第一篇：用辯證的觀點淺談中國房價調控問題

用辯證的觀點淺談中國房價調控問題

摘要:中國房價問題近年來一直是社會熱門話題，它不僅是年輕人住房問題，更是體現一個國家對群眾關心程度，對經濟調控能力，對社會和諧理解能力。一個民族能否長治久安，很大程度上體現在這些百姓最關注的話題。但是近些年來中國房價高速增長，普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，房地產業是暴利產業，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。而由此引出的一系列問題與現象：如透支中國未來購買力，貧富差距拉大而激化社會矛盾，社會巨大財產的重新分配，改變居民消費意識，改變物價水平等，也將在現在和不遠的未來對中國經濟產生長遠的影響。政府近十幾年來出臺了很多政策以試圖將房價調控到一個合適的水平，但隨著土地政策、經濟問題以及各種其他牽制，調控結果卻是中國房價只增不減。針對相關問題，我們的論文將分為以下幾個層次分析目前中國房價的狀況：中國歷年房價調控情況回顧、其他國家住房市場現狀及房價調控政策、中國房價宏觀調控的措施及利弊分析、政府對房價調控的態度以及民眾對房價調控的看法。最終，我們將以大學生的角度闡述我們的看法。

關鍵字：房價，政府調控，需求，供給

一、中國歷年房價調控情況回顧

在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”并駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

（一）政策失靈 房價兇猛

根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。

（二）“國八條”的提出與調控細化

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”

被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

（三）調控的第二階段

中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。

2010年,國務院又出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求地方政府嚴格履行穩定房價和建設保障性住房的責任,并建立考核問責機制。

2011年1月份出臺的國務院“新國八條”則明確提出了針對地方政府落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制,并將房地產調控問責集中在兩個方面:保障房建設和穩定房價。

二、國外（新加坡及瑞典）住房現狀

（一）新加坡：政府強有力的介入

新加坡住房制度有如下幾個特點：以政府強有力的介入實現公共住房有效供給--住房市場的特殊性既要求運用市場規律，又要求政府強力介入。經濟學原理中“市場失敗”的兩個條件是壟斷性和外部性，土地市場完全符合。城市住宅用地的價值完全取決于城市規劃和道路交通、學校、醫院等基礎設施建設的環境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導致了在土地問題上單一依靠市場調控的失敗。因此，土地的開發和增值收益不能成為原土地產權人、開發商和囤房投資者的私利，而應由社會共同分享，因而，政策上必須堅持普通住宅用地開發的公益性和非盈利性。

新加坡住房制度最大的特點是政府的強力介入。新加坡的住房政策目標是“居者有其屋”，模式是政府以強大的財力建設組屋，使得超過80%的人口居住在公共組屋里，同時又以高效的機制進行管理。

新加坡的成功在于管理層堅守居者有其屋的理念，把它作為基本國策貫徹始終。新加坡前總理李光耀認為，如果人人擁有自己的住房，他們就會覺得自己是這個國家的主人，捍衛國家是自己的一份責任。他認為，人們購買住房和租賃組屋的態度形成強烈的對比，屋主為能購買住房而感到自豪，而政府津貼的廉價租賃組屋則被嚴重濫用，維修也差。擁有的感覺至為重要。政府組屋是新加坡政府提供給人民的一種福利，但并不是白白給予，要想擁有，還要通過自己的努力。

（二）瑞典：中央財政支持

二十世紀七十年代，單戶型住宅數量開始增加，但是公寓住宅卻在相應減少，因此政府為了解決大量未出租住房的問題采取了提供覆蓋租金損失的優惠貸款。這一期間瑞典政府的住房政策的職責是促進已有住房存量的現代化改造。

在隨后的八十年代，根據政府的不同住房修繕計劃，許多住房被實施了現代化改造。到了八十年代末期，新建住房的數量開始增加，并在1990年達到了頂峰，這一年幾乎建設了70000個住房。

