第一篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析 隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，4年來(lái)住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由XX年的71.06萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到XX年的141.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由XX年的21億元上升到XX年的62.46億元，增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。XX年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未來(lái)中山樓市的巨大力量。從人口流動(dòng)情況來(lái)看，對(duì)住宅的需求也較大。我市XX年末外來(lái)人口116.11萬(wàn)人，年末外來(lái)人口與戶籍人口之比為83：100，與XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流動(dòng)人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，XX—XX年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示，潛在購(gòu)房者購(gòu)置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)，居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。根據(jù)XX年《中山年鑒》資料顯示，XX年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長(zhǎng)6 %、15.4 %，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化，銀行資金占比不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000 國(guó)內(nèi)銀行貸款433***5123530 銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6% 利用外資***441 自籌資金5687668978***5 其他資金來(lái)源***5242750362186 合 計(jì)***160662420房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道，分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看，其他資金來(lái)源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從XX年到XX年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明，即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，因此是否有開(kāi)發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對(duì)我分行沒(méi)有發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營(yíng)銷個(gè)人住房按揭貸款。

（三）國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很有限，XX年1—4月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)受原材料價(jià)格上漲的影響緩慢上升。今年1—4月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.37億元，同比增長(zhǎng)10.82%；施工面積51.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.28%；新開(kāi)工面積123.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.42%；其中住宅新開(kāi)工面積99.54萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.93%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)： 1．投資逐步回升。在去年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，XX年2、3、4月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-5.02%、1.08%、10.82%，顯示出穩(wěn)步回升勢(shì)頭。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：2.29，其中利用外資增長(zhǎng)最快，達(dá)1.44倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的40.37%。3．新增商品房屋供應(yīng)增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對(duì)減弱。前四個(gè)月累計(jì)房屋竣工面積35.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.36%；其中住宅竣工面積31.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.36%。商品房屋銷售面積35.17萬(wàn)平方米，同比下降7.09%；其中住宅銷售面積30.25萬(wàn)平方米，同比微降0.39%。4．商品房屋建筑造價(jià)升高，銷售價(jià)格微增。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降，但中山的房?jī)r(jià)比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無(wú)論從建材、開(kāi)發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價(jià)有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算，每平方米商品房屋的建筑造價(jià)為1214元，同比增長(zhǎng)25.32%，而每平方米商品房屋的銷售價(jià)格為2539元，同比微增2.08%。

（四）當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問(wèn)題 1．商品房空置面積偏大。在XX年到XX年連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入

全面開(kāi)發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長(zhǎng)較快。近五年商品房開(kāi)發(fā)投資完成情況 單位：萬(wàn)平方米 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年4月 商品房屋銷售面積75.01100.5125.13149.26159.2735.17 其中：住宅71.0691.83110.46126.94141.7530.25 商品房屋 空置面積65.7582.37109.62124.74138.52150.18 其中：住宅44.1251.3071.8269.3287.2694.6 商品房銷售面積逐年攀升的同時(shí)，商品房屋空置面積也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬(wàn)平方米，其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬(wàn)平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長(zhǎng)速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價(jià)格每平方米2487元計(jì)算，積壓資金達(dá)34億元。2．規(guī)模化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。據(jù)XX年報(bào)資料顯示，有開(kāi)發(fā)工作量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)161 家，其中具有三級(jí)以上資質(zhì)的只有15家，占總數(shù)的9.32%。我市投資規(guī)模超5億元只有5家，占總數(shù)的3.11%。XX年，完成房地產(chǎn)投資大于5000萬(wàn)元的企業(yè)有14家，占總數(shù)的8.7 %；完成投資額在1000萬(wàn)元以下的有76家，占總數(shù)的47.2%。具有暫定和其他資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)共有129家，占全部企業(yè)的80.12 %，這些企業(yè)只能開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目，如果要繼續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級(jí)。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開(kāi)發(fā)資格。過(guò)小過(guò)多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時(shí)償還銀行貸款等情況時(shí)有發(fā)生，同時(shí)企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，若銷售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。3．公司資產(chǎn)負(fù)債率高，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。據(jù)XX年《中山統(tǒng)計(jì)年鑒》資料顯示，XX年全市房地產(chǎn)公司161家，負(fù)債總計(jì)159.5億元，平均每家負(fù)債9907萬(wàn)元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.69%，是歷史的較高水平。經(jīng)營(yíng)收入35.99億元，商品房銷售收入29.97億元，其中銷售給個(gè)人29.61億元，占全部銷售收入的82.27%，說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以個(gè)人購(gòu)房為主。企業(yè)利潤(rùn)總額為1.48億元，其中虧損企業(yè)76家，占全部企業(yè)的42.20%，比上年同期下降0.35個(gè)百分點(diǎn)，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額之和為負(fù)5307萬(wàn)元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場(chǎng)需求，虧損企業(yè)的開(kāi)發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

（一）房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加 自XX年10月29日央行2次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，我分行提前還貸個(gè)案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)。今年1—5月，粗略估計(jì)我分行提前還款金額約3000萬(wàn)元，累計(jì)發(fā)放額為2.04億元，提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有以下幾個(gè)方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險(xiǎn)及人民幣理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過(guò)高等教育，家庭年收入一般為5萬(wàn)元以上的客戶；三是部分銀行如中行對(duì)提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實(shí)施該項(xiàng)收費(fèi)，一定程度上助長(zhǎng)了客戶在違約金收取辦法出臺(tái)之前盡快提前還款的心理。

（二）最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對(duì)謹(jǐn)慎。最高人民法院發(fā)布的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解，目前中山各大銀行包括四大國(guó)有商業(yè)銀行為了保障自身的利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，都有將按揭成數(shù)減少的意圖，但因考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)均未付足實(shí)施，處于觀望狀態(tài)，都在密切注視其他銀行的舉動(dòng)。從我分行目前的情況來(lái)看，雖然未正式出臺(tái)降低貸款成數(shù)的條文，但在審批程序中，貸款審批人對(duì)審批尺度有所收緊，特別是對(duì)中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的情況已屢見(jiàn)不鮮，但對(duì)我們拓展樓盤按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商有了很大的自主選擇權(quán)，在審批過(guò)程中如達(dá)不到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的貸款成數(shù)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將整個(gè)樓盤移向他行，其結(jié)果是我們前期付出的努力全部白費(fèi)，更喪失當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額。因此，審批部門在審批過(guò)程中關(guān)注重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，把握部分貸款審批成數(shù)的同時(shí)，還要結(jié)合當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所履行的保證責(zé)任，適當(dāng)靈活處理。

