第一篇：房地產(chǎn)市場存在的問題及工商監(jiān)管措施

近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（一）無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供“保護(hù)傘”，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標(biāo)部門對參與競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有“投資、就業(yè)、升學(xué)”等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定“霸王條款”，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施

對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。

作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行。《拍賣法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為

拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進(jìn)行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000

萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”。同時，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

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四是強(qiáng)化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強(qiáng)工作合力。

第二篇：房地產(chǎn)市場存在的問題及監(jiān)管對策

房地產(chǎn)市場存在的問題及監(jiān)管對策

近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（一）無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供“保護(hù)傘”，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標(biāo)部門對參與競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有“投資、就業(yè)、升學(xué)”等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定“霸王條款”，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后_年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)__戶業(yè)主集體投訴。

二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施

對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。

作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行。《拍賣法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進(jìn)行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為____萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為____萬元，三級資質(zhì)為___萬元，四級資質(zhì)為___萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”。同時，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

三是健全_____監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過_____消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

四是強(qiáng)化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強(qiáng)工作合力。

近年來，全市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為城市建設(shè)和居民住房條件的改善做出了貢獻(xiàn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，致使我市房地產(chǎn)市場還存在著經(jīng)營行為不規(guī)范、物業(yè)管理滯后等問題，造成商品房投訴案件居高不下且呈上升趨勢的局面。為了維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，倡導(dǎo)誠信經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，市消保委為此開展了一次房地產(chǎn)市場情況的消費(fèi)調(diào)查活動。

一、基本情況

本次調(diào)查在**職業(yè)技術(shù)學(xué)院消費(fèi)教育學(xué)校的協(xié)助下，__名“_·__志愿者”于_月__日至__日組成_個調(diào)查小組，對**（一、二期）、**（東、南、西）、**、**_個小區(qū)進(jìn)行了房地產(chǎn)市場消費(fèi)調(diào)查。本次調(diào)查采用國際通行的隨機(jī)起點、等距抽樣方法，抽樣調(diào)查以一戶家庭為一個單位，采取入戶調(diào)查方式訪問業(yè)主，實際接觸___戶商品房業(yè)主家庭，成功訪問了___戶。同時還通過媒介如網(wǎng)上調(diào)查和《**》周刊刊登調(diào)查問卷，共回收了調(diào)查問卷___份，其中有效問卷__份。

二、調(diào)查結(jié)果

（一）商品房整體評價。有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為目前全市的商品房整體表示滿意，有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為較滿意，有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為一般，有_._%的被調(diào)查人認(rèn)為較差。調(diào)查結(jié)果反映出當(dāng)前全市商品房總體是比較好的，在規(guī)劃、設(shè)計、配套設(shè)施、綠化等方面基本上得到了大多數(shù)消費(fèi)者的認(rèn)可。

（二）開發(fā)企業(yè)整體評價。有__%的被調(diào)查人對目前全市的開發(fā)企業(yè)整體表示滿意，有__%的被調(diào)查人表示較滿意，有__%的被調(diào)查人表示一般，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為較差。調(diào)查結(jié)果表明實力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)都較重視企業(yè)信譽(yù)和消費(fèi)者權(quán)益的維護(hù)，但也有個別開發(fā)企業(yè)采取“打一槍，換一個地方”的方式，對房地產(chǎn)市場開發(fā)造成一定的沖擊。

（三）物業(yè)公司整體評價。有__%的被調(diào)查人認(rèn)為目前全市的物業(yè)公司整體滿意，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為較滿意，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為一般，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為不滿意。調(diào)查結(jié)果表明當(dāng)前全市物業(yè)公司沒有正確理順與業(yè)主的關(guān)系，不少物業(yè)管理人員充當(dāng)管理者角色，導(dǎo)致近_/_的被調(diào)查人表示對物業(yè)公司不滿意。

三、存在問題

從這次房地產(chǎn)市場情況的消費(fèi)調(diào)查來看，主要存在以下問題：

一是廣告宣傳與實際有出入。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商利用購房者普遍認(rèn)為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，在售樓廣告中對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施套上華麗外衣，交付時消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)與原先廣告宣傳不相符時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞。甚至有些涉及小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施等方面的改變，少數(shù)開發(fā)企業(yè)往往避而不告，或以工作疏忽為推托，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償，二是設(shè)定格式條款減除責(zé)任。調(diào)查結(jié)果反映大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對示范合同文本使用情況普遍較好，單方改動的情況比較少，僅有__._%的被調(diào)查人在簽定購房合同時遇到改動的情況。但調(diào)查中有不少消費(fèi)者反映一些開發(fā)企業(yè)利用各種辦法強(qiáng)迫購房者簽定不利于消費(fèi)者或不公正補(bǔ)充協(xié)議，以減輕或減免企業(yè)責(zé)任的現(xiàn)象，如將關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”合同條款中的“面積誤差比絕對值超出_%時，買受人有權(quán)退房”刪除了。

三是制造低價或興旺的銷售假象。調(diào)查中有一些消費(fèi)者反映少數(shù)開發(fā)商剛開始銷售(開盤)時，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出與價格的制定上做文章。往往會把價格定得較低，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引消費(fèi)者。一旦有消費(fèi)者來購房，“最低價”的商品房也就不翼而飛了；在銷售現(xiàn)場設(shè)有“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標(biāo)識代表已售單元)，讓消費(fèi)者覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)消費(fèi)者的購買欲望。

