第一篇：房地產知識（范文）

【我國住房改革5個時期】80-85年，國家企業個人共同負擔購買住房的試點。86-90年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售為重點，改革全面鋪開。94-97年，住房公積金、安居工程，改革全面推進。98年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段。

【房產泡沫】指由房地產投機等因素所引起的房價脫離市場基礎持續上漲，形成一種表面上虛假繁榮的景象。根據中國社科院2010年12月8日發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告》顯示，目前泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。

【買二手房，中午是最佳看房時間】因為中午日光最足，住宅中的問題將最大程度展現。強調居住感覺的市民應選擇上午看房，時間越早越好，臥室是重點關注區域，可以感受有沒有陽光照進來，是否舒適。如果西向住房，市民可以等到下午四五點左右再看，那時候西曬較強，對房屋的影響可以直觀體現出來。

【“五證”、“二書”】根據規定，我國公民必須在土地證和房產證齊全的情況下才能取得房屋的合法居住權。因此，在購買商品房時，要記得檢查房產商的“五證”是否健全，這“五證”分別是《國有土地使用證》、《建設工程規劃證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》及《預售許可證》。“二書”是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

【公房】公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

【私房】也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭也就轉為私有住宅《城市私有房屋管理條例》第3條規定“國家依法保護公民城市私有房屋所有權。任何單位或個人都不得侵占、毀壞城市私有房屋。”

【尾房】又稱掃尾房。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

【外銷房和內銷房】外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人，而內銷房僅限于大陸居民購買。內銷房和外銷房在房屋成本、品質高低等方面都有一定的差距。

【現房】現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。按國家銷售現房的規定，已經蓋好的房子，不等于是現房，已經有人入住的房子也不等于是現房，而已領房產證和土地使用證的房子才叫現房。

【準現房】是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。但是這種房產的性質仍然屬于期房，政府按照期房進行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。

【期房】指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

【兩限房】全稱限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位中小套型普通商品住房。

【兩限房的購買資格】兩限房用地的套型建筑面積全部為90平方米以下。從目前看來，“兩限房”購買資格主要包括三個基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優先；解危排險、環境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優先。

【獨棟別墅】即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征是私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。

【聯排別墅】發源于英國，在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區，高度一般不過5層，鄰居之間有共用墻，但獨門獨戶。在西方，聯排別墅的主人是中產階級或新貴階層。在中國，它們則屬于高消費人群。

【疊拼別墅】是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。

【雙拼別墅】是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。它降低了社區密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。同時低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環境融合社區大環境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。

【人均住宅建筑面積與人均住宅使用面積】人均住宅建筑面積是按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口。人均住宅使用面積是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口。

【房屋面積的分類】a、使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積；b、建筑面積：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等；c、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積。

【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

【出房率】是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。很多人買房只關注價錢，忽略了出房率。很多樓盤的出房率太低，一些樓盤的出房率只有70%多，出房率低使實際使用面積縮水，而且高層的出房率普遍都很低，公攤面積高。因此大家購房時要注意買高出房率的房子哦！

【得房率】實質是套內建筑面積和套建筑面積之比。得房率是衡量優秀套型的根本指標。一般情況下，多層住宅的得房率控制在 85～90％，小高層住宅的得房率控制在80～85％，高層的得房率相對較低，一般在75～80％。得房率越高，說明你實際得到的、能夠使用的面積越大，也越經濟實惠。

【得房率的計算方法】得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。銷售面積=套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積（俗說“公攤面積”）。

【土地開發程度】一個區域的土地開發強度，指的是建設用地占該區域土地總面積的比例。已開發土地的開發強度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項主要指標。在一般情況下，土地開發強度越高，土地利用經濟效益就越高，地價也相應提高。如果土地開發強度不足，即土地利用不充分。

【七通一平】七通一平是建筑行業術語，它指的是土地（生地）在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。

【容積率】容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑總面積，其容積率為3。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，而綠地率應不低于30%。

【綠地率】指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可算做綠地率。

【綠化率】指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。

【商品房成本構成】一是地價和契稅，約占40%；二是項目的規劃設計勘探等前期費用，約占5%；三是建安成本，約占35%；四是開發期間的各項費用，如城市建設綜合配套費等；五是電力、園林景觀等基礎設施費；六是營銷費用，是銷售額的2%；七是經營性稅金，是銷售額的8.5%；八是管理費；九是一些不可預見費。

【買房子要交哪些稅？】很多購房者以為，只要交購房款就萬事大吉，等到辦按揭、簽購房合同、交房、入住時才發現遠不是這樣。買房有哪些稅費要繳納？（1）契稅；（2）營業稅;

（3）土地增值稅；（4）所得稅：（5）房屋交易手續費；（6）房屋產權登記費：（7）房屋評估費。

【起價】也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。

【一房一價】指開發商必須明碼標價，在售樓處張貼每套房產的價格等相關信息，包括基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環境等)、銷售單價、總價等具體情況，公示后不得擅自上調，且新房的銷售價格不經物價部門核準不得銷售，以打擊價格欺詐現象。

【房產暴利來自囤地】從成本的幾大構成部分來看，如果出現暴利，最關鍵的就是指土地成本。舉個很簡單的例子，開發商在2001年前后拿到土地，分多批開發，中間拖上四五年，到2011年開發時，土地價格翻番增長，而開發商拿地時的成本還是很低的。這樣算來，一個住宅項目利潤率會達到40%以上，甚至超過100%。

【按揭】指購房者以房屋產權作為抵押，由銀行先行支付房款給開發商，房屋所有權抵押在銀行，以后購房者按月向銀行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份證復印件，戶口本復印件，結婚證復印件，學歷證復印件，收入證明，購房合同復印件，營業執照復印件，三個月連續稅單，固定資產的發票，借款申請表。

【房地產信托】房地產信托有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。

【房地產投資信托基金】是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。可理解為是一種直接投資于不動產的基金，也可理解為是投資于房地產投資信托產品的一種基金。

第二篇：房地產相關知識培訓

房地產相關知識

一、土地及綜合類

1、土地用途包括哪些種類？

土地用途分為農用地、建設用地和未用地。

農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的用地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

2、什么是集體土地？

集體土地是指農村集體所有的土地。

3、對集體土使用權有何規定？

農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土使用權依法發生轉移的除外。

4、什么是行政劃撥用地？

縣級以上人民政府依法批準，在土使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。

5、什么是土地使用權出讓？

是政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權出讓金。

6、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工業用地：50年

/教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年 /綜合用地或者其他用地：50年 /商業、旅游、娛樂用地：40年 /加油站、加氣站用地：20年

