第一篇：我市房地產發展情況調研報告

一、前言

2009年春節后，金融危機寒意正濃，××房地產業在經濟刺激計劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產相關政策起到了積極的作用。至2009年末，有關房地產調控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產市場正出現微妙變化。

盤點2009年，可以用三個關鍵詞來描繪××房地產業發展

圖譜：調整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現，房地產開發投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產金融貸款集中度偏高等問題應引起關注。

二、2009年房地產調控政策回眸

（一）年初：貫徹房地產優惠政策刺激房市。2008年末××市政府相關部門根據中央精神，及時出臺《關于調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》。其核心內容主要為：下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業稅、免征個人轉讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質房貸客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農業銀行出臺房貸細則后，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折優惠利率的實施細則，隨后不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。××市政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施，6月1日，市發改、規劃、建設、國土、房管、人防六部門聯合發布了《關于促進房地產項目開工建設的措施》(揚政房〔2009〕58號)。新措施具體內容包括：一是全面梳理分析市區未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實減輕企業負擔；三是調整建設規費和人防費的收取時間；四是建立審批會商機制，提高辦事效率；五是鼓勵地下空間的開發利用和節能環保材料的應用；六是及時向企業通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發布《國土資源部關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）、《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，以及農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當年及2010-2011年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土網地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規定。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

（三）年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發展改革委共同發布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發商占地周期。12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔2008〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。政府調控房市采取了平穩的步驟。12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地網出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

三、2009年我市房地產

發展現狀

（一）房地產開發投資低位徘徊上行。2009年，××房地產開發投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點（如圖1所示），占全社會固定資產投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。

圖

1市區共完成房地產開發投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產開發總量的59.0%；四縣（市）共完成開發投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀征（詳見下表）。

2009年××市及縣(市、區）房地產開發投資情況

房地產開發投資完成額（萬元）

同比增長（%）

××市

129529

2-5.9

市區

681550

-16.8

廣陵區

90922

-25.1邗江區

31026

4-6.5維揚區

169321

-7.4

開發區

11104

3-16.6

縣（市）

613743

10.1

寶應縣

137024

7.9

儀征市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產投資構成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業營業用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。

2009年××房地產開發投資結構表

投資額（億元）

占開發投資比重（%）

比重同比增減（%）

房地產開發投資

129.5—

—

其中：商品住宅

106.382.13.1

辦公樓

1.8

1.4-0.9

商業營業用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2（二）房地產建設規模“二升一降”。隨著××市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

2009年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業營業用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業營業用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業營業用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

2009年××商品房開發建設情況如圖2所示：

圖

2（三）新政助2009年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現持續火爆局面，各項促進房地產交易的政策累計效應得到進一步顯現。2009年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業營業用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業營業用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

圖

3（四）開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。2009年，全市房地產開發企業到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個百分點。2009年開發資金來源數為同期開發投資完成額的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，2009年，全市房地產開發企業的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩定充裕為開發投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結構來看，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當前大部分房地產開發企業利用銷售收入進行循環投資的良好態勢，資金流轉順利有望進一步提升企業開發信心，進而促進全市房地產開發投資再度提速。

2009年××房地產到位資金結構情況如圖4所示：

圖

4（五）土地市場價量齊增。2009年，全市土地市場呈現出價量齊增走勢。市區全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較2008年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，2009年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖

5、圖6）。

圖5 市區出讓土地面積情況 圖6 市區土地成交價款

四、房地產新政對2009年市場影響的分析

（一）房地產新政累積效應得到進一步顯現。2008年四季度以來，我市根據中央精神及時出臺了有效的房地產新政，各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，前后共出臺四項樓市新政，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

（二）房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。2008年下半年末，針對房地產市場出現的房地產開發投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

（三）城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，2009年，人均達19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，2009年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

五、當前值得關注的三個問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次出現連續下降。受2008年商品房銷售持續下降的影響，2009年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據分析，2009年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢；二是由于2008年同期基數增速高(2008年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

（二）房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從2009年3月份開始，××市區新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從全市商品房平均成交價格來看，2009年××全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發企業加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；二是土地成交價格明顯拉升，提高了開發企業和購房者房價上漲的預期；三是住宅品質的提高使得建設成本不斷增加；四是市場供給的總量和結構失衡矛盾突出。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產市場長期穩健發展構成極大威脅，造成泡沫增加。

（三）房地產行業貸款集中度過高。2009年4月份以來，隨著××市房地產市場的逐步回暖，銀行業機構逐步加大了對房地產行業的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產貸款快速增長。09年末，××市房地產貸款余額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數的37.9%。其中，房地產開發貸款余額增加28.5億元，個人住房貸款余額增加90.3億元。房地產貸款增長過快、各銀行業機構房地產信貸授信集中度過高的風險應引起重視。

六、促進我市房地產健康發展的幾點建議

（一）促進并保持我市房地產業健康、持續發展具有十分重要的現實意義。第一，房地產業作為城市經濟發展的支柱產業，在城市經濟中的地位舉足輕重。2009年，我市房地產的主要行業稅費（營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財政收入39.4%。可見房地產業在全市經濟發展中的支柱作用明顯。如果房地產業下滑，將會對全市經濟造成很大的不利影響。第二，房地產業對相關行業具有很強的帶動力。房地產業與其他行業關聯度高，可謂牽房地產業一發而動全市經濟全身。房地產業與上游的水泥、鋼材等建材行業，下游的家裝、家電，相關的金融、建筑、運輸、批發零售、住宿餐飲等行業息息相關，如果房地產業出現嚴重問題，必然拖累其他行業經濟的發展。第三，房地產業在拉動就業,拓寬創造就業渠道方面發揮重要的作用。據了解，“每年住房在拉動就業上大概每一萬平方米可以提供100個就業崗位”。當前大中專畢業生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉的農民工都要就業。我市面臨空前嚴峻的就業形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業已經成為最棘手、最難解決的問題。房地產業的健康發展是整個經濟正常發展的基礎，是增加就業崗位的最大推動力。

（二）加快政策調整，給予行業寬松發展空間。經濟數據好轉之時將是房地產優惠政策退出之日。2009年12月“國四條”等密集的房地產調控政策出臺，給2010年房地產市場調控拉開了序幕。2010年調控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調，卻不指向物業稅、加息等核心政策。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展提供一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。

（三）規范土地市場，引導房地產企業科學合理利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型（戶型面積在120平方米以下）為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。

（四）穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民就業和收入狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

（五）創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

七、對2010年我市房地產業發展的基本判斷

2009年房地產市場復蘇以來的持續火爆局面使得房地產市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快以及房地產開發投資和新開工面積等先行指標仍處于負增長區域等因素，將對我市2010年房地產市場發展產生一定的負面影響。近期，國家對房地產市場價格過快增長問題表示關注，但作為二線城市的××市房地產市場價格不會做出過度調整，預計我市在市場供給逐步回升后，市場供求將趨于理性，2010年房價將從偏快上升轉為逐步走穩。國家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機構將繼續保持對房地產行業的信貸合理投放，積極對普通住房開發特別是保障性住房建設加大信貸支持力度。可以預見，2010年，我市房地產業在新一輪宏觀調控下將呈現良性發展態勢。

第二篇：關于我市房地產市場發展情況的調研報告

關于我市房地產市場發展情況的調研報告

按照《政協*市委員會*協商計劃安排》，為促進房地產業平穩健康發展，實現“穩房價、穩地價、穩預期”目標，市政協人口資源環境委員會于*月下旬，組織部分市政協委員及住建、自然資源和規劃、住房公積金中心等部門負責人，赴*個縣市區，就我市房地產市場發展情況進行了專題調研，現將調研情況報告如下。

一、基本情況

近年來，我市按照中央和省委、市委的要求，不斷加強房地產市場管理，通過一系列政策措施的實施，房地產開發規模不斷擴大、住房品質逐步提升，基本形成了以普通商品房為主、公租房和廉租房為輔的多層次住房供應體系，房地產市場平穩健康發展，有力地促進了經濟社會發展和新型城鎮化建設。

（一）房地產市場發展情況

1.房地產業進一步快速發展。截至目前，全市共有房地產開發企業*家，其中一級資質*家，二級資質*家，三級資質*家，四級資質*家，暫定資質*家。全市共有在建、在售房地產開發項目*個，其中新建項目*個，續建項目*個，呈現出購銷兩旺的局面。

2.房地產投資快速增長、供應持續增加。房地產投資方面，今年*-*月份，全市房地產累計開發投資*億元，同比增長*%；其中中心城區房地產累計開發投資*億元，同比增長*%。商品房供應方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，預售面積*萬㎡，同比增長*%。中心城區新增商品住房*套，預售面積*萬㎡，同比增長*%。