四是物業(yè)管理不到位。調(diào)查表明有__._%的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)延伸部分或分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，存在重開發(fā)，輕管理；重盈利，輕服務(wù)；重宣傳，輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一些項目公司開發(fā)完后就一走了之。加上物業(yè)公司對物管服務(wù)性認(rèn)識不足，業(yè)務(wù)生疏，將物業(yè)管理的理念僅僅定位在打掃衛(wèi)生、維護(hù)安全、照看自行車等簡單事務(wù)上，開拓性差，缺乏個性化、人性化服務(wù)，致使有__._%的被調(diào)查人對目前的物業(yè)管理表示不滿意。

四、建議和對策

房地產(chǎn)業(yè)能否營造放心的消費(fèi)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面努力：

一是進(jìn)一步加大信用監(jiān)管力度。為消費(fèi)提供真實可靠的消費(fèi)信息，建議有關(guān)職能部門建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，記錄房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等；加大對虛假、夸大其辭的廣告宣傳以及承諾等問題的監(jiān)管；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)營銷行為，防止制造低價或興旺銷售的假象；加大對購房合同的監(jiān)管，杜絕開發(fā)商單方面改動合同內(nèi)容以減輕或免除責(zé)任的行為；定期開展建筑材料市場的整治工作，嚴(yán)厲打擊銷售假冒環(huán)保、節(jié)能等標(biāo)志建筑材料及產(chǎn)品的行為，支持、鼓勵使用環(huán)保節(jié)能建筑材料及開發(fā)環(huán)保性、節(jié)能性住宅。

二是進(jìn)一步完善售后服務(wù)和物業(yè)管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)，堅守商業(yè)誠信，不斷完善商品房售后服務(wù)，小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施設(shè)計變更時，要及時告知，讓消費(fèi)者有一個選擇，認(rèn)真兌現(xiàn)廣告宣傳及承諾內(nèi)容；做好辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù)，及時按規(guī)定召開業(yè)主會議協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會；物業(yè)公司要盡快轉(zhuǎn)換為服務(wù)者角色，公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)收支情況，做好房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔、綠化和管理等；房地產(chǎn)項目公司要以為終身消費(fèi)者服務(wù)本，采取有效的措施，確保各項售后服務(wù)得于落實，真正維護(hù)購房者的權(quán)益，為消費(fèi)者創(chuàng)造放心的房地產(chǎn)消費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。

三是消費(fèi)者應(yīng)堅持理性消費(fèi)和依法維權(quán)。雖然我國已出臺許多消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律、法規(guī)，但廣大消費(fèi)者對這些法律、法規(guī)了解較少，維權(quán)意識較弱，在合法權(quán)益受到損害時，不知如何保護(hù)自己的權(quán)益。因此消費(fèi)者要不斷地增強(qiáng)自己在購買行為中產(chǎn)品鑒別和購買知識的消費(fèi)技能，堅持理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)，依法維權(quán)，如簽訂購房合同如何全面仔細(xì)地審查各項合同條款等，尤其是對開發(fā)商增加的附加條款，在權(quán)益受到損害時如何運(yùn)用法律武器來維權(quán)等消費(fèi)技能。

四是堅持創(chuàng)新理念。要不斷地研究和開發(fā)適應(yīng)湖州市場的各類新型商品房，如精品房、小型房和單身公寓等，促進(jìn)房型多樣化；積極使用環(huán)保節(jié)能建筑材料，和開發(fā)環(huán)保性或節(jié)能性住宅，營造和諧環(huán)境。

房地產(chǎn)市場存在的問題及監(jiān)管對策

一、房地產(chǎn)市場違法行為的表現(xiàn)

主體資格不合法。一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，這種現(xiàn)象比較普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報注冊資本現(xiàn)象十分突出。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)抽逃出資問題嚴(yán)重。五是股東發(fā)生變化不辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實際開發(fā)、建設(shè)的項目的資質(zhì)要求不符。

欺詐消費(fèi)者違法行為。一是合同違法行為，包括擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；合同規(guī)定與實際交房不一致，包括房屋面積、違約責(zé)任等；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；亂收合同文本費(fèi)；格式條款不合法，有的含有加重消費(fèi)者違約責(zé)任的內(nèi)容，有的含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同的內(nèi)容，有的格式條款未備案。二是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)，致使購房戶不能辦理房產(chǎn)證。三是虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。四是房屋質(zhì)量存在問題。

串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價或壓低標(biāo)價，以排擠競爭對手。

二、查處上述違法行為的法律適用

無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營的，可依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。

對欺詐消費(fèi)者的違法行為，可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行定性處罰。

對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的行為，可依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》相關(guān)條款處罰。

對在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價的行為，可按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按第二十七條處罰。

對在企業(yè)年檢中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)虛報注冊資本，企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關(guān)條款查處。

房地產(chǎn)市場和建筑市場監(jiān)管中

存在的問題及對策建議

隨著日益火爆的房價，推動了房地產(chǎn)市場、建筑市場“膨脹”，也使這個領(lǐng)域原來一些個別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對消費(fèi)者的違害極大，因為建筑市場與房地產(chǎn)市場有許多共同點，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)市場和建筑市場違法行為的表現(xiàn)

這兩個市場的監(jiān)管是一個綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。按照國家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開發(fā)、建筑的項目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，但是實際情況是，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報注冊資本違法行為。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實際開發(fā)、建設(shè)的項目的資質(zhì)要求不符。

（二）欺詐消費(fèi)者違法行為

1、合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費(fèi)；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費(fèi)者違約金或損害培償金超過合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同以及請求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。

2、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購房戶辦不到房產(chǎn)證。

3、虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，我市的房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有房地產(chǎn)戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問題。具體表現(xiàn)在：一是所作廣告宣傳的內(nèi)容與實際不一致；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，如：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格、明示價格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置的應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。

