第一篇：中國的住房制度改革的新思考

文章標(biāo)題：中國的住房制度改革的新思考

住房是關(guān)系國計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會(huì)的重要方面。經(jīng)過多年改革，目前我國城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利體制已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會(huì)化供給體系也已大體建立。

改革在取得一定成績的基礎(chǔ)上，也積累了諸多矛盾，發(fā)展

到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。不斷攀高的房價(jià)雖與加速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化帶來的住房需求和土地供應(yīng)剛性等客觀因素有關(guān)，但房改過程中的某些政策失當(dāng)也難辭其咎，這不得不引起我們對相關(guān)政策的反思。

我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程及相關(guān)政策

改革之前，我國實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。應(yīng)該說，這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

住房制度改革起始于１９８０年鄧小平關(guān)于住房問題的講話，當(dāng)時(shí)談到住宅問題，鄧小平說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。此后，房改大致經(jīng)歷了試點(diǎn)售房（１９７９～１９８５年）、提租補(bǔ)貼（１９８６～１９９０年）和以售帶租（１９９１～１９９３年）等改革階段，以及全面推進(jìn)住房市場化改革的確立（１９９４－１９９７年）階段。

１９９４年７月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)１９９４４３號），開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，目標(biāo)是要建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；同時(shí)，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

而房改具有里程碑意義的文件則是１９９８年７月３日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)１９９８２３號文），該文件宣布全國城鎮(zhèn)從１９９８下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

再往后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更好、更快地發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)２００３１８號文），提出：各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。

應(yīng)該說，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化改革的推進(jìn)是順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內(nèi)在動(dòng)因。這主要是，在當(dāng)時(shí)舊的福利分房制度條件下，由于租金低廉，無法維持正常的房屋維護(hù)，而且使政府背負(fù)著沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)；而與此同時(shí)，為了應(yīng)對東南亞金融危機(jī)，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會(huì)總需求，而住房貨幣化的登臺(tái)，正好可以成為拉動(dòng)內(nèi)需的最好辦法，啟動(dòng)消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，改善結(jié)構(gòu)。

住房制度改革政策中存在的一些誤區(qū)

（一）過度地賦予了住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能

我國房改從實(shí)施開初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的功能。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)２００３１８號文）明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)來直接填充地方財(cái)政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻(xiàn)，經(jīng)營土地成為投資增長和財(cái)政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運(yùn)動(dòng)”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動(dòng)房價(jià)；二是炒賣地皮，一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多，甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價(jià)；三是對房價(jià)求高棄低，一些政府官員視房價(jià)高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，將本地房價(jià)與其他地區(qū)盲目攀比，一些城市政府對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)居高不下。

在這種政策和利益機(jī)制導(dǎo)向下，全國各地房地產(chǎn)投資

持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，２０００年開始急劇增長為２１．５％，２００３年為３０．３％，２００４年為２９．６％，２００５年中西部地區(qū)增長，高達(dá)３３％以上。國際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一般是在１０％以下，但我國從１９９８年開始，這一比重穩(wěn)步上升，２００４年為１８．７８％，２００５年為２０．９８％，２００６年１－４月份為２２．９３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過１０％的國際警戒線。另外，國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占ＧＤＰ比重不能超過５％，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占ＧＤＰ的比重從２００４年就已經(jīng)達(dá)到９．６％，一些城市甚至于高達(dá)５０％以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長期困境和問題定會(huì)隨之而來。

（二）市場化過度，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段

從國際的視野來考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國在不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，由于物資、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒有足夠的儲(chǔ)蓄，很難獨(dú)立建造和擁有自主住房，這時(shí)公房比例往往較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟(jì)改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點(diǎn)）；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時(shí)，私有住房的比重往往較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。當(dāng)然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段要求實(shí)行不同的住房政策。

然而，我國在目前經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá)，社會(huì)收入分配差距較大的發(fā)展階段，卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認(rèn)識上存在較嚴(yán)重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價(jià)出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國２００５年僅個(gè)人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)１．４２萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到７２．８％。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行ＢａｎｋｏｆＮｏｖａＳｃｏｔｉａ的統(tǒng)計(jì)資料，加拿大房屋私有率為６７％，美國近年來擁有獨(dú)立住房的家庭也剛過６０％，而歐洲一些國家的住房私有率則在４０％左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。

作為房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)１９９８２３號文提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”和“中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房”的目標(biāo)。國發(fā)２００３１８號文則進(jìn)一步提出“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，政策所體現(xiàn)的市場化程度更濃。就目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，似乎也是政府?dāng)[脫住房保障職責(zé)的隱含體現(xiàn)。

（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費(fèi)能力與市場房價(jià)嚴(yán)重脫節(jié)

住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度是增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項(xiàng)基本制度。這兩項(xiàng)制度的相繼建立，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實(shí)物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費(fèi)變成一種個(gè)人選擇性的自主行為。兩項(xiàng)制度的實(shí)質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費(fèi)部分，通過不同的政策渠道還原給職工個(gè)人。