（三）營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，對(duì)二手樓按揭業(yè)務(wù)影響不大。自今年6月1日起，新政策規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。據(jù)悉，新政策出臺(tái)后，廣州、深圳等大城市反響熱烈，二手市場(chǎng)的放盤量激增，不少人甚至表示推遲購(gòu)房時(shí)機(jī)。但從我市的情況來(lái)看，新政策暫未對(duì)我市的二手房市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響，近期二手房交易市場(chǎng)與平常相差不多，交易量并沒(méi)有明顯增加。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政策對(duì)二手市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，因?yàn)槟壳爸猩绞袌?chǎng)的投資性購(gòu)房比例尚少，而這些投資性購(gòu)房者中，長(zhǎng)線投資者還占了相當(dāng)大的比例。從我分行當(dāng)前的情況來(lái)看，6月1日新政策實(shí)施之前，并未出現(xiàn)辦理二手房按揭業(yè)務(wù)的擁擠現(xiàn)象，消費(fèi)者的購(gòu)房心理比較理性，市場(chǎng)較正常。

三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

（一）個(gè)人住房貸款情況 中山市四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增情況表

單位:億元 項(xiàng) 目XXXXXXXX.5余額四行占比XX.5新增四行占比全市占比 工 行 30.32 34.95%1.8647.43%30.01% 農(nóng) 行 15.80 18.21%0.8621.89%13.85% 中 行 23.83 27.47%0.5814.69%9.29% 建 行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13% 交行7.291.7828.80% 從上表可以看出，我分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但從全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，我分行個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占比呈逐年萎縮的趨勢(shì)。個(gè)人住房貸款余額方面，今年5月末工行余額30.32億元，占比34.95%，穩(wěn)居第一的位置，中行23.83億元，占比27.47%，市場(chǎng)排名第二，建行比農(nóng)行余額多1億元市場(chǎng)排名第三。新增額方面，今年1—5月工行、交行增勢(shì)明顯，分別新增1.86億元、1.78億元，分別占居全市近三成的市場(chǎng)份額，建行、中行相當(dāng)，分列全市第四、第五的位置。個(gè)人住房貸款市場(chǎng)由早期建行一枝獨(dú)秀的局面演變?yōu)槟壳岸嘧愣α⒌募姞?zhēng)格局，而且這種多元化競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將日益激烈。不良貸款方面，截止XX年5月末，我分行五級(jí)分類不良貸款額為1167.19萬(wàn)元，不良率為0.69%，控制在省分行要求的范圍內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款情況 中山市分行房地產(chǎn)發(fā)放貸款情況 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年5月 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款額433***5123530 建行房地產(chǎn)貸款余額***2654037400 其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額00500862022460 其中：房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款900714***2014140 建行占全市開(kāi)發(fā)銀行貸款額000.04% 從上表可以看出，我分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放比例低、投放額不高，XX、XX年零投放，XX、XX年投放余額分別為500萬(wàn)元、8620萬(wàn)元，其中XX年占全市總量的0.04 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比少，不利于拓展個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。我分行可以選擇優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，作為捆綁營(yíng)銷個(gè)人住房貸款的配套產(chǎn)品。

（三）個(gè)人住房公積金情況 項(xiàng) 目XX年市場(chǎng)占比XX年市場(chǎng)占比XX年5月市場(chǎng)占比 工 行1050026.33%1445124.43%1590224% 農(nóng) 行630515.81%890315%1003415% 中 行19124.79%33055.59%38796% 建 行2115853.06%3250454.9%3721255.5%個(gè)人住房公積金的歸集方面，建行獨(dú)占半壁江山，而且還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；工行占比24%，排第二；農(nóng)行、中行分列第三、四的位置。

（四）個(gè)人住房貸款客戶構(gòu)成及特點(diǎn) 下面抽取了我分行XX??—XX年6月期間在興中道支行發(fā)放的個(gè)人住房貸款客戶的構(gòu)成及特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的分析，以便為客戶提供更優(yōu)質(zhì)、高效的差別化服務(wù)。調(diào)查客戶共4472戶，累計(jì)發(fā)放金額約人民幣10億元。此次調(diào)查結(jié)果可以反映當(dāng)前我分行個(gè)人住房貸款客戶的構(gòu)成和基本的情況，具有一定的代表性。1．客戶構(gòu)成及特點(diǎn)（1）客戶戶籍分布情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）省內(nèi)購(gòu)房者349278.09%78090 省外購(gòu)房者91820.53%20530 港澳臺(tái)人士611.36%1360 非中國(guó)籍人士10.02%20從上表可以看出，客戶主要集中在省內(nèi)，比重78.09%；省外購(gòu)房人士居其次，約占20.53%，省外購(gòu)房客戶在近幾年有明顯增加的趨勢(shì)，隨著中山經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和環(huán)境的不斷完善，越來(lái)越多的外來(lái)工薪一族選擇在中山定居，對(duì)住房的需求也顯得日益迫切，這為中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起了一定的推波助瀾的作用；港澳臺(tái)及非中國(guó)籍人士大多屬于投資型或暫住型投資，近年來(lái)有上升的跡象，但所占比例不多。2，客戶年齡分布情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）27—33歲177039.58%39580 34—40歲144932.4%32400 41—50歲72516.21%16210 21—26歲3668．18%8180 51歲以上1503.36%3360 20歲以下120.27%270 從購(gòu)房者年齡層次來(lái)看，27—33歲年齡層次購(gòu)房客戶最多，占比39.58%，這部分客戶年齡普遍比較年輕，大多屬于剛踏入社會(huì)不久的首次置業(yè)者和部分適婚青年；34—40歲年齡層次購(gòu)房客戶其次，占比32.4%，客戶群體為已組建家庭且收入穩(wěn)定、具有一定家庭積蓄的二次置業(yè)者；40—50歲年齡的客戶群體居第三，占比16.21%，這部份群體主要是即將步入退休年齡，準(zhǔn)備購(gòu)置物業(yè)安享晚年的年長(zhǎng)客戶；其余年齡所占的比例均偏低。3．客戶受教育程度情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）高中（中專）172538.57%38570 初中（含）以下107123.95%23950 大專94721.18%21180 本科68815.38%15380 碩士以上410.92% 920 從上表可以看出，受教育程度在高中（中專）水平的購(gòu)房者居多，占比38.57%；其次是學(xué)歷層次較低的初中（含）以下的購(gòu)房者，占比23.95%，這類客戶多屬于中山本地個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；教育程度為大專的購(gòu)房者居第三，占比21.18%；本科以上學(xué)歷層次的比例不高，隨著中山人才引進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，相信本科及碩士以上教育水平的客戶群體預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年有上升的趨勢(shì)。4．客戶職業(yè)分布情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)