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二、開發與建設類

7、什么是商品房預售？

房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

8、《房地產預售許可證》包含哪些內容？

預售許可證編號；發展商名稱；項目名稱；項目坐落地點；

土地使用權出讓合同書號、地塊編號；

《房地產證》編號、棟數；

批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數；

發證機關、有效證明；附注內容

9、商品房預售需要具備哪些條件？

/預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

/按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

/持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

/投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度的竣工交付日期；

/七層以下達到主體工程封頂；七層以上主體工程預算投資總額的三分之二以上層數；

/商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

10、什么是商品房現售？

房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

11、房地產現售應具備哪些條件？

/取得房地產開發資質證書、營業執照； /取得土地使用權證書；

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/持有建設工程規劃許可證和施工許可證； /已通過竣工驗收； /拆遷安置已經落實；

/供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其它配套基礎和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

/物業管理方案已經落實。

12、房地產預售合同主要包括哪些內容？

1、當事人名稱或者姓名和住所

2、商品房基本狀況

3、商品房的銷售方式

4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間

5、交付使用條件及日期

6、裝飾、設備標準

7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

8、公共配套建筑的產權歸屬

9、面積差異的處理方式

10、辦理產權登記有關事宜

11、解決爭議的方法

12、違約責任

13、雙方約定的其他事項

附件：

預售商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的；樓號、樓層、和房號的位置

13、辦理房地產按揭需繳納哪些費用？

1、買賣合同公正費（自愿），按成交價的3‰計收，由公正處收取

2、按揭合同公正費，按揭款額的3‰計收，由公正處收取

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3、保險費、按成本價的1‰計收，由保險公司收取

4、按揭手續費，一般為100元，視貸款銀行而定

三、規劃與設計類

14、“五證” “兩書”

國有土地使用權證

建設用地規劃許可證

建設工程規劃許可證

建設工程施工許可證

商品房銷售許可證

住宅質量保證書

住宅使用說明書

15、房屋共有建筑面積包括哪些內容？

共有建筑面積的內容包括：電梯、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算，外墻以水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室內都不計入共有建筑面積。

16、建筑面積

房屋各屋面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積，輔助面積和結構面積三部分。

17、使用面積

住宅分戶門內的臥室和起居室等凈面積的總和。

18、銷售面積

指商品房的建筑面積。

19、套內建筑面積

套內建筑由三部分組成：即套內使用面積、套內墻體面積與陽臺建筑面積之和。20、套內使用面積

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通常是指臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、夾層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和。

躍層住宅的戶內樓梯按自然數的面積總和計入使用面積。

不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道并均計入使用面積。

21、套內墻體面積

建住宅各套之間的分隔墻，與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻），公用墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積；內墻面積安裝厚度計入套內墻體面積。

23、陽臺建筑面積

封閉陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺，按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺，按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積。半挑半凹陽臺，挑出部分按其地板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

24、公用建筑面積

公用建筑面積=全棟建筑面積-全棟各套建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立空間（地下車庫、倉庫、人防工程等）

25、公用建筑面積的分攤系數

整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內建筑面積之和，算出公用建筑面積分攤系數。

26、綠地率

指居住區用地范圍內各種綠地的總和與居住區用地的比率。通常新小區不低于30%，舊小區不小于25%。

27、容積率

在建筑用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建筑用地面積的比率。

28、均價

將各單位套房銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積的總和，第0頁

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即得出每平方米的均價。

29、基價

經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層、朝向差價后而得出。30、起步價

樓盤銷售價格中的最低價格。

31、預售價

商品房預售合同中的專用術語，預售價不是正式價格。

32、解困房

政府為解決本地市民住房困難，專門修建用于解決特別困難戶的擁擠住房的問題的住房。其特點是：適用、開發成本低、減免部分費用，價格在市場上比其它任何類住房要優惠。特困戶購買的解困專用房，除具有使用權外還擁有部分產權。

33、安居房

國家為了推動房改，由國家安排貸款和地方自籌資金建設，面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房。特別是為4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非贏利性住房。購買的住房具有使用權和部分產權。

34、經濟適用房

指具有社會保障性質的，帶有很強政府行為的商品房，具有經濟適用性的特點。其房屋價格、住房面積相對適中，銷售對象是廣大中低收入的家庭。這尖住房省去了很大部分的土地費用和其它一些政府收取的費用，其成本低于商品房。

35、健康住宅

指能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態的住宅。應注意以下幾個方面因素：

/ 陽光。

/ 冬至日底屋住戶必須不少于一小時滿窗日照。/ 通風。

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/ 空氣對流效應良好，能夠產生穿堂風。/ 廚房和衛生間的空間。/ 擴大面積，明廚、明衛設計。/ 室外環境建設。

/ 除保持一定綠化外，還要防止噪聲的污染，空氣的污染。

36、綠色生態住宅

在以人為本的基礎上，追求節水、節能、改造生態環境、減少污染、延長建筑物壽命為目標人類理想居住地。9大系統：

能源系統——避免多條動力管道入戶，建筑節能50%以上。

水環境系統——包括排水系統、雨水收集系統、景觀用水系統、小區環保用水系統。

氣環境系統——室外空氣質量達到二級標準。

聲環境系統——白天小于35分貝，晚上小于30分貝。

光環境系統——室內自然光以及居住區防止光污染。

熱環境系統——保持人們正常生活對溫度要求。冬天達到20~40

度，夏天達到22~27度。

綠化系統——達到生態環境功能、休閑生活功能、景觀文化功能

三者合一。

廢棄物管理處置系統——垃圾袋裝化、分類裝置。

綠色建筑材料——提供3K材料（可重復使用、可循環使用、可

再生使用）。選擇綠色裝修材料：無毒、無害。

37、住宅的層數劃分應符合下列規定

1、低層住宅為一層至三層（≤10m）

2、多層住宅為四層至六層

3、小高層住宅為七層至九層

4、高層住宅為十層至三十層

38、層高和凈高標準

1、住宅層高不應低于2.80M

2、臥室、起居室的凈高不應低于2.4M 第0頁

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3、利用坡屋頂內空間作臥室時，其局部凈高不應低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不計入面積。

39、常見住宅平面類型

1、基本平面類型

/ 梯間式

樓梯平臺直接進分戶門，一般每梯可安排二~四戶

A、一梯兩戶

每戶有兩個朝向，便于組織通風，戶間少，較易組織戶內交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應地區較廣。

B、一梯三戶

樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，通風較難組織。這種形式在北方目前還較多使用。

C、一梯四戶

樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中間，三戶室布置在兩側。有些地區可布置成四個單朝向的兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風不好。/點式

其特點是數戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風。分戶靈活，每戶有可能獲得兩個朝向而有轉角通風。外型處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術處理。建筑面積占地小，便于因地制宜地在小塊零星的插建。高層住宅的平面類型

1、單元組合式

以單元組合成為一棟住宅建筑。各單元各住戶以電梯、樓梯、為核心布置。

單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體形的美觀等，平面形狀有多種變化，常見有矩形、T型、十字型、Y型等。

2、長廊式高層住宅 A、長內廊

長內廊高層住宅是在內廊兩側布置各戶，可經濟利用通道，使電梯服務戶數增多。但由于這種方案過道通風條件很差，在發生火災時 第0頁

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不宜排除煙熱，需設置機械通風設備，故這種形式很少采用。B、長外廊