4、房屋質(zhì)量存在問題。（1）購房面積與開發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒有達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒有達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

（三）串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價或壓低標(biāo)價，以排擠競爭對手。

二、針對上述違法行為如何調(diào)查取證

房地產(chǎn)市場、建筑市場涉及關(guān)系單位多，且有的開發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順利進(jìn)行，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門的配合，同時根據(jù)我們的辦案實踐，我們總結(jié)出了“十六查”的辦案方法：

1、查項目經(jīng)理證。項目經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，項目經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱，如果中標(biāo)公司與項目經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，項目經(jīng)理證也可在所在地的城建部門查詢。另項目的五大員也可以反映出上述問題。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項目經(jīng)理或承包人之間一般都會簽訂一份私下協(xié)議，即 “暗合同”。如果辦案人員設(shè)法取得了這份“暗合同”（在對施工現(xiàn)場或工程處辦公點進(jìn)行調(diào)查時，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經(jīng)暴露出無執(zhí)照掛靠或出租（出借）營業(yè)執(zhí)照等違法事實。

3、查勞動工資關(guān)系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進(jìn)行調(diào)查。查勞動工資關(guān)系是一個重要突破口，一般情況下，非法的項目經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會到勞動部門辦理錄用手續(xù)。

4、查工程款走向。建設(shè)單位的工程款付給誰，是區(qū)別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒有反映，而是直接進(jìn)了項目經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項目經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。

5、查材料款及業(yè)務(wù)費(fèi)報銷主體。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢箐N，而非法的經(jīng)營者只能自我消化，不到建筑公司報銷。

6、查是否交管理費(fèi)。如果項目經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會讓人白白地使用他們的名稱對外簽合同，他們往往會以管理費(fèi)的名義收取費(fèi)用。

7、查稅金交納和填補(bǔ)狀況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其開具發(fā)票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項目經(jīng)理或承包人會填補(bǔ)這項支出，查清這種填補(bǔ)的付款，也是認(rèn)定違法事實的證據(jù)之一。

8、查施工的責(zé)任風(fēng)險由誰承擔(dān)。在非法經(jīng)營的施工期間發(fā)生事故建筑公司不會承擔(dān)這個責(zé)任，往往總是預(yù)先約定好一旦發(fā)生問題由項目經(jīng)理或承包人自己承擔(dān)。如果辦案人員查實有關(guān)事故的費(fèi)用不是建筑公司承擔(dān)的，而是項目經(jīng)理或承包人自己個人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。

9、查營業(yè)執(zhí)照。在對建設(shè)施工合同進(jìn)行檢查時，我們可以發(fā)現(xiàn)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場往往可以看出不正規(guī)或者說是手寫的單位“某某工程處”幾個字，因此對工程處進(jìn)行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處肯定是真實的施工單位，并且沒有在工商局注冊登記，一定能露出了違法經(jīng)營的馬腳。

10、查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過實地年檢及對企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為。

11、查侵權(quán)投訴。注重12315消費(fèi)者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)現(xiàn)一些欺詐消費(fèi)者的違法行為，收集消費(fèi)者的投訴材料，實地調(diào)查、勘察。

12、查建材質(zhì)量。針對建筑施工所用材料質(zhì)量問題，通過現(xiàn)場檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問所購商品材料的來源、價格、數(shù)量等。

13、查合同樣式。收集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來源。

14、查格式條款。調(diào)查格式條款是否有《湖北省合同監(jiān)督條例》第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。

15、查備案情況。商品房買賣、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。

16、查廣告內(nèi)容。收集房地產(chǎn)宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內(nèi)容與實際不一致以及有違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的內(nèi)容。

三、上述違法行為的法律適用

在行政執(zhí)法活動中如發(fā)現(xiàn)有上述違法行為，通過調(diào)查取證，完成證據(jù)的收集后，可適用如下法律法規(guī)對違法當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰：

1、無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。

2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條

（四）項處罰。

3、對欺詐消費(fèi)者的違法行為可以依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》進(jìn)行定性處罰。

4、對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的可依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》相關(guān)條款處罰。

5、對格式條款不合法的可按《湖北省合同監(jiān)督條例》第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規(guī)定處罰；

6、對在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價的行為按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；

7、對在企業(yè)年檢中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關(guān)條款查處。另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級局為單位，成立專案組，同時行文請示當(dāng)?shù)卣匾暎詈靡约o(jì)委監(jiān)察部門牽頭，建設(shè)、公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門參與配合，形成治理合力。同時就工商部門來講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改進(jìn)，加強(qiáng)辦案經(jīng)費(fèi)的保證，在具體工作中可注意派專人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局取得市政府、市紀(jì)委同意，派專人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)督建筑市場的招投標(biāo)活動，及時將收集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實際施工單位,了解是否存在轉(zhuǎn)包、買賣標(biāo)書等不法行為，從中發(fā)現(xiàn)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購買，便于分局、所掌握當(dāng)事人購買了多少文本，而實際使用了多少，從中可以發(fā)現(xiàn)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。加強(qiáng)建筑市場和房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，是落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的要求，也是工商部門實踐“四個統(tǒng)一”，履行自身職能，維護(hù)市場秩序和保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的必然要求，對這一領(lǐng)域我們只是進(jìn)行了粗淺的探索，還將隨著形式的發(fā)展不斷加強(qiáng)監(jiān)管。