3.商品住房銷售增長、成交均價同比上漲。商品房銷售方面，今年*-*月份，全市商品住房銷售面積*萬㎡，*套，銷售面積同比增長*%，套數同比增長*%。中心城區商品住房銷售面積*萬㎡，*套，銷售面積同比增長*%，套數同比增長*%。商品房銷售價格方面，今年*月份，全市新建商品住房銷售均價*元/㎡,同比增長*%，環比增長*%。其中，中心城區商品住房銷售均價*元/㎡,同比增長*%，環比增長*%。同時，商品住房庫存水平全面收窄。中心城區新建商品住房庫存面積*萬㎡，可售住宅*套。新建商品住房庫存去化周期為*個月，較*年下降*%，較*年下降*%，較*年下降*%。

4.住宅項目用地保障力度不斷加大。認真貫徹落實市政府《關于促進房地產平穩健康發展的若干意見的通知》要求，成立了穩地價長效調控機制工作領導小組，加大了中心城區土地統征儲備力度，今年*月份，國土資源和規劃部門全年計劃供應住宅用地*畝，比去年實際供應量增長*%。截至目前，中心城區供應住宅用地*畝，具備供地條件*宗*畝將根據市場需求逐步投放，處置消化造成閑置住宅用地*畝，在年底前全面完成中心城區出讓住宅用地*畝任務。

二、存在問題

（一）土地供應總量不足與土地閑置現象并存。

今年以來，國土部門加大了住宅用地供應力度，無論是計劃供應總量，還是當前供應量都全面超越往年，但與持續走高的房價和群眾購房的需求相比，住房用地供應仍然不足。受土地整合、審批管控、規劃調整等因素影響，住宅用地資源趨緊，尤其是中心城區可用土地逐年減少，高新區、西沙、東沙等熱點區域住宅有效供應無法滿足市場需求，市場供需失衡導致穩控市場壓力增大。部分已供住宅用地不能及時轉化為有效的住房供給，近*年中心城區累計供應住宅用地*宗、*畝，但因種種原因有*畝土地尚未開發利用，占供應總量的*%。

（二）市場供需矛盾較為突出。

一是建房成本與市場預期差距較大。受土地價格、原材料、人工等成本剛性增長影響，新建商品房成本逐年上漲，加之企業追求利潤與購房者企盼低價房源的矛盾依然突出。比如，高新區南區土地未整合到位，“濱水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆遷不到位，科創新城限制用地規劃審批，無法啟動供地及項目建設，進一步加劇了供需矛盾。二是區域性矛盾凸顯。受教育、周邊基礎配套等資源配置不均衡影響，我市中心城區、部分縣區房地產市場出現區域性“冷熱不均”現象。中心城區學區房周邊的樓盤銷售比較火爆。例如*年高新一中附近的“頤和家園”項目開盤即售罄，“曼哈頓”項目房源供不應求，“一號院”項目等成交活躍，且樓盤均價達到*萬元/㎡，部分樓層已達到*萬元/㎡；周邊配套相對差點的項目（非學區房）銷售價格比較穩定，如迎賓大道的“迎賓佳苑”、“亞都嘉府”，南郊片區的“榮軒家園”、“東城新筑”。*市濱河新區樓盤均價*元/㎡，部分好地段樓盤均價已過萬元，較*年銷售價格同比上漲*%，老城區樓盤均價*元/㎡，同比上漲*%。綏德縣今年批準預售項目*個，同比增長*%，新建商品房均價*元/㎡，同比增長*%。三是租賃住房供需結構性矛盾嚴重。我市的租賃住房需求群體主要為來榆、留榆工作的大學畢業生或外來務工人員，受個人經濟能力和職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區房屋；而我市中心城區住房租賃市場的房源多為大面積房屋，交通便捷、生活便利、性價比高的小面積房屋較少。四是購房群體出現兩極分化。*中心城區剛需住房需求群體趨向飽和，改善型住房仍受追捧。*年以來，高新和西沙片區依舊一房難求，東沙、北郊片區今年*月以來樓盤銷售漸趨理性。

（三）監管聯動機制亟待健全。

房地產市場監管涉及住建、發改、資源規劃、市場監管、稅務等多個部門，由于不少監管環節職責不清晰、配合不緊密等原因，造成市場監管漏洞。存在房地產開發經營管理的相關數據統計口徑不統一、內容不完整、數據信息公布不全面不及時等現象。房地產企業、中介機構為規避調控政策，出現了銷售現場信息公示不實、在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用。有的通過散布漲價信息等方式哄抬房價；有的未取得預售許可證銷售商品房，捂盤惜售或變相囤積房源；有的存在違背購房者意愿搭售車位車庫、簽訂陰陽合同、虛假裝修等違規亂象。*年機構改革后，部分縣區商品房預售職能由住建局劃轉至行政審批局，住建部門作為房地產市場調控的牽頭部門，與行政審批局出現了權責不符、相互扯皮的情況。

（四）配套設施建設不夠完善。

一是基礎設施不配套。我市老城區部分建設項目、新開發地塊受周邊區域環境限制，項目紅線內外建設進度不銜接，房地產項目竣工驗收后周邊道路、管網等市政配套設施不能同步交付使用，學校、醫院、幼兒園、養老機構等公益項目因規劃、征地、資金等原因，不能與房地產項目同時建成投運，造成房屋建成后無法及時移交，導致部分樓盤滯銷。二是幼兒園配建不規范。雖然新建住宅項目配建幼兒園已基本落實到位，建成后移交教育和民政部門（街道辦）運營管理，對緩解“入園難”問題發揮了重要作用。但產權不清晰，經營主體不明確，全市缺乏統一的政策和法律依據。三是鄰里中心配建執行難。雖然對*市中心城區新建住宅項目鄰里中心配置結構體系、建設標準、建筑規模、權屬問題和土地性質等事項作了明確規定，對提高我市城市規劃建設標準，提升城市規劃建設品質具有重要意義，但剛剛起步，執行難度大，可操作性差。

（五）公積金普惠性作用發揮有限。

根據國務院、省市政府有關文件規定，其在職職工不分用工性質，包括聘用人員、人事代理人員、勞務派遣人員等都應依法建立住房公積金制度，按月足額為職工繳納公積金。但目前，全市財政供養的協管員、村官、社區專職人員、公益性工勤崗位人員和大部分行政事業單位勞務派遣人員均未建立住房公積金制度，也一定程度上挫傷了低收入職工的積極性，住房公積金在保障中低收入者購房中的普惠性作用沒有得到有效發揮。

*以來，我市中心城區和部分縣區房地產市場升溫較快，究其原因主要有以下四個方面：

（一）供求失衡。

*年以后，中心城區房地產用地供應開始縮減，自*年后，開始加大土地供應量。*年，高新區的房地產用地成交畝價為近十年最高值，達到*萬元/畝。西南新區的房地產供應主要集中在*-*年，其中已供未開發的土地達到*畝，自*年開始沒有新供應房地產用地。其原因主要有三個方面：一是積壓購房需求逐步釋放。居民住房消費在疫情期間受到短期抑制，但對居住條件的要求也因居家隔離發生較大變化，一部分人以追求大戶型、高品質、優質物業服務為代表的消費需求被激發釋放。二是西安樓市溢出效應帶動。近年來西安樓市持續火爆以及雙限政策的出臺，一部分人投資需求及改善住房在我市就地轉化。三是購房者的從眾效應。市場價格的快速上漲導致剛需購房預期緊張，加之購房者存在買漲不買跌的從眾心理，進一步推動了房價的上漲。

（二）資本投資。

受通貨膨脹影響,資金持有者缺乏很好的投資渠道,為規避資產貶值風險，在沒有更好更安全投資獲利渠道的情況下，對房地產投資的選擇增多。同時，動力煤由今年*月份*元/噸，上漲至*月份*/噸，價格暴漲*%，一部分煤炭利潤進入房地產市場，導致房地產市場升溫迅速，進一步推高房價。

（三）人口流入。

據我市第七次全國人口普查數據，*常住人口*萬人，居住城鎮的占*%，城鎮人口比重提高*個百分點，*年增加*萬人。其中*個縣市區人口增加，分別是：榆陽區*萬人、*市*萬人、靖邊縣*萬人、定邊縣*萬人，其余縣區均程度不同減少。榆陽區增加的人口最多，他們對住房的剛需和對高素質教育的需求是助推*中心城區高房價的中堅力量。

（四）傳統習慣。

“存錢不如買房”“結婚必須有房”“有錢首先買房”的傳統觀念，已經成為我市居民的普遍價值認同。一些有購買力的市民為爭取到優質教育資源，不惜高價在學校、行政辦公中心周邊買房。據統計，*年全市各項存款余額高達*億元，民間資本缺乏自由發揮的通道，在沒有更好投資項目和更高投資能力情況下，買房已成為資本保值增值的最佳選擇。