以長外廊作為水平交通通道，可增加電梯的服務戶數，優缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風力很大，敞外廊不蔽風雨，故一般有將外廊封閉。

3、塔式住宅

這種類型住宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環繞布置，不與其他單元拼接，獨立自成一棟。

塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置四~八戶。目前這種形式較多。

4、躍廊式

躍廊式高層住宅每隔1-2層設有公共走廊，由于電梯每隔1或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節約交通面積，有減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。

單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。

40、常見縮略語解釋

CBD（central business district）中心商務區

CID(central information district)中央科技區 CLD(central living district)中央生活區 SOHO(small office home office)小型家庭辦公室 SOLO 單身公寓 LOFT 超高層辦公空間

衛星城（衛星城鎮）satellite town 在大城市市區外圍興建的、與市區既有一定距離又相互間密切聯系的城市。

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第三篇：房地產客服知識匯總

上海當家作主網絡技術有限公司

1、我想咨詢下，請你問知道虹口區東寶興路這款近幾年的規劃安排嗎？什么是自助拆遷？（拆遷規劃 自助拆遷）

答：您好，詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

自助拆遷詳情查詢：http://

2、你好；我是重慶市銅梁縣東城袁家三社，我叫舒世明，男，現年38歲。未婚。我一個人過以好幾年了，在2007年時，發洪災，幫我的住房沖垮了，當是申請改建，政府回答是：城市開發區：，未能改建，從那時起，沒有住房。但也沒有拆遷，理由是，等到。現在，因各種原因，在說拆遷。我的數據如下；一，以前有手續的房屋面積120多平方米，因沒有住房，沒有申批修建的房屋面積130平方米。2；那次申請改建是報的125.4平方米的兩層房屋，就是250.8平方米。現在他，她給的補償標準如下；一；房屋安置補償加所謂的獎金共計6.6萬元，沒有申批的按一平方米117元給予補助，有證的按186元平方米補助。合計補助費12萬多元。另給予30平方米的優惠購房，條件是，1；每平方米出1800元*30平方米=5.4萬元，2；大修基金，稅費，水電等1.1萬元，公攤面積6平方米*4000元=2.4萬元。自己裝修。也就是安置補償后，我的房子保住30平方米都困難。最重要的是，如果將沒有手續的房子按違法建筑執行，那么就更難！（拆遷補償 補償不公平補償維權）

答：地方在拆遷中要按照地方補償政策進行補償，這是國家規定。但是，對于補償有這樣的說明：對于房屋拆遷的補償價格不得低于拆遷公告發布之日當地同類房屋價格的平均價格。對有房產證和建房審批手續的房屋要進行補償，沒有建房審批手續按違建房處理，不予補償，當地政策另有規定的，按當地政策執行。在拆遷評估過程中，如果拆遷戶對補償不滿意，可以申請第三方價值評估機構對房屋價值進行重新評估，或者申請行政復議，對房屋價值進行行政判定。國家政策同時規定，拆遷方在拆遷戶未簽訂拆遷協議的情況下，不得強拆，如果出現強拆，拆遷戶可以通過司法途徑維護自身合法權益。

3、在原承包土地中養老鱉有20年歷史，面積大約為4.5畝，政府該怎樣賠償？已經有20年歷史，馬上要征地拆遷，無處飼養，該怎么辦？原投資興建池塘，人工費，機械費成本投入該怎么辦？（養殖拆遷 拆遷補償）

答：補償是按照地方政策中規定對承包集體土地的補償標準進行，在拆遷過程中會對停產停業損失做出補償，但國家政策里沒有規定在拆遷中對工作進行補償的規定，http:// 這里是土地管理法，里面有對集體土地補償的相關規定，您可以參考一下，具體補償標準還需要看當地政策規定

4、我家因為國道改造要拆遷請問有哪些補償？私有建房，有房屋審批手續。（私房拆遷 拆遷補償）

答：補償是按照當地政府頒布的拆遷補償標準里的項目和標準進行補償。如果是住房，會按照住房結構，住房面積等因素評定補償，有地面附著物，合法臨時建筑的，也會進行相應補償，如果屬于商業用房，會對停產停業損失進行補償，具體補償類目請查詢當地補償政策 上海當家作主網絡技術有限公司

5、我2004年買了個二手房，里面有個原來房主的女兒的戶口沒弄走，現在我們這個房子要拆遷，怎么辦呢，找不到人了，當時辦理了過戶，辦了房產證

答：房屋拆遷補償是補償給房產所有人，但對房產補償的處置問題，房屋共有者都有勸分配。您只要從原房主處證明他女兒沒有房產共有權即可。另，所有權現在歸你，他女兒和你沒有任何關系，你們的房產過戶手續也齊全，您可以到房產部門進行申請，讓其證明原房主女兒對房屋沒有共有權，在房產部門，會有原房主相關信息，您可以查詢一下

6、我想問一下房屋拆遷的最低標準？和個人補償款，我們這邊房價每平米4300元我們的房子每平米560元這行的通嗎？我們現在面臨的就是房屋拆遷但是政府現在只有白條農民啥都沒有，現在我們這邊的拆遷合同是白紙他們只讓我們簽字沒有說法。這合法嗎(拆遷補償 補償不合理)答:拆遷補償標準是當地政府按照當地實際情況制定的，沒有最低標準.如果您對拆遷補償價格不滿意，在未簽字以前，可以申請房屋價值評估，如果您對評估還是不滿意可以申請第二次評估或者向房屋價格評估專家委員會對房屋價格進行鑒定。拆遷必須有明確的，雙方簽名的拆遷補償合同，如果沒有，拆遷方不能拆除（強拆）房屋

7、請問您知道廊坊市開發區梨園村什么時候拆遷嗎？（拆遷規劃）

答: 您好，拆遷詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

8、我們村土地統一征用在陜西安康不知道補償標準是多少？（地方性補償標準 拆遷補償）

答：補償標準由地方政府按照當地實際情況規定，詳情查詢當地拆遷和房管相關部門。國家規定，對于房屋拆遷，補償標準是，不低于拆遷公告發布當日，周邊同類房屋平均價格，沒有具體數額

9、請問天壇南里拆遷有消息了嘛？拆遷之前，會收走戶口本嗎？拆遷公告發布之前，有一個人從戶口中遷走了，能得到補償嗎？（拆遷規劃 戶口 人頭數補償）

答: 您好，關于拆遷規劃，詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。拆遷之前，戶口會被凍結，不會被收走，房屋拆遷補償是補給房屋產權所有人，和人頭數無關。如果地方政府對人口數有補償規定，那需要到戶籍科注銷遷出人信息，如果不登記的話，就會按照目前戶口本顯示的人數給予人頭補償，查出來還是會被追回

10、你好，我是杭州的，怎么和你們合作，我們做寫字樓開發的。（尋求合作）

答：請將您的詳細信息發布到我們網站上，我們會有工作人員和您取得聯系，http://。您可以注冊帳號，將貴公司的詳細信息發布到以上網址，我們的工作人員會及時和您取得聯系