在多數(shù)城市，職工住房補(bǔ)貼建立的依據(jù)是：房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為６０平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。受制于各地財(cái)力的限制，各地出臺(tái)的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的房價(jià)都大大低于當(dāng)時(shí)的市場房價(jià)，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補(bǔ)貼的現(xiàn)象。而且從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)（大多數(shù)城市為２０００年以前）的房地產(chǎn)市場價(jià)格來制定的，遠(yuǎn)落后于市場形勢的變化。因此，住房補(bǔ)貼政策從其實(shí)施開初，在住房貨幣消費(fèi)上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動(dòng)力市場整體供過于求，勞動(dòng)工資常常被壓低，工資中住房消費(fèi)的含量更是嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補(bǔ)貼實(shí)施很不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個(gè)懸而未決的問題。

另外，住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微，沒有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。例如，我國的公積金存貸利差高達(dá)２．８７個(gè)百分點(diǎn)，而新加坡的公積金存貸利差只有０．１個(gè)百分點(diǎn)，臺(tái)灣地區(qū)的也在０．２個(gè)百分點(diǎn)，相差１０到２０倍。此外，住房公積金貸款以個(gè)人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確定其貸款額度，這就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全國住房公積金歸集余額４３０６．７億元，累計(jì)提取額２０６０．９億元，個(gè)人貸款總額２８１７．２億元，貸款余額１８５４．２億元，全國住房公積金沉淀資金余額達(dá)１９５９．２億元，占?xì)w集余額的４５．５％。

（四）沒有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴(yán)重缺位

從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會(huì)政策范疇，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。

然而，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個(gè)表面相似而實(shí)質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而一個(gè)健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)住房需求，科學(xué)確定住房供應(yīng)。而房地產(chǎn)市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價(jià)格。

目前，我國９４％的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占６％，其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至２００５年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為４７．４億元，僅有３２．９萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。北京迄今為止也只總共建了１４０００多套廉租房，相對１４００多萬人口來說，不足１％。全國有１３個(gè)省（區(qū)）沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，７０個(gè)地級以上城市（占總數(shù)的近１／４比重）根本就沒有建立廉租住房制度。

（五）住房分配體制轉(zhuǎn)換造成不同社會(huì)群體利益的極大失衡

住房改革初期的重點(diǎn)在出售公有住房。就多數(shù)地方而言，當(dāng)時(shí)實(shí)施的改革主要特點(diǎn)有：一是停止單位自建住房，并相繼出臺(tái)了住房貨幣化分配的具體方案，改分房子為發(fā)補(bǔ)貼；二是以大大低于市場的房改價(jià)格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。

從實(shí)際執(zhí)行來看，這種按房改價(jià)出售的存量住房基本上都是以事實(shí)占有為基礎(chǔ)，事實(shí)上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補(bǔ)貼和折價(jià)。特別是在房改初期，住房價(jià)格機(jī)制沒有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時(shí)市場價(jià)格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。采用行政性的福利分配辦法，以實(shí)際占用為基礎(chǔ)的出售，實(shí)際上是以產(chǎn)權(quán)的形式將既得利益予以固化，是國家對社會(huì)一部分群體的“送禮”行為，造成極大的社會(huì)不公平。特別是在單位制明顯的時(shí)代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統(tǒng)一的房改價(jià)格購買不同狀況、不同區(qū)位的住房也導(dǎo)致福利得失嚴(yán)重失衡。

在公共部門領(lǐng)域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當(dāng)嚴(yán)重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕的單位職工與房源短缺單位的職工住房待遇差距相當(dāng)大，有的獲得了一套以上的房改房，有的則成為了無房老職工，造成了分配上的極大不公平。

另外，原有實(shí)物住房分配“只售不租”的政策需要反思。“只售不租”政策，這是對既得利益的承認(rèn)和鞏固，而對未得利益群體考慮不夠，拉大了不同群體的利益分化。目前全國大多數(shù)地區(qū)的公房已經(jīng)出售完畢，總體上出售率達(dá)到９５％以上，而新參加工作的職工和無房老職工，其住房問題則無從解決，成為體制改革下的利益“犧牲者”。

（六）土地出讓制度存在較嚴(yán)重的缺陷

在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)都基本歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，２００５年，全國土地出讓金總價(jià)款高達(dá)５５０５億元，占同期地方本級財(cái)政收入１５０９２億元的１／３還強(qiáng)，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的“第二財(cái)政”。一些地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下，或明或暗地支持甚至助推房價(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范的重要因素。

目前的土地出讓制度把７０年土地使用權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商再把這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，無疑抬高了住房消費(fèi)的門檻。而地方政府壟斷了土地一級市場，通過所謂的“招、拍、掛”等方式哄抬地價(jià)，獲取巨大收益，且美其名曰“經(jīng)營城市”。地方政府一次性收取７０年的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是本屆政府透支了往后十幾屆政府的收入，寅吃卯糧。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發(fā)商結(jié)成了利益共同體，共同推高房價(jià)和地價(jià)。地方政府在房價(jià)輪番上漲中，通過土地凈收益和各種名目的稅費(fèi)獲益很大，但卻沒有將這部分收益還原于社會(huì)，特別是對低收入階層的住房保障上。