二十世紀九十年代初期的危機對瑞典經濟和繁榮產生了很大的負面影響。這項由稅收改革引起的經濟危機發生于1991年，使得相關的住房政策變革直接導致了高昂的住房成本。直到現在，在多達五十多年的時間里，瑞典的住房政策一直是基于這樣的一個分工基礎之上的：中央政府負責住房建設的立法和財政支持，地方政府則負責住房的規劃和實施。住房政

策對于單個城市的發展至關重要。2001年1月1日生效的立法明確規定了各級市政府關于住房規劃的責任，即確保所有的當地居民都能以合理的成本住上舒適的住房，而且環境必須是安全的、令人愉悅的，并符合生態可持續發展的要求。

三、中國房價宏觀調控的措施及利弊分析

客觀的分析中國現行的房價調控措施及房價常年居高不下的現狀，我們可以概括的說中國的房價調控措施取得了一定的效果，但同時存在不容小覷的弊端。下面結合具體的調控措施，簡單闡述我們分析所得到的結果。

（一）經濟適用房、廉租房的推廣

首先明確經濟適用房的概念，在中國是指由政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。所謂適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。而中國的廉租房政策在國家住宅制度改革政策中更是最早提出的一個概念。其意義不再僅僅是出租，而是讓低收入者能居有其所。以往低價的租房住宿條件都較差，而廉租房則是國家為了解決城市中低收入家庭的住房難問題而建造的專門用途住宅，具有濃厚的社會公共福祉氣息。廉租房一般有兩種形式，一種是政府出資建造后，以低廉的價格出租給低收入家庭；另一種是政府給低收入者撥發租房補助金，再由低收入者自己租住入公寓社區。

以上政策的好處自然顯而易見，那么就主要談談其面臨的問題。

（1）地方政府的職能不足

（2）相關法律的建設基本停滯

（3）廉租房供給不足

（4）建設資金的不確定性

在2007-2009年，北京、上海等22個城市從土地出讓凈收益中提取的廉租住房保障金不達標，截留資金高達146.23億元。1.5億元廉租住房保障金被挪用，6129萬元中央補助資金遭套取。其金額之大，足以反映以上問題的嚴重性。

（二）個人限購住房套數和新買住房出售期限限制

個人不允許購買第三套以上的住房，新買住房2～5年不允許出售，本意是打擊以投機為目的的住房購買行為，但是我國是承認住房協議買賣的，購買或出售住房不一定需要去辦理所有權過戶手續，住房照樣可以正常交易，只是數據沒有從國家統計部門的表格上出現，因此這樣的規定形同虛設。

（三）提高住房交易相關費稅以及限制住房貸款申請

提高住房交易相關費稅并不會抑制購房需求，所有的費用最終都還是會累加到房價上，某種程度上更使房價上升。

而限制住房貸款申請，則會使真正需要住房的人購房變得難上加難。因為真正需要住房的人一般是難以使用足額現金購房的，因此，一刀切的限制住房貸款和提高利率，受到傷害的恰恰是真正需要住房的人。

四、政府對房價調控的態度以及民眾對房價調控的看法

（一）政府的態度“曖昧”

引用溫家寶總理說過的話：“在這里我特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格”。中央政府對房地產調控的態

度沒有變，決心沒有變，政策也沒有變，溫總理的講話打消了地方政府要放松政策的念頭，各地方政府要繼續嚴格落實各項房地產調控政策。“兩會”后政府出臺了一系列的政策再次對我國房產市場進行干預，顯示了政府調控房價的決心。