11、業主沒有同意拆遷，拆遷辦要強拆，強拆后如何維權。拆遷辦，有這個強拆的權利上海當家作主網絡技術有限公司

嗎？（強拆維權）

答：在沒有簽訂拆遷協議的情況下，拆遷部門不得強拆，簽訂協議以后的強拆需要向人民法院提出申請，有了強拆的批復才能執行。如果權利受到危害，請通過法律途徑維權。

12、我家拆遷了現在要開聽證會你說我該怎么辦？開聽證會是因為補償不合理。另外拆遷獎勵是什么？（拆遷補償 補償不合理 聽證會）答：拆遷補償不合理，在聽證會上可以表達自己的意愿和拆遷方進行溝通協商。國家 政策規定，拆遷中是沒有獎勵的，獎勵是地方拆遷為了鼓勵拆遷使用的一些手段

13、你好！我想問問我們這有沒有拆遷的信息（拆遷規劃）

答: 您好，詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

14、你好，我想咨詢一下。公司開始拆遷了，給們發布了一個書面通告，因為目前宿舍拆遷補償方案還沒協商好，所以他們公司準備自己先拆辦公樓，他們公司接下來拆辦公樓影響我們水電的做法是不是帶有強迫性。

答：拆遷補償您可以和公司協商。關于您說的強迫性這一點是不存在，從您發給我的截圖來看，公司說的是不再代收水電費，并沒有說斷水斷電，不代收了，電力公司和水廠收不到錢，自然就不給供電、供水了。在公司未拆遷以前，您和周邊業主的水電表隸屬于公司，公司在水廠和電力公司設一個統一帳號，由公司從住戶處收繳水電費，統一交到水廠和電力公司，這是方便了住戶，現在，公司要拆遷了，就不能做統一代理，發布公告讓住戶自己提前解決是合理的

15、我的房子要拆遷了，我想要房子和500萬，我這里2000萬買的政府出2個億都不賣,我才要500萬啊，這里可以幫助我么？（拆遷補償）

答：拆遷補償標準是地方在拆遷公告發布之日，按照周邊同類房屋平均房價制定的，拆遷補償包括房屋補償和貨幣補償兩種，可以任選其一，如果地方政府有規定可以兩者兼得，按地方規定執行。如果拆遷戶對補償價格不滿意，在簽訂補償協議前可與拆遷方就補償價格和方式進行協商，協商未果，可以申請第三方房屋價值評估機構對房屋進行價值評估，如果仍不滿意，可以申請房屋價值評估專家委員會對房屋價值進行定價。以上為解決辦法，您可以就您的情況參考以上辦法，以合法合理的途徑獲得補償

16、您好我想咨詢一下 我家現在面臨拆遷但是我不知道國家現在是該按拆一還一還是只補總面積的12%。（拆遷補償面積）

答：地方規定的拆遷補償政策中規定怎么補，就按地方政策執行。地方政策中的規定是同類房屋補償價格是一樣的。

17、我家的房子即將要被政府拆遷 可以拆遷補償款太低了 每平方米才450 我該怎么辦啊？我們這里的房屋均價都在4500以上 補償款還不夠我買一套房子。還有就是如何判定我家的房屋屬于農村還是屬于城市？集體土地補償和其他補償區別大嗎？

答：如果對拆遷補償不滿意，可以申請第三方房屋價值評估機構對房屋價格進行評估，也可以和拆遷方就拆遷補償進行協商，國家規定，房屋拆遷補償價格不低于拆遷公告發上海當家作主網絡技術有限公司

布當日，周邊同類房屋平均價格，詳情查看http://。至于判定是什么性質的土地，看您是房產證或是宅基地證，但也不排除其他情況，建議您去房管局咨詢一下。集體土地和國有土地補償區別這個需要看當地規定的補償價格，但還是不低于拆遷公告發布之日周邊同類房屋價格的平均價格

18、我想知道如果之前我們已經簽訂了房產調換協議，現在發現補償比原來的多，我還能反悔嗎？們是去年簽的，按1：1.5賠償的，今年都是到少1：2賠償，您說同是一個開發商開發的一塊地，別人比我們的就多那么多，沒有辦法了嗎？ 很不公平的

答：簽訂協議之后，如果感覺補償不合理，可以和拆遷方協商，如果拆遷方不同意補償差價，那只能按協議執行，地方另有規定的，按地方規定執行。您還可以申請行政復議（2）如果開發商在我簽協議之前沒有拆遷證的話，是不是協議就無效呢？房產調換協議和拆遷協議是不是有區別呢》？

答：可以要求開發商出示，或者到拆遷管理部門查詢。兩種協議，一樣是補償，一個是直接給房子，一個是給錢。

19、房子45平拆遷能得到65平嗎？（拆遷補償）答： 這要看當地拆遷補償政策中對補償標準的規定

20、你們是不是有個拆遷征收的團隊？我這里是地產公司，想找一個拆遷的團隊，進行拆遷或者對我們的工作人員進行拆遷培訓。（合作）

答： 您好，如果你們是已經有項目，我們可以協助嫁接拆遷團隊；至于您提到的拆遷培訓，具體還需要了解您這邊需要一個什么性質的培訓，具體有多少人？

21、我家房子被開發商在晚上用鏟車推倒，我現在無家可歸，怎么辦。我想了解國家有關法律法規。開發是商業行為，沒有拆遷公告。（強制拆遷 拆遷維權）答：這個您可以通過法律途徑起訴，國家規定，沒有拆遷協議，無權強拆

22、我想咨詢一下 武漢的拆遷動向，卓刀泉，六合村，就在體育學院對面的一個城中村。具體拆遷時間是什么時候？（拆遷規劃）

答：您好，關于拆遷詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。拆遷是當地政府規劃好以后才會定的，主要要看當地的政策，具體的時間都是政府部門定的。

23、我想請問一下，我是眉山市彭山縣的，我是家里的獨女，而且父母離婚，家里就我和我爸爸兩人戶口，去年我結婚了，老公戶口是甘肅農村的，村上已經簽字同意遷入，但是到了政府卻說戶口凍結，當地政府和我們的代表在協商，應該是要拆遷。但是政府說戶口凍結，不能遷入，如果我老公戶口不遷入的話，我們以后沒有地方住。（拆遷 戶口凍結）

答：如果當地有拆遷的規劃，那么在政府規劃好以后會對被拆遷者的戶口進行凍結，如果戶口進來了，就是那的人，拆遷有你的分。一般是不允許這樣的，所以你可以等戶口上海當家作主網絡技術有限公司

凍結以后在遷入，戶口凍結的期限最長是一年。您完全可以等到凍結期過去以后再進行遷入，因為拆遷補償安置涉及到諸多經濟利益，想遷進去有可能是為了補償安置和補償款，拆遷房凍結戶口的目的同樣是為了避免類似你這種情況的發生，導致安置或補償成本增加。所以，既然戶口已經凍結，就意味著不能再自由遷移。http://這是四川省的相關法律，這些法律條款就是最力的依據