（七）房改推進(jìn)過程中形成了極不合理的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制

改革以前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要通過計(jì)劃、財(cái)政、土管、建設(shè)銀行等部門按基本建設(shè)計(jì)劃來組織實(shí)施，同時(shí)也包括２０世紀(jì)８０年代“放權(quán)讓利”之后各單位、企業(yè)自行安排的住宅基建并向職工分配住房。總體上說，在當(dāng)時(shí)，公共部門統(tǒng)管了整個(gè)房地產(chǎn)融資、開發(fā)建設(shè)和分配的全過程。房改實(shí)施后，在取消福利住房分配制度、住房供應(yīng)主要依靠市場來提供的背景下，我國形成了基本上是世界上獨(dú)一無二的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制。房地產(chǎn)開發(fā)商以運(yùn)用土地和資金進(jìn)行房屋建設(shè)、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創(chuàng)造任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商（曹建海，２００６）。到２００４年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營法人企業(yè)已達(dá)５．９萬家，已經(jīng)形成一個(gè)異常龐大、整體性獲取超額壟斷利潤的利益集團(tuán)（在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)里面，開發(fā)商所占利潤和銷售額占到９０％），而且在政府政策決策中取得了越來越重要的話語權(quán)，左右甚至“要挾”政府決策行為。

現(xiàn)今中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式并非上世紀(jì)８０年代初創(chuàng)時(shí)設(shè)想的“建筑＋金融”模式，既不實(shí)施建筑安裝活動(dòng)，也不提供金融服務(wù)，惟一進(jìn)行的只是房屋建設(shè)的組織和銷售。在開發(fā)資金來源方面，如果沒有銀行的信貸、建筑企業(yè)的墊款、消費(fèi)者的預(yù)購房款，開發(fā)公司將無從運(yùn)作。所以，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不是真正意義上的企業(yè)，它們通過壟斷房屋開發(fā)的組織管理功能，攫取超額利潤，而這些功能本應(yīng)由政府或者由政府設(shè)立的事業(yè)單位來承擔(dān)。

另外，多年以來，我國對房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)實(shí)行土地批租制度，土地的級差地租是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公共政策等的客觀原因而形成的，并不反映任何個(gè)人對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。而批地私人開發(fā)卻將這些級差地租集中起來轉(zhuǎn)移到極少數(shù)開發(fā)商手中，導(dǎo)致了極大的社會(huì)不公平和制度性的官商腐敗。

（八）經(jīng)濟(jì)適用房制度定位模糊，管理監(jiān)督失控

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府用轉(zhuǎn)移支付的方式免交土地出讓金，限制開發(fā)成本與價(jià)格的磚頭補(bǔ)貼來解決中低收入家庭住房問題的特殊政策。經(jīng)濟(jì)適用房中包含了大量的政府補(bǔ)貼，面向中低收入群體出售，帶有明顯的收入轉(zhuǎn)移因素。從理論上看，有助于彌補(bǔ)因低收入群體支付能力有限所造成的購房困難。但是，這個(gè)政策存在很多先天的缺陷，不僅僅體現(xiàn)在政策本身，更主要地還是體現(xiàn)在政策執(zhí)行過程中。

首先，經(jīng)濟(jì)適用房政策的目標(biāo)并不明確。政策中所規(guī)定的受益群體是中低收入群體，但是這個(gè)界定沒有跟政府補(bǔ)貼的能力掛鉤。住房是帶有不可分割性的，經(jīng)濟(jì)適用房把大量的政府補(bǔ)貼凝固在每一套住宅上。考慮到補(bǔ)貼的金額，基本上沒有哪個(gè)政府有能力以這個(gè)補(bǔ)貼方式解決低收入群體的住房問題，更不要說包括中等收入群體。模糊的受益面必然導(dǎo)致供不應(yīng)求甚至誘發(fā)黑市運(yùn)作。

其次，經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行過程失當(dāng)、失控的情況嚴(yán)重。由于政策執(zhí)行面的模糊，經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)際受益人并不能與政策初衷相吻合。在一些城市，經(jīng)濟(jì)適用房的受益群體收入上限規(guī)定過高，例如，北京有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入可達(dá)６萬元，明顯超出社會(huì)中低收入水平，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，反而成為商業(yè)炒作的對象。在實(shí)踐中，政府很難有效地核實(shí)購房者的實(shí)際收入水平。實(shí)際的結(jié)果往往是，政府針對經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼被中高收入群體截獲。一些家庭在獲得經(jīng)濟(jì)適用房后，將其出租或上市交易（ＲＥＩＣＯ的調(diào)查報(bào)告《經(jīng)濟(jì)適用房政策評價(jià)》顯示，２００５年北京經(jīng)濟(jì)適用房的自用率僅為５１．３４％，出租率高達(dá)４０％以上），將從政府通過住房所轉(zhuǎn)移的利益迅速變現(xiàn)。顯然這是再一次違背了利用經(jīng)濟(jì)適用房解決無能力購房者的住房困難的初衷。

