一手房貸款的房貸借款人有所收獲。

一般而言，房貸借款人辦理一手房的貸款需要與５個機構打交道：開發商，銀行，擔保公司，保險公司以及律師事務所。這５家機構再加上房貸借款人（以下簡稱借款人）自己，就形成了一個相互關聯的網，具體的流程如下：

第一步：借款人要與目標樓盤的開發商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預）售合同》，并支付２０%~３０%的首付款。（從２００６年６月１日起，建筑面積９０平方米以上的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０%，９０平米以內的仍執行首付款比例２０%的規定）。

第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發商會出于自身利益，對于自己樓盤的房貸有指定銀行）。當然，也有一些開發商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權利。

不過，即使開發商指定銀行，一般也不會僅指定一家銀行，借款人要在可供選擇的銀行中仔細挑選。目前，房貸是銀行最主要的對私貸款，因此各家銀行競爭激烈，紛紛簡化辦理手續，提供優惠利率和多種還款方式。因此，借款人要仔細選擇最適合自己的銀行房貸產品。選擇最適合自己的房貸請點擊這里，進入“人民幣房貸比較”。

第三步：持相關手續到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續一般包括：

1.借款人合法的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件）；

2.貸款行認可的經濟收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業證明等）；

3.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；

4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；

5.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；

6.借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預）售合同》；

7.開發商開具的首期付款的發票或收據復印件（也有銀行要求原件）；

8.借款申請書；

9.銀行要求提供的其他文件或資料。

第四步，如果銀行要求提供擔保證明，則需要持相關材料到擔保公司辦理。一般銀行為了規避房貸風險，需要借款人提供有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人的擔保證明。如果你能找到愿意為你提供擔保并且有經濟實力的朋友或親人，那么可以由他們為銀行出具一份愿意擔保的書面文件和資信證明。如果不能，則需要到專業的擔保公司那里，由他們為你提供擔保，當然這是要付費的。一般情況下，擔保公司需要的材料包括：

1.申請人身份證、戶口簿原件和復印件；

2.本人《再就業優惠證》原件和復印件；

3.出具可供支配的動產或不動產，或提供具有反擔保能力的個人或企業單位的有關資料；

4.擔保公司認為需要提供的其他材料。

在擔保公司的選擇上，有些銀行是指定的，而有些銀行是可以由借款人選擇的，所以，在辦理貸款前要向目標銀行了解清楚。

需要注意的是，如果借款人可以提供貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，那么就可以不用提供擔保證明了

第五步，如果銀行需要借款人提交律師證明，可持相關文件到律師事務所辦理。需要說明的是，房貸中的律師費并不是銀行必收的項目。目前借款人所支付的個人住房抵押貸款律師費，絕大部分為銀行委托的律師費用，即銀行請律師幫助審查借款人的貸款資格，目的在于規避風險，銀行委托的律師為銀行提供服務，卻要借款人付費，明顯不公平；而且有相當多的借款人在支付律師費后，根本沒有見過律師。

目前，被認為是“行規”的“房貸律師費”在北京率先被叫停。房貸律師費將實行誰委托誰付費的原則，以后個人在申請購房貸款時，銀行委托律師調查貸款者的還款能力和貸款資格時所產生的“律師服務費”，不得再向借款人轉嫁。

不過，還是有一些銀行在審批房貸申請的時候要求借款人出具律師見證函的，一般而言，律師事務所要求借款人提供的資料如下：

1.身份證明復印件；

2.戶口本復印件；

3.結婚證復印件；

4.學歷證明復印；

5.購房合同復印件；

6.付款發票復印件；

7.職業收入證明（所在單位出具）；

8.其他資產（存款、股票、車）證明（復印件）；

9.借款申請表。

第六步，如果貸款銀行要求借款人辦理房貸險，則需要到保險公司辦理。

房貸保險全稱“個人住房抵押綜合保險”或“個人抵押貸款房屋綜合保險”，是借款人向銀行申請貸款時，銀行為防范房貸風險要求借款人必須購買的保險。

目前房貸險也已經由強制險變成非強制險了，因此，并不是每家銀行都要求借款人提供保險證明的。不過，對于那些以房產為最大資產、且又沒有足額人身保障安排的人群來說，購買房貸險不失為一種聰明的選擇。按照借款多少安排好房貸險，借款人就不會因為自身遭遇各種意外傷害失去還貸能力，而導致所購房產因還不了貸款而被銀行收回。

現在，各大保險公司都有提供房貸險的險種，購房者可以認真比較參考，選擇對借款人最有利的保險公司投保；同時注意保險合同中的受益人、條款設置、規定相應的權利義務，以便在以后的還貸中維護自己的合法權益。目前，一些好的房貸險甚至可以替代意外保險和定期壽險。不過，現在仍然有一些銀行會指定房貸險的保險公司，因此，購房者在申請貸款前要清楚該銀行對房貸險是否強制要求，是否允許購房者自由選擇房貸險。

第七步，簽訂借款合同，若銀行要求，還需辦理公證。

當借款人將銀行所需資料及借款申請書準備好后，就可以提交給銀行，一般一周左右會收到銀行貸款批準的通知，借款人需到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同，并視情況進行公證，繳納公證費。