（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）個(gè)體戶232852.06%52060 普通職工176239.4% 39400 政府公務(wù)員3036.77%6770 企業(yè)管理人員791.77%1770 從上表可以看出：個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房群體偏多，占比52.06%這部分客戶大多屬于中山本土居民，隨著收入的增加和生活條件的改善，紛紛從原有的獨(dú)立民居搬離，選擇配套設(shè)施相對(duì)完善和安全的小區(qū)居住，由于這部分客戶群體收入不穩(wěn)定，容易產(chǎn)生資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；其次是普通職工，占比39.4%；再次是政府公務(wù)員群體，占比6.77%，公務(wù)員群體占比相對(duì)偏低的原因主要是：大部分公務(wù)員享受了單位的實(shí)物分房政策，目前辦理按揭貸款的公務(wù)員主要是剛加入公務(wù)員群體而未能享受實(shí)物分房政策的年輕一族和部分為改善居住條件的二次置業(yè)者。5．客戶家庭月收入情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）6000元以上124027.73%27730 4500—6000元107724.08%24080 3000—4500元98422%2XX XX元以下64714.47%14470 XX—3000元52411.72%11720 家庭月收入6000元以上的購(gòu)房客戶居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的購(gòu)房客戶居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的購(gòu)房客戶占比22%；家庭月收入XX元以下的購(gòu)房客戶占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的購(gòu)房客戶占比11.72%。從總體情況來(lái)看，我行的貸款客戶家庭月收入較穩(wěn)定，均具有一定的還款能力。6．客戶貸款年限情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）11—20年240353.73%53730 6—XX年155734.82%34820 5年以下423 9.46%9460 21至30年891.99%1990從客戶貸款年限來(lái)看：貸款年限在11至20年（含）的購(gòu)房客戶最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的購(gòu)房客戶居次位，占比34.82%,；貸款年限在5年以下（含）的購(gòu)房客戶居第三，占比9.46%；年限21至30年的購(gòu)房客戶，占比1.99%。從貸款年限的總體情況來(lái)看，購(gòu)房客戶消費(fèi)行為比較理性，并且普遍制定了比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的還款計(jì)劃，有利于保證我分行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)的防范。并且可看出，這部分購(gòu)房客戶短期投資行為比較少，購(gòu)買自住型的客戶居多。7．客戶選購(gòu)的物業(yè)類型情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）多層樓房248155.48% 55480 小高層樓房158735.49%35490 商鋪2114.72%4720 其他1252.79%2790 別墅681.52%1520 從上表可以看出，選購(gòu)多層樓房的客戶居多，占比55.48%，成為最受客戶歡迎的物業(yè)類型，這也是中山本地人比較喜歡的傳統(tǒng)的樓層建筑；其次是小高層，占比35.49%，隨著人們消費(fèi)觀念及樓盤開(kāi)發(fā)檔次的提升，市民購(gòu)房習(xí)慣也有向小高層轉(zhuǎn)移的傾向；選購(gòu)商鋪的客戶居第三，占比4.72%，這類客戶群體主要是資金較充裕的投資型客戶，他們往往通過(guò)出租商鋪來(lái)收取租金，具有一定的還款來(lái)源，資信相對(duì)較好；選購(gòu)別墅的客戶68戶，占比較低，為防范個(gè)人住房貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我分行對(duì)別墅等較高檔的住宅有嚴(yán)格的審批條件，加上國(guó)家宏觀政策的有力調(diào)控，我們只對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶提供差別化服務(wù)。8．客戶選購(gòu)戶型結(jié)構(gòu)情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）三房336275.18%75180 四房4099.15%9150 二房3878.65%8650 一房一廳189 4.23%4230 從上表可以看出，三房的戶型最受歡迎，占比高達(dá)75.18%，這部分客戶群體是以老少同堂合家居住的類型為主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房戶型，占比8.65%，這部分客戶群體以準(zhǔn)備組建家庭或新婚不久的年輕一族為主；一房一廳目前受到剛踏入社會(huì)，稍有積蓄的未婚一族的追捧，在未來(lái)幾年的房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)中，該戶型房屋還將有進(jìn)一步增加的可能。9．客戶選擇房屋面積情況 面 積（平方米）戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）80—100128428.71%2871 100—12098822.09%22090 60—8080017.89%17890 120—14049411.05%11050 60以下48310.8% 10800 160以上 2926.53% 6530 140—1601312.93%2930 從上表可以看出：客戶選擇80至100平方的客戶最多，占比28.71%；100至120平方的客戶其次，占比22.09%；60至80平方的客戶居第三，占比17.89%；120至140平方的客戶居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均較低。由此可看出客戶普遍熱衷面積在100平方米左右的房屋。10．客戶購(gòu)房單價(jià)情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）1500—XX元117126.19%26190 XX—2500元109724.53%24530 2500—3000元71215.92% 15920 1500元以下70215.70%15700 3000—3500元4209.39%9390 3500元以上3708.27%8270 從上表可以看出：每平方米1500至XX元范圍的最受客戶歡迎，占比26.19%；XX至2500元范圍的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范圍的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房?jī)r(jià)區(qū)間和低端房?jī)r(jià)區(qū)間的房屋在客戶中比較受落，而高端區(qū)間的房屋受政策和自身經(jīng)濟(jì)等因素的影響，購(gòu)房者所占比例相對(duì)較低。11．客戶購(gòu)房總價(jià)情況 項(xiàng) 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬(wàn)元）15萬(wàn)元以下175239.18%391180 15—25萬(wàn)元131129.32%29320 25—30萬(wàn)元44810.02%10020 35—45萬(wàn)元3698.25%8250 30—35萬(wàn)元&nbs