再次，以地生財(cái)?shù)挠^念和以ＧＤＰ增長率論政績的干部考核體系也使得地方政府對支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)嚴(yán)重缺乏積極性。特別是在不少地區(qū)，地方政府甚至以沖擊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格為由，明令禁止職工集資建房、合作建房，也阻止向經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)劃撥土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００４年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資就開始出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的６．１％下降到４．６％。２００５年一季度，全國經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資６０億元，同比下降１３．８％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步下降到２．６％。１９９８年到２００３年，我國經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積４．７７億平方米，只累計(jì)解決６００多萬戶家庭的住房問題（由于大部分城市經(jīng)濟(jì)適用住房制度對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、購買對象等的把關(guān)不嚴(yán)等問題，且還不能肯定地說這６００萬戶家庭均為中低收入家庭）。所有這些因素，使得經(jīng)濟(jì)適用住房客觀上并沒有發(fā)展成為供應(yīng)主渠道。

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第二篇：中國住房制度改革的歷程

中國住房制度改革的歷程

1958到1978年前的租房制度

新中國成立之初，我國實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè)，住房建設(shè)資金的來源90％主要靠政府撥款，少量靠單位自籌。住房建好后，單位以低租金分配給職工居住，住房成為一種福利。應(yīng)該說，這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。實(shí)行住房分配與工資制度掛鉤。國家在職工的工資中扣除一部分用于住宅建設(shè)，住宅建成后，國家授權(quán)工作單位將住宅作為福利和實(shí)物工資分給職工。

1958年到1977年的20年里，我國一直實(shí)行這一住房制度，但是在這段時(shí)間里，我國政府堅(jiān)持以發(fā)展生產(chǎn)為先，住房基本建設(shè)投資規(guī)模逐年削減，因此，住房供給不足也不斷顯現(xiàn)成為嚴(yán)重的社會(huì)問題。

1978年—1993年住房實(shí)物分配制度改革階段

由于福利分房制度逐漸暴露出的問題以及住房供給不足矛盾的突出，促使我國政府必須尋求解決途徑。1978年9月，城市住宅建設(shè)會(huì)議在京召開，會(huì)議傳達(dá)了復(fù)出一年多的鄧小平的一次談話。鄧小平說，“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的錢動(dòng)員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。” 1978年—1993年的15年是我國福利分房制度改革不斷探索和發(fā)展的階段，具體可以分為兩個(gè)階段：

第一階段是福利分房制度改革探索階段（1978－1985年）。在這一階段里，我國政府進(jìn)行了公房出售和補(bǔ)貼出售住房試點(diǎn)，為住房制度改革進(jìn)行了多種形式的嘗試和創(chuàng)新，積累有益的經(jīng)驗(yàn)。1980年鄧小平再一次說，“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整，要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算，對低工資的職工要給予補(bǔ)貼。”1980年6月中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策。國家規(guī)定，“準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅”。截至1985年底，全國共有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1093萬平方米。在出售公房的同時(shí)，有的地方還實(shí)行了住房租金的改革，進(jìn)行了一些有益的嘗試。主要做法有“按成本計(jì)租，定額補(bǔ)貼”，“超標(biāo)加租”，對青年公寓實(shí)行“新房新租”。

第二階段是福利分房制度改革深化階段（1986年－1993年）。在之前試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。

1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會(huì)議”，同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

1991年6月，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)房改的思路。同年10月召開了全國第二次房改工作會(huì)議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則；基本思路是通過提高租金，促進(jìn)售房，回收資金，促進(jìn)建房，形成住宅建設(shè)、流通的良性循環(huán)。1993年11月，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組在北京召開了第三次房改工作會(huì)議，改變了第二次房改會(huì)議確定的思路，代之以“以出售公房為重點(diǎn)，售、租、建并舉”的新方案。

1994年-1998年住房實(shí)物分配向住房市場化改革的過渡階段

1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。總結(jié)為“三改四建”。1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）。

1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化； 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系； 發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房占主體地位，還規(guī)定“利潤控制在３％以下” 目標(biāo)是８０％左右的居民購買經(jīng)濟(jì)適用房

1999年-2004年住房市場化全面推行階段

自從[1998]23號文后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國研中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998年至2004年我國的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長，7年的同比增長率分別為14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。2003年8月國發(fā)[2003]18號文

將國發(fā)[1998]23號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改變?yōu)樽尅岸鄶?shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)。??采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。??努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”同時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。18號文的出臺(tái)將大多數(shù)家庭的住房推向了市場，實(shí)現(xiàn)了我國住房市場化的根本轉(zhuǎn)變。

2005年至今房地產(chǎn)調(diào)控階段

國發(fā)［2003］18號文實(shí)施以后，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但與此同時(shí)由于房價(jià)的過快上漲，也引發(fā)了一系列社會(huì)問題，百姓住房難問題越來越突出，我國政府開始加強(qiáng)宏觀調(diào)控。

2005年3月26日，為了對房價(jià)上漲過快的問題“加以全局性控制”，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，就穩(wěn)定房價(jià)提出八條意見（“國八條”）；4月27日，溫家寶總理又召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（即“新國八條”）；5月11日，七部委又出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（穩(wěn)定房價(jià)的八條措施）；5月31日，三部委出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，限制期房轉(zhuǎn)賣；10月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要對20％個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。2006年5月，國務(wù)院又出臺(tái)了穩(wěn)定房價(jià)，整頓房地產(chǎn)市場秩序的六項(xiàng)措施（即“國六條”）。隨后，我國不斷出臺(tái)各種調(diào)控措施，進(jìn)一步緊縮“銀根”、“地根”，但是房地產(chǎn)調(diào)控至今，穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)尚未達(dá)到，以北京、上海、深圳等城市為代表，全國房價(jià)總體繼續(xù)上漲。