但地方政府的執行程度極大地影響了政策的調控效果，地方政府出于自身利益考慮對中央的調控政策執行度不高。一方面，我國五級行政體制為政策貫徹施行造成了困難，而在房價調控政策的施行過程中，上級政府對下級政府的監督考察又往往不到位，這就容易使地方政府產生缺位現象。另一方面，中央政府相關文件中部分概念界定不清晰，例如2010年的房產新政指出要“堅決遏制部分城市房價過快上漲”，但對“部分城市”沒有做明確說明，這也為一些地方政府忽視全局利益的短視行為留下了漏洞。現行的土地制度、財稅制度、政績考核體系等都是房價過快上漲的深層原因，而制度革新的滯后就導致近年來的房價宏觀調控政策沒能從根源上解決當前房地產市場面臨的問題。國家每次出臺的政策多是針對當時的具體問題制定的，帶有明顯的針對性，政策之間也缺乏連貫性。這就導致調控措施對房價的影響多是短期內的，從長期看很難取得良好的效果。

（二）民眾的看法

盡管調控政策并未出現放松，但一些不時傳來的“微調”消息讓全國多數城市居民依然預期房價將會上漲。近日，由首都經貿大學與中國社科院聯合對30個省會城市以及大連、青島等5個計劃單列市，共計35個城市居民對房價預期進行調查，結果顯示，32個城市居民皆預期房價將會繼續上漲，這意味著有超九成居民預期當地房價未來會出現上漲。部分民眾認為：“政府并不想房價下降”，2002年以來，房地產產業成為支柱產業后，作為主要納稅方面之一，國家并不希望房價下降。此外，雖然官員并不等于政府，但是政策是由官員實施，許多官員房產方面存在一定問題，為了保證自身利益，政策的貫徹實施存在一定的漏洞。

五、總結

大家所關注的，多是房價之高的畸形經濟。但我們更應關注的，是一代人因為難以負荷的房價，而讓本該展翅高飛的青春理想墜入物質生存的艱難，一代人沒有夢想，所僅有的夢想也不過是城市里一間僅可容身的居所。等這一代年輕人成為社會的中堅，他們的理想、責任和信仰因為被高房價的壓迫，變得狹隘貧乏、缺乏想象力，缺乏冒險精神。一些大學畢業的大學生對如今的房價望而生畏，畢業后的現實讓他們失望：奮斗數年，卻沒有立錐之地；萌生退意，想要放棄城鎮戶口，重返農村，卻發現同樣困難。年輕人不得不預支幾十年為現在的高房價買單，所犧牲掉的是現在的生活質量，以及暫時擱置的生寶寶的計劃。現實是僅僅依靠市場經濟的調控難以將房價控制在更多家庭可以承受的范圍，所以政府的宏觀調控必不可少。從過去來看調控的結果往往是適得其反，所以要十分謹慎并經小部分地區試驗成功才可能實行。在我們建議中我國應該采取的調控措施主要包括以下幾個方面：

（一）增加供給

推動二手房的流通。在中國，大量以套利為目的資本涌入房地產市場，造成了一方面需要住房的人買不到、買不起住房，另一方面，很多新建住房無人居住，如果能將這一部分閑置的住房擠壓到交易市場，增加大量的供給，對房價就能形成打壓。為此，應該將所有住房排查一遍，特別是有些沒有辦理房產證的住房，包括特殊用地上建造的住房，要么辦理房產證，要么強制拆除；取消辦理房產證和住房交易的各種稅費，避免成本轉嫁到房價上。

（二）抑制需求

最好手段應該是收取房產稅，也可以叫固定資產稅，但因為土地國有，所以不能叫土地稅。這樣做的好處有：首先，地方政府推高房價的目的，主要是因為賣地有財政收入，如果收取房產稅按住房面積計算，與房價無關，就給地方政府提供了一個穩定的收入來源；其次，稅率可以由房價高低決定，調控更加細致。

（三）調整按揭方式，提高首付率，提高按揭門檻。

對于由按揭貸款買房而產生的虛高購買力現象，最根本的解決方式就是調整按揭方式，如提高按揭的門檻，使許多的人在買第二套，甚至是第三套房子的時候能夠多做考慮，大幅提高買房的首付比率，對購房需求稍加抑制，甚至是取消按揭購房，轉為大幅提供經濟適用房。只有這樣，才能徹底的解決虛高購買力的問題。希望有政府有效的調控政策路線，使中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