p;3317.4%7400 45萬(wàn)元以上2615.83%5830 從上表可以看出：房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%，說(shuō)明我分行按揭樓盤中低檔樓盤居多；房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元的占比29.32%；房?jī)r(jià)在25至30萬(wàn)元的占比10.02%，15—35萬(wàn)元屬于中檔樓盤，占比近40%；房?jī)r(jià)在35至45萬(wàn)元的占比8.25%；30至35萬(wàn)元的占比7.4%；45萬(wàn)元以上的占比5.83%；房?jī)r(jià)在35萬(wàn)元以上的占比合計(jì)為14.08%，這類樓盤屬于中等偏高樓盤，這類樓盤占比不高，也說(shuō)明我分行按揭客戶群體中中高收入階層的客戶占比小。我分行按揭客戶較為接受的是房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元內(nèi)的房屋。12．結(jié)論（1）我分行按揭業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度較大的是普通住宅，購(gòu)房者以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及普通職工居多，屬于大眾客戶，這部分客戶群體收入不穩(wěn)定，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但自去年最高人民法院出臺(tái)的司法解釋后，審批部門對(duì)這部分客戶的審批尺度明顯偏嚴(yán)。（2）我分行客戶選擇住宅價(jià)格3000元/平方米以上的高檔住宅只占17%，房?jī)r(jià)在30萬(wàn)元以上的客戶占比21%，房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%，說(shuō)明我分行拓展的樓盤中高檔樓盤比例不高，低檔樓盤居多，這與我分行一貫以來(lái)對(duì)高檔住宅樓盤有畏高心理有一定的關(guān)系。這無(wú)疑將一部分中高收入客戶群體阻檔在建行大門之外，將一部分低收入者引入大門。（3）從客戶結(jié)構(gòu)分析，我分行客戶群體以一般客戶居多，家庭月收入3000元以下的客戶占比27%，這些客戶偏重于普通住宅，中高端客戶和中高檔樓盤偏少。今后，我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的目標(biāo)重點(diǎn)要轉(zhuǎn)移到拓展中高檔樓盤，并多發(fā)展中高檔客戶上來(lái)。（4）按揭客戶中普通客戶多、中高端客戶少，低學(xué)歷客戶多、高素質(zhì)客戶少不利于我分行相關(guān)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的發(fā)展。雖然發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款時(shí)客戶經(jīng)理習(xí)慣向房貸客戶營(yíng)銷貸記卡或網(wǎng)上銀行，但這些普遍客戶、低學(xué)歷客戶的貸記卡使用率有多高，是否適用，消費(fèi)額度有多大，每月扣款后的存折沉淀資金有多大等等值得有關(guān)部門研究。

三、對(duì)策和建議

（一）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持重點(diǎn)。在品種方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要優(yōu)先支持重點(diǎn)客戶開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)住房樓盤，非住房類型房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格控制；對(duì)于中檔樓盤，重點(diǎn)選擇地段好，樓盤適銷對(duì)路的發(fā)展商作為重點(diǎn)營(yíng)銷對(duì)象；對(duì)于高檔樓盤，重點(diǎn)選擇富有特色的規(guī)模較大、樓盤知名度較高、發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)、開(kāi)發(fā)類貸款所占比例較小的、對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)影響較大的樓盤；對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目如樓價(jià)偏高，發(fā)展商信譽(yù)較差的樓盤，能退出的堅(jiān)決實(shí)行退出政策，不能退出的在個(gè)貸方面限制其樓房的最高價(jià)格，避免發(fā)展商套取銀行信貸資金；對(duì)高層住宅、別墅、個(gè)人商用房貸款應(yīng)嚴(yán)格貸款條件。在區(qū)域方面，目前市中心商品房供過(guò)于求，銷售難度增大，鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)發(fā)展空間較大，樓房?jī)r(jià)格比市區(qū)相對(duì)較低，銷售前景好，貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，新增貸款規(guī)模應(yīng)重點(diǎn)向城郊和鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)中高檔樓盤和排名前幾位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司納入支行責(zé)任目標(biāo)營(yíng)銷范圍，加大對(duì)鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的拓展力度。在客戶選擇方面，對(duì)一般客戶原則上應(yīng)審慎對(duì)待，對(duì)資金實(shí)力弱、開(kāi)發(fā)規(guī)模小的客戶，應(yīng)逐步退出開(kāi)發(fā)貸款。

（二）加大重點(diǎn)客戶的營(yíng)銷力度。我分行按揭樓盤缺少的是中高檔樓盤，全分行應(yīng)提高營(yíng)銷重點(diǎn)客戶重要性的認(rèn)識(shí)，督促各支行和房信業(yè)務(wù)歸口管理部門盡快落實(shí)重點(diǎn)客戶管理制度，加強(qiáng)客戶經(jīng)理配備并適當(dāng)向房地產(chǎn)重點(diǎn)客戶傾斜。對(duì)不屬于我分行的優(yōu)質(zhì)客戶，各支行應(yīng)組織力量加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)客戶營(yíng)銷公關(guān)，主動(dòng)上門與客戶建立聯(lián)系，互通信息，交流感情，為客戶提供個(gè)性化的服務(wù)方案，以真情行動(dòng)取得客戶的理解、信任和支持。對(duì)已是我分行現(xiàn)行的重點(diǎn)客戶，各行要切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量，做好客戶關(guān)系維護(hù)工作。對(duì)于同業(yè)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的客戶，要清楚認(rèn)識(shí)，其實(shí)同業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比例很小，我分行不能放棄爭(zhēng)取做個(gè)人住房按揭貸款的可能。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。新發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：一是必須擁有本期開(kāi)發(fā)投資總額的40%的自有資金；二是必須“四證”齊全；三是地理位置優(yōu)越，預(yù)測(cè)售價(jià)合理、有市場(chǎng)，銷售前景良好；四是主要管理人員有較豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn)；五是能夠以土地或其它住房樓盤作抵押。同時(shí)應(yīng)積極推行“貸款封閉”管理，加強(qiáng)貸款資金和銷售款的監(jiān)督管理，防止資金被子挪作他用，以確保項(xiàng)目順利完成，銷售款如期回籠，按期歸還銀行貸款。個(gè)人住房按揭貸款方面，要切實(shí)落實(shí)不良貸款壓縮計(jì)劃，建立不良貸款回收責(zé)任制。要將壓縮不良貸款的指標(biāo)分解落實(shí)到部門和個(gè)人，按績(jī)效掛鉤并進(jìn)行考核，調(diào)動(dòng)貸后管理人員催收不良貸款的積極性。同時(shí)要加大不良貸款的催收處置力度，要結(jié)合業(yè)務(wù)品種特點(diǎn)，積極探索不良貸款清收的有效措施和辦法，要逐戶逐筆摸清不良貸款情況，針對(duì)不同情況分別制定相應(yīng)的“一戶一策”或“一戶多策”的壓縮盤活方案。