今年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）的出臺(tái)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。24號文要求進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制。24號文首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。業(yè)界普遍認(rèn)為24號文標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系建設(shè)，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。

第三篇：住房制度改革政策

國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

國發(fā)〖1998〗23號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

為貫徹黨的十五大精神，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

（三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

（四）1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，具體時(shí)間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實(shí)際確定。

停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底，職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5%，有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高。要建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率，繼續(xù)按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)住房公積金管理工作。

（六）停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制訂，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

三、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系

（七）對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。住房供應(yīng)政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。

（八）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3%以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購買住房。

（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府制定。

（十）購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人

民政府制定。

四、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場

（十一）按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡稱《決定》）規(guī)定，繼續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定減、免政策。

（十二）按照《決定》規(guī)定，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作，規(guī)范出售價(jià)格。從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟(jì)適用住房房價(jià)相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價(jià)租賃。

校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按教育部、建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十三）要在對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀(jì)違規(guī)行為，建立個(gè)人住房檔案，制定辦法，先行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，并經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度，具體辦法由建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門制定。

五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

（十四）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

（十五）各地可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力降低征地拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

（十六）經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。

（十七）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

（十八）完善住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險(xiǎn)制度，提高住房工程質(zhì)量。

（十九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。應(yīng)加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，大力推廣性能好、價(jià)格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產(chǎn)供應(yīng)方式。

六、發(fā)展住房金融

（二十）擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

（二十一）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

（二十二）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

（二十三）調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購買、建造、大修理自住住房貸款。

（二十四）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

七、加強(qiáng)住房物業(yè)管理

（二十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管

理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

（二十六）加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

（二十七）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。

八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實(shí)施

（二十八）各級地方人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定具體的實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)本通知要求抓緊制定配套政策，并加強(qiáng)對地方工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（二十九）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實(shí)施。

（三十）嚴(yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續(xù)實(shí)行無償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，用成本價(jià)或低于成本價(jià)超標(biāo)出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認(rèn)真查處，從嚴(yán)處理。國務(wù)院責(zé)成建設(shè)部會(huì)同監(jiān)察部等有關(guān)部門監(jiān)督檢查本通知的貫徹執(zhí)行情況。

本通知自發(fā)布之日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。

一九九八年七月三日

福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

閩政[1998]32號

寧德地區(qū)行政公署，各市、縣（區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

為貫徹落實(shí)國發(fā)[1998]23號《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》精神，現(xiàn)根據(jù)我省實(shí)際情況，提出實(shí)施意見，現(xiàn)通知如下：

一、進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、基本原則與近期目標(biāo)

（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國家和省里統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

（三）深化住房制度改革、加快住房建設(shè)的近期目標(biāo)是：

1．全省所有市縣最遲不得超過1998年12月1日停止住房實(shí)物分配，并逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

2．1999年各市縣住房公積金繳交率應(yīng)達(dá)到6％，有條件的市縣和單位可適當(dāng)提高。1999年出臺(tái)實(shí)施《福建省住房公積金條例》。

3．到2000年底全省城鎮(zhèn)公有住房租金水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的10％，有條件的市縣可達(dá)到15％。各市縣提租可與當(dāng)?shù)卦黾庸べY相結(jié)合。

4．到2000年底基本解決城鎮(zhèn)人均居住面積不足6平方米的住房困難戶，住房成套率力爭達(dá)到70％。

5．初步建立起以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；建立和完善城鎮(zhèn)住房抵押貸款制度。

二、進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的主要政策措施

（一）停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比（即本市縣一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的市縣，可以對無房職工和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。房價(jià)收入比在4倍及4倍以下的市縣不發(fā)放住房補(bǔ)貼。

住房補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、職工工資、工齡和住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)等因素計(jì)算確定。計(jì)算住房補(bǔ)貼的面積標(biāo)準(zhǔn)按閩政〖1995〗40號文件規(guī)定的購房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的上限執(zhí)行。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市縣人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

住房補(bǔ)貼資金從財(cái)政和單位可轉(zhuǎn)化的原有住房建設(shè)資金和公有住房出售收入中解決。具體的核定劃轉(zhuǎn)辦法由各級財(cái)政部門會(huì)同房改部門制訂。

（二）按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，不斷完善住房公積金制度。各市縣應(yīng)當(dāng)努力提高住房公積金的歸集率。各級財(cái)政部門在安排財(cái)政預(yù)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)把由財(cái)政列支的住房公積金納入預(yù)算，并按期撥付；繳交住房公積金有困難的單位，須經(jīng)單位職工（股東）代表大會(huì)通過，并按規(guī)定報(bào)批后方可暫緩交納。各市縣要規(guī)范住房公積金的管理與使用。1998年底各市縣要實(shí)現(xiàn)住房公積金記帳、核算到個(gè)人，同時(shí)建立起嚴(yán)格的住房公積金使用的審核、審批制度。住房公積金要專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。