三、對策建議

（一）堅持政策引導，促進房地產市場平穩健康發展。

一是堅持目標導向。要進一步提高政治站位，毫不動搖堅持“房住不炒”的定位，繼續深化“一城一策”“因城施策”,落實“城市政府主體責任”的長效調控機制，讓全體人民住有所居，不斷提高居民生活質量。二是加強政策調控。堅持調控政策的連續性、穩定性，加強規劃和政策引導，推進房地產開發建設布局的戰略性調整，從各縣市區的實際情況出發，重點發展中低價位普通商品住房、公租房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置，堅決抑制投機炒房，引導正常需求穩步釋放，形成理性購買心態，避免出現房價大起大落。要圍繞房地產建設布局調整，抓好新開項目地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。三是要綜合施策。長遠看，對商品房市場不宜過多進行直接干預，在調控手段上要從過于依賴行政手段向綜合運用經濟、法規和行政手段轉變,采取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。要建立商品住房價格與社會經濟發展相適應、市場需求與接受能力相適應的評價體系和評價機制，不斷完善房地產市場評價和監測預警體系，規范房地產市場秩序。

（二）關注民生福祉，不斷健全和完善住房保障體系。

要加快構建由公租房、保障性租賃住房和共有產權住房組成的住房保障體系。公租房對城鎮低保、低收入的住房困難家庭應保盡保,兜牢保基本的底線；保障性租賃住房主要面向階段性住房困難的新市民;共有產權住房主要解決在本地穩定居住、穩定工作的無房或住房低于標準水平的夾心群體的住房問題，同時應保證新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根據低收入人口數量和本級財政的承受能力建設社會保障性住房。

建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制，以解決中低收入家庭住房問題。可采取政府直接組織自建或政府在開發項目招標時，明確房地產商必須建設一定比例的保障性住房，由政府回購兩種形式。要通過財政預算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自捐贈等多種渠道籌措資金。在建設過程中，必須量入為出，實事求是，絕不能因盲目決策而入不敷出，無以為繼。府谷縣*年規劃建設*套保障房，累計開工*套，建成*套，正在建設*套。因項目資金問題，*套租賃型保障房至今未開工建設，導致新府山保障房項目長期無法收尾，致使縣上背上了沉重的財政包袱，該項目已累計投資*億元，現完善還需*多億元。

二是補齊住房租賃市場短板促進“租售并舉”。

榆陽、*、靖邊、定邊等*個人口凈流人城市，應將租賃用地納入城市規劃、供地計劃。同時完善租賃用地出讓方式,出讓價款可分次或按年繳納，從源頭保障低成本租賃用地的供給；鼓勵企事業單位利用存量用地建設租賃住房。無房職工數量大或周邊租賃住房供不應求的企事業單位(園區),由單位提出申請,經當地政府批準,可利用自有存量建設用地自建,或以土地入股方式與開發單位合作建設租賃住房,戶型、面積和租金實行嚴格的控制,全部房源面向無房職工納入保障性租賃住房體系。土地用途與性質保持不變，可免土地收益金或出讓金；加快明確存量物業改建租賃住房的政策。低效或閑置的非住宅物業，經過消防安全評估,條件許可的允許改建為保障性租賃住房，不繳土地出讓金或收益金；加大財稅、金融政策扶持力度。鼓勵銀行提供長期低息貸款支持租賃住房項目建設,并推動保險資金投資租賃住房建設。要統籌保障房和公共租賃用房規劃和建設，研究出臺優惠政策，支持高新區、科創新城大規模建設“人才公寓”，一方面作為吸引人才來榆的優惠條件，另一方面借以平抑房價。

三是進一步提高住房保障管理的精細化和精準化水平。

要將符合條件的新市民及外來務工人員納入保障，并精準識別、精準保障。要建立住房保障資源有效利用的制度保證。住房保障管理的一大難題是退出管理，存在“進來就出不去”的現象，這也是我市目前在保障性住房中面臨的主要問題。對退出標準的設定、如何審核查處、采取何種退出機制、有什么懲處辦法等都需要住房保障政策明確規定，做到住房保障的公平和住房保障資源的有效利用。

（三）保障土地供給，破解因供地不足引發的供需矛盾。

一是優化供地結構。按照產城融合、職住平衡的理念，優化城市各類用地的空間規劃結構，處理好住宅用地、商服用地、工業用地之間的結構比例關系，即生活與生產之間的關系。建立人地掛鉤機制,建設用地供應特別是住宅用地供應應該與城市人口規模和新增人口規模掛鉤。根據住房人群需求情況，科學合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區域，防止因土地供應量大幅波動而引發房價大起大落問題；要在切實保障中小套型普通商品住宅用地供給的同時，適度增加改善型、高品質商品住房供地，滿足不同層次人群的住房需求。二是加強儲備調控。要加大凈地儲備調控力度，根據當前的去化周期，適時調整供地計劃，切實加快土地供應節奏。要不斷改進商品住房用地供應方式，研究制定“限房價、競地價”等措施，建立房價地價聯動機制，防止高地價抬高房價。深圳*年第二批住宅用地規定，地塊溢價率上限統一由*%調整為*%，達到溢價率上限后即搖號。廣州也規定地價最高溢價率不超*%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由*%調整為*%，這些做法值得我們學習。三是依法處置閑置地。各職能部門要加強溝通協調配合，加強房地產用地供后監管，對已供土地的開工、竣工等情況進行動態監測，有效盤活存量土地，依法從快處置閑置地，進一步提高土地利用效率，探討對超期閑置土地征收閑置費或收回使用權，建立土地閑置超規模、超期限房地產開發企業的退出機制等，確保已供應的土地盡快形成有效住房供應。

（四）加強規劃引領，切實增強城市整體性系統性生長線。

一是明確發展目標。要認真貫徹落實中共中央國務院辦公廳近日印發的《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》精神，建立分層次、分區域協調管控機制，以自然資源承載能力和生態環境容量為基礎，合理確定城市人口、用水、用地規模，合理確定開發建設密度和強度。提高*中心城區綜合承載能力，建設產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的區域中心城市，推動多中心、組團式發展。二是科學編制規劃。結合我市經濟社會發展水平、人口流動變化趨勢、住房供需狀況、基礎設施建設、老舊小區改造、城市更新等實際情況，統籌生產、生活、生態空間，科學測算房地產建設空間布局和建設總量，合理規劃住房用地規模、結構、時序，科學編制住房發展規劃。三是均衡配置資源。優先或同步建設居住區配套市政設施，以及幼兒園、學校、醫院、農貿市場、社區綜合體、養老機構、公園綠地等公共服務設施，完善居住區功能，增強居住的便利性和舒適度，引導產業、就業和人口有序流動，促進職住平衡，帶動周邊配套住房的開發建設，切實改變我市局部區域資源配置失衡、公共資源扎堆等突出難題。借鑒深圳做法，通過優質教育資源有序合理流動等措施，解決好我市高新區

“學區房”房價過高的問題，以增強市民幸福感、獲得感。

（五）加強科學監管，持續整治規范房地產市場秩序。

按照中省“總體有目標、片區有控價、調控有手段”的要求，加快構建科學的房價控制體系，落實房價地價“雙控”政策。一是加強平臺建設。加快建立和完善房地產信息化管理平臺，強化信息共享，借助現代化信息手段提高監管能力，推動大數據管理成果服務于市場發展和監督管理；相關部門要利用大數據等先進技術手段，對調控范圍內的購房人群作出區分，并探索在持有環節做文章，對調控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準的預判，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。二是及時公開信息。要加強和規范房地產開發經營管理相關數據的統計發布工作，確保數據的準確性、及時性，為政府科學決策、房屋交易各方提供準確可靠的參考依據。三是要強化預售監管。適時將商品房認購環節納入監管，建成預售管理平臺，采取

“線上誠意登記、公證搖號”和“線下公證選房”的模式開展銷售工作，有效控制多頭簽約、多頭購房，杜絕炒買炒賣房產行為。意向購房人通過預售管理平臺進行實名意向登記，一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。登記購房人選中房屋后連續兩次放棄簽約的，一年內不再接受其填報意向登記信息。有效制止房地產開發企業和中介機構協同炒房、違背購房者意愿搭售車位車庫、虛報裝修價格、簽訂陰陽合同等違法違規行為，加大典型案件查處力度，發揮震懾作用。