（四）進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)，下放住房按揭辦理權(quán)限，充實(shí)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理隊(duì)伍。一是設(shè)立個(gè)貸專職審批人制度，提高效率，同時(shí)調(diào)整對(duì)審批人的考核、業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制并重。二是下放個(gè)人住房按揭貸款辦理權(quán)限，大力發(fā)展個(gè)人住房貸款。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人民收入、生活水平的提高，追求高檔次生活的需求日趨明顯。目前，我分行鎮(zhèn)區(qū)可以辦理個(gè)人住房貸款的支行有古鎮(zhèn)、小欖、中山港、三鄉(xiāng)、坦洲支行、南頭支行，今后，要逐步向所有建行網(wǎng)點(diǎn)的鎮(zhèn)區(qū)支行開(kāi)放辦理權(quán)限，將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有能力購(gòu)買商品房的客戶引入建行，做客戶十幾二十年的伙伴關(guān)系。三是充實(shí)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心從事對(duì)公信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理只有2名，要負(fù)責(zé)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)多達(dá)四十多家開(kāi)發(fā)商的貸后維護(hù)、管理和新樓盤的拓展工作，人手相對(duì)緊缺，未能為客戶提供更細(xì)致、貼心的服務(wù)，建議市分行適當(dāng)添加房地產(chǎn)金融中心客戶經(jīng)理以便為客戶提供更全面的金融服務(wù)，或者將鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拓展和貸后維護(hù)管理交給當(dāng)?shù)劓?zhèn)區(qū)支行。

（五）繼續(xù)以住房公積金爭(zhēng)辦為核心，積極承辦個(gè)人住房公積金貸款，全面發(fā)展委托性住房金融業(yè)務(wù)。密切關(guān)注和跟蹤當(dāng)?shù)毓e金市場(chǎng)動(dòng)向和政策變化，加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理中心的營(yíng)銷力度，配備專門客戶經(jīng)理，規(guī)范和提升對(duì)住房公積金管理中心的金融服務(wù)，不斷提高金融服務(wù)質(zhì)量和效率。在資源配置方面，加大對(duì)住房公積

第二篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)

告

中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析

隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)

展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，4年來(lái)住宅商品房以每年%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由的萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到的萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由的21億元上升到的億元，增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由的28平方米上升到的平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。

從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未來(lái)中山樓市的巨大力量。從人口

流動(dòng)情況來(lái)看，對(duì)住宅的需求也較大。我市末外來(lái)人口萬(wàn)人，年末外來(lái)人口與戶籍人口之比為83：100，與79：100、74：100相比，逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流動(dòng)人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，—，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示，潛在購(gòu)房者購(gòu)置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比%。1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車

擁有量的上升，越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)，居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

根據(jù)《中山年鑒》資料顯示，中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長(zhǎng)6%、%，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化，銀行資金占比不高。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目

國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000 國(guó)內(nèi)銀行貸款433***5123530 銀行貸款占比%%12%% 利用外資***441 自籌資金5687668978***5 其他資金來(lái)源

***5242750362186 合計(jì)***160662420 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道，分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看，其他資金來(lái)源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從到，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明，即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，因此是否有開(kāi)發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對(duì)我分行沒(méi)有發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營(yíng)銷個(gè)人住房按揭貸款。國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很有限，1—4月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)受原材料價(jià)格上漲的

影響緩慢上升。

今年1—4月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資億元，同比增長(zhǎng)%；施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；其中住宅新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)： 1．投資逐步回升。在去年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，2、3、4月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-%、%、%，顯示出穩(wěn)步回升勢(shì)頭。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：，其中利用外資增長(zhǎng)最快，達(dá)倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的%。

3．新增商品房屋供應(yīng)增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對(duì)減弱。前四個(gè)月累計(jì)房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；其中住宅竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。商品房屋銷售面積萬(wàn)平方米，同比下降%；其中住宅銷售面積萬(wàn)平方米，同比微降%。

4．商品房屋建筑造價(jià)升高，銷售價(jià)格微增。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降，但中山的房?jī)r(jià)比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無(wú)論從建材、開(kāi)發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價(jià)有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算，每平方米商品房屋的建筑造價(jià)為1214元，同比增長(zhǎng)%，而每平方米商品房屋的銷售價(jià)格為2539元，同比微增%。

當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問(wèn)題 1．商品房空置面積偏大。

在到連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長(zhǎng)較快。

近五年商品房開(kāi)發(fā)投資完成情況單位：萬(wàn)平方米 項(xiàng)目4月

商品房屋銷售面積

其中：住宅 商品房屋 空置面積 其中：住宅

商品房銷售面積逐年攀升的同時(shí)，商品房屋空置面積也在增大，——4年商品房屋空置面積分別為、、、、、萬(wàn)平方米，其中住宅面積空置分別為、、、、、萬(wàn)平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長(zhǎng)速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價(jià)格每平方米2487元計(jì)算，積壓資金達(dá)34億元。2．規(guī)模化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。據(jù)年報(bào)資料顯示，有開(kāi)發(fā)工作量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)161家，其中具有三級(jí)以上資質(zhì)的只有15家，占總數(shù)的%。我

市投資規(guī)模超5億元只有5家，占總數(shù)的%。，完成房地產(chǎn)投資大于5000萬(wàn)元的企業(yè)有14家，占總數(shù)的%；完成投資額在1000萬(wàn)元以下的有76家，占總數(shù)的%。具有暫定和其他資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)共有129家，占全部企業(yè)的%，這些企業(yè)只能開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目，如果要繼續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級(jí)。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開(kāi)發(fā)資格。過(guò)小過(guò)多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時(shí)償還銀行貸款等情況時(shí)有發(fā)生，同時(shí)企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，若銷售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