九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場的問題與對策

近幾年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)人員素質(zhì)明顯提高，企業(yè)規(guī)章制度更加健全。目前，全區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)16家，2006房地產(chǎn)開發(fā)項目76個。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，九龍坡區(qū)工商分局展開了深入的市場調(diào)研，仔細(xì)分析了全區(qū)房地產(chǎn)交易市場存在的主要問題，并“對癥下藥”采取積極措施，推動九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易有序發(fā)展。一、九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)銷售合同方面。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同，雖然都是采用的建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制訂的示范合同文本。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的示范合同文本，大部分未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同中，存在將企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險列入了免責(zé)的條款內(nèi)容中，侵害了消費(fèi)者合法權(quán)利。3．個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律意識淡薄，在房屋銷售公示欄中往往忽略公示企業(yè)取得賴以生存的唯一合法憑證----營業(yè)執(zhí)照。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同在條款內(nèi)容中涉及到多項選擇條款時，往往不是當(dāng)事人雙方意識的一致體現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面。1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同大部分都是采用自制的格式合同文本。未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能提供出從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。3．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照與招牌名稱不符，未能提供合法的手續(xù)，有存在違規(guī)代理的嫌疑。4．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理整個樓盤銷售時，無法提供所代理樓盤的預(yù)售房許可證、施工許可證等五證。

二、對策及建議

1.將進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)交易主體準(zhǔn)入管理。該將嚴(yán)格依照企業(yè)登記相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理房地產(chǎn)市場主體的注冊登記，對擅自從事房地產(chǎn)交易活動的企業(yè)依法進(jìn)行查處。2.加強(qiáng)對商品房預(yù)（銷）售活動的監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，按照職責(zé)依法從嚴(yán)查處。3.加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。對未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告、虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告，要依照《廣告法》等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。4.加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。按照《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)（銷）售合同進(jìn)行備案存查，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任的條款予以修改。5.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為，依法查處或聯(lián)合有關(guān)部門予以查處。6.暢通舉報投訴渠道。加大宣傳《中華人民共和國合同法》、《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》以及房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，充分發(fā)揮12315消費(fèi)者申訴舉報網(wǎng)絡(luò)的作用，加強(qiáng)各職能部門之間的協(xié)同配合，建立房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長效機(jī)制。（九龍坡局供稿）

2、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序。積極開展房地產(chǎn)市場專項整治，查處違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、虛假廣告和違法中介，優(yōu)化市場環(huán)境。一是嚴(yán)把上市銷售關(guān)。嚴(yán)格按照商品房（預(yù)）銷售條件，發(fā)放許可證，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護(hù)開發(fā)市場秩序，創(chuàng)造良好的開發(fā)環(huán)境。二是嚴(yán)格實行商品房銷售網(wǎng)上備案。規(guī)范商品房預(yù)售合同登記備案行為，提高商品房交易信息的透明度，維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。三是繼續(xù)開展誠信經(jīng)營活動。規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理，確保房地產(chǎn)廣告合法、真實、可信，給廣大群眾購房置業(yè)提供良好的誠信度。四是建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度和預(yù)警報系統(tǒng)。及時傳遞房地產(chǎn)信息，力求快捷準(zhǔn)確，為廣大人民群眾搭建消費(fèi)平臺，為政府決策提供依據(jù)。建立房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。

第三篇：基層工商監(jiān)管存在的主要問題

基層工商監(jiān)管存在的主要問題

工商機(jī)關(guān)恢復(fù)建制30周年以來，基層工商所建設(shè)取得了顯著的成效，監(jiān)管履職能力明顯提高，維護(hù)良好市場秩序，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和安全。但是面對市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況、新問題，還有許多不相適應(yīng)的地方，難以適應(yīng)新形勢、滿足新要求。

一、制約基層工商所監(jiān)管效能的突出問題

一是理念不新思維陳舊。長期受陳舊思維定式和工作模式的影響，對“四個統(tǒng)一”、“四化建設(shè)”的新思維、新理念缺乏準(zhǔn)確把握，仍習(xí)慣于過去的老思想、老方法，停留在“保吃飯、保運(yùn)轉(zhuǎn)、保安全、完成辦案目標(biāo)任務(wù)”的舊理念，“重監(jiān)管、輕服務(wù)，重形式、輕實效，重處罰、輕指導(dǎo)”等問題不同程度地存在。

二是素質(zhì)較低人才短缺。隨著監(jiān)管重心的下移，工商所履職領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，監(jiān)督管理各類市場主體資格準(zhǔn)入、市場主體行為、商品質(zhì)量，指導(dǎo)和規(guī)范經(jīng)營者行業(yè)自律，監(jiān)督檢查有形市場，規(guī)范管理無形市場，這對基層工商所人員工作能力提出了通法律、懂經(jīng)濟(jì)、善監(jiān)管、能辦案、會服務(wù)等綜合要求。而在基層，大多數(shù)人員對法律、法規(guī)和政策的理解水平相對偏低，監(jiān)管技能、服務(wù)水平以及自我提升的能力相對較弱，一專多能或在某一領(lǐng)域有較深造詣的“復(fù)合型”、“專家型”人才嚴(yán)重短缺，對新形勢、新要求、新問題，缺少認(rèn)知，缺少辦法。