（六）強化剛性約束，擴大住房公積金制度覆蓋面。

日前，市住房住房公積金城鎮私營企業和其他城鎮企業住房公積金繳存人數為*%，遠低于西安市的*%和寶雞市的*%。因此擴大住房公積金制度的覆蓋面，有效保障企業職工合法權益。一是規范合同文本格式。將建繳住房公積金相關條款內容寫入人社部門規范勞動合同文本范疇，只要企業招聘勞動務工人員，就必須建繳住房公積金，有效推動住房公積金擴面建繳工作有序開展。二是建立非公企業住房公積金繳存獎補政策。借鑒安徽省滁州市的成功經驗，鼓勵上規模非公企業建立住房公積金制度，可采取階段性獎補政策，對將建繳住房公積金人數超過總人數一定比例的規模企業，按單位繳存公積金的*%予以財政補貼，有序引導非公企業正常繳存公積金。同時在起步繳存階段也有效減輕企業負擔，有助于企業職工隊伍的穩定，也能解決企業職工的購房的資金需求。三是做到財政供養人員全覆蓋。對全市行政事業單位協管員、勞務派遣人員及其他財政供養的公益性崗位人員等建立公積金制度。全市行政事業單位的協管員、勞務派遣人員及其他公益性崗位人員等，這部分人員中所在單位絕大多數未建立住房公積金制度，按照中省市有關擴大住房公積金制度覆蓋面的相關意見，這部分財政供養人員應當繳存住房公積金，可由本級財政預算資金予以實施，保障相關人員的合法權益，以解決他們的實際購房困難問題。

（七）盤活存量房源，推動二手房市場健康發展。

一是要加強頂層設計。加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，加大存量房普查力度，盡快出臺和完善相關政策措施，加速存量房流轉，快速形成有效供給，實現房產資源合理配置。二是要進一步規范二手房市場。合理引導房價，健全交易制度，透明交易信息，探索執行商品住房不動產權證滿兩年等條件方可上市交易。三是要進一步加大老舊小區提升改造和棚戶區改造力度。調整和完善加裝電梯等政策措施，不斷提升環境質量和物業服務水平，改善居住品質。四是要完善住房租賃交易服務平臺。為租賃市場供需提供高效、準確、便捷的信息服務，規范中介機構房源信息發布、服務收費和企業、個人出租住房行為。五是要鼓勵閑置或者利用效率低的商業辦公用房。引入衛生醫療、養老健康、教育培訓、文體娛樂等基礎配套屬性的功能性產業，要全面清理住改商、住改辦等現象，引導企業購置、租賃商業用房、寫字樓開展經營活動，提高使用效率，促進市場健康發展。

第三篇：關于我市發展特色產業情況調研報告

關于我市發展特色產業情況調研報告

為加快發展特色產業，提高產業集群化水平，推動我市民營經濟科學發展、和諧發展，最近，我們對全市特色產業發展情況進行了專題調研，形成了這篇調研報告。

一、發展現狀和特點

（一）發展現狀。

近年來，我市特色產業得到較快發展，形成了一批特色鮮明、集聚度較高、區域拉動力較強的特色產業集群，其中年營業收入過10億元的達到21個。截止底，這21個產業集群共有生產企業（加工戶）9293個、從業人員79萬人，年營業收入2342億元、上繳稅金59億元、利潤161億元、出口創匯91億美元，擁有省級以上名牌77個、公共服務平臺17個、行業協會27個。

從區域布局看，各縣市區都已形成初具規模的特色產業集群。其中，規模較大、集中度較高的主要有：開發區、福山區、龍口市和萊州市的汽車及汽車零部件產業集群，萊陽市的食品加工產業集群，招遠市的粉絲、黃金及金銀首飾加工產業集群，萊州市的石材產業集群，海陽市的針織毛衫產業集群，蓬萊市的葡萄及葡萄酒產業集群，棲霞市的蘋果儲藏及加工產業集群，龍口市的鋁及鋁制品產業集群，牟平區的肉食雞產業集群，芝罘區的汽車貿易產業集群，開發區的 水產品加工產業集群等。

從行業分布看，以傳統產業為主，新興行業與傳統行業并存。傳統行業主要有：石材加工（板材、雕刻品、異型雕）、食品加工（植物油、蔬菜加工、海產品加工、肉食加工）、針織毛衫加工、粉絲加工等。新興行業主要有：葡萄及葡萄酒、汽車及零部件、汽車貿易、電子信息、機械加工等。

從發展模式看，主要有五種類型。一是開發資源、集聚發展型，如萊州市柞村、夏邱鎮石材加工和棲霞市蛇窩泊鎮果品產業等；二是由點到面、滾動發展型，如海陽市鳳城街道毛衫加工、辛安鎮針織服裝、萊陽市龍旺莊街道食品加工產業等；三是龍頭帶動、配套發展型，如龍口市東江鎮鋁及鋁制品、蓬萊市劉家溝葡萄及葡萄酒和福山區福新街道汽車配件產業等；四是規劃引領、成片發展型，如招遠市溫泉街道金銀加工、芝罘區世回堯街道汽車交易和開發區大季家街道水產品加工產業等；五是繼承傳統、創新發展型，如招遠市張星鎮粉絲加工產業等。

（二）基本特點。

一是新興產業發展較快。近年來，在當地政府的支持引導下，葡萄及葡萄酒、汽車貿易、汽車零部件、修造船等新興產業異軍突起，迅速發展壯大。，蓬萊市依托“世界七大葡萄海岸”的產區優勢，確立葡萄及葡萄酒產業為“百年立市”產業，經過3年發展，優質釀酒葡萄種植面積達到1 萬畝，葡萄酒企業達到50家，葡萄酒年生產能力15萬噸，占全國總量的25%以上。芝罘區從開始發展汽車貿易產業，建立了膠東最大的汽車交易廣場，成立了煙臺市汽車商會，目前國內所有品牌和部分國際知名品牌汽車生產企業共設立汽車銷售公司、專賣店93家，帶動發展汽車裝璜、維修、二手車交易等相關服務企業60多家。蓬萊市的休閑旅游、修造船產業，萊山區的機械加工鑄造產業等，也都是近幾年快速興起的。

二是傳統產業不斷提升。石材、粉絲、黃金、毛衫等傳統產業，通過自主創新、技術改造等，普遍實現了上檔升級。招遠市的龍口粉絲產業有300多年的生產歷史，從上世紀80年代以來，經過二次技術變革，實現了從手工生產向機械生產、從單一品種向多元化發展的轉變，先后研發出80多個科技含量和附加值高的品種，推動粉絲產業逐漸向綜合開發、高附加值方向發展。海陽市的針織服裝企業通過為花花公子等知名品牌代工生產，完成了資金和技術積累，實現了從“貼牌”到“創牌”的跨越，目前已涌現出“申士”、“新雨”等28個自主品牌。粉絲、黃金、石材、毛衫等傳統產業的快速提升，同時也帶動了機械加工、礦山機械等相關產品和產業的發展。比如招遠市的礦山機械產業，擁有生產企業65家、從業人員6500人，實現營業收入9億元。

三是龍頭企業帶動作用明顯增強。，僅10大特色產業集 群中的14個龍頭企業，就實現營業收入500多億元，占全市特色產業營業收入總額的四分之一，直接帶動9000多家中小企業配套協作、共同發展，大大增強了企業自身和產業的競爭力。比如萊陽市的食品加工產業，在龍大、魯花等龍頭企業的輻射帶動下，200多家食品加工企業抱團發展，成功將10大系列300多個品種的食品打入日本、韓國及東南亞市場。在南山鋁業的帶動下，龍口市東江鎮形成了煤炭、電力、氧化鋁、碳素、電解鋁、鋁型材這樣一條既有能源原材料、又有中間加工環節、還有終端產品的相對完整的鋁加工產業鏈條。福山區加快推進面向上海通用東岳的汽車零部件項目建設，成為東岳汽車的主要配套基地。

四是特色產業鎮培育初見成效。到底，全市共培育特色產業鎮29個，年實現營業收入1211億元、上繳稅金26億元、利潤87億元，分別占全市特色產業的52%、44%和54%。其中，營業收入超過100億元的有3個，超過50億元的有5個，超過20億元的有10個；上繳稅金過億元的有10個，過萬元的有12個。鳳城街道、張星鎮、夏邱鎮等3個鄉鎮（街道）被省委、省政府命名為山東省特色產業鎮，東江鎮等10個鄉鎮（街道）被市委、市政府命名為煙臺市民營經濟特色產業鎮。

五是對地方貢獻不斷加大。一是膨脹壯大了地方工業經濟。萊陽市、萊州市、福山區、海陽市、棲霞市等縣市區的 特色產業年營業收入，占當地規模以上工業主營業務收入的比重均達到30%以上。二是增加了地方財政稅收。去年全市特色產業共上繳稅金59億元，占全市國地稅收入的20%。特色產業上繳稅金占產業鎮財政收入的比重越來越高，其中牟平王格莊、萊陽城廂等9個鄉鎮達到80%以上，龍口七甲、蓬萊蓬萊閣等8個鄉鎮達到50%以上。三是拓寬了就業渠道。全市特色產業共吸納勞動力近80萬人，占民營經濟從業人員總數的30%以上。