辦妥手續后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內，借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

第三篇：深圳銀行7折利率搶房貸 轉按揭

深圳銀行7折利率搶房貸轉按揭“公開”露面

央行個人住房貸款新政已出臺多日，盡管多數銀行尚未下發明確的房貸細則，但是深圳地區不少銀行對第一套房均采取利率下浮30%的規定，有的銀行甚至稱即使是個人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的優惠。另外，銀行間為了爭奪存量客戶，以前嚴令禁止的轉按揭業務也開始“公開”登陸深圳。

利率普遍下浮30%

雖然多數銀行的房貸新政策細則并沒有出臺，但記者了解到，深圳不少銀行對于第一套房均采取利率下浮30%的規定，首付兩成。但是對“第一套房”的概念則各有不同。有些銀行為了搶奪客戶資源，不僅模糊第二套房概念，甚至稱即使是個人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的優惠。

有銀行信貸部人士告訴記者，現在政策比去年松了，就算是客戶個人名下的第二套房，并且客戶名下第一套房是在該行貸的款，該行對于客戶的第二套房仍可給予利率七折優惠。

而之前規定的?“90平方米”和“144平方米”這兩個門檻，似乎已成為兩個無關緊要的數字。記者調查發現，有些銀行確實遵守了這兩個門檻原則，但某些銀行為了吸引更多客戶，已經摒棄了這些條件限制。轉按揭吸收存量客源

房貸轉按揭已被叫停許久，但最近記者發現轉按揭在深圳地區的銀行又開始流行起來了。對于轉按揭，銀行并不忌諱，反而有高調趨勢。記者發現深圳福田區某商業銀行網點就為轉按揭打起廣告，稱房貸轉到該行，能享受更多的優惠。

昨日，記者以客戶身份致電深圳地區多家銀行，包括招商銀行、中國銀行、建設銀行等，這些銀行均表示銀行可以為客戶提供轉按揭業務，并且能提供30%的利率優惠。

目前，不少銀行存量客戶一般享受的是利率下浮15%的優惠，但是通過轉按揭到別的銀行，就可以享受利率下浮30%的優惠。一商業銀行個貸部人士告訴記者，存量客戶一般都是銀行的優質客戶，爭取這方面的資源對銀行來說很重要。而對于這些客戶而言，通過轉按揭能少給利息，這些客戶更傾向這種貸款方式。該個貸部人士告訴記者，他最近已經接了好些轉按揭的客戶，并且這些客戶均來自同一家銀行，因為這家銀行并沒有給予存量客戶利率優惠。

對于銀行間存量客戶的搶奪，光大證券金融分析師金麟有這樣的見解：一些想發展的小銀行吸收新增貸款較為困難，但是如果大銀行不給存量客戶利率七折優惠的話，小銀行就能輕取這些存量客戶，銀行的規模考核使得客戶爭奪成為一種趨勢。?

銀行選擇“客戶為王”

按揭利率的下調進一步縮小銀行相關貸款的息差，對于銀行利潤無疑是較大打擊。之前有分析師稱，銀行在利益損失下，不會愿意普遍為客戶提供利率下浮30%的優惠。但目前大多數銀行在競爭壓力下，被迫接受。招商銀行個貸部人士告訴記者，即使需要做轉按揭的房子不是第一套房，轉到該行還是能夠享受30%的優惠。同時他告訴記者，利率下浮30%是個虧本的生意，并不是每個銀行都愿意這么做，但是他認為在客戶和虧本之間，先選擇客戶。

對于銀行是否虧損的問題，金麟認為，銀行的收益肯定比過去明顯減少，但銀行還是掙錢的，只是比過去少多了。

金麟認為，現在銀行開始接受利率下浮30%說明，中國的市場利率還是高于平均利率水平，所以一旦政策放松，銀行在競爭驅使下被迫往更低的利率水平轉移。他告訴記者，現在銀行只是讓利一部分，它們仍然盈利。利率下浮30%或會在各個地區各銀行中達成一致。

第四篇：房貸具體流程

辦理住房公積金貸款應按下列程序：

（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關資料。

（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關合同或協議，并按中國人民銀行規定辦理保險。

（三）貸款手續辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續

特別提醒：購房時，借款人根據自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率。“沖還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時，借款人應及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據自身實際進行選擇。

如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。

申請銀行個人住房貸款工作流程：

（一）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部門辦理預售登記。

（四）辦完預售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。

市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。

“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。”

簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用

另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。

在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準備辦理商業貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元；

記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”

“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。”“哪一種更方便呢？”

“當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩??所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。”

隨后，記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差

導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：“關鍵在于息差。”

“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！

該人士稱，同樣一筆貸款業務，對于“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？

至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發現，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額并不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。

而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業內人士測算發現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜

昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。

“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。”建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房

貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。

“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的。”

據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。

針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強告知義務。

“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。”一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。消協稱購房人有知情權

南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。

我國《消法》第八條、第九條規定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”；“消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”；“消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。”

孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規定，對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。

原因在雙方信息不對稱

貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么？

受訪的多位專家及業內人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。

錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平)

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兩種還貸方式比較

1、計算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還

款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。

4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

買方應上繳:契稅1.5%,印花稅0.05% 登記費100元,合同印花稅5元.交易手續費每平方米3元.賣方即上繳(實際誰上繳暫不論):印花稅0.05% ,交易手續費每平方米3元.若房產未滿五年,則需上繳5.55%的營業稅.個人所得稅.(房產成交價-房屋原值-所交稅)*20%(有當時的納稅發票)或是1%(無發票.)