參考文獻

[1]《經濟學原理》（原書第三版），（美）曼昆著

[2]《關于調整住房結構及穩定價格的意見》

[3]《關于加強房地產稅收管理的通知》

[4]《關于切實穩定住房價格的通知》

第二篇：關于中國房價調控調查報告(后三頁)

1.當前房價是高了還是低了

當前房價是高還是低的問題，一直是媒體爭論的焦點問題。今天專家說，目前房價走勢的拐點已經出現；明天專家又說，房價還要繼續上漲。鑒于這種現狀，我們進行了一項調查。

首先我們走訪調查了房地產交易市場。除了個別開發商認為當前房價還有一定降價空間以外，開發商普遍認為當前房價已經不能再降價了，否則房地產開發商都將破產。接著，我們問卷調查了民眾，民眾最普遍的觀點認為，近十年，房價有的地方上漲了好多倍，現在房價不大幅度下降，他們很難買房。

開發商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調查結果可能有失偏頗，所以，我們專門對政府部門進行了走訪調查。政府部門的答案總結起來主要是，政府不能干預市場行為，房價是高是低，應該市場說了算。至于民眾反映買不起房，原因是多方面的，每年開發的經濟適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。

根據問卷調查，我們得出的結論，目前房價已經過高，高房價已經嚴重的影響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。

在我們所做的調查中，93%的人認為房價不正常，其中53%的人認為非常不正常。高房價的元兇究竟是誰？是土地財政？房地產GDP？城市擴張的巨大需求推動？還是“綁架”政府和銀行的地產商？

1.1 政策刺激

為應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府從2008年年底開始先后出臺了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優惠、二手房營業稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優惠政策。這些政策加上開發商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。樓市復蘇的現實重建了人們對房地產行業的信心，開發商開始買地、開工建房。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現，投資者們又開始一步步進入樓市，使得我國房地產市場迅速升溫，并出現超出預期的爆發式增長。

1.2 地價拉動

突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。2009年地王一個接一個地產生。就在2009年12月，中建國際聯合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區3號地、4號地、5號地；”在拿地的過程中競爭越來越激烈，拍賣現場緊張的舉牌，使得價格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價高漲的結果就是房價上漲。

1.3 營銷策略的運用和改變

在樓市回暖的情況下，開發商更是抓住機遇，運用各種營銷策略，為房價的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產市場不斷升溫，開發商面對突然涌現出如此多的購房者，營銷策略也發生了改變，由最初的降價促銷變為銷控，即減少供應套數，拉長供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結果就是在爆發性購買面前，原本就并不充裕的房源已經呈現出供需不平衡的局面，推動房價一步步登上云霄。

在上述三大因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產市場呈現出爆發式的增長。

在關于房價調查問卷的結果中

2、房價走向預期 百分比（%）

價格會繼續上漲，上漲幅度會加大 3.6%

價格會繼續上漲，上漲幅度會平衡 10.9%

價格會繼續上漲，上漲幅度會下降 6.4%

價格保持不變 24.3%

價格會有所有下降，下降幅度會很大 4.4%

價格會有所有下降，下降幅度不會很大 50.4%

中國房地產指數研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》顯示，在國家采取一系列房地產調控措施背景下，購房者觀望心理嚴重。六成人堅信房價下跌。綜合各種原因總結：

2.1 2010年房價大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩

首先，中央高度重視房價過快上漲等問題。例如，“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”。同日，國家發改委主任張平明確表示，要抑制投機性購房。12月14日國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這些樓市調控表述說明中央對房價過快過多上漲等問題已經高度重視，表達了決策層調控房地產市場、打擊高房價的決心。