沒有實(shí)行住房補(bǔ)貼的市縣，可以加大住房公積金繳交力度，以增加職工工資中的住房消費(fèi)含量。

（三）根據(jù)家庭收入狀況建立起三個(gè)層次的住房供應(yīng)體制。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其它收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。最低收入、中低收入及高收入家庭的界定辦法由市縣人民政府制定。

廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建，租金實(shí)行政府定價(jià)。新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。購房對象由當(dāng)?shù)胤扛牟块T審定。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3％以下。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法由市縣人民政府制定。

（四）按照國發(fā)〖1994〗43號《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》）要求，繼續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，并與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，實(shí)行減免政策。

同時(shí)，按照國務(wù)院《決定》和閩政〖1995〗40號文件要求，繼續(xù)搞好現(xiàn)有公有住房出售工作。從1998年下半年起出售公有住房，不再執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，一律按成本價(jià)出售。今后售房成本價(jià)應(yīng)當(dāng)逐步過渡到經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格。對已騰空的舊公有住房，原則上只售不租，或作為單位提供的廉租住房。對于在1998年12月1日前已立項(xiàng)開工并將于1999年底之前竣工交付使用的單位自建住房，允許各單位繼續(xù)按照國務(wù)院《決定》規(guī)定的辦法向職工出售。機(jī)關(guān)、學(xué)校以及當(dāng)?shù)卣?guī)定的其它企事業(yè)單位中不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）已購公有住房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易實(shí)行準(zhǔn)開、準(zhǔn)入制度、各市縣要對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀(jì)違規(guī)行

為，建立個(gè)人住房檔案，在此基礎(chǔ)上，制訂辦法并經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后可先行試點(diǎn)，而后方可放開已購公有住房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場。

（六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

各市縣可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房面積設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)，大力降低征地拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。取消各種沒有法律、法規(guī)規(guī)定的攤派、集資和收費(fèi)；停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)；個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅適用零稅率；水、電增容費(fèi)按照“對等替換”原則，扣除原有基數(shù)，新增部分減半征收；其他經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，在原有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半征收。同時(shí)，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)和設(shè)計(jì)、施工單位，以提高工程質(zhì)量，控制成本。同時(shí)，要完善住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房使用說明書制度、住房設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險(xiǎn)制度。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理工作由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。

（七）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。提倡、鼓勵(lì)職工參加由市縣人民政府組織的統(tǒng)一集資建房。各地房改新方案出臺(tái)后，集資建房個(gè)人出資比例不得低于當(dāng)年出售公有住房成本價(jià)的70％。隨著職工工資中住房消費(fèi)含量的不斷提高，各地集資建房應(yīng)逐步過渡到個(gè)人按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格出資。停止單位新征土地集資建房，嚴(yán)格控制行政、事業(yè)單位擠占單位非住宅建設(shè)用地集資建房。

已停止單位集資建房的市縣，繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。

（八）擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購買、建造、大修理自住住房貸款。發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

（九）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引人競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。

三、對進(jìn)一步深化房改實(shí)施方案及其配套政策的報(bào)批規(guī)定

（一）各級有關(guān)部門關(guān)于住房制度改革的各項(xiàng)配套政策的出臺(tái)，必須經(jīng)同級房改領(lǐng)導(dǎo)小組（或房委會(huì)）討論同意后，聯(lián)合發(fā)文；

（二）寧德地區(qū)行政公署、各市、縣人民政府要制訂進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施方案、住房補(bǔ)貼辦法和放開住房交易市場管理辦法，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（三）寧德地區(qū)行政公署、各市、縣人民政府制訂的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施方案和住房補(bǔ)貼辦法，地市應(yīng)當(dāng)于1998年底前按規(guī)定上報(bào)，縣及縣級市應(yīng)當(dāng)于1999

年3月底前按規(guī)定上報(bào)；

（四）寧德地區(qū)、各市縣其它各項(xiàng)房改的配套政策、措施應(yīng)當(dāng)于1999年6月底前出臺(tái)實(shí)施。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)管，確保房改各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處

（一）各地要切實(shí)加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。各級住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組更名為住房制度改革委員會(huì)（簡稱“房委會(huì)”），并適當(dāng)調(diào)整組成人員，領(lǐng)導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革工作。房委會(huì)辦公室設(shè)在建設(shè)或房地產(chǎn)行政部門，負(fù)責(zé)房委會(huì)的日常工作；

（二）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好房改宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證住房制度改革的順利實(shí)施；

（三）嚴(yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對違反《通知》和本實(shí)施意見規(guī)定，繼續(xù)實(shí)行無償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認(rèn)真查處，從嚴(yán)處理。省人民政府責(zé)成省房委會(huì)會(huì)同省監(jiān)察廳監(jiān)督本實(shí)施意見的貫徹執(zhí)行情況。

五、自本實(shí)施意見下發(fā)之日起，除經(jīng)房改部門確認(rèn)的單位集資建房項(xiàng)目外，各級計(jì)劃部門一律停止單位購建住房項(xiàng)目的審批。

六、以上實(shí)施意見適用于行政、事業(yè)單位，企業(yè)參照執(zhí)行。

七、本實(shí)施意見自下發(fā)之日起執(zhí)行。我省原有的有關(guān)房改政策和規(guī)定，凡與本實(shí)施意見不一致的，一律以本實(shí)施意見為準(zhǔn)。