第五篇：住房公積金申請房貸手續

住房公積金貸款借款申請人須具備條件及須提交的資料

住房公積金貸款借款申請人須具備條件

一、具有完全民事行為能力的自然人。

二、在省房改資金管理中心指定銀行繳存住房公積金的在冊在編職工，并連續繳存住房公積金12個月以上且在當中未發生過支取的。

若其配偶是在省房改資金管理中心指定銀行繳存住房公積金的職工，也必須連續繳存住房公積金12個月以上且在當中未發生過支取。同時出具《住房公積金繳存證明》。

三、有穩定的經濟收入，具備償還貸款本息的能力。

四、有所購房屋總價款30%以上的自有資金。

五、具有資金管理中心和委托貸款行認可的抵押物或質物，或有合法的、具有資格的擔保中介機構的擔保。

六、夫妻雙方任一方未貸有住房公積金貸款。

住房公積金貸款申請須提交的資料

一、《住房公積金貸款申請表》（一式二份）（范本）。

二、借款申請人戶口薄原件及復印件2份。

三、借款申請人身份證原件及復印件2份。已婚的，須提交配偶身份證原件及復印件2份。

四、借款申請人住房公積金開戶銀行出具的《住房公積金繳存證明》（范本）原件及復印件1份。

若其配偶是在省房改資金管理中心指定銀行繳存住房公積金的職工，也出具《住房公積金繳存證明》（范本）原件及復印件1份。

五、婚姻狀況證明：結婚證原件及復印件2份；未（離）婚的提交《聲明》（范本）原件及復印件1份。

六、借款申請人所在單位出具的《月工資證明》（范本）原件及復印件1份。

七、配偶方（本省國有單位在冊在編職工）住房公積金開戶銀行出具的《未貸款（住房公積金貸款）證明》（范本）原件及復印件1份。（注：省直的由住房公積金開戶銀行出具。）

八、借款申請人需將配偶（限于省房改資金管理中心指定開戶銀行繳存住房公積金的在冊在編職工，并連續繳存住房公積金12個月以上且在當中未發生過支取）月工資和公積金月繳存額作為貸款額度測算依據的，提交：配偶方的《月工資證明》（范本）原件及復印件1份。

九、借款申請人（省直行政事業單位的在冊在編職工）需將退休年齡算至65歲的，提交：相應的《在冊在編證明》原件及復印件1份。

十、其他資料：

（一）購買商品房（期房）。提交：

1、《商品房買賣合同》（須附蓋有房開公司公章的紅線戶型圖）原件及復印件1份；

2、《貴陽市商品房預售合同登記備案表》原件及復印件2份；

3、《中華人民共和國房屋預告登記證明》原件及復印件2份；

4、已付購房款總價30%以上的收據原件及復印件2份;

5、《房開公司開戶銀行及帳號情況》(范本)原件及復印件1份。

（二）購買商品房（現房）。提交：

1、《商品房買賣合同》原件及復印件1份；

2、《商品房屋登記注冊證》（加蓋房開公司公章）復印件2份；

3、測繪機構出具的分層分戶平面圖原件及復印件2份；

4、已付購房款總價30%以上的收據原件及復印件2份；

5、《房開公司開戶銀行及帳號情況》(范本)原件及復印件1份。

（三）購二手房。提交：

1、已付購房款總價40%以上的收據原件及復印件2份;

2、《存量房買賣合同》原件2份；

3、房地產評估機構出具的《房地產評估報告書》原件2份；

4、過戶后的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》原件及復印件2份。注：貸款購二手房的客戶需在該房屋過戶后的60天內提出貸款申請。

（四）購買單位公有住房。

1、購集資自建房。提交：

（1）已付購房款總價30%以上的收據原件及復印件2份；

（2）省房改辦的建房批復原件及復印件2份；

（3）與單位簽定的“房改房售房合同”原件2份；

（4）資金管理中心出具的《集資自建房補款通知書》(范本)原件及復印件1份。

2、補交土地收益金。提交：

（1）已付購房款總價30%以上的收據原件及復印件2份；

（2）《房屋所有權證》原件及復印件2份；

（3）資金管理中心出具的《補款通知書》(范本)原件及復印件1份。

3、辦理“直通車”。提交：

（1）已付購房款總價30%以上的收據原件及復印件2份；

（2）省房改辦的售房批復原件及復印件2份；

（3）與單位簽定的“房改房售房合同”原件2份；

（4）資金管理中心出具的《補款通知書》(范本)原件及復印件1份。