3．公司資產(chǎn)負(fù)債率高，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。

據(jù)《中山統(tǒng)計(jì)年鑒》資料顯示，全市房地產(chǎn)公司161家，負(fù)債總計(jì)億元，平均每家負(fù)債9907萬(wàn)元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)%，是歷史的較高水平。經(jīng)營(yíng)收入億元，商品房銷售收入億元，其中銷

售給個(gè)人億元，占全部銷售收入的%，說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以個(gè)人購(gòu)房為主。企業(yè)利潤(rùn)總額為億元，其中虧損企業(yè)76家，占全部企業(yè)的%，比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額之和為負(fù)5307萬(wàn)元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場(chǎng)需求，虧損企業(yè)的開(kāi)發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加 自10月29日央行2次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，我分行提前還貸個(gè)案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)。今年1—5月，粗略估計(jì)我分行提前還款金額約3000萬(wàn)元，累計(jì)發(fā)放額為億元，提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有

以下幾個(gè)方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險(xiǎn)及人民幣理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過(guò)高等教育，家庭年收入一般為5萬(wàn)元以上的客戶；三是部分銀行如中行對(duì)提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實(shí)施該項(xiàng)收費(fèi)，一定程度上助長(zhǎng)了客戶在違約金收取辦法出臺(tái)之前盡快提前還款的心理。最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對(duì)謹(jǐn)慎。

最高人民法院發(fā)布的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解，目前中山各大銀行包括四大國(guó)有商業(yè)銀行為了保障自身的利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，都有將按揭成數(shù)減少的意圖，但因考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)均未付足實(shí)施，處于觀望狀態(tài)，都在密切注視其他銀行的舉

動(dòng)。從我分行目前的情況來(lái)看，雖然未正式出臺(tái)降低貸款成數(shù)的條文，但在審批程序中，貸款審批人對(duì)審批尺度有所收緊，特別是對(duì)中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的情況已屢見(jiàn)不鮮，但對(duì)我們拓展樓盤按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商有了很大的自1 2 3 下一頁(yè)

第三篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研工作報(bào)告

近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析

隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，4年來(lái)住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由2000年的71.06萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2004年的141.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由2000年的21億元上升到2004年的62.46億元，增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。2004年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未來(lái)中山樓市的巨大力量。從人口流動(dòng)情況來(lái)看，對(duì)住宅的需求也較大。我市2004年末外來(lái)人口116.11萬(wàn)人，年末外來(lái)人口與戶籍人口之比為83：100，與2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流動(dòng)人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2000—2003年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示，潛在購(gòu)房者購(gòu)置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)，居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。根據(jù)2005年《中山年鑒》資料顯示，2004年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長(zhǎng)6%、15.4%，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化，銀行資金占比不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000國(guó)內(nèi)銀行貸款433***5123530銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外資***441自籌資金5687668978***5其他資金來(lái)源***5242750362186合計(jì)***160662420房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道，分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看，其他資金來(lái)源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從2000年到2003年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明，即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，

第四篇：房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

投資1002 李穎 1005060215

改革開(kāi)放之后，我國(guó)進(jìn)行了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革，住房開(kāi)始逐漸地商品化，它開(kāi)始由市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律來(lái)支配。住房的市場(chǎng)化使房產(chǎn)的消費(fèi)和生產(chǎn)變得靈活起來(lái)，有利于實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)、投資和融資的良性循環(huán)，同時(shí)還可以擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高人們的生活水平，增加人均居住面積。同時(shí)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)大致可以分為以下10類：

1、房地產(chǎn)住房?jī)?chǔ)蓄存款。它包括投資限額存款、企業(yè)住房建設(shè)存款、商品房周轉(zhuǎn)金存款、土地開(kāi)發(fā)基金存款和外資建房存款。

2、住房基金管理（三級(jí)）。包括城鎮(zhèn)住房建設(shè)基金、企業(yè)住宅建設(shè)基金和職工個(gè)人住房建設(shè)基金。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)貸款。包括項(xiàng)目貸款、經(jīng)營(yíng)貸款和流動(dòng)資金貸款。

4、房地產(chǎn)抵押貸款。包括一般的房地產(chǎn)抵押貸款和按揭貸款。

5、房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)公司上市派發(fā)的股票

6、房地產(chǎn)債券。

7、房地產(chǎn)信托。

8、房地產(chǎn)保險(xiǎn)。包括房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋責(zé)任保險(xiǎn)、房屋綜合保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)和建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)。

9、房地產(chǎn)結(jié)算。可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

10、房地產(chǎn)典當(dāng)。

以銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主略微詳細(xì)介紹。

銀行作為我國(guó)最主要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類很多，主要業(yè)務(wù)可劃分為房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)和非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)兩大類。房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)指資金的吸收與運(yùn)用；非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)是指表外業(yè)務(wù)以及其他金融服務(wù)；具體可劃分為以下三類。

(1)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)銀行運(yùn)用資金的方式，可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)指銀行運(yùn)用資金向外購(gòu)買房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券，從中獲取利潤(rùn)；房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)指銀行根據(jù)必須歸還的原則，按一定利率向外供應(yīng)資金，獲取利息的一種信用活動(dòng)。根據(jù)放款內(nèi)容不同，可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款、居民個(gè)人住房消費(fèi)性貸款；根據(jù)款項(xiàng)還款期限，可分為短期放款和中長(zhǎng)期放款；根據(jù)是否擔(dān)保及擔(dān)保性質(zhì)，可分為房地產(chǎn)信用放款、房地產(chǎn)質(zhì)押放款和房地產(chǎn)抵押放款等。

(2)負(fù)債業(yè)務(wù)。指銀行吸取資金的業(yè)務(wù)，主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)往來(lái)業(yè)務(wù)等。

(3)表外業(yè)務(wù)。指銀行通過(guò)替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這類業(yè)務(wù)不涉及動(dòng)用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務(wù)。銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等。