二、存在的主要問題

（一）自主創新能力不強，發展方式亟待轉變。目前，我市大部分產業集群屬于勞動密集型和銷售外向型產業，以低成本競爭為主，走低端發展路線。許多企業規模較小，實力有限，管理人員素質不高，技術條件薄弱，普遍缺乏技術研發和創新能力。比如發展比較好的海陽毛衫產業，500多家企業僅有3個自主品牌，主要原料及輔助材料均靠外地供應，產品95%以上銷往國外，在當前勞動力、原材料、運輸等生產成本持續上升、產品價格不斷下降的形勢下，企業生產經營遇到很大困難。萊陽的蔬菜加工，萊州、龍口等地的汽車零部件產業也存在這種情況。

（二）整體發展水平不高，產業鏈需要不斷完善。大部分產業集群還停留在產業集聚的初級階段。一方面，產業規模不夠大。全市年營業收入過100億元的產業集群僅有8個，大多數都在20億元左右，還沒有形成過1000億元的產業集群，與發達地區相比還有不少差距。龍頭企業規模也不大，除了鋁及鋁制品、食品加工等產業集群有南山、叢林、龍大、魯花這樣的骨干企業之外，其他產業集群幾乎沒有年營業收入過10億元的大企業。另一方面，產業鏈條不夠長。不少產業集群僅僅是眾多生產同樣產品企業的簡單集中，產品雷同，沒有形成專業化分工。大量“大而全”、“小而全”企業的同質同位競爭，阻礙了產業鏈的延伸和競爭力的提升。

（三）集群組織比較松散，行業協會（商會）作用發揮有限。大多數產業集群沒有建立自律組織，彼此間內在聯系較少，缺乏應有的專業化分工協作。此外，集群內也不同程度地存在著無序競爭、經營行為不規范等問題，對一些相關行業和企業發展造成了不良影響，一些地方甚至還出現了假冒偽劣等負面問題。同時，行業協會作用發揮有限。目前全市已經成立行業協會27個，還有6個產業集群沒有成立行業協會，已經成立的行業協會真正發揮作用的比較少，大多數行業協會、商會的發展還處于初級階段，思想觀念、體制機制、配套政策、法制建設相對滯后，人員素質參差不齊，在加強行業自律、整合提升行業、開展自我服務、協調各方關系等方面作用發揮不明顯、不突出。

（四）知名品牌、區域品牌不多，主導產品市場占有率不高。目前，我市特色產業集群擁有省級以上名牌77個，但除“龍大”、“魯花”、“南山”等幾個老品牌外，真正的知名品牌不多。毛衫、石材等傳統產業，汽車零部件等新興產業，其主導產品均缺少在全國叫得響的品牌。許多特色產業集群知名度僅局限于省內，遠遠沒有永康五金、義烏小商品、佛山照明等品牌在全國的名氣大。正因如此，我市大部分產業的主導產品不論是國內還是國際市場占有率都較低，與占國內市場95%、國際市場70%的溫州打火機產業集群，以及占國內眼鏡市場80%的溫州眼鏡產業集群相比，還存在比較大的差距。

（五）扶持力度有待進一步加大，專業市場和公共服務平臺建設需要進一步加強。除了海陽市和蓬萊市以外，其余大多數縣市區沒有制定扶持特色產業發展的政策措施，缺乏必要的政策、資金、人才支持，致使特色產業發展的外在動力不強，造成有特色的產業形不成規模、有規模的產業又缺乏特色。除了蛇窩泊果品批發市場、世回堯汽車交易市場等少數幾個專業特色市場外，大部分特色產業發展缺少專業化大市場的配套，市場與產業間的聯系以及相互支撐不夠，束縛了產業集群規模的擴張。在公共服務平臺建設方面，目前雖然認定了一批，但還難以及時為中小企業發展提供公共性、公益性服務，“公共服務”作用沒有得到有效發揮。中介機構、研發機構、培訓機構等中間組織也相對缺乏，在一定程度上制約了我市特色產業發展。

三、對策和建議

（一）加強政策扶持，推動持續發展。加緊制定出臺相應的發展政策、扶持辦法及配套措施，為產業集群持續發展保駕護航。一是實行更優惠的市場準入政策，進一步降低門檻，鼓勵廣大中小企業和個體工商戶向產業集群集聚。二是推行更加積極的資金扶持政策，把各項扶持資金向產業集群內的中小企業及信用擔保機構傾斜，引導產業集群健康發展。三是加大各項稅收優惠政策落實力度，及時為新創辦民營企業辦理相關稅收減免手續，為民營企業享受國家稅收優惠政策創造條件。四是推行更加寬松和優惠的人才政策，按照“事業留人、政策留人、待遇留人”的思路，進一步完善人才引進、培養和使用機制，為產業集群發展廣納各方人才。

（二）加強科學規劃，優化產業布局。認真貫徹落實國家產業政策，遵循產業集群發展規律，結合我市區域優勢和特色，科學規劃，合理布局，統籌發展。沿海縣市區應當依托交通便利優勢，扎實推進汽車及零部件、修造船及零部件、鋁及鋁制品、石油化工、粉絲、石材、毛衫等加工制造型產業集群向創新型集群轉變。中部地區應發揮特色產業和自然資源優勢，推進技術創新，開發自主品牌，提高產品附加值，加快特色產業集群發展。城市五區應依托中心城區優勢，大力培育發展動漫文化、現代物流、商貿餐飲、信息咨詢等新興服務業產業集群，著力發展電腦、手機等高新技術產業集 群。加快發展“一村一品”、“一鄉一業”的“塊狀”經濟，注重培育特色專業村、產業鎮，發展專業園區，壯大產業集群。

（三）強化自主創新，提升產業層次。一方面，嫁接改造傳統產業。積極運用高新技術和先進適用技術嫁接改造傳統產業，鼓勵汽車零部件、毛衫、礦山機械、草藝品、化工等傳統產業內的企業，在產品設計、生產制造等環節采用先進信息技術，提升工業設計水平，改進加工工藝，提高產品技術含量、質量、檔次和附加值，加快由委托加工、貼牌生產向自主設計加工、自主品牌生產轉變。鼓勵企業走產學研結合的發展道路，積極同大專院校、科研院所開展各種合作，促進新技術的廣泛應用和成果共享，提升特色產業整體競爭優勢。另一方面，積極培育新興產業。圍繞培植、壯大新的經濟增長點，加大對重大高新技術項目的投入和扶持力度，加速形成電子信息、新材料、生物工程和節能環保等新的優勢產業。

（四）壯大龍頭企業，提高協作配套水平。緊緊抓住國際產業整合、承接韓日產業轉移、建設環渤海經濟圈的大好機遇，瞄準國際國內市場，以靈活多樣的方式，積極引進和培育一批關聯度大、帶動力強的大企業大集團，發揮其產品輻射、技術示范、信息擴散和銷售網絡的產業龍頭作用。鼓勵龍頭企業采用多種方式，對上下游相關企業進行重組、改 造，不斷將一些零部件及特定的生產工藝分離出來，形成一批專業化配套企業，提高專業化協作水平。特別應支持汽車及零部件、修造船及零部件等龍頭企業發展，注重解決產業鏈薄弱環節，提高產品本地化配套率。

（五）實施品牌戰略，增強市場競爭力。大力實施名牌戰略，重點扶持發展技術含量與附加值高、市場潛力大的名牌產品企業，鼓勵名牌產品企業擴大品牌經營規模，開展多層次、全方位的聯合協作，實現資源共享。支持有條件的企業和產品爭創國際知名品牌。支持產業集群以品牌共享為基礎，大力培育區域產業品牌（集體品牌或集體商標、原產地注冊等）。鼓勵有關商會、協會或其他中介組織提出地理標志產品和出口企業地理標志產品的保護申請，依法申請注冊集體商標。有條件的產業集群可以發展工業旅游和產業旅游，提高區域品牌的知名度和美譽度。

（六）發展特色文化，營造良好氛圍。按照“文化搭臺,產業唱戲”的思路，積極培育特色文化，在推動特色文化發展的同時，進一步做活特色產業。一是挖掘產業文化資源。積極搜集整理傳統特色產業的發展歷史和人文資料，培植特色產業的歷史文化、誠信文化、創新文化、人本文化。二是搭建產業文化載體。通過興建葡萄酒莊園、汽車展覽館、黃金城等文化設施，逐步發展一批特色產業文化旅游區，在傳播葡萄酒、汽車、黃金等現代特色產業文化的同時，促進特 色產業快速發展。三是打造特色文化平臺。通過舉辦“煙臺國際葡萄酒節”、“國際果蔬〃食品博覽會”、“中國〃蓬萊國際葡萄酒周”、“山東棲霞蘋果藝術節”等主題活動，不斷擴大特色產業的知名度，為相關產業發展提供良好平臺。