第四篇：住房制度改革政策

國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

國發(fā)〖1998〗23號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

為貫徹黨的十五大精神，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

（三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

（四）1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，具體時(shí)間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實(shí)際確定。

停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底，職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5%，有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高。要建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率，繼續(xù)按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)住房公積金管理工作。

（六）停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制訂，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

三、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系

（七）對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。住房供應(yīng)政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。

（八）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3%以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購買住房。

（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府制定。

（十）購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

四、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場

（十一）按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡稱《決定》）規(guī)定，繼續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定減、免政策。

（十二）按照《決定》規(guī)定，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作，規(guī)范出售價(jià)格。從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟(jì)適用住房房價(jià)相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價(jià)租賃。

校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按教育部、建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十三）要在對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀(jì)違規(guī)行為，建立個(gè)人住房檔案，制定辦法，先行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，并經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度，具體辦法由建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門制定。

五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

（十四）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

（十五）各地可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力降低征地拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

（十六）經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。

（十七）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

（十八）完善住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險(xiǎn)制度，提高住房工程質(zhì)量。

（十九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。應(yīng)加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，大力推廣性能好、價(jià)格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產(chǎn)供應(yīng)方式。

六、發(fā)展住房金融

（二十）擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

（二十一）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

（二十二）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

（二十三）調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購買、建造、大修理自住住房貸款。

（二十四）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

七、加強(qiáng)住房物業(yè)管理

（二十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

（二十六）加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

（二十七）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。

八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實(shí)施

（二十八）各級地方人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定具體的實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)本通知要求抓緊制定配套政策，并加強(qiáng)對地方工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（二十九）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實(shí)施。

（三十）嚴(yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續(xù)實(shí)行無償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，用成本價(jià)或低于成本價(jià)超標(biāo)出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認(rèn)真查處，從嚴(yán)處理。國務(wù)院責(zé)成建設(shè)部會(huì)同監(jiān)察部等有關(guān)部門監(jiān)督檢查本通知的貫徹執(zhí)行情況。

本通知自發(fā)布之日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。

一九九八年七月三日

福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

閩政[1998]32號

寧德地區(qū)行政公署，各市、縣（區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

為貫徹落實(shí)國發(fā)[1998]23號《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》精神，現(xiàn)根據(jù)我省實(shí)際情況，提出實(shí)施意見，現(xiàn)通知如下：

一、進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、基本原則與近期目標(biāo)

（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國家和省里統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

（三）深化住房制度改革、加快住房建設(shè)的近期目標(biāo)是：

1．全省所有市縣最遲不得超過1998年12月1日停止住房實(shí)物分配，并逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

2．1999年各市縣住房公積金繳交率應(yīng)達(dá)到6％，有條件的市縣和單位可適當(dāng)提高。1999年出臺(tái)實(shí)施《福建省住房公積金條例》。

3．到2000年底全省城鎮(zhèn)公有住房租金水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的10％，有條件的市縣可達(dá)到15％。各市縣提租可與當(dāng)?shù)卦黾庸べY相結(jié)合。

4．到2000年底基本解決城鎮(zhèn)人均居住面積不足6平方米的住房困難戶，住房成套率力爭達(dá)到70％。

5．初步建立起以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；建立和完善城鎮(zhèn)住房抵押貸款制度。

二、進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的主要政策措施

（一）停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比（即本市縣一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的市縣，可以對無房職工和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。房價(jià)收入比在4倍及4倍以下的市縣不發(fā)放住房補(bǔ)貼。

住房補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、職工工資、工齡和住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)等因素計(jì)算確定。計(jì)算住房補(bǔ)貼的面積標(biāo)準(zhǔn)按閩政〖1995〗40號文件規(guī)定的購房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的上限執(zhí)行。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市縣人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

住房補(bǔ)貼資金從財(cái)政和單位可轉(zhuǎn)化的原有住房建設(shè)資金和公有住房出售收入中解決。具體的核定劃轉(zhuǎn)辦法由各級財(cái)政部門會(huì)同房改部門制訂。

（二）按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，不斷完善住房公積金制度。各市縣應(yīng)當(dāng)努力提高住房公積金的歸集率。各級財(cái)政部門在安排財(cái)政預(yù)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)把由財(cái)政列支的住房公積金納入預(yù)算，并按期撥付；繳交住房公積金有困難的單位，須經(jīng)單位職工（股東）代表大會(huì)通過，并按規(guī)定報(bào)批后方可暫緩交納。各市縣要規(guī)范住房公積金的管理與使用。1998年底各市縣要實(shí)現(xiàn)住房公積金記帳、核算到個(gè)人，同時(shí)建立起嚴(yán)格的住房公積金使用的審核、審批制度。住房公積金要專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。

沒有實(shí)行住房補(bǔ)貼的市縣，可以加大住房公積金繳交力度，以增加職工工資中的住房消費(fèi)含量。

（三）根據(jù)家庭收入狀況建立起三個(gè)層次的住房供應(yīng)體制。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其它收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。最低收入、中低收入及高收入家庭的界定辦法由市縣人民政府制定。

廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建，租金實(shí)行政府定價(jià)。新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。購房對象由當(dāng)?shù)胤扛牟块T審定。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3％以下。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法由市縣人民政府制定。

（四）按照國發(fā)〖1994〗43號《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》）要求，繼續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，并與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，實(shí)行減免政策。

同時(shí)，按照國務(wù)院《決定》和閩政〖1995〗40號文件要求，繼續(xù)搞好現(xiàn)有公有住房出售工作。從1998年下半年起出售公有住房，不再執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，一律按成本價(jià)出售。今后售房成本價(jià)應(yīng)當(dāng)逐步過渡到經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格。對已騰空的舊公有住房，原則上只售不租，或作為單位提供的廉租住房。對于在1998年12月1日前已立項(xiàng)開工并將于1999年底之前竣工交付使用的單位自建住房，允許各單位繼續(xù)按照國務(wù)院《決定》規(guī)定的辦法向職工出售。

機(jī)關(guān)、學(xué)校以及當(dāng)?shù)卣?guī)定的其它企事業(yè)單位中不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）已購公有住房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易實(shí)行準(zhǔn)開、準(zhǔn)入制度、各市縣要對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀(jì)違規(guī)行為，建立個(gè)人住房檔案，在此基礎(chǔ)上，制訂辦法并經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后可先行試點(diǎn)，而后方可放開已購公有住房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場。

（六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

各市縣可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房面積設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)，大力降低征地拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。取消各種沒有法律、法規(guī)規(guī)定的攤派、集資和收費(fèi)；停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)；個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅適用零稅率；水、電增容費(fèi)按照“對等替換”原則，扣除原有基數(shù)，新增部分減半征收；其他經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，在原有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半征收。同時(shí)，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)和設(shè)計(jì)、施工單位，以提高工程質(zhì)量，控制成本。同時(shí)，要完善住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房使用說明書制度、住房設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險(xiǎn)制度。

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理工作由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。

（七）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。提倡、鼓勵(lì)職工參加由市縣人民政府組織的統(tǒng)一集資建房。各地房改新方案出臺(tái)后，集資建房個(gè)人出資比例不得低于當(dāng)年出售公有住房成本價(jià)的70％。隨著職工工資中住房消費(fèi)含量的不斷提高，各地集資建房應(yīng)逐步過渡到個(gè)人按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格出資。停止單位新征土地集資建房，嚴(yán)格控制行政、事業(yè)單位擠占單位非住宅建設(shè)用地集資建房。

已停止單位集資建房的市縣，繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。

（八）擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購買、建造、大修理自住住房貸款。

發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

（九）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引人競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。

三、對進(jìn)一步深化房改實(shí)施方案及其配套政策的報(bào)批規(guī)定

（一）各級有關(guān)部門關(guān)于住房制度改革的各項(xiàng)配套政策的出臺(tái)，必須經(jīng)同級房改領(lǐng)導(dǎo)小組（或房委會(huì)）討論同意后，聯(lián)合發(fā)文；

（二）寧德地區(qū)行政公署、各市、縣人民政府要制訂進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施方案、住房補(bǔ)貼辦法和放開住房交易市場管理辦法，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（三）寧德地區(qū)行政公署、各市、縣人民政府制訂的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施方案和住房補(bǔ)貼辦法，地市應(yīng)當(dāng)于1998年底前按規(guī)定上報(bào)，縣及縣級市應(yīng)當(dāng)于1999年3月底前按規(guī)定上報(bào)；

（四）寧德地區(qū)、各市縣其它各項(xiàng)房改的配套政策、措施應(yīng)當(dāng)于1999年6月底前出臺(tái)實(shí)施。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)管，確保房改各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處

（一）各地要切實(shí)加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。各級住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組更名為住房制度改革委員會(huì)（簡稱“房委會(huì)”），并適當(dāng)調(diào)整組成人員，領(lǐng)導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革工作。房委會(huì)辦公室設(shè)在建設(shè)或房地產(chǎn)行政部門，負(fù)責(zé)房委會(huì)的日常工作；

（二）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好房改宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證住房制度改革的順利實(shí)施；

（三）嚴(yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對違反《通知》和本實(shí)施意見規(guī)定，繼續(xù)實(shí)行無償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認(rèn)真查處，從嚴(yán)處理。省人民政府責(zé)成省房委會(huì)會(huì)同省監(jiān)察廳監(jiān)督本實(shí)施意見的貫徹執(zhí)行情況。

五、自本實(shí)施意見下發(fā)之日起，除經(jīng)房改部門確認(rèn)的單位集資建房項(xiàng)目外，各級計(jì)劃部門一律停止單位購建住房項(xiàng)目的審批。

六、以上實(shí)施意見適用于行政、事業(yè)單位，企業(yè)參照執(zhí)行。

七、本實(shí)施意見自下發(fā)之日起執(zhí)行。我省原有的有關(guān)房改政策和規(guī)定，凡與本實(shí)施意見不一致的，一律以本實(shí)施意見為準(zhǔn)。

第五篇：對中國總會(huì)計(jì)師制度改革的幾點(diǎn)思考

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對中國總會(huì)計(jì)師制度改革的幾點(diǎn)思考 作者：李志遠(yuǎn)

來源：《財(cái)會(huì)通訊》2005年第02期