不難看出，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)會(huì)不斷豐富和完善。

第五篇：代理金融業(yè)務(wù)調(diào)研報(bào)告

代理金融業(yè)務(wù)調(diào)研報(bào)告

近期，代理業(yè)務(wù)部走訪各網(wǎng)點(diǎn)，主要針對(duì)我局金融業(yè)務(wù)發(fā)展滯后、收入水平較低的情況進(jìn)行調(diào)研，尋找網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題、營(yíng)業(yè)員在業(yè)務(wù)營(yíng)銷過(guò)程中存在的不足，結(jié)合網(wǎng)點(diǎn)自身環(huán)境及與隨機(jī)客戶的交流，了解客戶的需求和意見(jiàn)。另外，通過(guò)近幾年來(lái)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展情況對(duì)比、市場(chǎng)份額及客戶群體的變動(dòng)，跳出常規(guī)，轉(zhuǎn)變觀念尋求積極的發(fā)展策略，從細(xì)節(jié)著手對(duì)代理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、基金理財(cái)類業(yè)務(wù)等方面重點(diǎn)分析，找出問(wèn)題并提出解決方案。

一、代理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)是郵政代理金融各項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，利差收入是代理金融收入的主要來(lái)源，如何擴(kuò)大儲(chǔ)蓄存款規(guī)模，鞏固市場(chǎng)份額，增加企業(yè)效益，是代理金融業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵?？傮w上看，1-4月份，儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，但仍然存在著一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：儲(chǔ)額呈現(xiàn)下降趨勢(shì)、相應(yīng)儲(chǔ)蓄增額同期比也逐年下滑。原因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、（傳統(tǒng)攬收時(shí)期，其他商業(yè)銀行出臺(tái)的相應(yīng)攬儲(chǔ)政策要好與我局，給用戶的報(bào)酬也高于我局30%-100%,部分客戶受利益驅(qū)使轉(zhuǎn)向其他銀行。）由此看出，我局平時(shí)的客戶維護(hù)中，客戶忠誠(chéng)度與其他銀行相比較低。

2、我局儲(chǔ)額中存在部分代發(fā)工資，代發(fā)款入局后無(wú)滯留，形成有效收入較少。

3、近兩年，基金理財(cái)類業(yè)務(wù)市場(chǎng)火熱，各金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相搶占理財(cái)類業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額，今年我局也加大了理財(cái)類業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，導(dǎo)致資金分流。

4、今年我局先后三處網(wǎng)點(diǎn)停業(yè)裝修改造，導(dǎo)致網(wǎng)點(diǎn)用戶分散，用戶普遍服務(wù)受到臨時(shí)制約，部分用戶在郵儲(chǔ)銀行

辦理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)時(shí)將存款轉(zhuǎn)出，致使我局余額受到影響。于此同時(shí)，其他商業(yè)銀行部分網(wǎng)點(diǎn)已完成改造，軟硬件條件的提高，一定程度上對(duì)我局的儲(chǔ)額方面有所影響。

5、與其他商業(yè)銀行相比我局營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)員工服務(wù)水平和服務(wù)熱情急需提高，部分客戶反映部分網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)員在與客戶的交流中服務(wù)態(tài)度不夠好。另外，忽略了網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)衛(wèi)生及用品擺放等諸多細(xì)節(jié)的重要性。好的環(huán)境和對(duì)客戶親善的態(tài)度更有助于我們發(fā)覺(jué)潛在客戶。

6、大客戶維護(hù)政策不健全，與大客戶的交流大多局限在存款、攬收等利我的角度，缺乏日常生活、節(jié)假日等給予客戶的問(wèn)候、關(guān)懷，對(duì)大客戶難免有忽視的表現(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)致使客戶流失。

儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)發(fā)展措施

在以儲(chǔ)額增長(zhǎng)為核心，大力發(fā)展結(jié)算類業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，重視網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的細(xì)微環(huán)節(jié)，立足網(wǎng)點(diǎn)客戶、立足營(yíng)銷業(yè)務(wù)種類對(duì)儲(chǔ)蓄發(fā)展存在的問(wèn)題層層剖析。

1、網(wǎng)點(diǎn)支局長(zhǎng)時(shí)時(shí)關(guān)注網(wǎng)點(diǎn)余額情況，發(fā)現(xiàn)大額存款流失及時(shí)查詢?cè)?，?duì)于開(kāi)發(fā)商、農(nóng)戶（農(nóng)村網(wǎng)點(diǎn)）生產(chǎn)使用的資金做到心中有數(shù)，并提早溝通攻關(guān)采取措施將資金回流，即存款用完之后盡量保證還存回我局，這樣避免了大額資金的流失。

2、重點(diǎn)加大對(duì)客戶的管理維護(hù)力度。正準(zhǔn)備在我局朝陽(yáng)支局試點(diǎn)使用的“大客戶營(yíng)銷管理系統(tǒng)”應(yīng)該得到充分利用，通過(guò)系統(tǒng)的“客戶生日提醒”等功能，主動(dòng)向客戶投去慰問(wèn)、贈(zèng)送小禮品等，合理維護(hù)原有大客戶。通過(guò)系統(tǒng)提供的大客戶資料制定合理營(yíng)銷方案，通過(guò)電話、短信等訪問(wèn)形式努力發(fā)掘潛在客戶。另外，提高網(wǎng)點(diǎn)綠卡VIP金卡使用率，予以用戶方便的同時(shí)提高用戶忠誠(chéng)度。

3、與我局所有代發(fā)單位溝通，本著統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時(shí)

間的原則，提出將代發(fā)款制定日期上賬，制定時(shí)間統(tǒng)一發(fā)放。（建議在我局滯留幾天，隔天向客戶發(fā)放）。

4、關(guān)注“儲(chǔ)蓄競(jìng)賽方案”各單位營(yíng)銷情況，定期以短信、文件的形式通報(bào)，進(jìn)度快的部門做經(jīng)驗(yàn)介紹，較慢的分析原因，提出營(yíng)銷過(guò)程中的困難，及時(shí)解決。營(yíng)造火熱的工作氛圍。

5、加強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)管理力度，要求支局長(zhǎng)了解網(wǎng)點(diǎn)周邊客戶群，注意收集有價(jià)值的客戶信息，分析客戶資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)，對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分，有針對(duì)性的對(duì)客戶進(jìn)行維護(hù)。

二、代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

存在問(wèn)題

1、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)銷過(guò)程中網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)口率過(guò)低、缺少靈活性，大多營(yíng)業(yè)員主要以定期存款客戶為目標(biāo)，營(yíng)銷范圍狹窄。不能準(zhǔn)確把握用戶的需要并針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)適當(dāng)滿足用戶的需要。另外，營(yíng)業(yè)員存在為難情緒，在銷售產(chǎn)品的過(guò)程中受阻便失去信心，失去營(yíng)銷積極性。