三是體制不順銜接脫節(jié)。工商機(jī)關(guān)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)依“線”建立，一般有10多條，而基層工商所是按“塊”運(yùn)作的，一般設(shè)置“登記注冊、巡查監(jiān)管、執(zhí)法辦案”三塊，機(jī)關(guān)與工商所銜接脫節(jié)，直接影響工商所功能的發(fā)揮。機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)職能事權(quán)囿于法律的區(qū)隔，對下監(jiān)督指導(dǎo)功能過于分散和單一，各種“專項整頓”、“集中治理”、“突擊行動”、“綜合檢查”，既相對隔斷又名目繁多，無法進(jìn)行有效的整合，對下部署工作缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，到基層工商所就形成了“十幾條線穿一根針”的狀況，造成了基層工商所無所適從和重復(fù)勞動，難以與上級機(jī)關(guān)之間形成有效的互動，再加上人力物力的匱乏，“不巡查、巡而不查、虛假巡查”等履職不到位現(xiàn)象在所難免。基層工商所每年實施的各類檢查，上級下達(dá)的指令占了相當(dāng)大的比例，而工商所依據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展的要求、人民群眾反映強(qiáng)烈的問題自主開展的檢查卻很少。

二、當(dāng)前基層工商所轉(zhuǎn)型實踐的三項不足

一是輕視監(jiān)管巡查。當(dāng)前，不少局在轉(zhuǎn)型時提出“全員辦案”，把“80%以上的公務(wù)員具備執(zhí)法辦案能力”作為工商化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的主要量化指標(biāo)；在人員配置中，將業(yè)務(wù)尖子配備到綜合管理組，將工作能手配備到執(zhí)法辦案組，余下的則配備到巡查監(jiān)管組，對工作重心把握的偏差，造成了本來就稀缺的資源分配不合理，使得巡查監(jiān)管成了工商所三塊中的弱項和“短板”。

二是培育模式單一。只重視“帥才”的發(fā)現(xiàn)和任用，未能將業(yè)務(wù)水平和能力作為重要指標(biāo)，導(dǎo)致“高層次人才”和“復(fù)合型人才”的嚴(yán)重短缺。在轉(zhuǎn)型培訓(xùn)實際運(yùn)行過程中，忽視了不同層級、不同職責(zé)人員的不同訴求，未能體現(xiàn)“干什么就學(xué)什么”、“缺什么就補(bǔ)什么”，只見“分級”而不見“分類”，相當(dāng)多的基層人員不能全面地系統(tǒng)地掌握自己本職崗位所需知識、技能，全面履行法定職責(zé)。

三是激勵機(jī)制欠缺。對“激勵”的認(rèn)知仍局限于“給位子”、“給票子”、“給本子”，忽視了對拓寬人才成長發(fā)展空間的研究和方法的探索，未能滿足人的“增知識、強(qiáng)本領(lǐng)、求進(jìn)取”需求；尚未實施《公務(wù)員法》關(guān)于職位設(shè)置的規(guī)定，沒有形成濃烈的“任職需資質(zhì)、資質(zhì)有級別”的意識，基層人員“自我充實、自我提升”的動力不足；尚沒有形成“安于基層、甘于艱苦”的利益導(dǎo)向，走出“平均主義”的藩籬，使激勵未能發(fā)揮出本來應(yīng)有的作用。

三、增強(qiáng)基層工商所監(jiān)管效能的改革方向

堅持科學(xué)發(fā)展觀，以“四個統(tǒng)一”為統(tǒng)領(lǐng)，強(qiáng)化巡查監(jiān)管，創(chuàng)新理念、創(chuàng)新機(jī)制、創(chuàng)新方法，不斷提高基層工商所的履職水平。

一是以責(zé)任管理為核心，合理配備人員，科學(xué)界定崗位職責(zé)、權(quán)限和標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合基層工商所標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，對法定職責(zé)進(jìn)行梳理，巡查監(jiān)管、行政執(zhí)法、注冊登記三塊崗位職數(shù)，按5∶3∶2的比例配備，規(guī)定組隊之間有效銜接和各工作崗位的工作標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限以及績效考核方法，實現(xiàn)由領(lǐng)導(dǎo)定責(zé)到自我領(lǐng)責(zé)、由領(lǐng)導(dǎo)督辦到主動找差糾偏、由被動執(zhí)行上級指示到自主地創(chuàng)造性開展工作的轉(zhuǎn)變。

二是以素質(zhì)建設(shè)為重點，實施分類培訓(xùn)，有效整合培訓(xùn)師資和對象。以思想政治教育為基礎(chǔ)，以法規(guī)培訓(xùn)為重點，以執(zhí)法需求為導(dǎo)向，推行分崗位、分級別培訓(xùn)。堅持理念培養(yǎng)與知識學(xué)習(xí)、資格培訓(xùn)與專深培訓(xùn)、全員培訓(xùn)與重點培訓(xùn)、授課培訓(xùn)與實作培訓(xùn)、傳統(tǒng)授課與網(wǎng)絡(luò)教育相結(jié)合，堅持“逢會必訓(xùn)、逢訓(xùn)必考，逢考必過關(guān)”，采取跟師帶訓(xùn)（一般不超過1個月）、臨時調(diào)訓(xùn)（一般不超過3個月）、上派鍛煉（一般不超過1年）、“雙下”交流（即機(jī)關(guān)下基層、城區(qū)下農(nóng)村，一般不超過1年）等培訓(xùn)及鍛煉，對領(lǐng)導(dǎo)干部、行政執(zhí)法人員、從事內(nèi)務(wù)管理的干部、事業(yè)編制及工勤人員分類分期進(jìn)行培訓(xùn)，向“創(chuàng)新型”、“專家型”、“復(fù)合型”人才過渡培訓(xùn)為主，為“人才興局”戰(zhàn)略提供專、精、尖人才智力支撐和人才保障。