第四篇：我市電子商務發展情況調研報告

電子商務是指企業利用互聯網絡處理日常的業務、交易，即與供應商、顧客、銀行、分銷商和其他貿易伙伴的日常聯系。發展電子商務，不僅是適應市場經濟發展的需要，更是我市建設五省區周邊中心城市的要求。我市電子商務的發展起步較晚，較成型的電子商務行為約在90年代后期，較早的應用領域是出口企業報關，農產品供貨、房地產交易等，但全市網上交易金額總量少，傳統企業對電子商務的介入甚淺，其效果還只是停留在電子商務的初級水平上。本文擬通過對我市目前電子商務的現狀的分析，提出我市電子商務所要解決的主要問題。

一、我市電子商務存在的主要問題

1、企業電子商務開展滯后。表現在企業管理體制、管理理念與組織機構上的不適應，企業主對電子商務應用的重要性、緊迫性認識不足。我市企業不僅整體規模偏小，而且普遍存在信息管理水平低、信息機構不健全、信息化建設投入不足與建設成本過高、經營管理中運用計算機網絡不充分等問題。對我市外來投資企業、出口企業的調查顯示，開展過電子商務活動的企業不到12，長期開展電子商務活動的企業不足3，開展較好的只有湘維公司、正大公司等少數企業，遠落后于經濟發達地區。

2、缺乏較成熟的市級電子商務網絡平臺。目前我市還沒有一家專門從事電子商務的門戶網站，現有電子商務活動一部分依附于市外其它網站，一部分在市內其它行業網站下如懷化農業信息網、懷化房地產網，個別企業建有自己公司網頁，如湖南武陵城集團，湖南省湘維有限公司等。由于沒有綜合性的商務網站，難以有效的組織本市企業開展各種商務活動，電子商務的優勢難以發揮。

3、貨物供應市場還不成熟。電子商務的實現要經過商情查詢到網上購物和實現交易等階段。我市現有的供貨市場如建筑、五金、糧貿市場等規模較小，很多尚屬于小型店面，配給力量不強，貨源的質量保證上，由于存在許多不規范的行為，假冒商品、偽劣產品、售后服務不能兌現等現象，使顧客對網上的消費心有疑慮，所以即使擁有上網條件的顧客，也愿意傳統的選貨方式。

4、金融市場還不健全。電子商務的進行需要支付與結算，將來要在網絡上直接進行交易，就需要通過銀行的信用卡等各種方式來完成交易，以及在國際貿易中通過與金融網絡的連接來支付和收費。而目前我市各國有專業銀行開展電子商務方面的業務還不多，相應的宣傳和配套服務還沒跟上來，近年來開展的銀企合作主要還是局限在傳統的合作領域。

5、有關電子商務法律法規、鼓勵政策等需要完善。從全國范圍來說現有的行政法規不適應電子商務發展之處未得到及時修訂，電子商務的相關法律法規較滯緩，從全市范圍來看，我市還沒有一套鼓勵發展電子商務的獎勵辦法，對市外來投資企業的調查表明，企業希望在電子商務領域能得到政府的支持幫助。

6、電子商務人才匱乏，人員素質急需提高。電子商務是新生事物，它的知識亟需普及。就我市而言，人員在計算機及電子商務方面知識與其它地區相比較低，人員培訓需要加強，特別需要提高企業領導計算機水平，商務人員的業務素質和網絡技能。

二、解決目前電子商務問題的對策建議

1、加速企業信息化的進程。針對我市的實際情況，加強企業信息化需要做好以下幾個方面。一是建立和完善以財務管理為核心的管理系統，循序漸進地推進電子商務的發展。二是率先推進基礎比較好的幾家市級重點企業的信息化建設，帶動全市企業的信息化建設步伐。三是企業信息化發展到一定階段后建立電子商業社區。電子商業社區通過互聯網，在同業、上下游企業間開展貿易和業務協同，以信息的實時交互實現信息共享，減少中間環節、消除信息障礙。四是在企業內部信息資源整合的基礎上，在企業間實現信息采集、交流和共享的基礎上，以信息流向資金流、物流遞進，以信息平臺向交易平臺升級，積極穩妥地開展電子商務。

2、政府積極參與，促進電子商務良性發展。電子商務的發展需要政府和企業的積極參與和推動。政府的參與有助于引進技術、擴大企業規模和提高企業償還債務的能力。在發展電子商務方面應加強政府部門對發展電子商務的宏觀規劃，并為電子商務的發展提供良好的法律法規環境。對于積極開展電子商務的試點的單位，市里應在資金、稅收、宣傳等方面給予大力的支持，從宏觀角度加強行業管理，制定相應的政策措施，積極幫助企業解決困難，保證我市電子商務實現良性發展。構造良好的法制環境，在交易安全，電子支付等方面，聯合有關部門建立相應保障機制，成立相應保證機構。加強計算機的安全技術,有關部門應組織一支精干的安全技術研究隊伍，集中力量盡快解決電子商務的安全技術問題，包括密碼技術、防火墻技術、認證技術、留痕技術等，并能夠隨著計算機和電子商務技術的發展而不斷改進這些技術。通過各種安全控制分中心的協調作用，將電子商務交易風險降低到最小限度。

3、加強市場體系的培

育，搭建電子商務平臺。一是在賣方市場方面，當前我市應該加速物流中心如西部物流中心等的建設，提高物流、配送功能。二是通過各種方式努力培養買方市場的形成與發展，為電子商務的發展夯實基礎。三是在市場需求方面，建好公共電子商品導購平臺，保障人們發送到網絡上的交易信息準確、迅速地在供應商、流通商、管理部門、銀行、交通運輸等部門之間傳送。各企業的商品信息庫建設是平臺的基礎，企業沒有與平臺標準一致的商品信息庫，電子商務就失去了生存的基礎。建議商務系統會同相關部門建設懷化市電子商務網站，通過這種綜合性商務門戶網站帶動我市電子商務的發展。

4、加強人才培養。電子商務活動的每一個領域、每—個過程都離不開人才。在我市現在的電子商務活動中，不僅需要高新技術人員，而且需要大量的掌握現代信息技術和現代商貿理論與實務的復合型人才。因此政府應充分利用各種途徑和手段培養、引進并合理使用好一批素質較高、層次合理、專業配套的網絡、計算機及經營管理等方面的專業人才，以加快電子商務建設步伐。同時鼓勵教育部門向學生普及網絡知識，選派人員到計算機院校跟班學習，從而培養高素質的復合型人才，以適應電子商務的需要。

第五篇：關于我市服務業發展調研報告

關于我市服務業發展調研報告

服務業是國民經濟的重要組成部分。長三角區域規劃明確要加快形成以服務經濟為主體的產業結構，加快發展服務業，也是我市“調結構、轉方式”的內在要求，是完善城鎮功能、提升城市形象的重要體現，是促就業、富財政的迫切所在。根據市領導的指示，我辦就全市服務業發展開展了調研，現匯報如下：

一、我市服務業發展的基本情況

近年，特別是去年以來，我市服務業從組織、政策、考核、統計等方面加大推進力度，呈現出提速發展的態勢。

（一）主要指標情況：2010年，實現服務業增加值173.5億元，增長14.9%,占GDP比重35.7%，人均增加值1.63萬元，在蘇中13個縣（市）分別位列第一、第三、第三、第二，在揚州7個縣（市、區）分別位列第一、第四、第四、第四；服務業稅收12.08億元，增長48.5%，占稅收總額28.92%，比上年提高6個百分點，其中，國稅3.8億元，地稅8.2億元；服務業固定資產投資72.6億元，增長47%,占固定資產投資23.3%，快于固定資產投資增速 20個百分點；服務業從業人員21萬人，增長6 %，占全社會從業人員比重36%。

附：

1、2010年蘇中13個縣市服務業增加值基本情況 2、2010年揚州7個縣（市、區）服務業增加值基本情況 3、2010年江都市服務業增加值主要行業構成 4、2010年江都市服務業稅收主要行業構成

（二）行業發展情況：

1、商貿流通業：全市現有各類商貿網點2萬多個，其中限上企業36個，各類商品交易市場120個，年成交額超億元市場16家，擁有大型超市4個（華潤蘇果2家、世紀聯華、樂天瑪特），電器賣場4個（五星電器、匯銀家電、蘇寧電器、國美電器），專業市場12個（阿波羅花木、保盛鋼材、萬德隆、蘇中商貿城、國際五金城等）。宏信商貿年銷售額近10億元，擁有連鎖門店213家，成為揚州地區本土龍頭商貿企業。米米農資擁有連鎖店174家。2010年，全市實現社會消費品零售總額達145億元，同比增長19.7%。

2、交通物流業：2010年實現物流增加值37.01億元，同比增長12.9%，公路貨運量548萬噸，水上貨運量1539萬噸，沿江港口吞吐量830萬噸，內河港口吞吐量570萬噸。初步形成了沿江港口物流園區（中遠萬噸級公用泊位2座，海昌、海螺在建碼頭6座）、7家貨運場站（亞皇、世紀星、恒億、阿波羅、龍騰、中蘇農、蘇遠）。截止去年底，各類運輸車輛5731輛水運船舶612艘，3條“江蘇快貨”品牌線路。江都市現代物流業發展規劃初稿形成。