2、未能合理有效的安排分流窗口用戶，導(dǎo)致在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)客戶擁擠現(xiàn)象，讓客戶感到不滿。

3、有理財(cái)經(jīng)理的網(wǎng)點(diǎn)很少向理財(cái)經(jīng)理引薦客戶，沒(méi)有充分發(fā)揮理財(cái)經(jīng)理的作用，這樣在一定程度上影響保單的成功率。

4、在業(yè)務(wù)營(yíng)銷的方式方法上缺少創(chuàng)新，只是一味的套用傳統(tǒng)模式，每個(gè)客戶都有他自身的需求，能夠準(zhǔn)確把握用戶的需求可能不用我們多費(fèi)口舌也能成功營(yíng)銷，對(duì)營(yíng)業(yè)員的綜合能力要提出更高的要求。

發(fā)展措施

1、做好網(wǎng)點(diǎn)綜合管理工作。所長(zhǎng)每日組織早會(huì)，做到

有內(nèi)容、有計(jì)劃，如本日計(jì)劃增多少保額，出多少?gòu)埍蔚纫员ｋU(xiǎn)競(jìng)賽為契機(jī)，同時(shí)由所長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)員進(jìn)行角色演練，在一問(wèn)一答的對(duì)話中學(xué)會(huì)展業(yè)技巧。

2、要用心揣摩客戶心理，這樣往往營(yíng)銷成功率很高。注意觀察老營(yíng)業(yè)員或經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)業(yè)在與客戶交談中的一言一行，并細(xì)心分析揣摩客戶的不同心理變化，逐漸學(xué)會(huì)從客戶的需求角度去引導(dǎo)

3、擴(kuò)大宣傳，全員營(yíng)銷。網(wǎng)點(diǎn)將原有宣傳單據(jù)整理分類，擺放在宣傳架上，以制作條幅、定期發(fā)放傳單等形式擴(kuò)大產(chǎn)品知名度。另外，對(duì)于有投保意向但有疑慮情緒的客戶進(jìn)行記錄，積累客戶資料，利用輪班的時(shí)間上門或電話營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)“二次挖掘”。

4、客戶對(duì)保險(xiǎn)的理解接受程度偏低，客戶拒絕保險(xiǎn)營(yíng)銷和投保后反悔的行為經(jīng)常發(fā)生。這就要求營(yíng)業(yè)員要總是能夠自我調(diào)節(jié)，用笑容面對(duì)拒絕，并把每次拒絕當(dāng)成下一次成功的開(kāi)始。

5、提高業(yè)務(wù)辦理水平，在出單速度等方面加大改進(jìn)措施，要求網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)員將儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)、中間業(yè)務(wù)等系統(tǒng)界面同時(shí)開(kāi)啟登錄，便于業(yè)務(wù)隨時(shí)隨地辦理，提高工作效率。網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)繁忙時(shí)注意有效分流客戶，如在辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)及時(shí)分流待辦業(yè)務(wù)客戶，避免客戶產(chǎn)生不必要的焦慮。

6、經(jīng)常性的邀請(qǐng)保險(xiǎn)公司專業(yè)講師在支局開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和推介產(chǎn)品。不定期的舉辦“保險(xiǎn)特訓(xùn)營(yíng)”、“產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)”。

三、代理基金理財(cái)類業(yè)務(wù)

存在問(wèn)題

1、我局理財(cái)類業(yè)務(wù)起步較晚，網(wǎng)點(diǎn)理財(cái)類業(yè)務(wù)前臺(tái)水

平急需提高，很多網(wǎng)點(diǎn)人員對(duì)此類業(yè)務(wù)的辦理不夠熟練。

2、對(duì)基金理財(cái)類業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不重視。營(yíng)業(yè)員在參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)態(tài)度不夠端正，課堂所講的知識(shí)也不能夠完成體會(huì)，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展必然產(chǎn)生一定的影響。

5、許多理財(cái)用戶對(duì)理財(cái)產(chǎn)品有很大的認(rèn)識(shí)度。對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的了解也很深，很多時(shí)候在選擇上趨向?qū)I(yè)銀行。除此之外，其他商業(yè)銀行針對(duì)不同的客戶有不同的理財(cái)產(chǎn)品，產(chǎn)品具有廣泛的多樣性和靈活性，導(dǎo)致我們宣傳理財(cái)業(yè)務(wù)的壓力很大。

發(fā)展措施

1、做好網(wǎng)點(diǎn)陣地營(yíng)銷工作。各局要在網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)大廳顯著位置張貼、布放理財(cái)產(chǎn)品海報(bào)、宣傳折頁(yè)、單冊(cè)等。有電子顯示屏支局，要滾動(dòng)顯示產(chǎn)品特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)員有針對(duì)性選擇符合條件的客戶進(jìn)行營(yíng)銷，將此作為提高老客戶忠誠(chéng)度的一種手段。

2、選定“準(zhǔn)客戶”進(jìn)行目標(biāo)營(yíng)銷。要求各網(wǎng)點(diǎn)要每個(gè)月上報(bào)一定數(shù)量非郵政儲(chǔ)蓄的客戶名單，將 “日日升”、“月月升”及其他理財(cái)產(chǎn)品作為橋梁，通過(guò)有效營(yíng)銷使其成為郵政儲(chǔ)蓄客戶，將其作為爭(zhēng)奪客戶和吸引更多的中高端客戶的有利手段。

3、啟動(dòng)通訊工具進(jìn)行銷售。各網(wǎng)點(diǎn)要利用好已掌握的儲(chǔ)蓄客戶、基金客戶、理財(cái)客戶，對(duì)其進(jìn)行手機(jī)短信營(yíng)銷，要求每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)在財(cái)富日日升和月月升倆款產(chǎn)品及其他理財(cái)產(chǎn)品的銷售中，每周都向不少于20名目標(biāo)客戶發(fā)送手機(jī)宣傳短信。

4、所長(zhǎng)和營(yíng)業(yè)員的全力配合，抓住每次發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的機(jī)遇來(lái)推銷我們的業(yè)務(wù)，使我們?cè)诎l(fā)展業(yè)務(wù)過(guò)程中拉動(dòng)、拉近客戶。