其次，打擊地價上漲預期，有效遏制房價過快上漲。國家統計局資料顯示，2009年3-11月，全國70個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大，全國樓市一片普漲。事實上，土地價格大幅度上漲，是不斷推高房價的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者，必然會打擊地價上漲預期，從而遏制房價持續上漲。

最后，抑制投機性購房有助于平抑房價。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關政策陸續出臺，相信會打擊投機性的購房行為，對平抑房價起到一定的作用，促進房地產市場的健康發展。

總之，只要這些政策落實到位，相信房價瘋漲一定會得到遏制，最終使房價漲幅回落，趨于平穩

2.2 分時段來看房價走勢

上半年房價主要還是由供求關系決定，盡管有效需求降低，但新開工入市面積很少，加上政策的時滯效應，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著新增供應的增加，供求平衡，房價會逐漸趨于平穩。

3.逾九成人認為房價不正常

調查問卷顯示，當被問及現在的房價是否正常時，逾九成的受訪者認為不正常

過高的房價，讓很多消費者望而卻步，不得不放棄或推遲買房計劃，受訪者中打算在1年內買房的只有99人，占7.7%，而選擇5年后買房或不買房的，達636人，占49.5%。

4.八成受訪者選擇按揭買房

現在的房價確實很高，那么多少價位才能被接受？調查顯示，受訪者能夠承受的單價與現實有較大差距。在支付方式上，受訪者表示，如果購房，將采取銀行按揭貸款方式付款，占82.7%。

置業能力方面，受訪者的置業能力中等偏低，有超過一半的首付能力在10-20萬，1/2的月供能力在1000元以下。

住房現狀方面，有一半以上的受訪者沒有房子，目前主要通過租住農民房或商品房解決住房問題，說明市場上的住房需求巨大，不過，房價高企和政策打壓促使大部分受訪者都放緩買房，同時，高壓政策下投資需求受到壓抑，市場上的住房需求以自住為主。高房價帶來的一系列社會問題，使得政府采取一系列措施，抑制房價過快增長房價的火速增長，引起中央的高度重視。在不到半個月的時間里，從“國四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營業稅優惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個樓市調控政策。

4.1 “營業稅優惠政策”終止

2008年年底，針對金融危機給我國經濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產市場低迷的狀況，國務院調整了個人住房轉讓營業稅征免時限，由5年調整到2年。2009年12月9日，個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，有望打擊投機性的購房行為，其他住房消費政策繼續實施。

4.2 “國四條”

2009年12月14日召開的國務院常務會議，再提“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，提出四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監管；四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。

4.3“拿地首付不低于50％”

2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

4.4 二套房貸首付比例提至40％

2010年1月10日，國務院發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡稱“國十一條”。在這十一條措施中，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價”。

當前房價的高居不下主要與社會制度有關，如果不認識到這一點，我們就根本不可能實現“住者有其屋”的理想；那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。日本佛教真言宗的開山祖師空海曾言，“因為受小我的束縛，所以看不到事物。因而自己要和大日如來化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來就進入自己之中。這就是大我。站在大我的立場上，事物就會看得很清楚，而且一般認為辦不到的事情也能辦得到”。同樣，日本稻盛財團董事長稻盛和夫也強調，如果僅僅“拘泥于自己的事業、自己的利益，看到的范圍就會有限，自己周圍的狹窄的利與雖然能夠看到，但超過一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業、自己的具體活動，視野就會擴大好多倍。我發覺去掉自己的私心來思考問題，我的視野就會擴大”。顯然，作為社會的精英，應該具有強烈的社會責任和高度人文關懷精神，真正的經濟學家也應該關注公共領域中存在的問題；就房地產而言，經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市，后者僅僅是專門行業或職能機構中經濟分析師的責職。然而，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于那種基于供求分析的狹隘領域和視角，基于孜孜小利來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

5.結束語

近兩年來,全國房價一直持續上漲,雖然老百姓的收入水平也在不斷提高,但對于中低收入階層買房來說,仍然存在很大困難.房價持續上漲已經成為百姓最為關注的社會問題,在此,我希望政府能夠穩固房價,不要讓房價在繼續上漲了.適當的降低土地出讓價格,取消不合理的費用,緩解土地價格上漲趨勢.要嚴格控制被動需求,加強政府對城市規劃拆遷安置問題的解決.引導各方面理性預期,分散投資集中程度.調整和改善住房供需結構.完善房地產投資體制, 完善相關稅制體制,.