3、科技信息業：2010年，我市共有省級工程技術研究中心13家（誠德、恒遠、江淮、長青、中惠、車寶、英泰、雷雨、華農雙順、中材、奔宇車身、金鑫電器、一重數控），揚州市級44家；省級院士工作站1家（中惠），各類科技服務機構160多家。300家企業與高等院校科研院所建立產、學、研合作關系，去年專利申請1926件（其中發明476、實用新型493、外觀957），獲得授權458（其中發明31）。揚州（江都）軟件園批準為省級軟件園，落戶惠普等軟件企業6家。

4、文化旅游業：金銀細工制作技藝、毛筆制作技藝、邵伯鑼鼓小牌子被批準為國家級文化非遺項目，時代影城、世紀影城先后開業。建成A級景區3家，國家級水利風景區（引江水利工程風景區），全國農業旅游示范點1個（現代花木產業園），四星級鄉村旅游點（綠洋湖生態度假村），旅行社12家，星級酒店8家，其中，四星級1家（京江大酒店），三星級4家。成功舉辦八屆花卉節和十屆邵伯龍蝦節，擴建郭村紅色旅游基地。2010年接待國內外游客234萬人次，實現旅游總收入21億元。

5、房地產業：目前共有90家房地產開發企業，其中二級資質共35家，三級資質共43家，四級12家。2010年，全市完成房地產開發投資36.98億元，同比增長19.8%，占全社會固定資產投資比重12.3%，商品房銷售面積114.4萬平方米，同比增長10.5%，二手房交易面積57.66萬平方米，同比上漲3.8%，房地產稅收占服務業稅收44%。近幾年，房地產開發檔次明顯提高，涌現了中遠歐洲城、世紀花園、春江花都等一批品質樓盤。

6、金融保險業：到去年末，全市共有銀行機構12家，擔保公司15家。成功創成省級金融生態達標市，新建3家農村小額貸款公司，吉銀村鎮銀行開業運營。2010年，各類存款余額491.7億元，增長15.7%，各項貸款余額251.3億元，增長24.1%，存貸比49.1%，比年初提高1.4個百分點，實現金融業增加值10.52億元，同比上漲13.2%，占服務業增加值6.06%；實現保費收入15.19億元，增長21%，其中中國人壽江都支公司實現保費7.45億元，在全省縣級市排名第2位。長青農化、亞威成功上市。

7、公共服務業：全市共有學校433所（中等職業教育學校1所，普通中學38所，小學56所，幼兒園58所，特殊教育學校1所，成人技術培訓學校279所），衛生機構509個，床位數3551個，衛生技術人員5102人，建成殘疾人康復中心。民資進入社會事業服務領域，建成仙城中學、雙語小學、洪泉醫院。職教集團創成四星級職業學校。

（三）主要措施落實情況：

1、組織架構：建立服務業管理體系，調整服務業領導小組，并成立物流、文化及旅游、軟件及服務外包、總部及樓宇經濟、商貿及專業市場等5個重點產業推進組，明確牽頭負責部門工作職責。市服務業辦公室作為服務業管理部門，負責協調、推進全市服務業發展。各鎮有分管領導，有服務業助理。

2、政策規劃：先后出臺《2010年-2012年江都市服務業工作意見》、《江都市服務業目標管理考核獎勵辦法》、《江都市服務業發展引導資金管理辦法》、《2010年江都市服務業發展推進獎勵辦法》。去年設立服務業引導資金200萬元，加大對服務業項目的引導和扶持。目前委托南京文化產業研究中心編制市服務業規劃，預計9月份可完成。

3、工作推進：2006年、2008年、2010年分別召開三次服務業大會，市四套班子主要領導出席，各鎮、各部門主要負責人參加。今年舉辦江都現代服務業發展論壇，邀請原省發改委主任錢志新等專家現場講座。專門召開服務業統計工作會議，強化服務業統計工作。把服務業考核納入市三個文明考核。

二、我市服務業發展的基本判斷

近年來，我市服務業總體呈現良好的發展態勢，但對照科學發展要求和先進地區仍有差距。

（一）從發展規律看：我市服務業總量在蘇中位列第一，占比位列第三，說明工業比重較大，究其原因，我市仍處在工業發展的加速期。在這個階段，三次產業結構變化表現出工業比重上升，服務業比重保持相對穩定乃至緩慢下降的特點。根據產業發展規律，從低收入到中等收入的過程中，工業比重上升，服務業比重下降；從中等收入向高收入過程中，工業比重下降，服務業比重上升。應該說，我市相對處在從低收入到中等收入的階段。

（二）從組織推進看：市服務業辦公室在發改委掛牌，下設1個科（服務業發展科），統籌、推進、協調全市服務業工作難度較大。各鎮在服務業管理人員配備上，多數鎮只有1人且年齡較大，服務業重點鎮仙女、邵伯、大橋也有待加強。相關行業部門在推進本行業發展時，目標不夠明確，思路不夠清晰，推進力度有待加大。在財稅分配體制上，缺乏發展的驅動力，鄉鎮的分成比例有待提高。服務業引導資金與周邊同等縣市相比規模仍偏小。

（三）從行業結構看：各行業之間發展不平衡，導致行業布局不合理，特色不明顯，品牌不夠響。如：商貿業中傳統業態比重大，新興業態比重小，大型超市、專業市場同質競爭，商業專業街、特色街發展滯后，餐飲、沐浴、美容等服務標準有待規范、品質有待提高。物流業中沒有1個明確牽頭部門，物流園區建設載體有待明晰。旅游業中點多面廣，缺乏標志性景區和拳頭產品，市場營銷力度不大。房地產業中住宅開發比重較大，商業地產比重較小，商業單體面積小，品牌餐飲、高檔百貨等服務業項目難以落戶。此外，服務外包、總部經濟、科研研發等新興行業亟待提速發展。

（四）從區域發展看：各鎮之間發展不平衡，服務業限上企業集中在城區及大鎮，多數鎮沒有限上企業；在規模相當的鎮中，服務業稅收對地方財政的貢獻差別較大；服務業項目生成、包裝、推進中，力度有大有小，速度有快有慢。

三、我市服務業發展的基本條件

我市提速發展服務業有基礎、有優勢、有潛力。

（一）立體交通優勢凸顯：機場建設快速推進，水、公、鐵、空交通網絡將會加快形成，對我市發展物流業和專業市場等具有重大推動作用。

（二）同城疊加效應彰顯：文昌路與舜天路即將貫通，揚州與江都時空距離拉近，隨著揚州要素趨緊，發展服務業，配套揚州城市功能，吸引揚州消費，潛力大、空間大。

（三）市場消費需求顯現：我市服務業一些高端消費向揚泰地區分流，在我市興辦新興服務業、品牌服務業，滿足市場供給，城市發展有要求，百姓生活有需要。

（四）民間投資資金涌現：我市在外老板、能人較多，銀行機構儲蓄增長較快。加強服務業規劃和政策扶持，引導民間資本投向服務業，發展有后勁，增長有亮點。

四、我市服務業發展的總體思路 當前，江蘇經濟全面向服務經濟轉型，服務業成為推動各地經濟發展的主要動力。“十二五”期間，我市應搶抓機遇，創新思路，優先路徑，加快推進服務業提速發展。

（一）指導思想

以科學發展觀為統攬，深入貫徹落實江蘇省、揚州市《服務業提速計劃》，圍繞建設“和諧幸福之城、創新創業之城、生態宜居之城”的總體目標，緊緊抓住城市化推進契機，瞄準“發展提速、比重提高、結構提優、競爭力提升”的總體要求，堅持體制機制創新，加速發展生產服務業，全面提升生活服務業，大力培育新興服務業，建設蘇中區域現代服務業中心城市。

（二）發展目標

結合我市服務業發展的基礎和條件，經過測算，突出“四個明顯”，到2015年服務業預期發展目標為：

——發展速度明顯加快。力爭服務業年均增幅高于GDP增幅。到2015年，服務業增加值達到436億元，年均增長20.3%。

——產業比重明顯提高。服務業增加值占GDP比重、服務業從業人員占全社會從業人員比重分別達到43%以上。（到“十二五”末，服務業增加值占GDP比重全國47%、省48%、揚州45%）——行業結構明顯優化。軟件和信息服務、現代物流、創意服務、金融服務、科技服務、商務服務和服務外包等生產服務業占全市服務業比重超過45%。

——載體建設明顯突破。創建省級服務業集聚區2家，揚州市級服務業集聚區6—8家。形成江蘇省服務業百強企業2家，年納稅千萬元以上服務業企業20家（房產開發企業除外）。