三是以質(zhì)效提高為導(dǎo)向，健全工作規(guī)程，重抓行為規(guī)范、過程控制和結(jié)果運(yùn)用。整理散見各部門法的巡查監(jiān)管任務(wù)，盡快出臺有關(guān)市場巡查監(jiān)管實施辦法，強(qiáng)化履職過程控制，推進(jìn)市場巡查監(jiān)管效能。按范圍和內(nèi)容，將市場巡查分為三種情況：各類市場主體資格的巡查，各種商品包裝裝潢、商品質(zhì)量狀況的巡查，各類市場交易行為的巡查。重點對日常市場巡查進(jìn)行規(guī)定，分七大類：食品市場的日常市場巡查、農(nóng)資市場日常市場巡查、集貿(mào)市場日常市場巡查、文化市場日常市場巡查、高危行業(yè)日常市場巡查、娛樂行業(yè)日常市場巡查、中介行業(yè)日常市場巡查，并對各項的巡查內(nèi)容、巡查方法、巡查記錄以及特別要求做出明確規(guī)定，實現(xiàn)“由突擊性向常態(tài)化、由粗放式向精細(xì)化、由單一式向整體化”的轉(zhuǎn)變。

四是以有效激勵為手段，激活成長動力，拓展基層人員發(fā)展的空間和渠道。全面落實《公務(wù)員法》有關(guān)公務(wù)員職位分類管理制度，根據(jù)職責(zé)、編制限額、職數(shù)以及結(jié)構(gòu)比例，針對經(jīng)濟(jì)戶口巡查監(jiān)管、執(zhí)法辦案、登記注冊、法制員、消費(fèi)維權(quán)、紀(jì)檢監(jiān)察等六類公務(wù)員，實行分類分級管理，激活了干部的潛在能量和成長動力。探索構(gòu)建激勵基層工商所干部的長效機(jī)制，優(yōu)先將緊缺人才配備到基層工商所，優(yōu)先選送基層工商所優(yōu)秀人員到高等院校培訓(xùn)進(jìn)修，對長期在條件艱苦、工作困難的地方工作的，對不圖虛名、踏實干事、埋頭苦干、注重為長遠(yuǎn)發(fā)展打基礎(chǔ)的基層工商所干部格外關(guān)注，使真正優(yōu)秀的基層工商所干部能夠脫穎而出。

五是以協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)為前提，突破體制限制，破解工商機(jī)關(guān)“線”“塊”脫節(jié)問題。堅持工商機(jī)關(guān)的機(jī)構(gòu)設(shè)置法定、不突破機(jī)構(gòu)編制數(shù)的前提下，按照事權(quán)劃分科學(xué)、職能邊界清晰的要求，對區(qū)縣級局現(xiàn)有內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)整。保留法制、登記注冊、經(jīng)濟(jì)檢查，將辦公室與人事教育合并起來，或者保留辦公室，將人事教育與紀(jì)檢監(jiān)察合并起來；對監(jiān)督管理、市場合同監(jiān)督管理、公平交易監(jiān)督管理（消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)）進(jìn)行整合，設(shè)立市場主體監(jiān)督管理科，負(fù)責(zé)對企業(yè)、個體工商戶、市場等市場主體的監(jiān)督管理；設(shè)立市場主體行為監(jiān)督管理股負(fù)責(zé)商標(biāo)、廣告、合同以及公平交易等市場主體行為的監(jiān)督管理、流通領(lǐng)域商品質(zhì)量和食品安全監(jiān)督管理。由科室申報、辦公室分類整合、局務(wù)會研究確定、一個頭對下布置，使機(jī)關(guān)科室多頭對下部署、基層分局疲于應(yīng)付的局面得以改變。

第四篇：關(guān)于我國房地產(chǎn)市場市場存在的問題看法及解決措施

關(guān)于我國房地產(chǎn)市場市場存在的問題看法及解決措施

摘要：文章首先提出了我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題及本質(zhì)，指明了抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施，對政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格上漲提出了進(jìn)一步采取的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；漲價；對策

一、我國近年房地產(chǎn)價格基本走勢及成因

（一）我國房地產(chǎn)價格的基本情況

自從改革開放以來，我國恢復(fù)了房地產(chǎn)的商品屬性，住宅開始在市場上進(jìn)行交易，交易數(shù)量增長很快，表現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間。但我國房地產(chǎn)商品化時間較晚，其所處的社會、市場環(huán)境也正處于不斷完善之中，我國房地產(chǎn)價格形成機(jī)制中仍存在一些問題。特別是今年來，我國房地產(chǎn)投資額、竣工面積不斷增加，而價格卻隨著供給的增加不斷攀至新高。這一很不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)象表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍存在一些問題。

（二）我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題

第一，我國有14億人口，人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1/3，而與此同時，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的增長過程中，對房地產(chǎn)的需求就要增加。第二，土地使用權(quán)獲取價格差異導(dǎo)致地價虛高，我國目前的城鎮(zhèn)土地劃撥是指由國家各級政府依據(jù)法律規(guī)定，以行政命令的方式，將國家所有的土地?zé)o償無期限的分配給土地使用者的做法。劃撥后，土地的使用者享有土地的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)依然為國家所有。這導(dǎo)致土地獲取價格差異的存在，并給倒賣土地提供了空間，提高了房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地的出讓價格。第三，大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)業(yè)的投資額大于其它產(chǎn)業(yè)的投資額造成經(jīng)濟(jì)非平衡發(fā)展——導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。第四，房地產(chǎn)項目審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，交易成本陡增，我國的房地產(chǎn)審批手續(xù)一部分由建委開發(fā)辦辦理，另一部分由房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)項目要在這兩個部門辦理上百個手續(xù)，交易費(fèi)用計入房地產(chǎn)生產(chǎn)成本中，促使房地產(chǎn)價格非正常上漲。

二、抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義

房地產(chǎn)的價格過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會。一方面影響內(nèi)需。房地產(chǎn)以及醫(yī)療等改革力度過大，會使城鎮(zhèn)居民預(yù)期不穩(wěn)定，導(dǎo)致居民儲蓄意愿強(qiáng)烈，不得不壓縮即期消費(fèi)，甚至透支未來消費(fèi)能力。所以，不論新一輪經(jīng)濟(jì)增長如何火熱，中國經(jīng)濟(jì)并沒有因此改變國內(nèi)消費(fèi)不振的局面，面對的依然是一個投資推動型的增長。另一方面是加劇兩極分化，影響中產(chǎn)階級的生成。當(dāng)前商品住宅的購買群體主要是正在生成的中產(chǎn)階級，擁有房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級的基本標(biāo)志。中產(chǎn)階級的形成與壯大，是中國實現(xiàn)社會穩(wěn)定和建成和諧社會的根本保障。但房價使房市淪為少數(shù)人的斂財工具，從而加劇兩極分化。

綜上所述，不僅當(dāng)前中央政府的調(diào)控政策為現(xiàn)實所必需，而且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，以及其在中國特殊國情下的重要作用，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)放在中國現(xiàn)代化的大背景下，從根本上對中國的房地產(chǎn)政策進(jìn)行重新的定位。從世界各國的實際經(jīng)驗可以看出，目前各國通行的做法是，把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán)，政府有必要干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。中國目前的生產(chǎn)力水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問題，不能任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)。也就是說，中國房地產(chǎn)政策的制定首先應(yīng)遵循的基本原則是公正。

三、目前我國政府應(yīng)對房地產(chǎn)價格上漲的主要政策措施

溫家寶總理在2005年的《政府工作報告》中曾經(jīng)提出要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，將房地產(chǎn)價格的過快上漲問題列為價格工作的重點，另外，在2006年的政府工作報告又提及該問題。這意味著，抑制房價已經(jīng)成為將成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。政府對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控與監(jiān)管主要采取了以下措施。

（一）利率調(diào)控

中央人民銀行早在2005年3月上調(diào)了個人住房貸款利率，這是在2004年加息的基礎(chǔ)上再次調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，個人住房貸款將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，最近的2010年10月20日央行再次上調(diào)個人住房貸款利率，而與同期貸款基準(zhǔn)利率水平相等，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所調(diào)整。新政策的最直接影響是個人住房商業(yè)貸款利率有所上升，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。央行通過加息的手段降低了房地產(chǎn)需求，打擊了投機(jī)性炒作，對防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，遏制房價的上漲起到了積極的作用。

（二）政策支持

國務(wù)院出臺了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。明確提出，對住房價格上漲過快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格大起大落、影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。指出了調(diào)控房價的具體路徑：第一，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，同時抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實際供應(yīng)總量和利用效率；第二，嚴(yán)格加強(qiáng)拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模，堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長；第三，綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。加大控制投資性購房需求的力度，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作。

（三）“七部委新政”

建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會中央七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》）。這份《意見》明確提出“做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”《意見》中提出的調(diào)控措施，一共涉及八個方面：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)調(diào)控、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)信貸管理、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、整頓和規(guī)范市場秩序以及加強(qiáng)市場監(jiān)測。其中，就有保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒房、期房，禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

（四）出臺“國六條”、“新國八條”

2006年，“國六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等各個方面。房地產(chǎn)調(diào)控“新六條”主要包括：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房 信貸政策,對 貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

“新國八條”： 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。

四、為抑制房地產(chǎn)價格上漲，政府應(yīng)進(jìn)一步采取的措施

（一）調(diào)整房地產(chǎn)補(bǔ)貼方式，平抑房價

我國目前部分發(fā)達(dá)地區(qū)房價上漲是由于局部需求過熱引起的，因此解決住房供需矛盾也是政府首要解決的問題。目前政府所采取的經(jīng)濟(jì)適用房還無法完全有效地解決這一問題。目前可以仿照香港的方式，改造部分經(jīng)濟(jì)適用房為廉租房。既避免對“政策廉價房”的過度需求，同時又解決了低收入階層的住房問題。

（二）取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決，同樣的商品只要在市場上存在兩種價格，運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式，才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項目，盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。

（三）簡化行政審批環(huán)節(jié)，降低交易成本

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管，是不符合市場經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是：在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查；建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗收。并且，嚴(yán)格規(guī)定每一個必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間，超過期限可以提出申訴索取賠償。

參考文獻(xiàn)：

1、楊韜,鄒高祿.論房價過高的危害[J].決策咨詢通訊,2010(1).2、牛毅.我國房地產(chǎn)價格為何居高不下[J].中國房地信息,2010(3).3、馮志強(qiáng).房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控分析[J].遼寧經(jīng)濟(jì),2010(9).

第五篇：手機(jī)市場存在的主要問題及監(jiān)管對策

手機(jī)市場存在的主要問題及監(jiān)管對策

目前手機(jī)市場主要存在以下問題：

一是水貨、二手手機(jī)充斥市場。目前，國家對手機(jī)產(chǎn)品實行強(qiáng)制管制，即凡在我國境內(nèi)銷售的手機(jī)，必須在機(jī)身上張貼中華人民共和國信息產(chǎn)業(yè)部核發(fā)的進(jìn)網(wǎng)許可證（標(biāo)志）。一些不法手機(jī)經(jīng)銷商在這個質(zhì)量標(biāo)志上大做文章。水貨手機(jī)由于是非正當(dāng)進(jìn)貨渠道購進(jìn)的走私貨，不可能取得信息產(chǎn)業(yè)部核發(fā)的進(jìn)網(wǎng)許可證，為此，一些經(jīng)銷商購進(jìn)偽造的進(jìn)網(wǎng)許可證，加貼在水貨手機(jī)上。這些被偽裝的各種手機(jī)便搖身一變，堂而皇之地被經(jīng)銷商作為正品銷售出去。它的售價卻比正品價格低２０％-３０％。消費(fèi)者在挑選、購買手機(jī)時，往往被廉價的水貨手機(jī)所吸引，而這些不知內(nèi)情的消費(fèi)者購買后會發(fā)現(xiàn)，部分手機(jī)的語言顯示方式還只是英文或者在手機(jī)內(nèi)置電話本中儲存著大量國際長途電話號碼，且通話質(zhì)量極差。二手（舊）手機(jī)回收時，大部分已沒有進(jìn)網(wǎng)許可證，經(jīng)銷商回收二手手機(jī)后，有的以高出回收價格的３０％-５０％直接銷售；有的是先將回收后的二手機(jī)換上市場上比較暢銷的幾款手機(jī)機(jī)型的外殼，翻新后作為新手機(jī)銷售，而它的價格要比正品低５０％左右。

二是冒牌電池廉價銷售。假冒摩托羅拉、愛立信、諾基亞、西門子等手機(jī)電池購進(jìn)價格只是四、五十元，有的甚至２０元一塊就能拿到，這個價格不足正品的１０％，而這些電池在商家手中的售價卻與正品不相上下，如此暴利，難怪經(jīng)銷商鋌而走險。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前國內(nèi)手機(jī)電池中有五成是假冒偽劣產(chǎn)品。據(jù)知情人士介紹，在香港，手機(jī)電池的廢電池芯８００元可以買到一噸，不法商販將其賣到內(nèi)地，再加上２元錢一塊的模具，經(jīng)過十分簡單的生產(chǎn)流程，這一噸的廢電池芯可以生產(chǎn)出１.５萬余塊電池，每一塊再貼上不同品牌的假標(biāo)簽，就作為進(jìn)口原裝電池流向市場，這一噸假電池的純利竟高達(dá)５０多萬元，而消費(fèi)者哪里知道這種假電池的使用壽命只有３個月。

三是欺詐維修與冒牌銷售。有些經(jīng)銷商無維修通訊器材資質(zhì)，且《營業(yè)執(zhí)照》中也未核準(zhǔn)此項經(jīng)營范圍，卻打著專業(yè)維修招牌從事維修通訊器材經(jīng)營活動。這些商家采取偷梁換柱方式，將消費(fèi)者拿來維修手機(jī)的部分原裝配件換上自行收購的劣質(zhì)配件，而后再將此配件高價售出。消費(fèi)者被蒙在鼓里，他們不曾想過，這些所謂的專業(yè)維修人員，根本就沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，又怎能修好手機(jī)呢？此外，一些經(jīng)銷商為了抬高自身實力和可信度，未經(jīng)中國移動通訊公司、北京移動通訊公司等公司授權(quán)，擅自使用其專業(yè)標(biāo)志“中國移動通訊”、“北京移動通訊”等字樣制作廣告牌匾，進(jìn)行虛假宣傳。

應(yīng)從以下幾方面加強(qiáng)對手機(jī)市場的監(jiān)管：

一是監(jiān)督經(jīng)銷商的手機(jī)進(jìn)貨渠道。要求各商家在購進(jìn)手機(jī)時，向進(jìn)貨單位索取合法有效的發(fā)票，必要時，建立進(jìn)銷貨臺帳，將銷售手機(jī)進(jìn)網(wǎng)許可證上的許可證號、擾碼，連同各部手機(jī)的串號記錄在案，以減少與消費(fèi)者購機(jī)后的不必要糾紛。基層工商所應(yīng)加強(qiáng)日常巡查，將對手機(jī)市場的專項整治列入工商部門的日常巡查中。

二是對具備維修通訊器材資質(zhì)商家的維修人員所持資格證書，堅持實行備案登記制，以掌握手機(jī)經(jīng)銷商是否具備維修資質(zhì)和維修人員資格的真?zhèn)危苊庖蛔C多人使用。當(dāng)消費(fèi)者因維修與商家產(chǎn)生糾紛時工商部門能夠有證可查。

三是對手機(jī)經(jīng)銷商所銷售手機(jī)及手機(jī)電池的真?zhèn)危瑢嵭胁欢ㄆ诘某椴闄z測，對存在售假行為的商家，工商部門在對其實施處罰的同時，還要采取在其門店處張貼黃牌，告知消費(fèi)者該店存在售假行為，強(qiáng)化社會監(jiān)督力度。同時，做到正面宣傳與曝光相結(jié)合，在報紙、電視臺設(shè)定專欄，對被查處的違法經(jīng)銷商予以曝光，同時為消費(fèi)者購買手機(jī)提出合理化建議。

四是執(zhí)法人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握手機(jī)方面專業(yè)知識。可聘請一些專業(yè)人士（如：質(zhì)檢部門、手機(jī)生產(chǎn)廠商等）對巡查人員就手機(jī)及其配件的真?zhèn)巫R別方面，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，便于更好地依法行政。

五是應(yīng)該發(fā)揮維修行業(yè)協(xié)會作用，定期組織召開手機(jī)經(jīng)營者會議，學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，通報檢查處理情況，做到企業(yè)自律與消費(fèi)者維權(quán)有機(jī)結(jié)合，約束手機(jī)經(jīng)銷商的經(jīng)營活動。