第三篇：中國房價問題分析

中國房價問題分析

淺析

中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。當今，對中國房價形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高；一邊在查囤地、增加土地供應；一邊不斷出現創新高的“地王”，等等。現在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價進行了調控，措施多多，效果全無，房價還在繼續上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價問題的原因如下：

一、房價問題實質上是土地問題。房價的根源還在土地。房地產的核心是土地，影響房價最核心的因素也是土地。房價只是土地出現問題的表現形式，土地增值是導致中國房價走高的最初動因。由于土地轉讓的壟斷交易，政府通過競價出讓土地獲得財政收入，企業通過土地倒賣賺取收益，進一步推高地價，更加劇了房價的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價拍賣，賺取巨額收益。與其他實體投資項目相比，房地產開發往往見效快，對GDP和財政收入的“貢獻”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財政收入近一半，成了名副其實的“土地財政”。“土地財政”使政府對于房價的上漲，往往采取姑息的態度。

二、中國市場的流動性過剩以及金融系統創新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導致大量資金流向與土地相關的行業，中國金融成為名副其實的“土地金融”，從而使中國房地產業投機盛行，中國的高房價其實是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導致中國高房價的又一重要原因，房價的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風，富人成了房地產市場的主要消費群體，房地產已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價成為了中國貧富差距是否仍在擴大的“晴雨表”。高房價也暴露出中國收入分配不合理以及資產泡沫等問題。

房價過高對我國經濟影響巨大。首先，高房價增加了中國經濟的運行成本，中國的國際競爭優勢正在喪失。其次，高房價將危及中國經濟安全和金融安全。下面提出幾點建議：

房價問題政府是關鍵。應該對傳統的土地出讓方式進行改革。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關注當前經濟形勢，保障人民生活，促進社會和諧進步，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價相結合的措施并切實的貫徹實施。貨幣政策的適當調整也可有助于緩解房價問題。

對于未來中國房價的走勢，結合老師的分析，總結大致如下：未來十年，1.一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。一線城市是調控政策嚴厲實施的城市，具體漲幅也難預測，大致猜測房價上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線。估計二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價值了。估計三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。且絕大多數會以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個很好的宏觀規劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負責。人家免費給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負責。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負責。

第四篇：國家房價調控政策

可是，自2003年國家頒布房地產宏觀調控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調越漲”。

此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產調控基本可以分為四個階段。

中國房地產的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。為了拉動經濟，提高內需。

1998年7月3日，國務院頒布了“關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”，福利分房取消，中國房地產市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，央行也認為房地產投資過熱，應積極防范房地產信貸風險，于是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，意在抑制房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產推動的強勁內需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”

根據中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局面持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。

在緊縮型調控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑制房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑制房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。

2004年調控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。

進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設相對滯后。8月13日，中央出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結調控的歷史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調控，其性質是松綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。

聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維系多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調控方面中央對地方政府的約

束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設拉動當地GDP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為復制。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同于商業類項目房貸的標準，只是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。

另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。

中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃面積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：廣州房價調控政策

從03年開始，緊縮型調控年年出臺新政，中國房價卻不斷飛漲。

廣州住房調控政策，抑制市場需求：

1、房貸利率上漲：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

2、對二手房按揭業務門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續三次加息，一年期貸款利率累計提高0.75%，3～5年期貸款利率累計提高0.69%。廣州限購令細則明確規定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans