第一篇：佛山房地產(chǎn)調(diào)研報告20120426

佛山房地產(chǎn)調(diào)查報告

導讀：回顧03-12年十年間,佛山樓市跌宕起伏,但無論調(diào)控多嚴厲,佛山樓市總能在重大規(guī)劃的利好中一路向好.03年佛山五區(qū)合并,房地產(chǎn)市場逐漸升溫,樓價持續(xù)上升；04年城市發(fā)展規(guī)劃出臺,鎮(zhèn)街地產(chǎn)崛起；05年亞藝節(jié)提升文化佛山,多個品牌開發(fā)商搶灘；06年省運會催熱了亞藝板塊,使其今日成為了禪城豪宅林立的標志性區(qū)域.07年千燈湖金融高新區(qū)的規(guī)劃出臺,使桂城一夜之間站在佛山樓市的尖端,以及東平新城作為“大佛山CBD”的正式定性,使多家知名房企開始進駐布局.08年東華里、普君、石頭村舊改啟動,釋放出巨量的置業(yè)需求.09年“廣佛同城”概念面世,廣佛間打破諸多壁壘,兩地置業(yè)互動開始加速.10年,佛山樓市在廣佛同城、亞運、地鐵開通、三舊改造等眾多利好刺激之下彰顯出的強大生命力.11年佛山地產(chǎn)繼續(xù)一路高歌猛進，勢不可擋，但進入2012年是名副其實的“房地產(chǎn)調(diào)控年”，在一波接一波的調(diào)控夾擊下，其疲軟勢態(tài)有上升趨勢。縱然2012年土地市場在數(shù)據(jù)上未能突破11年高峰，但這并不能說明市場停滯或者倒退，恰恰是更加成熟和堅定了。

1.調(diào)查背景

2012年4月15日，由佛山市禪城區(qū)人民政府、佛山建設局、佛山日報社主辦，佛山市房地產(chǎn)交易中心、佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會協(xié)辦，佛山佛大房地產(chǎn)策劃代理有限公司承辦的——“精明置業(yè) 首選佛山——2012年佛山市房地產(chǎn)消費者置業(yè)需求調(diào)查活動”如期舉行并取得圓滿成功。

本次調(diào)查活動，主要通過在嶺南明珠房博會現(xiàn)場以及佛山市五區(qū)（禪城，南海，順德，三水，高明）部分售樓部現(xiàn)場開展調(diào)查工作，旨在了解在新政策環(huán)境及市政配套設施不斷完善的背景下佛山住宅消費者的置業(yè)需求，為佛山市廣大消費者及政府相關部門、房地產(chǎn)商建立信息交流平臺，進一步促進佛山市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.調(diào)查方法及過程：

調(diào)查日期：2012年4月15日—4月18日

調(diào)查地點：2012年佛山房博會現(xiàn)場（嶺南明珠體育館）及禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)，高明區(qū)等部分樓盤銷售現(xiàn)場

調(diào)查方式：攔截式訪問、定點咨詢。

質(zhì)量控制：現(xiàn)場監(jiān)控、問卷二審制

發(fā)出調(diào)查問卷：1362份，回收調(diào)查問卷：1127份。

有效問卷：872份，問卷有效率為77%。

第一部分消費者如何看待佛山樓市及相關政策？2012年第一季度以來，國家及地方房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，佛山房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也面臨極大的變化。在如此市場背景下，消費者的反映如何？政策調(diào)控是否會對消費者的置業(yè)計劃產(chǎn)生影 去年中旬央行緊急發(fā)布上調(diào)存款準備金率,以控制放貸過量造成流動性過大的問題。隨后多次上調(diào)使其達到18.5%的歷史新高。10月20日，央行時隔兩年首度加息,金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整，12月26日，央行再度加息，直接影響購房成本,壓制房地產(chǎn)市場需求。2011年年未央行2次加息、6次收緊存款準備金率的舉動，預示著中央確定穩(wěn)健的經(jīng)濟調(diào)控方向，三年未變的低利率時代將逐漸消失于加息通道的長廊里。

1.1消費者逐步接受市場現(xiàn)實，對未來市場走勢仍然樂觀

對于目前佛山中心城區(qū)整體樓價上升的現(xiàn)實，超過一半的受訪者表示可以接受，其余49％則表示難以接受。對于佛山樓價未來的走勢，55％的受訪者表示仍然看漲，認為樓價將下降的受訪者只占16％。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，無論從理性角度分析或者是被迫接受，佛山市民對于樓價上升的趨勢已經(jīng)開始逐步認同，對未來佛山樓市走勢仍比較樂觀。

1.2市場變化改變消費者置業(yè)計劃

在有購房意向的受訪者中，51％的受訪者表示受宏觀調(diào)控政策的影響將會延后購房計劃，13％的受訪者表示將暫停購房計劃，只有36％的受訪者表示將提前購房計劃。政策調(diào)控引起市場變化，并伴隨著許多不穩(wěn)定因素，消費者延后購房計劃也在情理之中

1.3樓價上升影響消費者購房計劃

在暫停和延后購房計劃的受訪者當中，28％的受訪者表示由于樓價上漲的幅度太高，致使資金不足是影響其購房計劃的最重要因素。其他26％的受訪者表示由于市場因素的不明朗影響了購房計劃；24％的受訪者表示由于樓價太高，難以接受而改變購房計劃；剩余22％的受訪者則因為沒找到合適的房子而改變購房計劃。以上幾種原因歸根結底都是樓價上升而導致的，所以說，樓價上升是目前影響消費者置業(yè)的最大因素

1.4 加息限購對購房計劃影響最大

在今年出臺的幾大調(diào)控政策中，連續(xù)兩次的銀行加息對消費者的影響最大，24％的受訪者表示連續(xù)的加息將增加其購房負擔，影響了其購房計劃，其他選項也相對比較接近。調(diào)查數(shù)據(jù)反映，消費者在購房時所考慮的因素比較多，消費者購房逐步趨向理性

1.5《佛山住房建設規(guī)劃》效果將逐步顯現(xiàn)

在有意向購房的受訪者中，66％的受訪者表示仍然會按照計劃選購心目中的商品房，其余34％的受訪者表示將等到政策性用房推出后才進行購房。數(shù)據(jù)顯示佛山商品房需求量仍然較大，商品房市場還有極大的發(fā)展空間。隨著《佛山住房建設規(guī)劃》的出臺與實施，佛山房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構將得到完善，政策性用房的即將出現(xiàn)，將引起部分中低收入家庭的等待，《佛山住房建設規(guī)劃》的效果也將逐步顯現(xiàn)。

第二部分佛山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2.1 樓價上升刺激住房消費

調(diào)查結果顯示，42％有購房意向的受訪者選擇將在一年內(nèi)購房，比上年上升12％，升幅達到40％。選擇兩年或兩年以后購房的均有不同幅度的下降，分布為25％、27％。從分析數(shù)據(jù)中可以反映，消費者對佛山樓價走勢普遍看漲，近期持續(xù)團購打折的樓價刺激了部分消費者提前入市

2.2 各區(qū)中心城區(qū)仍是置業(yè)熱點，置業(yè)趨勢向多元化發(fā)展

在計劃購房意向區(qū)域選項中，各區(qū)中心城區(qū)仍然是目前消費者的置業(yè)首選，占總受訪人數(shù)的46％，但相對20010年的60％和20011年的63％有較大幅度的下降。24％的受訪者表示將選擇中心城區(qū)作為首選置業(yè)目標區(qū)域，比上年上升4％，中心城區(qū)的居住中心地位正不斷上升，逐步形成居住中心。

中心城區(qū)以外其他區(qū)域的置業(yè)比例也正逐步上升，中心城區(qū)樓價的上升、連接各村快速干線的開通、鎮(zhèn)街樓盤素質(zhì)的上升，吸引了一部分人選擇置業(yè)城郊住宅，鎮(zhèn)街樓市特別是一環(huán)沿線區(qū)域樓市發(fā)展將大有可為。

2.3 置業(yè)區(qū)域更趨多元化

中心城區(qū)樓價的上升，促使一部分消費力流向周邊區(qū)域的鎮(zhèn)街，甚至部分人將選擇跨區(qū)置業(yè)。在本次消費者調(diào)查活動中，50％的受訪者表示可以接受跨區(qū)置業(yè)，48％的受訪者表示可以接受鎮(zhèn)街樓盤置業(yè)。連接各村干線的開通，鎮(zhèn)街樓市的發(fā)展，吸引了部分品牌開發(fā)商選擇投資鎮(zhèn)街地產(chǎn)。品牌大盤郊區(qū)化，將為佛山置業(yè)者提供大批性價比極高的住宅，將吸引部分置業(yè)者選擇置業(yè)郊區(qū)或跨區(qū)置業(yè)

2.4中小戶型住宅市場將迎來改觀

一直以來，佛山房地產(chǎn)市場都是以大戶型產(chǎn)品為主導，中小戶型住宅消費力受到限制。住慣了大屋的佛山人能接受中小面積住宅嗎？佛山中小戶型住宅的市場需求究竟有多大？本次調(diào)查結果顯示，在有購房意向的受訪者中，57％的受訪者表示會接受90平方米以下住宅，只有32％表示因家庭結構的影響難以接受中小戶型住宅。

隨著宏觀調(diào)控政策的落實，中小戶型住宅的比例將逐步上升，中小戶型住宅將面臨變格，并逐步形成高中低檔中小戶型格局，小戶型產(chǎn)品不再是低價、低素質(zhì)住宅的代名詞。

第三部分 誰在購房？

受活動舉辦地點的影響，本次調(diào)查活動的受訪者主要來源于各區(qū)新城及舊城區(qū)，分別占34％和27％，同樣，受訪者工作區(qū)域也以新城和舊城區(qū)為主，比例分別達到52％和20％。受訪者中，大部分年齡介于25～45歲之間，這部分受訪者一般都是三口之家，文化程度大多數(shù)都是大專學歷以上。

3.1 受訪者以禪城市民為主

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到，新城與舊城區(qū)受訪者所占比例分別為34％和27％，占總受訪人數(shù)的61％，其他區(qū)域只占39％。以上數(shù)據(jù)表明，本次調(diào)查結果主要反映中心城區(qū)特別是禪城區(qū)消費者的置業(yè)心態(tài)。

3.2首次置業(yè)者比例上升

在有購房意向的受訪者中，首次置業(yè)者占48％，占將近一半的人數(shù)。首次置業(yè)比例的上升，反映佛山房地產(chǎn)市場剛性需求的上升。首次置業(yè)者中，以外來人口及年輕一代為主，城市形象提升以及城市建設引起的外來人口和拆遷戶增加，以及年輕一代的結婚成家等因素的影響，佛山住宅剛性需求將不斷增加

3.3高學歷人群將成為購房主力

在受訪者文化程度調(diào)查中，大專學歷的占40％，本科及本科以上學歷占27％，兩者占總受訪人數(shù)的67％，高學歷人群將成為購房主力。此外，調(diào)查數(shù)據(jù)說明，本次調(diào)查活動參與者具有較高的文化素質(zhì)，保證了調(diào)查數(shù)據(jù)的準確性。

第四部分 為什么購房？

4.1 自住購房仍是市場主體，投資置業(yè)比例大幅上升

在消費者購房原因選項中，自住需求購房占74％，占市場需求的大半江山。此外，值得關注的是投資購房比例占22％，相比去年的12％有較大的升幅。投資比例的上升，不僅證明購房需求向多樣性發(fā)展，同時也反映了住宅租賃市場和二手住宅交易市場開始活躍，佛山房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟

4.2 住宅仍然是投資首選

在選擇投資作購房目的的人群當中，62％的受訪者表示將選擇住宅作為投資物業(yè)。消費者對佛山樓價普遍看漲，在目前住宅樓價持續(xù)上升的環(huán)境下，本身具有保值增值性的住宅自然成為物業(yè)投資首選。

選擇投資商鋪的占24％，主要是因為商鋪具有較高的投資回報率，且投資回報周期較短。寫字樓及車位投資比例較少，分別只占9％和5％，這主要與佛山寫字樓市場和車位市場發(fā)展尚未發(fā)展成熟有關。

第五部分 佛山人需要怎樣的住宅

5.1 消費者對住宅綜合素質(zhì)要求提高

本次調(diào)查結果顯示，消費者在購房過程中，首先關注的是子女的教育問題，占12%的比例，其次分別是交通便利程度、價格、社區(qū)規(guī)劃、離工作單位距離等，各占11%的比例。各選項所占的比例較為接近，反映了消費者購房考慮的因素較為全面，對樓盤綜合素質(zhì)的要求也越來越高

5.2 三房兩廳仍是主流戶型

在住宅戶型需求調(diào)查中，大部分的消費者對三房兩廳戶型需求最為集中，占受訪者比例的52%，比上年的43%的比例有較大幅度的增長。其次，四房兩廳住宅戶型需求比例僅占11%，比上年有較大幅度下降。四房以上的戶型需求基本于上年持平，變化幅度不大。隨著

價格的逐漸上升以及政策因素對大戶型住宅的限制，未來佛山房地產(chǎn)市場三房兩廳還是市場主力，中等戶型面積三房比例也將逐步上升。

5.3、中小面積單位需求上升

戶型面積需求方面，90～110平方米的中等戶型和90平方米以下的中小戶型需求正不斷增長，所占比例均比上年有所上升。首次置業(yè)者比例的上升，對中小戶型住宅的需求量也隨之上升。另一方面，樓價的上升使大戶型面積住宅總價上升，部分大戶型目標客戶轉而把眼光投向中等戶型，從而促使中小戶型住宅需求比例的上升。

5.4 車位需求逐步上升

車位需求調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在有購房意向的受訪者中，考慮購買車位的受訪者占82％，其中購房時連同車位一起購買的39％，購房后再購買的占19％，入住后再購買的占24％。車位銷售困難是目前為止佛山樓市較為普遍的現(xiàn)象，但本次調(diào)查結果顯示，隨著經(jīng)濟水平的上升，佛山人民人均擁有汽車數(shù)量正逐步上升，車位需求正不斷上升，車位銷售困難的局面將得到改善。此外，車位需求上升的現(xiàn)象還表明佛山消費者具有較高的消費能力

第六部分樓盤推廣渠道向多元化發(fā)展

在樓盤信息獲得調(diào)查中，報紙是消費者獲得樓盤信息的最多的途徑，其次是電視、宣傳單張、電臺，分別占18％、11％、8％的比例。調(diào)查數(shù)據(jù)說明，報紙和電視是購房者了解樓盤信息的主要渠道，樓盤信息要深入民心報紙和電視是不可或缺的工具

第七部分 綜合評述

2012年是佛山房地產(chǎn)市場極具意義的一年，房價與政策齊飛，房價調(diào)控政策、房價控制目標、房產(chǎn)稅、限購令、新國八條，2012年的樓市注定是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪，一線城市房價調(diào)控目標集中出臺。一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，將改寫佛山房地產(chǎn)市場結構。在這樣的市場背景下，佛山人們?nèi)绾慰创鹕綐鞘校糠鹕椒康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢又將如何？通過本次房地產(chǎn)調(diào)查活動結果分析，我們得出以下幾方面主要觀點：

（1）調(diào)查數(shù)據(jù)表明，消費者已經(jīng)逐步接受佛山樓價上升的事實，并普遍認為還有上漲的空間，消費者逐漸走出政策出臺初期的觀望心態(tài)，回歸理性消費；

（2）隨著政策對樓市結構的調(diào)整以及《佛山住房建設規(guī)劃》的實施，中小戶型、中低價位住宅比例將逐步上升，佛山房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大中小戶型、高中低價位住宅全面發(fā)展的格局，產(chǎn)品結構更為合理；90平方米以下中小戶型住宅比例上升、一環(huán)快速干線的開通以及鎮(zhèn)街樓市的發(fā)展，將為置業(yè)者帶來更多的置業(yè)選擇，選擇購買中小戶型以及跨區(qū)置業(yè)和鎮(zhèn)街樓盤置業(yè)比例將上升，消費者置業(yè)也逐漸走向多元化發(fā)展；

（3）隨著佛山第三大城市形象的提升以及城市建設進程的逐步推進，佛山外來人口及拆遷戶數(shù)量不斷上增加，加上年輕一代結婚成家等因素，佛山房地產(chǎn)市場剛性需求不斷上升，加上不斷上升的投資購房比例，兩者成為推動佛山樓市發(fā)展的重要力量；

第二篇：關于佛山車城調(diào)研情況報告

關于佛山車城調(diào)研情況報告

一、佛山車城概況

佛山機動車交易中心有限公司（簡稱佛山車城），于1999年7月成立，是佛山市政府為促進汽車消費而規(guī)劃興建的一項重點工程、佛山車城總占地面積170畝，總建筑面積11.4萬㎡.佛山車城是本地區(qū)規(guī)模最大、最成熟的汽車集中經(jīng)營場所，以新車批發(fā)、二手車交易、零售業(yè)為主，工商、車管所、購置稅、年票、環(huán)保標志、保險、檢測站等部門聯(lián)合辦公，提供購車上牌一條龍配套服務，已經(jīng)實現(xiàn)國產(chǎn)車當天購車，當天上牌。

目前有60多家單位進場經(jīng)營、辦公，經(jīng)營國內(nèi)汽車品牌98個約294款車型，現(xiàn)有3S、4S級別的汽車經(jīng)銷商14家，集中了禪城區(qū)絕大部分的汽車經(jīng)銷商進駐經(jīng)銷。

（1）職能單位6家（車管所、檢測站、購置稅、交通站、路費征稽所、環(huán)保局）

（2）保險4家（太平洋、華安、人保、平安）；（3）汽車精品美容3家（潤立昌、卓譽、聚通）；

（4）其他單位4家(移動、電信、禪南加油站、駿融金融服務公司）；（5）汽車經(jīng)銷商：47家（其中3S：雷諾、長安、恒港（一汽吉林）。4S：奇瑞、瑞風、菲亞特、豐田、本田、海南馬自達、大眾斯柯達、比亞迪、雪鐵龍等）。

二、佛山汽車城搬遷情況

該地塊一直都是政府儲備用地，根據(jù)2007年編制的控制性詳細規(guī)劃，其使用性質(zhì)為商業(yè)和居住用地。有消息稱這地塊已有房地產(chǎn)開發(fā)商與政府達成開發(fā)意向，因此在2015年3月18日市國土規(guī)劃局發(fā)布通告將位于佛山大道東側、城南山莊以南的佛山車城地塊將在今年10月31日租賃期滿，政府將收回該地塊的承租使用權，待今年合同到期后，政府將收回佛山車城地塊的承租使用權，并已將該地塊列入2016年土地出讓開發(fā)計劃。佛山車城拆遷示意圖：

根據(jù)搬遷示意圖顯示，佛山車城九成以上的商家都在搬遷用地范圍內(nèi)，其中包含車管所業(yè)務辦證大廳等。

經(jīng)模底了解佛山車城商家在接到搬遷通告后的動向情況如下：

1、佛山車城內(nèi)的3S/4S類型的商家

車城的該類商家棣屬于大型汽車銷售集團公司，在佛山國際車城、海八路華南國際車城、廣佛汽車城、佛平路板塊、桂瀾路板塊、南莊板塊，以及順德105國道新滘路口順德車城、三水車城等，均已形成相當規(guī)模分店。

現(xiàn)階段佛山車城現(xiàn)階段的租金已達到70～80元/平方米.月上以，相比其它汽車銷售專業(yè)市場的分店租金高了許多，考慮到運營成本、市場競爭、銷售利潤等因素，此次在車城搬遷對這類型的商家沖擊不大。

（椐了解豐田、本田、馬自達、謳歌、初步意向搬至對面國際車城，沃爾沃品牌將撤銷此處駐點）

2、設置在車城內(nèi)的職能單位

車管所、檢測站、購置稅、交通站、路費征稽所從去年開始已將部分辦證、檢測等業(yè)務分流出去其它地點。

據(jù)了解作為購車上牌一條龍配套服務的工商、購置稅、年票、環(huán)保標志、保險、檢測站等部門聯(lián)合辦公場所在車城將重新選址規(guī)劃建設。從某種意義上講哪個地區(qū)或汽車銷售專業(yè)市場能承接該聯(lián)合辦公場所，那個地方將重新聚集成一個新興的汽車銷售市場。

3、其它商家（汽車精品、保險、2S汽車零售商）

將考慮在已成名的汽車銷售聚集地如佛山國際車城、海八路華南國際車城、廣佛汽車城或其它新興的汽車專業(yè)市場重新租賃場地開展業(yè)務。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

遼陽市房地產(chǎn)調(diào)研告報告

本文由瀘州婚紗攝影www.tmdps.cn 整理提供大家參考。

為了深入了解遼陽房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進遼陽房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2010年-2011年遼寧省遼陽市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關遼寧省遼陽市最近五年房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

經(jīng)濟適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產(chǎn)市場的重要因素,廉租房建設起步較晚。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2006年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，遼陽市房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，遼陽市的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產(chǎn)市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是2008年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和 1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為 積極配合

國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。一些縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2010年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟基礎好且在遼陽市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備 是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨著遼陽市經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升

2010年以前，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2010年上半年遼陽市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，遼陽市房 地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2008年后土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房 地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。2010年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。2008年—2010年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2010年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較2009年5349萬元同比增長16.96%。2010年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長和活躍中。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮姟⒄吣繕朔辖?jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。

為了加快遼陽市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要 把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對遼陽市的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺 “小產(chǎn)權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)必須順 應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn) 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品 質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的 影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

5、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕藴省⒄吡Χ却蟆⒄吲涮淄晟啤⒄呗鋵嵉轿弧ＲM一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。

以上是對遼陽市2006年至今房地產(chǎn)市場的一個大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過2008年的全球金融危機后的遼陽市房產(chǎn)市場仍處于一個活躍的階段。房產(chǎn)建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場的不斷上升，應總結過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

房地產(chǎn)開放調(diào)研告報告

關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為 完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這 次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林 城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年 1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成 成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房 85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡；2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的 房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū) 的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房 空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和 1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為 積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需

求在推 動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備 是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而2006—2008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與 2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定 因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房 地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元 /㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年—2008 年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年 榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到 2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù) 下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控 政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房 地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未 見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。2006年—2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的 2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完 成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年1—10月份，房地 產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮姟⒄吣繕朔辖?jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要 把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào) 研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信 息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) 12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企 業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全 國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn) 權房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違

反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺 “小產(chǎn)權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項 目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為 58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在 房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng) 征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用 地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地 行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息 要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加 強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城 市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多 斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè) 18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順 應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn) 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的 提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要 精心考慮。另一方

面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政 府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定 相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強城市配套建 設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品 質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關 注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未 能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的 影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕藴省⒄吡Χ却蟆⒄吲涮淄晟啤⒄呗鋵嵉轿弧ＲM一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

房地產(chǎn)調(diào)研報告范文

我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

房管處課題調(diào)研組

當前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。**年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9，占gdp的7.6。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為緊密相關。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、增進經(jīng)濟發(fā)展等方面施展了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從**年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。**年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，200３年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。

為進一步增進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。**年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了**年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。**年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從**年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。**年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；**年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，**年為3.32,2001猛增至13.25，**年再創(chuàng)新高達為24.71，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位凸顯。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，**年---**年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70、67.6、64.9；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86、29.2、33.86。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然凸顯。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。**年全縣總投放為16畝；**年總投放為98畝，是上年的6倍；**年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉變。**年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，**年為10.59畝，**年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。**年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。**年比2000下降69.06，**年比**年下降22.55。私人建房投資的減少，有利于增進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另 *區(qū)城鎮(zhèn)社區(qū)基礎設施建設現(xiàn)狀特點問題和建議

城鎮(zhèn)社區(qū)是社會經(jīng)濟生活的基本單位，是黨和政府城市工作的基礎。社區(qū)基礎設施建設是城鎮(zhèn)社區(qū)建設中的物質(zhì)基礎和承載體。

今年8月以來，區(qū)政協(xié)根據(jù)國家、省、市“把社區(qū)建設納入經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和計劃,及時研究解決城市社區(qū)建設中的重大問題”的要求，按照民政部全國社區(qū)建設示范城驗收確認工作意見中關于社區(qū)基礎設施建設的項目內(nèi)容要求，對全區(qū)社區(qū)基礎設施建設情況調(diào)研。整個調(diào)研過程歷時1個多月，采取實地調(diào)研的形式，調(diào)查內(nèi)容涉及社區(qū)基礎設施建設項目、規(guī)模、建設資金和結構、建設安排、規(guī)劃以及社區(qū)基礎設施建設中存在的困苦、問題及采取的措施、辦法、建議等。

一、我區(qū)社區(qū)基礎設施建設的現(xiàn)狀

（一）整合社區(qū)，打好基礎。城鎮(zhèn)社區(qū)一般是隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展而逐步建立起來的，上世紀90年代中期，黃陂區(qū)相繼完成撤縣建區(qū)、撤鎮(zhèn)設街、撤村設居工作，我區(qū)大部分社區(qū)始建于最近幾年，有5個社區(qū)是新建的，有11個社區(qū)是村改居。近幾年來，我區(qū)根據(jù)中辦發(fā)［2000］23號文轉發(fā)的《民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》和《市委、市政府關于進一步增強社區(qū)建設的意見》（武發(fā)［2002］15號）文件精神，至今年9月份，全區(qū)居委會改社區(qū)的整合工作，在依據(jù)歷史習慣、文化風俗、自然界限、資源配置等不同情況，結合小區(qū)、單位、板塊等因素，已全部整合到位，新型的社區(qū)居委會架構和管理體制基本確立。全區(qū)現(xiàn)有社區(qū)居委會43個，總戶數(shù)55684戶,總人口178968人。

（二）構建平臺，建立和完善社區(qū)管理體制和工作運行機制。**年底，根據(jù)市里的統(tǒng)一部署，我區(qū)先后進行了社區(qū)劃分、組織重構、建章建制等方面的工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整后，為了增強社區(qū)對撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地集鎮(zhèn)的管理和建設，對社區(qū)的管轄范圍、服務對象進行界定的基礎上，又重新設立了黨總支；利用社區(qū)居委會換屆選舉，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制改革分流干部中充實一部分干部到社區(qū)黨支部和居委會，增選了社區(qū)居委會成員，選準建設了一支素質(zhì)較高的社區(qū)工作者隊伍；進一步完善了社區(qū)成員代表會議制度；建立了社區(qū)協(xié)商議事委員會，負責協(xié)調(diào)聯(lián)絡駐社區(qū)站所、企事業(yè)單位參與集鎮(zhèn)管理和建設。同時，明確了社區(qū)發(fā)展經(jīng)濟一系列優(yōu)惠政策，鼓勵社區(qū)領辦經(jīng)濟實體，發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟。通過這些探索和實踐，不僅進一步增強了城鎮(zhèn)社區(qū)的組織建設，制度建設和基礎設施建設，而且探索出了一條撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新型管理模式；不僅使被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有集體資產(chǎn)得到了保值增值；而且繼續(xù)保持了集鎮(zhèn)的繁榮與穩(wěn)定。

（三）狠抓創(chuàng)建達標，提升社區(qū)建設整體水平。社區(qū)基礎設施建設是社區(qū)建設的硬件和物質(zhì)平臺，是居委會改社區(qū)工作的切入點。我區(qū)社區(qū)居委會的基礎設施，辦公、服務、活動用房等建設，在以各級政府投入為主的前提下，充足施展區(qū)位及社區(qū)居民、單位結構等優(yōu)勢，采取靈活多樣的形式，積極拓展社會各界的投融資合作、捐助，在新建、擴建社區(qū)基礎設施的同時，主要利用原街道居委會辦公、活動、服務等設施，進行整合、調(diào)劑、改建以及置換、租賃等，基本上解決并保證了社區(qū)居委會的辦公、服務、活動場所的要求。

經(jīng)調(diào)查，至**年9月份，全區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)在居委會改社區(qū)的整合過程中，共已投入基礎設施建設資金5500多萬元，其中，前川地區(qū)已投入3500多萬元；灄口已投入400多萬元；橫店已投入300多萬元；武湖已投入400多萬元；六指已投入270萬元。經(jīng)過多方面的努力，科學配置、合理利用社區(qū)辦公服務設施，全區(qū)已建成并投入使用的社區(qū)居委會的各種辦公、服務、活動室(站、所)等室內(nèi)基礎設施建設總量為3723平方米，平均每個社區(qū)達86.6平方米。其中，100平方米以上的社區(qū)16個。建筑面積最小的40平方米，最大的280平方米。并相應配齊“五室”（兩委會辦公室、警務室、書畫閱覽室、文體活動室、多功能會議室）、“四機”（電視機、dvd機、計算機、打印機）、“三站”（社區(qū)服務站、衛(wèi)生服務站、勞動就業(yè)服務站）、“兩校”（市民學校、老年學校）、“一場所”（室外健身活動場所）等硬件設施。

全區(qū)城鎮(zhèn)各類基礎設施建設投入較大，按照“量力而行，盡力而為”的原則，從區(qū)到部門到街鄉(xiāng)鎮(zhèn)場到轄區(qū)單位到社區(qū)都全力以赴，致力于為居民營造環(huán)境，改變面貌。近年來，灄口投資300萬建水廠投資20多萬元建小游園；武湖投入近千萬使社區(qū)面貌大變樣，六指今年來投入到甘棠社區(qū)資金30多萬元；特別是今年前川街6個社區(qū)憑借社區(qū)建設“883行動計劃”的東風，總投入資金達1500萬元，建設項目98個。項目涉及泥巴路改造，道路硬化，新建、維修廁所，垃圾箱、地下排水溝建設，安裝路燈等。使6個社區(qū)呈現(xiàn)出潔、綠、亮、美的新面貌。

二、我區(qū)社區(qū)基礎設施建設的特點

（一）政策支持。區(qū)委、區(qū)政府結合我區(qū)的實際情況，在貫徹中辦［2000 縣房地產(chǎn)管理局關于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報范文如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的奉獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。**年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占開發(fā)量的25％左右。

總體看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度增強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。**年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93，以投資為目的占7，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了**年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于**年水平。**年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，**年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

**年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的奉獻率達到8.7，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地點政府開辟了財源，每年對地點財政收入的奉獻率超過了6。拉動了社會總體消費的增長。**年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地

縣房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告