（三）空間布局

根據“集中、集聚、集約”的要求，堅持尊重現狀、科學調整的原則，合理優化服務業空間結構，形成各具特色、優勢互補的服務業發展格局。從城鎮布局分為“一主五副”，一主：仙女鎮服務業主中心，五副：大橋鎮、邵伯鎮、小紀鎮、郭村鎮、丁溝鎮五個服務業副中心。從行業發展分為“三塊、三區、四園”，三塊：城區商貿服務板塊、舜天路商務服務板塊、沿江軟件服務板塊，三區：大江旅游風光區、運河旅游風景區、水鄉旅游風情區，四園：港口物流園、城東物流園、城北物流園、空運物流園。

（四）發展重點

1、現代物流服務。強化交通基礎設施建設，構建“公、水、鐵、空”立體交通網絡，發展多式聯運,打造蘇中地區物流集散中心。重點培育物流園區。港口物流園規劃用地110公頃，推進中國遠揚、中信泰富、海昌、海螺等碼頭建設，五年內建成萬噸級泊位16個，年吞吐量達8000萬噸。城東物流園、城北物流園規劃用地13公頃、9公頃，與工業園區和專業市場互動，整合周邊配栽點，發展公路貨運站，促進傳統物流“退城進園”，為市區和城南工業園、城北工業園、專業市場服務。空港物流園規劃用地35公頃，圍繞空港產業，加強布局研究，發展航空物流。積極推進行業物流。發展商貿業物流，加快消費品流通。邵伯宏信商品配送中心分期建設，力爭三年內倉儲面積3.5萬平方米，日配送300萬元。移址新建煙花爆炸配送中心。發展制造業物流，加快工業品流通。新建龍川鋼管物流中心，總投資10億元。新建中海鋼材集配中心，總投資10億元，占地200畝。壯大方正鋼材物流中心。發展農副業物流，加快農產品流通。引進投資主體，籌建吳橋、小紀農產品物流中心。

2、科技研發服務。加強科技創新，以產業集聚區為服務對象，以骨干科技服務機構為主要依托，促進技術轉移、成果轉化，實現先進制造業與生產服務業的雙輪驅動。建設科技服務平臺。依托特鋼、船舶等特色優勢產業，以科技大廈為載體，引進專業科研機構、研發中心及領軍型人才，促進科技項目孵化。引導現有企業將研發機構剝離，成立獨立的法人企業，與高校科研院所合作，發展面向行業服務的研發企業。到2015年，創建國家級工程技術中心5家，省級20家，省級院士工作站5家。建設信息服務平臺。推進信息技術與傳統產業嫁接，加快重點產業和龍頭企業信息化改造，強化電子商務和信用體系建設，促進有形市場與無形市場結合。揚州（江都）軟件園規劃2.6平方公里，到2015年，力爭引進軟件和服務外包企業50家以上，從業人員達到1萬人，研發面積30萬平方米，形成軟件服務外包基地和研發成果產業化基地。

3、商貿流通服務。用現代商貿理念和業態改造提升傳統商貿業，推進傳統商貿業向現代商貿業轉變，構建功能定位準確、空間布局合理、業態設施先進的現代商貿服務體系。放大商圈效應。對以工農路為支撐、商城為中心的城市商貿區，加強商業設施改造，明確經營主題，統一形象設計，強化購物、餐飲、娛樂等服務功能。聯動發展南區商務中心，在舜天路兩側，引進高端商業商務、金融保險、賓館酒店、休閑娛樂等項目，打造高品位商業街區。積極推進總投資55億元的運河國際名城項目，計劃建設72層五星級酒店及商業街。促進市場集群。加快江都汽車產業園貿易集中區建設，引進國內外以及本地汽車品牌入駐，形成汽車4S店集聚區。到2015年，引進4S店20家以上。借助創建國家優質皮鞋生產基地的契機，改造蘇中商貿城，壯大制鞋產業優勢，到2015年，創成省級服務業集聚區。拓展阿波羅花木市場功能，形成集研發、交易、觀光、休閑為一體的綜合生態市場。宏信超市現有連鎖店213家，3年內發展到400家，米米農資現有連鎖店174家，三年內發展到1500家。

4、旅游休閑服務。充分挖掘旅游特色資源，從策劃、創意入手，精心培育大江風光、運河風景、水鄉風情三大區域，彰顯“水木仙旅、龍川江都”品牌。到2015年，接待游客總數500萬人（次），國內旅游收入50億元。整合資源，開發項目。重點開發旅游景區項目和水鄉旅游項目。水利樞紐風景區、邵伯湖旅游風景區創成4A級景區，龍川古街與仙女廟修復、大橋條石街風景區創成3A級景區，現代花木產業園、淥洋湖濕地公園、濱江濕地公園等建成四星級鄉村旅游點。強化配套，提升功能。圍繞“吃、住、行、游、購、娛”六個要素，發展商務酒店、度假酒店、公寓酒店、農家樂等，提升邵伯湖鮮、長江三鮮等本土特色餐飲業，推進景區(點)集團化、旅游運輸聯合化以及導游服務公司化，完善旅游服務體系。心怡昌明五星級大酒店總投資5億元、中江國際五星級大酒店總投資4.5億元、揚潤國際四星級大酒店總投資2億元加快建設進度。將金銀細工制作工藝、毛筆制作技藝、漆畫技藝等非遺項目納入文化創意產業體系，集制作、展覽、原材料市場及銷售為一體，積極打造省級文化產業基地。

5、信息外包服務及總部經濟。信息外包服務及總部經濟是企業升級的發展方向，有利于改善結構，增強對內聚合力和對外輻射力。在服務外包上求突破。研究發展服務外包政策，加大對外宣傳推介和招商力度，大力引進與我市產業相配套的國內外先進的服務外包提供商，在我市設立服務外包企業，著力打造產業集中、特色鮮明的服務外包集聚區，為區域企業提供信息技術、業務流程、知識流程的外包服務。在總部經濟上求突破。引導重點工業企業在主城區建設企業總部，把企業的戰略決策、科技研發、營銷、財務等高端環節移到總部，把生產制造環節放在原地，加快形成總部經濟集聚效應。到2015年，力爭建成15家左右本土企業總部。同時，吸引5家左右域外大型企業功能性地區總部入駐。目前，我市長青農化、方正鋼鐵等重點企業及浙商協會、相關銀行均有建設總部及樓宇經濟的意向，年內有望啟動。

五、我市服務業發展的主要措施

1、提高組織程度。強化服務業領導小組職能，定期活動，督查各鎮、各部門在推進本區域、本行業工作進展情況，協調解決服務業發展中的重大問題。市服務業辦在現有的基礎上增加編制和人員。服務業重點行業成立領導小組，建立工作制度，制定工作方案和政策措施。各鎮配強領導力量和工作力量，明確分管領導和專職助理，加強研究，落實措施，提高本區域服務業發展水平。強化服務業考核，提高鎮域服務業發展績效在綜合考核中所占權重，把部門服務業工作納入市行政效能督察范圍，努力促進我市服務業加快發展。

2、細化規劃引導。結合“十二五”發展要求，與國民經濟規劃、城市規劃、土地規劃對接，抓緊編制全市服務業發展規劃，突出現代物流、總部經濟、科技研發、旅游休閑等功能區規劃，促進全市現代服務業健康發展。商貿、物流、旅游、金融、科技、房地產等重點行業和各鎮盡快出臺專項規劃和區域規劃，科學安排土地、交通、生態等要素資源，指導全市服務業加快發展。根據國家發改委2011年產業目錄，研究制訂服務業投資指導目錄，引導服務業投資方向。重點服務業項目指定部門或鎮周密策劃、精心招商、專人跟蹤。

3、突出政策扶持。全面梳理服務業政策，相關部門在市場準入、國稅、地稅、土地、規劃、金融支持等方面制定實施細則，確保政策可操作、可兌現。積極制定出臺相關政策，對交通運輸行業的流動稅收，其形成的地方財力部分給予適當獎勵；對餐飲業服務行業，通過制定服務標準，指定公務接待酒店，規范納稅行為，增加地方稅源；對各鎮服務業超出全市平均增幅以上的增量稅收，實行向鎮傾斜的分成體制，增強鎮級發展服務業的驅動力。擴大服務業引導資金規模，增強導向性，引導和獎勵培育新興業態、提升規模質態、增加貢獻份額。建立服務業用地申報、審核、審批制度，保障用地需求。

4、加強行業統計。不斷加強服務業統計基礎工作，建立科學的統計指標體系和統計工作制度，完善服務業經常性統計調查和運行監測機制。統計部門根據國民經濟行業分類，堅持服務業屬地統計、部門統計相結合，制定服務業統計方案，形成完善的服務業統計月報制度。各鎮、各相關部門明確專職人員，落實經費保障，創新統計方法，及時反映本行業、本區域服務業發展情況，理清發展思路，為全市服務業發展正確決策提供參考依據。