24、拆遷補償評估是怎么樣的流程？是政府找人來評估 還是開發商找人來評估 還是自己找人來評估呢？誰來找第三方評估機構呢？我房子房產證被我拿去貸款了 房子面臨拆遷 房產證拿不回來 補償還是給我嗎 房子還能拆嗎？（拆遷流程 第三方評估）答：關于房屋征收的評估流程，具體有：選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環節被征收人都可以參與，拆遷是由政府進行的，開發商沒有拆遷權力。拆遷方和被拆遷人共同申請第三方評估。這個需要申請，要征得您獲取貸款方的準許

25、我們是做房地產基金，在深圳尋找舊改項目，怎么與你們的平臺合作？我們正好偏向自行拆遷的項目，自主拆遷的業主也需要有資金的支持。（項目 合作）

答：您可以把您的相關資料發到我們網站的項目庫中http://注明企業詳細信息和聯系方式，我們網站工作人員會和你們取得聯系，商談合作事宜

26、工廠拆遷營業損失含哪些內容？（廠礦拆遷 拆遷補償）

答：您好，查詢相關法律可知，在工廠拆遷中有如下補償：

1、設備搬遷安裝費;

2、設備重置成新價;

3、停產、停業補償。一般情況下來說，只會對停產停業造成的利潤、工資等進行補償，貸款利息，退稅這些和拆遷無關

27、請問‘國有土地上房屋征收與補償’中央文件有何補償標準？我是業主 是襄陽東站附近的 他們要我們搬到很偏僻的地方，給我們見還建房，我自己的房屋評估每平米只給800元RMB，然后再套800元每平方買還建房，每人還只可以買33平米，種地每畝只給1.9萬元，請問都有那些不合理的，謝謝

答：相關政策請查詢http:// 補償是否合理，要參考當地的實際情況，我們無法進行評斷，如果您感覺不合理，可以申請進行房屋價值評估

28、我想問哈武昌小何西村什么時候拆遷？（拆遷規劃）

答: 您好，詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

29、我想問下集體房屋土地證能過戶嗎？為什么國土局說要把集體改成國有才可以過戶呢？

剛買的時候是空地，自己建的房子，是別村的。（集體土地房產證過戶）

答：集體土地可以過戶,但前提是,買方必須是本村村民,否則不予變更。集體土地如果上海當家作主網絡技術有限公司

土地證不辦理變更,房產部門是不會給你變更房產證的。(國有土地變更:先更房產證,后土地證。集體土地:先土地證,后房產證)（2）改土地證的費用是多少？（變更土地證費用）答：詳情咨詢當地房管部門，此類費用由地方政府制定

30、你好，拆遷與戶口的人數，和戶口的性質關系大嗎？我現在的戶口都在老丈人家里，而且戶號是農業戶口，戶主是我老丈人。我現在買房，在進行 組合貸款。南京市公積金管理中心說 農業戶口不可以公積金貸款，我在糾結要不要 把我的戶口轉回公司的集體戶口或者直接把戶主改成家庭戶口（非農業戶口）？公積金貸款也很省錢，就是不知道具體補償的人頭錢是多少？

答：您好，一般來說，在拆遷過程中，拆遷補償是對房屋產權人進行補償，和戶口以及戶口內的人數沒有關系，如果地方政府出臺的政策中有相關對戶口和人頭的補償規定，按當地政策執行。這個要不要轉戶口是您自己的意愿，我們無權為您進行設定，另外，對于人頭的補償要看當地政策，如果當地政策規定政策中有人頭補償，則可以獲得人頭補償，如果沒有，那么補償和人頭無關，只補償給產權人

31、您好，我想咨詢一下要是過去的老舊小區是否有拆遷的可能！您這里能查到哪些老舊小區可以拆遷嗎！（拆遷規劃 老舊小區拆遷）

答:老久小區都有可能拆遷。詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

32、你好，我是平原縣坊子鄉的一位村名，面臨著拆遷，因為補償標準不符合國家規定，協議一直未達成，至今未拆遷。但前幾天，政府派人將我的房子用土一圍，無法正常出入，我現在該怎么辦？（拆遷不合理）

答： 對于補償不合規定的，你們可以申請房屋價值評估，法律規定，在沒有簽訂拆遷協議的情況下，不得強拆。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門實施強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

33、我們村拆遷后，給５套房子。我們弟兄兩個，一人２套。我婆婆一套，想更成我們自己的名字，但開發商說有一方去世，不好辦，說讓辦增與，怎麼辦合適。房產證還沒有辦下來。謝謝。（房產證更名 老人去世）

答：這個您可以直接在辦房產證的時候把名字改掉，在沒有糾紛的情況下，改成需要變更的人的名字就可以。這不屬于遺產，沒有繼承可言，而且房產證還沒辦下來，可以通過和開發商協商進行更名。

34、我家面臨遷拆,現在周邊一部分人已經同意,簽訂了拆遷協議.我們這邊的情況是,十多年前政府就不在批建二層樓了,所以大部份人家的蓋的二樓都是沒有批復的,我們這個地方在政府已經將土地出讓給你開發商,準備建高檔小區,我家現在對補償不滿意,二樓都不算面積,我們家人的戶口早年都家轉非了,現在怎么辦?（補償不合理 私房拆遷）答：沒有建房審批手續加蓋的房屋屬于違建房，根據國家法規，在拆遷中是不予補償，上海當家作主網絡技術有限公司

如果當地政策對此類房屋有補償規定，按照當地政策執行

35、村里有拆遷權嗎？（鄉、村政府是否有拆遷權）答: 沒有

36、房屋沒丈量強拆違法嗎？（土地丈量 拆遷評估 強拆）

答：這不符合拆遷規定程序，并且國家規定，沒有簽訂拆遷協議的情況下進行拆遷是違法行為，您可以提起訴訟，維護自身權益

37、想問一下，現在傳言江安路58弄桂花園要舊區改造，但是沒有相關的官方信息。（拆遷規劃）

答：您好，關于拆遷詳情請查詢《全國主要城市規劃和拆遷信息》http:// 或者到當地房管局和拆遷規劃辦公室查詢相關公告。

38、祖上留下的產業，沒有宅基證，是否補償，補償的標準有那些？（歷史遺留房產）答：這個屬于歷史遺留問題，您可以去當地房管局查詢相關信息，再確定補償，具體的補償標準您可以參照當地的相關法律

39、我們是一家蛋雞養殖企業，營業執照，排污許可證，動物防疫合格證等都齊全，現在面臨政府拆遷，我們該怎么辦？我們是福州的養殖戶。（商業拆遷補償）

答：這屬于商業房拆遷，按照商住房拆遷條例辦就可以，補償標準由當地規定。如果補償不合理，您可以申請第三方價值評估機構對您的房屋進行重新評估。數額標準要根據拆遷公告發布之日的平均房價等做依據進行制定，沒有統一標準，詳情請查詢以下網址http://。以下是福州市的管理辦法，請參考，http://

40、您好，我想咨詢一下，如果拆遷辦來我家動員拆遷我該如何談一些什么話能說服動遷辦那些人呢?在回遷和補償款方面。（拆遷補償 回遷）

答：回遷和錢這在政策中都有規定，如果您認為補償不合理，可以申請第三方房屋價值評估機構對您的房屋進行評估

41、您好，現在我們單位小區要拆遷，我們業主還沒看到相關的拆遷規劃、拆遷證等資料，但是單位想先進行評估，我們有權先拒絕嗎？正常的評估應遵循什么程序呢？要在獲得拆遷批準后嗎？（拆遷評估流程）答：關于房屋征收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環節被征收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道，也是應了發展之需。同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環節都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現多元化的補償，讓拆遷雙方實現共贏。這是民生所需，亦是發展所期。

（2）國有土地上房屋征收評估辦法中第十一條“被征收房屋價值是指被征收房屋及其上海當家作主網絡技術有限公司

占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額”，我們的土地證與安置后的土地證面積差是否也應在被征收房屋價值里？

答：補償是按照房產證上的面積進行補償，如果您是集體土地，會有其他相應的地面附著物補償，具體補償方式請參照當地拆遷補償政策，或咨詢當地拆遷辦（3）我們是通過改造單位職工二手買過來的職工房，原來他們的是劃撥性質，交易后，我們買的戶主都繳納了土地出讓金，這部分就成了出讓地，現在這出讓地部分被改造單位征收了，可不可以要他們根據出讓地面積差進行補償 答：可以

42、我家要動遷啦，給的不合適怎么辦？（拆遷不合理 第三方評估機構）答：如果您對您的補償不滿意，可以和拆遷方進行協商，或者申請第三方房屋價值評估，也可以申請行政復議。第三方價值評估機構是對房產價值進行評估的，需要申請才能進行評估，行政復議是向行政執法部門提出對房屋復查

43、請問一下。政府對農村土地征收需要那些文件才是合法？（拆遷合法性 拆遷方證件）

答：需要有五證：設項目審批文件。建設用地規劃許可證。國有土地使用權批準文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業務的金融機構出局的拆遷補償安置資金存款證明；拆遷資格證書

44、我住了18年的房子還屬于違章嗎？能得到怎樣的補償？原房東賣給我們有一張批條 我建房的時候過期了二年。（違建 建房手續過期）

答：有房產證或者建房審批手續的房子不屬于違建，可以獲得補償，如果沒有任何證件證明這是在批準下建造或者屬于你本人，都屬于違建，在拆遷中不會得到補償，如果地方政府對你這樣的情況有特殊規定，或者對于你這種房子有補償規定，遵照地方規定，建議您到當地房管部門查詢當地相關政策

45、你好，請問一下就是我有一套房子60平米 如果拆遷了會還我們多少個平方啊？（拆遷補償 房屋置換）

答：拆遷補償中的產權置換補償一般是1：1，具體是不是能多補，請到當地房管部門查詢相關補償規定。

46、我想咨詢拆遷問題，我家的房子現在面臨拆遷但是賠償的不合適我該怎么辦呢？現在面臨的問題是我的房子在我買簽子的家里還有東西的情況！他們給我拆了一部分呢。答：您不滿意您的補償，那您可以不簽字，然后到房管部門申請第三方房屋價值評估機構對您的房屋重新進行價值評估。如果已經強拆了，只能走法律途徑進行維權。

自己以前拾的廢地上栽樹！如果國家要是用著地！應該給我補償嗎？在拾的飛抵上建設房屋，也沒有房屋證沒土地證，按照什么賠償呢？

答：對于您栽的樹，補償標準請查看當地對于地面附著物的補償標準，沒有建房審批手續的房屋，法律規定不予補償，當地另有規定的除外。國家規定，除了歷史遺留，其余無建房審批手續或房產證或者宅基地證的房屋都屬于違建

第四篇：房地產策劃知識

名詞解釋

1、房地產項目主題策劃：又稱主題設計后者概念策劃、策劃設計，是指策劃師根據房地產市場及消費者的需求狀況以及房地產項目本身的特點來提煉并確定項目的主題思想，通過規劃設計來體現項目的獨特優勢以及開發理念，并通過主題概念將這種獨特優勢及開發理念準確地傳達給市場與消費者，樹立項目的特定市場形象的過程，主題策劃是一個思維創意過程。

2、市場細分：是指在房地產市場調研的基礎上，根據消費者個人基本情況、消費需要、欲望、購買動機和購買行為等細分依據，將房地產整體市場細分為若干個具體相似需求的目標客戶群體的過程，其實質是將異質市場劃分為同質市場的過程。

3、項目財務評價：是投資分析人員在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析，據此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

4、物業管理：是指房地產的“售后服務”階段，是指業主選聘的物業服務企業，按照物業服務合同的約定，對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關次序的活動。

5、容積率：也稱建筑面積毛密度，是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。

6、房地產策劃：是房地產策劃師根據房地產項目的具體開發經營項目，在充分的市場調研和科學的市場定位的基礎上，以獨特的主題概念為中心，綜合應用各種策劃手段，按照一定的程序對房地產項目進行創造性的規劃，定制具體可實施的計劃方案，并可根據策劃目標和市場環境的改變對方案進行調整，最后以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。

7、房地產市場策劃：是房地產策劃師根據項目發展的總體要求，從房地產市場的角度出發，通過對房地產項目進行內外部經濟環境調查及房地產市場分析、市場細分等環節，找出房地產項目的市場空白點，最后實現房地產項目準確市場定位的創造性過程。

8、房地產投資：指人們為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。

9、房地產項目投資策劃：指房地產開發商或由開發商委托的策劃機構在項目投資開發之前，在房地產市場調研與預測的基礎上，綜合分析與研究獲得的各種信息，以投資效應最大化為目標，針對某個項目形成具體的投資方案的創造性活動。

10、資金籌措計劃：主要是根據房地產項目對資金的需求及投資、成本與費用使

用計劃，確定資金的來源和相應的數量。

11、資金來源與應用表：是反映房地產項目開發經營期各年的資金盈余或缺情況

以及項目資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，為項目資產負債表的編制和

資金平衡分析提供了重要的財務信息。

12、財務凈現值：是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率，將

房地產項目開發經營期內各期凈現金流量折現到開發期初的現值之和。

13、投資利潤率：是指房地產項目開發建設完成后正常的年利潤總額與項目

總投資額的比率。

14、房地產項目的豎向設計：是指為了滿足居住區道路交通、地面排水、建筑布

置和城市景觀等方面的綜合要求，對自然地形進行利用與改造，確定坡度、控制

高程和平衡土石方等進行規劃設計工作，主要包括道路豎向設計與場地豎向設計

等。

15、單選多選1、1—3層為低層4—6為多層7—9為中高層10層及以上為高層

2、商業房地產包括：百貨商場、購物中心、超市、批發市場、商鋪、菜市場、浴室、理發店、照相館

3、城市居住區人口規模30000—50000人

居住小區人口規模7000—15000人

居住組團人口規模1000—3000人

4、三通一平：工地具體通水、通電、通路以及場地平整

五通一平：在三通一平的基礎上再加上通氣、通信

七通一平：在三通一平的基礎上再加上通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤

氣

5、建筑工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算

6、供暖與供熱系統為2個采暖期

7、營業稅5%城市建設維護稅7%教育費附加3%

8、從建筑風格角度劃分：傳統居住主題傳統園林主題現代建筑主題異域

風情主題9、5W+1H:WhoWhyWhatWhenWhereHow10、房屋調查法包括：座談法深度訪談法電話調查法

11、問卷調查法包括：入戶問卷法攔截問卷法郵寄問卷法留置問卷法媒

體問卷法

12、SWOT：優勢、劣勢、機會、威脅

13、房地產投資分類：從投資形式劃分為直接投資、間接投資

14、經濟環境包括：宏觀經濟環境、市場環境、財務環境、資源環境

15、基本財務報表有：現金流量表、資金來源表、資金應用表、損益表、資產負

債表

16、房地產項目風險分析可分為：風險識別、風險估計、風險評價、風險應對

17、房地產融資分為：公司融資和項目融資

18、居住區交通系統分類按照道理等級劃分：居住區級道路（面寬不小于20m）、小區級道理（面寬6—9米）、組團級道路（面寬3—5米）、宅間小路（路面寬不

宜小于2.5米）、19、居住區信息標志可分為：名稱標志、環境標志、指標標志、警示標志

20、欄桿大致分為三種：矮欄桿（高度30—40cm）高欄桿（高度在90cm左右）

防護欄桿（高度在100—120cm）

21、一般室外踏步高度設計為12—16cm，踏步寬度在30—35cm22、廊一般高度在2.2—2.5m之間，寬度在1.8—2.5m之間

23、定價方法：成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法、市場比較

定價法

24、媒體類型：印刷媒體、視聽媒體、戶外媒體、網路媒體

25、招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上劇本承擔招標項目的能力、資

信良好的特定方法人或其他組織發出投標邀請書。

26、房地產策劃報告可分為：單項策劃報告、綜合策劃報告

27、房地產項目主題策劃的主用：1.主題策劃能統率項目開發的各個環節、2.主題策劃能突出項目的競爭優勢3.主題策劃能展示項目的獨特個性 4.主題策

劃能滿足住戶的精神需求5.主題策劃能塑造項目的品牌形象 6.主題策劃能提

升項目的市場價值

28、房地產策劃的特征：地域性、政策性、市場性、創新性、前瞻性、系統性、程序性、多樣性

簡答題

一、房地產策劃概念及特征？

房地產策劃：是房地產策劃師根據房地產項目的具體開發經營項目，在充分的市場調研和科

學的市場定位的基礎上，以獨特的主題概念為中心，綜合應用各種策劃手段，按照一定的程

序對房地產項目進行創造性的規劃，定制具體可實施的計劃方案，并可根據策劃目標和市場

環境的改變對方案進行調整，最后以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。

特征：地域性、政策性、市場性、創新性、前瞻性、系統性、程序性、多樣性

二、主題概念從哪些方面來發掘？

1.從項目所在區塊的歷史文化積淀中發掘

2.從與競爭性項目的對比中去發掘

3.從市場及消費者的需求中去發掘

4.從項目本身的資源優勢中去發掘

5.從社會、經濟及房地產市場發展變化中去發掘

三、塔式住宅優缺點

優點：

（1）塔式住宅體形修長，外立面豐富，更適合角窗、弧形窗等寬視角窗戶的運用

（2）塔式住宅的戶型種類比單元式住宅豐富，消費者挑選的余力較大

（3）塔式住宅的大堂、電梯廳等公共部分由于基座進深較大而更為寬大、氣派

（4）塔式住宅比單元式住宅在居住區整體布局上更加靈活，容易形成大面積集體綠地，景觀效果更好，也能更合理利用土地。

（5）塔式住宅由于體量小，對整個居住區的通風、采光有利

缺點：

(1)塔式住宅由于進深大，加上容易受樓體本身的阻擋，空氣對流困難，通風、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”。

(2)塔式住宅為解決通風、采光問題，樓體往往要開很深的嘈，可能造成相鄰套型間的互視，影響居住的私密性

(3)塔式住宅受樓體結構影響，有些戶型的開間和進深不合理，且容易出現不規則房間

(4)有些塔式住宅的戶型朝向偏斜，不符合正向居住的傳統習慣

(5)垂直交通集中布置，在高峰期容易產生擁堵

四、影響房地產價值的因素

1.自身因素

2.成本因素

3.供求因素

4.環境因素

5.人口因素

6.經濟因素

7.社會因素

8.行政因素

9、心理因素

五、房地產項目開發流程

1.投資機會分析2.項目可行性研究 3.取得項目開發用地 4.取得《建設用地規劃許可證》

5.取得《國有土地使用權證》 6.規劃方案招標與設計 7.規劃方案報批 8.初步設計 9.初步設計文件審查 10.施工圖設計 11.施工圖審查 12.取得《建設工程規劃許可證》 13.開工準備 14.取得《建筑工程施工許可證》15.辦理銀行融資手續 16.工程施工 17.工程竣工驗收 18.選聘物業服務企業 19.房屋租售 20.交房入住 21.物業管理

六、房地產項目案名的作用？

1.項目案名能夠反映項目的獨特個性與居住理念，是項目主題的核心體現。

2.好的項目案名能夠引起市場的關注，起到先入為主的作用。

3.項目案名能夠給消費者以心理暗示，是聯系消費者和房地產項目之間的橋梁。

4.項目案名是展示項目品牌的重要手段。

5.開發商具有代表性的系列案名可以反映另一種意義上濃縮的房地產演進史。

七、房地產投資的作用？

1.從國家和社會的角度看

（1）房地產投資能夠增加各級政府財政收入

（2）推動城市建設，改善城市基礎設施與投資環境

（3）帶動相關行業的發展

2.從投資者的角度看，房地產除了居住、辦公等功能外還具有保值、增值的功能。房地產投資還具有避稅收益。

八、植物配置的原則？

1.適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被的分布特點

2.充分發揮植物的各種功能

3.植物品種力求豐富多樣

4.要注重植物位置的選擇

5.植物配置盡量提高單位面積綠量

九、道路景觀總體設計要求？

1.道路作為車輛和人員的匯流途徑，其兩側的環境景觀應符合導向要求，并達到步移景移的視覺效果。道路邊的綠化種植及路面質地色彩的選擇應具有音律感和觀賞性。

2.在滿足交通需求的同時、道路可形成重要的視線走廊。

3.休閑性人行道、園道兩側的綠化種植，要盡量形成綠蔭帶。

論述題

一、論述房地產策劃報告包含內容P340

1.封面

（1）房地產策劃報告的標題

（2）房地產策劃報告的編制機構

（3）房地產報告完成或提交的日期

（4）其他

2.目錄

3.前言或摘要

4.正文

（1）項目概況

（2）策劃目標

（3)市場策劃

（4）投資策劃

（5）設計產品策劃

（6）營銷策劃

5.附錄

二、融資渠道的優缺點？

1.銀行融資優點：企業可以選擇的貸款機構較多

缺點：容易受國家宏觀調控的影響，政策風險較大；銀行融資的條件相對比較嚴格；融資成本較高，還本付息壓力較大

2.上市融資優點：融資成本相對較低，可以減輕公司和項目的資金財務壓力；融資數額較大；通過上市提升公司的治理結構和完善企業的管理架構、提高企業管理的規劃性。

缺點：上市審批嚴格；上市融資時間較長；對企業的資產質量和管理水平及公關能力要求提高；上市融資會稀釋房地產公司的股權。

3.債券融資優點：可以直接獲得資金，比較靈活；資金使用較為自由；

缺點：申請發行企業債券必須經過配額審核程序和嚴格的資格審查程序；債券風險較大，債券到期償還本金和支付利息將對企業機構構成較重的財務負擔；企業發行債券門檻很高。

4.信托融資優點：對投資人而言，信托投資的收益相對較高；信托融資具有巨大的靈活性；信托融資能夠與銀行貸款融資實現互補。

缺點：對普通投資者而言，房地產信托產品的購買門檻較高，對開發商而言，信托融資不適合與規模小、實力弱的企業；融資期限較短；信托融資門檻提高，信托融資的費用要略高于銀行貸款。

5.民間融資：優點：增加了房地產企業融資渠道，尤其是滿足了房地產企業的應急資金需求；緩解了銀行的信貸壓力，轉移和分散了銀行的金融風險；為規模巨大的民間資本尋找到一個合適的投資渠道。

缺點：融資成本較高；融資風險較大

三、調價原因

1.當房地產項目的開發經營成本發生了很大的變化，需要通過調整售價來消化成本，這種情況往往發生在采用成本導向定價法的項目中

2.政府的調控政策對房地產市場產生了很大的影響，消費者對市場的預期發生了改變，此時需要調整售價來適應這種變化

3.市場競爭情況發生了很大的變化。

4.原先定價不合理，不能充分反映產品價差和價格水平。

5.為了更好地營造銷售氛圍，迎合客戶買漲不買跌得心理時，應該考慮階段性的調高價格。或者為了控制銷售的節奏，降價銷售以快速回籠資金等。

第五篇：房地產金融知識

房地產金融知識

——資金的時間價值

資金時間價值觀念及資金等計算的原理和方法，是房地產經濟分析必須的基礎知識和基本技能。

一、資金時間價值存在原因

1．通貨膨脹（錢不值錢）

2．承擔風險（多得不如現得）

3．資金增值

4．機會成本

二、單利和復利

1．單利是指多期均按原始本金計算利息，即只有本金計利息，而本金所產生的利息不計算利息：F=P（1+in）

2.復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計息周期，銀行的計息周期一般是按月計息一次。

3．單利與復利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計息的利息少，復利計息的利息多，如果要使單利計息與復利計息兩不吃專虧，則兩者的利率應不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實際利率

在利息計算中是假設利率的時間單位與計息周期一致當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計息一次，按半年6%的利息計息兩次。按季度30%的利息計息4次，按月1%的利息計息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對于一年計息一次的情況來說，即是名義利率又是實際利率，對于一年計息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實際利率分別為：

一年計息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產個人貸款

個人住房貸款的種類：

①按資金來源分：

●自營性個人貸款（也稱商業性貸款，俗稱按揭）

●委托性個人住房貸款（也稱公積金個人住房貸款）

●個人住房組合貸款

②按交易形態分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個人住房貸款中的幾個主要術語

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱貸款成數

●貸款期限也稱貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個人商業用房貸款：

①貸款用途，適用于個人在中國大陸境內城鎮購買商業用房，即通常所稱的“個人商業用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購商業用房銷售價格或評估價值的60%。

③貸款期限：最長為10年。

2．個人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：一般最期限長為20年，并由當地住房資金管理部門根據借款人的實際情況確定貸款。

3．個人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值的80%，其中公積金個人住房貸款最高額度按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：在中國人民銀行規定的最長貸款期限內（目前為30年），由當時住房資金管理門市部和貸款銀行根據借款人的實際情況，分別確定貸款期限。

五、個人住房貸款（商業用房）貸款債務轉移。

①貸款用途：適用于銀行個人住房（商業用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉讓貸款所購住房（商業用房）而引起的債務轉移，即通常所稱“轉按”。

★個人住房轉按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，并由銀行為其續做貸款轉移手續的業務。

轉按主要涉及四個方面軍的內容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務轉移目的貸款余額為債務轉移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計劃。

辦理指南：

當貸款人申請轉按時，請原借款人和轉按借款人同填寫貸款申請審批表，對因原借款人死亡申請轉達按的，可由轉按借款人單獨填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的。可由其代理人代為填寫，同時提交以資料：

（一）因房屋出售申請轉按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認為需要進行評估的，轉按借款人應提供由貸款人認可的房地產估價機構出具的房屋價值評估報告。

（二）因房屋贈與申請轉按的，須提供贈與合同和公證書等有關法律文書。

（三）因房屋繼承申請轉按的，須提供原借款人死亡證明和有關該房產的繼承公證書。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉按的，須提供夫妻離婚證明和法院關于夫妻財產侵害的判決書或經過公證的財產分割協議，且其中必須對該房屋產權的歸屬做出明確說明。

（五）銀行認為必要的其他材料。

一、個人住房貸款應具備的條件

個人住房貸款借款人應具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應在經辦行、會計部門核實目前剩余的貸款本金，并持會計部門打印的貸款余額憑證向建設銀行個人住房貸款中心提出申請，憑個人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續，并憑經辦行、會計部門出具的《貸款結清證明》到個人住房貸款中心領取相關貸款資料。

三、款期間如遇到利率調整怎么辦？

貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調整，于下年1月1日開始按相應檔次執行新的利率。

四、房地產常見按揭計算：

歸還個人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內分月以相等的額度平均償還本金和利息，計算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數。

注：P表示現值；F表示將來值；I表示利率；n表示計息周期數； A表示等額年限；K表示萬元還款系數。

遞減（等本）償還法：

其計算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購房價值30萬的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉換為現值的公式：

n－1i(1+i)n

來計算，貸款余額在數量上等于以后的月還款額的現值之和，設貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率。

第一個月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請輸個人住房貸款時需提交哪些資料？

●借款申請書

●借款人夫妻雙方身份證原件及復印件（或軍官證、護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶口薄原件及復印件

●借款人婚姻狀況證明：結婚證、離婚證、未婚證明原件及復印件。

●建設銀行認可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關的證明材料。

●首付款憑證●購房合同、協議或意向書。●抵押物或質押權利清單及權限屬證明文件，有處分權人出具的同意

抵押或質押的證明。

建設銀行規定的其他文件和資料。